R.G : 16/01316 Décision du

Tribunal de Grande Instance de BOURG EN BRESSE

Au fond

du 17 décembre 2015

RG : 14/01428

ch civile

XXX

C/

Syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE L’OBSERVATOIRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON 1^re chambre civile B ARRÊT DU 02 Mai 2017 APPELANTE :

Société Civile Immobilière NATANVERCA, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés au siège social sis

XXX

XXX

Représentée par la SELARL LALLEMENT & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON

INTIMÉE :

Syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE L’OBSERVATOIRE, représenté par son syndic la SAS BOISSON IMMOBILIER XXX, représentée par son Président en exercice

24-26-XXX

XXX

Représentée par Maître Philippe VILLEFRANCHE, avocat au barreau de l’AIN

****** Date de clôture de l’instruction : 20 Octobre 2016

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Mars 2017

Date de mise à disposition : 02 Mai 2017

Audience présidée par Michel FICAGNA, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Fabrice GARNIER, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Françoise CARRIER, président

— Marie-Pierre GUIGUE, conseiller

— Michel FICAGNA, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Françoise CARRIER, président, et par Leïla KASMI, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOSÉ DE L’AFFAIRE La société civile immobilière Natanverca est propriétaire dans la copropriété les Terrasses de l’Observatoire sise 24-26-XXX à Bourg-en-Bresse, de divers lots à usage de garage.

Par acte du 11 avril 2014, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a assigné la société Natanverca devant le tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse, en paiement de la somme de 2 295,02 € correspondant au montant des charges afférentes à l’ascenseur et aux fins de la voir condamner à prendre les mesures nécessaires pour débarrasser les box n° 64 et 65 de la présence de rats sous astreinte de 1 000 € pour chaque infraction constatée.

La société Natanverca a conclu au débouté faisant valoir qu’elle ou ses ayants droit n’utilisaient pas l’ascenseur et que la présence de rats n’était pas démontrée.

Elle a formé une demande reconventionnelle en remboursement de la somme de 3 072 € au titre des charges indûment réglées.

Par jugement du 17 décembre 15, le tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse a :

— condamné la société Natanverca à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

—  2 295,02 € au titre de charges de copropriété, outre les intérêts au taux légal, à compter de la sommation du 3 décembre 2013,

—  1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile. – débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à voir ordonner à la défenderesse à prendre des mesures contre la présence de rats,

— débouté la société Natanverca de ses demandes reconventionnelles,

— condamné celle-ci aux dépens et ordonné l’exécution provisoire.

La société Natanverca a relevé appel de ce jugement.

Elle demande à la cour :

Vu les articles 4, 10 et 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’article 55 du Décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 1235 du code civil,

Sur les charges de copropriété :

— de réformer le jugement déféré

et statuant de nouveau,

— de dire et juger que les ascenseurs n’ont aucune utilité pour elle,

— de dire et juger que la répartition des charges de copropriété relative aux ascenseurs ne l’intéresse pas,

— que la répartition des charges de copropriété relatives aux parties communes de l’immeuble (éclairage, nettoyage des halls, entretien…) ne l’intéresse pas hormis celles concernant les garages,

— de dire et juger que la répartition des charges de copropriété relative aux ascenseurs ne prend pas en compte le critère d’utilité,

en conséquence,

— de dire et juger que les articles 47 et 48 du règlement de copropriété sont nuls,

— de dire et juger qu’un propriétaire d’un lot «garage» uniquement dans l’immeuble n’est pas redevable des charges de copropriété relatives aux ascenseurs et aux parties communes situées dans les différents bâtiments (hors garage),

— de condamner le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice la société Boisson Immobilier à rembourser à la société Natanverca la somme de 3 072 € au titre des charges générales indûment réglées,

— de dire et juger que l’arrêt à intervenir devra être publié auprès du service de la publicité foncière de Bourg-en-Bresse afin d’être opposable aux tiers,

— de dire et juger que cette publication se fera par la copropriété et aux frais de celle-ci,

— de débouter le syndicat des copropriétaires de leurs demandes, fins et prétentions,

Sur la présence de rats : – de confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse le 17 décembre 2015 en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande,

Sur l’article 700 et les dépens :

— de réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse le 17 décembre 2015 en ce qu’il l’a condamnée à la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens,

— de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient :

— que l’huissier de justice a uniquement constaté qu’à partir des garages il était possible de monter dans la copropriété,

— que le chemin inverse est impossible, ce qui nécessairement conduit à retenir que pour les locataires qui n’ont pas de badges d’entrée, la desserte des garages par les ascenseurs n’est pas effective,

— qu’elle ne peut non plus être tenue des charges qui s’appliquent aux lots appartements et notamment les charges de nettoyage des parties communes situées dans le bâtiment (hors garage) l’éclairage du hall d’entrée auquel elle n’a pas accès,

Le syndicat des copropriétaires Les Terrasses de l’Observatoire, représenté par son syndic en exercice la société Boisson Immobilier demande à la cour :

Vu l’article 10 de la Loi N° 65-557 du 10 juillet 1965,

— de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Natanverca à lui payer la somme de 2 295,02 € outre intérêt au taux légal à compter du 3 décembre 2013 et outre 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

— de fixer sa créance actualisée à la somme de 3 911, 34 € et condamner la société Natanverca à lui payer cette somme,

— de condamner la société Natanverca à lui payer une indemnité complémentaire de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de la condamner aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du constat d’huissier.

Elle soutient :

— que les copropriétaires de locaux desservis par l’ascenseur doivent participer à l’ensemble des dépenses exposées pour son fonctionnement, sa maintenance et, le cas échéant, son remplacement (Cassation 3^e chambre civile 23.01.2002 Juris data n° 2002-012757),

— que l’accès au 2^e sous-sol et aux garages à partir du rez-de-chaussée ou des étages de l’immeuble ainsi que l’accès à l’immeuble à partir des garages s’effectue par les ascenseurs ce qui a été expressément constaté par huissier au terme d’un procès-verbal du 8 octobre 2014,

— qu’il importe peu dans ces conditions que la société Natanverca soutienne qu’elle n’utilise pas les ascenseurs pour accéder aux garages dans la mesure où elle a la possibilité effective de le faire,

— qu’il importe également peu qu’elle n’ait pas cru devoir demander lors de l’acquisition des garages une clé ou un badge lui permettant d’accéder au rez- de-chaussée de l’immeuble,

— que les ascenseurs présentent au sens de l’article 10 de la loi une utilité objective pour desservir les garages situés au 2^e sous-sol.

MOTIFS Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 «Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs éléments d’équipement commun, telles que les charges d’ascenseur, en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot».

L’utilité s’apprécie en fonction de chaque lot et non en fonction de l’usage que chaque copropriétaire fait de son lot.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de constat établi par Maître Ginoux, huissier à Bourg-en-Bresse, dressé le 8 octobre 2014, qu’une fois dans les garages, il est possible d’accéder à l’ascenseur par deux portes non fermées, cet ascenseur conduisant au rez-de chaussée de l’immeuble directement dans le hall d’entrée commun et dont les portes ouvrent directement sur le XXX.

L’huissier indique que depuis les garages, il existe trois portes d’accès au niveau R-1 qui permettent d’accéder librement aux étages de l’immeuble.

D’autre part, la société Natanverca indique que le syndic de copropriété lui a proposé par courrier du 15 novembre 2010, de lui «procurer comme à tout propriétaire, ou locataire des Terrasses de l’Observatoire des badges d’entrée moyennant un prix unitaire de 41,38 € TTC».

En conséquence, c’est à juste titre que le premier juge a retenu que les ascenseurs présentaient une utilité objective pour la desserte des lots situés en sous-sol.

D’autre part, il résulte de l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires doivent s’acquitter des charges relatives à la conservation, l’entretien et à l’administration des parties communes «proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965».

En conséquence, la société Natanverca est bien tenue des charges d’éclairages et d’entretien du hall d’entrée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS LA COUR,

— Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf à préciser que la créance actualisée du syndicat des copropriétaires Les Terrasses de l’Observatoire s’élève à la somme de 3 911,34 € et que la société Natanverca est condamnée au paiement de cette somme, y ajoutant,

— Condamne la société Natanverca à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble «Les Terrasses de l’Observatoire» la somme de 1 500 € supplémentaire au titre de l’article 700 du code de procédure civile, qui couvriront le coût du constat d’huissier,

— Condamne la société Natanverca aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE