N° RG 23/01776 – N° Portalis DBVX-V-B7H-O2MM

Décision du

Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond

du 16 février 2023

RG : 17/010494

ch 1 cab 01 B

S.C.I. SALORA

C/

[G]

S.E.L.A.R.L. [K] [W] NOTAIRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 04 Février 2025

APPELANTE :

La société SALORA, SCI

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475

ayant pour avocat plaidant M^e Jean-marc HOURSE de la SELARL CABINET JEAN MARC HOURSE, avocat au barreau de LYON, toque : 346

INTIMES :

M. [H] [G]

né le 06 Mai 1972 à [Localité 13] (69)

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par M^e Nathalie ROSE, avocat au barreau de LYON, toque : 1106

ayant pour avocat plaidant M^e Vanessa JAKUBOWICZ-AMBIAUX de la SCP JAKUBOWICZ & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON

La SELARL [K] [W], notaire titulaire d’un office notatirial

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représentée par M^e Denis WERQUIN de la SAS TW & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LYON, toque : 1813

ayant pour avocat plaidant M^e Stéphane CHOUVELLON de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocat au barreau de LYON, toque : 719

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 17 Octobre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 19 Novembre 2024

Date de mise à disposition : 28 Janvier 2025 prorogée au 04 Février 2025, les avocats dûment avisés conformément à l’article 450 dernier alinéa du code de procédure civile

Audience tenue par Stéphanie LEMOINE, président, et Bénédicte LECHARNY, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Entre 2008 et 2010, M. [T], gérant de la SCI Salora, à l’époque propriétaire d’un tènement immobilier sis [Adresse 1], a entrepris la division foncière de cette propriété avec des constructions et déconstructions afin d’aménager le bâtiment.

Un permis de construire lui a été accordé le 9 juin 2008.

Par acte notarié dressé par M [W], notaire, le 26 janvier 2012, la SCI Salora a vendu à M. [G] un appartement, lot 1, et des emplacements de parking, lots 8, 9 et 10, situés dans cet ensemble immobilier, moyennant le prix de 238.000 euros.

M [W] a, par acte notarié du même jour, établi l’état descriptif de division et le règlement de copropriété du tènement immobilier à la requête de la SCI Salora.

Au cours de l’année 2014, plusieurs fissures sont apparues sur le mur de clôture et en façade du bâtiment. M. [G] a mandaté un expert en bâtiment afin de faire constater les désordres, en déterminer les causes et les travaux de reprises. Son rapport a été transmis par lettre recommandée à la SCI Salora et au gérant sans qu’une solution de reprise des désordres ne soit envisagée.

Par acte d’huissier de justice du 6 juillet 2015, M. [G] a fait délivrer une assignation à la SCI Salora devant le juge des référés de Lyon aux fins de voir organiser une mesure d’expertise.

La SELARL [W] a été appelée dans la cause.

Par ordonnance du 20 octobre 2015 M. [N] a été désigné avec une mission de constatation des désordres, de détermination des causes, description des mesures et de leurs coûts afin d’y remédier. L’expert a eu, en outre, pour mission de dire si les travaux d’aménagement ont été réalisés conformément au permis de construire accordé à la SCI Salora. Lors des opérations d’expertise, plusieurs appels en cause ont été effectués. Ainsi:

— par ordonnance du 13 mai 2016, à la demande de la SCI Salora, la mesure d’expertise a été déclarée commune et opposable à la société Viana (lot maçonnerie) et à la MAAF, en qualité d’assureur de la société Bora rénovation (lot façade),

— par ordonnance du 15 novembre 2016, la mesure d’expertise a été déclarée commune au syndicat des copropriétaires.

L’expert a déposé un pré-rapport le 26 avril 2017, mettant en évidence, outre les problèmes techniques liés aux fissures, que :

— les travaux réalisés par la SCI Salora ne sont pas conformes au permis de construire obtenu,

— l’état descriptif de division et le règlement de copropriété du 26 janvier 2012 ne sont pas conformes au permis de construire en cours de validité,

— en l’état de la réglementation du plan d’exposition au bruit applicable sur la commune de [Localité 9], il n’est pas possible de mettre la construction en conformité, en raison de l’interdiction d’augmenter la population soumise aux nuisances sonores.

Le 21 septembre 2017, considérant qu’il a été victime de man’uvres dolosives de la part du vendeur, M. [G] a fait délivrer à la SCI Salora et à la SELARL [K] [I], avant le dépôt du rapport définitif de l’expert judiciaire, une assignation à comparaître devant le tribunal judiciaire, aux fins de voir à titre principal prononcer la nullité de la vente sur le fondement du dol et, à titre subsidiaire, prononcer la résolution de la vente sur le fondement de la non-conformité.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 25 juin 2018, sans modifier ses constatations et conclusions sur le point du permis de construire et en relevant, d’une part, que les fissures sur le mur de clôture impliquaient une déconstruction partielle dans un délai de 6 mois en raison du risque d’effondrement et, d’autre part, les fissures de façade nécessitaient la réfection de l’enduit.

Par jugement du 4 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Lyon a :

— déclaré M. [G] recevable en ses demandes de nullité et de résolution du contrat,

— déclaré M. [G] irrecevable en ses demandes de réparation des désordres pour le compte du syndicat des copropriétaires,

— prononcé la nullité de l’acte de vente dressé par M [F] [V] le 26 janvier 2012, portant sur un appartement à usage d’habitation et des emplacements de parking, désignés comme les lots n°1, 8, 9 et 10 cadastrés section Am [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 7] dans l’ensemble immobilier sis à [Adresse 10],

— condamné la SCI Salora à payer la somme de 249.678 euros à M. [G] au titre des restitutions du prix de vente et des accessoires,

— ordonné la restitution par M. [G] à la SCI Salora du bien immobilier désigné dans l’acte de vente dressé par M [F] [V] le 26 janvier 2012 portant sur un appartement à usage d’habitation et des emplacements de parking, désignés comme les lots n°1, 8, 9 et 10 cadastrés section Am [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 7] dans l’ensemble immobilier sis à [Adresse 10],

— débouté la SCI Salora de ses demandes au titre de l’indemnité d’occupation,

— dit que la SELARL [W] a commis une faute en raison d’un manquement à ses obligations professionnelles, de nature à engager sa responsabilité,

— révoqué l’ordonnance de clôture,

— invité les parties à s’expliquer sur l’existence et l’évaluation de la perte de chance des parties à l’acte,

— dit que les conclusions devront être notifiées par voie électronique au plus tard le 6 novembre 2022 et renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 10 novembre 2022,

— sursis à statuer sur le surplus des demandes.

Par jugement contradictoire du 16 février 2023, le tribunal judiciaire de Lyon a :

— condamné la SELARL [K] [W] à réparer les préjudices indemnisables au titre de la perte de chance fixée à 50% ou à garantir les condamnations mises à la charge de la SCI Salora dans cette proportion,

— débouté la SCI Salora de sa demande de garantie de la SELARL [K] [W] au titre du paiement de la restitution du prix,

— débouté M. [G] de sa demande de garantie de la SELARL [K] [W] au titre du paiement de la restitution du prix,

— condamné Ia SELARL [K] [W] à garantir la SCI Salora de sa condamnation à verser 7.000 euros au titre de la commission de l’agence immobilière dans la proportion de 50 %,

— débouté la SCI Salora de ses demandes au titre de l’indemnité d’occupation et du montant des droits et plus-value,

— condamné la SCI Salora et la SELARL [K] [W] à verser la somme de 8.000 euros à M. [G] en réparation de son préjudice moral, et dit que cette condamnation est in solidum dans la proportion de 50% pour la SELARL [K] [W],

— condamné in solidum la SCI Salora et la SELARL [K] [W] à verser à M. [G] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la SCI Salora et la SELARL [K] [W] de leurs demandes à ce titre,

— condamné in solidum la SCI Salora et la SELARL [K] [W] aux dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire et autorisé la AARPI [Y] & associés en la personne de Me [A] [Y] [J], et Me [B] [P] qui en ont fait la demande à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire du présent jugement,

— débouté les parties du surplus de leur demandes plus amples et contraires.

Par deux déclarations du 2 mars 2023, la SCI Salora a interjeté appel des jugements rendus le 4 octobre 2022 et le 16 février 2023 par le tribunal judiciaire de Lyon.

Suivant une ordonnance du 16 mars 2023, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des procédures.

***

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 10 octobre 2023, la SCI Salora demande à la cour de :

— réformer les deux jugements rendus le 7 octobre 2022 et 16 février 2023 :

— en ce qu’ils ont écarté la prescription et retenu l’existence de man’uvres dolosives, annulé la vente, et l’ont condamnée à rembourser le prix de vente et différents frais accessoires,

— en ce qu’ils ont retenu une responsabilité partielle de l’étude notariale,

— en revanche, les jugements seront confirmés en ce qu’ils ont déclaré irrecevables les demandes de M. [G] présentées aux lieu et place de la copropriété.

Statuant de nouveau,

sur la prescription

— déclarer irrecevable l’action introduite par M. [G] en septembre 2017 pour être prescrite,

sur le dol

— constater que M. [G] a fait état d’un simple risque d’éviction,

— constater sa bonne foi en tant que venderesse,

— en conséquence, débouter M. [G] de sa demande de nullité faute de man’uvre dolosive.

A titre subsidiaire sur la responsabilité de la notaire,

— réformer partiellement les deux jugements puisque le tribunal n’a pas tiré toutes les conclusions logiques de la responsabilité de la SELARL notariale,

— retenir la responsabilité de la notaire et la condamner à payer :

— l’intégralité de la commission d’agence immobilière,

— les taxes foncières,

— l’intégralité du préjudice moral.

sur l’indemnité d’occupation,

— condamner in solidum M. [G] et la SELARL notariale à payer une indemnité d’occupation d’un montant de 143.000 euros,

sur les frais d’expertise,

— réformer le jugement en ce qu’il a mis à sa charge une partie des frais d’expertise.

En toute hypothèse,

— débouter les intimés de leurs appels incidents et demandes reconventionnelles,

— confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes formulées par M. [G] sans mandat de représentation de la copropriété,

— confirmer le jugement en ce qu’il a laissé les taxes d’habitation à la charge de M. [G],

— condamner in solidum M. [G] et Mme [W] aux entiers dépens, outre une somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

***

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 8 novembre 2023, M. [G] demande à la cour de :

— débouter la SCI Salora de son appel principal et la SELARL [K] [W] de son appel incident,

A titre principal,

— confirmer en son intégralité le jugement du 4 octobre 2022,

A titre subsidiaire, et si par impossible la cour vient réformer la décision sur le fondement de la nullité, par substitution de motifs, sur la résolution de la vente en raison de l’existence de vices cachés,

— constater que l’absence de conformité du bien vendu avec le permis de construire dont la SCI Salora a eu connaissance au jour de la signature de l’acte de vente constitue un vice caché.

En conséquence,

— prononcer la résolution de la vente matérialisée selon acte dressé par Mme [W] le 26 janvier 2012, portant sur un appartement à usage d’habitation et des emplacements de parking, désignés comme les lots n°1, 8, 9 et 10 cadastrés section Am [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 7] dans l’ensemble immobilier sis à [Adresse 11], et

— ordonner la remise des parties dans leur état initial.

A titre infiniment subsidiaire, sur la résolution de la vente en raison d’un défaut de conformité,

— constater que la non-conformité dont la SCI Salora a eu connaissance au jour de la signature de l’acte de vente rend le bien impropre à sa destination,

— constater que le bien qui lui a été vendu par la SCI Salora est illégal et ainsi non-conforme à l’usage prévu entre les parties.

En conséquence,

— prononcer la résolution de la vente matérialisée selon acte dressé par Mme [W] le 26 janvier 2012, portant sur un appartement à usage d’habitation et des emplacements de parking, désignés comme les lots n°1, 8, 9 et 10 cadastrés section Am [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 7] dans l’ensemble immobilier sis à [Adresse 11], et

— ordonner la remise des parties dans leur état initial,

— déclarer bien-fondé son appel incident à l’encontre du jugement du 16 février 2023 en ce qu’il :

— a condamné la SELARL [W] à réparer les préjudices indemnisables au titre de la perte de chance fixée à 50 % ou à garantir les condamnations mises à la charge de la SCI Salora dans cette proportion,

— l’a débouté de sa demande de garantie de la SELARL [W] au titre du paiement de la restitution du prix,

— a limité la condamnation de la SELARL [W] à garantir la SCI Salora pour le versement de la somme de 7.000 euros au titre de la commission de l’agence immobilière, dans la proportion de 50 %,

— limité la condamnation de la SCI Salora et de la SELARL [W] au titre du préjudice moral à la somme de 8.000 euros, et dit que la condamnation in solidum de la SELARL [W] serait limitée à la proportion de 50 %.

— l’a débouté du surplus de ses demandes plus amples et contraires.

— l’infirmer de ces chefs et le confirmer pour le surplus,

En conséquence,

— condamner la SELARL [K] [W] à relever et garantir intégralement la SCI Salora dans la restitution du prix de vente et de ses frais accessoires en cas d’impossibilité d’exécution à l’encontre du vendeur,

— condamner in solidum la SELARL [K] [W] avec la SCI Salora, sans aucune limitation de proportion, au paiement à son profit de la somme de 7.000 euros au titre du remboursement de la commission d’agence immobilière,

— condamner les mêmes in solidum à lui payer la somme de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice moral subi,

En tout état de cause,

— débouter la SCI Salora et la SELARL [K] [W] de l’intégralité de leurs conclusions, fins et prétentions,

Y ajoutant,

— condamner in solidum la SCI Salora et la SELARL [K] [W] à lui payer la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance, avec recouvrement direct au profit de la SC [Y] & Associés en la personne de Me [A] [X], sur son affirmation de droit.

***

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 9 août 2023, la SELARL [K] [W] notaire demande à la cour de :

— infirmer les jugements rendus les 4 octobre 2022 et 16 février 2023 en ce qu’ils ont dit qu’elle a commis une faute en raison d’un manquement à ses obligations professionnelles de nature à engager sa responsabilité et l’a condamnée :

— à réparer les préjudices indemnisables au titre de la perte de chance fixée à 50% ou à garantir les condamnations mises à la charge de la SCI Salora dans cette proportion,

— à garantir la SCI Salora de sa condamnation à verser 7.000 euros au titre de la commission de l’agence immobilière dans la proportion de 50%,

— à verser in solidum la somme de 8.000 euros à M. [H] [G] en réparation de son préjudice moral et dit que cette condamnation est in solidum dans la proportion de 50%,

— à verser in solidum à M. [H] [G] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— à payer in solidum les dépens de l’instance, y compris les frais d’expertise judiciaire,

— juger défaillants M. [G] et la SCI Salora dans la démonstration d’une faute de sa part directement génératrice pour lui d’un préjudice indemnisable,

— débouter M. [G] et la SCI Salora de l’intégralité de leurs prétentions dirigées à son encontre,

Vu que le remboursement d’un prix de vente ne constitue pas un préjudice indemnisable à la charge du notaire qui n’a nullement perçu le prix de vente et que la garantie à ce titre de la venderesse, qui réintègre le bien dans son patrimoine, constituerait pour elle un enrichissement sans cause :

— débouter la SCI Salora de l’intégralité de ses prétentions aux fins d’être relevée et garantie par elle,

— condamner M. [G] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens de première instance et d’appels, ces derniers distraits au profit de la SAS TW et associés, avocat, sur son affirmation de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 octobre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la prescription

La société Salora fait notamment valoir que:

— M. [G] a acquis l’appartement le 26 janvier 2012, soit plus de 5 ans avant la délivrance de l’assignation, le 21 septembre 2017, sur le fondement de la réticence dolosive et des vices cachés,

— l’action en référé expertise n’a pas eu pour effet d’interrompre le délai de prescription, à défaut pour le technicien de pouvoir apprécier la notion juridique de dissimulation d’une information sur le permis de construire,

— dans son assignation en référé, M. [G] avait déjà la certitude d’avoir été victime d’une dissimulation dolosive, ce qui constitue un aveu judiciaire, le permis de construire étant annexé à son acte d’achat,

— alors que le permis de construire avait été obtenu pour réaliser un logement et un bureau, quatre appartements ont été réalisés, de sorte que M. [G] avait connaissance de l’irrégularité,

— le dispositif de l’assignation en référé ne contient aucun chef de mission afférent à la régularité des travaux par rapport au permis de construire.

M. [G] fait notamment valoir que:

— le délai de 5 ans pour agir en nullité de la vente en raison d’un vice du consentement est de 5 ans à compter du jour où le dol a été découvert,

— il a eu la certitude d’avoir été victime d’un dol à compter du dépôt du rapport d’expertise qui a confirmé que les travaux n’étaient pas conformes au permis de construire,

— l’assignation en référé expertise du 6 juillet 2015 a interrompu le délai de prescription et l’ordonnance désignant l’expert a suspendu le délai,

— la juridiction ayant été saisie au fond le 21 septembre 2017, l’action est recevable.

Réponse de la cour

C’est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges, après avoir rappelé les dispositions des articles 1648 et 2224 du code civil ont retenu que :

— il n’est pas démontré que le vice concernant l’irrégularité du permis de construire était connu de M. [G] avant l’assignation devant le juge des référés le 6 juillet 2015,

— la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription et la mesure d’expertise judiciaire décidée a suspendu les nouveaux délais,

— la mesure d’expertise ayant été exécutée le 25 juin 2018, l’action intentée devant la juridiction du fond le 21 septembre 2017 n’est pas prescrite.

Dès lors, il convient de confirmer le jugement ayant déclaré recevables les demandes en nullité et en résolution du contrat de vente formées par M. [G].

2. Sur la nullité pour dol

La société Salora fait notamment valoir que:

— elle a réalisé quatre appartements au lieu d’un appartement et des bureaux autorisés par le permis de construire ,

— M. [G] ne justifie cependant pas qu’une mise en demeure lui a été adressée par la mairie ou qu’une action judiciaire menace son droit de propriété,

— seul un risque de démolition ou d’éviction est encouru, qui ne s’est jamais concrétisé depuis 11 ans,

— il n’existe aucun trouble de jouissance,

— un risque d’éviction ne peut justifier une action en nullité d’une vente,

— elle est de bonne foi, de sorte qu’aucune manoeuvre ne peut lui être reprochée, l’architecte et l’entreprise de maçonnerie n’ayant pas déposé de déclaration préalable de travaux pour le changement de destination, ce qu’elle ignorait et qui ne lui a pas été rappelé par le notaire à l’occasion de la vente,

— la mairie, qui a été informée des irrégularités, a indiqué qu’elle laisserait les choses en l’état, de sorte que le risque de démolition n’existe pas,

— cette irrégularité n’est pas non plus de nature à l’empêcher de vendre son bien, plusieurs lots ayant été vendus dans la copropriété au prix du marché,

— les préjudices invoqués par M. [G] sont hypothétiques,

— l’action en justice que la commune aurait pu introduire est prescrite sur le plan civil et pénal, les délais étant respectivement de 6 et 10 ans à compter de l’achèvement des travaux.

M. [G] fait notamment valoir que:

— l’expert a conclu à l’illégalité de la construction de quatre appartements aux lieu et place des bureaux et un logement autorisés, et à l’impossibilité d’une mise en conformité,

— la SCI Salora ne pouvait ignorer la situation et une nouvelle autorisation était nécessaire, en sa qualité de maître d’ouvrage,

— mieux informé, il n’aurait pas acquis le bien,

— une action civile de l’autorité administrative aux fins de démolition ne peut être exclue,

— le seul fait qu’un risque soit encouru suffit à caractériser le dol,

— la valeur du bien est affectée,

— la nullité de la vente doit être prononcée et la SCI condamnée à lui restituer le prix et les accessoires.

Réponse de la cour

C’est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges, après avoir rappelé les dispositions de l’article 1116 du code civil, dans sa rédaction alors applicable, ont retenu que:

— le rapport d’expertise met en évidence que le permis de construire portant sur l’aménagement d’un local dont la destination est un logement et des bureaux, annexé à l’acte de vente, n’est pas conforme à la description du lot de copropriété, à l’état descriptif de division et au règlement de copropriété, que sa conformité n’a pas été demandée en mairie, qu’aucune déclaration d’achèvement des travaux n’a été déposée ni aucun permis modificatif déposé,

— la demande de permis de construire déposée le 5 février 2008, portant sur un logement et un bureau, est signée par l’architecte et la société Salora, à l’inverse de la seconde demande du même jour portant sur quatre logements, qui n’est pas signée ni accompagnée d’un avis de réception du maire et ne peut donc être considérée comme une demande modificative du premier dépôt,

— il en résulte que la société venderesse avait connaissance du contenu du permis de construire dont elle a fait la demande, qu’elle s’en est volontairement écarté alors qu’elle avait connaissance de la nécessité d’en déposer un nouveau conforme à la construction de quatre logements,

— cet état de fait est corroboré par l’absence de déclaration d’achèvement des travaux,

— c’est dès lors en connaissance de l’irrégularité de la situation qu’elle a vendu le bien immobilier à M. [G], ce qui suffit à caractériser la réticence dolosive du vendeur,

— informé de la situation administrative du bien, M. [G] ne l’aurait pas acquis, d’autant qu’il est établi qu’aucune régularisation ne peut être entreprise par un permis modificatif en raison de la réglementation du plan d’exposition au bruit auquel la commune de [Localité 9] est soumise.

La cour ajoute que:

— la société Salora ne saurait se retrancher derrière la responsabilité de l’entreprise chargée du gros oeuvre ou de l’architecte alors qu’elle ne les a pas appelés en garantie, qu’elle était seule maître d’ouvrage et qu’elle a signé la demande de permis de construire litigieuse,

— il est indifférent que la commune n’ait pas pris position quant à la démolition du bâtiment ou même que la démolition soit incertaine, le caractère illégal de la construction revêtant un caractère suffisamment significatif, notamment au regard de sa valeur vénale, pour établir que sans cette dissimulation, M. [G] n’aurait pas acquis le bien,

— les avis de valeur produits par la société Salora, qui ne précisent pas que l’illégalité de la construction est prise en compte, ne permettent pas d’établir que la valeur vénale du bien de M. [G] n’est pas impactée.

Au regard de ces éléments, il convient de confirmer le jugement ayant annulé le contrat de vente du 26 janvier 2012.

3. Sur la responsabilité du notaire

La société Salora fait notamment valoir que:

— en annexe de l’acte de vente, le notaire a fait figurer le permis obtenu et non pas la déclaration de travaux qui aurait entériné le changement de destination, de sorte que le notaire a commis une négligence à l’origine du litige,

— le notaire avait connaissance de ce changement de destination et a indiqué qu’il n’était pas nécessaire d’obtenir une autorisation de travaux.

M. [G] fait notamment valoir que:

— le notaire était en charge de la rédaction de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété, de sorte qu’il avait connaissance du dossier quand il a dressé l’acte authentique de vente,

— dans l’acte de vente, il est fait mention du permis de construire pour la création d’un logement et d’un bureau,

— le notaire n’a pas vérifié la conformité du permis avec les lots vendus,

— le certificat de conformité des travaux est absent,

— l’immeuble étant soumis au Plan d’exposition au bruit, le bien ne peut plus être mis en conformité,

— le notaire doit être condamné à réparer ses préjudices constitués par la perte de chance de ne pas contracter la vente.

Le notaire fait notamment valoir que:

— il appartient à la société Salora et à M. [G] de rapporter la preuve d’une faute directement génératrice d’un préjudice indemnisable,

— il n’appartient pas au notaire qui n’a reçu nulle autre mission que de recevoir un acte de vente de demander un permis de construire modificatif ou une autorisation de travaux,

— la commune de [Localité 9] n’est pas concernée par les demandes de permis de construire en cas de changement de destination d’un bien,

— aucune incohérence ne peut lui être reprochée,

— ces griefs sont sans lien de causalité avec les préjudices invoqués, tels que les désordres apparus en façade.

Réponse de la cour

C’est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu que:

— le notaire est tenu de vérifier les déclarations faites par le vendeur qui conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse,

— le notaire est également tenu d’une obligation de conseil consistant à éclairer les parties en attirant leur attention de façon complète et circonstanciée sur la portée des actes qu’il reçoit,

— alors que le notaire a établi le 26 janvier 2012 l’état descriptif de division et le règlement de copropriété de l’immeuble litigieux, qui fait expressément référence au permis de construire portant sur un logement et un bureau et au plan d’exposition au bruit, il décrit la division de l’immeuble en 13 lots dont quatre appartements, puis se réfère à nouveau dans l’acte de vente au descriptif de division et au permis de construire sans relever cette incohérence,

— il résulte de ces actes que le notaire n’a, d’abord, pas vérifié la conformité du permis de construire à l’état descriptif de division pour lequel il était requis, qui créé des lots qui ne sont pas conformes à la demande faite pour l’aménagement de l’immeuble, puis, n’a pas vérifié le permis de construire, pourtant annexé à l’acte, lors de vente consentie à M. [G] et qui a, en conséquence, acquis des lots irrégulièrement créés pour ne pas avoir été autorisés par l’autorité administrative,

— la négligence fautive du notaire, qui ne s’est pas assuré de l’efficacité de son acte qui encourait la nullité, est avérée, de sorte que sa responsabilité délictuelle est engagée tant à l’égard du vendeur que de l’acquéreur,

— M. [G] a perdu la chance de ne pas contracter la vente à ces conditions, s’il avait été correctement informé par le notaire,

— si toutes les parties avaient été informées, la société Salora a également perdu la chance de ne pas prendre le risque de contracter à ces conditions et de voir la vente annulée,

— la perte de chance de ne pas contracter la vente doit être évaluée à hauteur de 50% pour l’ensemble des parties, de sorte que le notaire doit garantir et être condamné dans cette proportion pour l’indemnisation des préjudices indemnisables.

La cour ajoute que:

— dès lors qu’un permis de construire est obtenu, le notaire qui l’annexe à l’acte de vente, a l’obligation de vérifier sa compatibilité avec les biens objets de la vente, tels qu’ils sont décrits dans l’acte, surtout lorsqu’il a également été chargé de la rédaction de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété,

— un immeuble irrégulièrement construit peut faire l’objet d’une vente, mais à la condition que l’acquéreur soit informé de la situation et des risques encourus.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de confirmer le jugement ayant retenu la responsabilité du notaire à l’égard du vendeur et de l’acquéreur en raison de sa faute professionnelle et décidé qu’il devra garantir et être condamné à hauteur de 50% des préjudices indemnisables.

5. Sur les restitutions réciproques et la réparation des préjudices

La société Salora fait notamment valoir que:

— les désordres relatifs au mur de clôture et aux façades concernent des parties communes, de sorte que les demandes de M. [G] sont irrecevables,

— M. [G] ayant habité l’appartement, il doit supporter les taxes d’habitation et foncières,

— le montant de la commission de l’agence relève de la responsabilité intégrale du notaire, qui aurait dû s’opposer au projet, de sorte qu’il doit seul en supporter le coût,

— M. [G] ayant habité l’appartement pendant 12 ans, une indemnité d’occupation doit être mise à sa charge, sur une base de 1 000 euros par mois, qui correspond au loyer qu’elle aurait perçu de février 2012 à octobre 2022,

— aucun préjudice moral n’est justifié,

— le coût de l’expertise n’a pas à être mis à sa charge, celle-ci étant sans intérêt, seule la copropriété pouvant demander une reprise des travaux.

M. [G] fait notamment valoir que:

— en conséquence de la nullité de la vente, il doit obtenir la restitution du prix de vente et de ses accessoires (agence immobilière, taxes foncières, frais de notaire), auxquels doivent être condamnés le vendeur et le notaire in solidum, compte tenu du risque d’insolvabilité du vendeur,

— il ne doit être tenu à aucune indemnité d’occupation et aucun enrichissement ne peut lui être reproché puisqu’il a payé les échéances bancaires et les intérêts sur 12 années,

— la nullité a pour effet de remettre les parties dans l’état où elles se trouvaient avant l’acte annulé, de sorte qu’aucune indemnité ne peut être sollicitée,

— la somme de 1 000 euros avancée par la société Salora pour réclamer le paiement d’une indemnité d’occupation n’est pas justifiée,

— il subit un préjudice moral indéniable qui doit être réparé in solidum par le vendeur et le notaire,

— il en est de même s’agissant des frais d’expertise qui doivent être supportés in solidum par le vendeur et le notaire.

Le notaire fait notamment valoir que:

— le remboursement d’un prix de vente et ses accessoires ne constitue pas un préjudice indemnisable à la charge du notaire,

— l’insolvabilité de la société Salora n’est pas démontrée,

— les taxes foncières et d’habitation ne constituent pas un préjudice indemnisable, puisqu’elles correspondent à l’usage et la propriété du bien,

— M. [G] ne justifie pas d’une action en démolition de l’autorité administrative, ni un risque en ce sens, ni d’un rejet d’autorisation de travaux,

— aucun préjudice moral n’est justifié.

Réponse de la cour

En premier lieu, en conséquence de la nullité, il convient de confirmer le jugement ayant condamné la société Salora à payer à M. [G], au titre des restitutions, la somme de 238 000 euros correspondant au prix de vente, ainsi que celles de 7 000 euros au titre des frais d’agence et de 4 678 euros de taxes foncières, soit la somme totale de 249 678 euros.

Réciproquement, confirmant le jugement, M. [G] est tenu de restituer à la société Salora l’appartement à usage d’habitation et les emplacements de parking désignés dans l’acte de vente du 26 janvier 2012 comme étant les lots n°1, 8, 9 et 10 cadastrés section AM [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 7] dans l’ensemble immobilier sis à [Adresse 12].

La restitution du prix de vente ne constituant pas en elle-même un préjudice indemnisable, le notaire ne peut être tenu à le garantir qu’en cas d’insolvabilité du vendeur.

Or, M. [G] ne rapporte pas la preuve de l’insolvabilité de la société Salora, la circonstance qu’elle n’ait pas publié ses comptes ou qu’elle ait été réticente à consigner la provision demandée par l’expert étant insuffisante à cet égard.

En conséquence, confirmant le jugement, il convient de débouter M. [G] et la société Salora de leurs demandes tendant à voir condamner le notaire à garantir le paiement du prix.

En revanche, le remboursement des frais inhérents à la vente qui n’auraient pas été dus à l’agence immobilière si la vente n’avait pas eu lieu, doit être garanti par le notaire à hauteur de 50%. Le jugement ayant condamné le notaire à garantir la société Salora de sa condamnation à verser 7 000 euros au titre de la commission de l’agence immobilière dans la proportion de 50% est confirmé de ce chef.

En deuxième lieu, s’agissant de l’indemnité d’occupation demandée par la société Salora à M. [G] et au notaire, il y a lieu de retenir, comme le premier juge, que :

— du fait de l’effet rétroactif de la nullité de la vente, le vendeur n’est pas fondé à solliciter une indemnité correspondant à l’utilisation de la chose par l’acquéreur,

— seule la partie de bonne foi peut demander à la partie fautive à réparer le préjudice subi du fait de l’annulation du contrat,

La cour ajoute que, contrairement à ce qui est affirmé par la société Salora, cette dernière, qui avait l’intention de vendre son bien, n’a donc pas perdu la chance de le louer du fait de la nullité du contrat de vente.

En conséquence, confirmant le jugement, il convient de débouter la société Salora de ses demandes au titre d’une indemnité d’occupation.

En dernier lieu, c’est encore très exactement que le premier juge a retenu que M. [G] avait subi un trouble dans ses conditions d’existence, causé par l’incertitude de la pérennité de la construction et la nécessité de changer de résidence principale et lui a, en conséquence, alloué à ce titre la somme de 8 000 euros.

Le jugement ayant condamné la société Salora et le notaire à ce titre est confirmé, étant précisé que la condamnation est prononcée in solidum à hauteur de 50% à l’égard du notaire.

6. Sur les autres demandes

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile, étant précisé que c’est à bon droit que le jugement a mis in solidum à la charge de la société Salora et du notaire les frais d’expertise judiciaire, celle-ci ayant permis de mettre en évidence que les travaux n’étaient pas conformes au permis de construire et que la réglementation du plan d’exposition au bruit applicable ne permettait pas de mettre la construction en conformité.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M. [G], en appel. La société Salora et le notaire sont condamnés in solidum à lui payer la somme de 5.000 € et sont déboutés de leurs demandes à ce titre.

Les dépens d’appel sont à la charge de la société Salora et du notaire qui succombent en leur tentative de remise en cause du jugement.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne in solidum la société Salora et la SELARL [K] [W] à payer à M. [G], la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes,

Condamne in solidum la société Salora et la SELARL [K] [W] aux dépens de la procédure d’appel, et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière, La Présidente,