ARRET N°159

N° RG 25/00157 – N° Portalis DBV6-V-B7J-BIVE6

AFFAIRE :

M. [G] [U]

C/

M. [K] [J]

GV/IM

Autres demandes relatives à un bail d’habitation ou à un bail professionnel

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 13 MAI 2026

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Le TREIZE MAI DEUX MILLE VINGT SIX la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Monsieur [G] [U],

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Julien MARET de la SELARL JULIEN MARET, avocat au barreau de LIMOGES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C870852025001504 du 10/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

APPELANT d’une décision rendue le 13 décembre 2024 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 1]

ET :

Monsieur [K] [J]

né le 09 Juillet 1987 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Anne DEBERNARD-DAURIAC de la SELARL LX LIMOGES, avocat au barreau de LIMOGES.

INTIMÉ

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 18 Mars 2026. L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 février 2026.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Géraldine VOISIN, Conseiller, magistrat rapporteur, assistée de Madame Isabelle MOREAU, Greffier, a tenu seule l’audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Après quoi, Madame Géraldine VOISIN, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 13 Mai 2026 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Madame Géraldine VOISIN, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Monsieur Didier DE SEQUEIRA, Président de chambre,de Madame Géraldine VOISIN, Conseiller et de Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits et procédure

Suivant contrat de bail signé le 20 mai 2022, avec prise d’effet au 1er juin 2022 pour une durée de trois années, monsieur [G] [U] a donné en location à monsieur [K] [J] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3] (87), moyennant un loyer mensuel de 400 € révisable, outre un dépôt de garantie de 400 €. Il était indiqué que l’appartement serait chauffé uniquement par un poêle à bois.

Monsieur [J] se plaignant de l’indécence du logement, il a saisi son assureur protection juridique PACIFICA qui a établi un rapport d’expertise le 17 février 2023.

Monsieur [K] [J] a donné son préavis de départ le 23 novembre 2023 pour le 31 décembre 2023, date à laquelle il a quitté les lieux.

Par acte d’huissier délivré le 2 juin 2023, monsieur [K] [J] a fait assigner monsieur [G] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, sur le fondement des articles 3 à 3-3, 6 et suivants et 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, L. 126-23 et suivants du code de la construction et de l’habitat, aux fins de voir :

— constater l’état de non-décence du logement donné à bail le 20 mai 2022,

— juger que monsieur [G] [U] devra entreprendre sous astreinte des travaux de mises aux normes de ce logement,

— suspendre le paiement des loyers pendant les travaux,

— enjoindre sous astreinte à monsieur [G] [U] de produire les diagnostics techniques et de performance energétique.

Par jugement en date du 13 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges a :

— condamné monsieur [G] [U] à payer à monsieur [K] [J] la somme de 2 000 € au titre du préjudice de jouissance,

— condamné monsieur [G] [U] à payer à monsieur [K] [J] la somme de 1 000 € au titre du préjudice moral,

— débouté monsieur [G] [U] de sa demande visant à condamner monsieur [K] [J] à lui verser la somme de 1 637 € au titre des charges d’électricité,

— condamné monsieur [G] [U] à payer à monsieur [K] [J] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné monsieur [K] [J] aux dépens.

Par jugement en rectification d’erreur matérielle du 27 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Limoges a :

— rectifié le jugement rendu le 13 décembre 2024 dans la procédure n°RG 23/00668, opposant monsieur [K] [J] à monsieur [G] [U], comme suit, dans son dispositif en indiquant : "condamne M. [G] [U] aux dépens",

— dit que la présente décision sera portée en marge du jugement du 13 décembre novembre 2024 et sera notifiée avec lui,

— laissé les éventuels dépens à la charge du Trésor public.

Par deux déclarations au greffe de la cour en date du 6 mars 2025, monsieur [G] [U] a successivement interjeté appel du jugement puis du jugement en rectification d’erreur matérielle.

Par ordonnance de mise en état du 12 novembre 2025, la Présidente de la chambre civile de la cour d’appel de Limoges, chargée de la mise en état a :

— dit que dossier n°RG 25/00162 sera joint au dossier n°RG 25/00157,

— dit que les délais applicables sont ceux de la procédure n°RG 25/00157.

La clôture de la procédure devant la cour a été prononcée par ordonnance du 11 février 2026.

Moyens et pretentions des parties

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 05 juin 2025, monsieur [G] [U] demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 13 décembre 2024 par le tribunal judiciaire de Limoges ;

— débouter monsieur [K] [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner monsieur [K] [J] à lui verser la somme de 1 637 € en règlement des charges d’électricité impayées,

— condamner monsieur [K] [J] à verser à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 07 juillet 2025, monsieur [K] [J] demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris sauf à le réformer sur les sommes allouées,

— condamner monsieur [G] [U] à lui verser la somme de 4 000 € en réparation du trouble de jouissance subi, la somme de 5 000 € au titre de son préjudice de moral et la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la décence du logement loué,

L’article 1720 du code civil prévoit que "Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives".

L’article 6 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 n°89-462 dispose que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée ».

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent dispose en son article 2 que : "Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 4] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 4] et à Mayotte ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre".

Il ressort du rapport d’expertise établi le 17 février 2023 par monsieur [W] [Z] mandaté par l’assureur de monsieur [J] que :

— contrairement au 2) de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, l’solation des lieux loués n’est pas assurée : « Dans l’appartement, nous relevons l’absence totale d’isolation sur les murs donnant sur l’extérieur, ainsi qu’en plafond des pièces. Au niveau des menuiseries, elles sont toutes d’origine au logement, en bois simple vitrage, et présentent des espaces importants entre bâtis et ouvrants, générant d’importants passages d’air, rendant le logement impossible à chauffer convenablement »,

— contrairement aux 5) de cet article :

— il existe un risque pour la sécurité des personnes :

— en raison de l’absence de façade de protection sur l’arrivée principale des sous-compteurs situés dans la cave, et de la présence de fils d’électricité à l’air libre, non protégés, générant un risque pour la sécurité des usagers ;

— le poêle à bois est branché au conduit d’évacuation des fumées par un tube en inox flexible enfoncé directement sur le poêle, scotché avec de l’aluminium collant, ne permettant pas un ramonage conforme et générant ainsi une utilisation non sécurisée.

— le chauffage n’est pas en bon état d’usage et de fonctionnement, puisqu’assuré par un unique poêle à bois dont le raccordement n’est pas conforme, de plus, la fourniture du bois a posé difficulté.

L’attestation de monsieur [I] en date du 24 juillet 2023 selon laquelle il aurait effectué une réparation du tableau électrique, qui serait désormais parfaitement sécurisé, ne peut pas être prise en compte car elle n’est pas conforme aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile.

Le logement loué à monsieur [J] par monsieur [U] était donc indécent.

Cela a donc manifestement causé un préjudice de jouissance à monsieur [J] pendant plus d’une année, préjudice qu’il convient d’évaluer à la somme de 2 000 €. Monsieur [U] doit donc être condamné à lui payer le montant de cette somme.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

— Sur le préjudice moral subi par monsieur [J]

Par des motifs pertinents que la cour adopte, c’est à bon droit que le tribunal a apprécié et évalué le préjudice moral subi par monsieur [J] à la somme de 1 000 € et a condamné monsieur [U] à lui payer le montant de cette somme.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

— Sur la demande en paiement des charges présentée par monsieur [U],

Monsieur [U] ne produit qu’une note manuscrite écrite par lui-même récapitulant, périodes par périodes, les sommes dues par monsieur [J] au titre de l’électricité. En l’absence d’autres justificatifs, cette note, émanant de lui-même, est manifestement insuffisante pour faire droit à la demande en paiement présentée par monsieur [U].

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté monsieur [U] de sa demande en paiement à ce titre.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile,

Monsieur [U] succombant à l’instance, il doit être condamné aux dépens.

Il est équitable en outre de le condamner à payer à monsieur [J] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour d’appel statuant publiquement, par décision contradictoire rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi.

CONFIRME le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Limoges le 13 décembre 2024 rectifié par jugement du 27 janvier 2025 en toutes leurs dispositions.

CONDAMNE monsieur [G] [U] à payer à monsieur [K] [J] la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE monsieur [G] [U] aux dépens.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,

Isabelle MOREAU. Didier DE SEQUEIRA.