N° RG 22/06799 – N° Portalis DBVX-V-B7G-ORVE

Décision du

Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond

du 01 septembre 2022

RG : 18/03607

ch n°10 cab 10 J

[H]

C/

[P]

[Z]

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES IMMEUBLE [Adresse 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 03 Décembre 2024

APPELANTE :

Mme [G] [H]

née le 01 Janvier 1956 à [Localité 6] (ALGERIE)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Marie MINATCHY, avocat au barreau de LYON, toque : 1114

INTIMES :

Mme [V] [P]

née le 27 Septembre 1982 à [Localité 7] (59)

[Adresse 1]

[Localité 9]

M. [O] [Z]

né le 26 Décembre 1982 à [Localité 8] (69)

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentés par M^e Jean-luc PERRIER de la SELARL PERRIER & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 139

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] [Localité 9] représenté par son syndic en exercice, la régie SIMONNEAU dont le siège social est sis

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Florence CALLIES de la SELARL BERARD – CALLIES ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 428

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 05 Septembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 08 Octobre 2024

Date de mise à disposition : 03 Décembre 2024

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [H] est propriétaire du lot n° 8 correspondant à un appartement se trouvant au 3ème étage d’un immeuble soumis au régime de la copropriété, situé [Adresse 1] à [Localité 9].

L’appartement du dessus, situé au 4ème étage, appartient à M. [Z] et Mme [P].

En 2013, alors qu’elle voulait remettre en service la chaudière de son appartement, Mme [H] a constaté une évacuation anormale des gaz brûlés.

Par une ordonnance du 8 septembre 2014, le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon a ordonné une expertise.

L’expert a déposé son rapport d’expertise le 30 mai 2017.

Une assemblée générale des copropriétaires a rejeté le 21 décembre 2017 une résolution n° 25 portant sur la demande de Mme [H] tendant à être autorisée à pouvoir faire intervenir l’entreprise Maillet conformément aux prescriptions de l’expert judiciaire.

Par exploit d’huissier de justice du 16 mars 2018, Mme [H] a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Lyon le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 9] (le syndicat de copropriétaires) aux fins, notamment, d’annulation de la résolution n° 25 de l’assemblée générale du 21 décembre 2017, d’autorisation judiciaire à procéder à des travaux et de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi.

Par exploit d’huissier de justice du 4 mars 2019, Mme [H] a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Lyon, Mme [P] et M. [Z], aux fins notamment de leur déclarer opposable et commune la procédure lancée à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Par ordonnance du 11 avril 2019, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures.

Par jugement contradictoire du 1er septembre 2022, le tribunal judiciaire de Lyon a :

— déclaré recevable Mme [H] en sa demande d’annulation de la résolution n°25 de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 décembre 2017,

— annulé la résolution n°25 de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 décembre 2017,

— autorisé Mme [H] à procéder à des travaux de chemisage par le procédé Furanflex du conduit de fumée desservant son appartement, conformément au devis de l’entreprise Maillet du 5 novembre 2015 annexé au rapport d’expertise judiciaire de M. [D] du 30 mai 2017,

— dit que l’intégralité de ces travaux à réaliser est à la charge de Mme [H],

— débouté Mme [H] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [H], la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. [Z] et Mme [P] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble aux dépens,

— admis les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— dispensé Mme [H], en application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Par déclaration du 11 octobre 2022, Mme [H] a interjeté appel.

***

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 11 juillet 2023, Mme [H] demande à la cour de :

— dire et juger son appel recevable et bien fondé,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lyon du 1er septembre 2022 en ce qu’il a :

— déclaré recevable Mme [H] en sa demande d’annulation de la résolution n° 25 de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 décembre 2017,

— annulé la résolution n° 25 de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 décembre 2017,

— autorisé Mme [H] à procéder à des travaux de chemisage par le procédé Furanflex du conduit de fumée desservant son appartement, conformément au devis de l’entreprise Maillet en date du 5 novembre 2015 annexé au rapport d’expertise judiciaire de M. [D] en date du 30 mai 2017,

— dit que l’intégralité de ces travaux à réaliser est à la charge de Mme [H],

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 9] à payer à Mme [H], la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. [Z] et Mme [P] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 9] aux dépens,

— dispensé Mme [H], en application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

— ordonné l’exécution provisoire,

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lyon du 1 er septembre 2022 en ce qu’il a débouté Mme [H] de sa demande indemnitaire,

statuant à nouveau :

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et les consorts [Z]/[P] à lui régler une indemnité de 69.630 euros en indemnisation du préjudice financier subi, à parfaire à la date de la décision à intervenir,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et les consorts [Z]/[P] à lui régler une indemnité de 15.000 euros en indemnisation du préjudice moral subi,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et les consorts [Z]/[P] à lui payer une indemnité de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et les consorts [Z]/[P] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de M^e Minatchy, avocat au barreau de Lyon,

— la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

***

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 24 août 2023, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

— déclarer mal fondé l’appel interjeté par Mme [H] à l’encontre du jugement déféré,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Mme [H] de sa demande de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice matériel, celle-ci ne rapportant pas la preuve de la réunion des conditions d’engagement de la responsabilité,

Subsidiairement sur le préjudice financier

— juger qu’il ne peut s’analyser que comme une perte de chance de louer l’appartement qui ne saurait excéder 50%,

Sur le préjudice moral

— juger que Mme [H] ne rapporte pas la preuve d’une faute de sa part lui ayant causé un préjudice moral direct et certain pas plus qu’elle ne justifie du quantum des dommages et intérêts réclamés,

— débouter Mme [H] de sa demande de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice moral, cette demande étant mal fondée et mal dirigée,

En tout état de cause,

— condamner Mme [H] à lui payer la somme de 4.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux entiers dépens de l’instance avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARL Berard-Callies, avocat.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées le 10 avril 2023, Mme [P] et M. [Z] demandent à la cour de :

— déclarer mal fondé l’appel interjeté par Mme [H],

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté Mme [H] de sa demande de dommages et intérêts en réparation d’un prétendu préjudice matériel, celle-ci ne rapportant pas la preuve de la réunion des conditions de mise en 'uvre de leur responsabilité,

Subsidiairement,

— juger que l’éventuel préjudice matériel de Mme [H] ne peut correspondre qu’à l’indemnisation d’une perte de chance de louer son appartement,

— débouter Mme [H] de la demande présentée en réparation de son préjudice moral, cette dernière ne démontrant pas avoir subi un préjudice en relation de causalité avec un éventuel manquement fautif de leur part,

— la débouter de toutes autres demandes celles-ci étant injustifiées et non fondées,

— condamner Mme [H] au paiement d’une indemnité de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance et d’appel, distraits au profit de la SELARL Perrier & associés sur son affirmation de droit.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 septembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, les chefs de jugement relatifs au caractère recevable de la demande d’annulation de la résolution n° 25 de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 décembre 2017, à la nullité de cette résolution, à l’autorisation donnée à Mme [H] à procéder, à ses frais, à des travaux de chemisage du conduit de fumée desservant son appartement conformément au devis de l’entreprise Maillet du 5 novembre 2015 annexé au rapport d’expertise judiciaire, ne sont pas contestés, de sorte qu’ils sont irrévocables.

Sur le préjudice matériel

Mme [H] fait notamment valoir que :

— le refus général des copropriétaires de l’autoriser à procéder aux travaux sur ses parties privatives, entièrement à sa charge, est abusif, et lui a causé un préjudice matériel,

— il lui était impossible de louer un appartement qui ne disposait ni de chauffage ni d’eau chaude en l’attente des travaux refusés, puis retardés de 5 mois par M. [Z] et Mme [P] qui ont refusé l’accès à leur appartement pour réaliser les travaux,

— du 21 décembre 2017, date de l’assemblée générale litigieuse, au 5 janvier 2023, date de la réalisation des travaux, soit durant 62 mois, elle n’a pas pu percevoir un loyer estimé à 1.100 euros, de sorte que son préjudice s’élève à la somme de 68.200 euros,

— la perte de loyers ne correspond pas à une perte de chance mais constitue un préjudice certain et réparable intégralement,

— elle a également dû supporter le surcoût des travaux pour un montant de 1.430 euros.

Mme [P] et M. [Z] soutiennent notamment que :

— la demande de Mme [H] est injustifiée, l’expert n’ayant pu constater la réalité des désordres invoqués,

— elle se base sur une valeur locative injustifiée, qui a été écartée par l’expert judiciaire,

— subsidiairement, seule une perte de chance de louer l’appartement peut être indemnisée, soit une indemnité bien moindre que celle réclamée.

Le syndicat des copropriétaires soutient notamment que :

— l’expert judiciaire a conclu que l’appartement de l’appelante était impossible à louer en l’état pour des raisons qui sont étrangères aux travaux de chemisage du conduit de fumée litigieux,

— il n’existe pas de lien de causalité entre le refus de l’assemblée générale des copropriétaires et l’impossibilité pour Mme [H] de louer son appartement,

— le rapport d’expertise conclut que l’appartement de Mme [H] ne présente pas les caractéristiques d’un bien pouvant être loué,

— subsidiairement, le préjudice ne peut s’analyser que comme une perte de chance de louer l’appartement,

— sur le surcoût des travaux, Mme [H] ne démontre pas que la société Maillet a augmenté ses tarifs entre 2015 et 2017.

Réponse de la cour

En premier lieu, Mme [H] allègue que le refus fautif du syndicat de copropriétaires, en 2017, de l’autoriser à effectuer les travaux de chemisage du conduit de cheminée de son appartement pour rétablir le chauffage lui a causé un préjudice matériel consistant en l’impossibilité de louer son bien entre décembre 2017 et janvier 2023, date de réalisation des travaux.

Il ressort des constatations de l’expert judiciaire datant du 30 mai 2017, qui ne sont pas contredites par Mme [H], que l’appartement était vacant depuis 2012 et qu’il n’était pas en état d’être loué du fait de l’importance des rénovations à entreprendre dans l’entrée, dans la cuisine, qui n’était pas aménagée, dans la salle de bain, dont l’installation électrique n’était pas terminée. En outre, l’arrivée de gaz dans l’appartement n’était pas aux normes.

Même si l’on admet que la rénovation de l’appartement a été arrêtée du fait de l’impossibilité de le chauffer, ainsi que le soutient Mme [H], son préjudice ne consiste qu’en une perte de chance de le louer et non pas, ainsi qu’elle l’affirme, en une perte de loyers.

En ne lui permettant pas de réaliser les travaux sur le conduit de cheminée de son appartement, le syndicat de copropriétaires, a fait disparaître la probabilité que Mme [H] mette l’appartement en location, mais n’a pas mis fin à une location en cours.

Or, Mme [H] indique expressément dans ses conclusions qu’elle refuse que le préjudice consistant en la perte de chance de percevoir des loyers, qui est un préjudice distinct de celui consistant en l’indemnisation de la perte de loyers, soit réparé.

En conséquence, il convient de débouter Mme [H] de ce chef.

En second lieu, Mme [H] allègue que le coût du chemisage de son conduit de cheminée est passé de 2 783 euros en 2017 à 4 213 euros en 2022 et demande la condamnation des intimés à lui payer la différence, soit la somme de 1 430 euros.

Cette demande est justifiée par deux devis émanant de la même entreprise.

Il est établi que le syndicat de copropriétaires, qui a refusé à tort lors de l’assemblée générale du 21 décembre 2017 que les travaux soient réalisés, est à l’origine du retard dans la réalisation des travaux.

En revanche, ce retard ne peut être reproché à Mme [P] et M. [Z], qui ne pouvaient utilement entreprendre aucuns travaux ni laisser l’accès à leur appartement pour les réaliser tant que le rapport d’expertise n’était pas déposé et que l’assemblée générale de copropriétaires n’avait pas donné son accord.

Infirmant le jugement, il convient donc de condamner le syndicat de copropriétaires à payer à Mme [H] la somme de 1 430 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel.

Le jugement est donc infirmé.

Sur le préjudice moral

Mme [H], qui fait notamment valoir qu’elle est retraitée, qu’elle subit cette situation depuis dix ans et qu’elle ne comprend pas l’acharnement dont elle est l’objet, ne produit cependant aucun élément de nature à établir le préjudice moral dont elle fait état.

Ajoutant au jugement, il convient donc de débouter Mme [H] de cette demande.

Sur les autres demandes

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Mme [H], en appel. Le syndicat de copropriétaires est condamné à lui payer à ce titre la somme de 3.000 euros.

En revanche, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Mme [P] et M. [Z]. Ils sont déboutés de cette demande.

Mme [H], M [Z] et Mme [P], qui voient leurs prétentions déclarées fondées pour partie, sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure incombant au syndicat de copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il déboute Mme [H] de sa demande de dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 9] à payer à Mme [H] la somme de 1 430 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel,

Déboute Mme [H] de sa demande de dommages-intérêts en réparation d’un préjudice moral,

Condamne le syndicat de copropriétaires à payer à Mme [H], la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Mme [P] et M. [Z] de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes,

Dispense Mme [H], Mme [P] et M. [Z] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière, La Présidente,