N° RG 22/05051 – N° Portalis DBVX-V-B7G-ONHG

Décision du Juge des contentieux de la protection de Lyon au fond du 29 avril 2022

RG : 1120003503

[L]

C/

[G]

S.A.S. VALVERT GESTION

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 12 Février 2025

APPELANTE :

Mme [X] [L]

née le 02 Décembre 1963 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Gérard BENOIT de la SELARL BENOIT – LALLIARD – ROUANET, avocat au barreau de LYON, toque : 505

INTIMÉS :

M. [Z] [G]

né le 20 Juillet 1973 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Florian CHANON de la SELARL CHANON LELEU ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 259

La SAS VALVERT GESTION, agence immobilière (RCS Lyon 845 190 743) dont le siège est sis [Adresse 4], représentée par son Président en exercice,

Intimée dans le RG 22/06176

Représentée par M^e Patrick COULON, avocat au barreau de LYON, toque : 808

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 02 Décembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Décembre 2024

Date de mise à disposition : 12 Février 2025

Audience présidée par Nathalie LAURENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 16 juin 2017, Mme [X] [L] a consenti à M. [Z] [G] le bail d’un logement situé [Adresse 1] à [Localité 9].

Par mandat du 30 mai 2018, Mme [L] a confié la gestion locative de son appartement à la Sarl Valvert Gestion, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la SAS Valvert Gestion.

En janvier 2019, la société Valvert Gestion a été informée par M. [G] de la survenance d’un dégât des eaux au niveau de la baignoire et du mur séparant la salle de bain et le salon de son appartement.

Suivant devis du 4 février 2019 acceptés le 10 avril 2019, l’entreprise Abanarati sollicitée par la société Valvert Gestion a préconisé la pose de dalles murales en PVC pour un coût global de 1.084,21 €.

Les travaux de reprise ont été réalisés par cette entreprise le 19 juillet 2019.

Le 26 juillet 2019, le locataire a signalé la présence d’eau sous le parquet du salon.

Le 2 août 2019, M. [G] a déclaré le sinistre à son assureur, la Maif qui a mandaté le cabinet Eurexo aux fins d’expertise amiable, lequel s’est rendu sur les lieux le 26 septembre 2019. Le rapport définitif a été rendu le 27 janvier 2020.

M. [G] a, en outre, fait établir un constat d’huissier le 20 septembre 2019 relevant la présence de moisissures, le décollement du papier peint, le soulèvement du parquet flottant et des auréoles humides sur le revêtement mural en divers endroits de l’appartement.

Le 11 octobre 2019, la société Ovealys, également mandatée par la Maif, a effectué une recherche de fuite révélant trois origines aux infiltrations (au niveau du joint silicone de la baignoire, des plaques PVC posées au contour de celle-ci et du décroché situé derrière le mitigeur bain douche), la conduisant à préconiser l’enlèvement des plaques PVC pour y poser de la faïence (après retrait du décroché), le remplacement du joint silicone de la baignoire et la reprise de l’étanchéité de la paroi bain et douche.

Le 18 novembre 2019, la société Clément Carrelage a établi un devis portant sur la dépose du PVC, la reprise des murs avec joint silicone et la pose de faïence.

Le 31 janvier 2020, l’entreprise PP Chauffage est intervenue pour refaire le joint silicone autour de la baignoire et poser une plaque de résine sur l’arrière de la baignoire.

Le 12 mars 2020, la commission départementale de conciliation des baux d’habitation du département du Rhône a rendu un avis de non conciliation sur cette affaire, constatant en substance « qu’il existe un problème entre les assurances des différentes parties (locataire, bailleur et syndic de copropriété), qui n’ont pas diligenté les démarches nécessaires pour traiter ce sinistre (infiltrations d’eau) ».

Le 15 avril 2020, l’entreprise Clément Carrelage mandatée pour réaliser les travaux de reprise dans la salle de bain a contacté M. [Z] [G] à cette fin mais s’est heurtée au refus de ce dernier s’opposant à toute intervention pendant la période de confinement en raison de sa vulnérabilité due à l’asthme dont il souffrait.

Le 22 juin 2020, un contrôle effectué dans le logement et sur demande du locataire par un agent assermenté de la police municipale de [Localité 9] a fait état d’un manque de ventilation de l’appartement et le maire de la commune de [Localité 9] a adressé, le 7 juillet 2020, un courrier a été envoyé à la société Valvert Gestion la mettant en demeure de poser des grilles d’aération dans les deux chambres et la cuisine et de réparer la VMC défaillante.

Le 8 juillet 2020, une expertise d’assurance contradictoire a été effectuée par la société Polyexpert, mandatée par l’assureur de M. [Z] [G], ainsi que par la société Union d’expert intervenant pour le compte de l’assureur de Mme [X] [L]. Selon les deux rapports d’expertise amiable, un défaut d’étanchéité des joints de faïence est retenu, le premier retenant également un défaut d’étanchéité du joint silicone de la baignoire.

Finalement, par courrier du 21 juillet 2020, M. [Z] [G] a donné congé des lieux pour le 30 septembre 2020.

M. [Z] [G] a, par exploit du 23 octobre 2020, fait assigner la société Valvert Gestion ainsi que le syndicat de copropriété du [Adresse 1] et Mme [X] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon, en réparation de ses préjudices.

Par jugement contradictoire du 29 avril 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon a :

Constaté le désistement de toutes ses demandes à l’égard du syndicat de copropriété [Adresse 1] à [Localité 9] par M. [Z] [G] ;

Condamné Mme [X] [L] à verser la somme de 6.518 € (six mille cinq cent dix-huit euros) à M. [Z] [G] ;

Condamné M. [Z] [G] à verser la somme de 339 € (trois cent trente-neuf euros) à Mme [X] [L] ;

Ordonné la compensation entre les dettes respectives des parties ;

Débouté M. [Z] [G] et Mme [X] [L] de toutes leurs demandes présentées contre la SAS Valvert Gestion ;

Condamné Mme [X] [L] à verser la somme de 2.640 € (deux mille six cent quarante euros) à M. [Z] [G] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Débouté la SAS Valvert Gestion de sa demande relative à l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamné Mme [X] [L] aux entiers dépens qui comprendront le coût du constat d’huissier du 20 septembre 2019.

Le tribunal a retenu en substance que :

les joints de faïence et de baignoire ne font pas partie des réparations locatives ;

en faisant effectuer des travaux de pose de dalles murales en PVC autour de la baignoire le 19 juillet 2019, la bailleresse a reconnu que le revêtement était vétuste et que son remplacement relevait de ses obligations légales et contractuelles ;

malgré ces travaux, le sinistre a perduré .

les graves désordres constatés ne sont que la conséquence du défaut d’étanchéité globale des revêtements muraux de la salle de bain que les réparations sommaires n’ont pas résolus, et ne résultent pas d’une négligence du locataire,

il résulte de l’enquête de salubrité effectuée le 20 juin 2020 que le logement était insuffisamment ventilé ;

le bailleur est tenu d’indemniser le locataire pour les troubles de jouissance et préjudices occasionnés par les défauts de la chose louée ;

la société Valvert Gestion n’était pas chargée de la gestion technique des travaux et désordres d’intervention et n’a donc commis aucune faute dans l’exécution de son mandat ;

Par déclarations enregistrées les 8 juillet et 7 septembre 2022, Mme [X] [L] a interjeté appel de ce jugement, d’abord à l’encontre de M. [Z] [G] puis à l’encontre de la société Valvert Gestion.

Le 31 mai 2023, le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Lyon a ordonné la jonction des deux procédures n° RG 22/06176 et 22/05051 sous le seul n° RG 22/05051.

Par conclusions régularisées au RPVA le 24 juillet 2023, l’appelante demande à la cour :

Juger recevable et bien fondé l’appel formé par Mme [X] [L] à l’encontre du jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon le 29 avril 2022 ;

Infirmer le jugement rendu le 29 avril 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon en ce qu’il a :

· Condamné Mme [X] [L] à verser la somme de 6.518 € (six mille cinq cent dix-huit euros) à M. [Z] [G] ;

· Ordonné la compensation entre les dettes respectives des parties ;

· Débouté M. [Z] [G] et Mme [X] [L] de toutes leurs demandes présentées contre la société Valvert Gestion ;

· Condamné Mme [X] [L] à verser la somme de 2.640 € (deux mille six cent quarante euros) à M. [Z] [G] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

· Condamné Mme [X] [L] aux entiers dépens qui comprendront le coût du constat d’huissier du 20 septembre 2019 ;

Statuant à nouveau,

A titre principal,

Débouter M. [Z] [G] et la société Valvert Gestion de l’ensemble de leurs prétentions, fins et moyens ;

A titre subsidiaire,

Condamner la société Valvert Gestion au titre de ses défaillances et manquements en sa qualité de mandataire de gestion locative à relever et garantir Mme [X] [L] de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

En tout état de cause,

Condamner in solidum M. [Z] [G] et la société Valvert Gestion au paiement de la somme de 4 000 € au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens ;

Par conclusions régularisées au RPVA le 18 novembre 2024, la société Valvert Gestion demande à la cour :

Confirmer le jugement rendu le 29 avril 2022 par le juge des contentieux de la protection en ce qu’il a débouté M. [Z] [G] et Mme [X] [L] de toutes leurs demandes à son encontre ;

Débouter M. [Z] [G] de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions ;

Débouter Mme [X] [L] de sa demande subsidiaire ;

Condamner M. [Z] [G] et Mme [X] [L] à lui payer la somme chacun de 1.250 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner M. [Z] [G] et Mme [X] [L] aux entiers dépens de la présente instance ;

Par conclusions régularisées au RPVA le 6 octobre 2023, M. [Z] [G] demande à la cour :

Confirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Lyon en date du 29 avril 2022, en ce qu’il a retenu la responsabilité de Mme [X] [L] pour les différents troubles causés par les défauts de la chose louée ;

Confirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Lyon en date du 29 avril 2022, en ce qu’il a condamné Mme [X] [L] au versement de la somme de 6.518 €, après compensation, augmentée de la somme de 2.640 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Et, statuant de nouveau,

Réformer le jugement du Tribunal judiciaire de Lyon en date du 29 avril 2022, en ce qu’il a écarté la responsabilité de la société Valvert Gestion pour les différents troubles causés par les défauts de la chose louée, et la mauvaise mise en 'uvre de son mandat de gestion locatif ;

Réformer le jugement du Tribunal Judiciaire de Lyon en date du 29 avril 2022, en ce qu’il a limité à 6.518 € après compensation l’évaluation de l’entier préjudice de M. [Z] [G] ;

Condamner in solidum Mme [X] [L] et la société Valvert Gestion à verser à M. [Z] [G] la somme de 16.420 € en réparation de son entier préjudice ;

Rejeter purement et simplement l’ensemble des prétentions de Mme [X] [L] ;

Rejeter purement et simplement les prétentions de Mme [X] [L] au titre des frais irrépétibles et des dépens.

En tout état de cause,

Condamner in solidum Mme [X] [L] et la société Valvert Gestion à verser à M. [Z] [G] la somme de 2 400 €, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre la somme déjà allouée en première instance ;

Condamner in solidum Mme [X] [L] et la société Valvert Gestion aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé que les « demandes » tendant à voir « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile et ne saisissent pas la cour ; il en est de même des « demandes » tendant à voir « dire et juger » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

L’appel interjeté dans les formes et délais prévus par la loi, sera déclaré recevable.

La cour constate qu’elle n’est pas saisie des dispositions du jugement relatives à l’arriéré locatif de M. [G], qui sont en conséquence définitives.

Sur les demandes à l’encontre de Mme [L]

La cour rappelle que l’obligation de délivrance à laquelle le bailleur est tenu en vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, l’oblige à délivrer au locataire un logement décent au sens de ce texte et du décret du 30 janvier 2002 et en bon état d’usage et de réparation et d’assurer au locataire la jouissance paisible des lieux.

Selon l’article 7 d de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En outre, l’article 1er du décret n°87-712 du 26 août 1987 prévoit que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables aux-dites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif et qu’ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret.

M. [G] invoque en premier lieu l’absence de caractère locatif des réparations nécessaires pour mettre fin aux désordres. Il estime comme jugé en première instance, que l’annexe au décret du 26 août 1987 ne met à la charge du locataire le remplacement des joints de faïence, étant précisé que sa mise en cause par la seule société Union d’Experts dépasse son domaine de compétence.

Il ajoute qu’au demeurant le dégât des eaux n’était pas seulement lié aux défauts des faïences murales de la salle de bain, mais également à des défauts sur les plaques de PVC ainsi qu’à un décroché du mitigeur de la baignoire comme retenu par la société Ovealys, ces désordres ayant du reste donné lieu à réparation par la bailleresse après le départ de M. [G] et ne pouvant constituer des réparations locatives. A titre subsidiaire, il fait état de la vétusté des faïences telle que retenue par le juge de première instance ainsi que le rapport Ovealys et ressortant des photographies versées aux débats. Il observe que Mme [L] avait accepté de prendre en charge les travaux dès après sa visite des lieux en mars 2019.

Il fait en outre valoir que selon l’article 2 du décret du 30 janvier 2002, la présence d’une VMC fonctionnelle est une condition de décence du logement, son absence engageant la responsabilité du bailleur, ce qui est le cas en l’espèce comme cela résulte de l’enquête de salubrité du 20 juin 2020 et du courrier adressé par la Mairie à Mme [L] le 7 juillet 2020, cette situation étant de nature à porter atteinte à la santé des occupants et nécessitant des travaux indispensables, étant précisé qu’il en avait fait état à la société Valvert Gestion dès le 8 janvier 2020.

Mme [L] soutient que l’entretien des joints de faïence et de baignoire relève bien des réparations locatives, joints dont les dégradations constatées n’étaient pas présentes avant l’arrivée de M. [G] dans l’appartement comme cela ressort de l’état des lieux d’entrée dans lequel il est mentionné que la salle de bain est en bon état, ce dont il résulte que M. [G], locataire depuis le 16 juin 2017, n’a jamais procédé à cet entretien, étant précisé que l’appartement a été entièrement rénové en 2013. Elle invoque les trois expertises menées sur place par le cabinet Eurexo, la société Polyexpert et la société Union d’Experts, qui retiennent sans équivoque que le dommage est dû à des infiltrations au travers des joints de faïence et du joint périphérique de la baignoire, la dernière concluant logiquement à la responsabilité du locataire. Elle estime que le sinistre est dû au défaut d’entretien des joints et non pas à leur vétusté.

Elle fait par ailleurs valoir qu’elle n’a jamais été informée par M. [G] d’un problème d’aération dans l’appartement, ayant appris l’existence d’anomalies concernant la VMC à la suite du courrier de la mairie du 7 juillet 2020, en sorte que sa responsabilité n’est pas engagée à ce titre, étant précisé que l’enquête de salubrité ne parle aucunement de logement indécent et qu’il lui a été seulement enjoint de mettre aux normes l’installation ce qu’elle a fait depuis la libération des lieux.

Sur ce,

Il résulte sans ambages des rapports de recherche de fuite et d’expertises amiables que le dégât des eaux survenu en janvier 2019 a pour causes principales le défaut d’étanchéité des joints de faïence garnissant les murs de la salle de bain et notamment au niveau de la baignoire ainsi que le défaut d’étanchéité du joint silicone périphérique à la baignoire. Il est également acquis que les travaux réalisés le 19 juillet 2019 par la société Abanarati et ayant consisté en la pose de dalles en PVC sur la faïence n’ont pas traité les causes de ce désordre dès lors que le 26 juillet 2019 l’eau s’était propagée au sol, sur le revêtement stratifié lui-même posé sur un parquet massif qui s’était soulevé.

Le cabinet Eurexo précise dans son rapport du 27 janvier 2020 consécutif à son intervention du 26 septembre 2019 qu’à cette date, c’est à dire deux mois après la propagation du sinistre au parquet et 9 mois après le dégât des eaux originel, les murs étaient encore saturés d’humidité. Il est enfin acquis que les travaux provisoires effectués par la société PP Chauffage le 31 janvier 2020 ont permis d’assécher les lieux afin de permettre le remplacement des faïences aux joints défectueux.

La cour retient qu’en application du décret du 26 août 1987 et de son annexe l’entretien des joints de faïence n’est pas à la charge du locataire, lequel n’est tenu qu’à l’entretien des joints de canalisations, robinets, tuyaux, flotteurs et appareils de gaz, vidoirs ainsi que des menues réparations telles que le changement des joints silicone périphériques à la baignoire. Au demeurant, la vétusté des joints de faïence est manifeste au vu des photographies versées aux débats. De même, compte tenu de la date d’arrivée de M. [G] dans l’appartement, le défaut d’étanchéité du joint silicone doit être attribué à sa vétusté en sorte que son remplacement incombait à la bailleresse.

Mme [L] a ainsi manqué à son obligation d’entretien des lieux loués et engage sa responsabilité à ce titre, sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil. En revanche, il n’est pas établi de manquement aux règles de décence telles que précisées à l’article 2 du décret du 30 janvier 2002, le manque d’aération relevé par l’agent de police municipale au regard de la VMC existante n’étant pas déterminant en présence d’autres sources d’aération, telle que les fenêtres.

La cour confirme le jugement critiqué en ce qu’il a retenu le principe de la responsabilité de Mme [L].

Sur les demandes à l’encontre de la société Valvert Gestion

En application des articles 1991 et 1992 du Code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ainsi que de ses fautes de gestion. Dans ce cadre, l’agent immobilier est tenu à une obligation de conseil du bailleur.

Selon l’article 1240 du Code civil, tout fait de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

M. [G] estime que le mandat donnait la société Valvert Gestion la responsabilité de procéder à l’établissement de devis et au suivi des travaux, alors qu’elle n’a réalisé aucune diligence pour mettre fin au sinistre entre janvier et juillet 2019, date à laquelle elle a proposé une solution technique insusceptible de mettre fin au désordre et n’a proposé aucune solution de relogement qui lui aurait permis d’accepter la réalisation des travaux sans en subir les conséquences, pas plus qu’elle n’a proposé de solution pour remédier au manque d’aération.

Mme [L] demande à titre subsidiaire la garantie de la société Valvert Gestion laquelle était tenue de la conseiller sur les démarches à suivre et en charge de faire établir les devis et d’assurer le suivi et le contrôle des travaux comme prévu au contrat de mandat alors qu’elle a préconisé la solution paroi PVC par dessus la faïence, et mandaté la société Abanariti sans faire procéder à une expertise préalable afin de déterminer les réparations appropriées, ces travaux n’ayant pas résolu le problème mais l’ayant aggravé comme cela ressort du rapport Ovealys, et qu’elle a été négligente dans le suivi des déclarations de sinistres, fautes à l’origine directe du préjudice invoqué par M. [G].

La société Valvert Gestion soutient que l’agent immobilier n’est pas responsable à l’égard des tiers lesquels sont étrangers au contrat de mandat, sauf à démontrer une faute caractérisée ou une négligence grave de sa part, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, alors qu’elle a dès le 11 janvier 2019 recommandé à M. [G] de procéder à la déclaration de sinistre auprès de son assureur, ce qu’il ne fera que 8 mois plus tard lors de l’aggravation des désordres, empêchant l’application de la convention inter assurance IRSI, qu’elle s’est rendue sur les lieux avec la bailleresse où elle a pu constater l’état dégradé des joints silicone périphérique lesquels relèvent de l’obligation d’entretien locatif et ont fortement contribué au sinistre, comme indiqué dans le rapport de la société Union d’experts du 30 juillet 2020, qu’elle a sollicité plusieurs devis et que la solution retenue par Mme [L] n’engage pas sa responsabilité alors qu’elle n’est pas compétente pour juger de la pertinence des solutions proposées, que le retard dans l’exécution des travaux résulte de l’indisponibilité des entreprises et de M. [G], qu’elle a participé à la réunion d’expertise du 26 septembre 2019 et fait établir un nouveau devis conformément aux préconisations des experts, qu’elle a facilité l’accès aux lieux loués, a participé à la tentative de conciliation et à la nouvelle réunion d’expertise le 8 juillet 2020. Elle estime ainsi que le défaut d’entretien des lieux et le retard à déclarer le sinistre qu’il a lui-même en grande partie généré et ses atermoiements pour permettre l’accès aux lieux sont à l’origine de son préjudice.

Elle observe que l’enquête dite d’insalubrité effectuée par la police municipale en juin 2020 ne juge pas le logement insalubre lequel est doté de fenêtres permettant une aération suffisante, les experts en assurance ne reprenant d’ailleurs pas ces griefs comme cause du sinistre.

Elle prétend ensuite n’avoir commis aucun manquement à ses obligations contractuelles à l’égard de Mme [L] rappelant que sa mission ne comportait pas la gestion technique de tous travaux, proposition de travaux, ordre d’intervention… mais seulement la gestion technique de l’entretien courant dont ne relève pas la réfection de l’étanchéité d’une paroi de salle de bains carrelée et qu’elle n’avait pas la compétence technique pour juger de la pertinence d’une solution ou d’une autre, étant rappelé que c’est Mme [L] qui a opté pour le devis Abanariti alors qu’elle avait sollicité l’entreprise Alti Rénovation pour la réfection des faïences. Elle rappelle ses démarches auprès des assureurs aux fins d’expertise amiable qui supposait la déclaration de sinistre par M. [G] effectuée en août 2019, outre la période de covid entre mars et mai 2020.

Sur ce,

La cour retient que la société Valvert Gestion n’a pas manqué à ses obligations contractuelles à l’égard de Mme [L] ayant agi conformément à sa mission ne comportant pas la gestion technique des travaux, des propositions de travaux et des ordres d’intervention en sorte qu’elle n’est pas à l’origine de l’option pour la pose de panneaux en PVC résultant du choix de Mme [L] et n’était pas débitrice d’une obligation de conseil à ce titre, contrairement à l’artisan intervenu. Elle justifie également des demandes de devis auprès des artisans et ne pouvait davantage se substituer à Mme [L].

Elle a par ailleurs, dans le cadre de sa mission, effectué toutes les démarches lui incombant justifiant avoir immédiatement demandé à M. [G] de déclarer le sinistre à son assureur, réitérant ce conseil par mail du 4 juillet 2019 ne pouvant ni se substituer à ce dernier à cet effet, ni maîtriser les délais d’intervention des experts en lien avec le caractère tardif de la déclaration de sinistre par M. [G], ainsi que le comportement de ce dernier ayant informé le cabinet Eurexo de ce qu’il allait partir, en sorte que le traitement du dossier pouvait attendre son départ, ce que l’agence lui a rappelé par mail du 9 janvier 2020, outre la période sanitaire, informant les assureurs des difficultés rencontrées par Lrar du 5 juin 2020 et devant insister pour que M. [G] se rende disponible pour l’intervention de la société PP Chauffage qui a fait part de ses difficultés pour intervenir et accepte l’intervention de la société Clément Carrelage qu’il a purement et simplement refusée.

Pour les mêmes raisons, aucune faute n’est imputable à l’égard de M. [G] qui ne peut en outre lui reprocher de ne pas avoir proposé une solution de relogement qu’il ne justifie pas avoir sollicitée, pour des travaux qui ne le nécessitent nullement.

La cour confirme le jugement critiqué en ce qu’il a débouté Mme [L] et M. [G] de leurs demandes à l’encontre de la société Valvert Gestion.

Sur l’indemnisation de M. [G]

Selon l’article 7 e de la loi de 1989, le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6.

Mme [L], qui rappelle le caractère totalement ou partiellement exonératoire de la faute de la victime, estime que M. [G] a empêché la réalisation des travaux, ce qui a conduit à l’aggravation du sinistre en ne procédant pas à une déclaration de sinistre auprès de son assureur dès janvier 2019 comme cela lui a été demandé par la société Valvert Gestion et en refusant l’accès à l’appartement de janvier à juillet 2019 à la société Abanariti qui n’a pu procéder à la pose d’une paroi PVC qu’en juillet 2019, puis en s’opposant à la venue de tout artisan à son domicile jusqu’en février 2020, date à laquelle la société PP Chauffage a pu mettre fin aux infiltrations puis encore en refusant l’accès aux artisans pendant le confinement en invoquant son asthme chronique pour finalement déclarer par courrier qu’il n’y avait pas d’urgence à réaliser les travaux de réfection de la salle de bain dont lui-même et sa famille pouvait jouir normalement depuis les travaux réalisés par la société PP Chauffage et quitter les lieux en septembre 2020.

Elle estime que M. [G] ne peut prétendre à la réparation d’un quelconque trouble de jouissance dans ces conditions et que rien ne permet de démontrer que les dysfonctionnements de la VMC ou le dégât des eaux auraient pu avoir un lien quelconque avec l’état de santé de M. [G], alors que le certificat médical qu’il verse aux débats a été établi en février 2020, période à laquelle il invoquait le « ras le bol des RDV artisans ».

Elle ajoute qu’il ne justifie pas du prétendu préjudice matériel qu’il invoque et qu’il n’était aucunement contraint de quitter les lieux, en sorte que l’indemnisation de ses frais de déménagement n’est pas justifiée.

M. [G] conteste tout comportement fautif de sa part, alors qu’il a informé la société gestionnaire de son sinistre dès le mois de janvier 2019 et n’a jamais refusé l’accès à son appartement de janvier 2019 à février 2020. Il ajoute que le devis PP Chauffage n’a été validé par la bailleresse que le 10 avril 2019 et que les travaux ont été réalisés avant la déclaration de sinistre à son assureur qui n’a donc pas été à l’origine du retard.

Il invoque en premier lieu un préjudice matériel consistant dans les frais liés à l’intervention des artisans qu’il a lui-même sollicité pour limiter les dommages liés aux dégâts des eaux, des frais médicaux liés à l’aggravation de son asthme, et à la nécessité de se rendre plus souvent chez son médecin traitant, des frais liés à la réalisation par lui-même de travaux dans l’appartement et des frais de déménagement, dès lors que les travaux de remise en état de la salle de bain devaient durer un mois et qu’aucune solution de relogement ne lui a été proposée.

Il invoque en deuxième lieu un préjudice de jouissance équivalent à 40 % de ses loyers de janvier 2019 à septembre 2020, n’ayant refusé l’intervention que d’une entreprise en plein confinement, alors que ces travaux devaient rendre la salle de bain indisponible pendant 4 jours consécutifs.

Il ajoute que s’il est exact que l’intervention de la société PP Chauffage a permis de stopper le dégât des eaux, aucune réparation n’a été mise en oeuvre pour permettre de faire cesser les désordres causés, contribuant notamment à l’humidité importante de l’appartement.

Il invoque en troisième lieu un préjudice physique, les conditions dégradées d’occupation de son logement étant à l’origine d’une dégradation de son état de santé.

Il invoque enfin un préjudice moral, alors qu’il a été constamment mis en cause.

Sur ce,

Il résulte de ce qui précède que M. [G] a contribué à ses préjudices en retardant les différentes interventions nécessaires au traitement pérenne de ce dégât des eaux en déclarant tardivement son sinistre à son assureur, en retardant le traitement du dossier par le cabinet Eurexo prétextant qu’il allait quitter les lieux en décembre 2019, en faisant obstacle à l’intervention de la société PP Chauffage et en s’opposant à celle du carreleur au motif de la période sanitaire allant jusqu’à adresser un courrier à l’agence le 8 juin 2020 pour lui signifier le défaut d’urgence à réaliser les travaux et la jouissance normale de la salle de bain par les occupants du logement.

La cour estime en conséquence que son préjudice de jouissance incontestable s’étend de janvier 2019 au 31 janvier 2020, date de réalisation des travaux d’assèchement des lieux et qu’il y a lieu de chiffrer ce préjudice à 30 % du loyer hors charges (700 €) sur 13 mois donc de l’indemniser à ce titre à hauteur de 2.730 €.

S’agissant du préjudice matériel, M. [G] ne justifie pas des frais de déménagement qu’il invoque à l’exception de la location d’un véhicule Peugeot Boxer, dont le lien de causalité avec les manquements de sa bailleresse n’est pas établi, ni de frais médicaux liés à l’aggravation de son asthme, produisant deux certificats médicaux relatant une visite en janvier 2019 et une visite en février 2020 et un traitement sans justifier du montant resté à sa charge ni de frais liés à l’intervention d’artisans ou à la réalisation par lui-même de travaux en lien avec le dégât des eaux. Il n’y a pas lieu à indemnisation à ce titre.

Il ne justifie pas davantage d’un préjudice moral, les courriers invoqués émanant essentiellement de la société Valvert Gestion, laquelle faisait en sorte de trouver des solutions et aucune attestation ou certificat médical ne venant corroborer l’existence de troubles de cette nature en lien avec le dégât des eaux dont il a au demeurant retardé la prise en charge efficace.

Il justifie de troubles respiratoires en lien avec l’humidité ambiante qu’il y a lieu d’indemniser à hauteur de 1.000 €.

La cour confirme la condamnation de Mme [L] à indemniser M. [G] mais la limite à la somme de 3.730 € et confirme la compensation ordonnée avec l’arriéré locatif auquel M. [G] a été par ailleurs condamné.

Sur les mesures accessoires

La décision déférée sera confirmée en ce qu’elle a mis les dépens de première instance à la charge de Mme [L], qui, succombant supportera également les dépens d’appel.

L’équité commande en outre de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné Mme [L] au paiement de la somme de 2.640 € à M. [G] en application de l’article 700 du Code de procédure civile et en ce qu’il a débouté la société Valvert Gestion de sa demande à ce titre.

A hauteur d’appel, il y a lieu de condamner Mme [L] à payer la somme de 1.000 € à M. [G], d’une part, et à la société Valvert Gestion, d’autre part, en application de ce texte.

Mme [L] sera déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel,

Dit Mme [X] [L] recevable en son appel ;

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme la décision attaquée en toutes ses dispositions, sauf à limiter la condamnation de Mme [X] [L] à la somme de 3.730 € en réparation des préjudices de M. [Z] [G] ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [X] [L] à payer à M. [Z] [G] la somme de 1.000 €, en application de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur d’appel ;

Condamne Mme [X] [L] à payer à la société Valvert Gestion la somme de 1.000 €, en application de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur d’appel ;

Déboute Mme [X] [L] de sa demande sur ce fondement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT