N° RG 21/08644

N° Portalis DBVX-V-B7F-N7E4

Décision du

Tribunal de proximité de VILLEURBANNE

Au fond

du 12 octobre 2021

RG : 21-001526

S.C.I. DOMAINE DE MATANEYSE

C/

[I]

[S]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 29 JUIN 2022

APPELANTE :

S.C.I. DOMAINE DE MATANEYSE représentée par ses dirigeants légaux

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Sandrine VARA de la SELARL CINETIC AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 1041

INTIMÉS :

M. [B] [L] [I]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Mme [V] [D] [S]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par M^e Sabine DE JOUSSINEAU, avocat au barreau de LYON, toque : 54

******

Date de clôture de l’instruction : 09 Mai 2022

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Mai 2022

Date de mise à disposition : 29 Juin 2022

Audience présidée par Christine SAUNIER-RUELLAN, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Christine SAUNIER-RUELLAN, président

— Karen STELLA, conseiller

— Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Christine SAUNIER-RUELLAN, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

*****

Monsieur [I] et madame [S] ont pris à bail par contrat en date du 15 septembre 2008 un ensemble immobilier sis à [Localité 4] composé d’une écurie comprenant 12 boxes, un appartement de deux pièces de 30 m² disposant d’une cuisine équipée, une salle de bain, douche et WC et d’un coin couchage, appartenant à madame [R] [F].

Suivant acte notarié reçu en date du 18 décembre 2012, la société DOMAINE DE MATANEYSE a acquis lesdits biens de Monsieur [G] [F].

A l’acte de vente, il était annexé le contrat de location conclu le 15 septembre 2008 entre l’ancien le propriétaire et monsieur [I] et madame [S].

Le 15 mai 2014, la société DOMAINE DE MATANEYSE, monsieur [I] et madame [S] ont régularisé une subrogation au contrat de bail qui, selon la bailleresse, stipulerait que les lieux loués sont essentiellement à usage d’écurie.

Postérieurement les parties s’opposaient sur le statut juridique de ce contrat considéré par les locataires comme étant un bail d’habitation relevant des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 avec dépendances en forme d’écuries et par la bailleresse comme étant un bail professionnel concernant une écurie et des annexes en forme de pièces à vivre.

Après saisine de la juridiction compétente, par jugement en date du 12 octobre 2021, le tribunal de proximité de Villeurbanne a fait droit aux demandes présentées par madame [S] et monsieur [I] et a :

jugé opposable à la SCI domaine de Mataneyse le contrat de location signé entre madame [F] d’une part et monsieur [I] et madame [S] d’autre part,

dit pour droit en conséquence que monsieur [I] et madame [S] sont titulaires d’un bail d’habitation régi par les dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989,

rejeté la demande en constat d’application de la clause résolutoire suite au commandement délivré le 10 août 2021,

rejeté la demande en paiement,

ordonné avant dire droit une expertise,

fixé une consignation de 1.200 euros à la charge des demandeurs,

autorisé monsieur [I] et madame [S] à consigner partiellement, à hauteur de 300 euros par mois, le loyer ouvert sur un compte CARPA,

renvoyé l’affaire à une audience ultérieure au fond, après dépôt du rapport.

réservé les autres demandes et les dépens.

La société DOMAINE DE MATANEYSE a relevé appel de la décision dont elle demande totale réformation.

Avant dire droit, il y aurait lieu de procéder à l’audition de madame [R] [F] pour qu’elle s’explique sur la nature du bail régularisé avec monsieur [I] et madame [S] en 2008.

En l’état l’appelante soutient de plus fort que le bail liant les parties serait un bail à usage d’écurie. Elle sollicite en conséquence la réformation de la décision.

Il y aurait lieu de dire que les loyers ne doivent pas être consignés et de condamner monsieur [B] [I] et madame [V] [S] à lui verser les sommes séquestrées en CARPA.

Il y aurait lieu encore de prononcer :

la condamnation des consorts [I] [S] au paiement de la somme de 4.414,20 euros arrêtée au 31 décembre 2021 au titre des loyers impayés du fait de l’indexation du loyer, arrêté au 31 décembre 2021 outre 140,74 euros de frais,

la résiliation de plein droit du bail pour acquisition de la clause résolutoire suite à commandement de payer resté sans effet,

la résiliation du bail pour manquement à une obligation essentielle ainsi que l’expulsion des locataires.

A l’opposé les intimés concluent au débouté de cette demande d’audition de madame [F].

Il y aurait lieu ce confirmer en toutes ses dispositions la décision rendue par le tribunal de proximité de Villeurbanne le 10 octobre 2021, y ajoutant, de débouter la SCI MATANEYSE de sa demande de versement des sommes séquestrées à son profit, ainsi que de sa demande de résiliation de bail pour manquement à une obligation essentielle du contrat.

Il y aurait lieu encore :

de débouter la SCI MATANEYSE de sa demande en paiement de la somme de 4.414,20 euros,

de la condamner au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en cause d’appel,

de condamner la SCI MATANEYSE aux entiers dépens de l’instance.

SUR QUOI LA COUR

Il est constant que par courrier recommandé du 31 janvier 2022, les locataires ont décidé de résilier le bail et que les locaux litigieux ont été restitués le 24 mars 2022.

Un tel constat rend sans objet tout développement sur une éventuelle résiliation de bail suivie d’une expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation.

Le seul intérêt subsistant est de savoir quel statut juridique s’attache au contrat de bail du 15 septembre 2008 et de savoir si une indexation des loyers est possible.

En effet, l’appelante sollicite le paiement d’une somme de 4.414,20 euros au titre d’une indexation du montant du loyer initial.

Elle expose, tout comme en première instance, qu’elle serait en droit de procéder à une indexation à date anniversaire conformément aux clauses et conditions du contrat de bail.

S’agissant du statut applicable au bail, la Cour reprend intégralement à son compte la motivation du premier juge qui aboutit à la reconnaissance d’un statut de bail d’habitation, au sens de la loi du 6 juillet 1989, aux pièces en litige.

En effet, l’original du bail produit par les locataires fait bien état, après description du bien à la location, d’un bien à usage d’habitation. Les locataires règlent une taxe d’habitation pour une maison, depuis leur entrée dans les lieux, dans laquelle ils sont domiciliés fiscalement. Ils sont assurés à ce titre. L’ancien propriétaire a rempli les documents à destination de la caisse d’allocations familiales afin que la locataire puisse bénéficier de l’aide au logement. La propriétaire actuelle a également rempli une attestation de loyer pour la caisse d’allocations familiales en 2014, au terme de laquelle elle attestait louer un logement de 30 m² à madame [S] et monsieur [I].

Pour ce qui concerne le document en forme de photocopie produit par l’appelante renfermant une description du bien loué uniquement en forme d’écurie, il a été relevé à bon droit par le tribunal qu’il ne peut emporter de conviction quant à son authenticité du fait :

de la différence de forme entre la première page, renfermant la description de la nature du bien loué, et les pages suivantes ;

de l’absence de paraphe de madame [S] sur cette première page ;

du doute sérieux s’attachant à l’authenticité de la signature de monsieur [I] du fait de la différence de graphie d’un document à l’autre des lettres apposées 'H’ et 'B’ pour [B] [I].

La Cour considère à son tour que seul le contrat en original produit par les intimés est authentique et fait la loi des parties.

La foi s’attachant à cet écrit qui dit que le bien est loué exclusivement comme lieu d’habitation, cela sans ambiguïté, il est sans intérêt juridique de savoir quelle était l’intention cachée de madame [F] lorsqu’elle a signé ce bail. Dans ces conditions son audition par la juridiction n’est pas susceptible d’influencer la décision. Une telle demande doit être rejetée.

Partant, s’agissant donc d’un bail à usage d’habitation, il doit répondre aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989.

Or, par application des dispositions de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur qui n’a pas manifesté la volonté d’appliquer la clause de révision du loyer dans le délai d’un an suivant sa prise d’effet, est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

En l’espèce, le bailleur a sollicité en novembre 2020 une indexation pour les années 2017 2018 et 2019 ce qui est impossible.

La date anniversaire du bail est le 15 septembre.

Le bailleur ne pouvait, en formant une demande d’indexation en novembre 2020, la solliciter que pour les loyers postérieurs à septembre 2020 et ce, uniquement à compter du lendemain de la date de réception par le locataire de sa demande.

Ainsi seuls les loyers à compter de décembre 2020 peuvent faire l’objet de l’indexation légale.

Par ailleurs, l’actualisation doit être faite sur la base du loyer initial, et non pas sur la base du loyer atteint actuellement s’il avait été actualisé tous les ans.

Les locataires règlent depuis des années la somme de 1.032,98 euros à titre de loyers, le bailleur ayant indiqué en 2016 renoncer à procéder à l’indexation.

Le bailleur devait donc refaire ses calculs en prenant cette somme comme point de départ et non pas celle de 1.103.41 euros.

Ne l’ayant pas fait, la Cour confirme la décision querellée en ce qu’elle a rejeté la demande en paiement au titre de l’indexation présentée par la société DOMAINE DE MATANEYSE.

Reste le sort à donner aux sommes consignées au compte CARPA à la suite de la décision du premier juge qui visait la possibilité d’une diminution par compensation du montant du loyer par suite de désordres, imputables au bailleur, causés par un défaut d’approvisionnement en eau chaude.

C’est ainsi que le premier juge a autorisé les locataires à consigner la somme de 300 euros par mois en attendant d’avoir à statuer plus avant en l’état de l’expertise ordonnée par la même décision.

Il est avéré que l’expert saisi a déposé son rapport le 28 janvier 2021.

Pour autant, alors que la Cour est légalement saisie de l’entier litige, les intimés qui persistent à soutenir que le bien loué souffrait de nombreux désordres relevant de la responsabilité du bailleur, n’entendent pas saisir la Cour d’une demande de dommages et intérêts compensatoires pour trouble de jouissance, au seul motif qu’une juridiction indéterminée du premier degré devrait être bientôt saisie de cette partie du litige.

Dans ces conditions tenant le désintérêt manifesté par les anciens locataires pour cette partie du contentieux, il y a lieu de réformer cette partie du jugement et d’ordonner le reversement des sommes effectivement consignées entre les mains de leur destinataire final, à savoir la bailleresse.

Les deux partie succombent largement dans leurs prétentions respectives, il n’y a donc pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de quiconque et chaque partie doit conserver ses frais irrépétibles et dépens d’appel. La Cour constate que du fait de l’expertise les frais et dépens de première instance ont été réservés.

PAR CES MOTIFS

Dit n’y avoir lieu à audition de [R] [F].

Constate qu’est devenu sans objet tout débat sur la résiliation du bail liant les parties en date du 15 septembre 2008 portant sur un appartement de deux pièces de 30 m² sis à [Localité 4], du fait du départ volontaire des consorts [I]/[S] en cours de procédure devant la Cour.

Confirme le jugement déféré en ce qu’il dit et juge que le dit bail était un bail d’habitation et par voie de conséquence rejette la demande en paiement liée à l’indexation des loyers.

Le réforme en ce qu’il ordonne la consignation de partie des loyers dus par les consorts [I]/[S] à la bailleresse.

Dit et juge que les sommes effectivement consignées en compte CARPA doivent être reversées sans délai à la société civile immobilière DOMAINE DE MATANEYSE,

y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de quiconque à hauteur d’appel,

Dit que chaque partie conserve ses dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT