N° RG 22/05997 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OPSE

Décision du Juge des contentieux de la protection de VILLEFRANCHE SUR SAONE

au fond du 05 juillet 2022

RG : 21/00573

[R]

[G]

C/

S.A. CDC HABITAT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 23 Octobre 2024

APPELANTS :

M. [U] [R]

né le 04 Août 1988 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Mme [J] [G]

née le 18 Février 1993 à [Localité 5] (BRÉSIL),

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés par M^e Jean SANNIER de la SELARL CABINET SANNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 584

INTIMÉE :

La société CDC HABITAT, Société Anonyme d’Economie Mixte à Directoire et Conseil de Surveillance, immatriculée au RCS de PARIS sous le n°470 801 168, ayant son siège social sis [Adresse 1] à [Localité 7], venant aux droits de la société Nationale Immobilière (SNI), société anonyme immatriculée au RCS de PARIS sous le n°470 801 168, ayant son siège social sis [Adresse 6]

Représentée par M^e Guillaume ROSSI de la SELAS AGIS, avocat au barreau de LYON, toque : 538

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 02 Septembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Septembre 2024

Date de mise à disposition : 23 Octobre 2024

Audience présidée par Véronique DRAHI, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 16 juillet 20214, la SA SNI a consenti à M. [U] [R] et Mme [J] [G] une location portant sur un appartement et un stationnement accessoire situé [Adresse 2] à [Localité 8] moyennant le paiement d’un loyer mensuel, provision sur charges comprises, de 505,11 €. Les conditions générales de ce contrat prévoyaient sa résiliation de plein droit en cas d’impayé de loyer non régularisé dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de payer.

Le 13 juillet 2021, la SA SNI a fait délivrer à M. [U] [R] et Mme [J] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 1 383,37 €, outre les frais.

Soutenant que les causes du commandement de payer n’avaient pas été apurées dans les deux mois de sa délivrance, la SA CDC Habitat, venant aux droits de la SA SNI, a, par exploit du 29 octobre 2021, fait assigner les locataires devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Villefranche-sur-Saône, lequel a, par jugement réputé contradictoire rendu le 5 juillet 2022, statué ainsi':

Constate la recevabilité de l’action intentée par la société CDC Habitat,

Constate que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 juillet 20214 entre la SNI aux droits de laquelle vient la société CDC Habitat et M. [U] [R] et Mme [J] [G] concernant l’immeuble à usage d’Habitation situé [Adresse 2] à [Localité 8] sont réunies et que le bail est résilié à compter du 14 septembre 2021,

Condamne solidairement M. [U] [R] et Mme [J] [G] à payer à la société CDC Habitat':

une somme de 4'761,27 € actualisé au 3 mai 2022 au titre de la dette locative,

outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

Dit que faute par M. [U] [R] et Mme [J] [G] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois, après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision, demeuré infructueux,

Rappelle qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, «'les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire'»,

Déboute la société CDC Habitat de leurs demandes en condamnation au titre des dommages et intérêts,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffier aux services de la préfecture du Rhône en vue de sa prise en compte dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées,

Condamne solidairement M. [U] [R] et Mme [J] [G] à payer à la société CDC Habitat la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement M. [U] [R] et Mme [J] [G] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 juillet 2021, de la dénoncé à la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure,

Rejette les autres demandes,

Rappelle que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le tribunal a retenu en substance':

Que les conditions de la mise en jeu de la clause résolutoire sont réunies et que la procédure est régulière';

Qu’au regard de l’importance de la dette, de la faiblesse des ressources des locataires et de leur proposition de payer 100 € par mois qui ne permet pas d’apurer la dette dans les délais légaux, il n’y a pas lieu, même d’office, de suspendre les effets de la clause résolutoire';

Que pour les mêmes raisons, il n’y a pas lieu de leur accorder des délais de paiement.

Par déclaration en date du 24 août 2022, M. [U] [R] et Mme [J] [G] ont relevé appel de cette décision en tous ses chefs.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 26 août 2024 (conclusions), M. [U] [R] et Mme [J] [G] demandent à la cour':

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Villefranche Sur Saône en ce qu’il a :

Dit que faute pour Mme [J] [G] et M. [U] [R] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision, demeuré infructueux,

Condamné solidairement Mme [J] [G] et M. [U] [R] à payer à la société CDC Habitat la somme de 150,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau :

JUGER n’y avoir lieu à la résiliation du bail puisque le local a été restitué et le bail est d’ores et déjà résilié,

DEBOUTER la société CDC Habitat de l’intégralité de ses demandes, fi ns et prétentions,

DEBOUTER la société CDC Habitat de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la société CDC Habitat aux entiers dépens.

Ils exposent qu’ils se sont acquittés de la dette de loyer dans un délai de 4 mois, ce qui démontre qu’ils étaient en mesure de respecter des délais de paiement contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge. Ils précisent qu’ils ont restitué les lieux le 3 août 2024 et ils estiment que l’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 30 août 2024 (conclusions récapitulatives), la SA CDC Habitat demande à la cour':

Vu l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 n°89-462,

Vu les pièces versées aux débats,

CONFIRMER le jugement du 5 juillet 2022 rendu par le Tribunal Judiciaire de Villefranche-sur-Saône en ce qu’il a statué comme suit : (reprise du dispositif du jugement attaqué),

DEBOUTER Mme [J] [G] et M. [U] [R] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions

Y ajoutant,

CONDAMNER solidairement Mme [J] [G] et M. [U] [R] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 1'000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER solidairement Mme [J] [G] et M. [U] [R] aux dépens de l’instance d’appel, et ADMETTRE Maître Guillaume Rossi au bénéfice de l’article 699 du Code de procédure civile.

Elle rappelle que devant le premier juge, alors que la dette locative s’élevait à 4'761,27 €, les locataires avaient fait état d’un paiement de 3'000 € mais sans en justifier. Elle en conclut qu’il y a lieu de confirmer le jugement puisque les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai imparti. Elle relève qu’en réalité, les ressources des intéressés sont insuffisantes et qu’ils n’ont apurer la dette locative qu’à la faveur de l’aide financière de leur famille. Elle ajoute que leur demande d’infirmation du jugement de première instance en repose sur aucun fondement juridique.

Elle relève qu’en tout état de cause, l’appel formé par M. [R] et Mme [G] est devenu sans objet puisqu’ils ont quitté les lieux et restitué les clés.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

MOTIFS,

Sur la demande en constat de la résiliation du bail et l’expulsion :

Il n’est pas discuté et il est régulièrement justifié de la recevabilité de cette demande, une copie de l’assignation ayant été notifiée à la Préfecture du Rhône et les bailleurs ayant saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, le tout dans les conditions forme et de délais prévues aux dispositions des II et III de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur le fond, le premier juge a fait application de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, lequel prévoyait alors que «'toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux'».

En l’espèce, les conditions générales du bail signé le 16 juillet 20214 contiennent une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 juillet 2021 pour la somme en principal de 1 383,37 €. M. [U] [R] et Mme [J] [G] ne contestent pas qu’ils ne se sont pas acquittés de cette somme dans les deux mois du commandement, n’ayant apuré leur dette que postérieurement au jugement attaqué.

Dès lors, c’est à bon droit que le premier juge a constaté que les conditions du jeu de la clause résolutoire étaient réunies depuis le 14 septembre 2021.

Pour s’opposer néanmoins au constat de la résiliation du bail et solliciter l’infirmation du jugement en ce qu’il a autorisé leur expulsion, les appelants font valoir qu’ils étaient en mesure de respecter des délais de paiement. Or, dans la mesure où ils ne sollicitent plus la suspension des effets de la clause résolutoire à la faveur de délais de paiement, leur argumentation de ce chef est inopérante.

Pour s’opposer au constat de la résiliation du bail et solliciter l’infirmation du jugement en ce qu’il a autorisé leur expulsion, les appelants font ensuite valoir avoir restitué les lieux de sorte que le bail est déjà résilié.

Là encore, leur argumentation est inopérante dès lors que les appelants se prévalent d’un fait postérieur au jugement qui n’est pas de nature à invalider l’appréciation du premier juge au jour où celui-ci a statué.

Le jugement attaqué, en ce qu’il a constaté la résiliation de plein droit du bail et autorisé la société CDC Habitat à poursuivre l’expulsion de M. [U] [R] et Mme [J] [G], est confirmé.

Sur les autres demandes :

Il résulte de ce qui précède que la société CDC Habitat était fondée en son action. Dès lors, la cour confirme la décision attaquée qui a condamné solidairement M. [U] [R] et Mme [J] [G], partie perdante, aux dépens de première instance et à payer à la société CDC Habitat la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

M. [U] [R] et Mme [J] [G], partie perdante à hauteur d’appel également, sont condamnés in solidum aux dépens.

La cour condamne en outre à hauteur d’appel M. [U] [R] et Mme [J] [G] à payer à la société CDC Habitat la somme de 300 € à valoir sur l’indemnisation de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement rendu le 5 juillet 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Villefranche-sur-Saône en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [U] [R] et Mme [J] [G] aux dépens de l’instance d’appel,

Condamne in solidum M. [U] [R] et Mme [J] [G] à payer la SA CDC Habitat la somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT