R.G : 15/01958 Décision du

Tribunal d’Instance de Y

Au fond

du 10 octobre 2014

RG : 11-12-308

X

C/

Etablissement A

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON 8^e chambre ARRET DU 07 MARS 2017 APPELANTE :

M^me C-E X

XXX

XXX

Représentée par M^e Jérôme LECROQ, avocat au barreau de L’AIN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2014/37364 du 15/01/2015 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LYON)

INTIMEE :

EPIC A

représentée par ses dirigeants légaux

XXX

XXX

Représentée par la SCP TUDELA ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON (toque 1813)

****** Date de clôture de l’instruction : 21 Mars 2016

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Janvier 2017

Date de mise à disposition : 07 Mars 2017

Audience présidée par Agnès CHAUVE, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Marine DELPHIN-POULAT, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Agnès CHAUVE, président

— Dominique DEFRASNE, conseiller

— Catherine ZAGALA, conseiller

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Agnès CHAUVE, président, et par Marine DELPHIN-POULAT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 décembre 1999, l’établissement A, Office Public de l’Habitat de l’AIN et donc bailleur social, a consenti à madame X un bail d’habitation portant sur un appartement de type 3 au 6^e étage, d’une surface habitable de 72 m², d’un immeuble collectif sis XXX à XXX. Cette location était consentie moyennant le loyer principal de 278,37 €, outre charges pour 96,37 €, soit un loyer total de 374,74 €.

Plus de dix ans après, madame X constatait une dégradation des équipements de ce logement concernant son installation électrique, son chauffe-eau, ses volets et les robinets du lavabo. En outre, un nid de guêpes se serait installé sur son balcon.

N’obtenant pas spontanément les réparations et interventions escomptées de la part d’un bailleur considéré comme se désintéressant de son immeuble mis à la vente par appartements, madame X, par acte d’huissier du 30 octobre 2012, a fait assigner A devant le tribunal d’instance de Y aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la condamnation de A à la remise complète aux normes de l’installation de chauffage, de l’installation électrique, des robinets et du lavabo, des volets roulants sous astreinte,

— à titre subsidiaire, une mesure d’expertise,

— la diminution du loyer de 50% jusqu’à la réalisation effective des travaux de remise aux normes des différents équipements,

— la condamnation de A à lui payer la somme de 95 € au titre de la destruction du nid de guêpes, 4.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance subi et de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement du 19 avril 2013, une expertise a été ordonnée et finalement confiée à monsieur F-G B.

L’expert a déposé son rapport le 21 mars 2014 et à sa suite, madame X a sollicité :

— l’homologation du rapport d’expertise judiciaire,

— la constatation que A s’est engagée à installer un interrupteur différentiel sur le tableau électrique, à relier à la terre les prises de la cuisine et de la salle de bain et à remplacer les prises non reliées à la terre dans les autres pièces ainsi qu’au remplacement du lavabo et du robinet de celui-ci,

— la condamnation de A d’avoir à procéder au remplacement complet du WC (réservoir d’eau fendu) à l’origine de la surconsommation d’eau, remettre en état le volet roulant et la bouche d’aération de la cuisine de l’appartement loué et ce sous astreinte,

— la condamnation de Z à lui payer une somme de 95 € au titre de la destruction du nid de guêpes, 2.297 € au titre de la surconsommation d’énergie électrique, 327,80 € au titre de la surconsommation d’eau, 202,94 € au titre du trop-versé pour les charges locatives, 4.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance subi, 2.500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A a sollicité le rejet de l’ensemble des demandes de madame C-E X.

Par jugement du 10 octobre 2014, le tribunal d’instance de Y a :

— pris acte de ce que A a procédé à l’installation de l’interrupteur différentiel sur le tableau électrique, et à six prises de courant reliées à la terre ainsi qu’au remplacement du lavabo et du robinet de celui-ci,

— condamné Z à procéder au changement du WC et de la bouche d’aération de la cuisine sous astreinte,

— condamné A à payer à madame X la somme de 95 € au titre de la destruction du nid de guêpes, 327,80 € au titre de la surconsommation d’eau, 202,94 € au titre du trop-versé pour les charges locatives, 800 € à titre de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance subi.

Il a rejeté les autres demandes, y compris celle sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et dit que les dépens seront supportés par moitié par Z et madame X.

Il a enfin dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Madame X a interjeté appel de cette décision dont elle demande un réformation simplement partielle.

Ainsi, il conviendrait pour la cour, complémentairement aux condamnations déjà obtenues en première instance, de condamner A à remplacer le tableau électrique et le volet roulant de la cuisine sous astreinte, de le condamner encore à lui payer la somme de 2.297 € au titre de la surconsommation d’énergie électrique, et à titre subsidiaire celle de 802,12 €, une somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi, une autre somme de 4.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, aux entiers dépens.

A l’opposé, l’établissement A qui forme appel incident, demande à la cour de réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions et de débouter madame X de l’ensemble de ses demandes et de la condamner aux entiers dépens d’appel et de première instance.

Il est constant qu’en cours de procédure devant la cour, le 05 septembre 2015, l’appartement occupé par madame X a été victime d’un incendie électrique le rendant inutilisable.

La locataire a donc été relogée par ailleurs en urgence et elle a donné son congé par lettre du 10 septembre 2015. Depuis ce logement est resté inoccupé.

SUR QUOI LA COUR

Même si dans ses conclusions dites n°2, madame X persiste à demander le remplacement de certains équipements comme le tableau électrique et le volet roulant, il est certain que son départ des lieux anciennement loués rend sans objet une telle prétention, faute de tout intérêt légitime à obtenir satisfaction pour un local qu’elle n’occupe plus.

Ne restent effectivement en litige que les demandes d’indemnisation au titre des préjudices éventuellement subis au cours de l’occupation de ce logement.

Concernant la demande au titre d’une prétendue surconsommation d’énergie électrique, l’expert judiciaire a chiffré un tel dépassement, du selon lui à l’entartrage du chauffe-eau, depuis son entrée dans les lieux en 1999 jusqu’au 16 juin 2011, à 2.297 €.

Eu égard à la prescription quinquénale ne permettant de remonter qu’au mois d’octobre 2007 en l’état d’une assignation de 2012, l’indemnisation ne peut en tout état de cause se monter à la somme sollicitée.

De plus, l’expert n’ayant pas pu examiner l’ancien chauffe eau, changé trois ans avant son intervention, il n’a pu émettre que des hypothèses quant à son obsolescence et à son entartrage. La démonstration d’une quelconque négligence de la part du bailleur qui n’était informé de rien par sa locataire avant 2011, n’est donc pas définitivement faite alors même que ce chauffe-eau était efficacement remplacé par A avant la fin de ladite année.

Enfin, madame X qui avait la charge de l’entretien courant d’un appareil mis à sa disposition par le bailleur dans le cadre de ce contrat de location, est impuissante à démontrer qu’elle a rempli son obligation de ce chef en faisant état de la souscription d’un contrat de maintenance ou en produisant des factures régulières d’entretien de ce chauffe-eau, entretien incluant un détartrage régulier des résistances notoirement sensibles au calcaire contenu dans l’eau.

Le jugement déféré qui déboute madame X de ce chef doit être confirmé par motifs propres et adoptés.

La société A n’ayant pas fait preuve de réactivité à l’annonce par la locataire de la présence d’un nid de guêpes sur son balcon menaçant sa santé et donc en infraction avec l’obligation générale de jouissance paisible à la charge du bailleur, il convient de suivre le premier juge en son raisonnement en ce qu’il approuve le choix de madame X de faire appel en urgence directement à une entreprise spécialisée et laisse au bailleur la charge de la rembourser du coût ainsi payé, soit 95 €.

Concernant la surconsommation d’eau pour 327 € telle que déterminée par l’expert B, les deux parties s’accordent à reconnaître qu’elle est due à la fois à la chasse d’eau et au robinet à changer.

Or, il est constant en droit que le remplacement complet d’un robinet et d’une chasse d’eau est à la charge du propriétaire.

L’excès de consommation d’eau par fuite de la robinetterie n’étant apparue que récemment, c’est donc légitimement que le premier juge a mis l’intégralité de cette somme à la charge de A. Le jugement est encore confirmé sur ce point.

S’agissant des charges locatives, l’expert judiciaire a établi par un calcul qui n’a jamais été remis en cause par le bailleur, qu’il existe un trop-perçu de sa part d’un montant de 202 € du fait de l’abandon de certaines prestations liée à la mise en vente de l’immeuble. Le jugement qui entérine un tel calcul et condamne A à remboursement doit être également confirmé sur ce point.

Le trouble de jouissance supporté par madame X a été relevé comme avéré par l’expert dans son rapport, même s’il n’a procédé à aucun chiffrage.

Celui-ci a notamment stigmatisé l’extrême dangerosité de l’installation électrique par absence de raccordement à la terre et les risques d’incendie que cela générait.

De fait, quelques mois plus tard, un incendie éclatait dans cet appartement, obligeant la locataire à un départ sur l’heure sans possibilité de retour. A cela s’est ajouté un manque d’alimentation en eau pérenne de ce logement du fait des fuites sur le WC et un abandon général des prestations d’entretien lié à une volonté pour le bailleur de se défaire de cet immeuble mis en vente par appartements.

Ainsi, l’organisme A a objectivement manqué gravement et durablement à son obligation de délivrance et de jouissance paisible du bien loué.

Si ce manquement a été bien appréhendé par le premier juge qui a retenu le principe d’une indemnisation de l’ancienne locataire, il convient de reconnaître que par suite de l’évolution du litige, lié à cet incendie et au départ précipité de cette locataire postérieurement au jugement, ce préjudice s’est très sensiblement aggravé obligeant à reconsidérer à la hausse l’indemnisation réparant le préjudice subi.

La cour a ainsi les éléments suffisants pour porter à 3.000 € le montant de l’indemnisation au titre du préjudice de jouissance subi par madame X. Le jugement doit donc être réformé sur ce point et A condamné à payer cette somme à son ancienne locataire.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens d’appel restent à la charge de l’intimée.

PAR CES MOTIFS

Constate le départ de madame C D X le 05 septembre 2015 des lieux loués par l’ établissement A sis 91 Bâtiment Arc en Ciel-Les Folliets à XXX,

Dit dès lors sans objet toutes demandes liées à la demande de réfection sous astreinte de divers équipements de cet appartement,

Pour le surplus, confirme le jugement déféré en ce qu’il statue sur les indemnisations sollicitées par madame X et sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en première instance,

Porte cependant à 3.000 € l’indemnisation due par A à madame X au titre du trouble de jouissance,

Dit n’y avoir lieu à application en cause d’appel des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ou de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle en faveur de quiconque,

Condamne l’établissement A aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT