R.G : 16/07074 Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond

du 06 septembre 2016

RG : 12/09436

[…]

SCOP SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE LES JAR DINS DU ROY

C/

Z

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile B

ARRET DU 19 Juin 2018

APPELANTE :

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES JARDINS DU ROY, situé 38 quai I-B C, à […], représenté par son syndic en exercice la société CITYA NEUVILLE, Sarl, dont le siège social est […]

38 quai I-B C

[…]

Représentée par la SELARL LEGA-CITE, avocats au barreau de LYON

INTIMÉE :

M^me D Z

née le […] à […]

[…]

38 Quai I B C

[…]

Représentée par la SELARL H & ASSOCIES – LEXAVOUE LYON, avocats au barreau de LYON

Assistée de la SCP J K L M, avocats au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 21 Décembre 2017

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 Mai 2018

Date de mise à disposition : 19 Juin 2018

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Françoise CARRIER, président

— E F, conseiller

— Florence PAPIN, conseiller

assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier

A l’audience, E F a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Françoise CARRIER, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DE L’AFFAIRE

La Sci Quai I-B C a fait réaliser sur un terrain lui appartenant situé 38 quai I-B C à Fontaines-sur-Saône, un immeuble d’habitation placé sous le régime de la copropriété selon acte du 26 avril 1990.

Selon acte de vente en l’état futur d’achèvement, M^me D Z a acquis au sein de cette copropriété : un appartement de type T4 comprenant deux balcons ainsi qu’une cave et un garage.

Courant 2001, en raison de désordres affectant les balcons de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires a assigné devant le tribunal de grande instance de Lyon les divers intervenants à la construction et en particulier la société MMA Assurances, en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage et d’assureur responsabilité décennale de la Sci Quai I-B C.

Par ordonnance du 24 janvier 2003, un collège d’expert a été désigné.

Aux termes de leur rapport, les experts ont conclu :

— que les balcons présentaient des désordres structurels non apparents lors de la réception,

— qu’il pouvait être remédié à ces désordres selon deux techniques :

1°) soit un renforcement des balcons par l’extérieur (coulage d’une dalle de compression en sous-face et réalisation de consoles BA en sous-face dans le prolongement des murs de façade), pour un coût de 195 800 €

2°) soit une réparation des balcons à l’identique, pour un coût minimum de 450 274€.

Par jugement du 20 novembre 2008, le tribunal de grande instance de Lyon a condamné la compagnie MMA, «en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage et d’assureur responsabilité décennale» à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :

—  206 569 € TTC, incluant le coût de la mission de maîtrise d’oeuvre complète et de la mission de contrôle technique, au titre des travaux de reprise et de renforcement par l’extérieur des balcons,(solution n°1 préconisée par les experts) somme indexée sur l’indice BT01 du coût de la construction valeur juin 2004,

—  2,17% du coût des travaux et honoraires de maîtrise d’oeuvre, après revalorisation, au titre des frais de souscription d’une police dommages-ouvrage sur les travaux de reprise des balcons,

—  21 190,62 € TTC au titre des travaux de remise en peinture des fonds de loggias, des intérieurs des garde-corps et de la sous-face des balcons, valeur indexée sur l’indice BT01 du coût de la construction valeur octobre 2004.

Le tribunal a relevé :

— que la garantie de la compagnie MMA se trouvait acquise tant en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage que d’assureur responsabilité décennale de la Sci C, constructeur,

— que les travaux de renforcement des balcons rendaient nécessaires les travaux de remise en peinture des fonds de loggias, des intérieurs des garde-corps et de la sous-face des balcons pour un coût de 21 190,62 € TTC.

Par arrêt du 22 juin 2010, la cour d’appel de Lyon a confirmé ce jugement en ce qu’il a condamné la compagnie MMA Assurances en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage et assureur de responsabilité décennale de la Sci C, au paiement de la somme de 21.190,62 € au titre des travaux de remise en peinture des fonds de loggias, des intérieurs des garde-corps et de la sous-face des balcons et en ce qu’il a indexé cette valeur sur l’indice BT01 du coût de la construction valeur octobre 2004.

La cour d’appel a infirmé le jugement quant au montant des travaux de reprise des balcons en fixant la somme à 450 274 euros TTC, outre indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction, et a ajouté que la compagnie MMA Assurances devait être relevée et garantie pour l’indemnisation des désordres affectant les balcons par la société Tabouret, la société Ingerop et leurs assureurs respectifs, chacun devant supporter la moitié des condamnations mises à la charge de la société Covea Risks, venant aux droits de la société MMA Assurances.

Par courrier du 23 avril 2012, le syndic a convoqué une assemblée générale des copropriétaires afin de statuer sur les travaux à réaliser pour le ravalement de façade.

Lors de l’assemblée générale du 23 mai 2012, les résolutions suivantes ont été adoptées :

«18. POINT SUR LE DOSSIER RAVALEMENT DES FACADES présentation du projet par Monsieur X architecte,

présentation du dossier couleur pour la demande du Permis de Construire,

examen du coût estimatif des travaux réalisé par Monsieur Y du Cabinet DPS Economiste de la construction joint à la convocation ; le coût des travaux sera différent selon les options retenues.

Option en dépenses privative

- la pose d’un luminaire sur les balcons selon devis LUMIDECOR joint,

la pose d’une arrivée d’eau sur les balcons pour permettre l’arrosage de plantes, le remplacement du carrelage des balcons,

la pose d’une étanchéité sur la dalle des balcons et sous le carrelage.

Les travaux d’ordre privatif devront être réalisés par les copropriétaires intéressés avant le début des travaux de ravalement pour la pose de luminaire et d’un robinet d’arrivée d’eau et pendant les travaux pour la réfection des carrelages et la pose d’une étanchéité.

Examen et vote de l’enveloppe estimative globale des travaux et honoraires annexes selon tableau joint avec la quote-part de chaque copropriétaire pour l’ensemble des dépenses (ar.24)

- un budget de 600 000 € TTC est voté.

Déblocage du compte bancaire séparé pour financer les travaux.

Après examen, l’assemblée donne son accord sur le montant estimatif global des dépenses à effectuer dans le cadre du ravalement des façades.

Il est procédé au vote :

Ont voté Pour la présentation du projet par M. X,

la présentation du dossier couleur pour la demande du Permis de Construire, et le budget de 600 000 TTC : 8968/9484 tantièmes

A voté Contre, M^me Z : 516/9484 tantièmes

Se sont abstenus : Néant

Selon le vote exprimé, la résolution est adoptée.

19. MANDAT A DONNER AU CONSEIL SYNDICAL POUR RETENIR LES ENTREPRISES OFFRANT LE MEILLEUR RAPPORT QUALITÉ PRIX A L’ISSUE DU DÉPOUILLEMENT DE LA REMISE DES DOSSIERS PAR LES ENTREPRISES CONSULTÉES (art.25)

Après examen, l’assemblée donne mandat au Conseil Syndical pour choisir les entreprises offrant le meilleur rapport qualité-prix.

Après examen, il est procédé au vote :

Ont voté Pour : 8 968/ 10.000 tantièmes

A voté Contre Madame Z : 516/10.000 tantièmes

Se sont abstenus : Néant

Selon le vote exprimé, la résolution est adoptée.»

Par acte du 20 juillet 2012, M^me D Z a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins de voir annuler ces deux résolutions n°18 et 19.

Par jugement du 6 septembre 2016, le tribunal de grande instance de Lyon a :

— annulé les résolutions n°18 et 19 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 23 mai 2012,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, distraits au profit de la SCP J K L M et dit que M^me D Z sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Le tribunal a estimé qu’il devait être considéré que :

— la cour d’appel, dans son arrêt du 22 juin 2010 n’avait condamné la société MMA Assurances qu’en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, au titre au renforcement des balcons, à la somme de 450 274 €,

— que dans le budget de 600 000 € voté par l’assemblée générale le 23 mai 2012, seule une enveloppe de 192 600 € TTC était affectée au renforcement des balcons, le surplus étant affecté à d’autres travaux,

— que l’assureur dommages-ouvrage était dès lors susceptible d’engager une action en remboursement de la différence entre la somme allouée au titre des travaux de renforcement des balcons et la somme effectivement employée à cet effet.

Par déclaration du 5 octobre 2016, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel.

Il demande à la cour :

— de juger irrecevables les demandes formées par M^me D Z à l’encontre des résolutions 18 et 19 de l’assemblée générale du 23 mai 2012, faute d’intérêt à agir aux regard des résolutions adoptées postérieurement lors des assemblées générales de copropriétaires des 16 décembre 2013, 21 janvier 2015, 8 juillet 2015 et 14 juin 2017,

— à titre subsidiaire, réformer le jugement du 6 septembre 2016 rendue par le tribunal de grande instance de Lyon sur les chefs critiqués prononcés à son détriment,

— de confirmer le jugement du 6 septembre 2016 en ce qu’il a dit et jugé que les résolutions contestées n’ont pas violé le droit de propriété de M^me D Z,

— de débouter M^me D Z de sa demande tendant à voir prononcer l’annulation des résolutions 18 et 19 de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 mai 2012,

— de débouter M^me D Z de toutes ses autres demandes, dont celles formées à titre incident,

— en tout état de cause, de condamner M^me D Z à lui payer la somme de 7 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner M^me D Z qui a ainsi contesté, pour des considérations qui lui sont purement personnelles, et donc de façon abusive lesdites résolutions, à lui verser une somme de 3 500 € à titre d’indemnité,

— de condamner M^me D Z aux entiers frais et dépens de la présente instance, distraits au profit de la Selarl Lega-Cite.

A l’appui de ses prétentions, il soutient :

— que M^me D Z n’a plus d’intérêt à agir au regard des résolutions non contestées d’assemblées générales ultérieures qui ont confirmé la réalisation des travaux de réparation des balcons et de la façade, dont la pose de poteaux pour un budget de 600 000 €,

— que les résolutions contestées ont été prises conformément à l’intérêt collectif puisque la solution retenue est la seule solution raisonnable préconisée par les experts sollicités,

— qu’une action en répétition de la compagnie Covea Risks est improbable du fait de sa double qualité, de la garantie par les assureurs des sociétés Tabouret et Ingerop et de l’emploi effectif de l’indemnité à la reprise des désordres,

— qu’en toute hypothèse, le syndicat des copropriétaires et ses membres n’en subiraient aucun préjudice, ces travaux étant nécessaires, et que l’aspect extérieur de l’immeuble n’est pas atteint,

— que les droits de M^me D Z n’ont pas été atteints aux motifs que les balcons constituent des parties communes conformément au règlement de copropriété, qu’il en va de même des jardinières qui en sont l’accessoire et que l’atteinte à la vue et à l’aspect extérieur de l’immeuble ne sont pas démontrées,

— que les délibérations sont régulières dès lors que l’assemblée générale est libre d’apprécier le montant alloué aux travaux au regard des documents annexés à la convocation et que le conseil syndical a valablement reçu mandant pour retenir les entreprises proposant le meilleur rapport qualité-prix, ce qui ne nécessite pas la notification de documents spécifiques.

M^me D Z demande à la cour :

— de confirmer le jugement du 6 septembre 2016,

— de prononcer l’annulation des décisions votées sur les points 18 et 19 de l’ordre du jour de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 23 mai 2012,

— d’opérer une substitution des motifs conduisant à cette annulation,

— de dire et juger que la modification de la façade de l’immeuble en particulier par la mise en place de poteaux et la suppression des jardinières, décidé au point n°18 de l’assemblée susdite, ne pouvait être prise qu’à l’unanimité dès lors qu’elle affecte la consistance d’une partie privative et les modalités de jouissance de celle-ci,

— de dire et juger, de surcroît, que cette décision est contraire à l’intérêt général du syndicat des

copropriétaires et des copropriétaires eux-mêmes en ce qu’il est exposé à un recours en répétition de l’indu de la part de l’assureur dommages-ouvrage, l’indemnisation versée n’étant pas employée conformément à ce qui a fondé la décision de la cour d’appel de Lyon,

— de dire et juger en outre que les copropriétaires majoritaires ont commis un abus de majorité en imposant à l’un d’entre eux une solution réparatoire différente de celle ordonnée par la cour d’appel de Lyon et pour laquelle une indemnité a été versée alors que tout au long de l’expertise et de la procédure, il a été soutenu par le syndicat des copropriétaires que seule la réparation 'à l’identique’ était envisageable, toute autre solution en particulier par la mise en place de poteaux, étant inesthétique et dénaturant l’aspect de l’immeuble,

— de dire et juger enfin que l’assemblée générale ne pouvait valablement délibérer dès lors que les éléments essentiels du contrat n’étaient pas annexés à la convocation à l’assemblée générale et dire que le syndicat des copropriétaires n’a pas pu valablement voter un 'budget’ de 600 000 € alors que la convocation du syndic ne proposait qu’un 'budget’ de 463 304 € TTC,

— qu’en conséquence, le jugement qui a annulé la décision prise en point n°18 de l’ordre du jour de l’assemblée générale du 23 mai 2012 et annulé, également, la décision prise au point n°19 de l’ordre du jour, qui est l’accessoire de la décision prise sur le point n°18, doit être confirmé,

— de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, pour la procédure d’appel,

— de le condamner aux entiers dépens, avec distraction au profit de maître G H et dire par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qu’elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Elle soutient :

— qu’elle a un intérêt à agir puisque les assemblées générales ultérieures, dont celle du 21 janvier 2015, ont également fait l’objet d’une contestation,

— que le balcon ainsi que les jardinières sont des parties privatives,

— que la mise en place de poteaux sur les balcons et la suppression des jardinières ont été irrégulièrement décidées en l’absence de vote à l’unanimité des copropriétaires et portent atteinte à son droit de propriété,

— que la mise en place des poteaux et la suppression des jardinières ont modifié les modalités de jouissance des balcons aux motifs que les poteaux litigieux sont disgracieux et constituent un obstacle à la vue et que les jardinières sont utilisées pour les plantations,

— que la mise en place des poteaux et la suppression des jardinières sont des décisions contraires à l’intérêt général des copropriétaires et du syndicat des copropriétaires dès lors qu’elles les exposent à une action en répétition de la part de l’assureur dommages-ouvrage, l’indemnisation versée ayant été utilisée pour la mise en oeuvre d’une solution moins onéreuse qui ne répare pas à l’identique les balcons et pour la réalisation de travaux sans rapport direct avec la réparation,

— que les incertitudes invoquées quant à l’exécution des travaux ne sont pas démontrées alors que l’expertise judiciaire a tranché cette question,

— que le syndicat des copropriétaires a commis un abus de majorité en lui imposant la mise en oeuvre d’une solution différente de celle retenue par la cour d’appel de Lyon,

— que la convocation à l’assemblée générale du 23 mai 2012 est irrégulière en l’absence d’annexion des devis à la convocation pour permettre de voter le budget alloué aux travaux et en raison de la différence entre la somme indiquée à l’ordre du jour et celle votée.

MOTIFS

Sur l’intérêt à agir

L’intérêt à agir s’apprécie au jour de l’introduction de l’action.

D’autre part, M^me Z a bien contesté la résolution n°5 de l’assemblée générale du 25 janvier 2015 aux termes de laquelle le syndicat des copropriétaires a fixé le budget des travaux de renforcement des balcons.

En conséquence, M^me Z avait bien un intérêt à agir et ses demandes sont recevables.

Sur la nature commune ou privative des balcons et jardinières

Aux termes de l’article 221 du règlement de copropriété de la résidence, il est mentionné :

«Elles (les parties communes) comprennent notamment :

(…)

- Les ornements des façades, les balcons et loggias (à l’exclusion des garde-corps, balustrades et barres d’appui, et du revêtement du sol)»

Il en résulte que les jardinières (s’agissant d’ouvrages d’ornement des façades) et les balcons sont des parties communes.

En conséquence, M^me Z est mal fondée à invoquer une atteinte à son droit de propriété.

Par ailleurs, les pièces produites ne démontrent aucunement que la jouissance des balcons serait significativement affectée par la présence des ouvrages de renforcement des balcons.

En ce qui concerne les jardinières, il sera relevé que les travaux de renforcement des balcons exigent leur enlèvement pour des raisons évidentes de poids.

Le sacrifice de ces jardinières n’est donc pas de nature à faire naître un préjudice réparable au profit de chaque copropriétaire au regard des nécessités de sauvegarder l’immeuble.

En conséquence, le jugement sera confirmé.

Sur l’atteinte à l’intérêt collectif

Dans son jugement du 20 novembre 2008, le tribunal de grande instance de Lyon , a jugé que la société MMA était tenue au titre du renforcement des balcons d’une part, et de la reprise des peintures des loggias, de la sous-face des balcons et des garde corps d’autre part, en sa double qualité d’assureur dommages-ouvrage et responsabilité décennale de la Sci C.

La cour d’appel dans son arrêt du 22 juin 2010 a expressément confirmé la double qualité de cet assureur pour les préjudices consécutifs à la reprise des peintures des loggias, de la sous-face des balcons et des garde corps.

Elle a donc implicitement confirmé que le coût des travaux de renforcement des balcons, porté à 450 274 €, était également à la charge de la société MMA Assurances en cette même double qualité.

Il en résulte que le risque d’action en répétition de la part de la société MMA est minime d’autant plus que cette société était relevée et garantie par deux autres assureurs.

Force est d’ailleurs de constater qu’à ce jour, 6 années après l’assemblée générale du 23 mai 2012 au cours de laquelle les résolutions litigieuses ont été adoptées, aucune instance de cette nature n’a été engagée par la société MMA Assurances ou la société Covea Risks qui vient à ses droits.

En conséquence, ce moyen n’est pas fondé.

Sur l’abus de majorité allégué consistant à imposer à l’un d’entre eux qui ne le souhaite pas une solution réparatoire différente de celle ordonnée par la cour d’appel de Lyon

La cour d’appel a seulement chiffré le coût du préjudice, sans imposer de mode de réparation.

Aucun abus de majorité ne résulte du fait que le syndicat des copropriétaires, sur la base d’une nouvelle étude technique réalisée par le cabinet DPS, a décidé d’opter pour des travaux de nature différente de ceux préconisés par les experts judiciaires, à savoir la mise en place de poteaux plutôt que des consoles.

En conséquence, les résolutions attaquées ne portaient pas atteinte à l’intérêt collectif des copropriétaires.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur l’irrégularité de la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires dès lors que les éléments essentiels du contrat n’étaient pas annexés à la convocation

Aux termes de l’article 11, 3° du décret du 17 mars 1967 :

Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

(…)

3°) les conditions essentielles du contrat ou en cas d’appel à la concurrence, de ses contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché.

En l’espèce, la convocation comportait en annexe la «fiche explicative et estimation» concernant le «ravalement et renforcement des balcons» établie par le cabinet DPS. Cette fiche décrivait les travaux à réaliser et détaillait leur coût.

En conséquence, l’assemblée générale était suffisamment informée pour fixer le budget des travaux.

L’irrégularité soulevée n’est donc pas fondée.

Sur la demande de dommages et intérêts

La contestation de M^me Z ne peut être jugée «abusive» du seul fait qu’elle aurait été faite pour «des considérations qui lui sont purement personnelles» et ce alors que sa demande a été accueillie en première instance.

Cette demande est donc mal fondée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

la cour,

— Déclare l’action de M^me Z recevable,

Infirme le jugement déféré et statuant de nouveau,

— Déboute M^me Z de ses prétentions,

— Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble «les Jardins du Roy» de sa demande de dommages et intérêts,

— Condamne M^me D Z à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble «les Jardins du Roy» la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne M^me D Z aux dépens de première instance et d’appel, distraits au profit de la Selarl Lega-Cite.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE