N° RG 22/07563 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OTNV

Décision du

Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond

du 27 septembre 2022

RG : 19/00710

ch n°1 cab 01 A

[O]

[O]

C/

[E] ÉPOUSE [G]

[G]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 03 Décembre 2024

APPELANTS :

M. [M] [O]

né le 05 Janvier 1962 à [Localité 7] (69)

[Adresse 1]

[Localité 10]

Mme [F] [Y] épouse [O]

née le 19 Février 1967 à [Localité 7] (69)

[Adresse 1]

[Localité 10]

Représentés par M^e Bérangère LESNE, avocat au barreau de LYON, toque : 2552

INTIMES :

Mme [U] [E] divorcée [G]

née le 03 Octobre 1979 à [Localité 7] (69)

[Adresse 3]

[Localité 10]

M. [B] [G]

né le 19 Novembre 1980 à [Localité 9] (76)

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentés par M^e Patricia MORTIER, avocat au barreau de LYON, toque : 460

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 05 Septembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 08 Octobre 2024

Date de mise à disposition : 03 Décembre 2024

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [G] et Mme [E] sont propriétaires d’une maison d’habitation sur la commune de [Localité 10], construite sur un terrain cadastré AK[Cadastre 4] et AK[Cadastre 5] d’une superficie de 18a 86ca. Courant 2018, ils ont souhaité vendre une partie de la parcelle non construite.

M. et Mme [O], voisins de M. [G] et Mme [E], intéressés par l’achat de ces parcelles, ont régularisé avec eux un acte daté du 14 juin 2018, par lequel les propriétaires se sont engagés à leur vendre une surface de terrain cadastrée AK[Cadastre 4] et AK[Cadastre 5] d’une superficie d’environ 1.593 m2.

Le prix a été fixé à la somme de 250.000 euros, ainsi qu’une condition suspensive pour l’obtention d’un prêt d’un montant de 150.000 euros.

Puis, un projet de promesse de vente non daté, dressée par un notaire, a fixé la contenance de la parcelle de terrain à vendre à 1.613 m2 environ, moyennant un prix de 273.534 euros.

Considérant que l’accord initial avait été modifié unilatéralement par les promettants, M. et Mme [O] ont contesté le 21 novembre 2018 le prix mentionné dans le projet de promesse de vente et demandé que le prix de vente initial de 250.000 euros soit repris.

En réponse, les promettants ont contesté tout engagement des parties dans le premier acte et soutenu sa nullité en raison de son défaut d’enregistrement, de l’absence de réitération par acte authentique et de sa durée indéterminée.

Après divers échanges de courriers entre les conseils respectifs des parties, M. et Mme [O] ont fait délivrer le 2 janvier 2019 une assignation devant le tribunal judiciaire de Lyon à M. [G] et et Mme [E] aux fins principalement, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir déclarer la vente parfaite et d’ordonner aux promettants de signer un compromis de vente et à défaut de dire que le jugement à intervenir vaudra vente.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 9 janvier 2020, M. et Mme [O] ont sollicité la désignation d’un expert graphologue au motif que les défendeurs remettaient en cause l’authenticité de la promesse de vente.

Par ordonnance du 19 aout 2020 le juge de la mise en état a rejeté la demande au motif que les défendeurs ne contestaient pas avoir signé l’acte litigieux, mais la date dactylographiée apposée sur l’acte.

Par jugement contradictoire du 27 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Lyon a :

— prononcé la nullité de la promesse unilatérale de vente du 14 juin 2018 signée par les parties,

— débouté M. et Mme [O] de toutes leurs demandes fondées sur l’acte du 14 juin 2018,

— débouté M. [G] et Mme [E] de leurs demandes indemnitaires à l’encontre M. et Mme [O] au titre de la procédure abusive,

— débouté M. [G] et Mme [E] du surplus de leur demande indemnitaire,

— condamné M. et Mme [O] à payer la somme de 2.000 euros à M. et Mme [G] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. [M] [O] et Mme [F] [Y] épouse [O] de leurs demandes faites en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [M] [O] et Mme [F] [Y] épouse [O] aux dépens, de l’instance, et autorise les avocats qui en ont fait la demande à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— prononcé l’exécution provisoire du présent jugement,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples et contraires,

Par déclaration du 14 novembre 2022, M. et Mme [O] ont interjeté appel.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées le 7 juillet 2023, M. et Mme [O] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement du 27 septembre 2022 en ce qu’il a :

« – prononcé la nullité de la promesse unilatérale de vente du 14 juin 2018 signé par les parties,

— débouté M. et Mme [O] de toutes leurs demandes fondées sur l’acte du 14 juin 2018,

— condamné M. et Mme [O] à payer la somme de 2.000 euros M. et Mme [G] en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— débouté M. et Mme [O] de leurs demandes faites en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. et Mme [O] aux dépens, de l’instance et autorise les avocats qui en ont fait la demande à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— prononcé l’exécution provisoire du présent jugement. »

En conséquence et statuant à nouveau,

— juger l’existence d’une promesse synallagmatique de vente conclue le 14 juin 2018 entre M. [G] et Mme [E] et eux-mêmes,

— juger que cette promesse de vente n’a pas pu être réalisée du fait de M. [G] et Mme [E].

En conséquence,

A titre principal

— ordonner que la vente des parcelles soit dûment exécutée,

— ordonner en conséquence à M. [G] et Mme [E] d’établir par l’intermédiaire de Me [H], notaire à [Localité 8] un compromis permettant de reproduire l’accord des parties sur la chose et le prix, et permettant de satisfaire à leur besoin de financement, pour permettre la régularisation d’un acte définitif de vente et ce, dans les 15 jours suivant la signification de l’arrêt à intervenir,

— ordonner comme suit, à M. [G] et Mme [E], de signer ledit compromis au plus tard sous huitaine à compter de son établissement par le notaire sus désigné, sous astreinte de 200 euros par jour de retard,

— ordonner qu’à défaut de signature de la part de M. [G] et Mme [E], le présent arrêt vaudra compromis de vente aux conditions de l’accord intervenu entre les parties le 14 juin 2018, avec obtention du prêt qu’ils ont sollicité dans les 3 mois et 15 jours au plus tard suivant la signification du présent arrêt.

A titre subsidiaire,

— condamner M. [G] et Mme [E] solidairement à leur payer la somme de 250.000 euros (valeur de la parcelle), outre 50.000 euros de préjudice moral.

En tout état de cause,

— confirmer le jugement du 27 septembre 2022 pour le surplus,

— condamner M. [G] et Mme [E] à leur payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées le 30 août 2024, M. [G] et Mme [E] demandent à la cour de :

— déclarer irrecevables l’ensemble des demandes formées en cause d’appel par M. et Mme [O] tant à titre principal qu’à titre subsidiaire, en ce qu’elles sont nouvelles,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire en ce qu’il a :

— prononcé la nullité de la promesse unilatérale de vente du 14 juin 2018 signée par les

parties,

— débouté M. et Mme [O] de toutes leurs demandes fondées sur l’acte du 14 juin 2018,

— condamné M. et Mme [O] à leur payer la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. et Mme [O] de leurs demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. et Mme [O] aux dépens de l’instance et autorisé les avocats qui en ont fait la demande à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— prononcé l’exécution provisoire du jugement,

Faisant droit à leur appel incident:

— infirmer le jugement en ce qu’il les a :

— déboutés de leurs demandes indemnitaires à l’encontre de M. et Mme [O] au titre de la procédure abusive,

— déboutés du surplus de leur demande indemnitaire,

— déboutés de leurs demandes plus amples et contraires,

en conséquence,

— condamner M. et Mme [O] à leur payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et matériel subi,

— débouter dans tous les cas M. et Mme [O] de leurs demandes subsidiaires dans l’hypothèse où elles seraient recevables.

en tout état de cause :

— condamner M. et Mme [O] à leur payer la somme complémentaire de 5.000 euros en cause d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 septembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité des demandes de M et Mme [O]

M et Mme [O] demandaient en première instance de déclarer la vente parfaite.

Ils sollicitent désormais de « juger l’existence d’une promesse synallagmatique de vente conclue le 14 juin 2018 » entre M. [G] et Mme [E] et eux-mêmes, de «  juger que cette promesse de vente n’a pas pu être réalisée du fait de M. [G] et Mme [E] », d'« ordonner que la vente des parcelles soit dûment exécutée » et d’ordonner à M. [G] et Mme [E] d’établir un compromis notarié permettant de reproduire l’accord des parties sur la chose et sur le prix permettant de satisfaire à leur besoin de financement pour la régularisation d’un acte définitif de vente et, à défaut, d’ordonner que « le présent arrêt vaudra compromis de vente aux conditions de l’accord intervenu entre les parties le 14 juin 2018, avec obtention du prêt sollicité par les époux [O] dans les 3 mois et 15 jours au plus tard suivant la signification du présent arrêt » .

Ils demandent encore, à titre subsidiaire, pour la première fois en appel, de condamner M [G] et Mme [E] à leur payer la somme de 250.000 euros, correspondant à la valeur de la parcelle, à titre de dommages-intérêts, outre 50.000 euros en réparation de leur préjudice moral.

S’il est exact que les demandes formées à titre principal ne sont pas identiques à celles soumises aux premiers juges, elles tendent néanmoins aux mêmes fins, à savoir la vente du bien, conformément à l’article 565 du code de procédure civile.

De même, les demandes de dommages-intérêts formées à titre subsidiaire sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des prétentions soumises aux premiers juges, au sens de l’article 566 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau, il convient donc de déclarer recevables les demandes en appel de M et Mme [O].

2. Sur l’exécution forcée de l’acte du 14 juin 2018

M et Mme [O] font notamment valoir que:

— l’acte sous seing privé du 14 juin 2018 est une promesse synallagmatique de vente car il a été signé par l’ensemble des parties, de sorte que les promettants, soit M [G] et Mme [E], se sont engagés à leur vendre leur bien et eux-mêmes à l’acquérir,

— la vente était uniquement suspendue à l’obtention d’un financement,

— l’acte s’analysant en une promesse synallagmatique de vente, il n’avait pas à être enregistré dans un délai de 10 jours, à peine de nullité,

— ils étaient d’accord sur la chose et sur le prix,

— M [G] et Mme [E] avaient la possibilité de résilier leur engagement, de sorte qu’ils ne peuvent se prévaloir de son caractère illimité,

— ils ne peuvent se prévaloir de la présence d’un héritier réservataire dont ils avaient connaissance avant la signature de l’engagement.

M [G] et Mme [E] font notamment valoir que:

— le document intitulé promesse de vente n’a aucun caractère probant puisque la date mentionnée sur l’acte est incertaine et il n’existe aucun accord sur la chose et le prix,

— le document ne matérialise pas un engagement réciproque et les échanges de sms postérieurs produits établissent qu’il n’existait pas d’accord sur la chose sur le prix,

— seul le promettant s’est engagé, M et Mme [O] se réservant la faculté de lever ou non l’option qui leur était réservée,

— le projet de promesse de vente rédigé par le notaire de M et Mme [O] reflète leur volonté de souscrire une promesse unilatérale de vente,

— la promesse de vente est nulle à défaut d’avoir été enregistrée dans les dix jours de sa signature,

— la promesse de vente caractérise un engagement illimité dans le temps prohibé et, en tout cas, d’une durée supérieure à 18 mois, de sorte qu’elle aurait dû être constatée par un acte authentique et donner lieu au versement d’une indemnité d’immobilisation,

— la qualité d’architecte de M. [O] nécessitait la régularisation d’un acte notarié,

— ils ne pouvaient pas s’engager en raison de la nécessité de recueillir le consentement de l’héritier réservataire de M. [G].

Réponse de la cour

Selon l’article 1124, alinéa 1, du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

A la différence de la promesse synallagmatique de vente, qui est un contrat par lequel tant le promettant que le bénéficiaire s’engagent réciproquement l’un envers l’autre à conclure le contrat définitif, la promesse unilatérale est un contrat qui ne débouche sur la vente que si le bénéficiaire de la promesse y consent, en levant l’option qui lui est offerte.

En l’espèce, un acte intitulé « promesse de vente », signé par l’ensemble des parties,

dans lequel les propriétaires du bien, Mme [E] et M [G], sont désignés en qualité de « promettants » et M et Mme [O] sont désignés en qualité de bénéficiaires, prévoit que « (…) le promettant s’engage à vendre au bénéficiaire (…) » le bien qu’il désigne et que « la vente, si elle se réalise, sera conclue et acceptée moyennant le prix de 250000 euros ».

La promesse unilatérale et la promesse synallagmatique étant des contrats, elles nécessitent l’une et l’autre la signature de l’ensemble des parties, de sorte que la circonstance que l’acte litigieux soit signé par l’ensemble des parties ne permet pas d’en déduire qu’il s’agit d’une promesse synallagmatique.

En revanche, le fait que la promesse :

— désigne les parties en qualité de « promettant » et de « bénéficiaire »,

— stipule que le promettant est engagé dans la vente au profit du bénéficiaire,

— détermine les éléments essentiels du contrat, à savoir la chose et le prix,

— utilise la conjonction « si », pour exprimer une condition, laissant apparaître que la vente, « si elle se réalise », n’est pas certaine et dépend donc du consentement du bénéficiaire,

permet de l’analyser en une promesse unilatérale de vente.

Or, il résulte de l’article 1589-2 du code civil, que toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble est nulle et de nul effet si elle n’est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire.

Dès lors, et même s’il existe une discussion entre les parties sur la date de la promesse, entre juin et juillet 2018, il est constant qu’elle n’a pas été enregistrée dans le délai de 10 jours à compter de la date de son acceptation par M. [G] et Mme [E], de sorte que, confirmant, le jugement, il convient d’en prononcer la nullité.

Par voie de conséquence, y ajoutant, il convient de débouter M et Mme [O] de toutes leurs demandes fondées sur le caractère synallagmatique de la promesse et tendant à voir ordonner que la vente des parcelles soit exécutée.

Y ajoutant encore, en l’absence de faute de la part de M. [G] et Mme [E], il convient de débouter M et Mme [O] de leurs demandes indemnitaires formées à titre subsidiaire.

3. Sur les autres demandes

Ni les circonstances du litige, ni les éléments de la procédure, ne permettent de caractériser à l’encontre des appelants une faute de nature à faire dégénérer en abus leur droit de se défendre en justice.

Confirmant le jugement, il convient donc de débouter M [G] et Mme [E] de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

De même, ainsi que l’ont à juste titre relevé les premiers juges, aucune faute ne peut être reprochée à M et Mme [O], qui avaient la simple faculté d’acquérir le bien, ainsi que la possibilité d’introduire une action justice, qui n’a pas été jugée abusive, de sorte que M. [G] et Mme [E] doivent être déboutés de leur demande de dommages-intérêts en réparation des conséquences de l’action en justice.

Le jugement est également confirmé de ce chef.

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M. [G] et Mme [E], en appel. M. et Mme [O] sont condamnés à leur payer à ce titre la somme de 3.000 €.

Les dépens d’appel sont à la charge de M et Mme [O] qui succombe en leur tentative de remise en cause du jugement.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déclare recevables les demandes de M et Mme [O],

Déboute M et Mme [O] de leur demande tendant à voir ordonner que la vente des parcelles soit exécutée et les demandes afférentes,

Déboute M et Mme [O] de leurs demandes de dommages-intérêts,

Condamne M et Mme [O] à payer à M. [G] et Mme [E], la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes,

Condamne M. et Mme [O] aux dépens de la procédure d’appel, et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière, La Présidente,