1ère Chambre

ARRÊT N°108/2022

N° RG 19/07783 – N° Portalis DBVL-V-B7D-QJMI

M^me D-E A

C/

M^me Y X

SARL B C

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 29 MARS 2022

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Aline DELIERE, Présidente,

Assesseur : Madame Brigitte ANDRE, Conseillère,

Assesseur : Caroline BRISSIAUD, Conseillère, rédactrice

GREFFIER :

Madame G-H I, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Décembre 2021, tenue en double rapporteur avec l’accord des parties, par M^me Aline DELIERE, présidente et M^me Brigitte ANDRE, conseillère

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 29 Mars 2022 par mise à disposition au greffe, après prorogation du délibéré annoncé au 1er mars 2022 à l’issue des débats

****

APPELANTE : Madame D-E A

née le […] à SANTIAGO

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-Louis VIGNERON de la SELARL ASKE 3, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉES :

Madame Y X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e David QUINTIN de la SELARL ARMOR AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

SARL B C agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e David QUINTIN de la SELARL ARMOR AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 08 mars 2017, M^me Y X a vendu à M^me D-E A un appartement sis […], 22 000 Saint-Brieuc, au prix de 83.000 € net vendeur.

La vente a été négociée et le compromis a été rédigé avec le concours de la SARL B C. La vente devait être réitérée le 15 juin 2017 par acte notarié devant M^e Villartay, notaire à Saint-Brieuc.

La vente a été conclue sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant maximum de 100 000 € pour une durée maximum de 25 ans au taux maximum hors assurance de 2% la première année avec caducité de la vente si une offre de prêt n’était pas obtenue dans les quarante-cinq jours.

Un acompte de 4 000 € a été versé par M^me A, entre les mains de la SARL B C en qualité de séquestre.

Par courrier du 26 mai 2017, le Crédit Agricole a notifié à M^me A un refus de prêt.

Par courrier du 19 octobre 2017, la banque HSBC a indiqué à M^me A ne pas donner suite à sa demande de prêt présentée le 08 avril 2017.

Par courrier en date du 06 juin 2017, M^me A a informé la SARL B C de son impossibilité de bénéficier d’un prêt et donc de conclure le contrat de vente.

Par lettre recommandée reçue le 24 octobre 2017, M^me A a mis en demeure M^me X de lui restituer la somme de 4 000 €, ce que cette dernière a refusé.

Considérant que la condition suspensive ne s’était pas réalisée, faute pour elle d’avoir obtenu un prêt dans les délais, M^me A, suivant actes d’huissier en date 19 décembre 2017, a fait assigner M^me X et la SARL B C devant le tribunal d’instance de Saint-Brieuc aux fins de se voir restituer la somme de 4 000 € versée lors de la signature de l’avant-contrat.

Par jugement du 7 octobre 2019, le tribunal d’instance de Saint-Brieuc a :

-Débouté M^me D-E A de l’ensemble de ses demandes ;

-Condamné M^me D-E A à payer à M^me Y X la somme de 5.000 € ;

-Précisé que la SARL B C versera directement à M^me Y X les 4.000 € que M^me D-E A lui a laissé en séquestre, M^me D-E A devant verser la différence (1.000 €) à M^me Y X ;

-Dit que la condamnation prononcée produira intérêts au taux légal uniquement sur la somme de 1.000 € directement due par M^me D-E A à M^me Y X et ce à compter de la signification du présent jugement ;

-Rejeté la demande de dommage-intérêts présentée par M^me Y X ;

-Condamné M^me D-E A à payer à la SARL B C la somme de 5 000€ avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

-Ordonné l’exécution provisoire du présent jugement ;

-Condamné M^me D-E A au paiement de la somme de 1 000 € à M^me Jacqueline X et à la SARL B C au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

-Condamné M^me D-E A aux dépens de l’instance.

Suivant déclaration du 3 décembre 2019, M^me D-E A a relevé appel de ce jugements en toutes ses dispositions, y compris celle ayant rejeté la demande de dommages-et-intérêts de M^me X.

Aux termes de ses conclusions transmises le 28 février 2020 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des moyens et prétentions, M^me D-E A demande à la cour de :

Vu les articles 1103 et 1104 du code civil,

Vu l’article 515 du code de procédure civile,

Vu le compromis de vente sous condition suspensive du 8 mars 2017,

-Réformer la décision des premiers juges et statuant à nouveau,
-Débouter M^me Y X de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions,

-Ordonner à la société B C de restituer à M^me D-E A la somme de 4000

€ réglée à titre d’acompte sur le prix de vente,

-Condamner M^me Y X et B C au paiement à M^me D-E A de la somme de 2000 €, chacune, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens.

Aux termes de leurs conclusions transmises le 28 février 2020 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des moyens et prétentions, M^me Y X et la S.A.R.L B C demandent à la cour de :

Vu les dispositions de l’article 1103, 1231-1 et 1231-5 du code civil

Vu les dispositions des articles 1112 et suivants et 1240 et suivants du code civil

- Confirmer le jugement rendu le 7 octobre 2019 par le tribunal d’instance de Saint-Brieuc en ce qu’il a débouté M^me D-F A de toutes ses demandes, fins et conclusions, l’a condamnée au titre de la clause pénale du compromis de vente et du préjudice causé à la SARL B C, ainsi qu’au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens ;

- Réformer le jugement rendu le 7 octobre 2019 par le tribunal d’instance de Saint-Brieuc en ce qu’il a réduit le montant de la clause pénale à 5 000 € et fixer le montant de celle-ci à 8 300 € ;

- En tant que de besoin, condamner M^me D-F A à verser à M^me Y X la somme de 8 300 € titre de la clause pénale stipulée au compromis de vente du 8 mars 2017 ;

- Réformer le jugement rendu le 7 octobre 2019 par le tribunal d’instance de Saint-Brieuc en ce qu’il a débouté M^me Y X de sa demande de dommages et intérêts complémentaires ; en tant que de besoin, condamner M^me D-F A au paiement de la somme de 4 000 € à ce titre ;

-A titre subsidiaire, condamner M^me D-F A à verser à M^me Y X la somme de 4 000 € à titre de dommages et intérêts pour manquement à son obligation de loyauté ;

- Fixer le point de départ des intérêts au taux légal à compter du jour du prononcé du jugement de première instance, soit le 7 octobre 2019, avec capitalisation dès lors qu’ils seront dus pour une année entière ;

- Condamner M^me D-F A au paiement d’une indemnité de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel ;

- La condamner aux entiers dépens ;

-Constater le cas échéant la compensation qui s’opère de plein droit entre les créances réciproques des parties.

MOTIFS

A titre liminaire, bien qu’ayant relevé appel du jugement en ce qu’il l’avait condamnée à payer à la SARL B C la somme de 5.000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, la cour observe qu’aux termes de ses conclusions, M^me A ne forme aucune demande tendant au rejet de la demande indemnitaire de l’agent C. En application de l’article 954 al 3 du code de procédure civile, ce chef de jugement critiqué est donc confirmé par la cour.

1°/ Sur la demande de restitution de l’acompte de 4.000 euros

En droit

L’article L.313-41 du code de la consommation dispose que lorsque le compromis de vente « indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à1'aide d’un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l 'obtention du ou des prêts qui en assument le financement.

La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de 1'acte ou s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de 1'enregistrement, à compter de 1a date de 1'enregistrement.

Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par 1'acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. »

La condition suspensive de l’obtention d’un prêt prévue par l’article L.313-41 du code de la consommation précité est réputée réalisée dès la présentation par un organisme de crédit d’une offre ferme et régulière correspondant aux caractéristiques du financement de l’opération stipulées par l’emprunteur dans l’avant-contrat de vente.

L’article 1304-3 du code civil dispose que « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ''.

Il incombe au créancier d’une obligation sous condition suspensive de prouver que le débiteur a empêché la réalisation de celle-ci. Cependant, en cas de vente d’immeuble, il appartient à l’acquéreur, obligé de recourir à un financement, de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

Cependant, ne commet pas une faute l’emprunteur qui a sollicité un prêt non conforme aux stipulations du contrat, dès lors que la banque lui aurait, de toute façon, refusé le prêt en raison de l’insuffisance de ses capacités financières (Cass Civ 3ème 12 septembre 2007, n° 06.15- 640).

* En fait,

Dans l’avant-contrat en date du 08 mars 2017 'gure une clause relative aux « conditions suspensives '' (page l7) aux termes de laquelle :

« 1.1 -A cet effet l’acquéreur :

- devra avoir reçu une ou plusieurs offres de prêt d’un montant maximum de 100.000 euros pour une durée maximum de 25 ans au taux maximum sans assurance de 2 % la première année

- s’oblige à constituer son dossier dans les meilleurs délais notamment auprès de HSBC ou CA, organisme(s) prêteur(s)

- s’oblige à justifier sans délai à compter de sa réception de l’obtention de toute offre de prêt, en avisant le rédacteur des présentes par lettre recommandée avec demande d’avis de réception qui en informera à son tour le vendeur

- s’oblige à fournir, à première demande, tous renseignements et documents (')'' 1.2 – La présente condition suspensive sera considérée comme réalisée dès la présentation par un ou plusieurs organismes de crédit dans le délai fixé ci-dessous d’une ou plusieurs offres de prêt couvrant le montant global de la somme à financer par emprunt et répondant aux caractéristiques définies ci-dessus.

La présente vente sera caduque du fait de la non obtention d’offres de prêt dans le délai de 45 jours » .

L’article 1.3 de cette clause prévoit la possibilité pour les parties de proroger conventionnellement le délai.

L’article 1.4 de cette clause prévoit enfin que : « si le défaut de réalisation de l’une quelconque des conditions suspensives était imputable à l’acquéreur en raison notamment de la faute, la négligence, la mauvaise foi, d’un abus de droit de ce dernier, le vendeur pourra demander le bénéfice des dispositions de l’article 1304-3 du Code civil et faire déclarer la ou les conditions suspensives réalisées et ce sans préjudice de l’attribution de dommages et intérêts. »

Par courrier du 6 juin 2017, M^me A a fait savoir qu’elle renonçait à son acquisition compte tenu du refus de prêt que lui a opposé le Crédit Agricole.

De fait, par courrier du 27 mai 2017 le Crédit Agricole du Morbihan lui indiquait ne pouvoir donner une suite favorable à sa demande d’emprunt destinée à financer l’acquisition de l’appartement de Saint-Brieuc.

Par ailleurs, dans un courrier du 19 octobre 2017, la banque HSBC confirmait « qu’au vu des premiers éléments du dossier », il n’avait pas été donné une suite favorable à la demande de crédit C transmise le 08 avril 2017 pour l’acquisition d’une résidence principale à Saint-Brieuc.

Il n’est donc pas contestable qu’à l’issue du délai de 45 jours prévu au contrat, soit au 22 avril 2017, M^me A n’avait reçu aucune offre ferme de prêt correspondant aux caractéristiques du financement de l’opération telles que stipulées dans le compromis. M^me A n’a par ailleurs sollicité aucune prorogation du délai. Il en résulte que la condition suspensive était bien défaillie à la date du 22 avril 2017.

Celle-ci peut néanmoins être réputée réalisée s’il est démontré avec certitude que la faute ou la carence de M^me A, obligée sous la condition suspensive d’obtention du prêt, est la cause réelle de la non-réalisation de cette condition.

A cet égard M^me X fait vainement valoir que la défaillance de la condition suspensive est imputable à M^me A à laquelle elle reproche de ne pas avoir accompli toutes les diligences nécessaires pour obtenir, dans les meilleurs délais, un financement conforme aux conditions du compromis de vente.

En l’espèce, M^me A produit deux courriels distincts datés du 24 mars 2017, adressés à la banque HSBC et au Crédit Agricole du Morbihan, aux termes desquels elle indique transmettre « comme convenu » plusieurs fichiers correspondant à son contrat de travail, son avis d’imposition, ses bulletins de salaires et le compromis de vente .

Cependant, ces courriels ne justifient pas que des demandes de prêt antérieures au 24 mars 2017 auraient été faites. En réalité, ces pièces ont été transmises par M^me A dans le cadre de demandes de simulation effectuées auprès de sa banque ( Crédit agricole) et de la banque de sa mère ( HSBC).

La cour observe que les demandes de prêts proprement dites ne sont pas produites.
Comme en première instance, la date et les caractéristiques du prêt sollicité auprès du Crédit agricole du Morbihan ne sont pas justifiées.

En revanche, en cause d’appel, M^me A verse au débat un courrier de la banque HSBC daté du 13 décembre 2019 attestant qu’elle a déposé, le 08 avril 2017, une demande de prêt à hauteur de 74.000 euros, au taux de 1,85 % et pour une durée de 300 mois.

Elle justifie donc avoir déposé au moins une demande de prêt conforme aux caractéristiques du financement, telles que définies dans la promesse de vente.

En tout état de cause, si les courriers de refus émis par le Crédit Agricole et HSBC ne sont pas expressément motivés par la faiblesse des capacités financières de M^me A, ils ne sont pas davantage motivés par l’incomplétude du dossier, son dépôt tardif ou un quelconque autre fait susceptible de caractériser la négligence de cette dernière.

Au contraire, il ressort clairement des échanges entre la conseillère financière du Crédit Agricole et M^me A que c’est bien la fragilité financière de cette dernière, son endettement, la position débitrice de son compte et ses difficultés de gestion qui sont la cause réelle du refus de financement.

Cela ressort notamment d’un courriel de la banque daté du 24 mai 2017 ( deux jours avant la commission ayant acté le refus de concours) aux termes duquel sa conseillère lui écrit : « (') les dettes restantes sont importantes. Je préfère que vous les soldiez et repartiez sur des bases saines. Vous aurez alors une situation plus stable et aurez plus de visibilité sur votre activité professionnelle. »

De fait, M^me A justifie de sa situation financière : elle perçoit un salaire d’environ 1.000 euros par mois et règle divers dettes auprès d’huissier de justice et de sociétés de recouvrement. La cour observe que l’un de ses créanciers n’est autre que la SA HSBC à laquelle elle restait devoir au 24 mai 2017 la somme de 4.897,09 euros au titre d’un prêt voiture.

Au regard de ces éléments, la cour considère que ce n’est pas la carence fautive de M^me A qui a empêché la réalisation de la condition suspensive, mais bien la situation financière de cette dernière, laquelle est seule à l’origine des refus de prêts, puisque même présentées en temps plus utiles, ses demandes, dont l’une au moins était conforme aux conditions du compromis de vente, se seraient heurtées au refus des banques.

L’avant contrat du 08 mars 2017 prévoit que : «  Si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée

, tout acompte versé sera immédiatement restitué à l’acquéreur. »

En l’occurrence, la condition suspensive étant défaillie , ce qui a entraîné la caducité du compromis, il sera fait droit à la demande de restitution du dépôt de garantie.

Le jugement sera infirmé et la société B C en qualité de séquestre devra restituer à M^me A la somme de 4.000 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt.

2°/ Sur la clause pénale

La condition suspensive étant défaillie, le contrat est devenu caduc. La clause pénale contractuellement prévue ne peut donc recevoir application.

Après infirmation du jugement de ce chef, M^me X sera déboutée de sa demande.

3°/ Sur les dommages-et-intérêts complémentaires
L’article 1240 du code civil dispose que : « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un préjudice oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

M^me X estime avoir subi un préjudice distinct de la seule non réalisation de la vente en raison de la déloyauté de M^me A.

En premier lieu, le compromis de vente comporte la mention selon laquelle M^me A a déclaré qu’il n’existait pas d’empêchement à l’obtention d’un crédit « au regard de ses ressources mensuelles et de ses emprunts en cours ».

La cour observe toutefois qu’en appel, M^me A plaide que les refus des banques étaient motivés par la faiblesse de ses capacités financières. De fait, les échanges avec sa banque démontrent qu’elle était très endettée et qu’elle rencontrait également des difficultés récurrentes de gestion de son budget. Elle ne pouvait donc ignorer sa situation, étant observé qu’elle a signé le compromis sans avoir préalablement sollicité aucune simulation auprès des deux banques qu’elle mentionnait dans le compromis comme étant susceptibles d’assurer le financement de l’acquisition.

Elle a donc manqué à son obligation de loyauté en donnant, sur sa situation financière, des informations inexactes et trompeuses quant à son aptitude à obtenir les prêts nécessaires au financement intégral de son acquisition.

En second lieu, M^me A a été avisée du refus de financement du Crédit agricole par courrier du 27 mai 2017. En réalité, il ressort des échanges avec sa conseillère financière que dès le début du mois d’avril, elle ne pouvait qu’être alertée sur la difficulté d’obtenir un prêt compte tenu de sa situation. Dès le 24 mai, il était clair qu’au regard de son endettement, la banque ne donnerait pas une suite favorable à sa demande de prêt.

La mère de M^me A atteste également que dès le mois d’avril, la banque HSBC dont elle est cliente, l’avait avisée oralement que « le dossier ne passerait pas en commission compte tenu de l’état d’endettement ». M^me A a cependant attendu le 6 juin 2017, soit 9 jours avant la date prévue pour la réitération de l’acte, pour aviser l’agent C et la venderesse du refus de prêt et se prévaloir de la caducité du contrat.

Cette attitude caractérise également un défaut de loyauté contractuelle.

Or, le comportement fautif de M^me A a causé un préjudice à M^me X en obligeant cette dernière à exposer inutilement des frais de location d’un appartement alors qu’elle aurait pu l’éviter et à exposer davantage de dépenses au titre de la copropriété notamment les charges et les taxes, la vente de son appartement ayant pris du retard. Cependant, M^me X était libre de remettre son bien en vente dès le mois de juin 2017, de telle sorte que M^me A ne peut être tenue de l’indemniser au titre des appels de fonds et des charges et taxes pour l’année 2018.

Au total, M^me X sera justement indemnisée de son préjudice par l’allocation d’une somme de 3.000 euros. S’agissant d’une indemnité accordée par la cour après infirmation du jugement, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de l’arrêt, en application de l’article 1231-7 aliéna 2 du code civil.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

4°/ Sur les demandes accessoires

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné M^me A aux dépens et à payer à M^me X la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. M^me X et la société B C seront tenues in solidum aux dépens de première instance et d’appel.

Les demandes respectives des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour

Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 7 octobre 2019 par le tribunal d’instance de Saint-Brieuc ;

Statuant de nouveau :

Dit que la SARL B C en qualité de séquestre devra restituer à M^me D-E A la somme de 4.000 euros correspondant à l’accompte versé, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt et au besoin l’y condamne ;

Déboute M^me Y X de sa demande au titre de la clause pénale

Condamne M^me D-E A à payer à M^me Y X la somme de 3.000 euros à titre de dommages-et-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt ;

Ordonne la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière ;

Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M^me Y X et la société B C aux dépens de première instance et d’appel.