N° RG 22/01667 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OE5Z

Décision du Tribunal Judiciaire de lyon

Au fond du 13 janvier 2022

(chambre 1 cab 01 A)

RG : 19/00493

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 19 Juin 2025

APPELANTE :

Mme [J] [H]

née le [Date naissance 1] 1982 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Guillaume QUATREMARE, avocat au barreau de LYON, toque : 2753

INTIMES :

Mme [V] [M]

née le [Date naissance 2] 1979 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Marion COMBIER, avocat au barreau de LYON, toque : 2024

M. [U] [Y]

né le [Date naissance 3] 1974 à [Localité 1]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Guillaume QUATREMARE, avocat au barreau de LYON, toque : 2753

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 06 Décembre 2022

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 27 Novembre 2024

Date de mise à disposition : 16 janvier 2025 prorogée au 20 mars 2025 et 19 juin 2025, les avocats dûment avisés conformément à l’article 450 dernier alinéa du code de procédure civile

Audience présidée par Julien SEITZ, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Séverine POLANO, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Anne WYON, président

— Julien SEITZ, conseiller

— Thierry GAUTHIER, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * *

Par acte authentique du 4 septembre 2015, Mme [V] [M] a acquis de Mme [J] [H] et M. [U] [Y] une parcelle élevée d’une maison d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 4] (Rhône), cadastrée section BE n°[Cadastre 1].

Les parcelles mitoyennes n° 178/179/180/181 sont la propriété des époux [G].

Le 28 octobre 2015, le mur délimitant les fonds de Mme [M] et des époux [G] s’est effondré, les obligeant tous à évacuer leurs propriétés.

Un expert mandaté par le tribunal administratif de Lyon a conclu le 12 novembre 2015 à l’existence d’un état de péril imminent.

La société Pacifica, assureur de Mme [M], a diligenté une expertise amiable, en suite de laquelle elle a dénié sa garantie par lettre du 25 novembre 2015, au motif que le sinistre était antérieur à la prise d’effet du contrat.

Par lettre d’avocat du 18 décembre 2015, Mme [M] a invité les consorts [G] a déclarer le sinistre à leur assureur, la société Maif. Celle-ci a mandaté le cabinet Sauret aux fins d’expertise privée.

Par courrier du 04 janvier 2016, la société Maif a fait connaître au conseil de Mme [M] que le cabinet Sauret avait attribué le sinistre à des causes multiples, certaines provenant de l’habitation de l’intéressée. Par courrier additionnel du 04 février 2016, la société Maif a refusé de communiquer le rapport du cabinet Sauret au conseil de Mme [M].

Par acte d’huissier du 11 mars 2016, Mme [M] a fait citer les époux [G], M. [Y], Mme [H] et la société Macif devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon, aux fins d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du 12 avril 2016, ce magistrat a fait droit à la demande et commis M. [K] en qualité d’expert, avec mission d’usage.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 9 juin 2018, sur la foi duquel Mme [M] a fait citer les époux [G] et les consorts [Y]-[H] devant le tribunal de grande instance de Lyon.

Par ordonnance du 04 juin 2020, le juge de la mise en état a constaté l’extinction de l’instance à l’égard des époux [G], par suite du désistement exprimé par Mme [M].

Par jugement réputé contradictoire du 13 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Lyon a :

— condamné M. [Y] et Mme [H] à payer solidairement à Mme [M] la somme de 27.247,02 euros avec intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2018,

— condamné les mêmes à payer solidairement à Mme [M] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Combier, avocate,

— ordonné l’exécution provisoire.

Mme [H] a relevé appel de ce jugement selon déclaration enregistrée le 1er mars 2022, en intimant Mme [M] et M. [Y].

***

Aux termes de ses conclusions notifiées le 31 mai 2022, Mme [H] demande à la cour de :

— réformer intégralement le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon le 13 janvier 2022,

statuant à nouveau :

— dire et juger que les consorts [Y]-[H] n’ont pas fait preuve de mauvaise foi dans la vente à Mme [M] du bien sis [Adresse 4] à [Localité 4],

— débouter Mme [M] de l’intégralité de ses prétentions,

— ordonner la restitution des sommes déjà perçues au titre de l’exécution provisoire,

— ordonner à Mme [M] de lui verser la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [M] aux entiers dépens,

à titre subsidiaire :

— réformer intégralement le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon le 13 janvier 2022,

— ramener à de plus justes proportions les sommes allouées à Mme [M].

L’appelante fait valoir que le contrat de vente conclu avec Mme [M] comporte une clause excluant la garantie des vices cachés, en vertu de laquelle les vendeurs ne sont point tenus de garantir l’acquéreure des défauts cachés de l’immeuble, à moins que Mme [M] n’apporte la preuve de leur mauvaise foi ou de leur connaissance du vice en amont de la vente.

Elle explique que le premier juge a retenu la mauvaise foi des vendeurs à raison de l’absence de déclaration d’un précédent sinistre prétendument survenu en fin d’année 2014, en se fondant sur les seules déclarations des époux [G], non confirmées par l’expert.

Elle ajoute qu’à supposer que les époux [G] aient eu connaissance du vice, cette circonstance ne signifiait pas qu’ils en aient informé les consorts [Y]-[H].

Elle relève que le sinistre invoqué remonte à la fin de l’année 2014, date à laquelle elle-même et M. [Y] avaient quitté l’immeuble depuis plus de six mois.

Mme [H] demande à titre subsidiaire que les sommes allouées soient ramenées à de justes proportions.

***

Par conclusions déposées le 28 juillet 2022, M. [Y] demande à la cour de :

— réformer intégralement le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon le 13 janvier 2022,

statuant à nouveau :

— dire et juger que les consorts [Y]-[H] n’ont pas fait preuve de mauvaise foi dans la vente à Mme [M] du bien sis [Adresse 4] à [Localité 4],

— débouter Mme [M] de l’intégralité de ses prétentions,

— ordonner la restitution des sommes déjà perçues au titre de l’exécution provisoire,

— ordonner à Mme [M] de lui verser la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [M] aux entiers dépens,

à titre subsidiaire :

— réformer intégralement le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon le 13 janvier 2022,

— ramener à de plus justes proportions les sommes allouées à Mme [M].

M. [Y] développe des moyens strictement similaires à ceux élevés par Mme [H].

***

Par conclusions déposées le 07 septembre 2022, Mme [M] demande à la cour de :

— ordonner la communication des éléments justifiant de la profession de Mme [H],

à titre principal :

— confirmer le jugement rendu le 13 janvier 2022 du tribunal judiciaire de Lyon,

— débouter Mme [H] de l’intégralité de ses prétentions, fins et conclusions,

— débouter M. [Y] de l’intégralité de ses prétentions, fins et conclusions,

subsidiairement :

— confirmer la responsabilité de Mme [H] et celle de M. [Y], au regard du défaut d’entretien du bien qu’ils lui ont vendu,

— confirmer, dans ces conditions, le jugement rendu le 13 janvier 2022 rendu par le tribunal judiciaire de Lyon en ce qu’il a condamné solidairement Mme [H] et M. [Y] à lui payer la somme de 27.247,02 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2018, date de l’assignation, et en ce qu’il les a condamnés au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

en toute hypothèse :

— débouter Mme [H] de l’intégralité de ses prétentions, fins et conclusions,

— débouter M. [Y] de l’intégralité de ses prétentions, fins et conclusions,

— condamner Mme [H] à lui régler la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [Y] à lui régler la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Mme [H] et M. [Y] aux entiers dépens de l’instance.

Mme [M] rappelle que l’expert mandaté par son assureur a considéré que la chute du mur était due à des infiltrations lentes et progressives au travers de l’enduit, générées par la toiture de l’auvent de l’habitation [G], ce dont la société Pacifica a déduit que le sinistre était antérieur à la vente et ne l’obligeait pas à offrir sa garantie.

Elle ajoute que l’assureur des époux [G] a considéré au contraire que le sinistre avait été causé par des infiltrations venant de sa propriété, sans jamais lui communiquer le rapport d’expertise fondant ses assertions.

Elle explique que l’expert judiciaire a fait état d’un écoulement non maîtrisé des eaux pluviales de toiture et de la survenance de remontées capillaires concourant à un risque d’effondrement total ou partiel du mur. Elle ajoute que cet expert a conclu à un défaut d’entretien par les anciens propriétaires et à la réalisation de travaux non-conformes par les époux [G].

Elle précise que les époux [G] ont réglé l’indemnité correspondant à leur part de responsabilité au cours de la première instance et qu’elle s’est désistée de son action à leur égard.

Elle conclut en revanche à la mauvaise foi des consorts [H]-[Y], dont elle affirme qu’ils ont eu connaissance du vice en amont de la vente, de par les travaux réalisés par les époux [G] ensuite du premier sinistre. Elle ajoute que le fait pour les vendeurs d’avoir dissimulé leur adresse et leur numéro de téléphone constitue une manifestation de leur mauvaise foi.

Elle explique que M. [Y] dirige une société de construction et que les vendeurs ne peuvent être considérés comme des non-professionnels, habiles à se prévaloir de la clause exclusive de garantie insérée dans l’acte de vente.

Mme [M] se prévaut par ailleurs de l’irrecevabilité des conclusions de ses adversaires, motif tiré de l’absence d’indication de leur profession.

Elle se prévaut à titre subsidiaire de ce que l’expert a retenu l’existence d’un défaut d’entretien de la part des cédants.

***

Le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction par ordonnance du 06 décembre 2022 et l’affaire a été appelée à l’audience du 27 novembre 2024, à laquelle elle a été mise en délibéré au 16 janvier 2025. Le délibéré a été prorogé au 19 juin 2025.

MOTIFS

Sur la fin de non-receovir tirée de l’absence d’indication de la profession des intimés dans l’acte de constitution de leur avocat et dans leurs conclusions :

Vu l’article 960 du code de procédure civile ;

Vu les articles 954 et 961 du même code, dans leur rédaction issue du décret n° 2017-891 du 06 mai 2017 ;

Conformément à l’article 960 susvisé, la constitution d’avocat par l’intimé ou par toute personne qui devient partie en cours d’instance est dénoncée aux autres parties par notification entre avocats. Cet acte indique :

a) Si la partie est une personne physique, ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ;

b) S’il s’agit d’une personne morale, sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement.

En vertu de l’article 961, dans sa rédaction applicable à l’espèce, les conclusions des parties sont signées par leur avocat et notifiées dans la forme des notifications entre avocats. Elles ne sont pas recevables tant que les indications mentionnées à l’alinéa 2 de l’article 960 n’ont pas été fournies. Cette fin de non-recevoir peut être régularisée jusqu’au jour du prononcé de la clôture ou, en l’absence de mise en état, jusqu’à l’ouverture des débats.

En application du troisième alinéa de l’article 954, dans sa rédaction applicable à l’espèce, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositf des conclusions des parties et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont évoqués dans la discussion de ces mêmes écritures.

Si Mme [M] se prévaut, dans le corps de ses écritures, de l’irrecevabilité des conclusions de ses contradicteurs, motif tiré de l’absence d’indication de leur profession, elle ne formule aucune fin de non-recevoir dans le dispositif de ses propres conclusions. Il s’ensuit que la cour n’a pas à statuer à cet égard.

Mme [M] demande en revanche que Mme [H] soit enjointe de communiquer des éléments justifiant de sa profession. Cette prétention, qui aurait pu être formulée devant le conseiller de la mise en état, ne présente plus d’intérêt à ce stade de l’instance, alors que les termes du débat se trouvent définitivement liés. Il n’y a lieu en conséquence d’y faire droit.

Sur la garantie des vices cachés :

Vu les articles 1641, 1643 et 1645 du code civil ;

En vertu du premier de ces textes, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En vertu du second, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En application du troisième, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Pour l’application de ces textes, le vendeur professionnel est irréfragablement présumé connaître les vices affectant la chose vendue.

Il ressort en l’espèce du rapport d’expertise judiciaire que la maison d’habitation de Mme [M] est bâtie en pisé. Le mur ouest de l’habitation donne sur la cour des époux [G]. Sa face extérieure se trouve revêtue d’un enduit monocouche étanche. Sa face intérieure donne sur la cuisine du logis. Elle se trouve revêtue d’un doublage en plaques de plâtre sur ossature métallique, avec panneaux de laine de roche incorporés.

La cour des époux [G] est carrelée et une jardinière a été bâtie le long du mur en pisé. Un appenti a été élevé en partie sud, dont le toit incliné a été arrimé au mur.

Le sinistre survenu le 28 octobre 2015 tient à l’effondrement d’un tas de gravois issu du mur en pisé sur le plan de travail de la cuisine de Mme [M]. Sa matérialité ressort suffisamment des photographies figurant au rapport d’expertise de M. [Q], commis dans le cadre de la procédure de péril imminent.

MM. [Q] et [K] ont constaté que le mur litigieux avait été profondément altéré par l’humidité, qu’il était affecté de nombreuses fissures et que sa structure se trouvait à ce point affectée qu’il existait un risque d’effondrement complet du mur, de la toiture et du plancher d’étage de l’immeuble de Mme [M].

L’autorité administrative a donc ordonné l’évacuation de l’immeuble de Mme [M] et l’intéressée n’a pu regagner son logement qu’en février 2017, ensuite de la réalisation de travaux de confortement du mur.

Les différents experts ont attribué les causes du dommage à la survenance d’infiltrations d’eau dans la structure en pisé, par le haut comme par le bas.

Aux termes d’une analyse exhaustive, dont la teneur n’est pas contestée, M. [K] a indiqué que le mur avait d’abord souffert d’importantes remontées capillaires provoquées par la présence, dans la cour des époux [G], d’une terrasse carrelée amenant les eaux de pluie au pied du mur sans dispositif de protection adéquat, par l’installation d’une jardinière le long du mur sans dispositif de protection adéquat et par la présence d’un arbre à proximité immédiate du mur.

L’expert judiciaire a ajouté que le mur avait également souffert de venues d’eau par le sommet, provoquées par l’enlèvement d’une partie du chéneau de l’immeuble de Mme [M] par l’ancien propriétaire du fond des époux [G], par la vétusté de la partie de chéneau restante et par l’installation dans la cour des époux [G], d’un appenti dont le toit a été encastré dans le mur en pisé, sans dispositif de protection adéquat.

Il a expliqué que l’enduit de façade réalisé par les époux [G] dans le courant de l’année 2014 était de type monocouche étanche, revêtement ne permettant pas la respiration du mur, et enfermant la vapeur d’eau à l’intérieur de sa structure.

L’expert judiciaire a précisé que le désordre n’était pas visible à partir de la demeure de Mme [M], en raison du doublage en plaques de plâtre installé contre la face intérieure du mur. Il a indiqué sans être contredit que les traces d’infiltration n’étaient visibles que depuis la cour des époux [G], à laquelle Mme [M] n’avait pas accès. Il a conclu à l’existence d’un vice de nature cachée affectant le mur de la maison et compromettant la solidité de la demeure. Il a exposé que le vice et l’atteinte à la structure étaient anciens, et que M. [G] évoquait d’ailleurs un précédent sinistre, de nature indentique, survenu en 2014, en amont de la vente.

Ces éléments caractérisent suffisamment l’existence d’un défaut caché de l’immeuble, antérieur à la vente, affectant la solidité du bâti.

Il est certain que Mme [M] n’aurait pas acquis l’immeuble, ou qu’elle en aurait donné un moindre prix, si elle avait connu l’existence de ce désordre affectant la solidité de l’ouvrage, en raison duquel il lui a fallu quitter son logis pendant plus d’un an et exposer des frais considérables de consolidation et de remise en état. La cour approuve en conséquence le premier juge d’avoir retenu que l’immeuble vendu était affecté, à la date de la vente, d’un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil.

Les consorts [H]-[Y] ne discutent pas l’existence et la nature du vice caché, mais se prévalent de la clause d’exclusion de garantie insérée dans l’acte de vente, aux termes de laquelle :

' L’acquéreur prends le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance,sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— des vices apparents,

— des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— Si le vendeur à la qualité de professionnel de l’immobilier ou la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

— S’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur'.

Or, la fiche de renseignements légaux produite par Mme [M] démontre que M. [Y] exerçait, à la date de la vente et depuis le 26 février 2014, la gérance de la société MP Evolution, spécialisée dans les travaux de maçonnerie générale et de gros oeuvre du bâtiment.

Cette circonstance, sur laquelle l’intéressé ne donne aucune explication, établit suffisamment sa qualité de professionnel du bâtiment et des structures maçonnées, à raison de laquelle il doit être irréfragablement présumé avoir eu connaissance du vice affectant l’immeuble.

Le fait qu’il ait habité l’immeuble litigieux entre 2010 et 2014, en compagnie de sa compagne Mme [H], fait également présumer qu’il a porté l’existence du vice à la connaissance de cette dernière.

Il ressort au surplus des déclarations de M. [G], recueillies par M. [K], qu’un sinistre quasiment indentique est survenu en fin d’année 2014, à l’occasion duquel une partie du mur en pisé s’est affaissée dans la cuisine de l’immeuble des consorts [H]-[Y].

M. [G] a admis ne pas avoir effectué de déclaration de sinistre à son assureur et avoir effectué des réparations de fortune, sous la forme de l’application d’un nouvel enduit de façade et l’application d’un joint à la jonction entre le toit de son appenti et le mur de l’immeuble litigieux.

Il a précisé que les consorts [Y]-[H] avaient été informés du sinistre et avaient choisi de ne pas mobiliser leur assurance.

Le fait que M. [G] admette ne pas avoir déclaré le sinistre de la fin d’année 2014 à son assureur et avoir effectué des réparations de fortune ne permet aucunement de douter de la sincérité de ses assertions, alors que l’intéressé n’a pas cherché à dénier sa responsabilité, qu’il a reconnu au contraire la réalité des fautes ou erreurs de nature à fonder celle-ci et qu’il a indemnisé Mme [M] d’une partie des frais engendrés par le désordre.

De même, le fait qu’il n’ait pas demandé de participation financière des consorts [Y]-[H] aux travaux de reprise effectués sur son fonds n’est pas suspect ni surprenant, compte tenu du caractère limité des travaux concernés d’une part et du fait que ces travaux visaient à corriger les sources d’infiltration dont il se trouvait exclusivement responsable d’autre part.

S’il est vrai pour finir que le sinistre évoqué par M. [G] est survenu alors que les consorts [H]-[Y] avaient quitté l’immeuble, cette circonstance n’est pas de nature à faire obstacle à ce qu’il en aient été informés, d’autant que des visites de l’immeuble avaient lieu, pour lesquelles il est évident que la terre ayant chuté du mur a été enlevée.

Aucun élément ne permet en conséquence de douter des déclarations de M. [G] relatives à la survenance d’un premier sinistre de même nature en fin d’année 2014 et de la connaissance qu’en ont eu les vendeurs.

En sa qualité de professionnel de la maçonnerie, M. [Y] a nécessairement décelé, en cette occasion, le vice affectant le mur ouest du logis.

Il est donc suffisamment établi, par voie de présomption et de preuve positive, que Mme [H] et M. [Y] avaient connaissance du vice caché à la date de la vente, ce dont il suit :

— qu’ils ne peuvent se prévaloir valablement de la clause d’exclusion de garantie prévue au contrat,

— qu’ils se trouvent tenus à tous dommages-intérêts envers Mme [M].

Sur le montant de l’indemnisation :

Vu l’article 1645 du code civil ;

C’est par de justes motifs, que la cour adopte, que le premier juge a fixé la réparation du préjudice, en ce inclus le coût des travaux résiduels et les frais de relogement de Mme [M], ainsi que les frais d’expertise judiciaire, au montant de 27.247,02 euros.

Mme [H] et M. [Y] n’exposent au demeurant pas en quoi il conviendrait de ramener l’indemnité à de plus justes proportions, ainsi qu’ils en font la demande.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Sur les frais et dépens :

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

M. [Y] et Mme [H] succombent à l’instance d’appel. Il y a lieu de les condamner in solidum à en supporter les dépens.

L’équité commande de condamner chacun d’eux à payer la somme de 2.500 euros à Mme [M], en indemnisation des frais irrépétibles exposés à hauteur de cour, et de rejeter leurs propres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé en dernier ressort,

— Rejette la demande de Mme [V] [M] visant à ce qu’il soit fait injonction à Mme [J] [H] de communiquer des justificatifs de sa profession ;

— Confirme le jugement prononcé le 13 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Lyon entre les parties, sous le numéro RG 19/00493 ;

Y ajoutant :

— Condamne M. [U] [Y] et Mme [J] [H] in solidum aux dépens de l’instance d’appel ;

— Condamne M. [U] [Y] à payer à Mme [V] [M] la somme de 2.500 euros en indemnisation de ses frais irrépétibles ;

— Condamne Mme [J] [H] à payer à Mme [V] [M] la somme de 2.500 euros en indemnisation de ses frais irrépétibles ;

— Rejette les demandes formées par Mme [J] [H] et M. [U] [Y] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT