COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 78K

Chambre civile 1-6

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 20 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00785 – N° Portalis DBV3-V-B7J-W74N

AFFAIRE :

S.C.I. KORIAN DEVELOPPEMENTS IMMOBILIERS

C/

SCCV [Localité 24] WILSON MARNE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 22 Novembre 2024 par le Juge de l’exécution de [Localité 23]

N° RG : 24/02639

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 20.11.2025

à :

M^e Bertrand LEBAILLY de la SELARL UBILEX AVOCATS, avocat au barreau de CHARTRES

M^e Mathilde PUYENCHET, avocat au barreau de CHARTRES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.C.I. KORIAN DEVELOPPEMENTS IMMOBILIERS

N° Siret : 389 843 525

[Adresse 2]

[Localité 20]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Bertrand LEBAILLY de la SELARL UBILEX AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000016 – N° du dossier 24.088 – Représentant : M^e Sidonie FRAICHE-DUPEYRAT de la SELAS LPA Law, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0238

APPELANTE

****************

SCCV [Localité 24] WILSON MARNE

N° Siret : 901 685 859

[Adresse 19]

[Localité 5]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Frédéric COPPINGER de la SCP COBLENCE AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0609 – Représentant : M^e Mathilde PUYENCHET, Postulant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000034 – N° du dossier E0008S8F

INTIMÉE

***************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 Octobre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Fabienne PAGES, Présidente et Madame Caroline DERYCKERE, conseillère entendue en son rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Fabienne PAGES, Présidente,

Madame Caroline DERYCKERE, Conseillère,

Madame Florence MICHON, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie RIBEIRO,

EXPOSÉ DU LITIGE

Dans le cadre d’un projet de construction d’un immeuble destiné à l’exploitation d’un EHPAD, une promesse synallagmatique de vente immobilière en l’état futur d’achèvement a été signée le 13 janvier 2022, devant donner lieu à la signature de l’acte authentique au plus tard le 28 février 2023 ce qui n’a pas été fait. La SCCV [Localité 24] Wilson Marne, partie venderesse, qui se prévaut de la caducité de la promesse a déclaré être déliée de son engagement par courrier du 4 août 2023, à la SCI Korian Développements Immobiliers, partie acquéreur laquelle en conséquence, poursuit le paiement à son profit de la clause pénale de 801 500 euros prévue à l’acte.

Elle a assigné au fond la société [Localité 24] Wilson Marne le 30 janvier 2024 devant le tribunal judiciaire de Montargis, qui après avoir décliné sa compétence a renvoyé les parties devant le tribunal de Chartres, lequel n’a pas encore statué sur la demande.

En parallèle, elle a été autorisée sur le fondement de l’article L511-1 du code des procédures civiles d’exécution par ordonnance du 12 février 2024 du juge de l’exécution de [Localité 23] à prendre une inscription d’hypothèque judiciaire provisoire sur les parcelles cadastrées à [Localité 24] (45 500) section DE n°[Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11]. L’inscription à laquelle il a été procédé le 15 mai 2024 a été dénoncée par acte du 22 mai 2024 à la société [Localité 24] Wilson Marne qui a contesté la mesure conservatoire devant le juge de l’exécution de [Localité 23] par assignation du 25 juillet 2024.

Par jugement contradictoire du 22 novembre 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Chartres a :

— déclaré la société [Localité 24] Wilson Marne recevable en son action ;

— débouté la société [Localité 24] Wilson Marne de sa demande tendant à voir prononcer la caducité de l’hypothèque judiciaire provisoire autorisée par ordonnance du 12 mars 2024 inscrite au registre immobilier le 15 mai 2024 Volume 2024 V n°2039 ;

— débouté la société [Localité 24] Wilson Marne de sa demande tendant à voir prononcer la caducité de l’hypothèque judiciaire provisoire inscrite au registre immobilier le 13 juin 2024 Volume 2024 V n°2250 ;

— ordonné la mainlevée et la radiation de l’hypothèque judiciaire provisoire prise par la société SCI Korian Développements Immobiliers en garantie du paiement d’une somme de 801 500 euros, publiée au service de la publicité foncière de Chartres le 15 mai 2024, Volume 2024 V n°2039, modifiée par déclaration rectificative enregistrée le 13 juin 2024 Volume 2024 V n°2550 et portant sur les parcelles situées à [Adresse 25] » et [Adresse 29] cadastrées section DE n°[Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18] (et anciennement cadastrées section DE n°[Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11]) ;

— débouté la société [Localité 24] Wilson Marne de sa demande indemnitaire ;

— débouté la société SCI Korian Développements Immobiliers de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société SCI Korian Développements Immobiliers à payer à la société [Localité 24] Wilson Marne une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société SCI Korian Développements Immobiliers aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais de mainlevée et de radiation de l’hypothèque judiciaire provisoire, dont distraction au profit de Maître Mathilde Puyenchet, avocat au barreau de Chartres, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Le 29 janvier 2025, la SCI Korian Développements Immobiliers a interjeté appel du jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises au greffe le 2 mai 2025, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la SCI Korian Développements Immobiliers, appelante, demande à la cour de :

— infirmer le jugement du 22 novembre 2024 du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Chartres en ce qu’il a :

*ordonné la mainlevée et la radiation de l’hypothèque judiciaire provisoire prise par la SCI Korian Développements Immobiliers en garantie du paiement de la somme de 801 500 euros, publiée au service de la publicité foncière de Chartres le 15 mai 2024 volume n°2024 V 203 et modificatif du 13 juin 2024 volume 2024 v 2550,

*débouté la SCI Korian Développements Immobiliers de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et des entiers dépens,

*condamné la SCI Korian Développements Immobiliers à payer à la SCCV [Localité 24] Wilson Marne la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en compris les frais de mainlevée et de radiation de l’hypothèque,

Et statuant à nouveau :

— rejeter la demande de la société civile immobilière de construction vente [Localité 24] Wilson Marne aux fins de la mainlevée immédiate de la mesure conservatoire autorisée par ordonnance du 12 mars 2024 par le juge de l’exécution du tribunal Judiciaire de Chartres réalisée le 15 mai 2024 par la SCI Korian Développements Immobiliers, auprès du service de la publicité foncière de Chartres, volume n°2024 V 203 et modificatif du 13 juin 2024 volume 2024 v 2550 ;

Et dans l’hypothèse où l’hypothèque provisoire précitée aurait été radiée au service des hypothèques compétent à la demande de la SCCV [Localité 24] Wilson Marne sur la base du jugement du 22 novembre 2024 du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Chartres :

— autoriser la société SCI Korian Développements Immobiliers, identifiée sous le numéro unique 389 843 525 RCS Paris, dont le siège social est sis [Adresse 3], agissant pour suites et diligences de ses représentants légaux :

— à prendre, au service chargé de la publicité foncière de [Localité 24],

— à l’encontre de la société [Localité 24] Wilson Marne, société civile immobilière de construction vente, enregistrée sous le SIREN numéro 901 685 859 au RCS de [Localité 23], dont le siège social est situé [Adresse 30] à [Adresse 22] [Localité 1], prise en la personne de ses représentants légaux,

— une inscription d’hypothèque provisoire sur les biens immobiliers dont ce dernier est propriétaire, et qui, selon les renseignements qui nous sont fournis, ont la désignation suivante :

Terrain d’une contenance de 11.440 m² environ situé à [Adresse 27], à extraire des parcelles suivantes,

Figurant ainsi au cadastre, Section N° Lieudit Surface

*DE [Cadastre 12] et [Cadastre 13] anciennement dénommées DE [Cadastre 11] suite à un procès-verbal du cadastre 155-2424 A du 21 décembre 2022 déposé au SPF [Localité 28] le 9 janvier 2023 n°4504P01 2023 P 252,

*DE [Cadastre 14] anciennement dénommée DE [Cadastre 4] [']

*DE [Cadastre 15] anciennement dénommée DE [Cadastre 6] [']

*DE 387 anciennement dénommée DE [Cadastre 7] [']

*DE 388 anciennement dénommée DE 297 ['] à

*DE 389 anciennement dénommée DE 299 [']. »

pour garantie de la somme de huit-cent-un-mille-cinq- cents euros (801.500 euros) à laquelle est évaluée provisoirement la créance de la SCI Korian Développements Immobiliers, en principal, intérêts et frais,

— condamner la société civile immobilière de construction vente [Localité 24] Wilson Marne à payer à la SCI Korian Développements Immobiliers la somme de 12 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile de première instance et d’appel et aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais de radiation éventuellement exposés par la SCCV [Localité 24] Wilson Marne à la suite du jugement du 22 novembre 2024 du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Chartres ;

En tout état de cause :

— rejeter plus largement toutes demandes fins et prétentions de la société civile immobilière de construction vente [Localité 24] Wilson Marne.

Par dernières conclusions transmises au greffe le 2 juillet 2025, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société [Localité 24] Wilson Marne, demande à la cour de :

— juger la société [Localité 24] Wilson Marne recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions ;

— débouter SCI Korian Développements Immobiliers de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

*ordonné la mainlevée et la radiation de l’hypothèque judiciaire provisoire prise par la société SCI Korian Développements Immobiliers en garantie du paiement d’une somme de 801 500 euros, publiée au service de la publicité foncière de chartres le 15 mai 2024, volume 2024 V n°2039, modifiée par déclaration rectificative enregistrée le 13 juin 2024 volume 2024 V n°2550 et portant sur les parcelles situées à [Adresse 26] et [Adresse 29] cadastrées section DE n°[Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18] (et anciennement cadastrées section DE n°[Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11] ;

*débouté la société SCI Korian Développements Immobiliers de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

*condamné la société SCI Korian développements Immobiliers à payer à la société [Localité 24] Wilson Marne une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

*condamné la société SCI Korian Développements immobiliers aux dépens l’instance en ce compris les frais de mainlevée et de radiation de l’hypothèque judiciaire provisoire, dont distraction au profit de Maître Mathilde Puyenchet, avocat au barreau de Chartres, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Et, formant appel,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société [Localité 24] Wilson Marne de sa demande indemnitaire ;

Ce faisant, formant appel incident :

— condamner la société Korian Développements Immobiliers à verser à la société [Localité 24] Wilson Marne la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi ;

En toute hypothèse :

— condamner la société Korian Développements Immobiliers à verser à la société [Localité 24] Wilson Marne la somme de 8 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Mathilde Puyenchet, avocat au Barreau de Chartres, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 9 septembre 2025.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 15 octobre 2025 et le prononcé de l’arrêt au 20 novembre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions, pour autant qu’elles sont soutenues par des moyens développés dans la discussion et ne répond par voie de conséquence aux moyens que pour autant qu’ils donnent lieu à une prétention correspondante figurant au dispositif des conclusions, et pas à ceux qui sont seulement repris au dispositif sans développement dans la discussion.

La cour constate que la disposition du jugement relative aux exceptions de caducité des inscriptions provisoires aux termes de laquelle le premier juge a retenu que la dénonciation de l’inscription provisoire avait été faite dans les formes et délais prescrits après le dépôt des bordereaux de sorte que la caducité de la mesure n’était pas encourue, n’a pas été frappée d’appel incident par la partie intimée. La cour n’en a donc pas été saisie.

Sur le bien-fondé de la mesure conservatoire

Sur le fond, l’article L511-1 du code des procédures civiles d’exécution permet à toute personne dont la créance paraît fondée en son principe de solliciter l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.

En application de l’article L512-1 du même code, le juge peut donner mainlevée de la mesure conservatoire si les conditions prévues par l’article L511-1 ne sont pas réunies. Ces conditions sont cumulatives et c’est au créancier qu’il appartient d’en rapporter la preuve. La possibilité donnée au débiteur de contester le bien-fondé de la mesure conservatoire une fois qu’il en a connaissance, ouvre le débat sur les conditions requises, soit que la requête initiale se fonde sur des éléments erronés, soit qu’elle ne soit pas suffisamment justifiée, soit encore que les circonstances aient changé depuis que la mesure a été ordonnée.

En l’espèce, après avoir rappelé ces conditions cumulatives, le juge a estimé que les conditions suspensives de la vente avaient été levées avant l’expiration du délai fixé au 28 février 2025 à 15H, mais que la société Korian Développements Immobiliers prétendant vouloir poursuivre son acquisition et la réitération de l’acte de vente, n’a pas mis en demeure son co-contractant ni fait établir de procès-verbal de carence dans les formes prévues au contrat de sorte que les conditions de mise en 'uvre de la clause pénale n’apparaissaient pas remplies.

La condition première tenant à la démonstration d’un principe apparent de créance faisant défaut, il a ordonné la mainlevée de l’inscription provisoire.

A l’appui de son appel, la société Korian Développements Immobiliers offre de démontrer que les conditions requises sont remplies, et que le juge en soulevant une disposition contractuelle de pure forme s’est fondé sur un moyen que les parties n’avaient pas entendu soumettre aux débats, et sur lequel elles ne se sont pas expliquées.

— Sur le principe de créance, l’acquéreur ayant renoncé dans le délai aux conditions suspensives stipulées à son seul profit, et la condition relative à l’obtention du permis de construire ayant défailli du fait du vendeur à qui incombait la charge d’en rapporter la preuve contraire, ce qui la répute réalisée en application de l’article 1304-3 du code civil, rien ne faisait obstacle à la réitération de la vente. La condition tenant à la disponibilité du prix de vente n’en est pas une puisqu’elle n’est pas posée par la promesse. Et cet argument de la partie adverse relève de la mauvaise foi dans la mesure où les difficultés financières du vendeur avaient généré des discussions et un nouveau délai pour la réitération de la vente, fixé au 30 juin 2023. L’esprit du contrat devant prévaloir sur sa lettre, elle ajoute que par courrier officiel du 19 octobre 2023, son conseil a pris acte que le vendeur a officiellement refusé de réitérer la vente ce qui dispense l’acquéreur de la mise en demeure prévue par l’article 15.2 et que la société Korian Développements Immobiliers exerçant l’option prévue par l’article 15.2.1, demandait le versement de la clause pénale de 801 500 euros. Subsidiairement, le principe de sa créance repose sur la perte de chance de percevoir la clause pénale causée directement et exclusivement par l’attitude de la société [Localité 24] Wilson Marne qui a expressément refusé la réitération de la vente et n’a pas répliqué à l’acquéreur lorsqu’il lui a indiqué qu’il en déduisait une dispense d’avoir à la mettre en demeure.

— Sur les menaces pesant sur le recouvrement de la créance, l’appelante invoque la problématique financière de l’opération opposée par le vendeur lui-même pour tenter de rediscuter les conditions de la promesse, la crise du marché de l’immobilier, plus particulièrement à [Localité 23], et la résistance du vendeur qui s’est considéré comme déchargé de la promesse de vente tout en refusant le bénéfice de la clause pénale à son cocontractant, et l’absence de garanties tenant à la forme sociale de la société adverse qui n’a été créée que pour les besoins de l’opération, n’a pas publié de comptes, et n’a exposé que des charges, estimées à minima à 1 133 621 euros sans générer aucun revenu, de sorte qu’elle ne dépend que du soutien de ses associées, dont la situation financière est inopérante pour faire disparaître le risque sur le recouvrement.

La société [Localité 24] Wilson Marne fait valoir que la renonciation aux conditions fixées dans l’intérêt de l’acquéreur n’a pas été faite dans les délais prévus par la promesse et que dès le 28 février 2023 à 15H20, elle s’est immédiatement prévalue de la caducité de la promesse. Les échanges se sont poursuivis pour explorer les modalités d’un nouvel accord qui n’a pas abouti, de sorte que lorsque la SCI Korian a indiqué qu’à défaut de conclusion d’un nouvel accord le 30 juin 2023 elle poursuivait la réitération de la vente conformément à la promesse initiale, la société [Localité 24] Wilson Marne n’a pu qu’opposer une fin de non-recevoir par courrier du 4 août 2023, s’estimant déliée et déchargée de toute obligation. Elle reproche à l’acquéreur d’avoir présenté au juge de l’exécution une situation biaisée pour obtenir une mesure conservatoire dont les conditions ne sont pas remplies:

— La société Korian Développements Immobiliers ne dispose d’aucune créance fondée en son principe au titre de la clause pénale : la vente devait être signée le 28 février 2023 à 15H avec le paiement d’une fraction du prix et des frais au comptant, ce que n’a pas fait l’acquéreur qui est déchu de son droit d’en exiger la réalisation, tandis que le vendeur retrouve sa liberté ; les conditions devaient être réalisées avant le 28 février 2023 à 12H, de sorte que la renonciation de l’acquéreur aux conditions stipulées dans son intérêt à 14H13 est tardive et sans aucun effet ; il est faux d’affirmer que le défaut d’obtention du permis de construire lui serait imputable et le permis a été obtenu ; les parties n’ont pas prorogé les effets de la promesse avant son expiration de sorte qu’elle est bien caduque depuis le 28 février 2023, et l’acquéreur n’avait aucune intention de signer l’acte de vente, d’autant plus qu’elle n’avait procédé à aucune démarche auprès de l'[Localité 21] pour transférer son activité dans le nouvel immeuble, ce qui empêchait le vendeur de remplir ses propres obligations au titre de la VEFA, et la non réitération de la vente ne peut aucunement lui être imputée. Le jugement mérite cependant d’être confirmé en ce qu’il a relevé que la SCI Korian n’a pas mis en 'uvre la procédure contractuelle prévue dans la promesse pour exiger le versement de la clause pénale.

— L’appelante ne démontre pas de circonstances de nature à menacer le recouvrement de la créance alléguée : le différend des parties sur la réalisation ou la caducité de la promesse n’en tient pas lieu, pas plus que l’opposition du présumé débiteur à son paiement ; le contexte économique difficile en raison de l’envolée des coûts de la construction, qui concerne également la SCI Korian, les a amenées à rediscuter de la faisabilité du projet sans constituer une menace sur le recouvrement de la clause pénale, elle ne souffre pas d’une absence de trésorerie compte tenu du soutien de ses associés et elle a bel et bien acquis les terrains qui sont entrés dans son patrimoine ; l’absence de publication de ses comptes ne permet pas de soupçonner une éventuelle insolvabilité ; enfin, ses associés, les sociétés Habiva et Imring, répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur apport et présentent les meilleures garanties pour honorer les engagements de la société [Localité 24] Wilson Marne ; il n’existe aucun nantissement ou privilège inscrit sur ses actifs.

Ceci étant exposé, il doit être rappelé qu’il n’appartient pas au juge devant apprécier le bien ou le mal fondé d’une mesure conservatoire de statuer sur l’existence d’une créance certaine liquide et exigible, mais d’apprécier si la créance prétendue apparaît suffisamment fondée en son principe pour mériter, en raison des circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement, d’être garantie à titre provisoire dans l’attente de l’issue de la procédure au fond destinée à procurer au créancier un titre exécutoire.

Une clause pénale détermine contractuellement une certaine somme à titre de dommages et intérêts que devra payer celui qui manque d’exécuter le contrat. Le régime juridique prévu par l’article 1231-5 du code civil permet au juge de modérer ou d’augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Mais le principe de sa mise en 'uvre intéressant le juge de l’exécution pour apprécier le bien-fondé de mesures conservatoires dépend des circonstances factuelles et de l’imputabilité de la non-exécution du contrat.

En l’espèce, la promesse synallagmatique de vente était soumise à une condition préalable d’acquisition par le vendeur de la propriété de la parcelle cadastrée DE numéro [Cadastre 10], et la société [Localité 24] Wilson Marne se prévaut de son droit de propriété pour contester l’insolvabilité qui lui est opposée, de sorte qu’il doit être considéré que cette condition est remplie.

Les conditions suspensives devaient être levées avant le 28 février 2023 à 12H, tandis que la réitération de l’acte de vente devait intervenir à peine de caducité de la promesse au plus tard le le 28 février 2023 à 15H. Contrairement à ce que soutient la société Korian Développements Immobiliers, il s’agit bien d’un terme extinctif, susceptible de prorogation par commune intention des parties.

Parmi ces conditions, certaines ont été stipulées dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur avec faculté de renonciation par ce dernier pour éviter qu’elles soient considérées comme étant défaillies. La cour approuve l’interprétation par le premier juge de la clause 18.1 du contrat dont il ressort que la renonciation aux conditions par la partie au bénéfice de laquelle elles ont été stipulées pouvait intervenir jusqu’à l’expiration du délai sanctionnant la caducité de la promesse, soit le 28 février 2023 à 15H. Il ne peut donc pas être tiré du fait que le courrier de renonciation à ces conditions par la société Korian ait été adressé à la société [Localité 24] Wilson Marne le même jour à 14H13, que la promesse serait caduque du chef du candidat acquéreur.

En ce qui concerne les conditions stipulées dans l’intérêt des deux parties en particulier celle tenant à l’obtention du permis de construire par le vendeur puisque les autres ne sont pas discutées, la société Korian Développements Immobiliers prétend qu’elle aurait défailli par la faute du vendeur et qu’elle doit donc être réputée accomplie par application de l’article 1304-3 du code civil. Toutefois la société [Localité 24] Wilson Marne produit en pièce 20, le permis de construire accordé le 8 août 2022, soit dans le délai de validité de la promesse de vente.

L’article 15-1 de la promesse de vente prévoyait que la signature de l’acte de vente devait intervenir dans les 15 jours de la levée des dernières conditions suspensives et au plus tard le 28 février 2023 à 15H.

Cependant, il ne ressort pas de l’analyse des pièces soumises aux débats que la société Korian ait été en mesure de signer l’acte authentique le jour prévu, ni qu’elle ait tenté d’y contraindre son cocontractant, ni que pour respecter le délai de 15 jours indiqué ci-dessus, elle ait sollicité un report du délai de validité de la promesse de vente à une date ultérieure. Il ressort de son courriel adressé le 28 février 2023 (14H13) à son interlocuteur de la société [Localité 24] Wilson Marne qu’elle renonce aux conditions stipulées à son profit, qu’elle considère les autres conditions comme étant acquises, et termine par « nous vous proposons de discuter de ce sujet le 13 mars prochain à 14H dans nos locaux ». Elle n’envisage pas à ce stade la réitération de l’acte pardevant notaire. Or, par acte extrajudiciaire du 28 février 2023 à 15H20, la société [Localité 24] Wilson Marne a fait signifier à la société Korian son désaccord sur la notion d’acquisition des clauses résolutoire, la caducité de la promesse, en terminant par « Nous sommes disposés à étudier avec vous les termes d’une nouvelle promesse ».

Il s’avère en effet que par ailleurs, en parallèle du calendrier résultant de la promesse litigieuse les parties avaient entrepris de nouvelles discussions qui visaient à restreindre l’ampleur du projet tout en en augmentant le prix, eu égard aux évolutions du coût de la construction. Le mail de la société [Localité 24] Wilwon Marne du 23 février 2023 adressé à son interlocuteur de la société Korian Développements Immobiliers dont cette dernière ne dément pas le contenu, récapitule les étapes de ces discussions débutées dès septembre 2022 pour trouver des pistes d’économies financières en raison de l’explosion du coût de la construction au regard du produit souhaité et du montant du contrat d’origine qui n’apparaît plus réaliste. A cette date du 23 février 2023, l’auteur du mail confirme le souhait de mettre à profit les 3 prochains mois pour mettre au point des négociations avec les entreprises permettant de tenir l’objectif, et permettant à Korian d’obtenir son autorisation de transfert d’activité de l'[Localité 21]. Même si le candidat acquéreur a expressément renoncé à la condition de l’obtention de l’autorisation de l'[Localité 21] dans le cadre de la promesse litigieuse, le courrier de la société Korian Développements Immobiliers du 14 mai 2022 évoque la modification de l’objet du contrat de réservation consistant à supprimer 13 ou 21 lits, ce qui impacte nécessairement l’instruction administrative du projet du côté de l'[Localité 21] sans l’autorisation de laquelle le projet ne pourra pas prospérer.

Les nouvelles négociations modifient l’accord des parties sur la chose et sur le prix. Elles ne peuvent donc manifestement pas se rattacher à la promesse signée le 13 janvier 2022, et elles n’ont pas abouti.

La société Korian n’apparaît pas fondée en l’état de ces considérations à opposer de son seul chef une prolongation des effets de la promesse de vente, ou une reviviscence de celle-ci au constat de l’échec des discussions parallèles des parties sur un projet qui n’était plus viable, étant rappelé que la clause pénale n’a pas vocation à enrichir une partie qui avait bien compris que le projet ne pourrait pas être mené à son terme sur les bases de la promesse dont il s’agit. En l’état par conséquent, l’apparence de créance fondée en son principe n’est pas suffisamment démontrée. Elle ne l’est pas davantage sous l’angle de la perte de chance proposée à titre subsidiaire par l’appelante.

Au demeurant, la SCCV [Localité 24] Wilson Marne dispose bien à son patrimoine des parcelles litigieuses constituant le gage du créancier, qui ne sont grevées d’aucune inscription. Les éléments factuels et statuaires relevés par la SCI Korian Développements Immobiliers ne suffisent pas à faire la preuve de l’insolvabilité de la société [Localité 24] Wilson Marne ou à caractériser des menaces sur le recouvrement de la créance qu’elle revendique sur la clause pénale, pour le cas où elle serait reconnue par le juge du fond.

Par conséquent, le jugement ayant ordonné la mainlevée et la radiation des inscriptions provisoires prises sur autorisation du 12 février 2024 doit être confirmé.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société [Localité 24] Wilson Marne

Le premier juge a rejeté cette demande au motif que l’inscription d’une hypothèque judiciaire provisoire ne pouvait être assimilée à une saisie au sens de l’article L121-2 du code de procédure civile et qu’au demeurant il n’était pas justifié d’un préjudice évalué à 50 000 euros.

Au soutien de son appel incident sur ce point la société [Localité 24] Wilson Marne rappelle que l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire donne le pouvoir au juge de l’exécution de connaître des demandes en réparation fondées sur l’exécution dommageable des mesures conservatoires, ce qui est prévu par l’article L512-2 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution. Elle reproche à son adversaire d’avoir pris une mesure conservatoire non pas pour préserver ses intérêts mais pour exercer une contrainte en l’empêchant de disposer librement de ses biens et en jetant le discrédit sur sa réputation et sa solvabilité, au surplus en présentant au juge une situation tronquée, ce qui relève de l’abus de droit, et suffit à justifier sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 50 000 euros.

Cependant l’inscription provisoire n’empêchait nullement la société [Localité 24] Wilson Marne de disposer librement de son bien, la sûreté ayant le cas échéant vocation à se reporter sur le prix de vente de l’immeuble grevé de l’inscription litigieuse. Et elle ne produit devant la cour, pas davantage que devant le premier juge de pièces susceptibles de faire la preuve du préjudice dont elle demande réparation.

Le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.

La société Korian Développements Immobiliers qui succombe supportera les dépens d’appel et l’équité commande d’allouer à la partie intimée la somme de 5000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par mise à disposition au greffe par décision contradictoire en dernier ressort,

CONFIRME la décision entreprise en toutes ses dispositions ;

Condamne la société Korian Développements Immobiliers à payer à la société [Localité 24] Wilson Marne la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Korian Développements Immobiliers aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés directement dans les conditions posées par l’article 699 alinéa 2 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Présidente et par Madame Mélanie IBEIRO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente