R.G : 15/00258 Décision du tribunal de grande instance de Lyon

Au fond du 10 décembre 2014

9^e chambre

RG : 13/04277

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON 1^re chambre civile A ARRET DU 26 Janvier 2017 APPELANTE :

XXX

XXX

XXX

représentée par la SELARL BOIRIVENT & KAEMPF AVOCATS, avocat au barreau de LYON

INTIMEE :

SCI DU MOULIN DU CARREFOUR

XXX

69720 SAINT-LAURENT-DE-MURE

représentée par la SELARL LEGA-CITE, avocat au barreau de LYON

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Date de clôture de l’instruction : 12 janvier 2016

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 24 novembre 2016

Date de mise à disposition : 26 janvier 2017

Audience tenue par C-D E, président et Vincent NICOLAS, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Joëlle POITOUX, greffier A l’audience, C-D E a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— C-D E, président

— Françoise CLEMENT, conseiller

— Vincent NICOLAS, conseiller

Signé par C-D E, président, et par Joëlle POITOUX, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

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Selon promesse unilatérale de vente du 13 octobre 2011 enregistrée le 18 octobre 2011, rédigée avec le concours de M^e Z, notaire à Villeurbanne, la SCI DU MOULIN DU CARREFOUR (promettant) a promis de vendre à la XXX (bénéficiaire) un terrain à bâtir d’une superficie de 3000 m² dépendant d’un lotissement dénommé «Parc d’activités du mont Guillerme» situé sur la commune de XXX (Isère) moyennant le prix de 197 340 € TTC.

Cette promesse a été acceptée par la XXX, qui s’est réservée d’en demander ou non la réalisation dans un délai expirant le 30 juin 2012.

Elle a été conclue sous diverses conditions suspensives stipulées au profit du bénéficiaire, dont notamment l’obtention d’un permis de construire pour la réalisation d’un projet immobilier de deux bâtiments d’une superficie hors 'uvre nette de 1500 m² et l’absence de sujétions particulières quant à la nature du sous-sol qui ne devra pas nécessiter des fondations spéciales (pieux, radiers etc.), ni des ouvrages de protection contre l’eau (cuvelage) et qui ne devra pas présenter de pollution particulière.

Une indemnité d’immobilisation d’un montant de 9 867 € a été versée par le bénéficiaire le jour de la signature de l’acte et a été séquestrée entre les mains du notaire appelé à recevoir l’acte authentique de vente. Il a été stipulé que cette indemnité serait restituée au bénéficiaire en cas de défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives, mais attribuée au promettant en cas de non réalisation de la promesse par le fait du bénéficiaire.

Deux permis de construire ont été accordés à la XXX le 16 juin 2012.

A la demande de l’assureur dommages ouvrage la XXX a toutefois confié la réalisation d’une étude géotechnique à la société EG SOL, qui a conclu le 25 mai 2012 à la présence d’une zone de remblai de médiocre qualité, d’une surface d’environ 340 m² et d’une épaisseur de 7 m environ, sur une partie de l’emprise du bâtiment à proximité et le long de la façade Sud et qui a préconisé en conséquence la réalisation de fondations sur semelle superficielle (filante ou isolée) avec renforcement de sol par colonne ballastée, ancrée dans le faciès 4.

Se fondant sur cette étude la XXX a renoncé à l’acquisition du terrain en faisant valoir que la condition suspensive relative à la nature du sol n’était pas remplie et que la nécessité de faire réaliser des fondations spéciales entraînait un surcoût non prévu dans l’enveloppe financière du projet.

La SCI DU MOULIN DU CARREFOUR a contesté le rapport de la société EG SOL et a fait réaliser sa propre étude de sol par la société A B, qui n’a pas mentionné la présence d’une zone de remblai et qui a préconisé la réalisation de fondations superficielles de type semelles filantes et/ou isolées.

Après mise en demeure infructueuse la XXX a fait assigner la SCI DU MOULIN DU CARREFOUR devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins d’entendre prononcer la résolution de la promesse unilatérale de vente du 13 octobre 2011 aux torts exclusifs du promettant et condamner celui-ci à lui payer la somme principale de 37 738 € correspondant à l’indemnité d’immobilisation de 9 867 € et aux frais financiers engagés pour la réalisation du projet.

La SCI DU MOULIN DU CARREFOUR s’est opposée à l’ensemble de ces demandes et a sollicité reconventionnellement la condamnation de la XXX à lui payer les sommes de 9 867 € au titre de l’indemnité d’immobilisation et de 29 664,12 € au titre des frais d’aménagement du terrain engagés pour le compte de l’acquéreur et des frais financiers supportés du fait de la non réalisation de la vente.

Par jugement du 10 décembre 2014 le tribunal de grande instance de Lyon a débouté la XXX de l’ensemble de ses demandes, l’a condamnée à payer à la SCI DU MOULIN DU CARREFOUR la somme de 9 867 €, a ordonné l’attribution au promettant de la somme séquestrée, a débouté la SCI DU MOULIN DU CARREFOUR de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts et lui a alloué une indemnité de procédure de 2 000 €.

Le tribunal a considéré en substance que la preuve n’était pas rapportée de ce que les fondations préconisées par la société EG SOL constituaient des «fondations spéciales» au sens de la promesse, ni que l’emprise des bâtiments correspondait à la zone de remblai litigieuse, les sondages géotechniques ayant pour la plupart été réalisés dans la zone de non constructibilité.

S’agissant de la demande reconventionnelle le tribunal a estimé que les aménagements apportés par la SCI DU MOULIN DU CARREFOUR avaient permis de valoriser son bien.

La XXX a relevé appel de cette décision selon déclaration électronique reçue le 12 janvier 2015.

Vu les dernières conclusions signifiées et déposées par voie électronique le 31 juillet 2015 par la XXX qui demande à la cour, par voie de réformation du jugement, de prononcer la résolution de la promesse unilatérale de vente du 13 octobre 2011 aux torts exclusifs de la SCI DU MOULIN DU CARREFOUR et de condamner cette dernière au paiement des sommes de 37 738 € correspondant à la restitution de l’indemnité d’immobilisation et aux frais financiers exposés, de 5 000 € à titre de dommages et intérêts supplémentaires en réparation de son préjudice moral et de 5 000 € pour frais irrépétibles.

Vu les conclusions récapitulatives signifiées et déposées par voie électronique le 15 septembre 2015 par la SCI DU MOULIN DU CARREFOUR qui sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a débouté la XXX de l’ensemble de ses demandes et ordonné l’attribution à son profit de l’indemnité d’immobilisation séquestrée, qui, par voie d’appel incident, demande la condamnation de la XXX à lui payer la somme de 29 664,12 € en remboursement des frais exposés et du préjudice de portage financier et qui en tout état de cause prétend obtenir une indemnité de procédure de 5 000 €.

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MOTIFS DE L’ARRET

Sur la renonciation à la condition suspensive : La SCI DU MOULIN DU CARREFOUR soutient que la XXX est réputée avoir renoncé à la condition suspensive tenant à la qualité du sous-sol, puisqu’elle a déposé la demande de permis de construire le 19 décembre 2011, soit au delà de la date limite fixée au 15 décembre 2011.

Elle ajoute que la renonciation à la condition suspensive résulte également du fait que la XXX n’établit pas avoir procédé à l’affichage du permis de construire dans le délai stipulé.

Sur ce :

La promesse unilatérale de vente du 13 octobre 2011 stipule :

— En son «Titre deuxième-Convention des parties», chapitre «Promesse de vente» que :

« Le promettant confère au bénéficiaire la faculté d’acquérir, si bon lui semble, le bien ci-dessus identifié, tel que le bien est désigné ci-dessus avec tous les immeubles par destination pouvant en dépendre et tel que le bénéficiaire déclare le connaître pour l’avoir vu et visité.

Le bénéficiaire accepte la présente promesse de vente en tant que promesse, mais se réserve la faculté d’en demander ou non la réalisation suivant qu’il lui conviendra.

Il est expressément convenu que toutes les conditions suspensives étant réalisées, et faute par le bénéficiaire d’avoir signé l’acte d’acquisition, dans les formes et délais ci-après fixés, il sera déchu du droit d’exiger la réalisation de la présente promesse, celle-ci étant alors considérée comme nulle et non avenue sauf, s’il y a lieu, les effets de la clause ''indemnité d’immobilisation'' ci-après éventuellement convenue, le promettant recouvrant par la seule échéance du terme, non suivie de la réalisation par le bénéficiaire, son entière liberté sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité.».

— En son Chapitre «Conditions suspensives», rubrique « e) Permis de construire » :

« Qu’il soit délivré au bénéficiaire au plus tard le 15 mars 2012 un permis de construire pour la réalisation d’un projet d’une superficie hors 'uvre nette de 1500m² sur le terrain ci-dessus désigné.

La présente promesse est consentie sous la condition que la nature du sous-sol ne comporte pas de sujétions particulières nécessitant des fondations spéciales (pieux, radiers, etc…) ni d’ouvrages de protection contre l’eau (cuvelage), et ne révèle pas de pollution particulière

[']

Le bénéficiaire de la promesse s’oblige à faire diligence pour le dépôt de la demande de permis de construire et l’instruction du dossier.

Le bénéficiaire s’engage à déposer sa demande de permis de construire au plus tard le 15 décembre 2011 à ses frais, et à en justifier au promettant à première réquisition. À défaut du respect de cet engagement, le bénéficiaire ne pourra se prévaloir de la présente condition suspensive à laquelle il sera censé avoir renoncé.

[']

L’affichage du permis de construire devra être effectuée à la diligence du bénéficiaire ou de son substitué. Le bénéficiaire s’engage à faire procéder à cet affichage au plus tard dans le délai de huit jours de la date à laquelle l’obtention du permis de construire lui aura été notifiée par l’Administration compétente pour sa délivrance. Cet affichage sur le terrain, sera constaté par un acte d’huissier, aux frais du bénéficiaire. Faute par le bénéficiaire de faire procéder à cet affichage dans le délai imparti il ne pourra se prévaloir de la présente condition suspensive à laquelle il sera réputé avoir renoncé».

Il n’est pas contesté que le dépôt de la demande de permis de construire a été effectué le 19 décembre 2011, soit quatre jours après l’expiration du délai prévu au contrat.

Toutefois la société DU MOULIN DU CARREFOUR n’a pas exigé, comme la promesse lui en donnait la possibilité, que la XXX justifiât de ce dépôt avant le 15 décembre 2011, de sorte que n’ayant pas exercé son droit de réquisition elle est censée avoir renoncé à se prévaloir de l’expiration du délai, étant observé que ce retard de quelques jours seulement n’est certainement pas à l’origine d’une immobilisation supplémentaire du bien, puisque les permis de construire ont été délivrés le 16 juin 2012, certes au-delà de la date prévue à la convention fixée au 15 mars 2012, mais antérieurement à la date d’expiration du délai d’option du bénéficiaire fixée au 30 juin 2012.

Au demeurant le dépôt tardif de la demande de permis de construire ne pourrait être sérieusement interprété comme valant renonciation à la condition suspensive autonome tenant à la qualité du sous-sol.

Il en est de même s’agissant du défaut d’affichage du permis de construire dans le délai de huit jours de sa délivrance, qui ne peut valoir présomption de renonciation à la condition distincte relative à l’absence de sujétions particulières nécessitant des fondations spéciales.

Enfin, et surtout, la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire a été expressément stipulée au profit du seul bénéficiaire, de sorte que le promettant ne peut se prévaloir à posteriori du non-respect des délais de dépôt et d’affichage, dont il n’offre pas d’établir qu’il en est résulté pour lui un préjudice.

La XXX est par conséquent recevable à invoquer la non réalisation de la condition suspensive tenant à la qualité du sous-sol.

Sur la non réalisation de la condition suspensive et ses conséquences

La XXX fait notamment valoir :

'' que le plan sommaire annexé à la promesse ne mentionne nullement la présence d’une zone d’emprunt et de remblai, dont l’existence lui a été dissimulée au cours de l’instruction du permis de construire, alors pourtant que dès le 1^er septembre 2011 la SCI DU MOULIN DU CARREFOUR disposait de toutes les informations nécessaires,

'' que l’étude géotechnique de la société EG SOL a mis en évidence Les vices affectant la nature du sol en relevant la présence de remblais de médiocre qualité sur une surface de 344 m² représentant plus de 10 % de la superficie totale de la parcelle,

'' que selon le bureau d’études béton armé TEC BAT la présence du remblai nécessitait un renforcement du sol par la réalisation de colonnes ballastées, ce qui constitue des fondations spéciales,

'' qu’elle est par conséquent en droit de se prévaloir de la non réalisation de la condition suspensive tenant à la nature du sol,

'' qu’en lui dissimulant l’existence de la zone d’emprunt et de remblai la SCI DU MOULIN DU CARREFOUR a par ailleurs commis une faute à l’origine de son préjudice financier (frais d’établissement d’un avant-projet et de dépôt de permis de construire et coût de l’étude EG SOL). Il est répliqué par la SCI DU MOULIN DU CARREFOUR :

'' qu’elle n’a pas dissimulé la présence de la zone de remblai, qui était connue de l’acquéreur, ainsi qu’en atteste son notaire, pour avoir participé à une réunion sur place le 6 septembre 2011,

'' qu’en toute hypothèse la zone d’emprunt, qui est située dans la partie non constructible du terrain, ne peut être qualifiée de vice du sol, étant observé que le nouvel acquéreur a lui-même construit deux bâtiments sans fondations spéciales à l’emplacement prévu dès l’origine,

'' que le cabinet EG SOL a procédé par voie de simples suppositions, tandis que le bureau d’études TEC BAT ne s’est pas rendu sur place,

'' que les frais exposés par la XXX, qui sont inhérents au risque professionnel qui a été pris, doivent en toute hypothèse rester à sa charge.

Sur ce :

Il est admis de part et d’autre que la parcelle objet de la promesse de vente comprenait une zone d’emprunt et de remblai.

A ce stade, il est indifférent que la XXX ait eu connaissance ou non de l’existence de cette zone d’emprunt dans la mesure où, en l’absence d’avis émanant d’un cabinet d’études spécialisé, cette information ne permettait pas au candidat acquéreur de connaître avec précision les contraintes de constructibilité et de fondations auxquelles serait exposée la future construction.

À la demande de l’architecte de la XXX le cabinet d’ingénieurs conseils X a réalisé une étude géotechnique d’avant-projet et a déposé un rapport le 25 mai 2012.

Après avoir pratiqué 11 puits de reconnaissance géologique à la pelle mécanique et 6 essais au pénétromètre, ce cabinet a relevé la présence de remblais de médiocre qualité pouvant atteindre des épaisseurs d’environ 7 m à proximité et le long des façades sud des bâtiments à construire en indiquant que la zone concernée par une forte épaisseur de remblais ne pouvait être délimitée avec précision.

Compte tenu de ces contraintes il a préconisé la réalisation de «fondations sur semelles superficielles avec renforcement de sol par colonnes ballastées dans le faciès 4».

Dans un additif à son rapport initial du 25 juillet 2012 le cabinet X a apporté les précisions suivantes :

'' si en théorie la zone d’emprunt profonde de 5 à 7 m se situe à 1,50 m de la façade sud des bâtiments, ses parois présentent une certaine pente ce qui a décomprimé les terrains à proximité,

'' pour éviter que la probable décompression des terrains d’assises n’engendre à plus ou moins long terme des tassements préjudiciables à la bonne tenue dans le temps de l’ouvrage, il est nécessaire de décaler les bâtiments vers le nord de 2 à 3 m au moins de la limite de la zone d’emprunt, c’est-à-dire de les implanter à 7 ou 8 m de la limite de propriété.

Sur la base de cette étude de sol la XXX a demandé au bureau d’études techniques béton armé TEC BAT de se prononcer sur les précautions à prendre pour la réalisation des fondations des bâtiments.

Prenant acte de la présence sur l’emprise d’une partie du projet d’une zone de remblais de mauvaise qualité sur des profondeurs importantes, ce BET a considéré, aux termes de son courrier technique du 26 janvier 2015, qu’il était nécessaire de renforcer ces remblais par un confortement de sol nécessitant l’intervention d’une entreprise spécialisée dans la réalisation de fondations profondes et consistant en la réalisation de colonnes ballastées.

Les conclusions des cabinets X et TEC BAT ne sont pas sérieusement remises en cause par l’étude géotechnique réalisée à la demande de la SCI DU MOULIN DU CARREFOUR par la société A Géotechnique. Après avoir procédé à des essais de pénétration dynamique cette dernière a en effet conclu le 27 juillet 2012 que le sous-sol du site, composé d’horizons gravelo ' sableux sur une épaisseur de 3 m présentant une très bonne résistance, était parfaitement compatible avec la réalisation de fondations superficielles de type semelles filantes et/ou isolées, mais sans faire état de la présence de la zone d’emprunt, ni à fortiori de sa position par rapport à l’emprise des constructions, ce qui amène à douter de la rigueur et de l’objectivité de cet avis.

Il est ainsi suffisamment démontré que les caractéristiques du sous-sol imposaient la réalisation de travaux supplémentaires de fondations profondes consistant en la réalisation de colonnes ballastées, peu important que la zone d’emprunt à conforter se situe en bordure du terrain d’assiette des constructions, puisqu’il résulte des conclusions circonstanciées du cabinet X qu’à défaut de mesures préventives la stabilité dans le temps des fondations ne pouvait être garantie.

La preuve est dès lors rapportée que des «sujétions particulières» affectant le sous-sol rendaient nécessaires des fondations «spéciales» au sens du contrat.

La XXX, qui n’y n’avait pas renoncé, était donc fondée à se prévaloir de la non réalisation de la condition suspensive tenant à la qualité du sous-sol, de sorte qu’étant en droit de ne pas lever l’option la non réalisation de la vente n’est pas de son fait.

Il convient par conséquent d’ordonner la restitution à profit de l’indemnité d’immobilisation séquestrée entre les mains du notaire et stipulée remboursable en cas de défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives.

Par voie de réformation du jugement la SCI DU MOULIN DU CARREFOUR sera dès lors condamnée au paiement de la somme de 9 867 €, sans qu’il soit nécessaire de prononcer la résolution de la promesse unilatérale de vente aux torts exclusifs du promettant.

Sur la demande indemnitaire de la XXX :

La XXX ne verse aucune pièce démontrant que la SCI DU MOULIN DU CARREFOUR lui aurait sciemment caché l’existence de la zone d’emprunt.

Au contraire, il est établi qu’elle avait connaissance de l’existence de cette zone, alors qu’il y a été fait référence lors de la réunion de chantier contradictoire du 1^er septembre 2011 et que le notaire, qui en atteste, l’en a informée.

Aucune faute ne peut donc être retenue à charge du promettant, dont il n’est pas soutenu qu’il se serait rendu coupable d’une réticence dolosive.

Comme le soutient encore à bon droit la SCI DU MOULIN DU CARREFOUR, l’existence de la zone d’emprunt ne constitue pas non plus un vice caché dans la mesure où la parcelle demeure constructible après travaux de confortement du sous-sol ou recul des bâtiments, ce qui exclut toute impropriété à l’usage auquel l’immeuble était destiné.

Enfin, c’est de sa propre initiative que la XXX a exposé des frais et procédé à des études de sous-sol, tandis que les frais financiers qu’elle a supportés sont inhérents aux risques de l’opération. La XXX, qui ne justifie d’aucun préjudice moral indemnisable, sera par conséquent déboutée de sa demande en dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de la SCI DU MOULIN DU CARREFOUR :

La XXX, qui n’a commis aucune faute en se prévalant de la non réalisation de la condition suspensive stipulée à son profit, ne saurait être condamnée à de quelconques dommages et intérêts, étant observé que les travaux d’adaptation litigieux ont incontestablement valorisé le terrain, qui a trouvé un nouvel acquéreur, de sorte qu’il n’est justifie d’aucun préjudice.

En conséquence la SCI DU MOULIN DU CARREFOUR sera déboutée de cette demande.

Sur le frais et dépens :

L’équité commande de faire application en cause d’appel de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’appelante.

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PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Statuant contradictoirement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme le jugement déféré et statuant à nouveau :

— condamne la SCI DU MOULIN DU CARREFOUR à payer à la XXX la somme de 9 867 € en remboursement de l’indemnité d’immobilisation séquestrée entre les mains du notaire Y Z et ordonne en tant que de besoin à ce dernier de lui remettre les fonds,

— déboute les parties de leurs demandes respectives de dommages et intérêts,

— condamne la SCI DU MOULIN DU CARREFOUR à payer à la XXX une indemnité de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la SCI DU MOULIN DU CARREFOUR aux entiers dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Joëlle POITOUX C-D E