COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 27 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/00645 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-NUFG

[Y] [Z] [F]

c/

[X] [K]

[L] [H] épouse [K]

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 29 décembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX (RG : 23/00964) suivant déclaration d’appel du 13 février 2024

APPELANT :

[Y] [Z] [F]

né le 24 janvier 1956 à [Localité 4]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Nadine PLA-DEBRAY de la SELARL NADINE PLA AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[X] [K]

né le 23 Novembre 1964 à [Localité 6]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

[L] [H] épouse [K]

née le 09 Mai 1968 à [Localité 5]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

Représentés par M^e Charlotte MOUSSEAU de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 septembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle LOUWERSE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, présidente,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Isabelle LOUWERSE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Greffier lors des débats : Odile TZVETAN

Greffier lors du prononcé : Séléna BONNET

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 15 mai 2002, M. [X] [K] et Mme [L] [H] épouse [K], ci-après M. et Mme [K], ont donné à bail à M. [Y] [F] un une maison individuelle soumise au statut de la copropriété, située [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant un loyer initial mensuel de 580 euros, outre 38 euros de provision sur charges, soit un montant total de 618 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 janvier 2023, M. et Mme [K] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, pour obtenir le paiement de la somme de 1512,55 euros représentant un arriéré de loyers et charges.

L’arriéré n’ayant pas été régularisé, M. et Mme [K] ont fait assigner, par acte en date du 24 avril 2023, M. [F] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé du tribunal judiciaire de Bordeaux

Par ordonnance de référé contradictoire du 29 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant en référé, a :

— déclaré que les demandes de M. et Mme [K] ne se heurtent à aucune contestation sérieuse,

— constaté que M. et Mme [K] ont régulièrement mis en 'uvre la clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges par commandement de payer en date du 26 janvier 2023,

— condamné M. [Y] [F] à quitter les lieux loués, maison individuelle soumise au statut de la copropriété, située [Adresse 1] à [Localité 3],

— autorisé, à défaut pour M. [Y] [F] d’avoir volontairement libéréles lieux, autorisé qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— dit qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— fixé une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (795,36 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées,

— condamné M. [F] à payer à M. et Mme [K] la somme de 2083,80 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 9 novembre 2023 – échéance du mois de novembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation à compter du 1er décembre 2023 jusqu’à libération effective des lieux,

— condamné M. [F] à payer à M. et Mme [K], ensemble, une indemnité de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné M. [F] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, et le coût de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat,

— rapppelé que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision.

Par déclaration électronique du 13 février 2024, M. [F] a interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance du 1er mars 2024, l’affaire relevant de l’article 905 du code de procédure civile a été fixée pour être plaidée à l’audience de plaidoiries du 25 septembre 2024, avec clôture de la procédure au 11 septembre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 31 mars 2024, M. [F] demande à la cour, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 834 et suivants du code de procédure civile, de :

— dire et juger M. [Y] [F] recevable et bien-fondée en son appel ;

En conséquence :

— infirmer le jugement du 29 décembre 2023;

Au fond :

— constater qu’il existe de nombreux éléments de contestation sérieuse ;

En conséquence :

— déclarer les demandes des époux [K] irrecevables devant la juridiction statuant en référé;

A titre subsidiaire :

— constater que M. [F] est à jour du paiement des loyers ;

— donner acte à M. [F] qu’il n’est pas opposé à régulariser le montant des charges réclamées par la partie intimée à la condition que :

— les calculs soient corrigés en tenant compte des tantièmes correspondant au logement du défendeur ;

— après que l’ensemble des justificatifs correspondant aient été produits ;

— débouter les époux [K] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner les époux [K] à verser à Monsieur [F] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du CPC, outre les dépens de la procédure ;

A titre infiniment subsidiaire, si les calculs établissent que des sommes sont dues par Monsieur [F] :

— donner acte à M. [F] de ce qu’il accepte de régler les montants dus tels que définis par la Cour, sans résiliation du bail.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 19 avril 2024, M. et Mme [K] demandent à la cour de :

— confirmer l’ordonnance de référé du 29 décembre 2023 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— condamner à titre provisionnel M. [Y] [F] à payer en deniers ou quittances à M. [X] [K] et Mme [L] [H] épouse [K] une somme de 2.756,14 euros correspondant au montant des loyers et indemnité d’occupation impayés demeurant dus au 19 avril 2024,

— débouter M. [Y] [F] de ses demandes plus amples ou contraires,

— condamner Monsieur [Y] [F] à payer à M. [X] [K] et Mme [L] [H] épouse [K], une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [Y] [F] aux entiers dépens.

Par ordonnance du 25 juillet 2024, Mme la première présidente de la cour d’appel de Bordeaux a débouté M. [F] de sa demande tendant à l’arrêt de l’exécution provisoire de la décision et débouté M. et Mme [K] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expréssément fait référence aux conclusions susvisées pour un exposé complet des prétentions et des moyens en fait et en droit développés par chacune des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

M. [F] demande l’infirmation de l’ordonnance en soutenant que compte-tenu des contestations sérieuses élevées, le juge des référés n’était pas compétent pour statuer sur les demandes de M. et Mme [K] qui relèvent de la compétence du juge du fond.

Il affirme à titre subsidiaire être à jour du paiement de ses loyers et accepter de régulariser le montant des charges réclamées à condition que les calculs en soient corrigés en tenant compte des tantièmes correspondant au logement et après que l’ensemble des justificatifs aient été produits.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, 'dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.'

L’article 835 alinéa 2 dispose par ailleurs que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de leur compétence peuvent dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [F] conteste les points suivants :

— le montant du loyer : il soutient qu’il n’a jamais été informé des deux réévaluations de loyer pour les années 2019 et 2020 avant le 8 septembre 2020, soit hors délai,

— il n’est pas justifié du montant de la taxe aux ordures ménagères pour l’année 2022 ni des charges,

— les tantièmes de copropriété sur la base desquels sont calculées les charges récupérables sur le locataire sont erronés.

1) sur l’indexation du loyer.

M. [F] soutient avoir régulièrement payé le montant du loyer mensuel sur la base de 673,17 euros depuis le 1er mai 2018, les indexations postérieures n’ayant été notifiées que le 8 septembre 2020 et les indexations notifiées par mail ne pouvant être prises en considération dans la mesure où il ne dispose pas d’ordinateur et n’a pu avoir connaissance de ces courriers.

Aux termes de l’article 17-1 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs dans sa version applicable à la présente espèce :

'I. – Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.'

Le contrat de bail stipule que le loyer sera révisé chaque année à la date anniversaire du bail, la première révision intervenant le 1er mai 2007.

En l’espèce, M. et Mme [K] indiquent que les loyers indexés ont été réclamés par l’agence Pichet en charge de la gestion du bien, par courriel à l’adresse indiquée par M. [F]. Ils produisent à cet égard des copies de courriers en dates des 9 avril 2020, 16 avril 2021, 21 avril 2022 et 3 avril 2023 contenant le calcul du loyer indexé et le montant du nouveau loyer pour l’année à venir. Il ressort du décompte produit que M. [F] a payé à compter du 1er janvier 2022 les loyers sur la base de 727,17 euros, alors que le montant total dû s’élevait à 695,15 euros pour le loyer et 67 euros de provision sur charges soit 762,15 euros.

Ni l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ni le contrat de bail ne prévoient de modalités précises d’information du locataire de l’indexation, le bailleur devant simplement manifester sa volonté de le faire. En l’espèce, les copies de courriers produites par les bailleurs outre le courrier de mise en demeure du 1er décembre 2021 et la dernière relance du 14 décembre 2021 comportant le montant du loyer de l’année 2021 manifestent suffisamment la volonté du bailleur de pratiquer cette indexation, qui ressort en tout état de cause de l’exécution des clauses contractuelles acceptées par M. [F].

La contestation ainsi élevée n’apparaît pas sérieuse et c’est à juste titre que le juge des référés l’a rejetée.

2) sur les charges locatives.

M. [F] affirme ne pas avoir été destinataire de la demande de paiement de la taxe aux ordures ménagères 2022, la régularisation des charges n’étant plus effectuée depuis l’exercice 2015/2016, expliquant avoir fait le choix pour cette raison de ne plus régler la provision sur charges.

Aux termes de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

'Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.'

Il en ressort que le bailleur doit communiquer au locataire avant la régularisation annuelle, un décompte par nature de charges, et tenir à sa disposition les pièces justificatives durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte. Il ne résulte de ce texte pas davantage que du contrat de bail aucune obligation pour le bailleur d’envoyer la copie des factures ni l’avis fiscal sur lequel est mentionné la taxe aux ordures ménagères ainsi que le soutient à tort M. [F].

M. et Mme [K] versent aux débats les avis de taxe foncière pour les années 2021 et 2022 justifiant ainsi du montant des taxes aux ordures ménagères réclamées.

S’agissant des autres charges, ils produisent les avis de régularisation des charges envoyés à M. [F] les 6 décembre 2021 et 12 janvier 2023 lesquels comportent deux rubriques, 'charges communes générales’ et 'parking garage'.

Le poste 'charges communes générales’ ne correspond pas à un décompte 'par nature de charges’ tel que l’exige l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 en ce qu’il ne permet aucune information du locataire du détail des charges qui lui sont réclamées, étant observé que les charges récupérables sur le locataire telles que limitativement énumérées par le décret n°87-713 du 26 août 1897 ne correspondent pas nécessairement aux charges communes dues à la copropriété. M. et Mme [K] n’ont pas produit dans le cadre de la présente instance de décompte détaillé ainsi qu’ils en avaient la faculté, la régularisation des charges locatives pouvant intervenir en cours de procédure. Ils ne produisent pas davantage les justificatifs de ces charges par nature de poste.

En l’absence d’un tel décompte de régularisation des charges les sommes réclamées à ce titre ne sont pas justifiées.

Si la demande provisionnelle formée par M. et Mme [K] pourrait être justifiée en sa partie non contestable, à savoir le montant des loyers indexés et celui des taxes aux ordures ménagères, il ressort du dernier décompte produit arrêté au 19 avril 2024 que la dette s’élève à la somme de 2756,14 euros, comprenant une somme de 2791 euros au titre des provisions sur charges.

Il en résulte que la somme due par M. [F] correspondant uniquement à des charges pour lesquelles la contestation élevée est sérieuse. L’ordonnance déféré doit donc être infirmée en ce qu’elle a déclaré que les demandes de M. et Mme [K] ne se heurtent à aucune contestation sérieuse. Les conditions d’application des articles 834 et 835 du code de procédure civile ne sont donc pas réunies, les demandes formées par M. et Mme [K] ne relevant pas des pouvoirs du juge des référés ni de ceux de la cour statuant en appel de l’ordonnance de référé. L’ordonnance déférée doit donc être infirmée en toutes ses dispositions.

Sur les mesures accessoires.

Partie perdante, M. et Mme [K] seront condamnés aux dépens ainsi qu’à verser à M. [F] une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Infirme en toutes ses dispositions l’ordonnance déférée,

Statuant à nouveau,

Dit n’y avoir pas lieu à référé,

Condamne M. [X] [K] et Mme [L] [H] épouse [K] à payer à M. [Y] [F] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [X] [K] et Mme [L] [H] épouse [K] aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, présidente, et par Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,