N° RG 23/07519 – N° Portalis DBVX-V-B7H-PHDI

Décision du tribunal de commerce de Lyon du 23 mai 2019

2018j00009

S.A.R.L. APPLECROSS BAY

C/

S.C.I. UDAÏMON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

3ème chambre A

ARRET DU 05 Décembre 2024

Statuant sur renvoi après cassation

APPELANTE :

S.A.R.L. APPLECROSS BAY au capital de 500 euros, immatriculée sous le numéro 802 105 510, RCS Lyon, représentée par ses dirigeants légaux en exercice domiciliés ès qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

Intimée dans la procédure RG : 23/08556

Représentée par M^e Olivier DOLMAZON de la SELAS LEGA-CITE, avocat au barreau de LYON, toque : 502

INTIMEE :

S.C.I. UDAÏMON au capital de 1.000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LYON sous le n°499 708 063, représentée par son gérant en exercice, Monsieur [T] [V]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Appelante dans la procédure RG : 23/08556

Représentée par M^e Nicolas PAU de la SELARL LEXAEQUO, avocat au barreau de LYON, toque : 452

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 13 Septembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 02 Octobre 2024

Date de mise à disposition : 05 Décembre 2024

Audience tenue par Sophie DUMURGIER, présidente, et Viviane LE GALL, conseillère, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistées pendant les débats de Clémence RUILLAT, greffière

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport,

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Sophie DUMURGIER, présidente

— Aurore JULLIEN, conseillère

— Viviane LE GALL, conseillère

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Sophie DUMURGIER, présidente, et par Clémence RUILLAT, greffière, à laquelle la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La société civile immobilière Udaïmon a acquis le 12 juillet 2012, dans un ensemble immobilier en copropriété à [Localité 4], inscrit en totalité au titre des Monuments Historiques et comprenant un bâtiment principal composé de trois ailes, un bâtiment attenant abritant une ancienne chapelle, 68 emplacements privatifs de stationnement extérieurs non couverts, un parc avec cheminements piétonniers et des espaces libres et parkings visiteurs non privatifs, les lots n° 501 constitué du bâtiment abritant l’ancienne chapelle et n° 1128 à 1137 correspondant à des emplacements de stationnement non couverts, figurant au plan de masse sous les n°128 à 137 inclus.

Par acte notarié reçu le 28 juillet 2015, la SCI Udaïmon a signé avec la SARL Applecross Bay un compromis de vente portant sur l’ensemble des lots de copropriété acquis le 12 juillet 2012, pour un prix de 810 000 euros payable au jour de la signature de l’acte authentique de réitération fixé au plus tard au 30 mai 2016. Il était par ailleurs prévu, à la charge de l’acquéreur, le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 20 000 euros sur un compte ouvert dans la comptabilité du notaire, dans les 8 jours de la signature du compromis.

La réitération de la vente était soumise à la réalisation de plusieurs conditions suspensives, parmi lesquelles l’obtention par l’acquéreur d’un permis de construire et d’un prêt bancaire de 527 000 euros sur une durée de 36 mois, au taux d’intérêt maximal hors assurance de 3%, ces conditions suspensives étant dites stipulées dans l’intérêt des deux parties.

Les 20 novembre 2015 et 29 janvier 2016, en l’absence d’information sur le dépôt de la demande de permis de construire qui devait intervenir au plus tard le 30 octobre 2015, la société Udaïmon a mis en demeure la société Applecross Bay de lui communiquer le récépissé du dépôt de la demande de permis de construire et de justifier du dépôt de sa demande de financement.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 22 février 2016, Me [Y], notaire commun des parties, a avisé la société Udaïmon que la société Applecross bay n’avait pas obtenu le financement nécessaire, en joignant une attestation de refus de financement de la banque Monte Paschi datée du 17 février 2016, et que, par conséquent, elle était libérée de tout engagement envers la société Applecross bay.

Par courriers recommandés avec accusé de réception des 6 avril et 11 mai 2016, la venderesse a informé le notaire qu’elle entendait réitérer la vente à la date prévue du 30 mai 2016.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 27 mai 2016, le conseil de la société Applecross Bay a indiqué à la société Uda’mon que la réalisation de la condition d’obtention d’un permis de construire était totalement impossible car le projet d’aménagement de la chapelle n’était pas réalisable en l’état de l’avis défavorable émis par le conservatoire régional des Monuments Historiques, et que la demande de permis de construire n’avait pas été déposée conformément aux indications des services instructeurs, cette demande s’avérant inutile puisque devant aboutir à un refus de permis. Elle mettait également en demeure la société Udaïmon de lui restituer le dépôt de garantie de 20.000 euros.

Par courriers recommandés avec accusé de réception adressés le 24 juin 2016 au notaire et à l’acquéreur, la société Udaïmon s’est opposée à cette restitution en mettant en demeure la société Applecross Bay d’exécuter ses engagements contractuels eu égard à l’expiration de la date de réitération.

Par lettre recommandée du 13 novembre 2017, elle a réclamé à la société Applecross Bay de lui communiquer les justificatifs de l’impossibilité de réaliser la condition suspensive de délivrance d’un permis de construire.

Par acte du 21 décembre 2017, la société Udaïmon a assigné la société Applecross Bay aux fins de la voir condamner au paiement de la somme de 81 000 euros au titre de la clause pénale et de se voir attribuer la somme de 20 000 euros versée au titre du dépôt de garantie.

Par jugement contradictoire du 23 mai 2019, le tribunal de commerce de Lyon a :

— dit que la société Applecross Bay est responsable de la défaillance de la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire pour la réalisation, dans les biens immobiliers objet du compromis de vente du 28 juillet 2015, de l’opération visée audit compromis,

— rejeté la demande contraire de la société Applecross Bay,

— dit que la société Applecross Bay a renoncé à se prévaloir de la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire dans les biens immobiliers, objets du compromis de vente du 28 juillet 2015,

— dit que la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire pour la réalisation, dans les biens immobiliers objets du compromis de vente du 28 juillet 2015, de l’opération visée audit compromis est réputée réalisée,

— dit que la société Applecross Bay est responsable de la défaillance de la condition suspensive relative à l’obtention d’un ou plusieurs prêt(s) destiné(s) à financer l’acquisition des biens immobiliers objets du compromis de vente du 28 juillet 2015,

— dit que la condition suspensive relative à l’obtention d’un ou plusieurs prêt(s) destiné(s) à financer l’acquisition des biens immobiliers objets du compromis de vente du 28 juillet 2015 est réputée réalisée,

— dit que la société Applecross Bay a fait preuve de déloyauté dans l’exécution des obligations mises à sa charge aux termes du compromis de vente du 28 juillet 2015,

— dit que les autres conditions suspensives ne sont pas réalisées,

— débouté la société Udaïmon de sa demande de condamnation de la société Applecross Bay à lui payer la somme de 81 000 euros au titre de l’indemnité forfaitaire stipulée dans le compromis de vente en son article « dépôt de garantie »,

— dit que la somme de 20 000 euros versée par la société Applecross Bay, à titre de dépôt de garantie, en la comptabilité de l’office notarial [R] [H], [U] [B], [W] [Y] et [S] [D] demeure acquise de plein droit à la société Udaïmon,

— dit que la société Udaïmon pourra solliciter la libération du dépôt de garantie auprès de l’office notarial [R] [J], [U] [B], [W] [Y] et [S] [D], sur simple présentation du jugement à intervenir passé en force de chose jugée,

— condamné en tant que besoin la société Applecross Bay à payer à la société Udaïmon la somme de 20 000 euros au titre de l’indemnité forfaitaire stipulée dans le compromis de vente en son article « dépôt de garantie »,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes respectives,

— condamné la société Applecross Bay à payer à la société Udaïmon la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— condamné la société Applecross Bay aux entiers dépens de l’instance.

'

Sur les appels interjetés par la société Applecross Bay et la société Udaïmon à l’encontre de ce jugement, la cour d’appel de Lyon a, par arrêt rendu le 18 novembre 2021 :

— infirmé le jugement déféré, sauf en ce qu’il a dit que la condition suspensive d’obtention du permis de construire est réputée réalisée et débouté la SCI Udaïmon en paiement de la clause pénale de 81 000 euros,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et ajoutant,

— dit que le compromis de vente signé le 28 juillet 2015 entre la SCI Adaïmon et la SARL Applecross Bay est caduc pour défaut de réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt,

— débouté en conséquence la SCI Udaïmon de ses demandes relatives au dépôt de garantie de 20 000 euros,

— débouté les parties de leurs demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, tant en première instance qu’en appel,

— condamné la SCI Udaïmon aux dépens de première instance et d’appel, ces derniers avec droit de recouvrement.

'

Statuant sur le pourvoi formé par la SCI Udaïmon à l’encontre de cet arrêt, la troisième chambre de la Cour de cassation, par un arrêt du 8 juin 2023, rendu au visa de l’article 1178 dans sa version antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, a rejeté le pourvoi incident de la société Applecross Bay, cassé et annulé, sauf en ce qu’il a dit que la condition suspensive d’obtention du permis de construire était réputée réalisée, l’arrêt rendu le 18 novembre 2021, entre les parties, par la cour d’appel de Lyon, remis, sauf sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Lyon autrement composée, en condamnant la société Applecross Bay aux dépens et en rejetant les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

'

La cour a été régulièrement saisie sur renvoi de cassation par déclaration inscrite au greffe le 3 octobre 2023 par la société Applecross Bay, enregistrée sous le n°RG 23/7519, et par déclaration inscrite au greffe le 15 novembre 2023 par la SCI Udaïmon, enregistrée sous le n°RG 23/8556.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 8 mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens au soutien de ses prétentions, la société Applecross Bay demande à la cour, au visa des articles 1134, 1152 alinéa 1 et 1172 et suivants du code civil et des articles 367 et 700 du code de procédure civile, de :

A titre liminaire,

— ordonner la jonction de cette instance avec celle pendante devant la troisième chambre A de la cour d’appel de Lyon l’opposant à la SCI Udaïmon enregistrée sous le numéro RG 23/08556 et dire que les procédures seront appelées sous un seul et même numéro,

' titre principal :

— réformer le jugement du tribunal de commerce en ce qu’il a :

' rejeté la demande contraire de la société Applecross Bay,

' dit que la société Applecross Bay est responsable de la défaillance de la condition suspensive relative à l’obtention d’un ou plusieurs prêt(s) destinés à financer l’acquisition des biens immobiliers objets du compromis de vente du 28 juillet 2015,

' dit que la condition suspensive relative à l’obtention d’un ou plusieurs prêt(s) destinés à financer l’acquisition des biens immobiliers objets du compromis de vente du 28 juillet 2015 est réputée réalisée,

' dit que la société Applecross Bay a fait preuve de déloyauté dans l’exécution des obligations mises à sa charge aux termes du compromis de vente du 28 juillet 2015,

' dit que les autres conditions suspensives ne sont pas réalisées,

' dit que la somme de 20 000 euros versée par la société Applecross Bay, à titre de dépôt de garantie, en la comptabilité de l’office notarial « [R] [J], [U] [B], [W] [Y] et [S] [D] » demeure acquise de plein droit à la SCI Uda’mon,

' dit que la SCI Uda’mon pourra solliciter la libération du dépôt de garantie auprès de l’office notarial « [R] [J], [U] [B], [W] [Y] et [S] [D] » sur simple présentation du jugement à intervenir passé en force de chose jugée,

' condamné en tant que besoin la société Applecross Bay à payer à la SCI Uda’mon la somme de 20 000 euros au titre de l’indemnité forfaitaire stipulée dans le compromis de vente du 28 janvier 2015 en son article « dépôt de garantie »,

' débouté les parties du surplus de leurs demandes respectives,

' condamné la société Applecross Bay à payer à la SCI Uda’mon la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' ordonné l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant appel et sans constitution de garantie,

' condamné la société Applecross Bay aux entiers dépens de l’instance.

Et, statuant à nouveau :

— débouter la société SCI Uda’mon de l’intégralité de ses demandes,

A titre subsidiaire :

— dire et juger que les deux pénalités contractuelles ne peuvent pas se cumuler,

— prononcer l’anéantissement, ou à tout le moins la minoration dans des proportions conséquentes à hauteur de l’euro symbolique, de la clause pénale stipulée au compromis de vente le 28 juillet 2015 en l’absence de démonstration par la société SCI Uda’mon de l’existence d’un quelconque préjudice,

En tout état de cause :

— condamner la société SCI Uda’mon à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société SCI Uda’mon aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel avec droit de recouvrement.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 15 janvier 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens au soutien de ses prétentions, la société Uda’mon demande à la cour, au visa des anciens articles 1134, 1152 alinéa 1er, 1172, 1176 et 1178 du code civil, de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Lyon le 23 mai 2019 en ce qu’il a :

' dit que les conditions suspensives relatives à l’obtention d’un permis de construire et à l’obtention d’un prêt devaient être réputées accomplies dans la mesure où, par ses fautes, la société Applecross bay en a empêché l’accomplissement,

' dit, en conséquence, que la somme de 20 000 euros déposée par la société Applecross Bay, à titre de dépôt de garantie, devait rester acquise de plein droit, à la SCI Udaïmon,

' condamné, en tant que de besoin, la société Applecross Bay à payer à la SCI Udaïmon la somme de 20 000 euros au titre de l’indemnité forfaitaire stipulée dans le compromis de vente du 28/07/2015 en son article « dépôt de garantie »,

Mais, à titre incident,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Lyon le 23 mai 2019 en ce qu’il a :

' dit que les autres conditions suspensives (celles relatives à la purge des droits de préemption, à l’obtention d’un certificat d’urbanisme ne révélant aucune servitude de nature à entraîner une dépossession de l’acquéreur ou à l’empêcher d’utiliser le bien acquis conformément à sa destination et à la délivrance d’un état hypothécaire ne révélant ni commandement de saisie, ni inscriptions garantissant des créances dont le solde serait supérieur au prix de vente, ni servitude conventionnelle ou légale à l’exception de celles qui auraient pu être déclarées au compromis) n’étaient pas réalisées,

' débouté la SCI Udaïmon de sa demande de condamnation de la société Applecross Bay à lui payer la somme de 81 000 euros au titre de l’indemnité forfaitaire stipulée dans le compromis de vente du 28 juillet 2015 en son article « dépôt de garantie »,

Et, statuant à nouveau,

— juger que par la faute de la société Applecross Bay, elle et son mandataire, Me [Y], n’ont pas été mis en situation de pouvoir effectuer les démarches aux fins de levée des trois conditions suspensives suivantes :

' purge de tous droits de préemption,

' obtention d’un certificat d’urbanisme ne révélant aucune servitude de nature à entraîner une dépossession de l’acquéreur ou à l’empêcher d’utiliser le bien acquis conformément à sa destination,

' délivrance d’un état hypothécaire ne révélant ni commandement de saisie, ni inscriptions garantissant des créances dont le solde serait supérieur au prix de vente, ni servitude conventionnelle ou légale à l’exception de celles qui auraient pu être déclarées au compromis,

— juger que ces trois conditions suspensives doivent être réputées accomplies dans la mesure où c’est par ses propres fautes que la société Applecross Bay en a empêché l’accomplissement,

— juger que le refus de la société Applecross Bay de réitérer la vente convenue aux termes du compromis de vente du 28 juillet 2015, en la forme authentique, est fautif,

— juger que les fautes contractuelles sanctionnées par les clauses pénales stipulées au compromis de vente du 28 juillet 2015 lui ont causé un préjudice,

— juger que les deux clauses pénales dont elle sollicite l’application sont cumulables comme sanctionnant deux comportements fautifs différents,

— condamner la société Applecross Bay à lui payer la somme de 81 000 euros au titre de l’indemnité forfaitaire stipulée dans le compromis de vente du 28 juillet 2015 en son article « réitération par acte authentique »,

— juger que les indemnités forfaitaires qu’elle sollicite sont proportionnées au préjudice qu’elle a effectivement subi,

— condamner la société Applecross Bay à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en sus de l’indemnité allouée, au même titre, aux termes du jugement rendu par le tribunal de commerce de Lyon le 23 mai 2019,

— condamner la société Applecross Bay aux entiers dépens de l’instance dont ceux d’appel avec droit de recouvrement.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 17 septembre 2024, les débats étant fixés au 2 octobre 2024.

SUR CE

Il existe entre les instances pendantes sous les n° RG 23/7519 et 23/8556 un lien tel qu’il est de l’intérêt d’une bonne justice de les juger ensemble et d’ordonner leur jonction en application de l’article 367 du code de procédure civile.

A titre liminaire, la cour rappelle que les demandes tendant à ce qu’elle ' dise et juge’ ne font que reprendre des moyens et ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. En application de l’article 954 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur ces demandes.

Il est précisé que le litige n’est pas soumis au nouveau droit des contrats issu de l’ordonnance du 10 février 2016 puisque le contrat litigieux est antérieur au 1er octobre 2016.

Sur la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt

La présente cour a définivement jugé que la condition suspensive d’obtention du permis de construire est réputée réalisée.

L’acte authentique intitulé compromis de vente reçu le 28 juillet 2015 par l’office notarial Archers Notaire, stipule que la vente est faite sous la condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur du ou des prêts dont les caractéristiques sont les suivantes :

Montant : 527 000 euros,

Durée : 36 mois,

Taux d’intérêts maximum hors assurance : 3%.

L’acte prévoit ensuite que l’acquéreur s’oblige à déposer ses demandes de prêt au plus tard dans le délai de quatorze jours suivant l’obtention du permis de construire et à justifier au vendeur de ce dépôt par tous moyens utiles, lettre ou attestation et que cette condition suspensive devra être réalisée au plus tard dans les 40 jours de l’obtention du permis de construire et que la réalisation de cette condition résultera de la production d’une lettre d’accord du ou des établissements bancaires sollicités.

Il était expressément prévu que l’acquéreur devrait justifier au vendeur de l’acceptation ou du refus de ce(s) prêt(s), par pli recommandé adressé au plus tard dans les 5 jours suivant l’expiration du délai de 40 jours de l’obtention du permis de construire.

La société Applecross Bay prétend que cette condition suspensive n’est pas réalisée et que la société venderesse ne démontre pas qu’elle en aurait empêché la réalisation.

Elle rappelle qu’elle a rencontré des difficultés dans l’obtention du permis de construire et qu’il lui a été expressément demandé par les services instructeurs de ne pas déposer de demande de permis de construire portant sur le nombre de logements prévu au compromis, de sorte que la réalisation de la condition suspensive stipulée à la promesse de vente était totalement impossible, ce qui est parfaitement inopérant puisqu’il a été définitivement jugé que la condition suspensive d’obtention du permis de construire est réputée réalisée.

Elle ajoute qu’elle est allée au delà de ses obligations contractuelles en déposant une demande de prêt le 23 septembre 2015, qui lui a été refusée alors que le délai pour déposer sa demande n’avait pas commencé à courir puisque, n’ayant pas obtenu de permis de construire, le délai de 14 jours pour déposer sa demande n’a pas pu courir. Elle considère que ce n’est pas parce que la condition d’obtention du permis de construire est réputée accomplie au 5 décembre 2015 que l’on doit considérer le permis obtenu à cette date.

Elle fait enfin valoir qu’elle justifie que le prêt lui a été refusé par la banque le 17 février 2016 et que rien ne permet de remettre en cause l’attestation établie par l’établissement bancaire, qui a confirmé le refus qu’il lui a opposé dans une attestation du 9 octobre 2018.

Or, la condition suspensive d’obtention du permis de construire étant réputée accomplie depuis le 5 décembre 2015, ainsi que l’admet l’appelante, c’est à dire, conformément aux prévisions de la promesse de vente, huit jours après la mise en demeure que lui a adressée le vendeur de lui justifier du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire, le délai de 14 jours imparti à l’acquéreur pour déposer ses demandes de prêt a commencé à courir le 5 décembre 2015 et la société Applecross Bay disposait donc d’un délai jusqu’au 20 décembre 2015 pour en justifier à la SCI Udaïmon.

Pour démontrer qu’elle a satisfait à cette obligation, la société Applecross Bay produit une lettre de la banque Monte Paschi Banque, datée du 13 janvier 2016, qui l’informe de son refus de lui accorder le prêt de 527 000 euros au taux de 3 %, remboursable en 36 mois, qu’elle a sollicité, mais qui ne précise pas la date de dépôt de cette demande.

Aux termes d’une attestation datée du 9 octobre 2018, la société Monte Paschi Banque certifie qu’un dossier de financement a été soumis à l’un de ses collaborateurs le 23 septembre 2015, relatif à une acquisition immobilière à Sainte-Foy-les-Lyon, entre la SCI Udaïmon et la SARL Applecross Bay pour un montant de 527 000 euros et qu’une attestation de refus de prêt a été émise en janvier 2016.

En adressant sa demande de prêt le 23 septembre 2015 à la société Monte Paschi Banque, l’acquéreur n’a pas respecté les obligations imparties par la promesse de vente, le dépôt d’une demande de prêt avant même le dépôt de la demande de permis de construire étant nécessairement voué à un refus de financement, en l’absence d’élément de nature à justifier de la faisabilité de l’opération immobilière.

En outre, la société Applecross Bay ne justifie pas avoir transmis cette demande au vendeur, ni même lui avoir adressé le refus de la banque dans les cinq jours suivant l’expiration du délai de 40 jours de l’obtention du permis de construire, soit au plus tard le 19 janvier 2016, alors que la SCI Udaïmon affirme n’avoir été informée de ce refus qu’à la réception du courrier recommandé que lui a adressé Me [Y] le 22 février 2016.

C’est donc à bon droit que le tribunal a jugé que la société Applecross Bay avait empêché l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention du prêt et que cette condition est réputée réalisée en application de l’article 1178 du code civil, le jugement méritant d’être confirmé sur ce point.

La promesse de vente énonçant en page neuf que l’acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie de 20 000 euros qu’il a versé que s’il justifie de la non réalisation, hors sa responsabilité telle qu’elle est indiquée à l’article 1178 du code civil, de l’une ou l’autre des conditions suspensives énoncées aux présentes, ou de l’exercice d’un droit de préemption, et la condition suspensive d’obtention du prêt étant réputée réalisée en application de l’article 1178 en raison de la défaillance de la société Applecross Bay, c’est également à bon droit que le tribunal a dit que la somme de 20 000 euros versée par cette dernière à titre de dépôt de garantie en la comptabilité de l’office notarial demeurera acquise à la SCI Udaïmon qui pourra en demander la libération, et condamné, en tant que de besoin la société Applecross Bay au paiement de cette somme, le jugement méritant également confirmation sur ce point.

Sur la demande en paiement de la clause pénale de 81 000 euros

La société Applecross Bay prétend que la clause pénale prévue à la promesse de vente ne peut être mise en oeuvre que si toutes les conditions suspensives ont été réalisées et qu’il appartient à la SCI Udaïmon qui revendique le bénéfice de cette clause de rapporter la preuve de cette réalisation.

Elle fait valoir que la réalisation de la purge du droit de préemption incombait à la venderesse qui reconnaît, en cause d’appel, ne pas avoir effectué les démarches aux fins de levée de cette condition alors qu’aucune des clauses de la promesse de vente ne prévoit que les conditions suspensives incombant au vendeur devaient être réalisées après l’obtention du permis de construire ou l’obtention du prêt.

Elle ajoute que la venderesse ne peut pas s’exonérer de ses obligations en soutenant que les formalités tenant à la fourniture d’un état hypothécaire, d’un certificat d’urbanisme et à l’envoi d’une déclaration d’intention incombaient au notaire, alors qu’elle ne justifie pas avoir mandaté expressément celui-ci pour y procéder et, qu’en tout état de cause, la carence du notaire serait inopposable à l’acquéreur.

L’acte authentique du 28 juillet 2015 stipule en page 23, dans un paragraphe intitulé « réitération par acte authentique », que si les conditions suspensives sont toutes réalisées, et si l’une des parties ne peut ou ne veut réitérer les présentes conventions par acte authentique, s’il s’agit de l’acquéreur, le vendeur aura la possibilité soit d’exiger la vente, soit de mettre fin aux présentes.

Il est conventionnellement prévu, en outre, au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 81 000 euros à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts.

La promesse de vente comportait, en sus des conditions suspensives d’obtention du permis de construire et d’obtention d’un prêt par l’acquéreur, les conditions suspensives suivantes :

— obtention d’un certificat d’urbanisme informatif ne révélant aucune servitude de nature à entraîner une dépossession de l’acquéreur ou à l’empêcher d’utiliser le bien conformément à sa destination,

— purge de tous droits de préemption,

— délivrance d’un état hypothécaire ne révélant ni commandement de saisie, ni inscriptions garantissant des créances dont le solde serait supérieur au prix de vente, ni servitude conventionnelle ou légale à l’exception de celles qui auraient pu être déclarées aux présentes.

Ces conditions suspensives étaient stipulées dans l’intérêt des deux parties et la non réalisation d’une seule devait entraîner la caducité de la promesse de vente, sauf dans les hypothèses où l’acquéreur pourra renoncer à se prévaloir d’une ou de plusieurs de ces conditions.

A la différence des deux autres conditions suspensives, aucun délai n’était imparti pour leur réalisation.

Toutefois, elles ne pouvaient être accomplies qu’une fois les conditions suspensives d’obtention du permis de construire et d’obtention d’un prêt par l’acquéreur réalisées, à défaut de quoi leur réalisation était inutile.

Contrairement à ce qu’affirme la société Applecross Bay, l’occupation de la terrasse par les locataires du lot A306, dont elle avait pu se convaincre avant la signature du compromis, ne constituait pas une servitude passive au sens de celles visées par la promesse de vente, s’agissant d’un simple droit d’usage, et la condition suspensive relative à l’absence de révélation de servitude ne pouvait pas ne pas être réalisée du seul fait de l’existence de cette occupation.

Le défaut d’accomplissement des conditions suspensives susvisées ayant été empêché par la défaillance de l’acquéreur dans ses obligations contractuelles, elles doivent être réputées accomplies en application de l’article 1178 du code civil comme le demande la SCI Udaïmon qui, justifiant avoir mis l’acquéreur en demeure de réitérer la vente par acte authentique, est ainsi fondée à solliciter le paiement de la clause pénale prévue au contrat.

La société Applecross Bay soutient à tort que le dépôt de garantie qui reste acquis au vendeur à titre de clause pénale et la clause pénale prévue en page 24 de l’acte du 28 juillet 2015 sanctionnent le même comportement, à savoir le non respect de ses obligations par l’acquéreur, alors que si le dépôt de garantie sanctionne la faute de l’acquéreur dans la réalisation des conditions suspensives lui incombant, la clause pénale du paragraphe « réitération par acte authentique » sanctionne son refus de réitérer l’acte, de sorte que les deux clauses pénales sont cumulables.

Cependant, et en application des dispositions de l’article 1152 alinéa du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, le montant de 81 000 euros de la clause pénale prévue par le paragraphe « réitération par acte authentique » de la promesse de vente apparaît manifestement excessif et sera réduit à 40 000 euros au regard de la durée d’immobilisation de l’immeuble, la SCI Udaïmon ayant été informée, dès le mois de février 2016, que l’acquéreur considérait qu’elle était libérée de ses engagements à son égard.

Le jugement sera ainsi infirmé en ce qu’il a débouté la SCI Udaïmon de sa demande en paiement de la somme de 81 000 euros à titre de clause pénale et la société Applecross Bay sera condamnée à lui verser à ce titre la somme de 40 000 euros.

Sur les dépens et les frais de procédure

La société Applecross Bay qui succombe principalement sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les dépens de l’arrêt cassé.

Il est par ailleurs équitable de mettre à sa charge une partie des frais de procédure exposés en appel par la SCI Udaïmon et non compris dans les dépens.

Elle sera ainsi condamnée à lui verser la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant publiquement, contradictoirement et dans les limites de la cassation,

Ordonne la jonction des instances pendantes sous les n° RG 23/7519 et 23/8556,

Confirme le jugement rendu le 23 mai 2019 par le tribunal de commerce de Lyon en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’il a dit que les autres conditions suspensives ne sont pas réalisées et débouté la SCI Udaïmon de sa demande en paiement de la somme de 81 000 euros à titre d’indemnité forfaitaire,

Statuant à nouveau sur ce point et y ajoutant,

Condamne la société Applecross Bay à verser à la SCI Udaïmon la somme de 40 000 euros au titre de la clause pénale prévue par le paragraphe « réitération par acte authentique » de l’acte du 28 juillet 2015,

Condamne la société Applecross Bay aux dépens d’appel, incluant ceux de l’arrêt cassé, et dit que les dépens pourront être recouvrés directement, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, par M^e Nicolas Pau, avocat,

Condamne la société Applecross Bay à verser à la SCI Udaïmon la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE