N° RG 20/06271

N° Portalis DBVX-V-B7E-NHNE

Décision du

Juge des contentieux de la protection de ST ETIENNE

Au fond

du 22 juin 2020

RG : 11-19-1702

Y

C/

X

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 30 MARS 2022

APPELANT :

M. Z Y

[…]

[…]

Représenté par M^e Romain MAYMON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

INTIMÉ :

M. A X

[…]

42000 SAINT-ETIENNE

Représenté par M^e Charles RICHARD, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, toque : 71

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2021/3056 du 18/02/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LYON)

* * * * * *
Date de clôture de l’instruction : 13 Septembre 2021

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 Février 2022

Date de mise à disposition : 30 Mars 2022

Audience présidée par Christine SAUNIER-RUELLAN, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Christine SAUNIER-RUELLAN, président

- Karen STELLA, conseiller

- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Christine SAUNIER-RUELLAN, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Par bail verbal à date indéterminée, les auteurs de monsieur Z Y, actuel propriétaire d’un appartement de type F3 sis […] l’ont loué aux époux X moyennant un loyer initial de 394,74 €.

Lors de l’acquisition du dit bien par monsieur Y, en 2002, le bail s’est poursuivi.

Suite au décès de madame B X survenu le 11 février 2019, monsieur A X, est devenu seul locataire du logement.

Depuis 2016 le loyer actualisé à 510 € mensuels aurait cessé d’être payé régulièrement.

Après saisine de la juridiction compétente, par jugement en date du 22 juin 2020, le tribunal d’instance devenu la quatrième chambre civile du tribunal judiciaire de SAINT ETIENNE, a :

• prononcé la résiliation du bail liant Z Y et monsieur A X concernant le logement sis 24 Rue Gauthier Dumont à SAINT-ETIENNE (42100)

• condamné, après compensation, monsieur A X à payer à monsieur Z Y la somme de 560,26 € au titre des loyers et charges arrêtés en septembre 2019, échéance de septembre 2019 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du jugement, débouté monsieur Y de sa demande d’actualisation de la dette locative,•

• condamné monsieur A X à payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, ce à compter de la date de résiliation dit n’y avoir lieu à article 700 du code de procédure civile•

Monsieur A X a été condamné aux dépens et l’exécution provisoire de la décision a été ordonnée.
Monsieur A X a relevé appel de la décision à seule fin de voir constater par la Cour qu’il est patent que le propriétaire n’a pas satisfait à ses obligations de clos et couvert, ce qui serait corroboré par les déclarations d’un médiateur, qu’un tel état de fait l’aurait obligé à déménager, qu’il convient de tenir compte de la gravité des dommages ainsi causés pour porter de 3.200 €, somme retenue par le premier juge, à 9.000 € le montant des dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance, outre une somme de 2.000 € à titre de frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’opposé monsieur Z Y demande également à la Cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail verbal d’habitation, ordonné l’expulsion de monsieur X à défaut de départ volontaire de sa part et condamné celui-ci au paiement d’une indemnité d’occupation.

Il est demandé cependant de porter à 9.910,30 € la condamnation au titre de la créance de loyer et indemnité d’occupation actualisée au mois de décembre 2020 inclus, outre intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir.

Il y aurait lieu par contre de la réformer pour le surplus et de débouter l’ancien locataire de ses demandes à titre de dommages et intérêts en l’absence de toute démonstration quant à l’existence de désordres immobiliers et donc de préjudice de jouissance.

Il est enfin demandé de condamner monsieur A X à payer à monsieur Y la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

SUR QUOI LA COUR

La Cour donne acte aux parties que nul ne remet en cause le principe d’une résiliation du bail liant les parties avec toutes ses conséquences ordinaires sur l’expulsion de l’occupant et la fixation d’une indemnité d’occupation.

S’agissant d’un bail verbal, les deux parties ne sont tenues par aucune clause résolutoire et c’est donc à tort que le premier juge a fait reproche au bailleur sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 de n’avoir pas fait précéder sa demande d’actualisation de la créance d’un commandement de payer qui n’a pas sa place dans un tel cadre juridique.

Il convient en la matière, non pas de constater la résolution du bail, mais bien de la prononcer au visa d’une faute grave et renouvelée du locataire constituée en l’espèce par le refus persistant de payer son loyer sur le long terme, cela en infraction avec les dispositions de l’article 7 de la loi précitée qui font de son paiement le premier devoir du locataire.

Partant, le bailleur était parfaitement légitime à solliciter du premier juge le constat de l’augmentation de la dette depuis le lancé de l’assignation, celle ci étant passée de 3.760 € en septembre 2019 à 8.105 € en mai 2020, date de l’audience devant le tribunal.

En l’espèce, il est à noter que monsieur X a finalement quitté le logement, non pas le 16 novembre 2019 tel qu’il le prétend, mais le 15 octobre 2020, date à laquelle il a remis un exemplaire des clés du logement à un huissier de justice en charge de l’état des lieux de sortie.

La dette de monsieur Y s’élève désormais au montant de 9.910,30 €, selon décompte arrêté au mois de décembre 2020.

Il est à noter que le débiteur n’apporte aucune contestation sur ce point se contentant d’invoquer l’exception d’inexécution tirée de l’existence de certains désordres immobiliers.
Ce moyen de défense est pourtant inopérant en l’espèce puisque le logement litigieux n’était pas, de toute manière et du propre aveu du locataire, totalement inhabitable comme l’exige en la matière la jurisprudence la plus autorisée.

Restent justement les désordres allégués qui seraient susceptibles de générer des dommages et intérêts pour troubles de jouissance et donc une compensation avec les sommes dues au principal pour absence de paiement des loyers.

A bon droit le premier juge se réfère sur ce point aux dispositions légales sur la nécessité pour le bailleur d’offrir au locataire un logement décent et sur les dispositions réglementaires de janvier 2002 sur les éléments constitutifs de cette décence.

Mais, contre toute attente, monsieur X se garde de toute démonstration en la matière se contentant de se référer à un courrier d’un conciliateur de justice en date du 19 février 2019 qui, sans avoir rien constaté par lui même, prend fait et cause pour le locataire en reprenant ses dires et en mettant en cause l’isolation en toiture, le manque d’une barrière de protection et l’absence de diverses lumières, tous postes qui n’entrent pas directement dans la nomenclature du décret précité sur les causes d’indécence d’un logement.

Peu importe en la matière les courriers que monsieur X a pu envoyer à monsieur Y à ce propos, nul ne pouvant se constituer de preuve à soi même.

C’est donc bien à tort qu’en l’absence de tout élément de preuve objectif, comme un rapport d’expert, un constat d’huissier, une attestation d’un professionnel reconnu, des témoignages circonstanciés de personnes ayant constaté divers phénomènes, le premier juge a cru pouvoir accorder à monsieur X des dommages et intérêts pour trouble de jouissance, celui ci étant dès le départ fermement contesté par monsieur Y contrairement à ce qu’à cru pouvoir relever le tribunal.

Le jugement déféré doit être réformé sur ce point et monsieur X débouté de ses demandes en dommages et intérêts compensatoires.

Monsieur X qui succombe doit, en équité, payer à monsieur Y une somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de première instance et d’appel. En conséquence, la Cour confirme le jugement sur les dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Constate que les parties ne remettent pas en cause le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail verbal d’habitation, ordonné l’expulsion de monsieur X à défaut de départ volontaire de sa part et condamné celui-ci au paiement d’une indemnité d’occupation indexée selon les dispositions contractuelles,

Confirme le jugement sur les dépens de première instance,

Le réforme pour le surplus et statuant à nouveau,

Dit recevable en la forme la demande d’actualisation de la condamnation à paiement sollicitée par monsieur Y à l’encontre de monsieur X,

Condamne monsieur A X à payer à monsieur Y la somme de 9.910,30 € au titre de la créance de loyer et indemnité d’occupation actualisée au mois de décembre 2020 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

Déboute monsieur X de sa demande de paiement de dommages et intérêts pour les troubles de jouissance allégués et non prouvés,

Le condamne à payer à monsieur Y une somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT