N° RG 24/06594 -N°Portalis DBVX-V-B7I-P3FO

Décision du Président du TJ de [Localité 8] en référé du 22 juillet 2024

RG : 24/00576

S.A.S. VICTORIA CAPITAL

C/

[T] ÉPOUSE [X]

[X]

S.A.S. [Localité 8] LOCATION

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 10 Décembre 2025

APPELANTE :

La société VICTORIA CAPITAL, SAS inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de LYON sous le numéro 904 824 463, dont le siège social est [Adresse 5], représentée par [D] [E], né le 21 Mars 1975 à VILLEURBANNE (RHONE) demeurant [Adresse 4]

Représentée par M^e Isabelle ROSTAING-TAYARD, avocat au barreau de LYON, toque : 1919

INTIMÉS :

La SAS [Localité 8] LOCATION, société par actions simplifiée inscrite au RCS de [Localité 8] sous le n° 879 429 645, dont le siège social est situé [Adresse 3], représentée par son président en exercice, domicilié ès-qualités audit siège

Représentée par M^e Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475

Ayant pour avocat plaidant M^e Philippe PLANES, avocat au barreau de LYON

Monsieur [Z] [X] demeurant [Adresse 1], né le 1er mai 1975 à [Localité 6] (TURQUIE)

Le commissaire de justice en charge de signifier la déclaration d’appel ayant établi un procès-verbal de recherches infructueuses le 6 septembre 2024

Défaillant

Madame [Y] [T] épouse [X] demeurant [Adresse 1], née le 6 mai 1978 à [Localité 7] (TURQUIE)

Le commissaire de justice en charge de signifier la déclaration d’appel ayant établi un procès-verbal de recherches infructueuses le 6 septembre 2024

Défaillante

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 22 Octobre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 22 Octobre 2025

Date de mise à disposition : 10 Décembre 2025

Audience tenue par Véronique DRAHI, président, et Nathalie LAURENT, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt par défaut rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par jugement d’adjudication en date du 19 octobre 2023, la société Victoria Capital a acquis un appartement situé [Adresse 2] pour la somme de 111.000 € qui appartenait à M. [Z] [X] et Mme [Y] [T], épouse [X].

Les propriétaires saisis ont opposé un bail du 1er novembre 2022 au profit de la société [Localité 8] Location dont la société Victoria Capital a dit ignorer l’existence avant l’acquisition.

Par acte du 18 mars 2024, la société Victoria Capital a fait assigner M. et Mme [X] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon aux fins d’expulsion des occupants des lieux de leur chef.

Par ordonnance du 2 juillet 2024, le juge des référés a :

Dit n’y avoir lieu à référé ;

Renvoyé en conséquence la cause et les parties à mieux se pourvoir ;

Condamné la société Victoria Capital à payer à la société [Localité 8] Location la somme de 800 €, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la société Victoria Capital aux dépens de l’instance.

Le juge des référés retient en substance :

qu’il n’appartient pas au juge de l’évidence de se prononcer sur l’inopposabilité d’un bail d’habitation,

la demande de la société Victoria Capital se heurte à des difficultés juridiques sérieuse en ce que le juge seul compétent pour se prononcer sur une difficulté d’exécution d’un titre exécutoire, en l’espèce un jugement d’adjudication, est le juge de l’exécution,

seul le juge du contentieux de la protection peut connaître d’une demande d’expulsion de particuliers dans le cadre d’un bail d’habitation.

Par déclaration enregistrée au greffe le 9 août 2024, la société Victoria Capital a fait appel de cette ordonnance.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 26 septembre 2024, l’appelante demande à la cour :

Réformer le jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

Recevoir l’intégralité des moyens et prétentions de la société Victoria Capital ;

Juger inopposable à la société Victoria Capital le bail conclu entre M. et Mme [X] d’une part et la société [Localité 8] Location d’autre part concernant le bien situé [Adresse 2] ;

Ordonner l’expulsion de la société [Localité 8] Location ainsi que celle de toute personne dans les lieux de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu ;

Juger qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamner in solidum M. et Mme [X] et la société [Localité 8] Location à payer à la société Victoria Capital une indemnité d’occupation provisionnelle de 16.800 € à parfaire au jour de la libération complète des lieux et outre intérêts légaux ;

Condamner in solidum M. et Mme [X] et la société [Localité 8] Location à payer à la société Victoria Capital une indemnité provisionnelle de 10.000 € au titre de la remise en état des locaux ;

Condamner in solidum M. et Mme [X] et la société [Localité 8] Location à payer à la société Victoria Capital la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum M. et Mme [X] et la société [Localité 8] Location aux entiers dépens ;

Par conclusions enregistrées au RPVA le 23 octobre 2024, la société [Localité 8] Location demande à la cour :

Juger que la société Victoria Capital a été informée avant son acquisition de la présence d’un locataire sur les lieux, le bail lui étant dès lors parfaitement opposable ;

Juger que le bail initial a effectivement été signé le 1er novembre 2022 ;

Juger que l’annonce de vente précisait que le bien était occupé ;

Juger que le trouble manifestement illicite n’est pas caractérisé ;

Juger que la société Victoria Capital est de mauvaise foi ;

Juger en tout état de cause que la question de la validité ou de l’opposabilité du bail relève d’un débat au fond et non de la juridiction des référés ;

En conséquence,

Confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 22 juillet 2024 ;

Débouter la SAS Victoria Capital de l’intégralité de ses demandes ;

En tout état de cause,

Condamner la SAS Victoria Capital à payer la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la même aux entiers dépens ;

M. et Mme [X] n’ont pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le trouble manifestement illicite

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il procède de la méconnaissance d’un droit, d’un titre ou, corrélativement, d’une interdiction les protégeant.

L’appelante soutient que le juge des référés peut ordonner l’expulsion d’un occupant sans droit, ni titre dans la mesure où cette occupation constitue un trouble manifestement illicite, ce qui est le cas en l’espèce, le bail consenti par le débiteur avant la saisie lui étant inopposable en application de l’article L 312-4 du code des procédures civiles d’exécution et l’article 4 du cahier des conditions de vente de l’appartement rappelant cette inopposabilité pour les baux consentis après le commandement de payer valant saisie, dès lors qu’à compter de cette date, le bien est indisponible.

Elle précise qu’en l’espèce M. et Mme [X] se sont vus signifier par le syndicat de copropriétaires de l’immeuble où se situe l’appartement litigieux une sommation de payer valant saisie le 24 janvier 2023 et n’ont pas fait part au créancier à cette occasion de l’existence d’un bail en cours, le nom de M. et Mme [X] figurant d’ailleurs sur la boîte aux lettres, ni par la suite, étant précisé que le commissaire de justice ayant rédigé le procès-verbal descriptif du bien n’a pas davantage constaté la présence d’un occupant et que la visite du bien par l’appelante n’a pas non plus permis de constater une telle occupation des lieux.

Elle explique que la veille de l’audience d’adjudication, M. et Mme [X] ont, contre toute attente, transmis un bail prétendument signé en novembre 2022 sur lequel il est fait mention de l’indice des loyers commerciaux publié le 26 septembre 2023, c’est à dire près d’un an après la signature du-dit bail, en sorte qu’il est manifeste que celui-ci a été signé au plus tôt à cette date, donc postérieurement au commandement de payer et qu’il consiste en un faux. Elle ajoute que le document comporte d’autres irrégularités dès lors qu’il s’agit d’un bail commercial, dont le loyer n’est dû qu’à partir de novembre 2023 et de manière progressive 'en raison de la présence de squatters’ dont il n’a été constaté aucune trace, à aucun moment. Elle en conclut qu’en réalité, le bien n’a pas été squatté, cette clause n’étant insérée que pour justifier a posteriori l’absence de versement d’un loyer qui aurait dû se faire entre les mains du créancier saisissant à compter du commandement de payer valant saisie.

S’agissant de la compétence, la société Victoria Capital conteste en premier lieu la compétence du juge des contentieux de la protection au regard des dispositions de l’article L 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire dès lors que le bail litigieux est un bail commercial et que la société [Localité 8] Location n’est pas un particulier et ne peut être considérée comme occupant les lieux à des fins d’habitation.

Elle conteste en second lieu la compétence du juge de l’exécution dès lors que la saisine du juge des référés visait à l’obtention d’un titre exécutoire lui permettant l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre et non pas à trancher une difficulté d’exécution du jugement d’adjudication.

La société [Localité 8] Location conteste l’existence d’un trouble manifestement illicite dès lors que la société Victoria Capital avait connaissance de l’occupation du bien avant son acquisition, laquelle lui avait été signalée dans l’annonce.

Elle prétend en outre que le bail qu’elle invoque a été régulièrement signé le 1er novembre 2022, de même que l’état des lieux et le diagnostic énergétique par Qualiconsult, étant précisé que les parties qui n’avaient pas complété la clause relative à l’indice d’indexation ont modifié cette clause de bonne foi dans le cadre d’une relation contractuelle classique, alors que la question de la régularité du bail ne relève pas du juge des référés.

Elle soutient enfin que le bail était parfaitement opposable à l’appelante ainsi informée avant acquisition, alors que le fait que le bailleur n’ait pas déclaré le bail au cours de la procédure de saisie n’est pas du ressort de la locataire de bonne foi, étant précisé qu’elle-même était informée de la visite des lieux par l’huissier, ce qui confirme l’information préalable par M. et Mme [X] de la société Victoria Capital. Elle invoque la mauvaise foi de sa nouvelle bailleresse qui refuse de percevoir les loyers qu’elle essaie de lui régler.

Elle soutient par ailleurs que la question de l’inopposabilité du bail comme celle de sa régularité relèvent manifestement d’une appréciation de fond et constituent à tout le moins des contestations sérieuses aux demandes, étant de surcroît rappelé les compétences exclusives du juge de l’exécution en matière de difficulté d’exécution d’un titre exécutoire et du juge des contentieux de la protection pour statuer sur les demandes d’expulsion en matière d’habitation.

Sur ce,

La cour rappelle que si la caractérisation d’un trouble manifestement illicite impose de porter des appréciations sur des points de droit qui relèvent d’une appréciation des juges du fond, il n’y a pas lieu à référé tant devant le tribunal judiciaire que devant le juge des contentieux de la protection, en sorte que la question de la compétence éventuelle du juge de l’exécution sur le fondement de l’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire dépend également du caractère manifestement illicite du trouble invoqué avec l’évidence requise en matière de référé, étant rappelé que le juge des référés peut prendre les mesures de nature à faire cesser le trouble, même en présence de contestations sérieuses.

S’agissant en revanche de la discrimination entre tribunal judiciaire et juge des contentieux de la protection en matière de référé et en particulier en matière d’occupation sans droit, ni titre, elle dépend, en vertu de l’article L 213-4-1 du code de l’organisation judiciaire, de ce que les personnes dont l’expulsion est sollicitée occupent les lieux aux fins d’habitation.

Or en l’espèce, le bail revendiqué est un bail commercial consenti à une personne morale, en sorte que la finalité de l’occupation n’est pas l’habitation, quand bien même il porte sur un logement. Au demeurant, la cour étant juridiction d’appel des décisions du juge des contentieux de la protection, cette revendication de compétence ne saurait consister en une contestation sérieuse, sans conséquence en matière de trouble manifestement illicite.

A ce titre, la cour considère que l’irrégularité du bail du 1er novembre 2022 est manifeste en ce qu’il consiste précisément en un bail commercial consenti à une personne morale et portant sur un appartement, soumis à un loyer progressif en raison de 'l’occupation illégale de squatters’ et visant l’indice des loyers commerciaux publiés l’année suivante, postérieurement au commandement de payer valant saisie, alors même que cette occupation ne figure ni dans le cahier des conditions de la vente déposé au greffe du juge de l’exécution le 27 mars 2023 lequel mentionne que le bien est libre de toute occupation, ni dans le procès-verbal descriptif dressé par commissaire de justice le 21 mars 2023 lequel fait état d’un appartement actuellement vacant et libre de toute occupation. En outre, le commandement de payer valant saisie a été signifié le 24 janvier 2023 à M. et Mme [X] par dépôt à l’étude, avec la certitude qu’il s’agissait de leur domicile dès lors que leur nom figurait sur la boîte aux lettres, ce que M. [X] a confirmé au commissaire de justice téléphoniquement et par mail. Au surplus, selon procès-verbal de constat du 6 décembre 2023 au 4 janvier 2024, un commissaire de justice s’est rendu sur les lieux à deux reprises où il a pu constater que si le nom de la société [Localité 8] Location était cette fois sur la boîte aux lettres, les portes étaient en revanche sans nom au 8ème étage où se situe l’appartement, où personne n’a répondu lorsqu’il a frappé les deux fois, à plusieurs reprises et qu’ayant laissé une carte de visite dans la-dite boîte aux lettres, il a reçu plusieurs courriels au nom de [Localité 8] Location dont l’auteur confirmait occuper 'l’appartement', circonstances dont il résulte l’absence de bonne foi de l’occupant, que l’état des lieux du 1er novembre 2022 signé par lui et le dossier de diagnostics techniques du même jour ne remettent pas en cause.

Maître Favre, avocat, poursuivant la vente forcée et auteur de l’affiche annonçant la vente (où figure que les lieux sont occupés) confirme par voie de mail que durant la procédure les propriétaires saisis n’ont jamais déclaré de bail alors qu’il leur était fait sommation dans le commandement de payer d’indiquer l’identité du preneur dans le cas où le bien fait l’objet d’un bail, sauf à envoyer tardivement le bail litigieux, c’est à dire, selon l’appelante, la veille de l’audience d’adjudication.

L’irrégularité du bail est acquise ce qui caractérise un trouble manifestement illicite justifiant d’infirmer l’ordonnance déférée et de prononcer l’expulsion de la société [Localité 8] Location et de celle de tous occupants de son chef.

Sur l’indemnisation

Selon l’article 835 alinéa 2, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

S’il n’appartient pas au juge des référés de faire droit à une demande de dommages et intérêts, il lui revient en revanche d’accorder au créancier une provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice dans la limite de ce qui n’est pas sérieusement contestable.

La société Victoria Capital estime qu’en transmettant à l’avocat poursuivant la vente forcée un prétendu bail commercial qui constitue un faux, qui a été signé tant par la société [Localité 8] Location que par M. et Mme [X], en sorte que l’une comme les autres ont commis une faute qui a causé à l’appelante un préjudice constitué par la perte de loyer qu’elle devrait percevoir si la société [Localité 8] Location ne se maintenait pas illégitimement dans les lieux et avec le concours de M. et Mme [X], qu’elle estime à 1.400 € par mois pendant 12 mois (16.800 €) outre le coût de la remise en état des lieux, à hauteur de 10.000 €.

La cour retient que la perte de loyer invoquée n’est pas sérieusement contestable dans son principe et son quantum au vu des pièces versées aux débats et condamne en conséquence in solidum la société [Localité 8] Location et M. et Mme [X] à payer à la société Victoria Capital une indemnité d’occupation provisionnelle de 16.800 € et une indemnité d’occupation provisionnelle de 1.400 € par mois, à compter du présent arrêt jusqu’à libération effective des lieux.

En revanche, la créance au titre des frais de remise en état est sérieusement contestable, aucune pièce n’étant versée aux débats à ce titre, en sorte qu’il n’y a pas lieu à référé à ce titre.

Sur les mesures accessoires

La décision déférée est infirmée en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance.

Succombant, M. et Mme [X] et la société [Localité 8] Location supporteront in solidum les dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande en outre de les condamner in solidum à payer à la société Victoria Capital la somme de 3.000 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et à hauteur d’appel et de débouter la société [Localité 8] Location de ses demandes de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel,

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme la décision attaquée en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Ordonne à la société [Localité 8] Location, occupante sans droit ni titre, de libérer les locaux situé [Adresse 2] d’elle-même, de ses biens et de toute occupation de son chef à compter de la signification du présent arrêt ;

Ordonne qu’à défaut pour elle d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de la société [Localité 8] Location et à celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

Dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L43.3-l et suivants et R433-1 à R433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne in solidum la société [Localité 8] Location et M. [Z] [X] et Mme [Y] [T], épouse [X] à payer à la société Victoria Capital une indemnité d’occupation provisionnelle de 16.800 € ;

Condamne in solidum la société [Localité 8] Location et M. [Z] [X] et Mme [Y] [T], épouse [X] à payer à la société Victoria Capital une indemnité d’occupation provisionnelle de 1.400 € par mois, à compter du présent arrêt jusqu’au départ effectif des lieux matérialisé par la remise des clés en mains propres à la bailleresse ou par l’expulsion ;

Dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de provision au titre des frais de remise en état des lieux ;

Condamne in solidum la société [Localité 8] Location et M. [Z] [X] et Mme [Y] [T], épouse [X] aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne in solidum la société [Localité 8] Location et M. [Z] [X] et Mme [Y] [T], épouse [X] à payer à la société Victoria capital la somme de 3.000 €, en application de l’article 700 du Code de procédure civile en première instance et à hauteur d’appel ;

Déboute la société [Localité 8] Location de ses demandes sur ce fondement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT