ARRET N° 14/2026

N° RG 25/00219 – N° Portalis DBV6-V-B7J-BIVOI

AFFAIRE :

S.A. NOALIS,

C/

M. [Z] [Y] [K]

SG/IM

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 14 JANVIER 2026

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Le QUATORZE JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

S.A. NOALIS,

dont le siège social est au [Adresse 1]

représentée par M^e Bertrand VILLETTE, membre de la SCP DUBOIS-DUDOGNON-VILLETTE, avocat au barreau de LIMOGES.

APPELANTE d’une décision rendue le 1er Avril 2025 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 3]

ET :

Monsieur [Z] [Y] [K]

né le 24 Août 1964 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Christelle HEVE de la SELARL LH AVOCATS, avocat au barreau de BRIVE LA GAILLARDE.

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C870852025011297 du 24/11/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

INTIMÉ

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 26 Novembre 2025. L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, magistrat rapporteur, assistée de Madame Line MALLEVERGNE, Greffier, a tenu seule l’audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Après quoi, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 14 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Madame Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller et de Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits et procédure

Par acte sous seing privé du 14 juin 2016, la S.A. Noalis a donné à bail à monsieur [Z] [Y] [K] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 261,72 euros, outre une provision sur charges de 72,39 euros par mois.

Le 26 septembre 2024, la S.A. Noalis a fait délivrer à monsieur [Z] [Y] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, le mettant en demeure de régler la somme principale de 1 836,46 euros, outre les frais, au titre des loyers échus au 20 septembre 2024, et de justifier de son assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2024, la S.A. Noalis a fait assigner monsieur [Z] [Y] [K] devant le Tribunal Judiciaire de Brive-la-Gaillarde, aux fins de :

— constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de monsieur [Y] [K] et de tous occupants de son chef, et le condamner à remettre les clés sous astreinte définitive de 50 euros par jour,

— dire que la S.A. Noalis sera autorisée à mettre les meubles trouvés dans le logement à tel endroit qu’il lui plaira aux frais des débiteurs,

— condamner monsieur [Y] [K] au paiement de la somme principale de 1 584,20 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 30 novembre 2024, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé augmenté des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner monsieur [Y] [K] au paiement d’une indemnité de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— ordonner l’exécution du jugement à intervenir,

— à titre subsidiaire dans l’hypothèse où les délais de paiement pour le règlement de la dette seraient accordés, dire qu’à défaut du règlement d’une seule échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible, ou dans la mesure où un sursis à expulsion serait accordé dire qu’à défaut d’un seul règlement de l’indemnité d’occupation mensuelle ou d’une mensualité pour le règlement de la dette, l’occupant sans titre devra libérer sans délai le logement de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef et qu’il puisse être expulsé au besoin avec l’assistance de la force publique,

— dans l’hypothèse où la résiliation du bail ne serait pas prononcée et serait suspendue au respect d’un échéancier de paiement de la dette dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance par le locataire soit prononcée la résiliation du bail et ordonnée l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de la dette et des indemnités d’occupation jusqu’au départ définitif.

Par jugement réputé contradictoire en date du 1er avril 2025, monsieur [Y] [K] n’ayant pas comparu, le Tribunal Judiciaire de Brive-la-Gaillarde a déclaré les demandes de la S.A. Noalis irrecevables et l’a condamné aux dépens.

Par déclaration du 3 avril 2025, la S.A. Noalis a relevé appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

La clôture de la procédure devant la Cour a été prononcée par ordonnance du 12 novembre 2025.

Prétentions des parties

Dans le dernier état de ses conclusions déposées le 16 septembre 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, la S.A. Noalis demande à la Cour de faire droit à son appel et de :

— prononcer la résiliation du bail conclu avec monsieur [Y] [K] pour non paiement des loyers et charges de la part du locataire,

— ordonner l’expulsion de monsieur [Y] [K], ainsi que de tous occupants de son chef avec l’aide de la force publique si besoin est,

— condamner monsieur [Y] [K] au paiement de :

' la somme de 2 024,49 euros à titre de provision,

' une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges et ce à compter de la date de résiliation du bail,

' la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront les frais de commandement de payer rappelant la clause résolutoire.

Dans le dernier état de ses conclusions déposées le 04 novembre 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, monsieur [Z] [Y] [K] demande à la Cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré,

— déclarer les demandes de la S.A. Noalis irrecevables et l’en débouter,

à titre subsidiaire

— juger qu’elles ne sont pas fondées et étayées et l’en débouter,

à titre infiniment subsidiaire

— accorder des délais de paiement à monsieur [Y] [K] à hauteur de 50 euros par mois,

— juger que pendant le cours du délai accordé les effets de la clause résolutoire soient suspendu et que si les modalités de paiement sont intégralement respectées, ladite clause soit réputée ne pas avoir jouer,

en toute hypothèse

— condamner la S.A. Noalis à verser à monsieur [Y] [K] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et le condamner aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, la cour rappelle qu’il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que lorsque l’appelant ne demande dans le dispositif de ses conclusions ni l’infirmation ni l’annulation du jugement, la cour d’appel ne peut que confirmer le jugement (2ème Civ., 17 septembre 2020, no18-23.626).

Or en l’espèce, l’appelant ne sollicite pas dans le dispositif de ses conclusions d’appel l’annulation ou l’infirmation de la décision querellée.

Toutefois, la cour n’ayant pas compétence pour relever d’office l’irrecevabilité des demandes de la S.A. Noalis sur ce fondement, et faute pour l’intimé de ne pas avoir saisi en incident sur cette question le conseiller de la mise en état, il sera procédé à l’examen des demandes de la société Noalis.

I – Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Au soutien de sa demande en résiliation du bail pour non paiement des loyers et charges de la part du locataire, la société Noalis explique qu’elle a signalé le 15 décembre 2023 la situation d’impayés de monsieur [Y] [K] à la Caisse d’allocations familiales. Elle soutient qu’aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires, aux organismes payeurs des aides au logement en vu d’assurer le maintien du versement des aides mentionné à l’article L 821-1 du Code la construction et de l’habitat. Elle affirme qu’elle justifie de l’envoi par mail du formulaire de la saisine qui avait été adressé par la Caf ainsi que l’accusé de réception de cette saisine. Elle précise que la dette actuelle de monsieur [Y] [K] arrêtée au 12 septembre 2025 est de 2 024,49 euros.

Monsieur [Z] [Y] [K] réplique en soutenant que la S.A. Noalis est dans l’incapacité de produire un justificatif de la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) avant la délivrance de son assignation. Il ajoute que le courrier du 15 décembre 2023 versé aux débats par le bailleur invitant la demanderesse à prendre rendez-vous avec son locataire pour négocier un plan d’apurement ne répond pas aux exigences fixées par l’article 24 II de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989. Il soutient que ce courrier produit n’est pas assorti du courrier adressé préalablement à la CAF ce qui permettrait de vérifier qu’il remplissait les conditions fixées par l’article 24 II de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 125 du code de procédure civile prévoit que les fins de non recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles sont d’ordre public, notamment si est invoquée l’inobservation d’un délai ou le défaut d’un acte de procédure telle que la notification au préfet de l’assignation en résiliation du bail pour acquisition de la clause résolutoire au moins six semaines avant la date de l’audience (art 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989).

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date de délivrance de l’assignation dispose que :

« II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur".

En l’espèce, le 26 septembre 2024, la S.A. Noalis a fait délivrer à monsieur [Z] [Y] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, le mettant en demeure de régler la somme principale de 1 836,46 euros, outre les frais, au titre des loyers échus au 20 septembre 2024, puis l’a assigné le 11 décembre 2024 en résolution du bail par application de la résolutoire et paiement d’une dette locative de 1584,20 euros arrêtée au 30 novembre 2024.

La S.A. Noalis affirme avoir informé initialement la CAF de la [Localité 5], que monsieur [Y] [K] étaitt bénéficiaire de l’Aide personnalisée au logement, avant l’assignation, mais sans pour autant versé le document de saisine. Pour autant, par courrier du 15 décembre 2023, la Caf de la [Localité 5] indique à la S.A. Noalis "Vous nous avez signalé le 15 décembre 2023 la situation d’impayé de M. [Z] [Y] [K]….".

C’est à tort que le premier juge a retenu que le courrier en date du 15 décembre 2023 précité ne répondait pas aux exigences de l’article 24 II précité. En effet, il se déduit de ce document que la Caisse d’allocations familiales de la [Localité 5] a été saisie par Noalis le 15 décembre 2023 pour l’informer du montant de l’impayé résultant du contrat de location souscrit avec monsieur [Y] [K], soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 11 décembre 2024. Tel que le prévoit expressément l’article 24 II précité, la situation d’impayé ayant persisté depuis le signalement effectué à la CAF, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) est ainsi réputée constituée quand la situation d’impayés est signalée à la CAF.

Par ailleurs, la cour constate que l’assignation délivrée le 11 décembre 2024 a été notifiée au Préfet de la [Localité 5], par voie électronique le 11 décembre 2024, conformément à l’article 24 III de la loi précitée.

En conséquence, le jugement querellé sera infirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable les demandes de la société Noalis.

II – Sur le bien fondé de la demande en résiliation du bail par application de la clause résolutoire

L’examen du dossier révèle que le locataire était redevable d’une somme de 1 836,46 euros lors de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 septembre 2024. La dette locative était de 1 584,20 euros lors de l’assignation devant le tribunal judiciaire le 11 décembre 2024, puis à ce jour la dette s’élève à la somme de 2 024,49 euros arrêtée au 12 septembre 2025. Compte tenu de sa défaillance dans son obligation de paiement du loyer, le résiliation du bail est encoure par application de la clause résolutoire, et le locataire est redevable de ces sommes.

Sur la somme revendiquée en appel par le bailleur, soit la somme de 2024,49 euros au titre des loyers et charges impayées arrêtés au 12 septembre 2025, monsieur [Y] [K] fait valoir que le décompte produit par la S.A. Noalis en septembre 2025 n’est pas à jour, car il ne tient pas compte du plan d’apurement mis en place à hauteur d’un paiement de 50 euros en plus du loyer courant qu’il affirme avoir respecté. Pour autant, il ne verse au débat aucune pièce permettant de rapporter la preuve de ses allégations et d’avoir respecté ce plan d’apurement. La pièce 6 de l’appelant qu’il invoque ne démontre en rien qu’il a bien procédé au paiement de ce plan d’apurement, alors que rien de tel ne ressort du compte du bailleur.

Aussi, il convient de retenir une dette locative de 2024,49 euros arrêtée au 12 septembre 2025, de prononcer la résiliation du bail liant les parties en application de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion des lieux loués de M. [Y] [K] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, et rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Il y a également lieu de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit 3 56,97 euros et a condamné monsieur [Y] [K] à son paiement.

Monsieur [Y] [K] sera également condamné à payer à la S.A. Noalis la somme de 2 024,49 euros arrêtés à la date du 12 septembre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 836,46 euros à compter du 26 septembre 2024, date du commandement de payer, et à compter du présent arrêt pour le surplus, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date.

III – Sur la demande de délais de paiement

Monsieur [Y] [K] sollicite des délais de paiement, et propose d’apurer sa dette par le paiement d’échéances mensuelles de 50 euros en plus du loyer courant, tel que cela avait été prévu au plan d’apurement amiable.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Si Monsieur [Y] [K] sollicite des délais de paiement, il ne verse néanmoins strictement aucune pièce pour justifier de sa situation financière, de ses ressources, de ses charges, et de sa capacité de remboursement et à respecter un échéancier.

La somme restant due au titre de la dette locative reste conséquente, soit 2 024,49 euros, avec des rejets de prélèvements des loyers en juin et septembre 2025 sans régularisation. Monsieur [Y] [K] ne démontre aucun efforts de régularisation et sa demande de délais de paiement ne pourra être que rejetée.

IV ' Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

La S.A. Noalis ayant prospéré en son recours, monsieur [Y] [K] sera condamné à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, ce qui exclut par ailleurs qu’il puisse bénéficier des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Monsieur [Y] [K] sera débouté de sa demande à ce titre.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge des frais irrépétibles qu’elles ont dû exposer en première instance comme en cause d’appel pour assurer la défense de leurs intérêts, de sorte que la S.A. Noalis se déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La Cour d’appel statuant publiquement, par décision contradictoire rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi.

DÉCLARE recevable l’appel interjeté par la S.A. Noalis.

INFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 1er avril 2025 par le tribunal judiciaire de Brive-la-Gaillarde.

Statuant à nouveau,

PRONONCE la résiliation du bail souscrit le 14 juin 2026 entre la S.A. Noalis et monsieur [Z] [Y] [K] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], par application de la clause résolutoire, à effet du présent arrêt.

ORDONNE l’expulsion des lieux loués de monsieur [Z] [Y] [K] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, et rappelle que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 356,97 euros et condamne monsieur [Z] [Y] [K] à son paiement.

CONDAMNE monsieur [Z] [Y] [K] à payer à la S.A. Noalis la somme de 2 024,49 euros arrêtés à la date du 12 septembre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 836,46 euros à compter du 26 septembre 2024, date du commandement de payer, et à compter du présent arrêt pour le surplus, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date.

DÉBOUTE monsieur [Z] [Y] [K] de sa demande de délais de paiement.

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

CONDAMNE monsieur [Z] [Y] [K] aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer, étant précisé que monsieur [Z] [Y] [K] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale.

En emêchement légitime de Corinne BALIAN, Présidente cet arrêt a été signé par madame Stéphanie GASNIER, conseillère, magistrate qui a siégé à l’audience de plaidoirie et participé au délibéré.

LA GREFFIÈRE, P/LA PRÉSIDENTE,

Isabelle MOREAU. Stéphanie GASNIER