Cour d'appel de Lyon, 24 mars 2015, n° 13/05260

TGI Lyon 3 juin 2013

CA Lyon
Infirmation 24 mars 2015

CASS
Cassation 6 juillet 2016

Arguments

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Accepté
Incontestabilité de la créance
La cour a jugé que la créance était incontestablement due, car les conditions de la clause pénale étaient remplies, et que le vendeur avait bien été présenté par l'agence.
Rejeté
Caractère abusif de la procédure
La cour a rejeté cette demande, considérant que la procédure engagée par l'agence était fondée sur des droits contractuels clairs.

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Sur la décision

Référence :	CA Lyon, 24 mars 2015, n° 13/05260
Juridiction :	Cour d'appel de Lyon
Numéro(s) :	13/05260
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Lyon, 3 juin 2013, N° 2013/00883

Sur les parties

Avocat(s) :	Rafia BOUGHANMIThibault ROULLET
Cabinet(s) :	JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLETELATHA
Parties :	S.A.S. R DU MONTELLIER IMMOBILIER

Texte intégral

R.G : 13/05260

Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Référé

du 03 juin 2013

RG : 2013/00883

S.A.S. R DU MONTELLIER IMMOBILIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8^e chambre

ARRET DU 24 MARS 2015

APPELANTE :

S.A.S. R DU MONTELLIER IMMOBILIER

exerçant sous l’enseigne 'SOTHEBY’S REALTY'

représentée par ses dirigeants légaux

XXX

Représentée par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avocat au barreau de LYON (toque 475)

Assistée de M^e Rafia BOUGHANMI, avocat au barreau de LYON

INTIME :

M. B-C X

XXX

Représenté par M^e Thibault ROULLET de la SCP ELATHA, avocat au barreau de LYON (toque 568)

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 20 Octobre 2014

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 04 Février 2015

Date de mise à disposition : 24 Mars 2015

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Z A, président

— Dominique DEFRASNE, conseiller

— Françoise CLEMENT, conseiller

assistés pendant les débats de Marine DELPHIN-POULAT, greffier

A l’audience, Z A a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Z A, président, et par Marine DELPHIN-POULAT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Le 30 novembre 2010, le docteur B-C X et la SAS R DU MONTELLIER IMMOBILIER ont contracté un mandat simple de vente sans exclusivité, afin de rechercher un acquéreur pour un appartement situé au XXX, XXX

Ce contrat stipulait notamment que le bien devait être présenté par la SAS R DU MONTELLIER IMMOBILIER au prix de 1.680.000 €, comprenant la rémunération de ce dernier, soit 50.000 € TTC, exigibles auprès du mandataire le jour de la conclusion de l’opération. La durée du mandat était fixée à trois mois renouvelables par lettre du mandataire.

Le mandat contenait une clause selon laquelle le docteur B-C X s’interdisait de vendre sans le concours de l’agence, y compris par un autre intermédiaire, à un acquéreur qui lui aurait été présenté par elle pendant la durée du mandat et deux ans avant son expiration.

Un tel manquement était sanctionné par une clause pénale selon laquelle une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération prévue au présent mandat serait versée à l’agence, ce conformément aux articles 1142 et 1152 du code civil.

Il est soutenu par l’agence immobilière R DU MONTELLIER que le 04 janvier 2011, madame E F-G a signé un bon de visite relatif à l’appartement mis en vente. Il était alors offert une somme de 1.250.000 € qui n’a pas été acceptée par le vendeur.

Plus tard, le 23 décembre 2011, cette même personne, par l’intermédiaire de l’agence Y, faisait une offre de 1.700.000 € qui était acceptée par le vendeur.

Informée de cette vente, la SAS R DU MONTELLIER IMMOBILIER revendiquait le paiement de son indemnisation contractuelle, mais monsieur B-C X refusait de s’exécuter.

Ce faisant, la SAS R DU MONTELLIER IMMOBILIER a estimé devoir l’assigner par acte du 12 mars 2013 devant le président du tribunal de grande instance de LYON, statuant en matière de référé par application de l’article 809 alinéa 2 du code de procédure civile et sur le fondement de l’article 1142 du code civil et de l’article 6 de la loi du 02 janvier 1970, pour obtenir les 50.000 € TTC litigieux.

Par ordonnance en date du 03 juin 2013, le premier juge a débouté la SAS R DU MONTELLIER de sa demande principale et monsieur B-C X de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive.

Il était essentiellement dit qu’une clause pénale étant susceptible de modulation par le juge du fond, le juge des référés ne pouvait accorder de provision en ce domaine, ce d’autant que l’offre faite par l’acquéreur au mois de janvier 2011 ne pouvait être considérée comme sérieuse étant très éloignée des prétentions du vendeur.

L’agence immobilière SAS R DU MONTELLIER IMMOBILIER a fait appel de cette décision et demande à la cour d’infirmer l’ordonnance et de condamner le docteur B-C X au paiement d’une provision d’un montant de 50.000 € TTC, outre la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Il est ainsi soutenu qu’il est de jurisprudence constante que le pouvoir du juge du fond de modifier le montant de la clause pénale n’exclut pas celui du juge des référés d’allouer une provision quand la dette n’est pas sérieusement contestable.

Sur le bien-fondé de la demande, la faute contractuelle de monsieur B-C X serait avérée même si l’acquéreur lui a été à nouveau présenté près d’un an plus tard par une autre agence, puisque la clause pénale est ainsi rédigée :

« Nous (le mandant), nous interdisons de vendre sans votre concours, y compris par un autre intermédiaire, à un acquéreur qui nous aurait été présenté par vous, pendant la durée du mandat et deux ans après son expiration. »

Quant à la personne de l’acquéreur, il est soutenu que le bon de visite constitue une présomption de preuve de la diligence du cabinet et de l’origine du client, il démontrerait incontestablement que l’acquéreur, avec qui monsieur X a conclu la vente, a bien été présenté par l’agence appelante et peu importerait que celui-ci n’ait pas été signé par le mandataire puisqu’il était est signé par l’acquéreur potentiel, à la demande de l’agent immobilier mandataire de la vente, qui lui fait visiter le bien immobilier. Le bon de visite n’étant pas encadré par la loi, aucun texte n’imposerait que ce dernier soit signé par l’agent immobilier pour être valable.

Quant aux prétendues nullités du mandat de vente par absence de mentions prévues aux dispositions de l’article 92 du décret du 20 juillet 1972, elles ne seraient pas prescrites à peine de nullité. De même, l’absence de rédaction en double exemplaire invoquée par le vendeur alors même qu’il serait prouvé que ce mandat a bien été rédigé en deux exemplaires, de même encore la prétendue nullité pour absence de reddition de compte alors qu’un tel reproche ne pourrait être utilement fait que dans l’hypothèse où celui-ci réalisant la vente aurait négligé de satisfaire aux prescriptions de l’article 77 du décret du 20 juillet 1972.

A l’opposé, monsieur le docteur B-C X demande au contraire à la cour de confirmer l’ordonnance en ce qu’elle dit n’y avoir lieu à référé et en ce qu’elle déboute la SAS R DU MONTELLIER IMMOBILIER de sa demande de provision. En revanche, il demande d’infirmer ladite ordonnance en ce qu’elle le déboute de sa demande de dommages et intérêts ; il est demandé ainsi de condamner l’adversaire à lui verser 5.000 € au visa de l’article 700 du code de procédure civile et 5.000 € à titre de dommages-intérêts du fait du caractère abusif de la procédure. Il y aurait lieu encore de condamner la SAS R DU MONTELLIER aux entiers dépens de l’instance.

Il est ainsi répliqué que dès lors que l’agence AKSO a fait visiter le bien à un acquéreur et que celui-ci émet une offre aux prix et termes du mandat, monsieur le docteur B-C X ne pouvait pas refuser de vendre le bien sous peine de devoir rétribuer l’agence de sa commission. Or, l’essence de la clause pénale est de prévoir le montant de l’indemnisation due en cas de comportement fautif d’une partie. En l’espèce, c’est-à-dire en vendant plus d’un an plus tard, à un prix 40% supérieur et alors que la société R DU MONTELLIER n’a plus de mandat, monsieur le docteur B-C X ne peut être considéré comme ayant commis de faute et en l’absence de faute, il ne saurait y avoir lieu à paiement de la clause pénale. A titre subsidiaire, la cour de céans ramènera le montant de la clause pénale au montant symbolique de 1 €.

A titre encore plus subsidiaire, il est encore soutenu que le mandat signé entre le vendeur et l’agence immobilière serait nul faute de garantie financière, pour omission du nom et de l’adresse du garant, pour omission de l’activité du mandataire et pour absence de mentions sur la reddition de compte. Dans ces conditions, un tel mandat devrait être déclaré nul car contraire aux dispositions d’ordre public.

Au minimum, il existerait des contestations sérieuses interdisant au juge des référés de se prononcer.

Le caractère abusif d’une telle procédure, selon l’appelant, ouvrirait droit à des dommages et intérêts et à une application reconventionnelle des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR QUOI LA COUR

La cour reprend totalement à son compte la motivation du premier juge sur le caractère incontestable de la créance de l’agence R DU MONTELLIER IMMOBILIER, eu égard au caractère parfaitement clair et sans ambiguïté aucune de la clause renfermée dans ce mandat simple et indiquant en caractère gras et parfaitement apparent qu’une indemnité compensatrice serait due au titre de la clause pénale en cas de signature d’une vente par le biais d’un autre intermédiaire à un candidat acquéreur présenté primitivement par cette agence.

Tel est exactement le cas d’espèce, madame E F-G, acheteur final de l’appartement en vente moins de deux ans avant la fin du mandat litigieux, ayant bien été présentée antérieurement à monsieur X par l’agence SAS R DU MONTELLIER.

Peu importe en ce domaine, puisque cela n’était prévu dans la clause pénale faisant la loi des parties, que l’offre primitive de ce candidat acquéreur ait été inférieure aux prétentions en la matière du vendeur, l’offre ainsi faite pour plus de 1million d’euros pouvant néanmoins être qualifiée de sérieuse ; que la vente ait été conclue par l’intermédiaire d’une autre agence puisqu’un tel cas de figure était expressément envisagé ; que le bon de visite n’ait pas été signé par le mandataire puisque ce n’est pas une obligation légale et que ce n’était pas convenu contractuellement ; que le docteur X ait pu se trouver devant un dilemme du fait de la signature de plusieurs mandats simples l’obligeant à la fois à contracter avec la personne présentée par une autre agence et à indemniser la première agence ayant présenté pour la première fois ce candidat. En signant ces différents mandats et ne prévoyant pas ce cas de figure à la signature, il s’est lui-même mis dans cette situation inextricable par la légèreté de son comportement et ne peut en faire subir les conséquences à son ancien mandataire.

Concernant les prétendues nullités du mandat, il est justement répondu par l’appelante que l’absence de mentions relatives au nom et à l’adresse du garant, l’omission de l’adresse de l’entreprise et de l’activité du mandataire, ainsi que l’absence du numéro et du lieu de délivrance de la carte professionnelle ne sont pas susceptibles d’entraîner la nullité du mandat par application des textes en vigueur datés de 1970 et 1972.

Il est avéré que le vendeur a bien signé ce mandat en deux exemplaires ainsi qu’il le reconnaît en ayant avalisé la mention à ce sujet puisqu’il est effectivement noté : 'Fait au siège de l’agence, le 30 novembre 2010 (en deux exemplaires, dont un pour le propriétaire et un pour l’agence)'.

Quant à la reddition de compte visée par l’article 6 de la loi n°70-9 du 02 janvier 1970 qui renvoie à l’article 77 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, elle ne vaut que pour l’agent immobilier qui a conclu la vente, ce qui n’est pas le cas de l’appelante.

Monsieur X invoque à tort l’absence de mention du caractère HT ou TTC de la commission de la SAS R DU MONTELLIER IMMOBILIER puisqu’il est bien indiqué : 'votre rémunération sera de 50.000 € T.T.C'.

Si la motivation du premier juge peut ainsi être pleinement avalisée jusque-là, il n’en est pas de même en ce qui concerne son refus de faire droit à la demande de condamnation provisionnelle au simple motif que le juge du fond serait susceptible d’apporter une modulation au montant de cette clause pénale.

Il est en effet de jurisprudence constante que le pouvoir du juge du fond de modifier le montant de la clause pénale n’exclut pas celui du juge des référés d’allouer une provision quand la dette n’est pas sérieusement contestable.

Présentement, l’infraction commise par monsieur X dans ses rapports contractuels avec l’agence immobilière S.A.S. R DU MONTELLIER IMMOBILIER est à la fois pleinement avérée et correspondant très exactement aux circonstances envisagées par la clause pénale signées par les deux parties.

Elle doit donc être considérée comme incontestablement due pour le montant convenu, sans qu’il n’entre dans les pouvoirs de la cour, statuant au provisoire, de diminuer ce montant à proportion de son caractère excessif ou dérisoire au sens des dispositions de l’article 1152 du code civil.

Il échet dans ces conditions de réformer l’ordonnance déférée et de condamner monsieur le docteur X à payer de la SAS R DU MONTELLIER IMMOBILIER une provision d’un montant de 50.000 €, outre la somme de 2.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Réforme l’ordonnance déférée et statuant à nouveau,

Condamne monsieur B- C X à payer à la SAS R DU MONTELLIER IMMOBILIER la somme de 50.000 € a titre de provision, outre la somme de 2.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Le condamne aux entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par ceux des mandataires des parties qui en ont fait la demande.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT