Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 6, 20 novembre 2025, n° 25/01017

TGI 4 février 2025

CA Versailles
Infirmation partielle 20 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Recevabilité de l'appel
La cour a confirmé la recevabilité de l'appel, mais a rejeté les autres demandes des appelants.
Accepté
Désistement de la procédure de saisie
La cour a constaté le désistement et l'extinction de la procédure de saisie immobilière.
Rejeté
Clause d'exigibilité abusive
La cour a jugé que la clause était abusive, mais a confirmé que le Crédit Foncier disposait d'une créance exigible.
Rejeté
Absence de créance exigible
La cour a confirmé que le Crédit Foncier avait une créance exigible, rendant la mainlevée inappropriée.
Rejeté
Nullité de la procédure de saisie
La cour a rejeté cette demande, confirmant la validité de la procédure de saisie.
Rejeté
Procédure abusive
La cour a jugé cette demande irrecevable car elle n'avait pas été formulée à l'audience d'orientation.
Accepté
Dépens de l'appel
La cour a condamné M. [T] et Mme [O] aux dépens, en raison de leur échec dans l'appel.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, M. [T] et Mme [O] ont interjeté appel d'un jugement du tribunal de Pontoise qui avait autorisé le Crédit Foncier de France à poursuivre une saisie immobilière. Les questions juridiques portaient sur la validité de la clause de déchéance du terme du prêt et la créance du Crédit Foncier. Le juge de première instance avait constaté la recevabilité de la créance et la validité de la saisie. La cour d'appel a infirmé partiellement ce jugement, déclarant la clause abusive et non écrite, mais a confirmé que le Crédit Foncier disposait d'une créance exigible de 8 981,20 euros. En conséquence, la cour a autorisé la poursuite de la saisie immobilière, tout en rectifiant certaines erreurs matérielles du jugement initial.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 6, 20 nov. 2025, n° 25/01017
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	25/01017
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, JEX, 4 février 2025, N° 23/00172
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	29 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Paul BUISSONMahoutin Cédric LIGANBruno ADANIMathias CASTERAChristine TERRIAT
Cabinet(s) :	SELARL PAUL BUISSONSELARL ADANI
Parties :	S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 78B

Chambre civile 1-6

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 20 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/01017 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XAQ3

AFFAIRE :

[G] [T]

[C] [O]

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Février 2025 par le Juge de l’exécution de [Localité 27]

N° RG : 23/00172

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 20.11.2025

à :

M^e Mathias CASTERA, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Paul BUISSON de la SELARL SELARL PAUL BUISSON, avocat au barreau de VAL D’OISE,

M^e Bruno ADANI de la SELARL SELARL ADANI, avocat au barreau de VAL D’OISE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [G] [T]

né le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 22] (Haiti)

[Adresse 8]

[Adresse 21]

[Localité 17]

Madame [C] [O]

née le [Date naissance 2] 1983 à [Localité 20] (Haiti)

[Adresse 8]

[Adresse 21]

[Localité 17]

Représentant : M^e Christine TERRIAT, Plaidant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 98 – Représentant : M^e Mathias CASTERA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES – N° du dossier C250020

APPELANTS

****************

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE

N° Siret : 542 029 848 (RCS [Localité 26])

[Adresse 3]

[Localité 12]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Paul BUISSON de la SELARL SELARL PAUL BUISSON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 6 – N° du dossier DAN, substitué par M^e Cédric LIGAN, avocat au barreau du VAL D’OISE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE MOZART SISE [Adresse 4]

Représenté par son administrateur provisoire, Maître [I] [U], SELARL V&V, [Adresse 14], nommé en cette qualité par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de PONTOISE en date du 18 juillet 2014 dont la mission a été prorogée par ordonnances en date du 24 juillet 2015, 27 juillet 2016, 18 juillet 2017, 5 juillet 2018, 11 juillet 2019, 15 juillet 2020, 9 juillet 2021, 8 juillet 2022, 11 juillet 2023 et 10 juillet 2024

c/o Maître [U], [Adresse 13]

[Localité 18]

Représentant : M^e Bruno ADANI de la SELARL SELARL ADANI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 183 – N° du dossier 208054

INTIMÉES

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 08 Octobre 2025, Madame Florence MICHON, Conseillère, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Fabienne PAGES, Présidente,

Madame Caroline DERYCKERE, Conseillère,

Madame Florence MICHON, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie RIBEIRO

EXPOSÉ DU LITIGE

Poursuivant le recouvrement d’une créance de 7 367,69 euros résultant d’une condamnation prononcée par le tribunal judiciaire de Pontoise, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [24] sise [Adresse 6] a initié une saisie immobilière du bien de M. [T] et Mme [O], ses débiteurs, par commandement du 27 avril 2023, publié au service de la publicité foncière de Saint Leu la Forêt 2 le 1er juin 2023, Volume 2023 S n°147.

Le commandement a été dénoncé le 3 août 2023 au Crédit Foncier de France, en sa qualité de créancier inscrit.

Par courriers du 4 septembre 2023, en raison de la saisie intervenue, le Crédit Foncier de France a rendu exigible immédiatement le remboursement d’un prêt consenti par acte notarié du 8 mars 2013 à M. [T] et à Mme [O] agissant solidairement entre eux, d’une somme de 145 500 euros, sur une durée de 30 ans, remboursable par échéances mensuelles du 10 avril 2013 au 10 mars 2043, au taux de 3,95% l’an hors assurance, destiné à financer l’acquisition d’un appartement situé dans un ensemble dénommé '[Adresse 29]' sis [Adresse 7].

Le 2 octobre 2023, le Crédit Foncier de France a déclaré sa créance au greffe du juge de l’exécution.

Cette déclaration a été dénoncée le 2 octobre 2023 au conseil du syndicat des copropriétaires, par voie électronique, et aux débiteurs saisis par actes d’huissier remis l’un et l’autre à l’étude.

Statuant sur la demande d’orientation de la procédure de saisie immobilière, sur assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires, et après avoir ordonné la réouverture des débats notamment pour que le Crédit Foncier de France signifie ses écritures aux débiteurs saisis, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Pontoise, par jugement du 4 février 2025, réputé contradictoire en l’absence de Mme [O], a :

— constaté le désistement et l’extinction de la procédure de saisie immobilière engagée par le syndicat de copropriétaires de la résidence [19] à [Localité 15], représenté par son administrateur, à l’encontre de M. [K] [D] (sic) ;

— laissé les frais de saisie engagés par le créancier poursuivant à la charge du débiteur saisi conformément à l’accord des parties ;

— déclaré le Crédit Foncier de France, créancier inscrit, recevable et bien fondé en sa demande de subrogation dans les droits du syndicat de copropriétaires [Adresse 29] à [Localité 23], représenté par son administrateur provisoire, aux fins de poursuivre la procédure de saisie immobilière suite au commandement immobilier délivré le 27 avril 2023 publié le 1er juin 2023 volume 2023 S n°147 au service de la publicité foncière de [Localité 30] 2, portant sur les biens et droits immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier dénommé Résidence [24] situé [Adresse 5] [Localité 23] cadastré section AB numéros [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], représentant les lots 8 (un appartement) et 60 (un cellier) de la copropriété, appartenant à M. [T] [G] et Mme [O] [C] ;

— autorisé en conséquence le Crédit Foncier de France à poursuivre la saisie immobilière au lieu et place du syndicat de copropriétaires [Adresse 29] à [Localité 16], représenté par son administrateur provisoire, selon les derniers errements de la procédure ;

— dit que le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 29] [Localité 16], représenté par son administrateur provisoire, sera tenu de remettre les pièces de la procédure à l’avocat du Crédit Foncier de France, sur son récépissé, dans le délai de quinze jours à compter du présent jugement ;

— mentionné que le montant de la créance du Crédit Foncier de France est de 112 383,85 euros en principal, intérêts et accessoires suivant décompte arrêté au 21 juin 2024 ;

— ordonné la vente aux enchères publiques des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière du 27 avril 2023 publié le 1er juin 2023 volume 2023 S n° 147 au service de la publicité foncière de [Localité 30] 2 ;

— dit que la vente aura lieu à l’audience du mardi 3 juin 2025 à 14H00, en salle 11 du tribunal judiciaire de Pontoise (95), sur la mise à prix fixée au cahier des conditions de vente ;

— [Déterminé les modalités préalables à l’adjudication et procédé aux désignations nécessaires],

— dit que les dépens et frais de poursuite seront taxés préalablement à l’audience d’adjudication et payés par l’adjudicataire en sus du prix ;

— dit que les dépens excédant les frais taxés seront employés en frais privilégiés de vente ;

— dit que le présent jugement sera mentionné en marge de la publication du commandement en date du 27 avril 2023 publié le 1er juin 2023 volume 2023 S n° 147 au service de la publicité foncière de [Localité 30] 2.

Le 13 février 2025, M. [T] et Mme [O] ont interjeté appel de cette décision.

Aux termes de leurs conclusions transmises au greffe le 9 avril 2025, ils ont demandé à la cour de :

— juger que l’appel par eux interjeté est recevable,

— annuler le jugement dont appel en [toutes ses dispositions],

En conséquence, statuant à nouveau à ce titre,

— juger que l’appel par eux interjeté est recevable,

— constater le désistement et l’extinction de la procédure de saisie immobilière engagée par le syndicat de copropriétaires de la résidence Mozart à [Localité 23], représenté par son administrateur, à leur encontre,

— constater que l’exigibilité immédiate du prêt en raison de la saisie des biens hypothéqués n’est pas mentionnée dans la clause de déchéance du terme (art. 11) figurant dans la copie exécutoire de l’acte notarié du 8 mars 2013 contenant prêt immobilier à eux consenti par le Crédit Foncier de France,

— constater que le juge de l’exécution a violé son obligation d’examiner d’office le caractère éventuellement abusif de la clause d’exigibilité anticipée-déchéance du terme,

— juger que le Crédit Foncier de France n’est pas détenteur d’une créance certaine, liquide et exigible permettant de diligenter une procédure de saisie-immobilière,

— déclarer le Crédit Foncier de France irrecevable et non fondé en sa demande de subrogation dans les droits du syndicat des copropriétaires [Adresse 29] à [Localité 23], représenté par son administrateur provisoire, aux fins de poursuivre la procédure de saisie immobilière suite au commandement immobilier délivré le 27 avril 2023 publié le 1er juin 2023 volume 2023 S n°147 au service de la publicité foncière de [Localité 30] 2, portant sur les biens et droits immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 29] situé [Adresse 5] [Localité 23] cadastré section AB numéros [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], représentant les lots 8 (un appartement) et 60 (un cellier) de la copropriété, appartenant à M. [T] [G] et Mme [O] [C] ;

— débouter le Crédit Foncier de France de son action tendant à la vente aux enchères publiques des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie du 27 avril 2023 publié le 1er juin 2023 volume 2023 S n°147 au service de publicité foncière de [Localité 31] 2, appartenant à M. [T] [G] et Mme [O] [C] ;

— prononcer en conséquence la nullité de la procédure de saisie immobilière ;

— ordonner la mainlevée de la procédure de saisie immobilière ;

— ordonner la radiation du commandement afin de saisie immobilière du 27 avril 2023 et tous les actes subséquents aux frais du Crédit Foncier de France,

Subsidiairement, et à défaut d’annulation,

— infirmer le jugement dont appel en [toutes ses dispositions],

En conséquence, statuant à nouveau,

— juger que l’appel par eux interjeté est recevable,

— constater que le juge de l’exécution a violé son obligation d’examiner d’office le caractère éventuellement abusif de la clause d’exigibilité anticipée-déchéance du terme,

— juger que le Crédit Foncier de France n’est pas détenteur d’une créance certaine, liquide et exigible permettant de diligenter une procédure de saisie-immobilière,

— prononcer en conséquence la nullité de la procédure de saisie immobilière ;

— ordonner la mainlevée de la procédure de saisie immobilière ;

— ordonner la radiation du commandement afin de saisie immobilière du 27 avril 2023 et tous les actes subséquents aux frais du Crédit Foncier de France,

En tout état de cause, y ajoutant,

— condamner le Crédit Foncier de France à leur verser la somme de 6 000 euros au titre de l’article L.121-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner le Crédit Foncier de France à leur payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le Crédit Foncier de France aux entiers dépens,

— rejeter les demandes de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 28] Mozart à la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Le Crédit Foncier de France a quant à lui demandé à la cour, aux termes de ses conclusions transmises au greffe le 3 avril 2025, de :

À titre principal,

— déclarer irrecevable l’appel formé par M. [T] et Mme [O] au visa de l’article R.311-5 du code des procédures civiles d’exécution,

À titre subsidiaire,

— débouter M. [T] et Mme [O] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— constater que le juge de première instance a vérifié, conformément aux dispositions de l’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution que l’ensemble des conditions visées aux articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 étaient réunies,

— constater qu’il n’y a pas eu violation des dispositions de l’article 6-1 de la Convention Européenne des droits de l’homme et des libertés fondamentales, lesquelles ont bel et bien été respectées,

— constater qu’il dispose d’une créance certaine, liquide et exigible à l’encontre de M. [T] et Mme [O],

— le constater bien fondé à solliciter la subrogation dans les poursuites du syndicat des copropriétaires de la Résidence [24] sise [Adresse 4],

— débouter M. [T] et Mme [O] de leur demande visant à voir déclarer disproportionnée la procédure de saisie immobilière,

— débouter M. [T] et Mme [O] de leur demande de condamnation du Crédit Foncier de France au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Et en conséquence,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel (…),

Et statuant de nouveau,

— fixer sa créance à la somme de 116 991,74 euros arrêtée au 2 avril 2025,

— ordonner le renvoi de l’affaire devant le juge de l’exécution aux fins de fixation de la date de l’audience à laquelle il sera procédé à la vente forcée des biens et droits immobiliers ci-dessus décrits, sur la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de vente.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [24] sise [Adresse 6], a pour sa part, aux termes de ses conclusions transmises au greffe le 9 avril 2025, demandé à la cour de :

— lui donner acte de ce qu’il s’en rapporte sur l’appel interjeté,

En tout état de cause,

— condamner in solidum M. [T] et Mme [O] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M. [T] et Mme [O] aux entiers dépens lesquels comprendront notamment le timbre fiscal de 225 euros.

Par arrêt rendu le 15 mai 2025, partiellement avant dire droit, la présente cour a :

— rejeté la demande du Crédit Foncier de France tendant à l’irrecevabilité de l’appel,

— rejeté les contestations de M. [T] et de Mme [O], excepté celle portant sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme,

— dit n’y avoir lieu à annuler le jugement rendu le 4 février 2025 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Pontoise,

— ordonné la réouverture des débats à l’audience du 8 octobre 2025 à 14 heures,

— invité les parties à conclure, en vue de cette audience, pour s’expliquer sur

— le caractère éventuellement abusif de la clause de déchéance du terme dont il a été fait application, et en particulier sur l’existence, le cas échéant, d’un déséquilibre significatif qui en résulterait au détriment des emprunteurs,

— les conséquences qui doivent être tirées par la cour, en cas de reconnaissance du caractère abusif de la clause, compte tenu de la sanction encourue, notamment sur l’exigibilité de la créance, la subrogation demandée par la banque et la poursuite de la procédure de saisie immobilière,

— sursis à statuer sur le surplus des demandes et sur les dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions sur réouverture des débats remises au greffe le 6 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, M. [T] et Mme [O], appelants, demandent à la cour de :

— juger que l’appel par eux interjeté est recevable,

— annuler le jugement dont appel en [toutes ses dispositions],

En conséquence, statuant à nouveau à ce titre,

— juger que l’appel par eux interjeté est recevable,

— constater que le juge de l’exécution a violé son obligation d’examiner d’office le caractère éventuellement abusif de la clause d’exigibilité anticipée-déchéance du terme,

— juger que le Crédit Foncier de France n’est pas détenteur d’une créance certaine, liquide et exigible permettant de diligenter une procédure de saisie-immobilière,

— prononcer en conséquence la nullité de la procédure de saisie immobilière ;

— ordonner la mainlevée de la procédure de saisie immobilière ;

— ordonner la radiation du commandement afin de saisie immobilière du 27 avril 2023 et tous les actes subséquents aux frais du Crédit Foncier de France,

Subsidiairement, et à défaut d’annulation,

— infirmer le jugement dont appel en [toutes ses dispositions],

En conséquence, statuant à nouveau,

— juger que l’appel par eux interjeté est recevable,

— constater que le juge de l’exécution a violé son obligation d’examiner d’office le caractère éventuellement abusif de la clause d’exigibilité anticipée-déchéance du terme,

— dire abusive la clause de déchéance du terme du contrat de prêt consenti le 8 mars 2013,

— fixer la créance du Crédit Foncier de France à la somme de 1 925,04 euros correspondant aux échéances impayées au 15 juillet 2023,

— dire le Crédit Foncier de France non fondé à solliciter la subrogation dans les poursuites du syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 25],

— annuler la dette d’échéances de 8 981,20 euros fixée au 2 octobre 2025,

— juger que le Crédit Foncier de France n’est pas détenteur d’une créance certaine, liquide et exigible permettant de diligenter une procédure de saisie-immobilière,

— déclarer le Crédit Foncier de France irrecevable et non fondé en sa demande de subrogation dans les droits du syndicat des copropriétaires [Adresse 29] à [Localité 23], représenté par son administrateur provisoire, aux fins de poursuivre la procédure de saisie immobilière suite au commandement immobilier délivré le 27 avril 2023 publié le 1er juin 2023 volume 2023 S n°147 au service de la publicité foncière de [Localité 30] 2, portant sur les biens et droits immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier dénommé Résidence [24] situé [Adresse 5] [Localité 23] cadastré section AB numéros [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], représentant les lots 8 (un appartement) et 60 (un cellier) de la copropriété, appartenant à M. [T] [G] et Mme [O] [C],

— prononcer en conséquence la nullité de la procédure de saisie immobilière ;

— ordonner la mainlevée de la procédure de saisie immobilière ;

— ordonner la radiation du commandement afin de saisie immobilière du 27 avril 2023 et tous les actes subséquents aux frais du Crédit Foncier de France,

En tout état de cause, y ajoutant,

— condamner le Crédit Foncier de France à leur verser la somme de 6 000 euros au titre de l’article L.121-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner le Crédit Foncier de France à leur payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le Crédit Foncier de France aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions sur réouverture des débats remises au greffe le 7 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, le Crédit Foncier de France, intimé, demande à la cour de :

— débouter M. [T] et Mme [O] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— dire qu’il n’y a pas eu violation des dispositions de l’article 6-1 de la Convention européenne des droits de l’homme et des libertés fondamentales, lesquelles ont bel et bien été respectées,

— dire non abusive la clause de déchéance du terme du contrat de prêt consenti le 8 mars 2013 au regard du trouble à la possession et l’atteinte au droit de propriété du bien donné en garantie au Crédit Foncier de France du fait de la procédure de saisie immobilière engagée par le syndicat des copropriétaires,

— dire qu’il dispose d’une créance certaine, liquide et exigible à l’encontre de M. [T] et Mme [O],

A titre tout à fait subsidiaire, pour le cas où la clause de déchéance du terme serait déclarée abusive et non écrite,

— fixer sa créance au montant des échéances échues et impayées à ce jour de 8 981,20 euros,

— le dire bien fondé à solliciter la subrogation dans les poursuites du syndicat des copropriétaires de la Résidence [24] sise [Adresse 4],

— débouter M. [T] et Mme [O] de leur demande visant à voir déclarer disproportionnée la procédure de saisie immobilière,

— débouter M. [T] et Mme [O] de leur demande de condamnation du Crédit Foncier de France au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Et en conséquence,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel (…),

Et statuant de nouveau,

— fixer sa créance à la somme de 116 991,74 euros arrêtée au 2 avril 2025,

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [24] sise [Adresse 6] n’a pour sa part pas conclu à nouveau.

A l’issue de l’audience du 8 octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions, pour autant qu’elles sont soutenues par des moyens développés dans la discussion et qu’elle ne répond aux moyens que pour autant qu’ils donnent lieu à une prétention correspondante figurant au dispositif des conclusions.

Par ailleurs, il est rappelé que l’arrêt partiellement avant dire droit du 15 mai 2025 a déjà statué sur plusieurs des prétentions et contestations présentées par les parties, et a notamment statué sur la recevabilité de l’appel de M. [T] et de Mme [O], sur la demande d’annulation du jugement déféré, et sur la recevabilité des contestations des débiteurs, qui ont été rejetées excepté celle portant sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme. En sorte qu’il ne sera pas à nouveau statué sur ces points, quand bien même les parties ont repris ces prétentions dans le dispositif de leurs conclusions.

Sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme

Comme déjà exposé dans l’arrêt du 15 mai 2025, la clause qui fonde l’exigibilité anticipée du prêt, selon le Crédit Foncier de France, est la suivante :

' Article 11 ' Cas d’exigibilité anticipée – déchéance du terme

A la discrétion du prêteur, le prêt pourra être résilié et les sommes empruntées, en principal, intérêts et accessoires deviendront immédiatement et intégralement exigibles de plein droit par notification faite à l’emprunteur par lettre recommandée avec accusé de réception dans l’un des cas suivants : (')

— inexactitude de l’une des déclarations faites, soit en vue d’obtenir le prêt, soit à la présente offre, ou dissimulation d’un fait de nature à aggraver la situation financière de l’emprunteur, ou de l’une des cautions ou garant, soit à troubler la possession, soit à porter atteinte au droit de propriété.',

le Crédit Foncier de France considérant que la procédure de saisie immobilière engagée par le syndicat des copropriétaires est de nature à troubler la possession et porter atteinte au droit de propriété.

Les appelants soutiennent que cette clause est une clause abusive, en ce que :

— elle autorise le Crédit Foncier de France à prononcer la déchéance du terme selon sa seule appréciation, sans contrôle de proportionnalité ; il n’existe donc aucun préavis d’une durée raisonnable permettant à l’emprunteur de régulariser une ou plusieurs mensualités impayées sans encourir la résiliation,

— la mise en oeuvre de la déchéance du terme n’est pas précédée d’une mise en demeure ou d’une sommation préalable de l’emprunteur, ni d’un préavis d’une durée raisonnable,

— les faits visés ( dissimulation d’un fait de nature à aggraver la situation financière, à troubler la possession, à porter atteinte au droit de propriété), sont sans lien direct avec un manquement contractuel imputable aux emprunteurs ; ils n’ont en l’espèce nullement dissimulé la procédure de saisie immobilière dans la mesure où l’information des créanciers inscrits incombe au créancier poursuivant, et non à la partie saisie, conformément aux dispositions des articles R.322-6 et R.322-7 du code des procédures civiles d’exécution.

Le Crédit Foncier de France fait valoir, en réponse, que la procédure de saisie immobilière engagée par le syndicat des copropriétaire est de nature à troubler la possession et porter atteinte au droit de propriété, et que les appelants auraient dû l’informer, dès la délivrance du commandement de payer valant saisie, le 27 avril 2023, de l’indisponibilité de leur bien, résultant de la saisie. Or, ce n’est qu’à la dénonciation par le créancier poursuivant du commandement immobilier, le 3 août 2023, qu’elle en a eu connaissance. C’est donc à bon droit selon elle, qu’elle a mis en oeuvre l’exigibilité anticipée du contrat de prêt.

En application de l’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution, saisi de la contestation d’une mesure d’exécution, n’est tenu de statuer que sur la validité et les difficultés d’exécution des titres exécutoires qui sont directement en relation avec la mesure d’exécution contestée.

En l’espèce, seule est en lien avec la mesure d’exécution forcée dont est saisi le juge de l’exécution la question de la validité de la déchéance du terme prononcée par la banque au motif d’une dissimulation d’un fait soit de nature à troubler la possession, soit à porter atteinte au droit de propriété, dans la mesure où elle a un impact sur le contrôle de l’exigibilité de la créance fondant les poursuites sur subrogation.

C’est cette seule stipulation qui doit être examinée au regard de la législation sur les clauses abusives, en conséquence de la limitation des pouvoirs du juge de l’exécution et de la cour statuant en appel de ses décisions.

L’argumentation des appelants quant à l’absence de préavis d’une durée raisonnable permettant à l’emprunteur de régulariser les mensualités impayées du prêt pour faire obstacle à la déchéance du terme est inopérante, puisque ce cas de déchéance du terme est étranger à la procédure de saisie immobilière dont est saisie la cour.

Par ailleurs, la façon dont a été concrètement mis en oeuvre le prononcé de la déchéance du terme est sans incidence sur la validité de la clause elle-même : le caractère le cas échéant abusif d’une clause regarde la formation du contrat, et non son exécution. Et la sanction du caractère abusif d’une clause étant qu’elle est réputée non écrite, cette clause ne peut plus être appliquée, de sorte qu’il est sans intérêt de savoir si elle l’a été à bon escient ou non.

Ainsi, l’argumentation du Crédit Foncier de France, qui ne porte que sur le bien fondé de la mise en oeuvre de la clause d’exigibilité anticipée, sans s’expliquer sur la validité de la clause elle-même, est inopérante.

Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont considérées comme abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer au détriment du non-professionnel ou du consommateur un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Les clauses abusives sont réputées non écrites et le contrat reste applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans ces clauses.

La stipulation litigieuse sanctionne la dissimulation d’un 'fait de nature à troubler la possession de l’emprunteur, ou à porter atteinte au droit de propriété', qui permet au prêteur d’exiger immédiatement le remboursement de la totalité des sommes dues au titre du prêt. Contrairement à ce que soutiennent les appelants, une telle clause n’est pas sans lien avec les obligations contractuelles des emprunteurs, puisque les contrats doivent être exécutés de bonne foi. Toutefois, la clause telle qu’elle est rédigée laisse croire que l’établissement de crédit dispose d’un pouvoir discrétionnaire pour apprécier l’existence d’une dissimulation commise par l’emprunteur, son importance et son étendue.

Le 'fait’ est envisagé en termes généraux, sans qu’il soit précisé en quoi il peut consister, et sans qu’il soit opéré aucune distinction selon l’importance du fait dissimulé, ni selon la gravité du trouble ou de l’atteinte, ni selon qu’un trouble et/ou une atteinte ont été effectivement portés, ou s’ils sont restés au stade de l’éventualité. Aucun critère de proportionnalité entre le fait et le trouble ou l’atteinte n’est ainsi prévu. Dès lors, à la lecture de la clause litigieuse, un événement mineur qui n’a en définitive eu aucune conséquence est susceptible d’emporter l’exigibilité immédiate du prêt, à la discrétion totale de l’établissement prêteur.

Par ailleurs, la clause ne prévoit aucun préavis avant la mise en exigibilité immédiate du prêt, ni ne laisse à l’emprunteur aucun délai pour, le cas échéant, pouvoir présenter ses observations, et il lui est laissé croire qu’il ne peut recourir au juge pour contester le bien-fondé de cette déchéance, puisque celle-ci est effective par le seul effet d’une notification émanant de l’établissement prêteur.

Il ne ressort pas des stipulations contractuelles, et il n’est pas non plus prétendu par le Crédit Foncier de France qui n’a fait valoir aucun argument en faveur de la validité de la clause litigieuse, que les emprunteurs se voient octroyer une contrepartie à ce pouvoir discrétionnaire accordé au prêteur.

Il en résulte un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment de l’emprunteur, qui se trouve exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement de son prêt.

Dans ces conditions, la clause figurant à l’article 11 des conditions générales du prêt est une clause abusive qui doit être réputée non écrite en sa stipulation suivante : ' dissimulation d’un fait de nature soit à troubler la possession, soit à porter atteinte au droit de propriété'.

Sur la créance du Crédit Foncier de France et le sort de la saisie

S’appuyant sur l’avis rendu par la Cour de cassation le 11 juillet 2024 ( 2ème Civile, n°24.70.001), M. [T] et Mme [O] exposent que le capital restant dû au 2 octobre 2023, pour un montant total de 123 519,57 euros n’est pas exigible, et que seules sont dues les échéances échues et impayées du prêt. Ils font valoir que si le décompte du Crédit Foncier de France au 21 juin 2024 fait apparaître un solde débiteur de 1 925,04 euros, correspondant à deux échéances impayées au 15 juillet 2023, ils ont depuis cette date, et jusqu’au 30 janvier 2025, date de leur dernier virement, réglé une somme de 14 282,21 euros, qui dépasse largement le montant de ces deux mensualités impayées, et engendre même un trop perçu de 12 745,53 euros, qui devrait leur être restitué et qui en tous cas doit conduire à annuler la 'dette d’échéances’ de 8 981,20 euros dont se prévaut la banque. Ils considèrent que le Crédit Foncier de France, devenu créancier poursuivant par subrogation, ne peut plus fonder la saisie immobilière sur la clause de déchéance du terme, et qu’il n’est donc plus fondé à la demander.

Le Crédit Foncier de France demande à la cour, pour le cas où la clause d’exigibilité anticipée prévue au contrat de prêt serait déclarée abusive et non écrite, de fixer le montant de sa créance aux échéances impayées à ce jour, par analogie avec ce qui a été jugé par la Cour de cassation dans son arrêt du 11 juillet 2024 (sic)( 2ème Civile, n°24.70.001), soit 8 981,20 euros, ou 11 échéances impayées de 768,34 euros. En effet, si l’exigibilité du capital n’est pas due en raison de l’absence de déchéance du terme, le prêt se poursuit à ses conditions initiales, et les échéances sont devenues exigibles mensuellement.

Les échéances courantes ne sont plus honorées depuis le mois de juin 2024, et si des règlements ponctuels ont été effectués par les emprunteurs, plus aucun n’est intervenu depuis le 30 janvier 2025, et leurs versements n’ont pas couvert le montant des échéances, étant précisé que le prêt présente un solde débiteur depuis le mois de juillet 2022, plus ou moins important mais jamais régularisé en totalité. Considérant qu’en réalité, les débiteurs ne sont pas en mesure d’une part, de régulariser leurs échéances échues impayées, et d’autre part, de faire face au règlement de leurs échéances courantes, et compte tenu du montant des échéances échues impayées et de l’absence de tout règlement désormais, il sollicite la confirmation de sa subrogation et la poursuite de la procédure de saisie immobilière.

Il appartient à la cour, étant rappelé que la créance dont le recouvrement est poursuivi procède d’un titre exécutoire notarié, de calculer le montant de la créance exigible de la banque, susceptible d’être recouvré par une mesure d’exécution forcée.

La déchéance du terme n’ayant pas été valablement prononcée, puisqu’en exécution d’une clause qui est réputée non écrite, la banque ne peut obtenir par la voie de la saisie immobilière le paiement des sommes dues au titre de l’exigibilité anticipée du prêt.

Le Crédit Foncier de France verse aux débats un relevé des écritures du prêt consenti à M. [T] et Mme [O], sans déchéance du terme, du 1er janvier 2021, date à laquelle il n’y avait aucun arriéré de paiement, jusqu’au 2 octobre 2025, reprenant, mois par mois, le montant des sommes appelées et le montant réglé par les débiteurs, dont il ressort un solde restant dû, au 2 octobre 2025, de 8 981,20 euros.

M. [T] et Mme [O] ni ne critiquent utilement ce décompte, ni ne font la preuve qu’ils auraient, en réalité, réglé d’autres sommes que celles qui sont inscrites au crédit de leur compte.

Le montant de leur dette à l’égard du Crédit Foncier de France s’établit donc à cette somme de 8 981,20 euros.

Le jugement déféré est infirmé en conséquence, en ce qu’il a mentionné que le montant de la créance s’établissait à 112 383,85 euros.

Dès lors que le Crédit Foncier de France dispose d’une créance liquide et exigible, il n’y a lieu ni de prononcer la nullité de la procédure de saisie immobilière, ni d’en donner mainlevée.

M. [T] et Mme [O] ne formulent, concernant le sort de la procédure de saisie immobilière à la suite de la reconnaissance du caractère abusif de la clause dont il a été fait application, aucune autre demande que celles tendant à l’annulation et à la mainlevée de la saisie et à la radiation du commandement du 27 avril 2023.

La créance du Crédit Foncier de France au titre des échéances impayées du prêt, qui sont devenues exigibles, conduit à confirmer le jugement déféré en ce qu’il a autorisé le Crédit Foncier de France à poursuivre la saisie immobilière, et à ordonner la vente forcée du bien saisi.

Sur les autres demandes

Il sera, d’office mais conformément à la suggestion des appelants, procédé à la rectification de l’erreur manifestement matérielle qui affecte le jugement dont appel en ce qu’il a constaté le désistement et l’extinction de la procédure de saisie immobilière engagée par le syndicat de copropriétaires de la résidence [19] à [Localité 15], représenté par son administrateur, à l’encontre de M. [K] [D].

La demande de dommages et intérêts de M. [T] et de Mme [O] sur le fondement de l’article L.121-2 du code de procédure civile, qui n’a pas été formulée à l’audience d’orientation, est irrecevable en application de l’article R.311-5 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de la procédure d’appel. Il ne sera donc pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque.

Les dépens de l’appel, en revanche, sont à la charge de M. [T] et de Mme [O] qui succombent, in solidum.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire rendue en dernier ressort, et vu l’arrêt partiellement avant dire droit rendu le 15 mai 2025,

CONFIRME le jugement rendu par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Pontoise le 4 février 2025, sauf en ce qu’il a mentionné que le montant de la créance du Crédit Foncier de France est de 112 383,85 euros en principal, intérêts et accessoires suivant décompte arrêté au 21 juin 2024 ;

Rectifiant l’erreur matérielle affectant la désignation du syndicat des copropriétaires créancier poursuivant à l’origine de la procédure, et statuant à nouveau du chef infirmé, et y ajoutant ;

Constate le désistement et l’extinction de la procédure de saisie immobilière engagée par le syndicat de copropriétaires de la résidence [24] sise [Adresse 4], représenté par son administrateur provisoire, Maître [I] [U], SELARL V&V, à l’encontre de M. [T] et de Mme [O] ;

Répute non écrite comme étant abusive la clause des conditions générales du contrat de prêt immobilier annexé à l’acte notarié du 8 mars 2013 intitulée 'cas d’exigibilité anticipée- déchéance du terme’ en sa stipulation suivante : ' dissimulation d’un fait de nature’ 'soit à troubler la possession, soit à porter atteinte au droit de propriété’ ;

Mentionne que le montant de la créance du Crédit Foncier de France est de 8 981,20 euros, suivant décompte arrêté au 2 octobre 2025 ;

Rejette le surplus des demandes de M. [T] et de Mme [O] ;

Ordonne le renvoi de l’affaire devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Pontoise, pour la poursuite de la procédure d’adjudication ;

Rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [T] et Mme [O] in solidum aux dépens de l’appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Présidente et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente