N° RG 19/03259 – N° Portalis DBVX-V-B7D-MLKP Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond du 12 mars 2019

RG : 17/03093

X

D

C/

Société H I IMMOBILIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile B

ARRET DU 16 Novembre 2021

APPELANTS :

M. B X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par la SELARL BK AVOCATS, avocats au barreau de LYON, toque : 438

M^me C D épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par la SELARL BK AVOCATS, avocats au barreau de LYON, toque : 438

INTIMÉE :

La Société H I IMMOBILIER, SARL

[…]

69210 FLEURIEUX-SUR-L’ARBRESLE

Représentée par la SELARL HELIOS AVOCATS, avocats au barreau de LYON, toque : 1231

Assistée de la SELARL BOEGE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 15 Septembre 2021

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 28 Septembre 2021

Date de mise à disposition : 16 Novembre 2021

Audience tenue par E F, président, et Françoise CARRIER, magistrat honoraire, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Julien MIGNOT, greffier

A l’audience, E F a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Olivier GOURSAUD, président

— E F, conseiller

— Françoise CARRIER, magistrat honoraire

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DE L’AFFAIRE

Par courriel du 19 août 2014, la SARL H I immobilier, par l’intermédiaire de son agence ARLIM et de M. Y, agent immobilier, a transmis à M. B X et M^me C D épouse X la fiche descriptive d’un bien immobilier situé […], d’une surface habitable de 210 m² au prix de 735 000 euros.

S’agissant d’une maison individuelle, la vente n’entrait pas dans le champ d’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 imposant au vendeur de garantir une superficie des biens vendus.

Suite à la visite du bien, M. et M^me X ont formulé une offre d’achat au prix de 620 000 euros, par courriel du 21 août 2014.

M. et M^me X ont ensuite fait part de leurs doutes sur la superficie du bien et ont indiqué être prêts à s’engager sous réserve que le vendeur leur fournisse, notamment, un métrage de la maison par un expert.

Dans un courriel du 29 août 2014 adressé à M. et M^me X, M. Y a pris bonne note de leur accord pour l’achat de la maison au prix de 670 000 euros frais d’agence inclus, leur a rappelé la date convenue pour la signature de la promesse d’achat et, s’agissant des diagnostics, les a informés avoir réservé un rendez-vous avec la société Amexdim le 3 septembre 2014.

Le 1^er septembre 2014, M. A a régularisé avec la société H I immobilier un mandat de vente sans exclusivité portant sur ce bien immobilier.

Par acte sous seing privé du même jour, 1^er septembre 2014, M. et M^me X ont régularisé avec M. A, par l’intermédiaire de l’agence Arlim, une promesse de vente et d’achat portant sur ce bien au prix de 670 000 euros.

Par courriel du 7 septembre 2014, M. Y a communiqué à M. et M^me X, une attestation de surface habitable établie par la société Amexdim le 8 juillet 2014 mentionnant une surface habitable de 186,57 m2 et une surface au sol totale de 280,004 m2.

Le 8 septembre 2014, un compromis de vente a été signé au prix de 640 000 euros en ce compris le mobilier estimé à 20 000 euros, soit 620 000 euros hors mobilier, l’acquéreur s’engageant à verser en outre la rémunération de l’agence immobilière de 20 000 euros, soit un prix, frais d’agence et mobilier inclus, de 660 000 euros.

Le 10 octobre 2014, M. Y a transmis au notaire de M. et M^me X l’attestation de surface établie par la société Amexdim rectifiée par suite d’une erreur du diagnostiqueur, portant la mention 'rapport du 3 septembre 2014" et mentionnant une surface habitable de 174,03 m2 et une surface au sol totale de 267,464 m2.

Le 12 décembre 2014, l’acte authentique de vente a été régularisé entre M. et M^me X et M. A. Cet acte désigne le bien comme étant 'Une maison à usage d’habitation élevée sur cave d’un rez-de-chaussée, d’un étage, autre petite construction servant de garage et jardin attenant’ et mentionne un prix de 640 000 euros dont 20 000 euros s’applique à des biens mobiliers, et précise dans un paragraphe intitulé 'Négociation’ que la charge de la rémunération de la SARL H I immobilier de 20 000 euros, taxe sur la valeur ajoutée incluse, sera réglée par la comptabilité de l’office notarial par les acquéreurs'.

M. et M^me X ont ensuite reçu de leur notaire 'les mandats de recherche que doit vous faire régulariser l’agence Arlim pour la vente signée’ et sa facture d’honoraires. M. et M^me X ont refusé de signer ces documents.

Par acte du 23 février 2017, M. et M^me X ont assigné la société H I immobilier devant le tribunal de grande instance de Lyon, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, en paiement de dommages et intérêts.

Par jugement du 12 mars 2019, le tribunal de grande instance de Lyon a :

— débouté M. et M^me X de l’ensemble de leurs demandes,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement,

— condamné in solidum M. et M^me X à verser à la SARL H I immobilier la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

— condamné in solidum M. et M^me X aux dépens de l’instance.

Par déclaration du 9 mai 2019, M. et M^me X ont interjeté appel de ce jugement.

Au terme de conclusions notifiées le 15 octobre 2020, M. et M^me X demandent à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

* débouté M. et M^me X de l’ensemble de leurs demandes,

* dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement,

* condamné in solidum M. et M^me X à verser à la SARL H I immobilier la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

* condamné in solidum M. et M^me X aux dépens de l’instance.

Statuant à nouveau,

— dire et juger recevable l’appel interjeté le 9 mai 2019 par M. et M^me X,

— dire et juger que la société H I immobilier a commis des fautes dans l’exécution de son mandat de vente confié par M. A,

— dire et juger que la société H I immobilier a engagé sa responsabilité délictuelle à l’égard des époux X,

— dire et juger que le préjudice subi par M. et M^me X s’élève à la somme de 41 440 euros correspondant à l’augmentation du prix de vente en lien direct avec les fautes commises par la société H I immobilier,

En conséquence,

— condamner la société H I immobilier à leur payer la somme de 41 440 euros outre intérêts au taux légal à compter de la vente du bien survenue le 12 décembre 2014, date de révélation du dommage,

— dire et juger que le mandat de recherche de la société H I immobilier est nul,

En conséquence,

— condamner la société H I immobilier à leur rembourser la somme de 20 000 euros, outre intérêts au taux légal à compter du paiement indu des honoraires survenu le 12 décembre 2014, date de la signature de l’acte authentique,

En toutes hypothèses,

— condamner la société H I immobilier à leur payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de la SELARL BK Avocats, avocats sur son affirmation de droit.

Au terme de conclusions notifiées le 13 janvier 2021, la SARL H I immobilier demande à la cour de :

— dire et juger que la société H I immobilier n’a commis aucune faute dans l’exécution de sa mission,

— dire et juger que M. et M^me X n’ont subi aucun préjudice résultant d’une perte de chance d’acquérir le bien à moindre prix,

— dire et juger que le mandat de vente conclu entre la société H I immobilier et M. A est parfaitement valable et opposable aux acquéreurs,

— dire et juger que les honoraires de la société H I immobilier sont pleinement exigibles.

En conséquence,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— débouter M. et M^me X de toutes leurs demandes,

En tout état de cause,

— condamner M. et M^me X au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. et M^me X au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel.

Il convient de se référer aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS

En première instance, M. et M^me X recherchaient la responsabilité délictuelle de la SARL H I immobilier à leur égard pour faute dans l’exécution du mandat de vente consistant en un manquement à son obligation de conseil et d’information, et demandaient dans ce cadre la somme de 40 000 euros en réparation de leur préjudice et celle de 20 000 euros en remboursement de la commission réglée.

En cause d’appel, ils scindent leurs demandes.

Ils recherchent toujours la responsabilité délictuelle de la SARL H I immobilier à leur égard pour faute de l’agent immobilier dans l’exécution du mandat de vente consistant en un manquement à son obligation de conseil et d’information leur ayant causé un préjudice, et sollicitent à ce titre des dommages-intérêts à hauteur de 41 440 euros.

Ils exercent par ailleurs une action en nullité du mandat de 'recherche’ de la SARL H I immobilier, dans le cadre de laquelle ils sollicitent le remboursement de la commission de 20 000 euros qu’ils ont réglée.

Sur l’action en responsabilité

M. et M^me X reprochent au premier juge de ne pas avoir motivé sa décision sur les manquements de l’agent immobilier dans son mandat de vente et le préjudice occasionné par ces fautes.

Ils font valoir que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

Ils reprochent à la SARL H I immobilier d’avoir commis les fautes suivantes dans le cadre de l’exécution de ses obligations d’agent immobilier bénéficiaire d’un mandat de vente :

1/ d’avoir publié une annonce et organisé une visite avant la régularisation du mandat de vente qui est intervenue le 1^er septembre 2014 ;

2/ d’avoir fait réaliser des diagnostics techniques sans conclusion d’un mandat de vente écrit, soutenant que c’est bien la SARL H I immobilier par l’intermédiaire de son agence Arlim de Lyon, qui a mandaté la société AMEXDIM qui a effectué le mesurage le 8 juillet 2014 et dressé une attestation de surface le même jour, attestation mentionnant l’agence Arlim comme donneur d’ordre ;

3/ d’avoir dissimulé la surface indiquée par le diagnostiqueur le 8 juillet 2014 (186,57 m2 de surface habitable et 280,04 m2 de surface totale au sol) sur l’annonce qu’ils ont pu consulter le 19 août 2004 où il était mentionné une 'surface habitable 210 + 55 m2« et une 'surface sous-sol 55 m2 », soutenant qu’en agissant ainsi, elle a sciemment mis une surface erronée pour rendre le bien plus attractif ; et ce alors que le marché de l’immobilier dans l’agglomération lyonnaise est tel que la surface est l’élément essentiel quant à la détermination du prix ;

4/ d’avoir fait référence à la loi Carrez sur la fiche descriptive du bien qu’elle leur a envoyée le 19 août 2014 alors que l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 n’avait pas vocation à s’appliquer de sorte qu’en faisant référence à une norme non-applicable à la vente qui lui avait été confiée, elle a commis une faute dans l’exécution de son mandat de vente ;

5/ de ne pas avoir vérifié l’attestation de métrage du 8 juillet 2014 par rapport à la configuration réelle des lieux et de ne pas avoir relevé que les mesures effectuées étaient manifestement erronées ; soulignant que, bien que n’ayant aucune compétence en matière immobilière, ils ont eux-mêmes immédiatement relevé des anomalies dès qu’ils ont reçu cette attestation le 7 septembre 2014 ;

6/ de ne pas avoir fait réaliser un nouveau métrage le 3 septembre 2014 alors que compte tenu des doutes qu’ils ont émis sur la surface de la maison dès le 26 août, la SARL H I immobilier s’est engagée à faire réaliser ce nouveau métrage le 3 septembre 2014 et à leur communiquer l’attestation le lendemain 4 septembre ce qu’elle n’a pas fait ; qu’en réalité elle leur a envoyé par courriel du 7 septembre 2019 l’attestation de métrage erronée dressée le 8 juillet 2014 qu’elle leur avait sciemment dissimulée jusque là ; ils soutiennent qu’en s’abstenant de faire réaliser un nouveau métrage avant la signature du compromis de vente conformément à son engagement, la SARL H I immobilier a commis une faute dans l’exécution de son mandat de vente ; que contrairement à ce que répond l’agent immobilier l’erreur de plume est à exclure, d’autant plus qu’il a attendu l’expiration de leur délai de rétractation pour communiquer ce métrage ;

7/ un défaut de conseil au jour du compromis de vente en laissant apparaître dans ce compromis la clause suivante relative à la surface : 'le vendeur s’engage à fournir, à titre purement informatif, dès avant la réitération des présentes par acte authentique, un mesurage des biens objets des présentes laissant apparaître une superficie d’environ 186 m2 et un détail des différentes pièces de la maison' alors que la surface de la maison a toujours été un élément déterminant de leur consentement, que la SARL H I immobilier s’était engagée à leur communiquer avant la signature du compromis une attestation de surface rectifiée, et que leur notaire avait pourtant demandé par

courriel du 5 septembre 2019 adressé à son confrère 'la garantie de surface par un métrage à prévoir comme condition suspensive’ ; que c’est compte tenu des manquements commis par le mandataire du vendeur, que le notaire de ce dernier a refusé d’intégrer la condition suspensive et inséré le clause litigieuse pour protéger son client ; que l’intimée soutient que n’étant pas rédacteur de l’acte, elle n’aurait pas été en mesure de modifier les clauses relatives à la surface du bien et ne saurait être responsable d’une faute dans sa rédaction ; alors que dans les prémices de cette transaction, ils ont toujours placé la question de la superficie au coeur de leur préoccupation et qu’en tant que professionnel de l’immobilier, débiteur d’une obligation de conseil à leur égard, la SARL H I immobilier ne démontre pas avoir attiré leur attention sur cette problématique ; que bien au contraire, elle a entretenu la confusion la plus totale sur cette question en les 'poussant à finaliser la vente de ce bien, pensant pourvoir échapper à la mise en cause de sa responsabilité, par des stipulations faites au profit du vendeur’ ;

8 et 9/ d’avoir fait intégrer dans le compromis de vente une clause prévoyant que ces honoraires sont à la charge des acquéreurs ; alors que, d’une part, dans le cadre du mandat de vente signé par M. A, il est prévu que les frais d’agence sont à la charge du vendeur et, d’autre part, cette clause a été intégrée sans qu’aucun mandat de recherche ou de vente ne mette à la charge des vendeurs les honoraires de l’agent immobilier ; que cette disposition viole les règles d’ordre public applicables en matière de mandat de vente d’immeuble issue de la loi Hoguet ;

10/ la dissimulation de l’attestation de surface établie le 3 septembre 2014 (surface habitable de 174,03 m2 et surface au sol de 267,464 m2) avant la régularisation du compromis, la SARL H I immobilier ayant attendu le 10 octobre pour la communiquer à leur notaire, sans les prévenir directement, les privant ainsi de la possibilité de se rétracter dans les conditions prévues au compromis ;

11/ un défaut de conseil à leur égard quant aux conséquences des écarts de surface, soutenant que 'face à ces atermoiements s’agissant de la surface du bien qu’elle avait en charge de vendre', la SARL H I immobilier aurait dû mandater une autre entreprise qui aurait du revenir mesurer les pièces et non pas se baser sur un ancien repérage ; elle aurait dû leur conseiller d’attendre la production d’un nouveau métrage et non pas les inciter à s’engager immédiatement ; que ces manoeuvres avaient pour unique but de percevoir ses honoraires tout à fait injustifiés au regard de ce qui précède ; qu’il convient de ne retenir de l’arrêt de la cour de cassation du 14 janvier 2016 invoqué par l’intimée non pas le premier moyen qui concerne l’ouverture du droit à rémunération de l’agent immobilier mais le deuxième moyen qui rappelle que l’agent immobilier qui prête son concours à la rédaction d’un acte, après avoir été mandaté par une des parties, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention même à l’égard de l’autre partie à l’acte ; qu’il est patent que la SARL H I immobilier, mandatée par le vendeur, n’a agi que dans son intérêt et qu’elle a été totalement défaillante dans son obligation de conseil à leur égard ; que contrairement à ce que soutient l’intimée, il ne lui est pas reproché un défaut d’information dans la mesure où elle n’est pas débitrice d’une telle obligation à leur égard, mais une succession de fautes dans l’exécution de son mandat de vente.

S’agissant de leur préjudice, ils font valoir que les agissements fautifs de l’agent immobilier les ont contraints à acquérir le bien 'pour un prix non conforme’ à celui pour lequel ils avaient donné leur accord, à savoir 650 000 hors frais d’agence dans la promesse, puis 640 000 hors frais d’agence dans le compromis, pour un bien de 210 m2 ce qui représente respectivement 3 095 et 3 440 euros euros ; qu’ils ont finalement acheté un bien de 174 m2 pour 640 000 euros ; alors qu’en se basant sur le prix au m2 de 3 440 euros hors frais d’agence convenu dans le cadre du compromis il aurait du l’acheter 598 560 euros (3 440 x 174) que leur préjudice s’élève donc à la différence entre les deux, soit 41 400 euros ; que cette augmentation du prix est la conséquence directe des fautes commises par l’agent immobilier. Ils font en outre observer que le vendeur avait signé un mandat de vente sans exclusivité en demandant un prix de vente de 650 000 euros hors frais d’agence de 20 000 euros qu’il s’était engagé à régler de sorte qu’il attendait un prix de vente de 630 000 euros et qu’en réalité

aucune réduction ne leur a été accordée.

La SARL H I immobilier soutient que le moyen tiré de ce que le mandat de vente signé le 1^er septembre 2014 avec les vendeurs ne serait pas valable car postérieur à la mise en ligne de l’annonce de vente du bien et aux premières négociations, est inopérant au regard de la jurisprudence de la cour de cassation et notamment d’un arrêt de la chambre mixte du 24 février 2017, sur l’appréciation de certaines des prescriptions formelles légales que doit respecter le mandat de l’agent immobilier qui admet une possibilité de ratification des actes accomplis avant la signature du mandat.

Elle fait valoir qu’elle n’avait aucune obligation de vérifier l’exactitude de la surface du bien vendu ; que ni les termes du mandat ni aucune pièce versée aux débats ne lui confère le soin de procéder au métrage du bien immobilier ; que dès lors aucune action en garantie ni faute ne peut être retenue à son encontre comme cela a été jugé à plusieurs reprises par la cour de cassation et notamment le 2 juin 2016 dans un cas très similaire ; que lorsqu’elle a mis le bien en annonce, d’autres agences l’annonçaient aussi à 210 m2 de surface habitable ; que la surface approximative indiquée dans le compromis n’était pas engageante mais simplement donnée à titre indicatif ; qu’en effet le vendeur n’était pas tenu de garantir la superficie des biens vendus, ces derniers n’entrant pas dans le champ d’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ; que si le vendeur n’est pas tenu de garantir la surface du bien, il est difficile de soutenir que l’agence immobilière était tenue de vérifier l’exactitude des surfaces mentionnées dans le compromis de vente ; qu’elle n’avait aucun intérêt à dissimuler le mesurage exact et qu’elle a transmis cette information aux acquéreurs dès réception ; que ces derniers étaient parfaitement conscients de l’approximation du mesurage de la superficie de la maison au jour de la signature du compromis dans la mesure où ce dernier comporte la clause intitulée 'MENTION DE LA SUPERFICIE- NON APPLICATION’ dans laquelle les acquéreurs reconnaissent ne pas pouvoir se prévaloir des dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu’il ne saurait lui être reproché une quelconque erreur de mesurage alors même que cette information était donnée à titre purement informatif et en dehors de toute obligation légale.

Elle conteste avoir manqué à son obligation de conseil soulignant qu’elle avait pris le soin d’informer M. et M^me X du caractère informatif et non engageant de la surface du bien; que lors de la signature du compromis M. et M^me X étaient informés que le vendeur n’était pas tenu de garantir la superficie du bien vendu ; que ce dernier leur a consenti une diminution du prix de 10 000 euros ; que n’étant pas rédacteur de l’acte, elle n’était pas en mesure d’en modifier les clauses ; que le devoir de conseil de l’agent immobilier ne saurait s’étendre à vérifier la surface du bien vendu ; que l’ensemble des conditions juridiques étaient réunies pour que la vente aboutisse et qu’elle a été définitivement conclue entre les parties.

Elle ajoute que M. et M^me X ont signé la vente en parfaite connaissance de cause d’une surface approximative communiquée à titre indicatif seulement et non garantie par le vendeur; que la mention d’une surface loi Carez dans la fiche descriptive n’a été reprise ni dans le cadre du compromis ni dans le cadre de l’acte authentique auxquels M. et M^me X ont donné leur consentement et se sont engagés en connaissance de cause.

Elle considère qu’ils ne peuvent se prévaloir d’un préjudice résultant d’une prétendue augmentation du prix de vente et d’avoir été victimes d’une perte de chance d’acquérir le bien à moindre prix alors qu’ils ont librement décidé de réitérer le compromis de vente qui précisait que la superficie du bien vendu était purement indicative et qu’en aucune manière cette surface ne pouvait justifier une quelconque diminution du prix de vente qui avait déjà été réduit de 730 000 euros à 660 000 euros, le prix obtenu par M. et M^me X étant le prix minimum pour lequel le vendeur a consenti de vendre sa maison.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En vertu de cette disposition, la responsabilité civile d’un agent immobilier ne peut être engagée que si la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité direct et certain entre les deux est apportée.

A supposer même que le mandat de vente ne soit pas valable car pas signé préalablement à tout acte de l’agence immobilière, M. et M^me X ne démontrent absolument pas en quoi le fait que cette dernière ait fait publier une annonce, leur ait fait visiter le bien et ait pris rendez-vous avec la société Amexdim pour le mesurage du bien, avant la signature du mandat de vente conclu avec M. A, leur a causé un préjudice, ni même n’allèguent d’un préjudice.

Il n’est pas établi qu’au moment de la publication de l’annonce au mois d’août 2014, l’agent immobilier avait connaissance de la première attestation de surface établie le 8 juillet 2014.

La fiche descriptive du bien que l’agence immobilière a envoyée à M. et M^me X le 19 août 2014 mentionne une surface habitable de 210 m2 et une surface de garage de 17,30 m2. Elle comporte en outre un tableau récapitulatif des surfaces dans lequel une case pré-remplie intitulée 'loi Carrez’ a été complétée par la mention 210 m2. Cette référence à la loi Carrez n’a jamais été renouvelée. Il ressort des éléments du dossier que M. et M^me X étaient au courant que les dispositions de la loi Carrez relatives à la surface n’avaient pas vocation à s’appliquer aux biens objets de la vente. Ils ne démontrent pas en quoi la référence à la loi Carrez dans cette fiche descriptive dont ils ne soutiennent pas même qu’elle les a induits en erreur, leur a causé un préjudice.

L’agent immobilier n’avait pas mission de procéder au mesurage et n’avait pas non plus à vérifier le mesurage effectué par un professionnel.

L’agent immobilier a bien fait intervenir la société Amexdim le 3 septembre 2014. Aucun élément du dossier ne permet de retenir qu’il s’était engagé à communiquer la nouvelle attestation de cette société le lendemain ni même qu’il a reçu cette attestation avant le 10 octobre 2014, date à laquelle il l’a transmise au notaire des acquéreurs.

L’agent immobilier n’avait pas la maîtrise des clauses du compromis qui a été établi par acte authentique.

Dans tous les cas, M. et M^me X ont émis des doutes sur la surface de la maison dès la première visite au mois d’août 2014, ont été informés le 29 août que la société Amexdim interviendrait pour effectuer le mesurage le 3 septembre 2014, ont reçu de l’agent immobilier le 7 septembre 2014 l’attestation de surface habitable établie le 8 juillet 2014, et ont émis des doutes sur cette première attestation de mesurage dès qu’il en ont eu connaissance le 7 septembre 2014.

Dès lors, c’est à juste titre que le premier juge a retenu qu’en régularisant le 1^er septembre 2014 une offre d’achat tout en sachant qu’ils n’auraient connaissance du métrage que deux jours après, au plus tôt, puis en signant un avant contrat après avoir eu communication la veille du certificat de métrage de la surface habitable à 186,57 m2, M. et M^me X, dont rien ne permet de dire qu’ils ont été contraints par l’agent immobilier de régulariser cet acte, ont agi en pleine connaissance de ce que la surface indiquée dans l’annonce immobilière n’était pas confirmée par l’étude technique de superficie de la société Amexdim.

La cour ajoute que M. et M^me X ont signé l’acte de vente le 12 décembre 2014 en pleine connaissance de cause de ce que la surface indiquée dans l’annonce immobilière était non seulement pas confirmée par la première étude technique de superficie réalisée par la société Amexdim le 8 juillet 2014, mais qu’elle avait en outre été revue à la baisse par cette société le 3 septembre 2014.

Enfin, c’est par actes authentiques des 8 septembre et 12 décembre 2014, sur la rédaction desquels l’agent immobilier n’avait pas la maîtrise, que M. et M^me X se sont engagés à prendre en charge

les honoraires de cette dernière et qui plus est en connaissance de cause de ce qu’ils n’avaient signé aucun mandat de recherche avec cette agence.

En définitive, en l’absence de démonstration d’une faute et/ou d’un préjudice imputable à la SARL H I immobilier, l’action en responsabilité engagée par M. et M^me X n’est pas fondée.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il les a déboutés de leur demande indemnitaire.

Sur la demande de remboursement de la somme de 20 000 euros payée à titre d’honoraires

Aux termes du dispositif de leurs conclusions sur cette demande, M. et M^me X soulèvent la nullité du 'mandat de recherche’ pas de celui du mandat de vente de la SARL H I immobilier.

M. et M^me X fondent cette demande sur l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce. Ils font valoir que le droit à rémunération de l’agent immobilier est subordonné à la condition préalable qu’il soit titulaire d’un mandat écrit, signé, en cours de validité et régulier alors qu’aucun mandat n’a été conclu entre la SARL H I immobilier et eux, et que cette dernière ne dispose d’aucun mandat signé et numéroté mettant à la charge des acquéreurs ses honoraires.

Ils ajoutent que la SARL H I immobilier a tenté de régulariser la situation en adressant, en toute mauvaise foi, un mandat de recherche d’un bien au notaire qui le leur a adressé le 18 décembre 2014, soit après la vente ; que ce mandat n’est pas daté et ne comporte pas de numéro de registre ; qu’ils ont naturellement refusé de le signer de sorte qu’aucune ratification n’est intervenue après la réalisation de la vente ; que les éléments factuels invoqués par l’agent immobilier, à savoir que le prix de vente a toujours été négocié frais d’agence inclus et que le compromis et l’acte de vente stipulent que les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, sont insuffisants ; que l’agent immobilier n’est pas partie à ses conventions et qu’aucune stipulation ne les engage à l’égard de l’agent immobilier faute d’avoir été contractualisée dans le cadre d’un mandat de vente ou de recherche ; qu’en raison de l’effet relatif des contrats, le mandat conclu le 1^er septembre 2014 avec le vendeur ne pouvait pas avoir d’effet à leur égard ; qu’en outre ce mandant met les honoraires de l’agence à la charge du vendeur et non de l’acquéreur.

La SARL H I immobilier ne répond pas sur le fait qu’aucun mandat de recherche n’a été signé avec les acheteurs avant la vente et /ou sur le fait que le mandat de recherche serait nul. Mais elle soutient que ses honoraires sont pleinement exigibles dans la mesure où le prix de vente qui a été négocié entre les parties a toujours été considéré comme un prix frais d’agence inclus ; que le compromis de vente et l’acte de vente stipulent que les honoraires sont à la charge de l’acquéreur ; qu’il ne s’agit pas de simples éléments factuels, mais des conventions contraignantes liant les parties, et, conformément à l’article 1134 ancien du code civil, qui tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que si les époux X estiment que le mandat conclu entre les vendeurs et la société H I immobilier ne saurait emporter des effets à leur égard, ce qui est parfaitement erroné, il n’est pas contestable que la promesse de vente et l’acte authentique leur sont directement opposables; que dans ces conditions, ils ne sont pas fondés à demander le remboursement de la somme de 20 000 euros qui lui a été versée au titre du règlement de ses honoraires.

Il ressort des éléments du dossier et il n’est pas contesté que la SARL H I immobilier a mené les négociations et a été l’interlocuteur de M. et M^me X qui ont accepté dès la signature du compromis de prendre à sa charge sa rémunération.

Les termes des deux actes authentiques sont sans ambiguïté à ce sujet.

Il est en effet stipulé dans le compromis, en page 5 dans une clause intitulé 'Négociation', que 'Les parties reconnaissent que les termes, prix et conditions des présentes ont été négociés par l’agence H I IMMOBILIER – […]. En conséquence, l’ACQUÉREUR qui en aura seul la charge, s’engage à lui verser une rémunération de VINGT MILLE EUROS (20.000,00 EUR), taxe sur la valeur ajoutée incluse. Cette rémunération sera payée le jour où la vente sera définitivement conclue. Étant précisé ici que le montant de la négociation se trouve indiqué dans les frais annoncés au paragraphe 'Financement de l’acquisition'.

L’acte authentique de vente rédigé par le notaire de M. et M^me X avec la participation du notaire du vendeur, stipule dans une clause intitulée 'Négociation’ que 'Les parties reconnaissent que les termes, prix et conditions des présentes ont été négociés par l’agence H I IMMOBILIER – […], titulaire d’un mandat donné par l’ACQUÉREUR. L’ACQUÉREUR reconnaît que l’annonce immobilière comportait l’indication de la performance énergétique, et qu’il a pu ainsi en prendre connaissance lors de sa consultation.

En conséquence, l’ACQUÉREUR qui en a seul la charge aux termes du mandat, doit à l’agence une rémunération de VINGT MILLE EUROS (20.000,00 EUR), taxe sur la valeur ajoutée incluse. Cette rémunération est réglée par la comptabilité de l’office notarial.'

Il ressort sans contestation possible de ces actes que la volonté des parties était de reconnaître que l’agence immobilière a exécuté sa mission, que sa rémunération est due et qu’elle incombe à M. et M^me X.

Les dispositions de ces deux actes s’imposent à M. et M^me X qui les ont signés.

Dans ces conditions, le fait que cette rémunération corresponde à ce qui a été convenu dans le cadre du mandat de vente, que la société H I immobilier n’ait pas fait signer à M. et M^me X un mandat de recherche avant la vente, puis que ces derniers ont refusé de signer le mandat de recherche et d’apposer la mention bon pour accord sur la facture de l’agence, ne peut, à lui seul, mettre à néant l’engagement que M. et M^me X ont pris dans le cadre des deux actes notariés de rémunérer à hauteur de 20 000 euros, cette agence immobilière qui a effectué un travail pour eux.

Aussi convient-il de débouter M. et M^me X de leur demande de remboursement de la somme de 20 000 euros.

Sur les demandes accessoires

Le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné M. et M^me X aux dépens de première instance ainsi qu’à payer à la SARL H I immobilier la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens d’appel doivent être mis à la charge de M. et M^me X qui devront en outre payer à la SARL H I immobilier la somme supplémentaire de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. et M^me X de l’ensemble de leurs demandes et en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Y ajoutant,

Déboute M. B X et M^me C D épouse X de leur demande indemnitaire formée en cause d’appel à hauteur de 41 400 euros ;

Déboute M. B X et M^me C D épouse X de leur demande de remboursement de la somme de 20 000 euros ;

Condamne solidairement M. B X et M^me C D épouse X à payer à la SARL H I immobilier la somme de 2 000 euros en cause d’appel en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement M. B X et M^me C D épouse X aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT