N° RG 19/05813 – N° Portalis DBVX-V-B7D-MRNQ Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond du 16 mai 2019

RG : 14/11577

[…]

X

C/

Société LE VALLON D’ECULLY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile B

ARRET DU 13 Juillet 2021

APPELANT :

M. Y X

né le […] à LONDRES (ROYAUME-UNI)

[…]

[…]

Représenté par M^e Jeanne COURQUIN de l’AARPI B&C AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 796

INTIMÉ :

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 'LE VALLON D’ECULLY’ sis 41, 43, 45, 47, 49,51, […], 25, 27, 29, 31, 33, 53, […] et 4, […], 6, 8, […], représenté par son Syndic, la SAS ADMINISTRATION D’IMMEUBLE ROSIER ET MODICA, exerçant sous l’enseigne '[…]' dont le siège social est sis

[…]

[…]

Représenté par M^e Hugues DUCROT de la SCP DUCROT ASSOCIES – DPA, avocat au barreau de

LYON, toque : 709

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 05 Novembre 2020

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 08 Juin 2021

Date de mise à disposition : 13 Juillet 2021

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Agnès CHAUVE, président

— Florence PAPIN, conseiller

— A B, conseiller

assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier

A l’audience, A B a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Agnès CHAUVE, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DE L’AFFAIRE

L’ensemble immobilier dénommé Le Vallon d’Ecully situés 41, 43, 45, 47, 49, 51 et […], 25, 27, 29, 31, 33, 35 et […] et 4, […], 6, 8 et […], soumis à la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété des immeubles bâtis, est composé notamment de :

— l’immeuble I «La Dombarière» comprenant 7 bâtiments sur le […],

— l’immeuble II «La Boissière» comprenant 7 bâtiments sur […],

— l’immeuble III «La Blonderie» comprenant 5 bâtiments sur le […],

— des parkings,

— un centre de loisirs avec piscine,

— des espaces verts.

Le règlement de copropriété a été mis a jour pour la dernière fois par acte déposé le 12 décembre 2008.

M. Y X est propriétaire entre autres du lot 717, soit un appartement dans l’immeuble III «La Blonderie», […].

Par acte d’huissier du 22 septembre 2014, M. X a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier le Vallon d’Ecully devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins d’annulation de résolutions prises lors de l’assemblée générale du 12 mai 2014 concernant notamment des travaux.

Par jugement du 16 mai 2019, le tribunal de grande instance de Lyon a :

— dit que les résolutions n°4 et n°10 à 18 ont été régulièrement adoptées lors de l’assemblée générale du 12 mai 2014,

— rejeté la demande de M. X d’annulation de la résolution n°4 et des résolutions n°10 à 18 de l’assemblée générale du 12 mai 2014,

— condamné M. X aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit des avocats de la cause, dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné M. X à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Le Vallon d’Ecully sis 41, 43, 45, 47, 49, 51 et […], 25, 27, 29 31, 33, 35 et […] et 4, […], 6, 8 et […], représenté par son syndic la société Administration d’immeubles P. Rosier & A. Modica, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire du jugement,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Par déclaration du 7 août 2019, M. X a interjeté appel de l’ensemble des dispositions de ce jugement.

Aux termes de conclusions notifiées le 5 novembre 2019, M. X demande à la cour de :

— dire et juger son appel recevable

— réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

— prononcer l’annulation des résolutions n°4, 10, 11, 13, 14, 15, 16, 17 et 18 de l’assemblée générale du 12 mai 2014,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’instance, en ce compris ceux de première instance, avec pour ces derniers, droit pour Maître Jeanne Courquin, membre de l’AARPI B&C Avocats Associés, de les recouvrer directement dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile.

Au terme de conclusions notifiées le 31 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

— confirmer le jugement déféré, en ce compris les dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— condamner M. X à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Vallon d’Ecully, représenté par son syndic la société Administration d’immeubles P. Rosier A. Modica, la somme de 3 000 euros supplémentaire sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le même aux entiers dépens d’instance d’appel, distraits au profit de Maître Ducrot, avocat, sur son affirmation de droit en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Il convient de se référer aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS

Sur la demande d’annulation de la résolution n°4 votée lors de l’assemblée générale du 12 mai 2014 portant sur l’approbation des comptes

L’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 sa rédaction antérieure à la loi ALUR du 24 mars 2014, applicable en la cause, dispose que :

'Pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs, les factures, les contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic selon les modalités précisées par décret en Conseil d’Etat.'

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 dans sa rédaction antérieure à la loi ALUR, applicable en la cause, prévoit que la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée générale fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation rappelle les modalités de consultation des pièces justificatives des charges telles qu’elles ont été arrêtées par l’assemblée générale en application de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965.

M. X demande, au visa de cet article 9, d’annuler la résolution n°4 aux termes de laquelle l’assemblée générale a approuvé les comptes arrêtés au 31 décembre 2013.

Il fait valoir que la convocation à l’assemblée générale ne mentionne pas les modalités de consultation des pièces comptables.

Il soutient que la cause de nullité de cette résolution réside dans le fait de ne pas avoir mentionné dans la convocation les modalités de consultation des pièces avant l’assemblée générale, pas dans la mise à disposition effective ou pas des pièces. Il ajoute que le syndic avait reçu ordre de ne pas répondre à ses demandes.

Le syndicat des copropriétaires réplique que la convocation ne doit mentionner les modalités de consultation des pièces que dans l’hypothèse où elles ont été déterminées au cours d’une assemblée générale précédente et qu’à défaut le syndic a pour seule obligation de tenir ces pièces à disposition des copropriétaires ce qui était le cas en l’espèce. Il faut valoir que M. X ne rapporte ni la preuve qu’il aurait demandé à consulter les pièces, ni la preuve que le syndic en exercice lui aurait refusé la consultation des pièces justificatives entre la convocation et l’assemblée générale du 12 mai

2014, et fait observer que M. X reconnaît expressément dans ses écritures que les comptes de la copropriété étaient joints à la convocation.

Le premier juge a rejeté la demande d’annulation de la résolution n°4 par des motifs exacts et pertinents qui répondent aux moyens présentés en cause d’appel et que la cour adopte.

La cour ajoute que M. X ne démontre pas que le syndic aurait reçu ordre de ne pas répondre à ses demandes. Il ne démontre pas non plus que le syndic aurait effectivement refusé de répondre à une demande de consultation de pièce qu’il aurait formulée entre la convocation et l’assemblée générale en cause à savoir celle du 12 mai 2014 ; la seule pièce qu’il vise à ce sujet, sa pièce 19, consiste en effet en un courrier recommandé adressé postérieurement le 15 décembre 2014.

Le jugement doit être confirmé de ce chef.

Sur la demande d’annulation des résolutions 10 à 18 de l’assemblée générale du 12 mai 2014

Lors de l’assemblée générale du 12 mai 2014, il a été décidé la réalisation des travaux suivants :

— dans le cadre de la résolution 10 :

'travaux de réfection de la membrane PVC armée du grand et du petit bassin par l’entreprise Soreba selon son devis joint à la convocation pour un budget maximum de 43 848,60 euros TTC (TVA 20%) et suppression d’une bonde de fonds du grand bain'

— dans le cadre de la résolution 15 :

' réfection du revêtement d’enrobé des circulations de voirie, parking ou cheminement piéton conformément au plan joint à la convocation par l’entreprise Sacer selon son devis joint à la convocation pour un budget maximal de :

au droit de la Dombarière : 54 048,62 euros TTC

au droit de la Boissière : 75 424,60 euros TTC

au droit de la Blocerie : 38 609,01 euros TTC

soit un total pour l’ensemble de 168 082,23 euros TTC.

M. X sollicite l’annulation de ces résolutions 10 et 15 pour violation des dispositions des articles 21 de la loi du 10 juillet 1965, et 11 I 3° et 19-2 du décret du 17 mars 1967 relative à la mise en concurrence.

Il fait valoir que :

— le montant des marchés et contrats à partir duquel la mise en concurrence des entreprises est rendue obligatoire a été fixé en dernier lieu à 4 000 euros TTC par l’assemblée générale du 9 mai 2012 ; cette délibération s’impose jusqu’à ce qu’une nouvelle décision vienne l’annuler ;

— un seul devis était joint à la convocation à l’assemblée générale du 12 mai 2014 concernant chacune des résolutions 10 et 15, à savoir celles respectivement des sociétés Soreba et Sacer d’un montant chacun très largement supérieur au montant de mise en concurrence décidée lors de l’assemblée générale du 9 mai 2012 alors même que l’article 11 I 3° du décret du 17 mars 1967 prescrit qu’en cas de mise en concurrence doivent être joints à la convocation les conditions essentielles des contrats proposés ;

— l’assemblée générale du 12 mai 1998 ne contient aucune délibération qui confierait au seul conseil syndical la mise en concurrence des entreprises et contraindrait l’assemblée générale à n’accepter que celle que ce dernier a retenue ; le syndicat des copropriétaires se fonde sur une prétendue annexe à l’assemblée générale du 12 mai 1998 qui est en réalité postérieure en ce qu’elle comporte la mention suivante : 'Aménagement 05/01" et n’est donc pas le document sur lequel les copropriétaires ont délibéré en 1998 ; au surplus, si l’assemblée générale a approuvé un document – dont il n’est pas produit la version d’origine – afférent à l’organisation du conseil syndical et précisant que ce dernier 'veille aux conditions de préparation, de consultation et de choix des entreprises, de même qu’à la qualité des devis, des modes de financement, de passation des marchés', cela ne saurait dispenser le syndicat des copropriétaires de se conformer aux dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 ;

— le fait que le conseil syndical s’arroge le pouvoir de choisir l’entreprise qui sera la seule soumise à l’assemblée générale est non seulement une violation de la loi mais aussi une atteinte grave aux règles démocratiques de fonctionnement de la copropriété ;

— la taille de la copropriété n’est pas non plus de nature à justifier le non respect des règles d’ordre public.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— le seuil de 4 000 euros n’est pas applicable en l’espèce au motif que la résolution a été votée plus de 4 ans auparavant, qu’elle se rapporte à un exercice comptable antérieur à celui des travaux de réfection en cause, qu’elle était inopérante concernant les résolutions à adopter lors de l’assemblée générale du 12 mai 2014, et qu’en réalité pour les marchés de travaux contestés par M. X, aucun seuil de mise en concurrence n’a été fixé en assemblée générale ;

— deux devis ayant été sollicités pour les travaux de voirie et trois devis pour les travaux de réfection du petit et du grand bain, l’obligation de mise en concurrence a été respectée par le syndic assisté du conseil syndical (pages 8 et10 de ses conclusions) / par le syndicat des copropriétaires (page 9 de ses conclusions) ;

— cette mise en concurrence a été réalisée par le syndic assisté du conseil syndical, conformément aux modalités de fonctionnement de la copropriété qui ont été votées lors de l’assemblée générale du 12 mai 1998 ;

— la copropriété étant d’une taille particulièrement conséquente, afin de ne pas alourdir le budget des convocations avec l’envoi de dossiers de convocation particulièrement volumineux, il a été décidé dans le cadre de cette assemblée générale du 12 mai 1998 d’approuver le fonctionnement du conseil syndical lequel a notamment la mission suivante: 'Veille aux conditions de préparation, de consultation et de choix des entreprises, de même qu’à la qualité des devis, des modes de financement, de passation des marchés’ ; cette résolution a été adoptée en vue d’une application permanente.

Sur ce :

L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 alinéa 1 et 2, en vigueur au 12 mai 2014, prévoit que :

'Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.

En outre, il donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle

arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.'

L’article 11 I 3° du même décret dispose que :

'Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I / Pour la validité de la décision :

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux.'

1/ En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires du 9 mai 2012 a fixé le seuil de la mise en concurrence obligatoire à 4 000 euros (résolution 12).

C’est à juste titre et à bon droit que le premier juge a considéré que la résolution arrêtant le montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire, concerne les résolutions ultérieures et donc celles relatives aux travaux litigieux.

2/ Sur la mise en concurrence

Il ressort de la convocation à l’assemblée générale du 12 mai 2014, qu’un seul devis a été présenté tant pour les travaux du grand et du petit bassin de la piscine que pour les travaux de réfection des enrobés des voiries et parkings alors que les montants respectifs de ces travaux dépassent largement le seuil de mise en concurrence de 4 000 euros et que d’autres entreprises avaient été consultées.

Le SDC soutient que la mise en concurrence a été réalisée par le syndic assisté du conseil syndical conformément aux modalités de fonctionnement de la copropriété qui ont été votées lors de l’assemblée générale du 12 mai 1998.

Il ressort du point 7 du procès-verbal de l’assemblée générale du 12 mai 1998 relatif au conseil syndical, que 'la version définitive de l’organisation du conseil syndical est soumise cette année à l’approbation de tous les copropriétaires en vue d’une application permanente', et que 'l’organisation du conseil syndical’ a été approuvée à la majorité des copropriétaires présents et représentés'.

Toutefois, rien ne permet de retenir avec certitude que les documents qui sont annexés à ce procès-verbal tels que communiqués par le syndicat des copropriétaires en pièce1, sont ceux qui ont été approuvés lors de cette assemblée générale. La version du document intitulé 'Organisation du conseil syndical comporte en effet la mention '1^re édition 04/98 Aménagement 05/01".

A supposer même que ce soit le cas, ce qui est prévu dans ce document c’est que, non pas le conseil syndical, mais la commission d’assistance technique de ce conseil syndical 'Veille aux conditions de préparation, de consultation, et de choix des entreprises, de même qu’à la qualité des devis, des modes de financement, de passation de marché'. Les termes employés dans cette phrase et tout particulièrement le verbe veiller, excluent qu’elle puisse être interprétée comme autorisant le conseil syndical à faire lui-même le choix d’une entreprise parmi celles consultées dans le cadre de la mise en concurrence pour la réalisation de travaux.

En réalité, le conseil syndical a été consulté sur les travaux en cause comme l’impose l’article 21 précité. En l’absence de délégation précise, son avis sur le choix des entreprises reste consultatif.

L’ordre du jour joint à la convocation de l’assemblée générale du 12 mai 2014, relatif aux 'résolutions travaux’ comporte en préambule, la mention suivante :

'NOTA :

Les devis sont consultables à la Régie sur rendez-vous pris au préalable.

Les entreprises figurant dans le présent ordre du jour sont celles ayant été choisies sur avis de la commission d’assistance technique, avis validé par le conseil syndical, après consultation élargie de plusieurs fournisseurs réalisée par le syndic.'

Cette note attirant l’attention des copropriétaires, confirme que la commission d’assistance technique a donné un avis validé par le conseil syndical sur les entreprises consultées tant pour les travaux de réfection du grand et du petit bassin de la piscine que pour les travaux de réfection des enrobés des voiries et parkings, et que c’est sur la base de cet avis, que le syndic a choisi l’entreprise dont le devis a été joint à la convocation.

Or le SDC n’allègue nullement que le syndic disposait d’une délégation à cet effet.

Le seul fait que le syndic ait fait ce choix 'sur avis de la commission d’assistance technique, avis validé par le conseil syndical', est indifférent.

Dans ces conditions, la présentation dans la convocation à l’assemblée générale du 12 mai 2014 du seul devis de l’entreprise choisie par le syndic sur avis du conseil syndical mais sans délégation, sans présenter ni même évoquer les conditions essentielles des autres devis obtenus et en prévoyant uniquement que leur consultation est possible à la régie sur rendez-vous, ne répond pas aux exigences posées, pour la validité de la décision, par l’article 11 I 3° du décret de 1967 précité.

En définitive, sans avoir à entrer plus avant dans le détail de l’argumentation des parties, il convient de faire droit à la demande de M. X en annulant les résolutions 10 et 15 approuvées dans le cadre de l’assemblée générale du 12 mai 2014 et les résolutions subséquentes 11 à 14 et 16 à 18 relatives à la souscription d’une assurance dommage, au suivi administratif et financier, à la maîtrise d’oeuvre et à un appel de fonds.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Les dépens de première instance et d’appel doivent être mis à la charge du SDC qui sera en outre condamné à payer à M. X la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a dit que la résolution 4 a été régulièrement adoptée lors de l’assemblée générale du 12 mai 2014, et rejeté en conséquence la demande de M. Y X d’annulation de cette résolution n°4 ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Annule les résolutions n°10 à 18 adoptées lors de l’assemblée générale du 12 mai 2014 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier le Vallon d’Ecully, représenté

par son syndic en exercice, à payer à M. Y X la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier le Vallon d’Ecully, représenté par son syndic en exercice, aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE