Le copies exécutoires et conformes délivrées à

MW/LZ

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 22/00582 – N° Portalis DBVG-V-B7G-EP5B

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2023

Décision déférée à la Cour : jugement du 10 mars 2022 – RG N°19/00551 – TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BELFORT

Code affaire : 63B – Demande en réparation des dommages causés par l’activité des auxiliaires de justice

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

Madame Bénédicte MANTEAUX et M. Cédric SAUNIER, Conseillers.

Greffier : Melle Leila ZAIT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. Michel WACHTER, président, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries, et M^me Bénédicte MANTEAUX.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

INTIMÉE SUR APPEL INCIDENT

SCI FRANCE , représentée par son gérant en exercice, domicilié de droit audit siège

RCS de Mulhouse n°478 913 890

sise [Adresse 2]

Représentée par M^e Vincent BESANCON de la SELARL AVOCATS DSOB, avocat au barreau de BELFORT

ET :

INTIMÉ

APPELANTE SUR APPEL INCIDENT

Maître [X] [K]

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Brice MICHEL de la SELARL SYLVIE TISSERAND-MICHEL-BRICE MICHEL-LEANDRO GIAGNOLINI-SARA H WEINRYB, avocat au barreau de BELFORT

Représenté par M^e Nicole VILMIN, avocat au barreau de NANCY

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par Melle Leila ZAIT, greffier lors du prononcé.

*************

Selon acte authentique en date du 26 octobre 2004 reçu par Me [N] [W], notaire à [Localité 4], la SCI France a acquis de la SA Guerra Immeubles un ensemble immobilier sis à [Localité 3](68) pour le prix de 395 000 euros.

L’acte authentique comporte en page 3 un paragraphe 'travaux’ précisant qu’en raison d’un dégât des eaux survenu entre la date de signature du compromis et celle de l’acte de vente, le vendeur s’obligeait à effectuer à ses frais, et au plus tard le 31 décembre 2004, des travaux précisément exposés.

Par acte du 11 octobre 2005, la SCI France, représentée par Me [X] [K], avocat, a fait assigner la société Guerra Immeubles et la compagnie d’assurances Groupama devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Mulhouse aux fins de voir ordonner une expertise en raison de l’absence de réalisation des travaux visés dans l’acte de vente et de la survenue de désordres consécutifs.

Il a été fait droit à la demande d’expertise par ordonnance du 22 novembre 2005 et le rapport a été déposé le 24 mars 2006 par l’expert judiciaire, M [S].

Par acte du 30 juin 2006, la SCI France, représentée par Me [K], a fait assigner la société Guerra Immeubles devant le juge des référés aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement d’une provision d’un montant total de 272 036,16 euros HT, soit 40 000 euros HT au titre de l’intervention sur la toiture, 27 076.16 euros HT au titre de la reprise des désordres causés par les infiltrations, 19 200 euros HT au titre des traitements fongicides et 185 760 euros HT au titre du traitement de la décharge de produits de nature inconnue identifiée par l’expert.

Par ordonnance du 6 février 2007, le juge des référés a fait droit à la demande de provision à hauteur de 25 000 euros. Cette décision a été confirmée par arrêt de la cour d’appel de Colmar du 25 septembre 2008.

Par acte introductif du 7 septembre 2007, la SCI France, toujours représentée par Me [K], a alors saisi le tribunal de grande instance de Mulhouse aux fins d’obtenir la condamnation au fond de la SA Guerra Immeubles au paiement de ces même sommes, au visa des articles 1134, 1135, 1144 et 1147 du code civil, dans leur rédaction alors applicable. Cette procédure a été enregistré sous le numéro RG 07/944.

Par ailleurs, dans une nouvelle ordonnance du 24 décembre 2010, le juge des référés, à nouveau saisi par la SCI France, a ordonné un complément d’expertise visant à déterminer la nature des déchets présents sur la propriété, la nature et le coût des opérations d’évacuation, la destination des locaux antérieurement à la vente et enfin l’importance du préjudice de jouissance.

Le rapport a été déposé le 17 juillet 2013 par l’expert [Z].

Après avoir étudié et analysé les déchets industriels inertes et les sacs plastiques vides comportant des résidus de colorants, l’expert a évalué le coût des travaux de dépollution à la somme de 1 099 290 euros. Il a affirmé que le préjudice de la société SCI France se limitait cependant à la perte de valeur vénale, au préjudice de jouissance et au préjudice moral, la remise en état du terrain ne pouvant lui être imposée et relevant de la responsabilité du dernier exploitant soit le groupe Schaeffer Dufour. Il a évalué en conséquence le préjudice de la SCI France à un total de 19 000 euros s’agissant de la perte de valeur vénale, outre 250 euros par an jusqu’à la remise en état des terrains pour le préjudice de jouissance, le préjudice moral restant à chiffrer.

Une ordonnance de radiation pour défaut de diligence des parties est intervenue le 27 février 2014 dans la procédure au fond RG 07/944.

Par mail du 14 janvier 2016, M. [V], gérant de la SCI France, a demandé à Me [K] de transférer son dossier à M^e Wahl par peur d’une péremption d’instance à venir en février 2016.

M^e Wahl a pris des conclusions de reprise d’instance le 12 février 2016.

Par ordonnance du 16 novembre 2017, le juge de la mise en état a constaté la péremption d’instance au motif que les dernières diligences des parties dataient du 11 décembre 2013 soit plus de deux années avant la reprise d’instance.

Par acte du 5 juillet 2019, la SCI France a fait assigner Me [K] devant le tribunal judiciaire de Belfort, aux fins, à titre principal, de communication des coordonnées de la compagnie d’assurances couvrant sa responsabilité civile professionnelle et de condamnation à lui payer la somme de 1 820 201,03 euros à titre de dommages et intérêts. A titre subsidiaire, elle a demandé que soit organisée une expertise aux fins de déterminer le préjudice subi au titre de la dépollution du terrain. La demanderesse a fait valoir quel’absence de diligences effectuées par Me [K] dans le dossier de fond avait conduit à la péremption d’instance, de sorte qu’elle était fondée à obtenir d’elle l’indemnisation du préjudice constitué par la perte de chance raisonnable du succès de ses prétentions, évaluée à 90 %.

Me [K] n’a pas contesté la faute professionnelle ayant consisté à ne pas alerter sa cliente quant au risque de péremption d’instance, mais a considéré que la société SCI France avait participé à son dommage par sa propre inertie. Elle a par ailleurs fait valoir que le préjudice était inexistant, l’action dirigée contre la société Guerra étant en réalité vouée à l’échec.

Par jugement du 10 mars 2022, le tribunal judiciaire de Belfort a :

— dit que Me [K] a engagé sa responsabilité à l’égard de la SCI France au regard de la péremption de l’instance introduite par acte du 7 septembre 2007 contre la SCI Guerra Immeubles;

— dit n’y avoir lieu à partage de responsabilité ;

— enjoint à Me [K] de communiquer les coordonnées de la compagnie d’assurances couvrant sa responsabilité civile professionnelle ;

— condamné Me [K] à payer à la SCI France la somme de 41 149 euros en réparation de son préjudice ;

— condamné Me [K] au paiement des dépens de l’instance ;

— condamné Me [K] à payer à la SCI France la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu :

— que l’avocat est soumis à l’égard de son client à une obligation générale de loyauté, de prudence, de compétence et de diligence ainsi qu’à un devoir de conseil qui lui impose d’informer son client et d’attirer son attention sur les risques encourus dans le cadre de la procédure ; que, si Me [K] expliquait son absence de diligences par le fait que sa cliente n’avait pas répondu à ses sollicitations, elle n’en rapportait cependant pas la preuve, dans la mesure où il n’était produit aucune demande ou relance ; qu’il lui appartenait en outre, dans le cadre de son devoir de conseil, d’attirer l’attention de sa cliente sur le risque de l’inertie alléguée

au regard de la radiation puis de la péremption d’instance, mais qu’elle n’établissait pas de diligences accomplies à cet égard, de sorte que Me [K] avait engagé sa responsabilité ; qu’il n’était pas démontré de comportement fautif de la SCI France justifiant un partage de responsabilité ;

— que, s’agissant de la faute d’un avocat, il devait être tenu compte de l’existence dans tout litige d’un aléa judiciaire, de sorte que le préjudice était limité à la perte de chance de voir les prétentions accueillies; qu’il appartenait au juge de caractériser et quantifier cette perte de chance au regard des moyens de fait et de droit développés par les parties à l’instance initiale ; que les caractères certain et direct du préjudice n’étaient pas contestables puisque la prescription était nécessairement acquise du fait de la péremption; que, s’agissant de l’existence d’une perte de chance et de son évaluation, il convenait de considérer la perte de chance pour chacun des points en litige dans l’instance éteinte ;

— concernant les infiltrations en toiture et leurs conséquences, que le paragraphe 'travaux’ de l’acte de vente prévoyait à la charge du vendeur les travaux nécessaires pour supprimer les trois fuites constatées dans la toiture ainsi que les travaux nécessaires pour supprimer, sur les sols et les murs, les conséquences de ce dégât des eaux ; que l’expertise réalisée par M. [S] indiquait qu’une réfection partielle et limitée d’un montant de 8 193 euros TTC était de nature à permettre un traitement immédiat des fuites, alors que la clause contractuelle ne permettait pas d’imposer au vendeur la réalisation de travaux d’ampleur ayant pour objet l’amélioration conséquente de l’état de la toiture au regard de celui préexistant au compromis ; que la vétusté de la toiture, et plus précisément de la zinguerie, était manifestement apparente, ce qui excluait le recours à la garantie des vices cachés ; qu’il en résultait que la société SCI France avait toutes les chances de voir ses demandes à l’encontre du vendeur prospérer dans la seule limite du devis initial de 8 193 euros TTC, alors que ses chances de voir accueillir une demande de reprise totale de la toiture pour plus de 40 000 euros étaient extrêmement faibles, voires inexistantes ; que l’expert avait par ailleurs chiffré à 27 076,16 euros HT la reprise des conséquences du dégât des eaux, et qu’il pouvait être considéré que les chances de voir cette demande accueillie étaient extrêmement élevées, de l’ordre de 90 %, dès lors que ni le lien de causalité avec les infiltrations, ni l’évaluation des travaux n’étaient pas contestés ; que par admission du principe d’une actualisation, il devait être alloué à ce titre une somme de 32 000 euros ;

— s’agissant du traitement fongicide, que l’expert avait confirmé la présence de champignons, mais que l’existence d’un lien de causalité directe entre l’apparition de ceux-ci et les infiltrations était peu probable au regard de la brièveté de la période concernée ; qu’en outre le caractère visible de ce désordre, documenté par l’acheteur dès le lendemain de la vente, ne permettait pas d’envisager l’application de la garantie des vices cachés ; que les chances de voir l’action prospérer de ce chef étaient donc très faibles, de l’ordre de 15% , de sorte qu’au regard de l’évaluation du coût du traitement fongicide la réparation du préjudice pouvait être évaluée à 3 600 euros ;

— sur le traitement des échets et la dépollution, que les déchets polluants étaient présents sur le site antérieurement à la vente, qu’ils étaient visibles et ne constituaient donc pas des vices cachés ; que seule la nature polluante de ces déchets s’analysait en un vice caché donc la société SCI France ne pouvait prétendre, dans le cadre de l’instance périmée, qu’à la réparation du préjudice résultant de la perte de valeur des terrains concernés et à la perte de jouissance correspondante, la société SCI France ne démontrant pas devoir faire face à une obligation de dépollution, alors que l’expertise [Z] rappelait d’ailleurs que l’obligation de remise en état des sols relevait du dernier exploitant des lieux, soit le groupe Schaeffer Dufour ; que l’enlèvement de l’ensemble des déchets, y compris les déchets inertes, et la remise en état du terrain, chiffrés par l’expert, ne pouvaient être recherchés à l’égard du vendeur ,dès lors qu’il avait été indiqué que ces remblais et emballages étaient visibles et ne pouvaient donc donner lieu à garantie ; que les chances de voir les demandes aboutir étaient de 90% concernant la perte de valeur vénale et le préjudice de jouissance, lesquels se chiffraient alors respectivement à 17 100 euros et 2 700 euros ;

— que le préjudice de jouissance n’était susceptible d’être admis qu’à l’égard d’une partie de la propriété acquise et pendant une période limitée à 27 mois, soit de la date d’acquisition jusqu’à

l’ordonnance du 6 février 2007, dès lors que le préjudice de jouissanc e résultant de pollution des terres avait déjà été pris en compte, et que, pour le surplus, l’absence de reprise des infiltrations ne suffisait pas à caractériser l’impossibilité de jouir de l’ensemble des biens acquis, alors que la société SCI France s’était déjà vue allouer dès le 6 février 2007 une provision de 25 000 euros de nature à lui permettre d’engager les travaux immédiatement nécessaires ; que, surtout, les chances de voir la demande prospérer étaient excessivement réduites au regard de l’opposition de la société SCI France à l’engagement des travaux chiffrés en octobre 2004 et pouvaient donc être évaluées à10% , soit 1 080 euros (10% de 400 euros par mois pendant 27 mois) ;

— que la possibilité de voir une demande de la société SCI France aboutir au titre du préjudice moral était nulle, dès lors qu’il n’était fait état d’un tel préjudice qu’à l’égard de M. [V] et de sa famille ;

— qu’aucun chef de demande n’ouvrait droit à indemnisation s’agissant d’une perte de subvention ANAH, dans la mesure où il n’était justifié ni du versement de cette subvention, ni de son retrait ;

— que la chance de voir prospérer les demandes formées au titre des dépens, qui incluaient les frais d’expertise d’un montant non contesté de 4 640 euros, était très importante et pouvait être estimée à 90 %, de sorte qu’il devait être alloué 4 176 euros ;

— qu’il y avait lieu, conformément à la demande, de déduire des sommes allouées celle de 25 000 euros correspondant à la provision perçue par la société SCI France.

Le 7 avril 2022, la société SCI France a interjeté appel de ce jugement en limitant son appel au chef ayant condamné Me [K] à lui payer la somme de 41 149 euros en réparation de son préjudice.

Par conclusions transmises le 5 juillet 2022, l’appelante demande à la cour :

Vu l’article 1231-1 du code civil,

Vu les articles 1641 et 1645 du code civil applicables au litige,

Vu l’article L.541-2 du code de l’environnement,

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a jugé que Me [K] avait engagé sa responsabilité à l’égard de la SCI France au regard de la péremption de l’instance introduite par acte du 7 septembre 2007 contre la SA Guerra Immeubles, disait n’y avoir lieu à partage de responsabilité et enjoignait à Me [K] de communiquer les coordonnées de la compagnie d’assurance couvrant sa responsabilité professionnelle ;

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a limité les condamnations prononcées à l’encontre de Me [K] à la somme de 41 149 euros ;

Ce faisant,

— de condamner Me [X] [K] à payer à la SCI France la somme de 1 823 125,25 euros à titre de dommages et intérêts ;

— au besoin, d’ordonner toute mesure d’expertise judiciaire pour déterminer le préjudice subi, notamment au titre de la dépollution du terrain, aux frais avancés par Me [K] ;

— de condamner Me [X] [K] à payer à la SCI France la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner Me [X] [K] aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions transmises le 3 octobre 2022, Me [K] demande à la cour :

— de rejeter l’appel de la SCI France ;

— faisant droit à l’appel incident de Me [K], d’infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a accordé une indemnisation à la SCI France après avoir retenu l’existence d’une perte de chance et de débouter la SCI France de ses demandes ;

— de condamner la SCI France aux dépens d’instance et d’appel et au paiement d’une indemnité de 10 000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile ;

Subsidiairement,

— de confirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions à l’exception de l’octroi à la SCI d’une somme de 1 080 euros au titre du trouble de jouissance après avoir retenu une perte de chance de 10 % et d’infirmer en conséquence le jugement sur ce point en rejetant la demande.

La procédure a été clôturée le 5 septembre 2023. L’affaire a été appelée à l’audience du 26 septembre 2023 et a été mise en délibéré au

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

Sur ce, la cour,

A titre liminaire, la cour relève que le jugement déféré est affecté d’une erreur matérielle s’agissant de la somme de 41 149 euros qu’il a allouée à la SCI France dans le cadre de son dispositif, alors qu’il résulte des motifs, et particulièrement du calcul détaillé de cette somme, que celle-ci s’établit en réalité à 43 849 euros, le tribunal ayant manifestement omis d’intégrer dans le total la somme de 2 700 euros qu’il avait pourtant octroyée au titre du préjudice de jouissance pour pollution des terres. Il y a en conséquence lieu de rectifier cette erreur matérielle.

Sur la responsabilité de Me [K]

Par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge a parfaitement caractérisé la faute ayant consisté pour Me [K] a laissé périmer l’instance, étant observé que cette faute est au demeurant admise par l’intimée.

C’est par ailleurs vainement que celle-ci prétend voir partager avec la SCI France la responsabilité découlant de cette faute, au motif que sa cliente aurait contribué au préjudice qu’elle invoque en ne s’enquérant pas auprès de son avocat de la poursuite de la procédure, alors qu’en sa qualité de professionnel du droit, intervenant pour le compte d’un client dont il n’est pas caractérisé en quoi il était particulièrement averti, c’était à l’avocat d’alerter celui-ci sur l’écoulement des délais et ses conséquences, étant ajouté que l’allégation de Me [K] selon laquelle la SCI France aurait sciemment manoeuvré pour laissé périmer l’instance dans le seul objectif de pouvoir ensuite engager la responsabilité de son conseil tient de la pure pétition de principe, dès lors qu’elle n’est étayée par aucun élément de preuve concret.

Sur le préjudice

Le préjudice subi par la SCI France consiste dans la perte de chance d’avoir pu obtenir gain de cause à l’encontre de la société Guerra Immeubles dans le cadre de la procédure diligentée contre elle devant le tribunal de grande instance de Mulhouse, et atteinte par la péremption de l’instance.

Son évaluation implique de reconstituer fictivement cette procédure, en examinant , pour chacun des chefs de demande invoqués à l’encontre de la société Guerra Immeubles, et au regard des moyens de fait et de droit invoqués, quelles pouvaient être les chances de succès, dans l’hypothèse où Me [K] n’aurait pas fautivement laissé périmer l’instance.

S’agissant des moyens de droit, il sera constaté à l’examen des pièces produites aux débats, et particulièrement de l’assignation et des conclusions échangées par les parties devant le tribunal de grande instance de Mulhouse, qu’à la date à laquelle la péremption de l’instance a été constatée, les demandes de la SCI France étaient formulées sur le seul fondement juridique de la responsabilité contractuelle, à l’exclusion de celui résultant de la garantie légale des vices cachés. Dès lors que ce dernier fondement pouvait néanmoins toujours être invoqué dans la suite des débats au soutien des demandes de la SCI France, il convient d’examiner les demandes, non seulement sous l’angle de la responsabilité contractuelle, mais aussi sous celui de la garantie légale des vices cachés. Toutefois, la circonstance que ce fondement n’était pas encore dans le débat plusieurs années après l’introduction de l’instance impose de considérer que son invocation ultérieure par la SCI France était loin d’être certaine, et qu’elle était donc elle-même tributaire d’un aléa, que les circonstances de la cause permettent d’évaluer à 50 %. A cet égard, il sera rappelé que la seule faute retenue à l’encontre de Me [K] par le premier juge, dont la décision n’est sur ce point pas remise en cause par la SCI France, est le fait d’avoir laissé périmer l’instance, sans qu’ait été caractérisé, ni même invoqué l’éventuel grief ayant consisté dans l’omision d’invoquer un fondement juridique pertinent.

Il y a lieu de reprendre point par point les chefs de demande formulés par la SCI France à l’encontre de la société Guerra Immeubles dans le cadre de la procédure périmée.

1° Sur les infiltrations en toiture

Il est constant que la société Guerra Immeubles n’a pas procédé, conformément à l’engagement qu’elle avait pris envers la SCI France dans le cadre de l’acte de vente, à la réalisation, au plus tard le 31 décembre 2004, et dans les règles de l’art, aux travaux nécessaires pour supprimer les trois fuites constatées dans la toiture, qui étaient survenues entre la date de signature du compromis et celle de l’acte de vente.

C’est vainement que, reprenant à son compte l’agumentation développée en son temps par le vendeur, l’intimée conteste la réalité de ces fuites, alors que les énonciations précises de l’acte établi contradictoirement en présence du notaire en établissent indubitablement la réalité.

Le premier juge a, aux termes de motifs circonstanciés et pertinents, auxquels la cour se réfère, retenu à juste titre que les travaux de résorption de ces fuites, tels que chiffrés par le devis de 8 193 euros TTC en date du 29 octobre 2004, correspondaient aux prévisions des parties, l’esprit de la clause de travaux litigieuse étant manifestement, à la lumière de son énoncé et du court délai prévu pour l’exécution, de remédier en urgence à des infiltrations ponctuelles, et non de procéder, comme le prétend la SCI France, à la réfection intégrale des toitures et zingueries.

Par application des clauses contractuelles, la chance de succès de la prétention relative à la prise en charge de ces travaux par le vendeur défaillant dans l’exécution de ses obligations doit être considérée comme étant très élevée. Compte tenu de l’aléa judiciaire affectant nécessairement toute procédure, la perte de chance devra être évaluée à 90 %.

Conformément à la légitime demande de l’appelante, il convient cependant de prendre en compte l’actualisation du montant estimé par l’expert entre la date d’établissement du rapport de celui-ci, soit le 24 mars 2006, et, non pas le mois de juin 2022, comme sollicité par la SCI France, mais la date à laquelle le jugement tranchant l’instance au fond aurait été rendu, puisque le préjudice aurait été liquidé à cette date. Compte tenu de la date de l’acte introductif, soit le 7 septembre 2007, et du fait que l’expertise [Z], relative aux derniers désordres invoqués, a été déposée le 17 juillet 2013, il doit être considéré qu’après échange des conclusions des parties, il pouvait être espéré qu’une décision soit rendue au plus tard fin 2014. Dès lors que la SCI France sollicite expressément que l’actualisation soit faite au moyen du calculateur France Inflation, il convient de procéder sur cette base, la cour observant que le calcul selon l’évolution de l’indice BT 01, habituellement retenu pour les travaux de bâtiment, aurait été plus favorable.

Le montant actualisé entre juin 2006 et décembre 2014 en fonction du calculateur France Inflation s’établità 9 253 euros.

Me [K] devra donc indemniser la SCI France à hauteur de 90 % de cette somme, soit 8 327,70 euros.

2° Sur la reprise des conséquences des infiltrations

Là-encore, il n’est pas contestable, ni contesté que les travaux prescrits à l’acte de vente pour reprendre les désordres causés aux sols et aux murs par les infiltrations survenues entre le compromis et l’acte de vente n’ont pas été exécutés par la société Guerra Immeubles.

Pour les mêmes motifs que s’agissant des travaux de résorption des fuites, la SCI France avait des chances très importantes de voir prospérer sa demande tendant à voir le coût des travaux correspondants mis à la charge du vendeur.

L’expert judiciaire avait estimé le coût de ces prestations à la somme de 27 076,16 euros HT, soit 32 491,39 euros TTC, somme que l’appelante entend voir mise en compte après actualisation au moyen du calculateur France Inflation. Pour les motifs précédemment exposés, l’actualisation sera opérée pour la période de juin 2006 à décembre 2014 pour un montant de 36 695 euros.

Au regard de l’aléa judiciaire inhérent à toute procédure, la perte de chance sera évaluée à 90 %, de sorte qu’il sera mis à la charge de Me [K] une somme de 33 025,50 euros.

3° Sur le traitement fongicide

L’expertise judiciaire confiée à M. [S] a mis en évidence la présence de mérule attaquant certaines parties de l’immeuble.

Toutefois, il ne ressort pas des conclusions de l’expert qu’il puisse être fait une relation de cause à effet directe et certaine entre la présence de ce champignon et la survenue des trois fuites en toiture dont la résorption et l’éradication des conséquences avaient seules été mises à la charge de la société Guerra Immeubles. Au contraire, le délai bref séparant la survenue des fuites et la première constatation de la présence de mérule, au demeurant à un emplacement non directement impacté par ces fuites, s’agissant du sous-sol, milite clairement en faveur d’une origine distincte.

Il doit dès lors être considéré que les chances de voir la demande relative au traitement fongicide admise sur le fondement de la clause contractuelle de travaux sont inexistantes.

Elle n’avait pas plus de chances de prospérer sur le fondement de la garantie légale des vices cachés, dès lors que la présence de ce champignon était incontestablement apparente au moment de la vente, ainsi que cela résulte du constat d’huissier dressé par Me [L] le 5 novembre 2004, soit quelques jours seulement après la signature de l’acte de vente, dont il ressort, dans la cave, la 'présence de champignons sur la partie supérieure de la voûte, côté route Nationale'.

Il n’est ainsi pas démontré par la SCI France qu’elle ait disposé, sur la base de l’un ou de l’autre des fondements juridiques qu’elle invoque, d’une quelconque chance de voir sa demande aboutir à l’encontre du vendeur, de sorte qu’elle ne saurait prétendre de ce chef à une indemnisation de la part de Me [K].

4° Sur les déchets polluants

Lors des premières opérations d’expertise menées par M. [S], il a été constaté la présence, en deux endroits de la propriété vendue, de décharges composés de gravats et de sachets plastiques contenant des résidus de colorants, dont l’expert, compte tenu de sa spécialité, s’est estimé incompétent pour analyser la nature et l’éventuel caractère polluant.

Une nouvelle expertise a alors été confiée à M. [Z], lequel a conclu à la présence sous-jacente de gravats inertes, mais à la contamination de ceux-ci ainsi que des sols par des métaux lourds provenant des résidus de colorants contenus par les sacs plastiques, qu’il a identifiés comme étant des produits communément utilisés par l’industrie textile.

Devant le tribunal de grande instance de Mulhouse, la SCI France a réclamé la condamnation de la société Guerra Immeubles à prendre en charge le coût des travaux de dépollution du terrain, la perte de valeur vénale et le trouble de jouissance induits par la présence des produits.

Il n’est pas contestable qu’au regard de sa nature, le désordre résultant de la présence de déchets polluants est totalement étranger aux travaux que la société Guerra Immeubles s’était contractuellement engagée à effectuer avant le 31 décembre 2004, de sorte que les demandes n’avaient aucune chance de prospérer sur ce fondement.

Seul le fondement de la garantie légale des vices cachés pouvait à cet égard entrer en ligne de compte.

Le premier juge a pertinemment retenu que, si la présence de ces dépôts ne saurait en elle-même constituer un vice caché dès lors qu’elle était visible, s’agissant de décharges à ciel ouvert dont l’existence pouvait être constatée au moyen d’une simple visite de la propriété, tel n’était en revanche pas le cas du caractère polluant de certains des composants de ces dépôts, dont la caractérisation n’a pu être faite qu’au travers de l’expertise confiée à M. [Z].

Par ailleurs, l’antériorité du vice ne pouvait être sérieusement combattue, dès lors qu’il résulte sans ambiguïté des constatations de l’expert judiciaire que les dépôts litigieux préexistaient à la vente, puiqu’il estime qu’ils ont été effectués au cours des années 1980 à 2000.

Si l’acte de vente comporte classiquement une clause d’exclusion de garantie des vices, notamment cachés, il ne fait pas de doute que la juridiction saisie en aurait écarté l’application eu égard au fait que la société Guerra Immeubles, tel que cela résulte au demeurant de sa dénomination sociale, était un professionnel de l’immobilier, ce que confirment en tant que de besoin les énonciations mêmes de l’acte de vente, lequel, à son paragraphe relatif aux déclarations fiscales, indique en effet expressément que 'le vendeur avait lui-même acquis le bien vendu en qualité de marchand de biens.'

Dès lors ainsi que le bien vendu était affecté d’un vice caché, antérieur à la vente, et de nature à le rendre, pour les zones concernées, impropre à sa destination au regard du danger pour les personnes constitué par la pollution des sols aux métaux lourds, la SCI France disposait d’une chance réelle de voir ses demandes êtres prises en considération par le tribunal sur le fondement de la garantie légale des vices cachés.

Toutefois, il sera rappelé qu’à la date de péremption de l’instance, ce fondement n’avait pas été expressément invoqué au soutien des prétentions de la SCI France, de sorte que, comme il l’a été indiqué plus haut, il conviendra d’appliquer aux sommes à prendre en compte un premier aléa estimé à 50 %, pour tenir compte de l’éventualité d’une absence de soumission à la juridiction saisie du fondement juridique adéquat.

Ensuite, la SCI France n’a jamais sollicité la résolution de la vente, de sorte qu’en application de l’article 1644 du code civil, selon lequel, dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, sa demande ne pouvait porter que sur la restitution d’une partie du prix, et sur d’éventuels dommages et intérêts, étant précisé qu’en sa qualité de professionnelle présumée connaître les vices de la chose qu’elle vend, la société Guerra Immeubles était, en application de l’article 1645 du code civil, tenue de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

C’est ainsi à juste titre que le premier juge a retenu que la SCI France disposait d’une chance d’obtenir l’indemnisation de la perte de valeur vénale, s’analysant en la rétrocession d’une partie du prix, évaluée par l’expert judiciaire à la somme de 18 000 euros. Cette chance de voir prospérer la demande sur le fondement de la garantie légale des vices cachés doit être évaluée à 90 %, ce qui aboutit à un montant de 16 200 euros, lequel doit, conformément à ce qui a été rappelé précédemment, être lui-même affecté de l’aléa supplémentaire de 50 % résultant du risque de ne pas voir ce fondement invoqué. La somme devant ainsi être mise à la charge de Me [K] s’établit à 8 100 euros, étant observé que l’appelante ne démontre pas autrement que par sa simple affirmation que la valeur vénale de l’immeuble aurait évolué dans des proprotions notables entre la date de l’expertise de M. [Z], soit le 17 juillet 2013, et la date prévisible de jugement, soit fin 2014.

La SCI France aurait également pu prétendre, à titre de dommages et intérêts, à l’indemnisation du préjudice de jouissance résultant de la pollution d’une partie de son terrain, évalué par l’expert judiciaire à la somme de 3 000 euros. Si l’appelante critique ce montant, elle ne caractérise toutefois pas de manière concrète la sous-estimation qu’elle évoque. L’application successive des aléas de perte de chance de respectivement 90 % et 50 % aboutit à une somme devant être mise à la charge de Me [K] de 1 350 euros.

Il résultait également pour l’acquéreur un préjudice du fait des travaux de nature à assurer la nécessaire sécurisation des lieux par la fermeture des accès aux dépôts, évalués par l’expert judiciaire à 1 000 euros. Compte tenu de la date séparant cette évaluation de celle à laquelle une décision aurait pu être rendue, il n’y a pas lieu à actualisation. L’application successive des aléas de perte de chance de respectivement 90 % et 50 % aboutit à une somme devant être mise à la charge de Me [K] de 450 euros.

Enfin, l’expert judiciaire a chiffré à la somme totale de 1 099 290 euros le coût des travaux nécessaires à la dépollution du terrain, savoir l’évacuation et le traitement des déchets dangereux et des terres et déchets sous-jacents, l’aménagement d’un chemin d’accès pour l’exécution des travaux et la remise en état du sol. La SCI France fait valoir qu’elle était fondée à obtenir du vendeur le paiement de cette somme à titre de dommages et intérêts. C’est d’abord à tort que le premier juge a considéré que cette prétention ne pouvait aboutir dans la mesure oùla SCI France ne démontrait pas avoir dû faire face à une quelconque obligation de dépollution, en rappelant que l’expert avait indiqué que l’obligation de dépollution relevait de la responsabilité du dernier exploitant, soit le Groupe Schaeffer Dufour. En effet, l’appelante fait valoir à juste titre que l’article L. 541-2 du code de l’environnement rend responsable de la gestion des déchets, jusqu’à leur élimination ou valorisation finale, non seulement le producteur des déchets, mais aussi leur détenteur. Or, en sa qualité de propriétaire du fonds sur lesquels se trouvent entreposés les déchets, la SCI France en est incontestablement le détenteur, de sorte qu’elle est légalement responsable de leur élimination. Dans la mesure où l’élimination des déchets est imposée, non pas, comme semble par ailleurs le considérer le tribunal, par leur seule présence, mais bien par leur caractère polluant, dont il a été retenu qu’il s’analysait en un vice caché, cette élimination constitue nécessairement pour l’acheteur un préjudice résultant du vice. La SCI France disposait dès lors incontestablement d’une chance d’obtenir l’allocation de la somme arbitrée par l’expert, laquelle n’était en elle-même pas sérieusement critiquée, alors par ailleurs qu’eu égard à la date séparant l’expertise de la date à laquelle il aurait pu être statué, aucune réévalution du montant n’apparaiît devoir s’imposer. Cette chance ne peut cependant, comme précédemment, être évaluée à 90 %, mais doit être minorée quant à ce poste de préjudice, la position adoptée sur ce point par le premier juge démontrant l’existence d’un aléa certain dans la réponse pouvant être apportée par le juge du fond à cette demande. La perte de chance sera évaluée à cet égard à 60 %.

L’application successive des taux de 60 % et 50 % abouti à un montant devant être mis à la charge de Me [K] de 329 787 euros.

5° Sur le préjudice de jouissance

Après avoir rappelé que le préjudice de jouissance résultant de la pollution du terrain avait déjà été prise en compte par ailleurs, le tribunal a pertinemment considéré que, pour le reste, compte tenu de la surface des bâtiments, de leur nature, un préjudice de jouissance ne pouvait être envisagé qu’à l’égard d’une partie de la propriété et sur une période de temps réduite

Si le premier juge a ensuite à juste titre observé que les chances de voir la demande propsérer étaient excessivement réduites au regard de l’opposition manifestée par la SCI France elle-même à l’exécution des travaux dont il a finalement été retenu qu’ils étaient adaptés pour résorber les fuites, c’est à tort qu’il a néanmoins retenu un taux de perte de chance de 15 % et alloué à ce titre une somme à la SCI France, alors qu’au regard des circonstances rappelées, et de l’état général vétuste du bien, les chances d’obtenir une indemnisation au titre de ce préjudice de jouissance étaient en réalité inexistantes.

6° Sur le préjudice moral

Le tribunal sera approuvé en ce qu’il a à bon droit considéré que la demande formée par la SCI France en indemnisation de son préjudice moral était vouée à l’échec, dès lors qu’elle n’argumentait que sur le préjudice qui était résulté des faits, non pas pour la SCI elle-même, ce qui aurait au demeurant justifié une démonstration particulière, s’agissant d’une personne morale, mais pour la personne de son gérant, M. [V], et l’entourage familial de celui-ci.

7° Sur la perte de subvention ANAH

Là-encore, le premier juge a pertinemment relevé que la demande était manifestement vouée à l’échec, en l’absence de production de la moindre pièce de nature à établir la réalité d’une perte de subvention. La cour constate sur ce point la carence persistante de l’appelante dans la démonstration de la preuve.

8° Sur les frais

Il a été à bon droit retenu en première instance qu’eu égard à l’issue susceptible d’être réservée aux autres demandes, la SCI France disposait d’une chance importante de voir mettre à la charge de la société Guerra Immeubles les dépens de l’instance, et particulièrement les frais d’expertises judiciaires, soit une somme de 4 640 euros. Le jugement sera approuvé en ce qu’il a mis à cet égard à la charge de Me [K] un montant de 4 176 euros pour tenir compte d’un aléa judiciaire estimé à 90 %.

En définitive, Me [K] est débitrice envers la SCI France, en réparation des conséquences de la faute qu’elle a commise, de la somme totale de 385 216,20 euros (8 327,70 + 33 025,50 + 8 100 + 1 350 + 450 + 329 787 + 4 176), de laquelle il y a lieu de déduire la provision allouée par le juge des référés à hauteur de 25 000 euros.

Me [K] sera donc condamnée à payer à la SCI France la somme de 360 216,20 euros.

Le jugement déféré sera infirmé en ce sens.

Sur les autres dispositions

La décision entreprise sera confirmée s’agissant des dépens et des frais irrépétibles.

Me [K] sera condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à l’appelante la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

Statuant contradictoirement, après débats en audience publique,

Ordonne la rectification de l’erreur matérielle affectant le jugement rendu le 10 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Belfort ;

En conséquence, dit que, dans le dispositif de cette décision, la somme de 43 849 euros sera substituée à celle de 41 149 euros ;

Confirme, dans la limite de l’appel, le jugement ainsi rectifié, sauf en ce qu’il a condamné Me [X] [K] à payer à la SCI France la somme de 43 849 euros ;

Statuant à nouveau du chef infirmé, et ajoutant :

Condamne Me [X] [K] à payer à la SCI France la somme de 360 216,20 euros ;

Condamne Me [X] [K] aux dépens d’appel ;

Condamne Me [X] [K] à payer à la SCI France la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,