N° 388

MF B

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Copies exécutoires

délivrées à :

— M^e Jannot,

— M^e Jourdainne,

le 12.10.2023.

Copies authentiques

délivrées à :

— M^e De Gary,

— M^e Usang,

— M^e Jacquet,

— M^e Houbouyan,

le 12.10.2023.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 12 octobre 2023

RG 21/00195 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n° 18/00203 Add, rg n° 18/00203 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 23 septembre 2020 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 10 juin 2021 ;

Appelant :

Le Syndicat des Copropriétaires de [Adresse 2], représenté par son sindic la Sarl Agence Degout, venant aux droits de la Sarl Ap’Immo à l’enseigne Patitifa Immobilier, sis à [Adresse 4], prise en la personne de ses gérants, MM. [K] [C] et [H] [V] ;

Représenté par M^e Florence DE GARY, avocat au barreau de Papeete ;

Intimés :

La Sci JCT, société civile, immatriculée au Rcs de Papeete sous le n° Rcs Tpi 0417 C dont le siège social est sis à [Adresse 6] ;

La Sci LMJ, société civile, immatriculée au Rcs de Papeete sous le n° Rcs Tpi 0335 C dont le siège social est sis à [Adresse 6] ;

La Sci JCC, société civile, immatriculée au Rcs de Papeete sous le Rcs Tpi 0435C dont le siège social est sis à [Adresse 6] ;

Toutes représentées par leur gérant M. [W] [J] ;

Ayant pour avocat la Selarl Kintzler & Associés, représentée par M^e Olivier JANNOT, avocat au barreau de Papeete ;

La Sa Fiumarella, n° Rcs 1540 B, prise en la personne de son représentant légal, prise en la personne de son représentant légal ;

Représentée par M^e Arcus USANG, avocat au barreau de Papeete ;

La Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics (Smabtp), [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal ;

Représentée par M^e Thierry JACQUET, avocat au barreau de Papeete ;

La Société Socotec Polynésie, Sas au capital de 2 800000 FCP, immatriculée au Rcs de Papeete sous le n° B 1384, dont le siège social est sis à [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal ;

Ayant pour avocat la Selarl Groupavocats, représentée par M^e Gilles JOURDAINNE, avocat au barreau de Papeete ;

M. [Y] [P], demeurant à [Adresse 7] ;

Ayant pour avocat la Selarl M & H, représentée par M^e Ivan HOUBOUYAN, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 10 mars 2023 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 10 août 2023, devant M^me BRENGARD, président de chambre, M^me GUENGARD, président de chambre, M. RIPOLL, conseiller, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M^me BRENGARD, président et par M^me SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

La SARL Long Beach a confié la construction de [Adresse 2] à [Localité 5] (Tahiti) à la société Fiumarella, entreprise générale de gros 'uvre.

Une police d’assurance 'garantie décennale’ a été contractée auprès de la SMABTP pour couvrir cet ouvrage.

Un procès-verbal de réception des travaux a été établi le 6 août 2003.

Les sociétés JCT, LMJ et JCC sont chacune, propriétaires d’un appartement (lots 27 à 29) et d’un emplacement de parking (lots 36 à 38) au sein de la résidence gérée sous le régime de la copropriété.

***

Par assignations du 5 août 2013 et requête déposée le 9 août 2013, les sociétés JCT, LMJ et JCC ayant dénoncé des désordres affectant l’ouvrage livré par la société Fiumarella, ont engagé une action en référé-expertise.

Une expertise a été effectuée par l’expert judiciaire M. [B] [E] le 18 avril 2017 qui a indiqué que des malfaçons affectaient la charpente couverture, les étanchéités et installations électriques et que ces désordres relevaient de la garantie décennale.

M.[E] a estimé le coût des travaux de reprise des désordres affectant aussi bien les parties communes que privatives des lots appartenant aux sociétés JCT, LMJ et JCC, à la somme de 7 490 000 XPF et a indiqué que le préjudice immatériel de chacune des trois sociétéspouvait être calculé sur la base d’un loyer mensuel de 130 000 XPF soit 4 680 000 XPF par an.

***

Suivant actes d’huissier du 4 mai 2018 et requête déposée le 2 mai 2018, les sociétés JCT, LMJ et JCC ont intenté, à la fois,

— une action en responsabilité décennale à l’égard de la société Fiumarella, de la SMABTP et de la société Socotec en sollicitant leur condamnation solidaire à indemniser leurs pertes locatives et à leur régler le coût des travaux de reprise chiffrés par les experts,

— une action en responsabilité du syndicat des copropriétaires, au titre de la violation de son obligation d’entretien des parties communes.

M. [Y] [P], propriétaire du lot 30, est intervenu volontairement à l’instance pour demander la condamnation du syndicat des copropriétaires et de la société JCT propriétaire du lot voisin, à l’indemniser des désordres affectant le bien qui lui appartient, réclamant en outre d’être déchargé de sa quote-part dans les condamnations pouvant être prononcées contre la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires a demandé la condamnation de la société Fiumarella au titre de la réparation des désordres affectant les parties communes de la copropriété.

Les constructeurs ont opposé la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires.

***

Suivant jugement n° 18 -00 203 rendu contradictoirement le 23 septembre 2020 par le tribunal civil de première instance de Papeete a :

— déclaré irrecevable l’action en paiement des travaux de reprise des désordres décennaux et des dommages immatériels consécutifs exercés par les sociétés JCT, LMJ et JCC à l’égard de la société Fiumarella et de l’assureur de garantie décennale la SMABTP,

— déclaré irrecevable l’action intentée par le syndicat des copropriétaires à l’égard de la société Fiumarella en réparation des désordres affectant les parties communes de [Adresse 2] sur le fondement de l’article 1792 du Code civil,

— déclaré irrecevable l’action exercée par les sociétés JCT, LMJ et JCC en indemnisation de leurs dommages immatériels à l’égard du syndicat des copropriétaires de [Adresse 2] et dit que cette action doit être fondée sur les articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965,

— déclaré recevable l’intervention volontaire de M. [Y] [P] ainsi que son action introduite à l’encontre du syndicat des copropriétaires sur le fondement des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965,

— débouté M. [P] de cette demande formée à l’encontre de la société JCT,

— avant-dire droit sur les demandes en indemnisation formulées par les sociétés JCT, LMJ et JCC et M. [P] à l’encontre du syndicat des copropriétaires, ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [B] [E] aux frais avancés des parties requérantes,

— sursis à statuer pour le surplus.

Le tribunal a notamment retenu que :

— l’action des sociétés JCT, LMJ et JCC, copropriétaires, et du syndicat des copropriétaires, à l’égard de la société Fiumarella et de la SMABTP est prescrite pour avoir été introduite postérieurement au 6 août 2013, plus de dix ans après la réception des travaux,

— l’action introduite par les sociétés JCT, LMJ et JCC à l’égard du syndicat des copropriétaires concernant leurs dommages immatériels est recevable,

— S’agissant de M.[P], son intervention volontaire à l’égard de la société JCT est recevable mais non fondée car celle-ci est victime et non auteur des désordres imputables au constructeur ; en revanche, son action à l’égard du syndicat des copropriétaires est fondée sur le manquement à son obligation d’entretien et de préservation des parties communes,

— une expertise est nécessaire pour établir le préjudice des sociétés et de M. [P] ainsi que le manquement éventuellement commis par le syndicat des copropriétaires au titre de son obligation d’entretien et sauvegarde des parties communes.

***

Suivant requête déposée le 10 juin 2021, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 2] représenté par syndic en exercice, a relevé appel de la décision en intimant les sociétés JCT, JCC et LMJ, la société Fiumarella, la SMABTP, la SARL Socotec et M. [Y] [P].

En ses dernières conclusions du 24 novembre 2022, le syndicat appelant demande à la cour, vu les articles 1792 et 2244 du Code civil, de :

— rejeter les exceptions d’irrecevabilité soulevées par la société Fiumarella et la SMABTP puis déclarer son action recevable à à leur égard,

— juger également que l’action des sociétés JCT, JCC et LMJ ainsi que celle de M. [P] relèvent de la garantie décennale dont la société Fiumarella et la SMABTP doivent répondre,

— juger qu’en tout état de cause, par application de l’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, la société Fiumarella et la SMABTP seront tenues de garantir le syndicat de toute condamnation qui sera prononcée à son encontre,

— condamner solidairement la société Fiumarella et la SMABTP à lui verser la somme de 37.727.066 Fcfp au titre des désordres affectant les parties communes et des travaux pour y remédier tel que résultant du rapport d’expertise de M. [L],

— Subsidiairement, dans le cas où l’opposabilité du rapport [L] ne serait pas admise, condamner solidairement la société Fiumarella et la SMABTP à lui verser la somme de 5.170.000 Fcfp au titre des désordres affectant les parties communes et des travaux pour y remédier tel que résultant du rapport d’expertise de M. [E],

— avant-dire droit sur l’indemnisation des préjudices complémentaires au titre des désordres relevés par le rapport de M. [L], ordonner un complément d’expertise confié à M. [E] afin de décrire les désordres et de dire s’ils relèvent de la garantie décennale puis chiffrer les travaux pour y remédier et les préjudices en résultant pour le syndicat des copropriétaires,

— condamner solidairement la société Fiumarella et la SMABTP à lui payer une somme de 500'000 Fcfp au titre de l’article 407 du code de procédure civile outre les dépens.

Suivant dernières conclusions du 26 décembre 2022, la SMABTP a répliqué en demandant de :

— confirmer le jugement sur les irrecevabilités,

' subsidiairement, au fond,

— sur les demandes des SCI appelantes,

dire et juger l’action au titre des dommages affectant les parties communes intentée par les SCI appelantes irrecevable,

dire et juger l’ensemble des dommages affectant les parties privatives et les dommages immatériels hors garantie,

' à titre encore plus subsidiaire,

constater que le montant de la réparation des dommages aux parties privatives par appartement est inférieur à la franchise contractuelle,

— en conséquence, débouter les trois appelantes de leurs prétentions puis les condamner au paiement d’une indemnité de procédure de 400'000 XPF,

— sur les demandes du syndicat de copropriétaires, dire n’y avoir lieu à garantie pour le défaut d’étanchéité les pertes locatives,

condamner les SCI appelantes et le syndicat des copropriétaires solidairement au paiement des frais irrépétibles outre les dépens.

En leurs dernières conclusions récapitulatives du 19 octobre 2022, les sociétés JCT, JCC et LMJ entendent voir la cour, infirmant le jugement ayant déclaré leur action prescrite et statuant à nouveau :

— les déclarer recevables à agir à l’encontre de la société Fiumarella et de la SMABTP et condamner ces deux parties solidairement à leur verser la somme de 7'490'000 Fcfp,

— condamner in solidum la société Fiumarella, la SMABTP, le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 565'000 Fcfp en vertu de l’article 407 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 616'245 Fcfp au titre des honoraires d’avocat de procédure antérieure.

Par conclusions récapitulatives du 30 décembre 2022, la société Fiumarella demande à la cour de déclarer irrecevable l’appel du syndicat des copropriétaires à défaut d’autorisation de l’assemblée générale pour engager l’action,

Mais, subsidiairement, vu l’absence de travaux d’entretien et de maintenance depuis plus de 16 ans qui sont à la seule charge de la copropriété, vu l’absence de justification de travaux d’entretien de maintenance sur la période de 21 ans, vu le dernier procès-verbal d’assemblée de 2022 montrant que le syndicat décide enfin d’entretenir sa résidence,

— confirmer le jugement entrepris,

— constater qu’il n’appartient pas à la société Fiumarella de prendre en charge le montant des travaux de reprise qui relèvent de la seule responsabilité de la copropriété et de la société Multipose titulaire du lot toiture étanchéité, et renvoyer les parties à mieux se pourvoir contre cette société,

— dire et juger l’action prescrite par expiration du délai de 10 ans à compter du procès-verbal de réception du 6 août 2003,

— juger les actions des trois sociétés copropriétaires irrecevable en ce qu’il appartenait au syndicat d’engager l’action, compte tenu des problèmes liés aux parties communes,

— mettre hors de cause la concluante sur le fondement des dispositions de l’article 1792 -1 alinéa 2 du Code civil,

— dire et juger que le défaut d’entretien de la toiture de bardeaux de bois et des terrasses au titre de l’étanchéité constitue une faute de nature à engager la responsabilité du syndicat auquel il sera enjoint de justifier des travaux d’entretien,

— rejeter les demandes des autres parties à son égard puis les condamner à lui verser une somme de 800'000 Fcfp au titre des frais irrépétibles.

Par conclusions du 27 décembre 2022, la société Socotec Polynésie faisant valoir qu’aucune demande n’est formée à son égard, réclame la confirmation du jugement ainsi que sa mise hors de cause, demandant en outre que l’appelant soit condamné à lui verser une somme de 200'000 Fcfp au titre des frais irrépétibles .

En ses conclusions récapitulatives et responsives du 5 mai 2022, M. [Y] [P] entend obtenir l’infirmation du jugement en ses dispositions ayant :

— d’une part, déclaré irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires contre la société Fiumarella et la compagnie SMABTP,

— d’autre part, rejeté ses demandes formées contre la SCI J CT,

— enfin, ordonné une nouvelle expertise portant sur le lot 30 dont il est propriétaire, en mettant à sa charge une consignation de 150'000 Fcfp,

Il demande à la cour de confirmer pour le surplus et de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société JCT à lui verser une somme de 200'000 Fcfp au titre des frais irrépétibles.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, de la procédure, des prétentions des parties, il est renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions d’appel des parties. Se conformant aux dispositions de l’article 268 du code de procédure civile de la Polynésie française, la cour répondra aux moyens par les motifs ci-après.

MOTIFS DE LA DECISION :

La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de ' ire et juger’ ou de 'constater’ qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais uniquement des moyens.

— Sur le moyen d’irrecevabilité de l’appel du syndicat des copropriétaires en raison de l’absence d’habilitation du syndic :

La société Fiumarella soutient que l’appel du syndicat des copropriétaires est irrecevable faute pour le syndic, d’avoir préalablement obtenu l’autorisation de l’assemblée générale d’y procéder.

En réponse, le syndicat appelant produit le procès-verbal de l’assemblée générale du 14 janvier 2021 contenant une résolution n°5 autorisant expressément le syndic représenté par son avocat dénommé, a relevé appel du jugement rendu le 23 septembre 2020 dans l’affaire l’opposant aux société JCT, LMJ et JCC, à la société Fiumarella, la SMABTP, la société Socotec et M. [P].

Le syndicat justifie ainsi avoir régulièrement relever appel au nom de la copropriété.

— Sur la prescription décennale opposée à l’action des sociétés JCT, LMJ et JCC et du syndicat des copropriétaires :

La société Fiumarella et la SMABTP demandent à la cour de confirmer le jugement ayant retenu la prescription de l’action en garantie décennale engagée à leur égard par les sociétés JCT, LMJ et JCC et le syndicat des copropriétaires.

En réplique à la fin de non-recevoir, le syndicat des copropriétaires soutient le moyen suivant : le tribunal a fait une mauvaise application de l’article 2244 du code civil applicable en Polynésie française car la citation en justice même en référé interrompt la prescription et les délais pour agir, et en l’espèce la réception des travaux étant fixée au 6 août 2003, l’assignation en référé expertise délivrée par les sociétés JCT, LMJ et JCC, le 5 août 2013 à la société Fiumarella et à la SMABTP a bien interrompu le délai pour agir au titre de la garantie décennale dont les constructeurs sont déchargés après 10 ans à compter de la réception des travaux (article 1792-4-1 du code civil).

Les sociétés JCT, LMJ et JCC demandent la confirmation du jugement ayant déclaré recevable leur action à l’égard du syndicat des copropriétaires mais sollicitent également que, par infirmation partielle du jugement, leur action en garantie décennale à l’égard de la société Fiumarella et de son assureur la SMABTP soit déclarée recevable.

S’agissant de la recevabilité de l’action des sociétés JCT, LMJ et JCC, copropriétaires :

L’article 15 de la loi n° du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, tandis que tout copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

Ce texte légal distingue l’action du syndicat des copropriétaires qui concerne les désordres pour lesquels il a qualité à agir, c’est-à-dire collectifs, des actions individuelles exercées par les copropriétaires pour la réparation de leurs préjudices personnels.

En l’espèce il ressort de l’ordonnance de référé n° 13/00 360 rendue le 4 novembre 2013 ayant désigné un expert , que la procédure est introduite par requête enregistrée au greffe le 9 août 2013 et par assignation délivrée à personne le 5 août 2013 à la requête des sociétés JCT, LMJ et JCC qui ont ainsi fait citer en référé la société Fiumarella, la SMABTP et le syndicat des copropriétaires de [Adresse 2].

Dans le jugement déféré à la cour, le tribunal retient que la requête et non l’assignation le saisissait et qu’au regard des dates, le procès-verbal de réception étant signé le 6 août 2003, l’action était prescrite au jour du dépôt de la requête introductive d’insctance du 9 août 2013.

Cependant, l’article 2244 du Code civil applicable en Polynésie française dispose qu’une citation en justice, un commandement ou une saisie, signifiés à celui qu’on veut empêcher de prescrire forment l’interruption civile.

L’article 2246 précise que la citation en justice donnée même devant un juge incompétent interrompt la prescription.

L’article 2247 mentionne que si «l’assignation» est nulle par défaut de forme, l’interruption est regardée comme non avenue.

Ces dispositions ne sont pas incompatibles avec les articles 17 et 18 du code de procédure civile qui prévoient que la demande qui saisit le juge est formée par une requête introductive d’instance.

En effet, il ressort de ces règles légales combinées, que si la juridiction est bien saisie par une requête telle que définie par l’article 18, c’est la citation délivrée à la personne qu’on veut empêcher de prescrire, qui interrompt le délai de prescription.

En l’espèce, l’assignation en référé expertise qui a été signifiée à la requête des sociétés JCT, LMJ et JCC le 5 août 2013 à l’égard de la société Fiumarella, de la SMA BTP et du syndicat des copropriétaires a donc interrompu la prescription qui courait depuis le 6 août 2003 jusqu’au 6 août 2013 au bénéfice des copropriétaires, les sociétés JCT, LMJ et JCC.

C’est donc à tort que le tribunal a déclaré prescrite, l’action de ces trois copropriétaires.

— Mais sur l’action du syndicat des copropriétaires :

Il résulte de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 précitée, que l’action du syndicat des copropriétaires vise la réparation des dommages collectifs alors que celle des copropriétaires en personne ne peut porter que sur l’indemnisation des atteintesà leurs droits privatifs.

Actionné par l’assignation délivrée le 5 août 2013 par les trois sociétés copropriétaires, le syndicat est resté défaillant et n’a pas comparu devant le juge des référés qui a commis un expert par ordonnance réputée contradictoire du 4 novembre 2013. Le syndicat n’a donc pas manifesté son intention d’engager une action collective en indemnisation des désordres affectant les parties communes.

Ce n’est que dans le cadre de la procédure au fond introduite par la requête déposée le 4 mai 2018 par les trois sociétés copropriétaires, que le syndicat des copropriétaires a constitué avocat puis formalisé des conclusions à l’égard de la société Fiumarella pour obtenir la réparation des dommages décennaux aux parties communes.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir de l’interruption de la prescription résultant de l’action des sociétés JCT, LMJ et JCC, et ce, pour plusieurs motifs :

En premier lieu, l’assignation en référé-expertise du 5 août 2013 délivrée par les trois sociétés copropriétaires visait également à entendre engager sa responsabilité au titre de son manquement à l’obligation de conservation des parties communes : or, nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, et il est patent que le syndicat des copropriétaires n’a pas profité de l’introduction de l’instance en référé pour faire signifier un acte interruptif de prescription à la société Fiumarella.

En tout état de cause, même si le procès intenté par les sociétés JCT, LMJ et JCC et celui engagé par le syndicat des copropriétaires concernent les mêmes dommages dont l’indemnisation est réclamée au constructeur, l’action individuelle de quelques copropriétaires réclamant l’indemnisation des préjudices personnels qu’ils subissent, ne saurait valider l’action collective dont l’initiative appartient au seul syndicat des copropriétaires.

Enfin, non seulement le syndicat des copropriétaires n’a entrepris, dans le délai de prescription, aucune diligence montrant sa volonté de poursuivre l’indemnisation des dommages collectifs, mais en outre, la copropriété a clairement exprimé qu’elle ne souhaitait pas s’associer à l’action des sociétés JCT, LMJ et JCC : en effet, lors de l’assemblée générale du 21 août 2018, les copropriétaires votants qui ont donné l’autorisation au syndic d’engager une action en réparation des désordres affectant les parties communes, ont, aux termes de la résolution n°8, expressément refusé de participer aux frais de justice exposés par les sociétés JCT, LMJ et JCC alors même que grâce à l’action en référé engagée par ces dernières, les dommages avaient été judiciairement révélés.

En conséquence, si c’est à tort que le tribunal a déclaré irrecevable l’action des sociétés JCT, LMJ et JCC, il a, à juste titre, déclaré prescrite l’action du syndicat des copropriétaires à l’égard de la société Fiumarella. Il est manifeste qu’au regard de la prescription acquise, le syndicat des copropriétaires ne peut pas davantage demander à être relevé garanti par la société Fiumarella des condamnations éventuellement prononcées à son égard.

S’agissant de l’action syndicale contre la SMABTP, c’est à juste titre que celle-ci se prévaut de l’article 349 du code de procédure civile de Polynésie française car, en première instance, le syndicat des copropriétaires n’a formé aucune prétention à son égard et la demande de condamnation qu’il présente pour la première fois devant la cour à l’égard de l’assureur, qui est une partie totalement indépendante des autres, n’a aucun caractère de connexité avec les demandes présentées à l’égard des autres parties.

La demande du syndicat des copropriétaires sera donc déclarée irrecevable à l’égard de la SMABTP.

— Sur le bien-fondé des demandes d’indemnisation des sociétés JCT, LMJ et JCC :

' à l’égard du syndicat des copropriétaires :

L’action de copropriétaires intentée directement contre le syndicat des copropriétaires est fondée sur l’article 15 de la loi précitée du 10 juillet 1965.

Dans leurs conclusions, les sociétés JCT, LMJ et JCC ne caractérisent pas le manquement du syndicat des copropriétaires à son obligation de préservation et sauvegarde des parties communes ni n’établissent le rôle causal qu’aurait pu avoir ce manquement sur les dommages dénoncés dès l’année 2004 soit un an après la livraison de l’immeuble.

Au contraire, l’expertise judiciaire tend à exclure la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans la survenance des dommages : ainsi, M.[E] qui a pu entrer dans les appartements des sociétés JCT, LMJ et JCC, conclut de ses constatations que tous les dommages constatés relèvent de la garantie décennale et dans sa réponse au chef de mission 2.6, il exclut tacitement un défaut d’entretien imputable à la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires a fait procéder à une expertise non contradictoire par M. [R] [L], expert judiciaire. L’avis extrajudiciaire donné par ce sachant constitue un élément matériel versé aux débats dont les autres parties ont pu en discuter contradictoirement le contenu.

M. [L] indique que d’après ses constatations, les dommages affectant la charpente-couverture, les étanchéités et installations électriques sont dus à des malfaçons et relèvent de la garantie décennale puisqu’il s’agit de désordres non apparents à la réception, compromettant la solidité de l’ouvrage ou l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ce qui le rend impropre à sa destination.

Le seul défaut d’entretien relevé par cet expert concerne le délitement des peintures ou des plantes ainsi que l’état des terrasses (parties privatives) de certains appartements visiblement laissés à l’abandon, étant observé que l’un des logements dont la terrasse dégage une odeur entêtante d’excréments d’animaux est le lot 29 appartenant à la société JCT (page 31/38) .

Du reste, le syndicat des copropriétaires produit des factures d’entretien des années 2008 à 2017 (sauf 2013) et la cour observe qu’au cours de l’assemblée générale 2019 les sociétés JCT, LMJ et JCC ont voté pour l’approbation des comptes annuels présentés par le syndic.

Il ne s’évince donc pas des éléments versés aux débats que le syndicat des copropriétaires a commis une faute ayant concouru aux désordres constatés dans les lots appartenant aux sociétés JCT, LMJ et JCC.

Statuant par infirmation du jugement, la cour déclarera recevables mais non fondées les demandes des sociétés JCT, LMJ et JCC à l’égard du syndicat des copropriétaires et les rejettera.

' Mais sur leurs demandes à l’égard de la société Fiumarella et de la SMABTP :

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire et de l’avis extrajudiciaire de l’expert M. [L] dont les constatations et conclusions ne sont pas remises en cause par d’autres éléments de preuve versés aux débats, que les lots appartenant aux sociétés JCT, LMJ et JCC sont affectés de vices les rendant impropres à leur destination de lieux d’habitation.

La société Fiumarella qui allègue de ce que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir depuis 16 ans procédé à l’entretien des toiture en bardeau et assuré la maintenance des étanchéités des terrasses, inverse ainsi la charge de la preuve puisqu’il lui appartient, notamment au regard des éléments déjà évoqués plus haut, d’établir que le défaut d’entretien des parties communes a causé ou même seulement contribué aux vices constatés sur l’ouvrage qu’elle a livré.

La cour relève d’aiileurs, que la présomption de responsabilité décennale du constructeur édictée par l’article 1792 du code civil ne peut être combattue que par la preuve d’un cas de force majeure, élément exonératoire qui n’est ni plaidé in prouvé en l’espèce.

Dès lors, les sociétés JCT, LMJ et JCC sont fondées à réclamer une indemnisation au titre des dommages causés à leurs parties privatives par les vices décennaux affectant la construction de la copropriété.

Cependant, l’expertise judiciaire n’est pas justifiée puisqu’il appartient à la partie qui invoque un dommage de produire des éléments de nature à étayer sa demande. Au surplus une expertise judiciaire a déjà été effectuée et dans ce cadre, les parties ont été mises en mesure de faire estimer leurs dommages .

La cour observe surabondamment que certains des chefs de la mission d’expertise ordonnée par le tribunal tendaient à obtenir un avis juridique : 'dire… si les sociétés JCT, LMJ et JCC ont subi des préjudices immatériels…' ; dire si le syndicat des copropriétaires ….a rempli l’obligation d’entretien …', ce qui n’entre assurément pas dans les compétences techniques de l’expert.

Comme le rappelle la SMABTP, la demande d’indemnisation des copropriétaires n’est recevable que pour les dommages affectant leurs parties privatives. En l’espèce, M. [E] a chiffré à 7 490 000 XPF les travaux nécessaires à la remise en état des lots des sociétés JCT, LMJ et JCC dont 5 170 000 XPF concernent la réfection des parties communes (terrasses, portail d’entrée…).

C’est donc une somme de 2 500 000 XPF (après réactualisation) qui revient aux sociétés JCT, LMJ et JCC pour la réparation des dommages affectant leurs lots, qui sont en lien direct avec les vices décennaux de la construction.

S’agissant de leurs demandes d’indemnisation du préjudice de jouissance, les trois sociétés copropriétaires ont produit un décompte établi par leur gérant commun, qui mentionne les loyers estimés (par l’expert [E] soit 130 000 XPF) et les loyers effectivement perçus et elles sollicitent le paiement de sommes qui correspondraient aux loyers perdus totalement ou partiellement à cause des dommages.

Cependant, elles ne versent pas aux débats, d’éléments matériels confirmant que l’intégralité du préjudice de jouissance dont elles se prévalent est bien la conséquence directe des vices décennaux affectant leurs lots. En revanche, les constats d’huissier produits, et les constatations de l’expert judiciaire, montrent que l’état des logements leur a fait perdre une chance de présenter à la location, des biens permettant de fixer le loyer à hauteur de celui évalué par l’expert judiciaire : la cour fixera ainsi l’indemnisation du seul préjudice établi, à 1.000.000 XPF pour chacune des sociétés soit 3 000 000 XPF au total.

La société Fiumarella qui engage sa responsabilité de contructeur au titre de la garantie décennale est tenue de réparer les dommages matériels et immatériels, et à ce titre, devra ainsi payer la somme 2 500 000 XPF repré-sentant les travaux à effectuer sur les parties privatives et celle de 3 000 000 XPF en indemnisation du préjudice immatériel, aux sociétés JCT, LMJ et JCC prises ensemble puisqu’elles ont le même gérant et le même avocat.

La SMABTP est liée par un contrat d’assurance de garantie décennale de la construction de [Adresse 2] qui couvre les dommages matériels. Elle devra donc être condamnée in solidum avec la société Fiumarella au paiement de l’indemnité couvrant les travaux.

S’agissant des dommages immatériels, ils ne sont pris en charge par l’assureur que si une assurance complémentaire a été signée à cet égard mais cette exception ne concerne pas les sociétés demanderesses qui ont engagé une action en responsabilité décennale contre la société Fiumarella sous la garantie de l’assureur DO qui sera donc condamnée in solidum également pour le préjudice de jouissance dont elles peuvent se prévaloir.

— Sur la demande de M. [P] :

M. [P] ne démontre pas plus en appel qu’il ne l’a fait devant le tribunal, que sa demande à l’égard de la société JCT est justifiée : en effet, il aurait dû démontrer que celle-ci a commis une faute à l’origine des dommages qu’il déclare subir dans son lot n°30.

S’agissant de l’action de M. [P] à l’égard du syndicat des copropriétaires, les motifs développés ci-dessus valent également pour ce copropriétaire qui n’établit pas que la copropriété est responsable d’un défaut d’entretien ayant concouru aux domamges qui affecteraient son appartement.

La cour déboutera donc M. [P] de son action dirigée exclusivement contre la société JCT et le syndicat des copropriétaires.

— sur la mise hors de cause de la société Socotec :

Aucune demande n’est formée à son égard. Il convinet de confirmer le jugement l’ayant mise hors de cause.

Sur les frais de procédure :

La société Fiumarella est la partie responsable des désordres qui succombe sur certaines de ses prétentions, puisqu’elle est finalement condamnée au paiement de dommages intérêts : elle doit donc supporter les entiers dépens.

Il n’existe aucun motif de faire supporter au syndicat des copropriétaires, les frais d’avocat des procédures antérieures chiffrés par les sociétés JCT, LMJ et JCC à la somme de 616 245 XPF puisque ces trois copropriétaires ont agi de leur propre initiative. Au surplus, le décompte des honoraires en question n’est pas produit.

En revanche, le syndicat des copropriétaires devra verser une indemnité de procédure à la Socotec qu’il a appelé en cause d’appel alors qu’il n’avait aucune prétention à formuler à son égard et que cette intimée avait déjà été mise hors de cause en première instance. Il n’y a pas lieu d’exonérer M.[P] de sa participation à la prise en charge de ces frais de procédure. En revanche, même sans demande de leur part, les sociétés JCT, LMJ et JCC qui obtiennent en partie gain de cause à l’égard de la société Fiumarella et son assureur, doivent être dispensés de toute participation à ces frais incombant au syndicat des copropriétaires.

Il y a lieu de condamner solidairement la société Fiumarella et la SMABTP au paiement d’une indemnité de procédure au bénéfice du représentant des sociétés JCT, LMJ et JCC qui obtiennent en partie gain de cause .

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge des parties qui succombent au moins partiellement en leurs prétentions – la société Fiumarella, la SMABTP, M. [P] – les frais irrépétibles qu’elles déclarent avoir exposés : leurs demandes sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de Polynésie française seront donc rejetées.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant contradictoirement et en dernier ressort ;

Vu l’appel du syndicat des copropriétaires de [Adresse 2],

Infirmant le jugement entrepris et statuant à nouveau,

Déclare recevable l’appel du syndicat des copropriétaires,

Déclare irrecevable comme prescrite, l’action du syndicat des copropriétaires à l’égard de la société Fiumarella au titre de sa responsabilité décennale de constructeur,

Déclare irrecevable comme nouvelle en appel, la demande du syndicat des copropriétaires à l’égard de la SMABTP, au titre de sa garantie due au constructeur,

Déclare recevable l’action engagée par les sociétés JCT, LMJ et JCC à l’égard du syndicat des copropriétaires mais la rejette comme étant mal fondée,

Déclare recevable l’action engagée par les sociétés JCT, LMJ et JCC à l’égard de la société Fiumarella et de la SMABTP,

Condamne en conséquence la société Fiumarella et la SMABTP in solidum à payer aux trois sociétés copropriétaires, la somme de 2 500 000 XPF ( deux millions cinq cents mille francs pacifiques) au titre des travaux de reprise des parties privatives de leurs lots affectés de vices décennaux, outre celle de 3 000 000 XPF ( trois millions de francs pacifiques) en indemnisation de leur préjudice immatériel consécutif,

Déclare recevable l’intervention volontaire de [Y] [P] mais au fond, rejette ses demandes à l’égard de la société JCT et du syndicat des copropriétaires comme étant mal fondées,

Met hors de cause la société Socotec,

Vu les articles 406 et 407 du code de procédure civile de Polynésie française,

Condamne la société Fiumarella et la SMABTP solidairement à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel, et à payer au représentant des sociétés JCT, LMJ et JCC une indemnité de procédure de 300 000 XPF,

Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à la société Socotec, une indemnité de procédure de 200 000 XPF au titre des frais irrépétibles,

Rejette le surplus des demandes présentées au titre des frais irrépétibles,

Rejette le surplus des autres prétentions des parties y compris celle des sociétés JCT, LMJ et JCC en remboursement d’honoraires de procédures antérieures.

Prononcé à Papeete, le 12 octobre 2023.

Le Greffier, Le Président,

signé : M. SUHAS-TEVERO signé : signé : signé : MF BRENGARD