COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 19 DECEMBRE 2024

mm

N° 2024/ 414

Rôle N° RG 19/12041 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BEU74

Commune DE [Localité 9]

C/

[E] [P]

[H] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Lakhdar BOUMAZA

SELAS LAWTEC SOCIETE D’AVOCATS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 27 Juin 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 15/04018.

APPELANTE

Commune DE [Localité 9], prise en la personne de son Maire en exercice, demeurant en cette qualité à l'[Adresse 7]

représentée par M^e Lakhdar BOUMAZA, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Gillian GARNERONE, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Monsieur [E] [P]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Alexandre ZAGO de la SELAS LAWTEC SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de NICE

Madame [H] [P]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Alexandre ZAGO de la SELAS LAWTEC SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 15 Octobre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Marc MAGNON, Président , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcée par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte en date du 17 novembre 1997 reçu par Maître [C], notaire à [Localité 6], Monsieur [E] [P] a acquis deux parcelles cadastrées section B n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4] sises Commune de [Localité 9]( 83).

Cette vente porte sur une propriété sur laquelle était édi’ée une maison à usage d’habitation élevée d’un étage sur rez-de-chaussée avec un terrain attenant.

Selon l’acte, ce terrain constituait également l’assiette des lots n° 9 et 10 du plan du 1otissement « Les Grottes ».

Après 1'acquisition de la villa, Monsieur [P] a réalisé divers travaux soumis à déclaration préalable de travaux qui n’ ont fait l’objet d’aucune opposition de la part du maire de la commune de [Localité 9] .

Par exploit d’huissier délivré le 20 avril 2015, la commune de [Localité 9] a fait assigner Monsieur et Madame [P] devant 1e tribunal de grande instance de Draguignan a’n, notamment, d’obtenir, à titre principal, leur condamnation, sur 1e fondement des articles 555 et suivants du code civil, à démolir les ouvrages construits sur le terrain appartenant au domaine privé de la commune, à titre subsidiaire, de voir ordonner une expertise.

Par jugement contradictoire du 28 juin 2016, le tribunal a ordonné, avant dire droit, une expertise et désigné Monsieur [D] pour y procéder.

La consignation complémentaire n’ a pas été versée par la commune et 1'expert judiciaire a rendu son rapport en l’état, le 27 décembre 2017, seul 1e premier accédit ayant pu se dérouler.

Par jugement en date du 27 juin 2019, le tribunal de grande instance de Draguignan a statué comme suit :

— déboute la commune de [Localité 9] de l’ensemb1e de ses demandes,

— condamne la commune de [Localité 9] à payer à Monsieur et Madame [E] et [H] [P] la somme de 3000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejette les autres demandes,

— condamne la commune de [Localité 9] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise.

Par déclaration d’appel en date du 23 juillet 2019, la commune de [Localité 9] a relevé appel de cette décision.

Elle a demandé à la cour. sur le fondement des articles 544. 545 et 555 du code civil de:

— reformer le jugement,

— le cas échéant, avant dire-droit,

— désigner à nouveau un expert (en complément du rapport d’expertise déposé par Monsieur [D] le 27 décembre 2017),

En tout état de cause,

— constater et con’rmer l’existence d’un empiétement reconnu et non contesté par les époux [P] et af’rmé comme « évident » par 1'expert M. [D] dans son rapport

définitif déposé le 27 décembre 2017,

— con’rmer la limite de propriété du terrain appartenant aux époux [P] telle qu’établie par le plan de délimitation dressé par le géomètre-expert 1e 7 janvier 2013 et l’extrait cadastral,

— dire et juger que les époux [P] ne pouvaient pas construire un local technique, une clôture et une palissade en bois en dehors des limites de leur propriété, sur le fonds appartenant au domaine privé de la commune,

— constater la particulière mauvaise foi des époux [P],

— en conséquence,

— condamner à titre principal les époux [P] à démolir les ouvrages construits sur le

terrain appartenant au domaine privé de la commune sur le fondement des dispositions de l’article 545 du code civil,

— condamner à titre subsidiaire les époux [P] à démolir les ouvrages construits sur le terrain appartenant au domaine privé de la commune sur le fondement des dispositions de l’article 555 du code civil,

— débouter les époux [P] de l’ intégralité de leurs demandes,

— condamner les époux [P] à lui verser la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux motifs en substance que :

— l’existence de l’empiétement ne fait aucun doute,

— la commune n’a jamais eu connaissance de la demande de consignation supplémentaire,

— la demande qu’elle a formulée, de désignation d’un nouvel expert, était fondée en droit (articles 143 et 144 du code de procédure civile),

— elle n’a pas à souffrir d’un empiétement sur sa propriété,

— la défense du droit de propriété contre un empiétement ne dégénère pas en abus,

— on ne peut lui reprocher de ne pas vouloir consentir à une solution amiable,

— le tribunal a méconnu l’article 12 du code de procédure civile,

— l’ empiétement justi’e la démolition des ouvrages en cause, sans égard pour la bonne foi alléguée des époux [P], sur le fondement de l’article 545 du code civil,

— ces derniers produisent un plan de délimitation d’ un géomètre-expert, Monsieur [F], dont il résulte que le local technique, une palissade en bois et une clôture ont été édi’és au-delà des limites de leur terrain,

— subsidiairement, la démolition sera ordonnée au visa de l’article 555 du code civil,

— la démolition peut être ordonnée, sans même que le propriétaire du fonds lésé ait à établir un quelconque préjudice,

— l’action sur le fondement de l’article 555 du code civil suppose que le constructeur n’ait pas été de bonne foi,

— si les fonds n’ont pas fait l’objet d’un bornage contradictoire, les époux [P] avaient nécessairement connaissance de la limite de leur terrain, qui était déjà connue dès 1999;

— le procès-verbal d’infraction de 2012 fait état de plusieurs constructions édi’ées

illégalement,

— en s’abstenant de déposer toutes les demandes d’autorisation de travaux nécessaires, les époux [P] ont entendu se soustraire à la vigilance de la commune,

— sur la prescription abrégée, les époux [P] ne justi’ent pas d’un juste titre,

— si la cour estime ne pas disposer d’éléments suf’sants, elle peut ordonner une expertise.

Monsieur et Madame [P] ont demandé à la cour, sur le fondement des articles 1315.544. 555. 2258, 2261. 2272. et 2275 du code civil et 146 et 700 du code de procédure civile, de:

— déclarer la commune de [Localité 9] mal fondée en son appel,

— débouter la commune de [Localité 9] de 1'ensemble de ses demandes, 'ns et prétentions,

— con’rmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— con’rmer la limite de propriété du terrain appartenant aux époux [P] telle qu’ établie par le plan de délimitation dressé par 1e géomètre expert 1e 7 janvier 2013 et l’extrait cadastral,

— constater que la limite divisoire entre leur fonds et le domaine communal n’a jamais été 'xée contradictoirement,

— constater qu’il n’existe aucun bornage contradictoire entre les parcelles cadastrées section B n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4] sises sur la commune de [Localité 9] et le domaine communal,

En conséquence,

— constater que le préjudice allégué par la commune de [Localité 9] n’est pas établi,

— constater1'absence de démonstration d’un empiétement,

En tout état de cause,

— constater leur bonne foi dans leurs opérations de construction,

— constater le refus fautif de la commune de [Localité 9] de consigner les sommes nécessitées par les opérations d’expertise,

— constater la mauvaise foi de la commune de [Localité 9] dans les opérations d’expertise,

— Débouter la commune de [Localité 9] de l’intégralité de ses demandes, fins, et prétentions,

— condamner la commune de [Localité 9] à leur payer la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire,

Si par extraordinaire la cour devait reconnaître l’existence d’un empiétement :

— constater l’existence d’une prescription acquisitive abrégée à leur pro’t;

— juger que le terrain revendiqué par la commune a depuis été acquis par usucapion par eux par le biais d’une prescription acquisitive abrégée,

— condamner la commune de [Localité 9] aux entiers dépens qui seront distraits au pro’t

de la SELAS LLC et Associés, par application des articles 696 et 699 du code de procédure civile.

Monsieur et Madame [P] ont fait valoir, en substance, que :

— la commune, sur laquelle repose la charge de la preuve de l’empiétement , ne démontre pas qu’ils ont construit sur son terrain,

— la commune s’appuie sur une expertise non contradictoire et non judiciaire rendue par un expert dont la mission 'xée n’était pas de délimiter la limite divisoire entre les fonds.

— il n’existe aucun bornage contradictoire entre les parties,

— dès lors, le plan établi par Monsieur [A] n’a aucune valeur juridique, puisqu’il n’a pas été signé par eux,

— la commune s’appuie aussi sur les relevés cadastraux qui n’ont qu’une valeur 'scale,

— les indications cadastrales ne constituent que de simples présomptions.

— l’absence de plan annexe à leur titre de propriété ne donne pas de meilleure efficacité

au document cadastral.

— la commune prétend que leurs courriers en date des 22 et 27 mai 2013 constitueraient 1'aveu d’un empiétement.

— la commune précise « pour rappel » que les procès-verbaux d’infraction dressés en vertu de l’artic1e L. 480-1 du code de l’urbanisme ont une force probante spéciale et font foi jusqu’ à ce que soit apportée la preuve contraire et prétend également que le procès-verbal d’infraction établi le 17 décembre 2012 par la direction départementale des territoires et de la mer constaterait que le local technique empiète sur le domaine privé communal.

— or, ces constats font foi pour l’ infraction qu’i1s concernent.

— le procès-verbal de constat établit que certaines constructions ont été réalisées sans les autorisations nécessaires et en contradiction avec certaines préconisations de la réglementation d’urbanisme, mais n’établit pas la réalité d’un empiétement,

— mieux, ce procès-verbal con’rme donc que les constructions se trouvent bien à l’intérieur de leur propriété, à 2,80 mètres de la limite de propriété et non sur le domaine privé communal. .

— en ne versant pas la consignation complémentaire, la commune a fait preuve de mauvaise foi,

— la commune se contente de demander la condamnation à titre principal des époux [P] à démolir les ouvrages construits sur le terrain appartenant au domaine privé de la commune sans même prendre la peine d’énumérer les ouvrages prétendument concernés par l’empiétement.

— subsidiairement, les époux [P] indiquent qu’ils sont de bonne foi : ils ont acquis une propriété qui n’a pas fait l’objet d’un bornage contradictoire et qui disposait déjà d’une clôture

— dans l’acte d’acquisition, il est précisé que la propriété n’avait pas fait l’objet d’une délimitation propre.

— la commune fait preuve d’intention de nuire à leur égard,

— la commune est à 1'origine de la présente procédure et par conséquent de la demande d’expertise accordée par le tribunal.

— la commune doit être déboutée de sa demande nouvelle de désignation d’un expert

— ils invoquent la prescription abrégée,

— la commune ne démontre aucun préjudice.

La cour, ayant constaté que seul Monsieur [E] [P] est, selon l’acte notarié du 17 novembre 1997 produit aux débats, propriétaire des parcelles en cause, a invité les

parties à produire une note en délibéré sur la recevabilité des demandes émises par ou contre Madame [H] [P]. Le 8 juin 2022, le conseil des intimés a produit une note en délibéré confirmant que seul Monsieur [E] [P] était propriétaire.

Par arrêt mixte du 15 septembre 2022, la cour a :

Déclaré les demandes émises par Madame [H] [P] et les demandes dirigées contre elle irrecevables.

In’rmé le jugement rendu le 27 juin 2019 en ce qu’il a débouté la commune de [Localité 9] de sa demande d’expertise,

Avant dire-droit et statuant à nouveau de ce chef,

Ordonné une expertise et commis pour y procéder Monsieur [W] [V], géomètre-expert, expert judiciaire inscrit sur la liste de la cour d’appel d’Aix en Provence, en lui confiant la mission habituelle en la matière aux fins notamment de déterminer la limite de propriété entre la parcelle appartenant à la commune de [Localité 9] et celle appartenant à Monsieur [E] [P] ; de dire s’il existe un empiétement sur la parcelle appartenant à la commune ; dans l’affirmative de déterminer avec précision la consistance de cet empiétement, ses dimensions et sa super’cie et d’ indiquer précisément quels sont les ouvrages constitutifs de l’empiétement ; les demandes des parties étant réservées, ainsi que les dépens.

Pour statuer en ce sens, la cour a relevé que :

' Aux termes de l’acte de vente du 17 novembre 1997, dressé en l’étude de Maître [K] [C], notaire, Monsieur [E] [P] est seul propriétaire de la propriété en cause. Madame [H] [P] n’a donc ni qualité à défendre, ni qualité à agir.

' Selon l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du

litige peuvent, à la demande des parties ou d’of’ce, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

L’article 144 du même code dispose que les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suf’sants pour statuer.

L’article 146 de ce code énonce qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur

un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suf’sants pour le prouver.

En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Au soutien de sa demande de nouvelle expertise, en complément du rapport déposé par Monsieur [D] le 27 décembre 2017, la commune de [Localité 9] ne conteste pas ne pas avoir versé la consignation supplémentaire mise à sa charge selon l’ordonnance rendue par le magistrat de la mise en état du tribunal de grande instance de Draguignan le 14 février 2017 mais elle af’rme ne pas avoir eu connaissance de cette décision en raison de difficultés dues à un changement de conseil.

L’ordonnance du 14 février 2017 a été notifiée à M^e Ibrahim Mboup, avocat plaidant de la commune de [Localité 9], et à Maître Sylvaine [J], avocate postulante.

Il ressort des pièces produites aux débats, et notamment de la note en délibéré rédigée le 23 octobre 2018 par Maître [J], que cette dernière n’assurait plus la postulation dans cette affaire depuis le jugement avant dire droit du 28 juin 2016, qu’elle était sans nouvelle de Maître [S], à l’origine son dominus litis, qu’il ne lui avait jamais transmis la moindre instruction depuis le 28 juillet 2016 et qu’elle venait d’apprendre que ce dernier n’était plus avocat depuis le 1er janvier 2017, alors que depuis lors, elle avait tenté d’ échanger avec lui par mail à son adresse professionnelle, sans succès.

ll apparaît également que Maître [S], membre de la SCP IPA, était représenté aux

opérations d’expertise diligentées par Monsieur [D] par Maître [M], membre de la même SCP, ce que Maître [J] ignorait, et avait appris en consultant 1'avocat de la partie adverse, Maître [T].

C’est du reste en considération de cette note en délibéré que par jugement du 13 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Draguignan, au constat de la démission du conseil de la commune de [Localité 9] du barreau et de « la mésentente manifeste entre le conseil postulant et le conseil plaidant au détriment des intérêts » de la commune, a, faisant application des articles 444 et 784 du code de procédure civile, ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture et rouvert les débats, pour permettre à la commune de conclure ensuite du dépôt du rapport d’expertise, ce qu’elle n’avait pas pu faire.

Dès lors, il ressort à suf’sance des éléments qui précèdent que le non-paiement par la

commune de [Localité 9] de la consignation complémentaire d’un montant de 3249,90

euros mise à sa charge selon ordonnance du 14 février 2017 ne peut pas s’analyser en

un refus, et encore moins en un refus fautif, d’autant que l’actuelle appelante avait sollicité en première instance, par des conclusions du 17janvier 2019 que la réouverture des débats l’avait autorisée à prendre, que soit ordonné un complément d’expertise dont elle assumerait la consignation.

ll en ressort aussi que la mesure d’instruction complémentaire sollicitée par l’appelante n’est pas destinée à suppléer sa carence dans l’ administration de la preuve, mais à faire valoir ses droits, dont elle a manifestement été privée par l’absence de communication entre ses conseils.

En conséquence, le jugement entrepris sera in’rmé en ce qu’il a refusé de faire droit à la demande d’ expertise judiciaire sollicitée par la commune, une mesure d’expertise étant ordonnée par la cour dans les conditions 'xées au dispositif de la présente décision.

M [W] [V] a déposé son rapport le 19 février 2024.

Une nouvelle ordonnance de clôture a été rendue le 1er octobre 2024 après que les parties eurent conclu en lecture du rapport d’expertise, l’affaire étant fixée au 15 octobre 2024

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 27 septembre 2024 par la commune de [Localité 9] tendant à :

Vu les articles 544, 545 et 555 du code civil

Vu les articles 143, 144 et 700 du code de procédure civile

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [Y] [D],

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [V] du 19 février 2024

Réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Draguignan en date du 27 juin 2019,

Et statuant de nouveau :

Constater et con’rmer l’existence d’un empiétement sur le fonds de la commune de [Localité 9], reconnu et non contesté par les époux [P], tel que mis en évidence et précisément délimité par le rapport d’expertise de Monsieur [V] du 19 février 2024 ;

Con’rmer la limite de propriété du terrain telle que déterminée par le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [V] du 19 février 2024 ;

Constater la particulière mauvaise foi des époux [P];

Débouter en tout état de cause les époux [P] de l’intégralité de leurs prétentions ;

En conséquence,

Condamner à titre principal les époux [P] à démolir les ouvrages construits sur le terrain appartenant au domaine privé de la commune de [Localité 9] sur le fondement des dispositions de l’article 545 du code civil ;

Condamner à titre subsidiaire les époux [P] à démolir les ouvrages construits sur le terrain appartenant au domaine privé de la commune de [Localité 9] sur le fondement des dispositions de l’article 555 du code civil ;

Débouter les époux [P] de l’intégralité de leurs demandes ;

Condamner les époux [P] à verser à la commune de [Localité 9] la somme de cinq-mille (5 .000) euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile , ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Vu les conclusions notifiées le 30 septembre 2024 par les époux [P] tendant à :

Vu les articles 1315, 544, 555, 2258, 2261, 2272, et 2275 du Code civil,

Vu les articles 146 et 700 du Code de procédure civile,

Vu la jurisprudence précitée,

Vu les moyens qui précèdent et les pièces versées aux débats,

Déclarer la commune de [Localité 9] mal fondée en son appel,

Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau, à titre principal,

Débouter la commune de [Localité 9] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Constater la bonne foi des époux [P] dans leurs opérations de construction,

Enjoindre à la commune de [Localité 9] de faire usage de l’option légale à savoir démolition des ouvrages à ses frais exclusifs ou la conservation des ouvrages en l’état,

A titre subsidiaire,

Si par extraordinaire la Cour devait reconnaître l’existence d’un empiétement,

Constater l’existence d’une prescription acquisitive abrégée au profit des époux [P],

Juger que le terrain revendiqué par la commune a depuis été acquis par usucapion par les époux [P] par le biais d’une prescription acquisitive abrégée,

A titre infiniment subsidiaire,

Si par extraordinaire la cour devait rejeter la prescription acquisitive

Rejeter la demande de démolition en application du principe de proportionnalité

En tout état de cause,

Débouter la commune de [Localité 9] de l’intégralité de ses demandes, fins, et prétentions,

Condamner la commune de [Localité 9] à payer la somme de 5.000 euros aux époux [P] au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce y compris les frais d’expertise.

MOTIVATION :

Sur la saisine de la cour :

A titre liminaire, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 954 alinéas 1 à 3 du code de procédure civile, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée; que les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et que la cour ne statue que sur celles qui y sont énoncées.

Les demandes de «constater» ou «dire et juger» ou même « juger» lorsqu’elles s’analysent en rappels de moyens ne constituent pas de telles prétentions et ne saisissent pas la cour qui examinera en revanche les seuls moyens invoqués dans la discussion au soutien des prétentions figurant au dispositif des conclusions.

Il convient de rappeler, enfin, que par arrêt mixte du 15 septembre 2022, les demandes de Mme [P] et dirigées contre elle ont été déclarées irrecevables, de sorte que seules les demandes de M [P] ou dirigées contre lui seront examinées.

Sur le rapport d’expertise de M [W] [V] :

Il ressort du rapport d’expertise de M. [V] les éléments suivants :

Les titres des parties font référence aux plans des lots du lotissement « Les Grottes » qui sont joints au rapport en pièces annexes 2 et analysés au paragraphe 3-3 pages 31-32 du rapport.

Les plans cadastraux ne reflètent pas les limites de ces lots. La documentation cadastrale ne représente graphiquement que la propriété apparente car l’administration ne peut donner l’assurance formelle que les limites figurant sur le plan cadastral correspondent véritablement aux droits de propriété.

L’expert s’est fait remettre et a analysé le rapport d’ expertise judiciaire déposé en l’état par M. [Y] [D], les plans de délimitation et altimétrique de la propriété [P] établis par M [A], géomètre-expert, en 2013. Ces éléments n’apportent rien aux conclusions de l’expert.

Pour déterminer la limite séparative des fonds, l’expert judiciaire a utilisé la méthode suivante:

Après avoir procédé aux premiers relevés des lieux, l’expert a calé le plan général du lotissement sur son plan d’état des lieux et a constaté que le plan général ne donnait pas de résultats satisfaisants.

Au vu des plans des lots, il a calé les limites des lots en fonction des points repères du [Adresse 5], qui ne paraissent pas avoir été modifiés dans leur ensemble, et de la construction présente sur les lots 7 et 8, ce qui lui a permis de calculer les coordonnées approximatives des marques en forme de croix mentionnées sur ces plans, notamment sur les plans des lots 9 et 11, et censées être retrouvées sur le terrain.

Fort de ces nouvelles données et après avoir positionné l’emplacement théorique des trois croix, après recherche sur site, l’expert en a retrouvé deux gravées sur des roches, ce qui lui a permis de mettre à jour son plan d’état des lieux, en retenant en priorité la croix gravée présente au milieu de la limite Nord du lot 9, les angles du bâtiment présent sur les lots 7 et 8, et les points du boulevard.

L’expert, après report et calculs, a constaté que la seconde marque retrouvée au Nord-Est était située à 19 cm de son point théorique , ce qui selon lui «  paraît très acceptable au vu de la topographie des lieux et des méthodes de lever de l’époque ».

Nulle autre marque n’ étant visible aux environs immédiats, l’expert en a conclu que cette seconde marque était l’ancienne croix gravée indiquée sur le plan du lot 11.

Après avoir pris en compte cette marque et le point 71 correspondant à une intersection de murs, l’expert a appliqué les distances, pour matérialiser les coordonnées de la limite Sud-Est entre la propriété de la commune de [Localité 9] et celle de M [P].

L’expert a ensuite procédé à la superposition du plan cadastral actuel et à la superposition des plans des lots sur le plan d’état des lieux, tel qu’il ressort de la pièce annexe n° 5, constatant les incohérences du plan cadastral( hors la partie Sud).

La limite séparative est matérialisée par une ligne droite passant par les points ABC figurant en annexe 6-2 du rapport d’expertise.

L’ empiétement constaté par l’expert sur la propriété de la commune ( situé entre la limite du lot 11 du lotissement([P]) et l’occupation hors limite) comprend une partie du cabanon et certains aménagements, murets et escaliers, outre la clôture implantée au delà de la limite du lot 11 du lotissement. La superficie de cet empiétement est de 70 m².

En cas d’ accord sur l’ acquisition de la superficie empiétée, la valeur de son assiette peut être estimée à 700 euros, l’empiétement se situant en zone naturelle et espace boisé classé ( ZNEBC).

Si la cour retenait la prescription acquisitive de l’emprise de l’empiétement, la limite séparative serait alors positionnée sur la ligne passant par les points ADEFGHIJKC du plan figurant en annexe 6-2 du rapport d’expertise.

L’avis et les conclusions de l’expert ne sont pas discutés et seront retenus par la cour.

Sur l’empiétement :

La commune de [Localité 9] fait valoir que le jugement est critiquable en ce que tout en admettant l’existence d’un empiétement, le premier juge a débouté la commune de sa demande de démolition, au motif qu’ elle ne déterminait ni la dimension , ni la surface de cet empiétement, ni les ouvrages à démolir ; qu’une telle motivation est contestable. Elle ajoute que l’empiétement n’est plus discuté par les intimés et que les ouvrages présents sur la zone empiétée sont précisés par l’expert judiciaire.

Elle rappelle que le tènement foncier constitutif de l’empiétement relève de son domaine privé dont elle demeure gestionnaire et garante et qu’elle n’est tenue d’aucune obligation de le céder. Elle rappelle également que la jurisprudence, sans cesse renouvelée jusqu’à ce jour, sanctionne tout empiétement, aussi minime soit-il, par la démolition de l’ouvrage qui en est à l’origine, écartant en la matière la notion de proportionnalité.

A titre principal, elle demande la démolition des ouvrages édifiés sur l’assiette de l’empiétement, sur le fondement de l’article 545 du code civil et, subsidiairement sur le fondement de l’article 555 du même code, bien que classiquement ce dernier texte ne trouve pas à s’appliquer lorsqu’ un propriétaire empiète sur la parcelle voisine. Elle indique que la démolition est le seul moyen de rétablir la plénitude de son droit de propriété, quand bien même l’empiétement est minime, la bonne foi étant en la matière insusceptible d’être prise en considération. Tout aussi inopérante est l’obtention d’une opposition à déclaration préalable de travaux, les autorisations d’urbanisme étant toujours délivrées sous réserve du droit des tiers .

Elle rappelle qu’en application de l’ article 555 du code civil, lorsqu’une personne bâtit sur le terrain d’autrui, les constructions deviennent la propriété du propriétaire du sol, lequel peut soit les conserver moyennant paiement d’une indemnité, soit exiger du constructeur une remise en état. S’ il résulte de l’alinéa 4 de ce texte que le propriétaire du sol ne peut exiger la démolition de la part du tiers évincé de bonne foi, la bonne foi doit s’entendre au sens de l’article 550 du code civil, à savoir lorsque le possesseur possède comme propriétaire, en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices . Le possesseur cesse d’être de bonne foi lorsque les vices lui sont connus . A contrario, est de mauvaise foi celui qui construit sciemment sur un terrain qui ne lui appartient pas. La commune considère que les époux [P] sont en l’occurrence de mauvaise foi, dans la mesure où ayant acquis leur fonds en 1997 ils disposaient de tous les éléments nécessaires pour connaître la réalité des limites de leur propriété ; que plusieurs des constructions présentes sur leur terrain ont été construites sans autorisation ; qu’ils n’ont déposé que 3 déclarations de travaux, l’une pour la construction d’une piscine, l’autre pour la construction d’une clôture et la troisième pour la construction d’un pool house , laquelle leur a été refusée. Toutes les autres constructions ont été réalisés sans autorisation, par volonté de se soustraire à la vigilance de la commune.

Sur la prescription acquisitive de l’assiette de l’empiétement, la commune de [Localité 9] soutient que les époux [P] ne peuvent se prévaloir de la prescription abrégée, en l’absence de juste titre portant sur la portion de terrain sur laquelle empiètent les ouvrages litigieux, ayant acquis leur fonds, composé des parcelles B n°s [Cadastre 3] et [Cadastre 4], dans les strictes limites de sa contenance.

En lecture du rapport d’expertise, les époux [P] font valoir les moyens et arguments suivants :

' Si l’empiétement est caractérisé , les opérations d’expertise ont permis de prouver qu’ il ne s’étend pas à toute la piscine, à son local technique, ni à une grande partie du jardin [P], comme le prétendait à tort la commune.

' L’ équité justifierait que le litige se termine par une acquisition des 70 m² d’empiétement au prix de 700 euros compte tenu du zonage du terrain et de son emplacement.

' A défaut, M. [P] est en droit de se prévaloir de l’usucapion puisque la clôture est installée depuis 50 ans et qu’elle était déjà en place lorsqu’il a acheté son terrain en 1997.

' A titre principal, les concluants demandent l’application des dispositions de l’article 555 du code civil avec exclusion de la démolition des ouvrages situés sur la zone d’empiétement, compte tenu de leur bonne foi, ayant acquis un bien déjà clôturé.

' La construction des ouvrages litigieux a bien été réalisée en vertu d’une déclaration de travaux en date du 14 avril 1998 et en ne s’opposant pas à cette déclaration, la commune a elle-même commis l’erreur qu’elle reproche aujourd’hui aux époux [P].

' La démolition doit être écartée au profit d’une simple indemnisation ou négociation, et si elle devait être prononcée, elle ne pourrait l’être qu’aux frais exclusifs de la commune qui exige la démolition dans le seul but de nuire aux intimés alors que cette mesure ne lui apporterait rien. Cette intention caractérise un abus du droit de propriété.

' A titre subsidiaire, sur la prescription acquisitive abrégée, ils remplissent les conditions posées par les articles 2258, 2261 et 2272 du code civil, en ce que leur titre de propriété constitue un juste titre en vertu duquel ils ont sollicité une déclaration de travaux pour construire la piscine et le local technique , et que leur bonne foi est largement établie, puisqu’ils ont acheté un terrain clôturé et pouvaient légitimement penser que la clôture implantée correspondait aux limites et à la contenance du bien acquis.

' La commune qui se prétend propriétaire, n’a assigné les époux [P] qu’en 2015, soit 18 ans après l’acquisition de cette propriété par M [P].

' En tout état de cause, le principe de proportionnalité consacré par plusieurs décisions de la cour de cassation s’oppose à la démolition.

Sur ce :

En droit, aux termes des dispositions de l’article 544 du code civil, « la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

L’ article 545 du même code ajoute que «  nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ».

Selon l’article 550 du même code, «  le possesseur est de bonne foi quand il possède comme propriétaire, en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices. Il cesse d’être de bonne foi du moment où ces vices lui sont connus ».

Il ressort des dispositions de l’article 555 du code civil que «  lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever.

Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds.

Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d''uvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.

Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n’aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l’une ou l’autre des sommes visées à l’alinéa précédent. »

Il y a empiétement, chaque fois qu’une construction ou plantation déborde sur le sol, en sous-sol, ou au dessus du sol, sur le terrain d’un propriétaire voisin . Dans ce cas, la jurisprudence considère que l’article 555 du code civil ne trouve pas à s’appliquer. Il a ainsi été jugé que lorsqu’un constructeur étend ses ouvrages au-delà de la limite de son héritage, l’article 555, qui ne concerne que les ouvrages intégralement édifiés sur la propriété d’autrui, n’est pas applicable ( Cassation 3ème chambre civile 30 octobre 201312-22169).

La démolition des ouvrages à l’origine de l’empiétement et la remise en état des lieux sont fondées sur l’article 545 précité, sans qu’il y ait besoin de caractériser un préjudice. Il est admis que compte tenu du caractère absolu et perpétuel du droit de propriété, tout propriétaire est en droit d’obtenir la démolition d’un ouvrage empiétant sur son fonds. Il importe peu que l’empiétement soit minime, qu’il ait été commis de bonne foi ou qu’il ait été nécessité par l’état des lieux. L’empiétement, aussi minime soit-il, justifie la démolition de l’ouvrage qui empiète, sans considération pour le droit au respect de ses biens ou de sa vie privée ou familiale du propriétaire des ouvrages à l’origine de l’empiétement ( Cassation, 3ème Civ. 21 décembre 2017 Bull Civ. 3 n° 144 ; 3ème Civ. 17 mai 2018 n° 16-15792).

Contrairement à la jurisprudence invoquée par les intimés , applicable en matière de trouble de voisinage, de non respect des règles d’urbanisme ou des clauses d’ un cahier des charges de lotissement, la démolition pour empiétement sur la propriété d’autrui n’est pas soumise à l’appréciation de la proportionnalité de cette mesure ( Cassation Civ. 3 ème 9 juillet 2020 n° 18-11 940).

En l’espèce, l’empiétement n’est pas discuté et représente une emprise au sol de 70 m² entre la ligne passant par les points ABC et la ligne passant par les points ADEFGHIJK du plan de M. [W] [V] figurant en annexe 6-2 du rapport d’expertise.

Avant d’examiner la demande démolition , il convient d’apprécier l’exception de prescription acquisitive opposée par [E] [P].

Sur l’usucapion :

L’article 2258 du code civil énonce que la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

L’article 2272 du même code, aux termes duquel le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans, prévoit une prescription abrégée de dix ans pour celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble.

L’article 2261 du code civil énonce que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

L’article 2265 du même code précise que pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu’on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux.

Il ressort des pièces de la procédure que M. [P] a acquis les parcelles B n °s [Cadastre 3] et [Cadastre 4], commune de [Localité 9], le 17 novembre 1997. Il soutient que la clôture de son fonds est en place sur sa position actuelle depuis 50 ans , mais n’en rapporte pas la preuve. Aucune attestation, ni facture de travaux, n’est en effet produite pour établir à quelle époque la clôture qui empiète sur la parcelle cadastrée B n° [Cadastre 2], propriété de la commune, a été édifiée. Quant aux ouvrage construits sur l’emprise, murets, escaliers et une partie du cabanon ( page 39 du rapport d’expertise) il n’est pas justifié non plus de l’époque de leur construction .

Afin de se prévaloir d’un juste titre et donc de la prescription acquisitive abrégée, il faut que l’assiette de l’empiétement soit comprise dans l’acte invoqué. En l’espèce le titre de propriété de M [P] indique que la parcelle N° [Cadastre 3] a une contenance de 15 ares 20 centiares et la parcelle n° [Cadastre 4] une contenance de 12 ares 80 centiares, soit au total une superficie de 28 ares ce qui correspond aux références cadastrales. Si l’acte indique au paragraphe « Désignation » que l’immeuble forme les lots 9 et 10 du plan du [Adresse 8], cette information est incomplète car, en réalité, la parcelle B n° [Cadastre 4] incorpore également le lot n° 11 de ce lotissement. L’ omission de la référence au lot n° 11 dans l’acte de 1997 était déjà présente dans un acte antérieur du 2 mai 1979, alors que l’acte de cession du 15 août 1967 intervenu entre deux des précédents propriétaires englobait les lots 9, 10 et 11 du lotissement Les Grottes, Or c’est bien en projetant les plans des lots 7 à 11 du lotissement Les Grottes sur son plan d’état des lieux que l’expert a pu mettre en évidence l’existence d’un empiétement de 70 m² sur la parcelle B n° [Cadastre 2] au delà de la limite Est du lot n° 11. Il est donc manifeste que l’ assiette de empiétement n’était pas comprise dans l’acte de vente du 17 novembre 1997.

M [P] ne peut donc se prévaloir d’un juste titre qui l’autoriserait à invoquer la prescription abrégée et l’usucapion de l’ emprise de 70 m² de terrain sur la parcelle B n° [Cadastre 2] propriété de la commune.

M [P] est en conséquence débouté de l’ensemble de ses prétentions, le jugement étant infirmé en toutes ses dispositions.

Sur la démolition :

Par suite, il convient de faire droit à la demande de démolition de la commune de [Localité 9] et de condamner [E] [P] à démolir tous les ouvrages édifiés sur la parcelle B n° [Cadastre 2] , propriété de la commune de [Localité 9] entre les lignes ABC et ADEFGHIJK du plan de l’expert judiciaire [W] [V], figurant en annexe 6-2 de son rapport d’expertise : notamment partie du cabanon, murets, escaliers, clôture, sauf à repositionner celle-ci sur la limite séparative entre les points ABC. Il sera imparti à [E] [P] un délai de six mois, à compter de la signification du présent arrêt pour procéder aux travaux correspondants.

Sur les demandes annexes :

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et compte de l’ issue du litige, il convient de condamner [E] [P] qui succombe en toutes des demandes aux dépens de l’entière procédure qui comprendront les frais d’expertise judiciaire, et aux frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort :

Vu l’arrêt mixte du 15 septembre 2022,

Y ajoutant,

Infirme le jugement pour le surplus de ses dispositions,

Constate l’ existence d’ un empiétement sur la parcelle B n° [Cadastre 2] propriété de la commune de [Localité 9], de la part de M [E] [P] propriétaire des parcelles B n°s [Cadastre 3] et [Cadastre 4] formant les lots 9-10 et 11 du lotissement Les Grottes,

Condamne [E] [P] à démolir tous les ouvrages édifiés sur la parcelle B n° [Cadastre 2] , propriété de la commune de [Localité 9] entre les lignes ABC et ADEFGHIJK du plan de l’expert judiciaire [W] [V], figurant en annexe 6-2 de son rapport d’expertise : notamment partie du cabanon construit de part et d’autre de la limite séparative, murets, escaliers, clôture, sauf à repositionner celle-ci sur la limite séparative entre les points ABC.

Impartit à [E] [P] un délai de six mois, à compter de la signification du présent arrêt pour procéder aux travaux correspondants.

Condamne [E] [P] aux dépens de première instance et d’appel qui comprendront les frais des expertises judiciaires,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne [E] [P] à payer à la commune de [Localité 9] une somme de 5000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT