RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

Première Chambre Civile

ARRÊT N° /2022 DU 24 JANVIER 2022

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/02652 – N° Portalis DBVR-V-B7E-EV7J

Décision déférée à la Cour : jugement du Tribunal judiciaire de NANCY,

R.G.n° 14/05204, en date du 23 novembre 2020,

APPELANTS :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES PRINCIPAL DE L’IMMEUBLE DENOMME CENTRE COMMERCIAL D’AFFAIRES LES NATIONS, pris en la personne de son représentant légal pour ce domicilié au siège social sis […]

agissant par son administrateur provisoire, Maître O J-K, domiciliée […]

Représenté par M^e L M-N de la SCP L M-N ET F G, avocat au barreau de NANCY

SYNDICAT SECONDAIRE A COMMERCES DU CENTRE COMMERCIAL LES NATIONS, pris en la personne de son représentant légal pour ce domicilié au siège social sis […]

agissant par son administrateur provisoire, Maître O J-K, domiciliée […]

Représenté par M^e L M-N de la SCP L M-N ET F G, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉES :

Société MB IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié au siège social sis […]

Représentée par M^e Wilfrid FOURNIER, avocat au barreau de NANCY

Société IMMOTEK, prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié au siège social sis […], […]

Représentée par M^e Wilfrid FOURNIER, avocat au barreau de NANCY

Société ESPACE 54, prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié au siège social sis […], […]

Représentée par M^e Wilfrid FOURNIER, avocat au barreau de NANCY

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 08 Novembre 2021, en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre, chargée du rapport,

Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller,

Madame Mélina BUQUANT, Conseiller,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 03 Janvier 2022, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. Puis, à cette date, le délibéré a été prorogé au 24 Janvier 2022.

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 24 Janvier 2022, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame CUNIN-WEBER, Président, et par Madame PERRIN, Greffier ;

FAITS ET PROCÉDURE :

La copropriété sise […]) dénommée Centre commercial d’affaires Les Nations est constituée d’une tour de bureaux et d’un centre commercial.

Le règlement de copropriété, contenant un état descriptif de division, a été établi le 19 novembre 1973 et prévoit en son chapitre 9 que la copropriété est administrée pour la partie immobilière, par un syndicat principal formé par le regroupement du syndicat secondaire A pour les locaux constituant la galerie commerciale et du syndicat secondaire B pour les locaux constituant la tour de bureaux, pour l’exploitation du secteur commercial commun par le syndicat des commerçants.

Par acte notarié du 7 mai 2002, la société à responsabilité limitée (S.A.R.L.) MB Immobilier a acquis les lots n° 721 , 722, 723, 724, 812, 813, 814, 815, 816, 817, 818, 819, 820, 821,822, 823, 824, 825 et 826 de cette copropriété situés aux rez-de-chaussée inférieur niveau C et supérieur niveau B, incluant notamment un local auparavant affecté à un hypermarché et ses réserves, l’acte précisant que les lots n°724, 812, 813, 814 et 815 servent surtout d’emprise pour les circulations et les services communs aux lots n°721 à 723 et 816 à 826.

Par acte notarié du 5 février 2003 rectifié par acte du 30 mars 2004, la S.A.R.L. MB Immobilier a cédé à la société civile immobilière (SCI) Immotek les lots n° 815 (à hauteur des 2/3 ce lot correspondant aux services communs des lots 816, 817 et 818, 820, 828, 829 et 830), 816, 818, 819, 820, 827 (provenant de la division du lot 812 constitué d’un couloir), 829 (remplaçant le lot 813 supprimé et correspondant aux services communs aux lots 818 et 819) et 830 ( à hauteur de 62 % provenant de la division du lot 814 correspondant aux services communs aux lots 816 à 826).

Par acte notarié du 23 juillet 2003, la S.A.R.L. MB Immobilier a cédé à la SCI Immotek les lots n° 830 (à hauteur de 12 %, ce lot correspondant aux services communs des lots 816 à 826), 815 (à hauteur du tiers correspondant aux services communs aux lots 816, 817 et 818) et 817.

Par acte notarié du 12 septembre 2003, la S.A.R.L. MB Immobilier a cédé à la S.A.R.L. Espace 54 les lots n° 721, 722, 723 et 724 (services communs aux lots 721 à 723).

Aux termes de l’assemblée générale du 28 juin 2007, les résolutions intitulées ainsi qu’il suit ont été adoptées :

* 1 A : cession de parties communes au profit du syndicat

* 1 B : neutralisation des millièmes de parties communes et de charges affectées aux lots à usage de circulation

* 1 C : abandon au syndicat des équipements techniques (chauffage) à l’usage de quelques copropriétaires.

Par acte notarié du 11 juin 2009 conclu entre la S.A.R.L. Espace 54 et le syndicat des copropriétaires, en exécution de la décision de l’assemblée générale du 28 juin 2007, il a été procédé aux opérations suivantes :

* création du lot n°725 réunissant les lots n°721, 722, 723 et 724

* division du lot n° 725 en 28 nouveaux lots numérotés 726 à 753 inclus

* vente du lot 726 au syndicat des copropriétaires chacun des lots étant désigné par sa localisation et se voyant affecter des millièmes des parties communes générales, et l’acte notarié incluant un tableau des modifications intervenues à l’état descriptif de division.

Par courriers du 5 janvier 2012 et 30 mars 2012, Maître B, notaire des S.A.R.L. MB Immobilier, SCI Immotek et Espace 54, a indiqué au syndicat des copropriétaires qu’il a été missionné afin d’établir l’acte de vente portant sur les lots 728, 831, 815 et 813.

Selon rapport du 24 septembre 2012, le cabinet GEODATIS, géomètre expert, a réalisé un mesurage et a établi un plan daté des 25 juillet et 27 août 2012 faisant apparaître les super’cies des commerces, réserves et circulation recalculées et un tableau mentionnant la nouvelle quote part des lots.

Par courrier du 22 janvier 2013 adressé au syndic de copropriété, Maître Z, notaire des S.A.R.L. MB Immobilier, SCI Immotek et Espace 54, a indiqué que suite à l’assemblée générale du 28 juin 2007 actant la cession des espaces communs de circulation et la neutralisation des millièmes de copropriété de ces parties communes et charges affectées aux lots à usage de circulation, qu’il avait reçu mission avec le cabinet GEODATIS, d’engager les diligences nécessaires et il a joint un tableau de modification des millièmes opérant correction des anomalies qui avaient été constatées, cette correction étant un préalable aux opérations de cession des espaces de circulation.

Par acte d’huissier en date du 4 août 2014, la S.A.R.L. MB Immobilière, la SCI Immotek et la S.A.R.L. Espace 54 ont fait assigner le syndicat principal des copropriétaires du Centre commercial les Nations par devant le tribunal de grande instance de Nancy et ont sollicité la condamnation du syndicat principal, à signer l’acte de vente du mail supérieur sous astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai de 15 jours correspondant au lot n°831 à compter du jugement à intervenir conformément aux termes de la résolution I A de l’assemblée générale du 28 juin 2007, à signer les actes de vente des locaux techniques correspondant aux lots n°728, 813, 815 et 835 sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter du jugement à intervenir conformément aux termes de la résolution I C de l’assemblée générale du 28 juin 2007, à régulariser les comptes tels que fixés par l’assemblée générale du 28 juin 2007 sous astreinte de 1000 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter du jugement à intervenir conformément aux termes de la résolution I B de l’assemblée générale du 28 juin 2007 et sur la base de la grille de répartition des charges établie par la société GEODATIS en date du 3 avril 2014, à verser aux sociétés demanderesses la somme de 50000 euros à titre de dommages intérêts, outre la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Nancy du 28 septembre 2017, Maître D E a été désignée en qualité d’administrateur provisoire du syndicat principal et des syndicats secondaires des copropriétaires du Centre commercial les Nations.

Par ordonnances ultérieures du président du tribunal de grande instance de Nancy, Maître J K a été désignée administrateur provisoire aux lieu et place de Maître E.

Par jugement contradictoire du 23 novembre 2020, le tribunal de grande instance de Nancy devenu le tribunal judiciaire, ainsi saisi a :

- déclaré irrecevable la demande de la S.A.R.L. MB Immobilier, la SCI Immotek et la S.A.R.L. Espace en paiement des charges échues entre 2006 et 2015,

- débouté la S.A.R.L. MB Immobilier, la SCI Immotek et la S.A.R.L. Espace 54 du surplus de leurs demandes ;

- débouté le syndicat des copropriétaires principal et le syndicat secondaire A commerces, de l’immeuble Centre commercial d’affaires Les Nations de l’ensemble de leurs demandes,

- condamné in solidum la S.A.R.L. MB Immobilier, la SCI Immotek et la S.A.R.L. Espace 54 aux dépens de l’instance,

- dit que le jugement est exécutoire par provision.

Pour statuer ainsi, concernant la vente du lot 831 et des lots 835, 813, 815 et 728, le tribunal a relevé qu’en application de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui est d’ordre public et de l’article 915 du règlement de copropriété et en l’absence de toute autre disposition légale ou réglementaire contraire, un copropriétaire souhaitant diviser ses lots ou les céder avec ou sans modification desdits lots, n’a aucune obligation d’obtenir au préalable l’accord de l’assemblée générale de copropriété ; ainsi il en résulte l’absence d’obligation tenant à la modification préalable du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division après l’acquisition des lots litigieux par le syndicat principal et secondaire ; le tribunal a relevé que les actes notariés des 7 mai 2002, 5 février 2003, 21 mars 2006, 11 juin 2009 ont créé et divisé des lots sans autorisation préalable de l’assemblée générale sur la modification de lots ; il a également précisé que les copropriétaires demandeurs n’ont pas transformé des parties privatives en parties communes, dès lors que c’est seulement à la suite de l’acquisition des lots par les syndicats de copropriété qu’une nouvelle répartition entre parties communes et parties privatives pourra avoir lieu.

En application des dispositions des articles 71-6 et 71-10 du décret n°55-1350 du 14 octobre 1955 et sous réserve des dispositions de l’article 50-1 du décret du 4 janvier 1995 sur l’état descriptif de division, le tribunal a considéré que les actes notariés des 7 mai 2002, 5 février 2002, 21 mars 2006, 11 juin 2009 comportaient un modificatif de l’état descriptif de division ne nécessitant aucune modification préalable, la vente et la modification de l’état descriptif de division devant faire l’objet d’un seul et même acte notarié.

Rappelant que l’opposabilité au syndicat des copropriétaires de la cession d’une fraction d’un lot divisé n’est pas subordonnée à l’approbation de la nouvelle répartition des charges par l’assemblée générale des copropriétaires, le tribunal a retenu qu’il importait peu que les actes des 7 mai 2002, 21 mars 2006 créant les lots 813 et 815 et les lots 831 et 835 ne mentionnent pas les tantièmes d’exploitation rattachés à chacun des lots créés sachant que sont inscrits les millièmes de propriété du sol et des parties communes générales de l’ensemble immobilier et l’utilisation des lots, ce qui induit l’absence de nécessité d’attendre la refonte du règlement de copropriété pour passer ces actes.

Le tribunal a rappelé que les lots 831 et 835 ont été créés par acte du 21 mars 2006 établi par Maître A, notaire à la diligence de MB Immobilier, Immotek et M. X, que les lots 813 et 815 ont été créés par Maître Y, notaire à la requête de la S.A.R.L. Boro, propriétaire des lots ainsi que le lot 728 qui a été créé le 15 juin 2009, dans le cadre de la vente avec la S.A.R.L. Espace 54 et que l’ensemble de ces actes a été publié auprès du service de la publicité foncière rendant alors parfaitement identifiables l’ensemble des lots litigieux, ce qui leur permet de faire l’objet d’une cession.

S’agissant de l’application des résolutions prises par l’assemblée générale du 28 juin 2007, le tribunal a retenu que la résolution I-A prise par l’assemblée générale des copropriétaires ne mentionne pas expressément le lot 831, ni le nom du copropriétaire et la désignation exacte de ce dernier, ce qui ne permet pas de procéder à l’acte de vente de ce lot comme sollicité par les demanderesses.

Sur la résolution I-C prise à la même date, le tribunal a relevé que ce texte prévoit un transfert de propriété, au bénéfice du syndicat des copropriétaires, des équipements de chauffage mais il ne prévoit pas la cession au syndicat de parties privatives comprenant ces équipements ce qui ne permet pas la vente des lots 728, 813, 815 et 835.

Rappelant les dispositions de l’article 1583 du code civil, le tribunal a considéré qu’aucun acte de vente ne pouvait être signé pour les lots sus énoncés dès lors que ces derniers ne sont pas dénommés dans les résolutions sus visées et qu’en outre, aucun accord sur le prix n’est établi.

Sur la demande de régularisation des comptes, le tribunal a débouté les demanderesses de ce chef, en l’absence d’identification des lots visés dans la résolution I-A comportant certainement une numérotation erronée, sauf pour le lot 726 qui a été effectivement cédé et de l’impossibilité de régulariser la délibération les concernant ;

le premier juge a également précisé qu’à défaut d’adoption par une assemblée générale définitive de la grille de répartition des charges établie par la société GEODATIS, aucune régularisation des comptes ne pouvait intervenir sur le fondement de cette grille.

Concernant les demandes en remboursement de charges de copropriété, en application des articles 29-1 à 29-4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 62-18 du décret du 17 mars 1967, le tribunal a considéré que toute action en justice relative à une créance antérieure à la désignation de l’administrateur provisoire depuis le 28 septembre 2017 tendant à la condamnation du syndicat étant interdite, les demandes de la S.A.R.L. MB Immobilier, la SCI Immotek et la S.A.R.L. Espace 54 ont été déclarées irrecevables, ces dernières ne justifiant pas avoir déclaré leur créances.

Le tribunal a aussi rejeté la demande de dommages et intérêts de la S.A.R.L. MB Immobilier, la SCI Immotek et la S.A.R.L. Espace 54, ces dernières succombant en l’intégralité de leurs demandes.
Le premier juge a aussi rejeté les demandes reconventionnelles en paiement des charges de copropriété des syndicats estimant que ces derniers ne produisent aucun élément comme les mises en demeure de payer, les appels de provision sur charges, les procès-verbaux d’assemblées générales arrêtant les budgets annuels et approuvant les comptes, justifiant alors du bien-fondé de leurs prétentions.

Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 24 décembre 2020, le syndicat principal de copropriété de l’ensemble immobilier Centre Commercial Les Nations et le syndicat de copropriété secondaire A du centre commercial Les Nations, pris en la personne de leur administrateur judiciaire Maître O J-K, ont relevé appel de ce jugement.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 22 octobre 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat principal de copropriété de l’ensemble immobilier Centre Commercial Les Nations et le syndicat de copropriété secondaire A du centre commercial Les Nations, pris en la personne de leur administrateur judiciaire, Maître J-K demandent à la cour, au visa des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, de :

- corriger l’erreur matérielle qui affecte le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy du 23 novembre 2020,

En conséquence,

- ajouter en qualité de défendeur (page 2 du jugement) « le syndicat secondaire A commerces du centre commercial Les Nations, ayant pour siège […], […], agissant par son administrateur provisoire Maître O J-K, […], […] »,

- déclarer leur appel recevable et bien fondé,

Y faire droit,

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nancy du 23 novembre 2020 en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires principal et le syndicat secondaire A commerces, de l’immeuble Centre commercial d’affaires Les Nations de l’ensemble de leurs demandes,

Statuant à nouveau de ce chef,

- condamner la S.A.R.L. Espace 54 à régler au syndicat principal de la copropriété Les Nations au titre des charges impayées la somme de 439819,34 euros arrêtée à la date du 15 janvier 2021,

- condamner la S.A.R.L. Espace 54 à régler au syndicat secondaire A de la copropriété des Nations au titre des charges impayées la somme de 43300,64 euros arrêtée à la date du 15 janvier 2021,

- condamner la SCI Immotek à régler au syndicat principal de la copropriété des Nations au titre des charges impayées la somme de 204042,22 euros arrêtée à la date du 15 janvier 2021

- condamner la SCI Immotek à régler au syndicat secondaire A de la copropriété des Nations au titre des charges impayées la somme de 22681,08 euros arrêtée à la date du 15 janvier 2021,

- condamner la S.A.R.L. MB Immobilier à régler au syndicat principal de la copropriété des Nations au titre des charges impayées la somme de 90207,27 euros arrêtée à la date du 15 janvier 2021,

- condamner la S.A.R.L. MB Immobilier à régler au syndicat secondaire A de la copropriété des
Nations au titre des charges impayées la somme de 26648,33 euros arrêtée à la date du 15 janvier 2021,

- juger que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du jour de la notification des premières conclusions déposées en première instance,

- condamner les sociétés MB Immobilier, Immotek, et Espace 54 à régler chacune 5000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive au bénéfice du syndicat principal,

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nancy pour le surplus,

Sur l’appel incident des sociétés MB Immobilier, Immotek et Espace 54,

- déclarer les demandes de fixation de créances présentées par les sociétés MB Immobilier, Immotek et Espace 54 irrecevables comme étant présentées pour la première fois devant la cour,

- confirmer en conséquence la décision entreprise, en ce qu’elle a déclaré irrecevable l’ensemble des demandes financières de la société MB Immobilier, de la société Immotek et de la société Espace 54,

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour estimerait recevables les demandes nouvelles des sociétés MB Immobilier, Immotek et Espace 54,

- déclarer prescrites les demandes des sociétés MB Immobilier, Immotek et Espace 54 pour la période antérieure au 4 août 2019,

- débouter les sociétés MB Immobilier, Immotek et Espace 54 de l’intégralité de leur demandes tendant à voir :

- fixer la créance de la société Espace 54 au passif du syndicat principal des copropriétaires du centre Les Nations à la somme de 268823,07 euros,

- fixer la créance de la société Immotek au passif du syndicat principal des copropriétaires du centre Les Nations à la somme de 139781,23 euros,

- fixer la créance de la société MB Immobilier au passif du syndicat principal des copropriétaires du centre Les Nations à la somme de 72415,42 euros,

- confirmer la décision entreprise pour le surplus,

En toute hypothèse,

- débouter les sociétés MB Immobilier, Immotek et Espace 54 de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires,

- condamner les sociétés MB Immobilier, Immotek et Espace 54 à régler d’une part au syndicat principal, d’autre part au syndicat secondaire A chacune 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner les sociétés MB Immobilier, Immotek et Espace 54 aux entiers dépens d’instance et d’appel dont distraction au profit de la SCP L M N et F G.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 14 octobre 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la S.A.R.L. MB Immobilier, la S.A.R.L. Immotek, la S.A.R.L. Espace 54 demandent à la cour, au visa des articles 565, 566 et 567 du code de procédure civile, de :

- déclarer le syndicat des copropriétaires secondaire A de l’ensemble Les Nations, irrecevable en son appel ainsi qu’en toutes ses demandes,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires principal du centre commercial Les Nations de l’ensemble de ses demandes,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a déboutées de l’ensemble de leurs demandes,

Statuant à nouveau,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner le syndicat des copropriétaires principal à signer l’acte de vente du mail supérieur, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours, correspondant au lot n°831 à compter de l’arrêt à intervenir, conformément aux termes de la résolution 1-A de l’assemblée générale du 28 juin 2007,

- condamner le syndicat des copropriétaires principal à signer les actes de vente des locaux techniques correspondant aux lots n°728, 813, 815 et 835, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de l’arrêt à intervenir, conformément aux termes de la résolution 1-C de l’assemblée générale du 28 juin 2007,

Si par extraordinaire, la Cour devait considérer que la résolution n°1-C ne permet pas la vente forcée des lots 728, 813, 815 et 835 :

- condamner le syndicat des copropriétaires principal à exécuter sous astreinte de 1000 euros, à compter de la décision à intervenir, compte tenu de l’ancienneté du vote, la résolution 1-C de l’assemblée générale du 28 juin 2007,

- condamner le syndicat des copropriétaires principal à régulariser les comptes tels que fixés par l’assemblée générale du 28 juin 2007 sous astreinte de 1000 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la décision à intervenir, conformément aux termes de la résolution 1-B de l’assemblée générale du 28 juin 2007, et sur la base de la grille de répartition des charges établie par la société GEODATIS en date du 7 décembre 2016,

- déclarer la société Espace 54 recevable en sa demande de fixation de sa créance au passif du syndicat principal des copropriétaires Centre Les Nations, à hauteur du montant déclaré entre les mains de l’administrateur provisoire pour la somme de 268823,07 euros,

- fixer la créance de la société Espace 54 au passif du syndicat principal des copropriétaires Centre Les Nations, à la somme de 268823,07 euros,

- déclarer la société Immotek recevable en sa demande de fixation de sa créance au passif du Syndicat Principal des Copropriétaires Centre Les Nations à hauteur du montant déclaré entre les mains de l’administrateur provisoire pour la somme de 139781,23 euros,

- fixer la créance de la société Immotek au passif du syndicat principal des copropriétaires centre Les Nations à la somme de 139781,23 euros,

- déclarer la société MB Immobilier recevable en sa demande de fixation de sa créance au passif du syndicat principal des copropriétaires centre Les Nations à hauteur du montant déclaré entre les mains de l’administrateur provisoire pour la somme de 72415,42 euros,
- fixer la créance de la société MB Immobilier au passif du syndicat principal des copropriétaires Centre Les Nations à la somme de 72415,42 euros,

- dire et juger que les requérants seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

- condamner le syndicat principal à verser aux sociétés demanderesses la somme de 6000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner le syndicat principal au paiement des entiers dépens.

L’audience de plaidoirie a été fixée le 8 novembre 2021 et le délibéré au 3 janvier 2022 prorogé au 24 janvier 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les écritures déposées le 22 octobre 2021 par le syndicat principal de copropriété de l’ensemble immobilier Centre commercial Les Nations et le syndicat de copropriété secondaire A du Centre commercial Les Nations, pris en la personne de son administrateur provisoire, Maître J-K et le 14 octobre 2021 par les société MB Immobilier, Immotek et Espace 54, auxquelles la Cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens ;

Vu la clôture de l’instruction prononcée par ordonnance du 26 octobre 2021 ;

Sur la recevabilité de l’appel formé par le syndicat secondaire A des copropriétaires de l’ensemble Les Nations à Vandoeuvre-les-Nancy

S’agissant de la recevabilité des demandes formées à titre d’appel principal, le syndicat secondaire A des copropriétaires indique qu’il est valablement intervenu en première instance, dans des conclusions du 16 mars 2017 portant intervention volontaire aux côtés du syndicat des copropriétaires principal, défendeur à la procédure afin de réclamer la condamnation des sociétés demanderesses à payer les charges de copropriété échues ;

il conclut en premier lieu, à l’irrecevabilité de l’exception d’irrecevabilité de son appel, cette question étant, en application des dispositions de l’article 914 du code de procédure civile, réservée au conseiller de la mise en état ;

il indique en deuxième lieu, que son appel est recevable, eu égard à son intervention volontaire en première instance, laquelle n’a pas été contestée ; aussi réclame-t-il la rectification de l’erreur matérielle qui affecte le jugement déféré sur ce point au visa de l’article 462 du code de procédure civile ;

L’article 462 du code de procédure civile permet de rectifier les erreurs ou omissions qui affectent le jugement ; cette rectification peut être effectuée par la juridiction qui a rendu la décision ainsi que par celle à laquelle elle est déférée, selon ce que le dossier révèle ou à défaut ce que la raison commande ;

Dès lors la demande de rectification du jugement déféré, rendu par le tribunal judiciaire de Nancy le 23 novembre 2020, a été valablement formée devant la cour par la partie appelante ;

Il résulte des mentions du jugement déféré en page 6, que le dernier état des conclusions (conclusions en réponse et récapitulatives) a été déposé par le syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble Centre commercial Les Nations et par le syndicat secondaire A commerce, intervenant volontaire, les deux entités étant prises en la personne de Maître J-K, administrateur provisoire ;

or le syndicat secondaire A commerce, n’est pas mentionné dans le 'chapeau’ de cette décision en page 2 ; faute de justifier de l’existence d’une exception de recevabilité de cette intervention volontaire, il y a lieu de considérer qu’il s’agit d’une omission qui résulte d’un oubli de transcription purement matériel ;

la rectification du jugement entrepris sera par conséquent ordonnée ;

Il en résulte qu’étant partie à la première instance, le syndicat secondaire A des copropriétaires, commerce, peut valablement former des demandes dans le cadre de l’appel diligenté à titre principal, par le syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble Centre commercial Les Nations ainsi que par lui-même ;

dès lors les moyens d’irrecevabilité avancés par les sociétés MB Immobilier, Immotek et Espace 54 seront écartés comme non justifiés ;

Sur les demandes visant à l’exécution de la délibération de l’assemblée générale du syndicat général des copropriétaires du 28 juin 2007 au titre des § 1A et 1C

A l’appui de leur recours, les parties appelantes font valoir que certes, il résulte des actes passés par les différents notaires les 7 mai 2002, 21 mars 2006 et 15 juin 2009, la création de lots et la cession de certains d’entre eux ayant des effets sur les parties communes ; s’agissant de celles qui ont été créées, les intimées au visa de l’article 915 du règlement de copropriété, estiment qu’elles sont régulières car elles se fondent sur des modifications réalisées par acte notarié ;

En réponse les appelants affirment que le règlement de copropriété permet une modification des lots en parties privatives mais il ne leur permet pas d’imposer à l’assemblée générale de nouvelles parties communes ; ils considèrent ainsi que les sociétés auraient dû établir des projets de modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ;

Les appelants estiment qu’aucune modification des répartitions des charges ne peut être retenue en l’absence de modification du règlement de copropriété approuvée par l’assemblée de manière régulière, c’est-à-dire avec l’accord de tous en raison de la nature contractuelle de ce règlement; ils affirment que la création de lots à usage commun n’est pas opposable à la collectivité des copropriétaires tant que le nouveau règlement de copropriété n’est pas approuvé, peu important la publication au fichier immobilier des actes visés par les sociétés intimées ; ils affirment que le modificatif à l’état descriptif de division entérinant la création de lots, ne mentionne pas les tantièmes attachés aux lots et relèvent l’existence d’une discordance entre le fichier immobilier qui les a publiés et le fichier du syndic ;

Ils contestent également la possible prise en compte de la cession des lots 728, 813, 815 et 835 qui n’est pas énoncée dans la résolution 1-C (sur les parties techniques) ils ajoutent que le syndic a seulement reçu mandat d’acheter le lot 726 et non 728 sachant que la division du lot 726 n’est pas encore actée ;

ils précisent que les modifications concernant les lots 813 et 815 dans une délibération du 15 juin 2000 résultent d’une autorisation de subdivision et non d’une autorisation de modification entre une partie privative et une partie commune.

dès lors, ils allèguent que l’assemblée générale des copropriétaires n’a jamais autorisé la cession des lots 831, 728, 813, 815 et 835 et qu’une telle action ne saurait intervenir qu’après modification du règlement de copropriété, ce qui impose aux sociétés de préparer d’abord les plans et le nouvel état de division et de le soumettre à l’assemblée générale pour approbation et autorisation du syndic de réaliser toutes les publications ;

En réponse les sociétés intimées relèvent que le jugement déféré a valablement retenu, que pour pouvoir être vendus les lots doivent exister ou être créés en vue d’une modification, division, adjonction des lots existants, mais que les actes en litige ont été publiés auprès du service de la publicité foncière, ce qui permet d’identifier les lots lesquels peuvent faire l’objet d’une cession ;

s’agissant précisément du lot n° 831, elles indiquent que le jugement déféré a relevé qu’il n’était pas expressément visé dans la résolution 1-7 prise lors de l’assemblée générale du 28 juin 2007 et que sa désignation exacte faisait défaut ; or les numéros visés dans la délibération 1-A à quatre chiffres sont certes inexacts mais ils permettent cependant d’identifier les lots en litige ;

les sociétés intimées énoncent que le lot 830 est parfaitement visé dans la résolution 1-A du 28 juin 2007 en indiquant qu’il existe toutefois des erreurs dans les lots ; elles affirment en effet que les lots 9652 et 8281 n’existent pas selon le rapport Geodatis du 4 avril 2013 et que le lot 831 provient d’une subdivision du lot 830 supprimé par modificatif de l’état descriptif du 21 mars 2006 (pièce 2 intimées) et qu’il est affecté aux services communs aux lots numéros 816 à 826 situés au rez-de-chaussée supérieur ;

Elles affirment également que l’abandon des équipements techniques présents dans les lots 728, 813, 815 et 835 énoncé dans la résolution 1-C de l’assemblée générale du 28 juin 2007 passe nécessairement par la vente de ces derniers ;

Plus précisément ces lots 728 (local chauffage niveau C), 813 (quai de déchargement), 815 (local chauffage niveau B) et 835 (couloir arrière) concernés par la délibération 1-C du 28 juin 2007, concernent des locaux dans lesquels sont situés les équipements transférés au syndicat des copropriétaires (chauffage) et qui doivent être cédés en application de la délibération en litige ; Maître Z a ainsi établi un acte, que le syndicat des copropriétaires doit régulariser ;

S’agissant de l’acquisition des parties privatives appartenant aux sociétés intimées, elles rappellent que cela concerne les parties privatives qui sont de fait des 'mails communs’ ; en adoptant la résolution 1-A, les copropriétaires ont rappelé que ces espaces de circulation ont conservé leur statut privatif, lesquels sont affectés à la desserte de nouveaux lots issus de subdivision des lots initiaux et qu’ils sont affectés de millièmes de charges générales ce qui constitue une anomalie ; le lot 726 est expressément cité ; sont également concernés les lots relatifs aux mails des niveaux inférieurs (niveau C) pour lesquels un acte a été passé le 15 juin 2009 par Maître A, notaire ; le sort identique du mail supérieur – lot 831- n’a jamais été régularisé, nonobstant les demandes du notaire ; un acte a été rédigé par Maître Z, notaire qui a vainement expédié le 22 janvier 2013 un courrier au syndic à cette fin (pièce 9) ;

* sur le sort du lot n°831 (mail supérieur)

Aux termes du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2007, il a été décidé au titre du § 1-A, l’autorisation pour le syndicat des copropriétaires d’ 'acquérir les lots sus-énoncés à usage de circulation commune au prix de l’euro symbolique’ en ayant préalablement rappelé que :

- lors de leur création, des espaces communs ont conservé un statut privatif ;

- ils résultent de la subdivision de lots initiaux, sont affectés à la desserte de nouveaux lots issus de ces subdivisions et se sont vus attribuer un numéro de lot de copropriété, des millièmes de copropriété et des millièmes dans les différentes catégories de charges générales ou particulières ;

- de manière à minorer la valeur relative de ces lots constituant de fait et sans ambiguïté des espaces communs, il leur a été attribué une faible quote-part en millièmes, ce qui a eu pour effet de majorer d’autant la valeur des lots réels créés ;

La désignation des lots concernés comprend notamment les lots 8301 (mail pour 0.128 millièmes), 8302 (mail pour 0.496 millièmes) 8303 (mail pour 0.096 millièmes) 8304 (mail pour 0.080 millièmes) ;

les appelants reprenant la motivation du jugement déféré, considèrent que la demande formée par les sociétés intimées portant sur l’acquisition du lot n°831 n’est pas justifiée, ce lot n’étant pas désigné dans la liste des lots concernés, ni explicitement, ni implicitement ; ils ajoutent que le seul lot désigné pour lequel la cession a été régularisée le 15 juin 2009, est le n°726 (pièce 8 acte de Maître A) ;

Cependant il résulte des pièces produites et plus particulièrement du courrier adressé au syndic de copropriété Olma le 5 janvier 2012 par Maître B, notaire (pièce 17 intimées), du rapport de H I, géomètre (pièce 18 intimées) ainsi que du rapport Geodatis, cabinet de géomètres mandaté avec Maître Z, notaire, par les sociétés intimées (pièces 9 et 17), que le lot 831, situé au rez-de-chaussée supérieur niveau B-mail, appartient indivisément aux sociétés Immotek, CIC Est, GSF Immobilière et à Monsieur et Madame X ; il est issu du lot 830 ;

Or il résulte de l’acte notarié établi le 7 mai 2002 par Maître A, notaire à Maisons-Alfort ainsi que des actes authentiques établis les 5 février, 23 juillet 2003, 12 septembre 2003 et 30 mars 2004 par Maître B, notaire à Maison-Alfort (pièce 23 intimées) que le lot 830 acquis notamment par la société Immotek, d’une surface de 538 m², correspond aux services communs des lots 816 à 826 situés au rez-de-chaussée supérieur ;

il résulte des affirmations des intimées ainsi que de l’expertise Geodatis, que le lot 830 a été scindé en 4 lots le 21 mars 2006, les lots étant désignés sous les numéros 831/832/833/834 ;

Dès lors il y a lieu de considérer que la délibération du 28 juin 2007, en désignant les lots 8301/8302/8303 et 8304 s’est implicitement référée à cette division ; que dès lors, ces quatre lots et plus particulièrement le lot 831 fait partie des lots pour lesquels le syndic est autorisé, pour le compte du syndicat des copropriétaires, à 'acquérir les lots sus énoncés à usage de circulation commune au prix de l’euro symbolique’ ;

Par conséquent il sera fait droit à la demande des sociétés MB Immobilier, Immotek et Espace 54, le jugement déféré étant infirmé de ce chef ;

** sur les lots 835, 813, 815 et 728 (locaux de l’installation de chauffage)

Aux termes de la résolution 1-C du procès-verbal de l’assemblée générale du 28 juin 2007, les copropriétaires ont décidé à la majorité des voix afin de 'mettre en oeuvre une gestion technique centralisée du chauffage, portant sur l’ensemble du réseau, des sous-stations, des équipements et accessoires y afférents’ que (…) 'tous les équipements (à l’exclusion des radiateurs, convecteurs ou autres appareils privatifs mis en place dans les locaux privatifs) sont la propriété du Syndicat qui assurera la gestion, la charge de l’entretien et du remplacement, selon les règles de répartition ci après : en contrepartie de cette règle, aucun copropriétaire ne pourra plus intervenir sur les équipements communs de chauffage, de même que toute modification du nombre et des éléments de chauffage, leur implantation et leurs caractéristiques seront soumises au préalable au Syndic, lequel imposera que les travaux en question soient réalisés sous le contrôle de la Société exploitante en charge contractuelle du chauffage, si elle existe’ ;

Cette délibération a été votée, après qu’il ait été rappelé les difficultés rencontrées par la copropriété tenant au chauffage collectif, décliné en sous-stations permettant la desserte en chauffage de la totalité de la copropriété, dès lors que 'certaines sous-stations implantées dans des locaux privatifs, ont été remises en service par les propriétaires desdits locaux, la copropriété fournissant en amont le fluide chaleur nécessaire, la copropriété que ce soit pour ces sous-stations ou d’autres plus anciennes n’a souscrit aucun contrat d’exploitation et d’entretien, des études récentes ont mis en évidence les gains de productivité, d’efficacité que la copropriété pourrait tirer d’une gestion commune et centralisée du chauffage (…)' ;

Les appelants avancent qu’il n’en résulte pas l’acquisition par leurs soins des locaux dans lesquels sont situées les installations de chauffage sus énoncées ;

Cependant les termes sus énoncés sont généraux en ce qu’ils visent tous les équipements ; cette délibération comme avancé en préambule, a pour objet une gestion générale et centralisée de toute l’installation de chauffage, excluant toute possibilité décisionnelle ou d’intervention des copropriétaires, la concernant ;

Aussi il en résulte implicitement, la cession des locaux dans lesquels se trouvent les installations sus énoncées, dont l’objet est collectif et la gestion est nécessairement commune car ils sont affectés au chauffage de l’ensemble de la copropriété, objet commun relevant de la gestion du syndicat des copropriétaires ; dès lors les locaux dans lesquels est implantée cette installation de chauffage relevant de la gestion du syndicat des copropriétaires, sont nécessairement affectés à cette installation et à ce titre, voués à la reprise par le syndicat des copropriétaires, nonobstant l’imprécision de la délibération en litige ;

décider le contraire serait manquer à l’esprit du projet voté le 28 juin 2007, ce qui ne ressort pas de l’intérêt des appelants, appelés à gérer et donc à avoir la maîtrise de l’équipement de chauffage, laquelle implique celle des locaux qui l’hébergent ;

dès lors le jugement déféré sera infirmé à cet égard ;

*** sur les autres lots en litige

En l’espèce le lot 728 a fait l’objet du projet modificatif établi par Maître A le 15 juin 2009, auquel le syndicat des copropriétaires était partie ; il est constitué selon le modificatif de l’état de division, d’une 'réserve sise au rez-de-chaussée inférieur et les 285/100000 èmes des parties communes générales';

les lots 813 et 815 résultent de la suppression du lot 811 ainsi que de la création de 15 nouveaux lots dont ils font partie ; leur création a été entérinée par la modification adressée le 7 mai 2002 par Maître Y, notaire ;

ils sont décrits ainsi : 813 'services communs aux lots 818, 819 et 722 situés au rez-de-chaussée supérieur et les 1/100000 èmes de la propriété du sol et des parties communes générales de l’ensemble immobilier’ ; 815 ' services communs aux lots 816, 817 et 818 situés au rez-de-chaussée supérieur et les 1/100000 èmes de la propriété du sol et des parties communes générales de l’ensemble immobilier’ ;

en effet selon procès-verbal du 7 mai 2002, l’assemblée générale a admis à l’unanimité l’autorisation de subdiviser les fonds par les précédents copropriétaires, en application des dispositions de l’article 915 du règlement de copropriété qui prévoit que 'les copropriétaires pourront échanger entre eux des éléments détachés de leurs lots ou en céder à des copropriétaires voisins ou même diviser leurs locaux en plusieurs lots. Ils auront la faculté de modifier en conséquence, la quote-part des charges de toutes nature afférentes aux locaux en question à condition que le total reste inchangé' (pièce appelants 1) ;
Enfin les lots 831 et 835 ont été créés, à la suite de la suppression du lot 830 ayant laissé place à quatre nouveaux lots ;

cette suppression a été traduite dans l’acte modificatif établi le 21 mars 2006 par Maître A, notaire (pièce 2 appelants) ;

ils sont décrits ainsi : 831 'service commun aux lots 816 à 826 situés au rez-de-chaussée supérieur et les 0.4/100000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales de l’ensemble immobilier’ ;

ils correspondent, contrairement aux affirmations tronquées des appelants, aux lots visés dans la délibération du 28 juin 2007 sous l’intitulé 'mail’ pour les numéros de lots attribués de 8301, 8302 et 8303 ; de plus ils sont répertoriés dans le plan établi par la société Géodatis, en 'services communs’ issus du lot 830 ce qui correspond aux mentions sus énoncées ;

Ces modifications ont par conséquent, été effectuées régulièrement, en application des dispositions du règlement de copropriété tel que précédemment retenu par le premier juge ;

elles ne constituent pas des transformations de parties privatives en parties communes, tout en étant visées par les termes de la résolution 1-A du procès-verbal d’assemblée générale du 28 juin 2007 ;

enfin l’absence de mention des tantièmes de charges, avancée par les appelants pour s’opposer à ce chef de demande, est inopérante dès lors qu’il y a lieu de se référer sur ce point au règlement de copropriété, lequel prévoit quelles sont les attributions au regard de l’affection des locaux ;

Dès lors il sera fait droit aux demandes des sociétés MB Immobilier, Immotek et Espace 54 portant sur la passation de ces actes, sous astreinte afin d’en assurer la bonne exécution dans les termes prévus au dispositif ;

Sur l’appel principal du syndicat principal de copropriété de l’ensemble immobilier Centre commercial portant sur le paiement des charges impayées

Les deux syndicats des copropriétaires appelants, font valoir que les sociétés MB Immobilier, Immotek et Espace 54 présentent envers les deux entités, des impayés de charges conséquents dont ils avaient justifié en première instance ; ils contestent à cet égard la décision déférée qui a rejeté leur demande et affirment que la production des appels de fonds trimestriels n’est pas une condition nécessaire à l’accueil de leur action ; au vu des pièces produites, ils réclament les charges impayées envers chaque société intimée dans les termes de leurs conclusions sus énoncées ;

Les appelants sollicitent la condamnation des trois sociétés intimées, au titre des charges impayées, tant au bénéfice du syndicat des copropriétaires principal que secondaire ;

ils s’opposent au jugement déféré en ce qu’il a écarté leur demande, en indiquant que les pièces nécessaires prouvant leur bien fondé n’étaient pas produites aux débats ;

cette affirmation est contestée, les appelants faisant état de la production des décomptes, appels de charges et procès-verbal d’assemblée générale (pièce 23) ; ils contestent la nécessité de production des appels de charges trimestriels, ne s’agissant que de provisions qui ne permettent pas de vérifier l’exigibilité des charges définitives ;

ils rappellent également, que la répartition des charges modificative n’est pas entrée en vigueur, ce qui justifie de se fonder sur la répartition actuelle de celles-ci, telle que produite ;

aussi se fondant sur des décomptes au 15 janvier 2021, ils chiffrent leurs demandes à 484381,76 euros pour la société Espace 54 -syndicat principal et 43300,64 euros -syndicat secondaire, à 204042,22 euros pour la société Immotek – au titre du syndicat principal, de 22681,08 euros au titre du syndicat secondaire et à 90207,27 euros pour la société MB Immobilier – au titre du syndicat principal ainsi qu’à 28648,33 euros au titre du syndicat secondaire ;

En réponse, les sociétés MB Immobilier, Immotek et Espace 54 concluent au débouté des demandes en paiement de charges dues tant au syndicat de copropriété principal que secondaire A, arrêtées au 15 janvier 2021 pour les montants sus énoncés ; elles affirment ainsi que la répartition des charges de copropriété n’est pas conforme au tableau modificatif établi par la société Geodatis, approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2014 ;

au surplus, la société Espace 54 conteste le décompte produit en ce qu’il comporte une reprise de solde injustifiée (272138,95 euros) et relève également l’absence d’appel de charges trimestriel ;

de même la société MB Immobilier s’oppose à l’imputation de charges pour des lots supprimés (813) ; elle conteste également les sommes mises en compte au titre de travaux, sans que soient produits les procès-verbaux des assemblées générales qui les ont validés ;

la société Immotek conteste également des reprises de soldes non justifiés dans les décomptes produits, l’imputation de charges pour des lots supprimés (817, 819, 820) et reprend à son bénéfice, les autres arguments des sociétés intimées ;

enfin les intimées réclament la dispense de participation aux charges engagées dans le cadre des frais de procédure qu’il y aura lieu de répartir entre les autres copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

L’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que'pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale’ ;

En cas d’impayés, l’article 19-2 de la même loi énonce que ' à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22' ;

A l’appui de leurs demandes en paiement, les appelants produisent les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires pour les années 2012 à 2020, tant pour le syndicat principal que pour le syndicat secondaire A (pièces 23 à 42) ainsi que des documents intitulés 'état détaillé des dépenses’ pour chaque exercice, outre un décompte annuel pour chaque société intimée et pour chaque année intitulé 'répartition de l’exercice’ en fonction des charges et des millièmes qui lui sont attribués ;

en outre il est produit pour chaque société intimée, un document intitulé 'extrait de compte’ établi par la société Olma, syndic, consistant en un historique des mouvements au crédit et au débit du compte de chaque société copropriétaire pour la période 2010 à janvier 2021 (pièce 43 à 48) ; il comprend notamment des écritures relatives aux appels de charges trimestriels ainsi que les versements effectués régulièrement par les copropriétaires ;

Il résulte de ces pièces la preuve que les charges de copropriété ont été calculées et imputées sur le compte de chaque société intimée, au vu des budgets annuels régulièrement votés par l’assemblée générale des copropriétaires ; des versements trimestriels ont été comptabilisés tout comme les appels de charges trimestriels et les travaux votés ;

les charges sont exigibles au sens des dispositions sus énoncées, dès lors que les délibérations réalisées annuellement par l’organe délibératif de la copropriété, en application notamment des dispositions de l’article 14-1 sus visé, ont approuvé les comptes pour l’année échue et le budget prévisionnel de l’année à venir ; ces délibérations n’ont pas fait l’objet d’un recours de la part des sociétés MB Immobilier, Immotek et Espace 54 ;

Par conséquent ces sommes sont exigibles selon les bases de répartition existant lors de chaque délibération de l’assemblée générale annuelle, quelles que soient les contestations développées quant aux conséquences de la délibération du 28 juin 2007, lesquelles n’ont pas à ce jour fait l’objet d’une mise en oeuvre positive dans le fonctionnement de la copropriété et, à ce titre , ne sont pas opposables à la demande en paiement faite par les appelants ; en effet s’il est constant que la délibération sus énoncée a voté l’acquisition des parties privatives notamment des intimées, afin de mettre en conformité la situation juridique avec la situation de fait, ces surfaces étant affectées à l’usage commun, il est également établi que cette délibération n’a pas été appliquée à ce jour, ce qui implique que les charges sont toujours régies par les règles de répartition restée en vigueur à défaut de modification effective; dès lors les décomptes produits sont justifiés en ce qu’ils ont fait application de ces dispositions ;

en outre, il est établi par ces documents que des relances ont été adressées aux sociétés débitrices, ce qui valide la poursuite de l’exécution forcée de la perception de ces sommes ;

En revanche, les écritures portées en tête de l’extrait de compte, intitulées 'reprise de solde Sogilor’ ne sont aucunement justifiées, pas plus que validées par une délibération de l’assemblée délibérative, ce qui justifie de les exclure pour chaque décompte de chaque société ;

la condamnation sera par conséquent, prononcée à hauteur des soldes sollicités déduction faite des reprises de soldes non justifiés soit (en euros) :

- 212242,81 + 14339,84 pour Espace 54,

- 174007,08 + 18294,62 pour Immotek,

- 78626,80 + 28113,57 pour MB Immobilier ;
le jugement déféré sera infirmé sur ce point ;

Ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2020, date de la notification des conclusions récapitulatives du syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire, portant demande condamnation au paiement de charges de copropriété en l’absence de production de la date des demandes antérieures ;

Enfin s’agissant de la demande de dispense de participation aux charges engagées dans le cadre des frais de procédure sollicitée par les sociétés intimées, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sera écartée dès lors que celles-ci sont condamnées au titre d’un impayé conséquent de charges de copropriété ;

Sur l’appel incident des sociétés MB Immobilier, Immotek et Espace 54 visant à l’exécution de la délibération de l’assemblée générale du syndicat général des copropriétaires du 28 juin 2007 au titre des § 1B -régulariser les comptes -

* sur sa recevabilité

A l’appui de leur recours portant sur des charges de copropriété prétendument indues et payées, les sociétés MB Immobilier, Immotek et Espace 54 indiquent qu’elles ont procédé à la déclaration de leur créance auprès de l’administrateur judiciaire, ce qui lève la problématique de l’irrecevabilité retenue en première instance ; elles réclament à présent la fixation de la créance des trois sociétés ;

elles invoquent les dispositions des articles 126, 544, 564, 565 et 566 du code de procédure civile, pour affirmer que la procédure est régularisable et régularisée et que la demande de fixation n’est pas nouvelle dès lors qu’elle tend aux mêmes fins que la procédure initiale, bien que reposant sur un autre fondement juridique à savoir, le paiement de charges indues ; elles affirment enfin qu’elles sont fondées à former une demande qui est l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire d’une demande antérieure ;

elles concluent à l’infirmation du jugement entrepris, qui avait retenu l’irrecevabilité de leurs prétentions à ce titre ;

En réponse, le syndicat principal de copropriété de l’ensemble immobilier Centre commercial fait valoir que la procédure d’administration provisoire est antérieure au jugement, que la situation n’a pas évolué ce qui exclut la mise en jeu de l’article 126 du code de procédure civile, les dispositions de l’article 544 du même code étant par ailleurs, étrangères aux faits de l’espèce ;

il considère que les sociétés intimées, ne présentent pas un moyen nouveau au sens de l’article 565 du code de procédure civile, car leur demande de fixation est identique à celle précédemment faite, ce qui justifie de confirmer l’irrecevabilité précédemment retenue ;

Aux termes de l’article 565 du code de procédure civile 'les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent’ ;

il en résulte que la demande portant sur la condamnation du syndicat principal de copropriété de l’ensemble immobilier Centre commercial Les Nations au paiement de sommes au titre de charges indûment payées formée en première instance par les sociétés MB Immobilier, Immotek et Espace 54 a laissé place en appel, à une demande en fixation de leur créance, eu égard à la procédure d’administration judiciaire dont le syndicat principal de copropriété de l’ensemble immobilier Centre commercial Les Nations fait l’objet ;

il importe peu que pareille demande n’ait pas été régularisée devant le premier juge, dès le prononcé de la mesure d’administration judiciaire ;

en effet au visa des dispositions de l’article 126 du code de procédure civile, il y a lieu de constater qu’en procédant à la déclaration de leur créances les 13 et 14 décembre 2017 (pièces intimés 28/29/30), lesquelles ont été admises les 10 et 11 septembre 2018 (pièces 31/32/33) les sociétés MB Immobilier, Immotek et Espace 54 ont régularisé la procédure ;

En outre leur demande est recevable en appel, nonobstant les dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, dès lors qu’elle n’est pas nouvelle comme tendant aux mêmes fins que la demande initiale au sens de l’article 565 du code de procédure civile ; enfin, elle repose effectivement sur un autre fondement juridique, la fixation d’une créance prenant en compte les dispositions de l’article 29-4 de la loi du 10 juillet 1965 et porte corrélativement modification du fondement juridique permettant d’y prétendre ;

Dès lors les demandes formées à ce titre par les appelantes incident, seront déclarées recevables, à hauteur de cour, le jugement déféré étant infirmé en ce qu’il a prononcé l’irrecevabilité des demandes à défaut de déclaration de créance ;

** sur l’exception de prescription de l’action en paiement de sommes

Les appelants soulèvent la prescription de l’action en paiement de charges formée par les sociétés MB Immobilier, Immotek et Espace 54 pour la période antérieure au 4 août 2014, en précisant qu’en matière d’action en restitution de charges indûment payées, la prescription applicable est de cinq ans dans la mesure où cette action relève du régime spécifique des quasi-contrats et donc des actions personnelles mobilières ;

ils estiment dès lors que la prescription s’applique pour les sommes antérieures au 4 août 2009 et soulignent que leur demande ne relève pas d’une application d’une délibération mais constitue une demande financière, car il s’agit de régulariser les comptes de la copropriété ;

En réponse, les sociétés MB Immobilier, Immotek et Espace 54 concluent à l’apparent abandon de cette exception (page 24), à l’irrecevabilité de cette de fin de non-recevoir en ce qu’elle n’a pas été soulevée in limine litis et sollicitent le rejet de cette exception, dès lors que leur demande se fonde sur l’exécution d’une délibération d’une assemblée générale prescrite par dix ans et non sur une prescription de cinq ans au titre d’un remboursement de charges impayées ;

Aux termes de l’article 123 du code de procédure civile 'les fins de non recevoir peuvent être proposées en tout état de cause à moins qu’il n’en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages et intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt’ ;

dès lors la prescription, fin de non-recevoir selon l’article 122 du même code peut être soulevée en tout état de cause ; l’exception d’irrecevabilité soulevée par les sociétés intimées sera par conséquent écartée ;

S’agissant de son bien fondé, il y a lieu de rappeler que l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 indique 'que les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ, sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat ;

Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale (…)';
De plus il est constant qu’en l’absence de toute contestation dans le délai requis, l’action pour violation du règlement de copropriété est prescrite par dix ans (Cass. 17-01-2007 n° 05-16.862) ;

Cependant en l’espèce, les sociétés intimées n’entendent pas obtenir l’indemnisation de l’absence de respect du règlement de copropriété par les parties appelantes, mais bien le remboursement de sommes prétendument payées de manière indue, résultant de l’absence de mise en oeuvre par le syndicat des copropriétaires d’une délibération relative à la répartition des charges et au rétablissement des comptes ;

Par conséquent, le délai de prescription est celui de l’article 42 sus énoncé ; dès lors la demande en remboursement de sommes indues est irrecevable pour celles versées avant le 4 août 2009, cinq ans avant la date de l’assignation en justice ;

*** sur son bien fondé

S’agissant du bien fondé des demandes, le syndicat principal de copropriété de l’ensemble immobilier Centre commercial Les Nations fait valoir qu’il existe un consensus des parties concernant la nécessité de rétablir les millièmes de propriété, car les éléments à la disposition du syndic s’avèrent erronés, après mandatement de la société Geodatis (rapport déposé le 3 avril 2014) et du notaire des intimées ; les syndicats de copropriété pour rétablir la situation ont validé un devis du coût des opérations présenté lors de l’assemblée générale du 30 juin 2014 ; or, cette dernière a fait l’objet de recours de deux copropriétaires, toujours pendants devant le tribunal judiciaire, de sorte que les opérations n’ont pu se poursuivre ;

Concernant les demandes chiffrées des sociétés, les syndicats indiquent qu’elles sont infondées car ne reposent pas sur un état validé par l’assemblée générale et que les sociétés intimées sont alors tenues au paiement des charges selon le règlement actuel ; ils affirment que les demandes de rétablissement de comptes des intimées, à les supposer justifiées, sont impossibles, faute de 'toilettage’ du règlement de copropriété ;

ils précisent aussi que lors de l’évolution du règlement de copropriété, la décision portant cette modification n’a point d’effet rétroactif ; la demande porte sur les charges versées pour les exercices 2006 à 2015 ;

En réponse les sociétés MB Immobilier, Immotek et Espace 54 exposent qu’elles sollicitent le remboursement de sommes leur étant dues, sur le fondement du rapport établi par la société Geodatis, approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2014 ;

ils rappellent à cet égard que la résolution n°13 indique que 'l’assemblée générale après en avoir délibéré et pris connaissance du tableau descriptif et des plans établis par Geodatis, expert, géomètre, adopte cet état. Cette résolution est adoptée à la majorité des copropriétaires’ ;

ils réclament des dommages et intérêts à hauteur de 50000 euros chacune, résultant des pertes financières qu’elles déclarent avoir subi, à l’occasion de vente de locaux commerciaux (pièces 10,11,12,13) ainsi que de leur relocation ;

Aux termes de la résolution 1-B de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2007 adoptée à l’unanimité des voix exprimées, il a été décidé de : 'autoriser le Syndic à neutraliser les millièmes de copropriété et les tantièmes de charges générales et particulières attachés aux lots sus énoncés (1-A) affectés à l’usage de circulation et ayant fait l’objet de cession au profit du Syndicat, autoriser le Syndic à procéder d’ores et déjà à cette neutralisation, nonobstant les délais nécessaires à la régularisation des actes de cession sus énoncés (…) ; lorsqu’il sera procédé à la refonte du règlement de copropriété, le Syndic modifiera les clés de répartition en utilisant de nouveaux millièmes qui auront été affectés par le notaire aux lots privatifs touchés par cette refonte’ ;
Par délibération du 30 juin 2014, l’assemblée générale des copropriétaires a adopté une résolution n°13 -à la majorité- aux termes de laquelle 'l’assemblée générale après en avoir délibéré, et pris connaissance du tableau descriptif des plans établis par Geodatis, expert géomètre, adopte cet état ; l’assemblée générale mandate Maître C pour rédiger l’acte modificatif qui sera soumis à une prochaine assemblée générale’ ;

Il résulte de cette délibération, la possibilité pour le syndic de faire application de la délibération 1-B prise par l’assemblée générale du 28 juin 2007, relative à la 'neutralisation des millième de copropriété et des tantièmes de charges générales’ ;

les appelants ont indiqué à ce propos sans être contestés par les intimées, que l’expert-géomètre précédemment mandaté par les sociétés intimées, s’est vu mandaté le 9 septembre 2013 par le syndicat des copropriétaires, face aux difficultés rencontrées en 2010 et 2011, pour recenser les lots et déterminer les charges y afférentes ;

Cependant cette délibération n’est pas définitive, deux copropriétaires ayant saisi le tribunal de grande instance d’un recours contre elle, lequel n’est pas encore jugé ;

dès lors les prétentions des sociétés MB Immobilier, Immotek et Espace 54 sur ce point seront rejetées comme non fondées ;

Sur les demandes en dommages et intérêts des sociétés MB Immobilier, Immotek et Espace 54

Faisant état de difficultés rencontrées lors de la cession de lots ou de leur location, du fait de l’état de répartition des charges, les sociétés MB Immobilier, Immotek et Espace 54 réclament chacune une somme de 50000 euros à titre de dommages et intérêts ;

à supposer qu’une faute puisse être retenue contre les syndicats des copropriétaires résultant de l’inexécution de la délibération du 28 juin 2007, celui qui sollicite une indemnisation, doit démontrer le préjudice qu’il a corrélativement subi ;

Or si la pièce 13 des intimés relate les plaintes des locataires sur le coût des charges d’exploitation et les pièces 10 à 12 démontrent que les lots commerciaux sont vendus à un prix bien moindre que celui de leur acquisition, force est de constater que l’imputabilité de ces préjudices financiers aux difficultés en litige, ne sont pas démontrées ;

dès lors les demandes en dommages et intérêts seront écartées comme non justifiées ;

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens et autres demandes relatives aux frais de procédure

Les intimées réclament l’exclusion de toute participation de leur part aux frais de la procédure engagée par les appelants ; cependant, les sociétés MB Immobilier, Immotek et Espace 54 succombent sur l’appel principal, ce qui justifie le rejet de cette prétention ;

Le syndicat principal de copropriété de l’ensemble immobilier Centre commercial Les Nations et le syndicat de copropriété secondaire A du Centre commercial Les Nations, pris en la personne de son administrateur provisoire, Maître J-K succombe pour partie dans son action ; de même les sociétés intimées, condamnées au paiement des sommes réclamées, succombent également à cet égard ; aussi il sera fait masse des dépens de première instance et d’appel et chacune des parties sera condamnée à en assumer la moitié ;

En revanche eu égard au sort du litige, il n’apparaît pas opportun de faire bénéficier les parties respectives des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

Rejette les moyens d’irrecevabilité opposés au syndicat secondaire A des copropriétaires ;

Ordonne la rectification du jugement déféré ;

Dit qu’il y a lieu de lire en page 2 de la décision, le syndicat secondaire A des copropriétaires, commerce, en qualité de partie défenderesse aux côtés du syndicat des copropriétaires principal ;

Infirme le jugement déféré ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare recevables les demandes formées par les sociétés MB Immobilier, Immotek et Espace 54 en fixation de leur créance envers le syndicat principal de copropriété de l’ensemble immobilier Centre commercial, prise en la personne de son administrateur provisoire, Maître O J-K ;

Condamne le syndicat des copropriétaires principal à signer l’acte de vente du mail supérieur correspondant au lot n°831, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, passé le délai de 45 jours à compter de l’arrêt à intervenir, en application de la résolution 1-A de l’assemblée générale du 28 juin 2007,

Condamne le syndicat principal de copropriété de l’ensemble immobilier Centre commercial Les Nations à signer les actes de vente des locaux techniques correspondant aux lots n°728, 813, 815 et 835 sous astreinte de 500 euros par jour de retard, passé le délai de 45 jours à compter de l’arrêt à intervenir en application de la résolution 1-C de l’assemblée générale du 28 juin 2007 ;

Condamne la société Espace 54 à payer au syndicat principal de copropriété de l’ensemble immobilier Centre commercial Les Nations la somme de 212242,81 euros (deux cent douze mille deux cent quarante-deux euros et quatre-vingt-un centimes) et au syndicat des copropriétaires secondaire A celle de 14339,84 euros (quatorze mille trois cent trente-neuf euros et quatre-vingt-quatre centimes) au titre des charges de copropriété arrêtées au 10 janvier 2021 ;

Condamne la société Immotek à payer au syndicat principal de copropriété de l’ensemble immobilier Centre commercial Les Nations la somme de 174007,08 euros (cent soixante-quatorze mille sept euros et huit centimes) et au syndicat des copropriétaires secondaire A celle de 18294,62 euros (dix-huit mille deux cent quatre-vingt-quatorze euros et soixante-deux centimes) au titre des charges de copropriété arrêtées au 10 janvier 2021;

Condamne la société MB Immobilier à payer au syndicat principal de copropriété de l’ensemble immobilier Centre commercial Les Nations la somme de 78626,80 euros (soixante-dix-huit mille six cent vingt-six euros et quatre vingts centimes) et au syndicat des copropriétaires secondaire A celle de 28113,57 euros (vingt-huit mille cent treize euros et cinquante-sept centimes) au titre des charges de copropriété arrêtées au 10 janvier 2021 ;

Dit que ces sommes produiront des intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2020 ;

Déboute les appelants de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Déclare recevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action ;
Déclare prescrite la demande en paiement de sommes versées indûment avant le 4 août 2009 ;

Déboute les demandes en fixation de créances au titre du remboursement de sommes indues formées par les sociétés MB Immobilier, Immotek et Espace 54 ;

Les déboute de leurs demandes en dommages et intérêts ;

Rejette les demandes faites au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les sociétés MB Immobilier, Immotek et Espace 54 de leur demande portant sur l’exonération de toute participation aux charges de la procédure ;

Fait masse des dépens de première instance et d’appel, et condamne d’une part, le syndicat principal de copropriété de l’ensemble immobilier Centre commercial Les Nations et le syndicat de copropriété secondaire A du Centre commercial Les Nations, pris en la personne de son administrateur provisoire, Maître J-K et d’autre part, les sociétés MB Immobilier, Immotek et Espace 54, à en assumer la moitié.

Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : C. PERRIN.- Signé : N. CUNIN-WEBER.-