ARRET N° .

N° RG 24/00890 – N° Portalis DBV6-V-B7I-BIULU

AFFAIRE :

M. [P] [Z]

C/

M. [N] [H], Mme [G] [X] [K] [E]

SG/LM

Autres demandes relatives à la vente

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRET DU 25 SEPTEMBRE 2025

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Le VINGT CINQ SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ la chambre civile a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Monsieur [P] [Z]

né le 21 Février 1959 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Christine MARCHE de la SELARL MARCHE CAETANO, avocat au barreau de TULLE, M^e Coralie AMELA-PELLOQUIN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND substitué par M^e Anne-chloé HAUTEFEUILLE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

APPELANT d’une décision rendue le 10 DECEMBRE 2024 par le PRESIDENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TULLE

ET :

Monsieur [N] [H]

né le 10 Octobre 1975 à [Localité 2], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Marie BRU-SERVANTIE de la SELARL MARIE BRU-SERVANTIE, avocat au barreau de TULLE

Madame [G] [X] [K] [E]

née le 23 Mai 1975 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Marie BRU-SERVANTIE de la SELARL MARIE BRU-SERVANTIE, avocat au barreau de TULLE

INTIMES

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Suivant avis de fixation du Président de chambre, l’affaire a été fixée à l’audience du 19 juin 2025 à bref délai conformément aux prévisions des articles 906, 906-1 et 906-2 du Code de Procédure Civile. L’ordonnance de clôture a été rendue le 04 juin 2025.

La Cour étant composée de M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY et de Madame Stéphanie GASNIER, Conseillers, assistés de Madame Line MALLEVERGNE, Greffier. A cette audience, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, a été entendu en son rapport, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Puis M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 11 septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. A cette date le délibéré a été prorogé au 25 septembre 2025.

LA COUR

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Par compromis de vente reçu le 25 octobre 2023 par Maître [V], Notaire, M. [Z] s’est engagé à acquérir au prix de 650 000 euros une propriété appartenant à M.[N] [H] et à Mme [G] [E] épouse [H] comprenant une maison de maître et une maison d’habitation sise à [Adresse 3], afin d’y installer son cabinet d’architecte et son habitation. Il était notamment prévu une condition suspensive de la perception par l’acquéreur du prix de vente d’un bien immobilier lui appartenant sis à [Adresse 6] (1 100 000, 00 euros), la somme devant constituer son apport personnel à son acquisition, aucune condition de recours à prêt n’étant prévue. Il n’a pas été versé de dépôt de garantie.

Par courriel du 29 décembre 2023, M. [Z] a fait savoir par l’intermédiaire de son notaire Maître [M], qu’il refusait de réitérer l’acte authentique, au motif qu’il aurait été victime de dol de la part des vendeurs, lesquels ne lui auraient pas donné toutes les caractéristiques du bien, ou de manière erronée.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 février 2024, les époux [H]/[E] ont adressé à M. [Z] une mise en demeure de leur payer la somme de 65 000 euros au titre de la clause pénale prévue dans le compromis de vente et conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil.

Par courrier du 27 mai 2024, M. [Z] faisait savoir, par l’intermédiaire de son conseil, sa volonté de maintenir son refus de réitérer l’acte authentique, en opposant la nullité du compromis pour dol.

C’est dans ce contexte que les époux [H]/[E] ont par acte d’huissier en date du 10 juin 2024, fait assigner M. [P] [Z] devant le Président du Tribunal Judiciaire de TULLE statuant en référé, afin de le voir condamner à leur verser la somme de 65 000 euros en vertu de la clause pénale prévue dans l’acte notarié du 25 octobre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2024, outre celle de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

M. [Z] s’est opposé à ces demandes, en soutenant qu’il existait des contestations sérieuses, tout en demandant en outre de surseoir à statuer dans l’attente de l’issue de l’instance engagée devant le juge du fond, et tendant à voir prononcer la nullité du compromis litigieux.

Par ordonnance contradictoire du 10 décembre 2024, le Juge des référés du Tribunal Judiciaire de TULLE a notamment :

— rejeté les demandes principales et subsidaires de M. [Z]

— condamné M. [Z] à verser aux époux [H]

* à titre provisionnel la somme de 65 000 euros à titre de dommages et intérêts conformément à la clause pénale prévue dans l’acte reçu par M. [V], notaire, le 25 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2024

* la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’à supporter les dépens.

Par déclaration du 19 décembre 2024, M. [Z] a interjeté appel de cette ordonnance dans toutes ses dispositions.

L’affaire a été fixée à bref délai conformément aux prévisions des articles 906 à 906-5 du Code de Procédure Civile, et clôturée par ordonnance du 04 juin 2025.

Prétentions des parties

Dans le dernier état de ses conclusions en date du 14 avril 2025, auxquelles la Cour se réfère expressément, M. [Z] demande notamment à la Cour de :

— annuler, ou en tout état de cause infirmer, l’ordonnance de référé querellée.

Statuant à nouveau :

— dire n’y avoir lieu à référé en raison des contestations sérieuses par lui soulevées

— débouter les époux [H] de leurs demandes de condamnation provisionnelle à hauteur de 65 000 euros, en ce qu’elles sont fondées sur un compromis de vente entaché de nullité

A titre subsidiaire :

— surseoir à statuer dans l’attente de l’issue de l’instance engagée devant le juge du fond en vue de voir prononcer la nullité du compromis de vente du 25 octobre 2023

En tout état de cause :

— débouter les époux [H] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner les époux [H] à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dans le dernier état de leurs conclusions déposées le 13 mars 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, les époux [H] demandent en substance à la Cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé querellée

— condamner M. [Z] à leur payer une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’à supporter tous les dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS DE LA DECISION :

Bien que présentée à titre subsidiaire par M. [Z], sa demande de sursis à statuer sera examinée en premier lieu.

I – Sur la demande sursis à statuer :

M.[Z] sollicite qu’il soit sursis à statuer dans l’attente de la décision du tribunal judiciaire de Tulle saisi au fond de la question de la nullité, pour cause de vices du consentement, du compromis de vente conclu le 25 octobre 2023 avec les époux [H].

Cette demande se heurte à plusieurs obstacles tenant au fait :

— que M.[Z] ne justifie d’aucun motif sérieux au soutien de sa demande de sursis à statuer

— qu’à ce jour, aucune date n’a été retenue pour une fixation de l’affaire devant le tribunal judiciaire de Tulle

— que M.[Z] n’a pas exécuté l’ordonnance querellée rendue au profit des époux [H], qui en dépit de cette inexécution, n’ont pas sollicité la radiation de l’instance d’appel dirigée à leur encontre.

L’intéressé sera donc débouté de sa demande de sursis à statuer, étant de surcroît rappelé que dans l’hypothèse où la nullité du compromis de vente litigieux venait à être prononcée, il y aurait matière à opérer une compensation entre les parties audit compromis de vente, s’il advenait qu’elles soient titulaires de créances réciproques.

II ' Sur l’existence d’une contestation sérieuse faisant obstacle à l’application de la clause pénale :

M. [Z] fait valoir qu’une instance au fond est actuellement en cours dans le cadre de laquelle il sollicite le nullité du compromis de vente, suivant assignation du 5 septembre 2024. Il estime que la saisine du juge du fond d’une demande de nullité du compromis de vente caractérise une contestation sérieuse, ce qui exclurait l’allocation d’une provision sur le fondement d’une de ses clauses (Cass. Com. 26 octobre 1993, n°92-11.088). Il ajoute que peu importe que l’assignation au fond ait été délivrée postérieurement à la saisine du juge des référés, la demande de provision devant être de fait rejetée par le juge des référé comme étant sérieusement contestable (Cour d’appel Aix en Provence, chambre 1-2, 20 juin 2024).

M. [Z] soutient qu’il rapporte la preuve du dol devant entraîner la nullité du compromis. Il affirme qu’il n’a pas pu visiter suffisament le bien, une fois le 14 septembre 2023, et quelques jours avant la réitération de l’acte authentique, avec des vendeurs qui maîtrisaient mal la langue française. Il conteste fermement les déclarations de l’agent immobilier Mme [J], les estimant incohérentes. Il affirme que des éléments lui ont été dissimulés et ne s’en être rendu compte que lors de la visite du 8 décembre 2023, notamment le fait que la chaudière datait des années 40 et qu’elle devait être changée, soutenant ne pas avoir pu visiter la chaufferie; que la maison était équipée d’un simple vitrage et non d’un double vitrage; qu’elle ne disposait d’aucune isolation intérieure ni extérieure, ni d’aucune ventilation mécanique de type VMC; que sa surface initialement annoncée à 400m² serait en réalité 300 m²; que le sol ne serait pas horizontal dans certaines chambres, ce qui interroge la solidité de la structure du bâtiment. Il affirme ne pas avoir pu accéder aux combles pour vérifier l’état de la charpente, une couche de laine de verre bloquant la trappe d’accès. Il fait valoir qu’il aurait été trompé par des erreurs de diagnostics de performance énergétique dans l’annonce immobilière et quant à l’approximation des surfaces habitables.

Les époux [H] contestent cette analyse, et sollicitent la confirmation de l’ordonnance critiquée. Ils soutiennent que M. [Z] a agi au fond de manière dilatoire pour échapper par tous les moyens à l’application de la clause pénale contractuellement due. Ils soulignent que M. [Z] a fait appel sans exécuter l’ordonnance de référé querellée, tout en sollicitant du juge du fond des dommages et intérêts équivalents au montant de la clause pénale, tentant ainsi par son action au fond de récupérer la somme qu’il sait leur devoir dans le cadre de l’instance en référé.

Ils soutiennent par ailleurs que le consentement de M. [Z] n’a aucunement été vicié, contestant toute manoeuvre dolosive, ce qu’à pu confirmer l’agent immobilier Mme [J]. Ils soulignent qu’ils subissent un préjudice certain du fait des agissements de M. [Z], ayant arrêté leur activité de gîtes/chambre d’hôtes depuis la signature du compromis. Ils font également valoir qu’ils avaient signé un compromis de vente pour l’achat d’un nouveau bien en Belgique là où ils souhaitaient se réinstaller, mais qui n’a pu être mené à terme du fait de l’attitude de M. [Z]. Ils ont ainsi eux-mêmes perdus 49 500 euros au titre de la clause pénale contenue dans le compromis de vente belge.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de Procédure Civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain, et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

A l’inverse, sera écartée une contestation que serait à l’évidence superficielle ou artificielle. Le montant de la provision n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Enfin c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

L’article 1103 du code civil dispose que : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits».

En l’espèce, en première instance comme devant la Cour M. [Z] soulève l’incompétence du juge des référés en raison d’une contestation sérieuse dans l’exécution du compromis de vente litigieux, en se prétendant victime d’un dol de la part de ses vendeurs, ce qu’il fait d’ailleurs valoir devant le juge du fond auprès de qui il a sollicité la nullité dudit compromis.

Il est constant que par acte notarié du 25 octobre 2023, les époux [H] ont conclu avec M. [Z] assisté de son notaire Maître [M], un compromis de vente portant sur un bien sis à [Adresse 4], constitué de deux maisons d’habitation sur une parcelle de 82a 13ca, au prix de 650 000 euros, avec une clause pénale de 65 000 euros en cas de non- régularisation de la vente, et avec pour seule condition suspensive l’obtention par l’acquéreur du prix de vente de l’un de ses biens afin de financer en totalité ledit prix de vente. La réalisation de la condition suspensive n’étant pas contestée, et l’acte authentique n’ayant pas été signé, le montant de la créance revendiquée par les époux [H] n’est donc en soi pas sérieurement contestable.

Par ailleurs, la saisine du juge du fond d’une demande de nullité du compromis de vente ne caractérise pas en soi une contestation sérieuse comme le soutien M. [Z], sachant qu’en l’espèce le juge du fond a été saisi postérieurement au juge des référés.

Aux termes du compromis litigieux, il était prévu :

— Sur l’état du bien, il est mentionné que 'l’acquéreur prendra le bien dans l’état où il se trouve à ce jour, tel qu’il l’a vu et visité, …..Il déclare que la désignation du bien figurant aux présentes correspond à ce qu’il a pu constater lors de ses visites’ (page 9 du compromis), outre qu’il est fait mention sur la contenance que 'le vendeur ne confère aucune garantie de contenance du terrain ni de la superficie des constructions’ (page 10 du compromis) ;

— une réitération de la vente au plus tard le 12 janvier 2024, ajoutant que 'si l’une des parties vien à refuser de signer l’acte authentique de vente, l’autre pourra saisir le tribunal compétent dans le délai d’un mois de la constatation de refus (mise en demeure non suivie d’effet, procès-verbal de non comparution…) Afin de faire constater la vente par décision de justive, la partie défaillante supportant les frais de justice, nonobstant la mise en oeuvre de la stipulation de pénalité stipulée aux présentes ' (pages 22 et 23 du compromis) ;

— une renonciation à l’imprévision : « Les parties écartent les dispositions de l’article 1195 du code civil permettant la révision du contrat pour imprévision. Le mécanisme de l’imprévision nécessite un changement de circonstance imprévisible lors de la conclusion du contrat, changement dont aucune des parties n’avait souhaité assumer le risque et qui rend l’exécution du contrat excessivement onéreuse. » (pages 28 et 29 du compromis) ;

— une clause pénale : « Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 65 000 euros à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil’ (page 8 du compromis) ;

— En annexes du compromis, il est versé tous les documents obligatoires et d’information sur les caractéristiques du bien, annexes remises à M. [Z], et notamment les divers diagnostics techniques, notamment le diagnostic de performance énergétique qui souligne la mauvaise isolation, la nécessité de prévoir des menuiseries plus performantes notamment des fenêtres à double vitrage, de remplacer le système de chauffage (annexe du compromis de vente, pièce 1 des intimés).

Sur les contestations prétendument sérieuses soulevées par M. [Z], celui-ci affirme n’avoir pu visiter le bien que succintement, soutenant qu’il aurait été empêché de pouvoir le revisiter. Or, il ne verse au débat aucun élément permettant de rapporter la preuve de ce qu’il affirme, l’intéressé ne procédant que par allégations dans ses écritures. Au contraire, dans un courriel particulièrement précis du 12 janvier 2024, l’agent immobilier Mme [J] indique que M. [Z] a pu visiter le bien pendant deux heures le 14 septembre 2023, en présence des propriétaires; l’agent immobilier indique que M. [Z], suite à sa demande, a pu revisiter le bien le 9 décembre 2023 pendant 2 heures 30, visitant les deux maisons, et recevant les explications concernant le fonctionnement de la chaudière ancienne. Bien qu’il conteste les déclarations de l’agent immobilier, M. [Z] ne rapporte aucune preuve contraire.

En outre, rien n’obligeait M. [Z] à signer le compromis le 25 octobre 2023, s’il estimait que d’autres visites lui étaient nécessaires.

De surcroît, s’il estimait n’avoir pas suffisamment été éclairé sur les caractéristiques du bien, il aurait pu user du délai de rétractation pour renoncer à son projet d’achat, ce qu’il n’a pas fait, le délai de rétractation de 10 jours ayant expiré le 7 novembre 2023 (pièce 6 des intimés).

Par ailleurs, suite à la première visite, M. [Z] a fait état auprès de l’agent immobilier dès le 15 septembre 2023 de son souhait de ne pas conserver la chaudière au fioul qu’il souhaitait remplacer par une pompe à chaleur et de la nécessité de changer les fenêtres actuellement en simple vitrage, outre de rappeler sa profession d’architecte et ses divers contacts avec des entreprises pour les travaux qu’il envisageait de faire, étant souligné qu’en raison desdits travaux, il avait sollicité une réduction du prix de vente de 35 000 euros. L’agent immobilier souligne également que M. [Z] a reçu une copie du diagnostique technique le 25 octobre 2023.

Il ressort de ces observations que M. [Z] connaissait parfaitement les caractéristiques du bien puisqu’il s’avait que les fenêtres n’étaient pas en double vitrage et qu’il souhaitait changer la chaudière, avant même la signature du compromis, et qu’il avait obtenu par l’entremise du notaire l’ensemble des diagnostics et informations concernant les caractéristiques du bien. M. [Z] est donc mal venu à prétendre avoir été trompé sur les caractéristiques du bien qu’il projetait d’acheter, sachant que sa profession d’architecte fait qu’il avait des connaissances particulières en matière de construction et aménagement immobilier l’ayant conduit à demander une diminution du prix de vente acceptée par les vendeurs.

Quant à la surface du bien qu’il juge erronnée, il ne rapporte aucune preuve le confirmant.

Enfin, il est particulièrement mal venu à soutenir qu’il aurait signé le compromis de vente litigieux sous la pression des vendeurs, alors qu’il était assisté de son propre notaire le jour de cette signature.

Il s’évince de l’ensemble de ces observations que les divers arguments avancés par M. [Z] ne sauraient rendre sérieusement contestable l’obligation à paiement incombant à ce dernier en application de la clause pénale figurant dans le compromis de vente du 25 octobre 2023, et ce sans que les époux [H] n’aient à justifier d’un quelconque préjudice.

Il convient en conséquence de confirmer l’ordonnance de référé déférée en ce qu’elle a condamné M. [Z] à payer aux époux [H] à titre provisionnel la somme de 65 000 euros à titre de dommages et intérêts conformément à la clause pénale prévue au compromis de vente signé le 25 octobre 2023.

III – Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Pour avoir succombé en son recours, M. [P] [Z] sera condamné à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel, ce qui exclut qu’il puisse bénéficier des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il serait inéquitable de laisser les époux [H] supporter la totalité des frais irrépétibles qu’ils ont dû exposer en première instance comme en cause d’appel pour assurer la défense de leurs intérêts, de sorte qu’ils se verront allouer une somme de 2000 € pour leurs frais irrépétibles d’appel, en sus de l’indemnité octroyée par le premier Juge.

PAR CES MOTIFS

LA COUR D’APPEL statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

CONFIRME en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 10 décembre 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de TULLE,

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [P] [Z] à verser aux époux [H] la somme de 2000 € pour leurs frais irrépétibles d’appel ;

Déboute M. [P] [Z] de l’ensemble de ses demandes ;

Le condamne à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Line MALLEVERGNE. Corinne BALIAN.