Cour d'appel de Limoges, Chambre sociale, 22 mai 2025, n° 24/00413

CA Limoges
Infirmation 22 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Modification matérielle des facteurs locaux de commercialité
La cour a estimé que la société Chysterac n'a pas prouvé l'existence d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, et que les éléments avancés ne démontraient pas une variation de plus de 10% de la valeur locative.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
La cour a jugé qu'il était équitable de condamner la société Chysterac à payer une somme aux bailleurs au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, en raison de la défaite de la locataire.

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Sur la décision

Référence :	CA Limoges, ch. soc., 22 mai 2025, n° 24/00413
Juridiction :	Cour d'appel de Limoges
Numéro(s) :	24/00413
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	27 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nadia STUDER-DLILIJean VALIERE-VIALEIXPhilippe PASTAUDCharles-Édouard BRAULT
Cabinet(s) :	CABINET BRAULT & ASSOCIESPASTAUD - WILD PASTAUD - ASTIER
Parties :	S.A.S. SOCIETE DE PARTICIPATIONS [ V ] c/ S.A.R.L. CHYSTERAC

Texte intégral

ARRET N° .

N° RG 24/00413 – N° Portalis DBV6-V-B7I-BISLO

AFFAIRE :

M. [B] [V], Mme [C] [D] épouse [V], S.A.S. SOCIETE DE PARTICIPATIONS [V]

S.A.R.L. CHYSTERAC

MP/MS

Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé

Grosse délivrée à M^e Jean VALIERE-VIALEIX, M^e Philippe PASTAUD, le 22-05-25.

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE ECONOMIQUE ET SOCIALE

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ARRÊT DU 22 MAI 2025

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Le vingt deux Mai deux mille vingt cinq la Chambre économique et sociale de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Monsieur [B] [V]

né le 08 Février 1949 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Philippe PASTAUD de la SELARL SELARL PASTAUD – WILD PASTAUD – ASTIER, avocat au barreau de LIMOGES substituée par M^e Charles-édouard BRAULT de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

Madame [C] [D] épouse [V]

née le 10 Janvier 1957 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe PASTAUD de la SELARL SELARL PASTAUD – WILD PASTAUD – ASTIER, avocat au barreau de LIMOGES substituée par M^e Charles-édouard BRAULT de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

S.A.S. SOCIETE DE PARTICIPATIONS [V], demeurant [Adresse 2]

APPELANTS d’une décision rendue le 22 MAI 2024 par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE LIMOGES

ET :

S.A.R.L. CHYSTERAC, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jean VALIERE-VIALEIX de la SELARL SELARL ELIGE LIMOGES – CABINET VALIERE-VIALEIX, avocat au barreau de LIMOGES substituée par M^e Nadia STUDER-DLILI, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 24 Mars 2025. L’ordonnance de clôture a été rendue le 05 mars 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Marianne PLENACOSTE, Conseiller, magistrat rapporteur, assistée de M^me Sophie MAILLANT, Greffier, a tenu seule l’audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport oral.

Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients et ont donné leur accord à l’adoption de cette procédure.

Après quoi, Madame Marianne PLENACOSTE, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 22 Mai 2025 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Madame Marianne PLENACOSTE, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Présidente de chambre, de Madame Géraldine VOISIN, Conseiller et d’elle même. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

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FAITS ET PROCÉDURE :

Suivant acte notarié du 18 mars 2008, M. [B] [V] et Mme [C] [D] épouse [V] ont donné à bail commercial à la société Prodim, un local situé [Adresse 3] à [Localité 10], d’une surface de 433 m2 pour une durée de neuf ans, devant se terminer le 17 mars 2017, en contrepartie d’un loyer de 47.000 ' hors taxes payable trimestriellement et indexé triennalement selon la variation de l’indice du coût de la construction INSEE. La société Prodim s’est engagée à y exercer une activité de vente au détail de produits de type supermarché sous l’enseigne 'Marché Plus" ou toute autre enseigne du groupe Carrefour.

Le 19 décembre 2014, la société Prodim a cédé son fonds de commerce à la société Chysterac.

A défaut de congé au terme du bail, par exploit d’huissier du 12 décembre 2017, la société Chysterac a délivré aux époux [V] une demande de renouvellement 'dès à compter du 1er janvier 2018, aux clauses et conditions du bail antérieur, le loyer fixé selon les dispositions légales en vigueur porté à la somme de 52.458,65 Euros HT et hors charges'.

Par acceptation tacite, le bail a été renouvelé au 1er janvier 2018 dans les conditions susvisées

Par lettre recommandée remise le 7 janvier 2021, la locataire a demandé une révision du loyer à la somme annuelle de 29.000 '. Elle faisait valoir que plus de trois ans s’étaient écoulés depuis la date de prise d’effet du loyer en cours et qu’une variation des facteurs locaux de commercialité avaient affecté, depuis cette date, son activité et la valeur locative du local de plus de 10%.

Par lettre recommandée de leur Conseil du 25 janvier 2021, les époux [V] ainsi que la société de participation [V] ont refusé la révision sollicitée, au motif qu’il n’était pas démontré l’existence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné, par elle-même, une variation de 10% de la valeur locative.

Par lettre recommandée avec accusé réception du 22 septembre 2021, la société Chysterac a notifié aux bailleurs, un mémoire rédigé au soutien de sa demande de déplafonnement du loyer, préalable à la saisie du Juge des loyers.

Par exploit du 21 décembre 2021, la société Chysterac a assigné les consorts [V] devant le juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Limoges aux fins d’obtenir le déplafonnement du loyer commercial et sa révision rétroactive à 29.000 ' HT et hors taxes à compter du 7 janvier 2021.

Par jugement avant dire droit du 16 mars 2022, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise judiciaire confiée à Mme [P] [N] avec mission de :

— se rendre sur les lieux, entendre les parties et tous sachants dont la technicité s’avérera utile à la solution du litige, se faire remettre tout document nécessaire à l’accomplissement de sa mission

— donner son avis sur la valeur locative sur la période de renouvellement du bail, et à ce jour, laquelle doit être déterminée d’après les éléments suivants tels que définis par l’article L 145-33 du Code de commerce:

— Les caractéristiques du local considéré

— La destination des lieux

— Les obligations respectives des parties

— Les facteurs locaux de commercialité

— Les prix couramment pratiqués dans le voisinage

— de manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 27 avril 2023, aux termes duquel il a conclu à une valeur locative annuelle des locaux loués estimée à 40.650 ' HT au 1er janvier 2018, et à 35.230 ' HT au 1er mars 2023.

Par jugement du 22 mai 2024, le juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Limoges a :

— Fixé le montant du loyer du bail renouvelé portant sur les locaux sis à [Adresse 3], que la SARL CHYSTERAC doit régler à [B] [V], [C] [D] épouse [V] et la société de participation [V], à compter du 1er janvier 2021, à la somme annuelle de 35.230 euros hors taxes et hors charges ;

— Dit que [B] [V], [C] [D] épouse [V] et la société de participation [V] devront payer à la SARL CHYSTERAC la différence entre ce nouveau loyer tel que révisé et celui jusque-là payé ;

— Dit que la dite somme produira intérêts à compter du 23 décembre 2023, date de l’assignation;

— Ordonné la capitalisation des intérêts échus pour une année entière ;

— Constaté l’exécution provisoire du présent jugement ;

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— Condamné in solidum [B] [V], [C] [D] épouse [V] et la société de participation [V] à payer à la SARL CHYSTERAC la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamné in solidum [B] [V], [C] [D] épouse [V] et la société de participation [V] aux dépens d’instance, lesquels comprennent notamment le coût de l’assignation et les frais d’expertise judiciaire, avec distraction au profit de Maître Jean VALIERE-VIALEIX, avocat au barreau de Limoges, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Par déclaration du 6 juin 2024, les consorts [V] ont interjeté appel de ce jugement.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières écritures du 19 février 2025, la société de participation [V]et les époux [V] demandent à la cour de :

— Déclarer Monsieur [B] [V], Madame [C] [D] épouse [V] et la SOCIÉTÉ DE PARTICIPATIONS [V], tant recevables que bien fondés en leur appel;

Y faisant droit :

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— Dit que [B] [V], [C] [D] épouse [V] et la société de participation [V] devront payer à la SARL CHYSTERAC la différence entre ce nouveau loyer tel que révisé et celui jusque-là payé ;

— Dit que la dite somme produira intérêts à compter du 23 décembre 2023, date de l’assignation ;

— Ordonné la capitalisation des intérêts échus pour une année entière ;

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Et, statuant à nouveau :

— Juger que les conditions cumulatives issues des dispositions de l’article L. 145-38 du Code de commerce afin d’obtenir la révision triennale du loyer ne sont pas réunies ;

— Juger en conséquence que le loyer dû au jour de la demande de révision infondée est bien à hauteur de la somme de 57.713,64 ' par an hors taxes ;

— Débouter la Société SARL CHYSTERAC de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

En tout état de cause :

— Condamner la Société SARL CHYSTERAC à payer à Monsieur [B] [V], Madame [C] [D] épouse [V] et la SOCIÉTÉ DE PARTICIPATIONS [V] une somme de 10.000 ' au titre des dispositions de l’article 700 du CPC ;

— Condamner la Société SARL CHYSTERAC aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire de Madame [N], dont le recouvrement sera poursuivi par la SELARL PASTAUD ' WILD PASTAUD ' ASTIER, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que le fondement juridique attaché à la demande de la locataire est celui de la révision triennale (articles L. 145-37 et L. 145-38 du Code de commerce) et non celui de la fixation du loyer du bail renouvelé (articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce). Ils soutiennent que le premier juge a commis une erreur de droit en dénaturant les demandes de la locataire et en opérant une confusion entre les critères à prendre en considération en renouvellement et en révision du bail commercial. Ils indiquent que les conditions permettant une révision triennale à la baisse ne sont pas réunies et n’ont pas été caractérisées, outre que la période de comparaison appliquée par l’expert judiciaire et reprise par le premier juge ne répond pas aux exigences légales

Ils soutiennent que la société Chysterac ne justifie pas de l’existence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, qui a entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, et estiment notamment que le rapport d’expertise judiciaire ne permet pas de caractériser utilement l’existence d’une telle modification puisque :

— la mission donnée à l’expert était incorrecte. Il a recherché une 'modification notable des facteurs locaux de commercialité’et non une 'modification matérielle des facteurs locaux de commercialité à l’origine d’une variation de plus de 10% de la valeur locative’ ;

— des modifications non matérielles des facteurs locaux de commercialité ont donc incorrectement été retenues, spécifiquement l’amélioration de l’offre de transport, l’évolution démographique, et l’implantation d’une enseigne concurrente ;

— l’expert s’est fondé sur une période de comparaison inexacte, en appréciant la valeur des locaux à la date du renouvellement du bail en 2018, puis à la date de l’expertise de mars 2023. En application des règles de l’article L145-38, l’expert aurait dû apprécier la valeur locative des lieux antérieurement au 7 janvier 2021, puis au 7 janvier 2021, date de la demande de révision, afin de rechercher si la variation de la valeur locative résultait directement de la modification des facteurs locaux de commercialité dont se prévalait le locataire.

Ils indiquent que, dès lors qu’aucune modification matérielle des facteurs locaux de commercialité n’est rapportée, le loyer contractuel exigible au jour de la demande de révision doit continuer de s’appliquer et qu’au jour de la demande de révision, soit au 7 janvier 2021, et par application de la clause d’indexation, le montant du loyer contractuel s’élevait à la somme de 57.713,64 ' par indexation du montant du loyer au 7 janvier 2021 de 52.458,65'.

Ils s’opposent à la demande subsidiaire d’expertise complémentaire portée par la locataire l’estimant inutile et la mission requise restant incorrecte au regard de l’objet du litige.

Aux termes de ses dernières écritures du 29 novembre 2024, la société Chysterac demande à la cour de :

— Confirmer le jugement rendu le 22 mai 2024 par le Juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de LIMOGES en ce qu’il a :

— Dit que [B] [V], [C] [D] épouse [V] et la société de participation [V] devront payer à la SARL CHYSTERAC la différence entre ce nouveau loyer tel que révisé et celui jusque-là payé ;

— Ordonné la capitalisation des intérêts échus pour une année entière ;

— Constaté l’exécution provisoire du présent jugement ;

— Réformer le jugement rendu le 22 mai 2024 par le Juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de LIMOGES en ce qu’il a :

— Dit que ladite somme produira intérêts à compter du 23 décembre 2023, date de l’assignation ;

Statuant à nouveau

— Dire que ladite somme produira intérêts à compter du 23 décembre 2021, date de l’assignation ;

A titre infiniment subsidiaire,

— Désigner à nouveau Madame [P] [N] avec pour unique mission complémentaire de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties en ce qui concerne une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

En tout état de cause

— Condamner la Société de participation [V] et Monsieur et Madame [V] à payer à la SARL CHYSTERAC la somme de 5.000 ' au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la Société de participation [V] et Monsieur et Madame [V] aux entiers dépens et d’appel , lesquels comprendront les frais et les honoraires de l’expertise judiciaire, qui seront recouvrés par Maître Jean VALIERE-VIALEIX, Avocat au Barreau de Limoges, en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’aucune erreur de droit n’a été commise par le premier juge qui a justement fait application des dispositions relatives à la demande de révision triennale et fixé le loyer révisé au 7 janvier 2021 à la valeur locative telle que déterminée par l’expert judiciaire lequel retient, tout comme l’a fait le premier juge, une modification des éléments visés à l’article L145-33 du Code de commerce.

Elle soutient que sa demande de révision est fondée sur une modification matérielle des facteurs de commercialité et en particulier:

— l’ouverture en juillet 2020 d’une enseigne concurrente à 500 mètres du local commercial;

— une désertification des commerces de proximité entourant le local commercial ;

— une diminution significative de la population de près de 9 % dans le quartier du local ;

— une étude des loyers pratiqués dans la ville de [Localité 10] démontrant que le loyer du local est supérieur au prix du marché.

Elle indique que la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité à l’origine d’une variation de plus de 10% de la valeur locative est également rapportée par les conclusions de l’expert judiciaire.

Elle relève que, si les bailleurs soutiennent que l’expertise ne répond pas aux exigences posées par les dispositions de l’article L.145-38 du Code de commerce, ils n’ont pas pour autant sollicité un complément de mission. Elle précise ne pas s’opposer, le cas échéant, à une expertise complémentaire.

Elle soulève une 'erreur de plume’ du premier juge en ce qu’il a ordonné le paiement par les bailleurs des intérêts au taux légal sur le montant du trop-perçu du loyer à compter du 23 décembre 2023 au lieu du 23 décembre 2021, date de l’assignation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la révision triennale du prix du bail

En application de l’article L.145-37 du code de commerce, les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État.

En vertu de l’article R. 145-20, la demande de révision des loyers prévue à l’article L.145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert. A défaut d’accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L. 145-56 à L. 145-60. Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande.

Selon l’article L. 145-38, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. Il est admis de façon constante que les dispositions de cet article sont d’ordre public.

Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

Enfin, selon l’article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, il sera tout d’abord relevé que les parties s’accordent sur le cadre légal dans lequel s’inscrit la remise en cause par la société Chysterac du loyer appliqué, à savoir la révision triennale légale dont les conditions sont fixées à l’article L. 145-38 précité.

Ce cadre légal n’est toutefois pas celui appliqué par le juge de première instance, qui a statué selon les règles applicables à la fixation du loyer renouvelé, définies à l’article L. 145-34 du Code du commerce.

A la différence de l’article L. 145-34 du Code de commerce qui vise une modification notable, l’article L. 145-38 exige une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, ce qui implique une transformation concrète et non une simple évolution naturelle d’un élément de commercialité.

Les parties sont liées par un contrat de bail commercial renouvelé le 1er janvier 2018 'aux clauses et conditions du bail antérieur, le loyer fixé selon les dispositions légales en vigueur porté à la somme de 52.458,65 Euros HT et hors charges", comme le mentionne l’acte d’huissier en demande de renouvellement du bail commercial délivré par la société Chysterac aux bailleurs. Par lettre recommandée remise le 9 janvier 2021, la société Chysterac a sollicité une révision du loyer à la somme annuelle de 29.000 '.

Il convient dès lors de rechercher, en application des dispositions de l’article L. 145-38 du Code de commerce, s’il y a eu une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative entre le 1er janvier 2018, date d’effet du bail renouvelé, et le 7 janvier 2021, date de la demande de révision du loyer.

Il incombe à la société Chysterac de rapporter la preuve de cette modification matérielle des facteurs locaux de commercialité. Elle produit à ce titre:

— un rapport d’expertise immobilière non contradictoire réalisée par [E] [U], à la demande du pôle immobilier et juridique de la société CARREFOUR-Groupe interne Carrefour de proximité. Ce rapport consiste en une étude du marché locatif réalisée en février 2020 sur la base d’une liste de vente et location de boutiques dans le département de la Haute-Vienne. Compte tenu des valeurs locatives relevées, le loyer appliqué au local loué par la société Chysterac, à savoir 182 euros/m2 (pour une surface retenue de 290 m2), semblait élevé et peu adapté en l’état de marché à la situation de quartier. Les éléments favorables retenues étaient la 'clientèle quartier’ et la réfection/entretien du magasin.

Les éléments défavorables au jour de l’étude étaient un concurrent immédiat, une zone profonde et décalée, un angle vitrine non utilisé, un stationnement clientèle sur rue (absence de parking clientèle), des équipements de climatisation non présents.

Il était proposé une valeur locative annuelle de 29.000 euros par an (hors taxe et hors charges).

— des données d’évolution de la population de [Localité 10] sur trois 'Iris’ INSEE entre les années 2015 et 2017 établissant une baisse de -1,9% sur la zone dans laquelle se trouve le local commercial loué par la société Chysterac,

— un bail commercial conclu le 7 mars 2017 en qualité de locataire par la société Carrefour Proximité France sur un local sis [Adresse 5] à [Localité 10], pour une surface de vente de 297 m2 pour un loyer variable annuel correspondant à 1,6% HT du chiffre d’affaires réalisé par le preneur ou son locataire gérant dans le magasin, loyer ne pouvant être inférieur à la somme annuelle de 32.000 euros HT ni excéder la somme de 45.000 euros HT,

— un bail commercial conclu le 18 juin 2013 en qualité de locataire par la société Carrefour Proximité France sur un local sis [Adresse 4] à [Localité 10], pour une surface de vente de 350 m2 pour un loyer annuel de 42.500 euros HT,

— un bail commercial conclu le 9 mai 2016 en qualité de locataire par la société Carrefour Proximité France sur un local sis [Adresse 6] à [Localité 10], pour une surface de vente de 163 m2 pour un loyer variable annuel correspondant à 1,4% HT du chiffre d’affaires réalisé par le preneur dans le magasin, loyer ne pouvant être inférieur à la somme annuelle de 33.000 euros HT ni excéder la somme de 43.000 euros HT,

— le rapport d’expertise judiciaire d’avril 2023 réalisé par Mme [N]. Ce rapport a été réalisé sur la base d’une mission d’expertise consistant en un avis sur la valeur locative sur la période de renouvellement du bail et au jour de l’expertise, à déterminer d’après les éléments définis par l’article L.145-33 du Code de commerce ( jugement avant dire droit du 16 mars 2022). Conformément à sa mission, l’expert a notamment relevé les facteurs locaux de commercialité suivants:

— une évolution en baisse de la démographie de [Localité 10] (-3,73% entre 2006 et 2018), de l’agglomération [Localité 11] (-5,51% entre 2013 et 2021), sur le périmètre géographique correspondant à l’IRIS 'Le champ de foire’ dont fait partie la [Adresse 12] (-10,39% entre 2013 et 2019),

— les transports en commun avec des adaptations d’offres mineures sur les lignes du réseau (modifications horaires, ajouts ponctuels de renforts) qui ont essentiellement concerné des secteurs sur les premières et secondes couronnes. Concernant le c’ur de ville de [Localité 10], une navette gratuite a été mise en circulation à compter du 13 décembre 2019 mais ne passe pas [Adresse 12], desservies par les lignes de bus 6 et 8 sans évolution. Par ailleurs, une première phase de réorganisation du réseau a été mise en 'uvre avec création d’une nouvelle ligne de bus '[Localité 9] [Localité 8]' facilitant l’accès pour ces secteurs au c’ur de ville,

— une évolution à tendance négative pour les commerces du secteur, avec évolution baissière des valeurs locatives. D’une manière générale, l’expert relève que 'sauf emplacement exceptionnel dit n°1, les loyers limougeauds ont tendance depuis plusieurs années déjà à évoluer à la baisse, ce qui s’est confirmé lors de l’après crise COVID'.

La valeur locative des locaux loués par la société Chysterac a été estimée au 1er janvier 2018 à 40.640 euros et a 35.230 euros au 1er mars 2023, l’expert relevant:

— au titre des avantages: situation dans un immeuble récent, implantation à côté d’un petit centre commercial avec un petit parking, locaux de belle taille avec surface de vente optimisée,

— au titre des inconvénients: secteur de commercialité très moyenne (emplacement se situant entre un emplacement n°2 et 3), enseigne concurrente dans le petit centre commercial, taxe foncière à la charge du preneur, démographie de la ville en baisse.

— les comptes de résultats de la SARL Chysterac faisant ressortir au 31 mai 2016 un chiffre d’affaires net de 2.244.725 euros, au 31 mai 2017 un chiffre d’affaires net de 2.329.015 euros, au 31 mai 2018 un chiffre d’affaires net de 2.362.024 euros, au 31 mai 2019 un chiffre d’affaires net de 2.274.259 euros, au 31 mai 2020 un chiffre d’affaires net de 2.297.090 euros, au 31 mai 2021 un chiffre d’affaires net de 2.244.885 euros, au 31 mai 2022 un chiffre d’affaires net de 2.230.794 euros,

— des annonces BODACC concernant l’ouverture d’une procédure collective pour le commerce de boulangerie situé à proximité: jugement de clôture pour insuffisance d’actifs le 5 février 2020 d’une première société et jugement d’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire le 6 décembre 2023 pour une nouvelle société ayant repris le fonds de commerce,

La société Chysterac mentionne également la fermeture en juin 2023 d’un commerce à enseigne 'leader price’situé à proximité, cette fermeture étant antérieure à l’ouverture d’une procédure de sauvegarde pour le groupe CASINO par jugement du 25 octobre 2023. Par ailleurs, elle mentionne l’ouverture en 2019 d’une enseigne concurrente à proximité immédiate du local loué.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, s’il est justifié d’une évolution baissière des valeurs locatives du secteur, résultant principalement d’une baisse démographique touchant la commune de [Localité 10] et son agglomération de manière générale, et le secteur dans lequel se situe le local loué en particulier, cette baisse démographique est à l''uvre depuis de nombreuses années et notamment avant la période de renouvellement du bail commercial. Cette baisse n’est pas spécifiquement mise en évidence sur la période de référence applicable et ne démontre pas, en tout état de cause, une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité.

De même, il n’est pas démontré un changement concret des éléments qui constituent la commercialité de l’emplacement. L’offre de transports en commun est restée identique. La fermeture d’un commerce de boulangerie en février 2020 dans le petit centre commercial situé à proximité est restée conjoncturelle puisque l’activité a été reprise par une nouvelle société en 2021. La désertification des commerces de proximité entourant le local loué se fonde sur des événements postérieurs à la période de référence: fermeture du commerce de boulangerie en 2023, fermeture du commerce 'Leader Price’ en juin 2023.

Enfin, s’agissant de l’implantation d’une enseigne concurrente en 2019 'Intermarché', elle n’est pas évoquée au titre des facteurs de commercialité par l’expert judiciaire qui fait état d’un désavantage commercial résultant d’une enseigne concurrente dans le petit centre commercial situé juste à proximité, soit le commerce à enseigne 'Leader Price'. L’implantation d’une nouvelle enseigne à proximité ne constitue pas en soi une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité et aucun élément n’établit que cette modification aurait entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative du local considéré.

La réalisation d’un complément d’expertise judiciaire n’est pas justifiée dans la mesure où, si la mission de l’expert a été limitée par le Juge des loyers commerciaux à un avis sur la valeur locative, les facteurs locaux de commercialité ont été examinés et repris par l’expert dans son rapport, porté à la connaissance de parties et de la Cour d’appel.

En conséquence, les conditions cumulatives permettant d’accueillir la demande de révision de loyer formulée par la société Chysterac ne sont pas réunies. Ainsi, il ne peut y avoir de fixation du loyer révisé à la valeur locative à la baisse ainsi que sollicité par la locataire.

Le jugement sera infirmé et la demande de révision formulée par la société Chysterac sera rejetée.

Sur le montant du loyer

L’article L. 145-38 du Code de commerce énonce que l’indice multiplicateur doit être l’indice correspondant à la date de la demande de révision et l’indice diviseur, l’indice correspondant à la date de la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.

L’indice correspondant à la date de la dernière fixation amiable du loyer, au 1er janvier 2018, est l’indice du coût de la construction publié trimestriellement par l’INSEE, comme mentionné par la clause d’indexation du contrat de bail.

Si les bailleurs sollicitent l’application de cet indice, ils ne précisent pas le montant de l’indice retenu au 1er janvier 2018 et 7 janvier 2021.

Cet indice s’élevait au 1er janvier 2018 à 1.671 (premier trimestre 2018) et au 7 janvier 2021 à 1.822 (premier trimestre 2021).

Le loyer à retenir à compter du 7 janvier 2021 s’élève ainsi à 57.199 euros (52.458,65 x1822/1671) par an hors taxes et hors charges.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La société Chysterac succombant à l’instance, elle doit être condamnée aux dépens, lesquels comprennent notamment les frais d’expertise judiciaire, avec distraction au profit de la SELARL PASTAUD ' WILD PASTAUD ' ASTIER, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Il est équitable de la condamner à payer à la société de participation [V] et aux époux [V] la somme globale de 1.500 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

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PAR CES MOTIFS

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La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

INFIRME le jugement du 22 mai 2024 du juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Limoges,

Statuant à nouveau,

DEBOUTE la société Chysterac de sa demande de révision du loyer,

FIXE le montant du loyer, à compter du 7 janvier 2021, à la somme de 57.199 euros ' par an hors taxes et hors charges,

CONDAMNE la société Chysterac à payer à la société de participation [V], M. [B] [V] et Mme [C] [D] épouse [V] la somme globale de 1.500 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la société Chysterac aux dépens de première instance et d’appel, lesquels comprennent notamment les frais d’expertise judiciaire, avec distraction au profit de la SELARL PASTAUD ' WILD PASTAUD ' ASTIER, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Sophie MAILLANT. Olivia JEORGER-LE GAC.