N° RG 19/04449 - N° Portalis DBVX-V-B7D-MOGP

Décision du

Président du TGI CC de LYON

Référé

du 27 mai 2019

RG : 19/00004

ch n°

Entreprise Z X-Y, ENTREPRISE INDIVIDUELLE EN SEIGNE 'ALLO COUP DE FER - LE GRENIER'

C/

SCI ACED

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRET DU 28 Juillet 2020

APPELANTE :

Madame Z X-Y, entrepreneur individuel, immatriculée au RCS de LYON depuis le 1er septembre 2015 et à la Chambre des métiers (enseigne : 'DU GRENIER A LA CAVE' anciennement 'ALLO COUP DE FER - LE GRENIER'), audit siège

[…]

[…]

Représentée par Me Timo RAINIO, avocat au barreau de LYON, toque : 1881

Ayant pour avocat plaidant Me Natacha TRAPARIC, avocat au barreau de LYON

INTIMEE :

SCI ACED prise en la personne de son gérant en exercice, audit siège

[…]

[…]

Représentée par Me Jérôme HABOZIT de la SELARL JH AVOCAT, avocat au barreau de LYON,

toque : 855

* * * * * *

Date de clôture de l'instruction : 08 Janvier 2020

Date de mise à disposition : 28 Juillet 2020

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Agnès CHAUVE, président

- Z ZAGALA, conseiller

- Karen STELLA, conseiller

DÉCISION RENDUE SANS AUDIENCE

Vu l'état d'urgence sanitaire, la présente décision est rendue sans audience suite à l'accord des parties et en application de l'article 8 de

l'ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale ;

La décision est portée à la connaissance des parties par le greffe par tout moyen en application de l'article 10 de l'ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale, tel que précisé par l'article 2.i de la circulaire du 26 mars 2020 CIV/02/20 - C3/DP/202030000319/FC.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées par tout moyen,

Signé par Agnès CHAUVE, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Le 25 avril 2015, la SCI ACED a donné à bail un local commercial à Mme X-Y pour y exercer son activité, situé à Lyon, […], moyennant un loyer de 800 euros HT et HC par mois, avec une clause spécifique mettant à la charge de la locataire de réaliser pendant la durée du bail une communication entre le local du rez-de-chaussée et le sous-sol.

A compter du mois de juillet 2018, Mme X-Y a cessé de régler ses loyers reprochant à son bailleur un manquement à son obligation de délivrance.

Après une mise en demeure transmise à Mme X-Y et un commandement visant la clause résolutoire en date du 18 octobre 2018, la SCI ACED l'a fait assigner en référé devant le Président du tribunal de grande instance de Lyon par acte du 5 décembre 2018 pour voir constater la résiliation du bail commercial, de justifier d'une assurance et d'exploiter le local, voir autoriser son expulsion, et la voir condamner à lui payer la somme provisionnelle de 3000 euros au titre des loyers et charges échus au mois de novembre 2018 et de la clause pénale pour 300 euros, une indemnité d'occupation d'un montant équivalent aux loyers et aux charges jusqu'à la libération effective des lieux, outre la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Mme X-Y a formé une demande reconventionnelle aux fins de désigner un expert pour donner son avis sur la conformité de l'état des locaux par rapport à leur destination, les travaux à réaliser et la répartition de la charge entre le bailleur et le preneur, se plaignant d'un manquement du

preneur à son obligation de délivrance et contestant l'acquisition de la clause résolutoire et la demande en paiement.

Par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort du 27 mai 2019, le Président du tribunal de grande instance de Lyon a :

• constaté la résiliation du bail à la date du 19 novembre 2018

• condamné Z X-Y à payer à la société ACED la somme provisionnelle de 2760 euros à titre des loyers et des charges arrêtés au mois de novembre 2018, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 octobre 2018 sur la somme de 2400 euros et de l'assignation pour le surplus.

• condamné Z X-Y et tout occupant de son chef à quitter les lieux, si besoin est par expulsion, avec le concours si nécessaire de la force publique et d'un serrurier.

• condamné Z X-Y à payer une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui des loyers et des charges jusqu'au départ effectif des lieux.

• dit n'y avoir lieu à application de la clause pénale par le juge des référés.

• rejeté la demande reconventionnelle tendant à voir ordonner une expertise.

• condamné Z X-Y aux dépens.

• condamné Z X-Y à payer à la société ACED la somme de 1000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration d'appel du 25 juin 2019, Mme X-Y a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions, elle demande à la cour de réformer l'ordonnance en toutes ses dispositions et de dire et juger que le contrat de bail est contraire à la réglementation en matière de baux commerciaux et contient des clauses contraires à l'ordre public, condamner la SCI ACED à rembourser à Mme X-Y les sommes payées par cette dernière à savoir les sommes de 5 650 euros au titre des charges, et 11 300 euros au titre des loyers, condamner la SCI ACED au paiement de la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et désigner un expert ayant pour mission de :

• se rendre sur les lieux,

• se faire remettre tous documents, état des lieux, état des travaux réalisés dans les locaux par la SCI ACED, de 2014 à ce jour ainsi que les démarches entreprises pour régulariser les travaux faits sans déclarations préalables,

• donner son avis sur l'état conforme ou non des locaux par rapport à leur destination,

• donner son avis sur les travaux réalisés par le bailleur et se prononcer sur leur réalisation par rapport, tant aux règles de l'art en la matière, que par rapport aux lois et règlements en vigueur,

• se prononcer et donner son avis sur les mises en conformité restant à réaliser dans les locaux et en affecter la charge entre le bailleur et le preneur, suivant les dispositions du bail commercial conclu le 25/04/2015 ainsi que les lois et règlements en vigueur,

• donner son avis, au besoin avec l'aide de tout sachant, sur les travaux à réaliser et leurs délais, en s'adjoignant tout sachant de son choix.

Elle fait valoir que la SCI ACED a manqué à son obligation de délivrance dans la mesure où elle n'a pas entretenu ni mis en conformité le local par rapport à sa destination. Elle conclut également que des clauses du contrat sont contraires à l'ordre public en raison de leur contradiction avec les nouvelles dispositions de la loi PINEL, interdisant au bailleur de mettre à la charge du preneur les charges énoncées à l'article 606 du code civil. Elle relève l'absence d'état des lieux d'entrée qui empêche pour elle, le preneur, de réclamer la restitution des lieux en bon état de réparation. Elle déplore l'absence des diagnostics obligatoires, l'absence d'inventaire des charges, impôts et taxes, d'état récapitulatif annuel des comptes de charges. Elle estime avoir invoqué à bon droit l'exception d'inexécution pour suspendre le paiement de ses loyers. Elle rappelle qu'elle n'a pu exploiter son commerce pendant 4 mois en 2017 du fait des travaux de la bailleresse. Elle explique n'avoir pu assurer les locaux du fait de l'absence de porte coupe-feu et d'une installation électrique vieillote, le bailleur n'ayant pas effectuer les travaux qui lui incombaient, elle-même ne pouvant être tenue que

des travaux d'embellissement. Elle relève que le défaut d'exploitation qui lui est reproché est imputable également à la bailleresse qui lui a demandé de libérer le sous-sol.

En réponse, la SCI ACED conclut à la confirmation en toutes ses dispositions de l'ordonnance, au rejet des prétentions formées par Mme X-Y et y ajoutant, à la condamnation de Mme X-Y à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l'instance.

La SCI ACED soulève le caractère nouveau et donc l'irrecevabilité des demandes de l'appelante relatives à l'illicéité de certaines clauses du bail et au remboursement de la moitié des loyers versés pendant 3 ans. Elle relève également que ces deux demandes ont été formées dans le cadre des conclusions n°2 soit tardivement, contrairement au principe de concentration des prétentions posé par l'article 910-4 du code de procédure civile.

Elle conteste les violations qui lui sont reprochées, observant qu'un état des lieux a été signé contradictoirement la veille de la signature du bail, état des lieux précisant les travaux à effectuer à la charge du bailleur et à la charge du preneur, et qu'elle a effectué les travaux prévus. Elle note que le bail met à la charge de la locataire les travaux de conformité aux obligations réglementaires relatives à son activité commerciale, et que la locataire a d'ailleurs bénéficié d'une franchise de trois mois de loyers pour se faire. Elle fait remarquer que Mme X-Y ne lui a jamais demandé d'effectuer ces travaux.

Elle rappelle que le loyer prévu s'élève à 800 euros mensuels hors charges, ce qui a été réclamé, de sorte que la locataire contrairement à ses allégations, n'a jamais payé de charges et ne peut prétendre à un remboursement à ce titre, que le loyer n'est plus payé depuis le mois de juillet 2018,

Elle conteste la durée des travaux allégués par la locataire, pendant laquelle elle aurait été privée des lieux.

Elle observe n'avoir jamais été mise en demeure par la locataire d'avoir à effectuer les travaux et considère avoir respecté son obligation conforme de délivrance du bien.

Elle explique que le bail met à la charge de la locataire les travaux relatifs à l'installation et l'appareillage électrique et que la locataire ne justifie d'aucune assurance ni refus d'assurance.

Elle note que contrairement aux obligations du bail, le local n'est plus exploité depuis juillet 2018 et que la locataire n'a entrepris aucun travaux.

Elle s'oppose à la demande d'expertise dans la mesure où aucun manquement n'est démontré à son encontre ni aucune impropriété des locaux à leur destination.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes de l'appelante

Aux termes des dispositions de l'article 910-4 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910 du code de procédure civile, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 783, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.

La SCI ACED soulève le caractère nouveau et donc l'irrecevabilité des demandes de l'appelante relatives à l'illicéité de certaines clauses du bail et au remboursement de la moitié des loyers versés pendant 3 ans. Elle relève également que ces deux demandes ont été formées dans le cadre des conclusions n°2 soit tardivement, contrairement au principe de concentration des prétentions posé par l'article 910-4 du code de procédure civile.

Ces prétentions sont destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses et n'ont donc pas à être écartées.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 809 du code de procédure civile le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que 'toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai'.

Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au contrat du bail, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

En l'espèce, Mme X-Y fait valoir que la mise en oeuvre de la clause résolutoire par la SCI ACED a été abusivement détournée pour lui permettre d'échapper à ses propres obligations, notamment l'obligation de délivrance ; que si elle a l'obligation de souscrire une assurance, l'exécution de cette obligation est suspendue à la réalisation des travaux de sécurité incombant au bailleur notamment au titre de l'installation électrique, comme de la sécurité incendie.

Il est constant que les lieux loués ont subi plusieurs sinistres depuis le début du bail dont des dégâts des eaux, et un effondrement du plancher dans l'arrière magasin.

La SCI ACED qui avait pris l'engagement à la signature du bail de réaliser les travaux de réfection des volets roulants, de la chaudière, des menuiseries sur cour, du tableau et circuit électrique, justifient de la réalisation de ces travaux par la production de différentes factures datant d'avril 2015 et de l'automne 2017 telles qu'elles ont été rappelées par le premier juge.

Les parties sont en désaccord sur la validité des clauses du bail répartissant les travaux entre bailleur et locataire, laquelle ressort nécessairement de l'appréciation du juge du fond.

Il apparaît que le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer et de justifier d'une assurance des locaux loués le 18 octobre 2018 alors que les désordres affectant les locaux n'étaient pas résolus et qu'il demandait que la cave soit libérée pour effectuer un traitement contre les termites et qu'il s'engageait dans un mail du 28 juin 2018 à prendre à sa charge les travaux d'électricité du local commercial mais pas de la cave.

L'intimée justifie par la production d'un courrier du cabinet CBCS que les lieux ne sont en l'état assurables faute de contrôle annuel des installations électriques et des extincteurs (pièce 14 de l'intimée).

Il en résulte que la délivrance le 18 octobre 2018 d'un commandement mettant en jeu la clause résolutoire visant un défaut d'assurance et le défaut de paiement des loyers, alors qu'il n'était pas remédié aux désordres consécutifs au sinistre affectant les lieux et qu'il était demandé à la locataire de libérer les lieux pour effectuer les travaux, constitue une contestation sérieuse relevant du juge du fond, seul habilité à juger si le commandement a été délivré ou non de mauvaise foi du bailleur et si la locataire était fondée à retenir le loyer.

Sur les demandes provisionnelles des parties

Les parties se réclament mutuellement des sommes provisionnelles, le bailleur des loyers et la locataire le remboursement des charges, les parties étant en désaccord sur le fait de savoir si des charges étaient ou non incluses dans les sommes versées par la locataire.

Dans la mesure où le bail prévoit un loyer hors droits, taxes mais charges incluses, que l'avenant mentionne pour 2015 et 2016 un loyer charges comprises puis en 2017 un montant de loyer sans référence aux charges, les demandes de provision formées par les parties se heurtent également à des contestations sérieuses.

Sur l'expertise

En l'état de la procédure et au vu des problèmes juridiques à trancher, la cour n'estime pas devoir à ce stade du litige faire droit à cette demande.

Sur les autres demandes

Compte tenu de la solution donnée au présent litige, l'équité commande de rejeter les demandes des parties fondées sur les dispositions prévues par l'article 700 du code de procédure civile, l'ordonnance étant infirmée en ce sens.

La SCI ACED qui succombe principalement doit supporter les dépens de première instance et d'appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Rejette le moyen tiré de l'irrecevabilité des demandes de l'intimée,

Infirme l'ordonnance,

Statuant à nouveau,

Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes des parties,

Dit n'y avoir lieu à expertise,

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions prévues par l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI ACED aux dépens de première instance et d'appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT