N° RG 23/02019 – N° Portalis DBV2-V-B7H-JMMJ

COUR D’APPEL DE ROUEN

CH. CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 14 NOVEMBRE 2024

DÉCISION DÉFÉRÉE :

20/01218

Tribunal judiciaire du Havre du 11 mai 2023

APPELANTS :

Monsieur [G] [A]

né le 07 décembre 1949 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté et assisté par M^e Frédéric CANTON de la SCP EMO AVOCATS, avocat au barreau de ROUEN

Madame [Z] [A] née [K]

née le 29 novembre 1978 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée et assistée par M^e Frédéric CANTON de la SCP EMO AVOCATS, avocat au barreau de ROUEN

INTIMEE :

S.A.R.L. JADEMAEL

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée et assistée par M^e Vanessa JONES de la SELARL VANESSA JONES, avocat au barreau du HAVRE substituée par M^e Anaëlle LANGUIL de la SCP VALLEE-LANGUIL, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 12 septembre 2024 sans opposition des avocats devant M^me MENARD-GOGIBU, conseillère, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me VANNIER, présidente de chambre

M. URBANO, conseiller

M^me MENARD-GOGIBU, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me RIFFAULT, greffière

DEBATS :

A l’audience publique du 12 septembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024.

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 14 novembre 2024, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me VANNIER, présidente de chambre et par M^me RIFFAULT, greffière.

*

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 11 mai 1994, Monsieur [S] [N] et Madame [J] [D] ont donné à bail à Monsieur et Madame [Y] les locaux à usage de commerce et d’habitation situés au sein d’un immeuble en copropriété au [Adresse 6] à [Localité 5] pour une durée de 9 années débutant de manière rétroactive au 1er janvier 1994.

Le 1er août 1994, Monsieur [N] et Madame [D] ont vendu à Monsieur [G] [A] le bien immobilier susmentionné.

Le 15 décembre 2006, le fonds de commerce a été cédé à la SARL L’ Etoile de Mer, laquelle a succédé aux époux [H].

La SARL L’Etoile de Mer a donné en location gérance le fonds de commerce à la SARL [R] Frères.

Par acte notarié dressé par Maître [I] [C], Monsieur [A] a donné à son épouse, Madame [K], la nue-propriété des lots 1 et 4 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 5]. M. [A] en a conservé l’usufruit.

Par procès-verbal dressé le 16 octobre 2018, Maître [O] [U], huissier de justice, a constaté que la SARL [R] Frères entreposait des marchandises dans la partie habitation du local.

Par acte extrajudiciaire du 19 avril 2019 ce procès-verbal a été dénoncé aux sociétés [R] Frères et L’ Etoile de Mer qui ont été mises en demeure de mettre fin à ces infractions, sous peine d’acquisition de la clause résolutoire.

Le 20 mai 2019, la SARL L’Etoile de Mer a cédé le fonds de commerce à la société Jademael.

Le 11 juin 2019, un nouveau procès-verbal de constat a été établi.

Le 20 juin 2019, la société Jademaël a fait signifier aux époux [A] la copie de l’acte de cession du fonds de commerce.

Par acte d’huissier du 5 novembre 2019, les époux [A] ont introduit une action en référé à l’encontre de la SARL Jademaël aux fins de voir constater la résiliation du bail commercial et ordonner son expulsion.

Par ordonnance du 17 décembre 2019, le juge des référés a débouté les époux [A] de leurs demandes.

Le 29 juillet 2020, les époux [A] ont fait assigner la SARL Jademaël devant le tribunal judiciaire du Havre aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement voir ordonner la résiliation du bail commercial.

L’assignation a été dénoncée au Crédit Agricole Normandie Seine, créancier inscrit, par acte d’huissier du 4 août 2020.

Par jugement du 11 mai 2023, le tribunal judiciaire du Havre a :

— débouté M. [G] [A] et Mme [Z] [A] de toutes leurs demandes,

— condamné M. [G] [A] et Mme [Z] [A] aux dépens,

— condamné M. [G] [A] et Mme [Z] [A] à verser à la société Jademaël la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Monsieur [G] [A] et Madame [Z] [A] ont interjeté appel de ce jugement le 12 juin 2023.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2024.

EXPOSE DES PRETENTIONS

Vu les conclusions du 9 septembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de Monsieur [G] [A] et Madame [Z] [A] qui demandent à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [G] [A] et Mme [Z] [A] de toutes leurs demandes,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [G] [A] et Mme [Z] [A] aux dépens,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [G] [A] et Mme [Z] [A] à verser à la société Jademaël la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En conséquence :

— constater la résiliation du bail commercial conclu entre les époux [A] et la société Jademaël par application de la clause résolutoire,

A défaut,

— ordonner la résolution du bail commercial conclu entre les époux [A] et la société Jademaël,

En tout état de cause,

— ordonner l’expulsion de la société Jademaël et de tous occupants de son chef du local commercial situé [Adresse 6] à [Localité 5], et ce au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— fixer à la somme de 1.000 euros le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par la société Jademaël à compter du 20 mai 2019, jusqu’à son départ effectif des lieux et la remise des clés,

— condamner la société Jademaël à la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile de première instance et d’appel,

— condamner la société Jademaël aux entiers dépens.

Vu les conclusions du 9 septembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de la société Jademaël qui demande à la cour de :

— déclarer M. [G] [A] et Mme [Z] [A] mal fondés en toutes leurs demandes, et les en débouter,

— confirmer la décision entreprise,

Subsidiairement,

— accorder à la société Jademaël un délai de grâce dans la limite de l’article 1343-5 du code civil et la suspension des effets de la clause résolutoire,

En tout état de cause,

— condamner M. [G] [A] et Mme [Z] [A] à payer la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [G] [A] et Mme [Z] [A] aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire

Moyens des parties

Les époux [A] soutiennent que :

* la clause résolutoire prévoit que le non-respect de l’une ou l’autre des conditions emporte la résolution de plein droit du bail et non seulement le défaut de paiement du loyer ;

* le bail stipule une clause relative à la destination des lieux qui précise expressément que « la petite entrée » et « la grande pièce » sont à usage commercial ; le locataire en utilisant les pièces à usage d’habitation pour l’exercice de son activité commerciale a commis une faute susceptible d’entraîner la résolution du bail commercial ;

* par procès-verbal du 16 octobre 2018, l’huissier de justice, a constaté que toutes les pièces sont affectées à un usage commercial puisque y sont entreposées des marchandises ; ce constat est corroboré par celui du 11 juin 2019 ;

* le contrat stipule une affectation des lieux qui doit être respectée ; elle ne peut résulter de l’usage qui est fait des lieux par le locataire ; la destination des lieux n’est plus respectée car elle est de fait à usage unique : un usage commercial.

La société Jademaël réplique que :

* la clause résolutoire ne vise pas expressément le cas du défaut d’utilisation des locaux conformément à leur affectation ou à leur destination ; elle ne vise précisément que le défaut de paiement des loyers et des accessoires ;

* la clause résolutoire ne peut être mise en 'uvre que pour une obligation mentionnée précisément dans le contrat de bail ; s’il est bien contractuellement prévu un usage d’habitation, les locaux réservés à cet usage ne sont pas spécifiés ;

* il est écrit dans le bail que les locaux sont donnés à la société preneuse pour qu’elle en fasse un usage mixte ; une seule des pièces se voit attribuer une destination spécifique : ''à usage de magasin'' ; quant aux autres pièces, la destination commerciale ou habitation ne l’est pas ; il ne pourra pas être déduit de ce que toutes les autres pièces sont, a contrario, réservées à l’habitation ;

* la rédaction de la clause de destination, est trop imprécise pour permettre au preneur de savoir quelle pièce des locaux est ou non strictement réservée à l’usage commercial ou à l’usage d’habitation ; le principe est celui de l’interprétation stricte des clauses du bail ;

* la résolution du contrat n’est prononcée que si la clause a été mise en oeuvre loyalement par le bailleur ; ce dernier est de mauvaise foi, son objectif étant d’évincer la locataire sans lui verser d’indemnités.

Réponse de la cour

Le bail litigieux a été signé le 11 mai 1994 entre les époux [N], bailleurs, et les époux [Y], preneurs, et il n’a pas été modifié lors des différentes cessions du fonds de commerce, exploité au [Adresse 6] à [Localité 5]

Aux termes de l’article L.145-41 alinéa 1 du code de commerce, ''Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. ''

Aux termes de l’article 1134 alinéa 3 ancien du code civil, ''Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.''

Pour que la clause résolutoire produise ses effets, le preneur doit avoir manqué à une de ses obligations expressément stipulées dans le bail, le manquement doit être sanctionné par une clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, il doit avoir perduré au-delà d’un mois après le commandement adressé au preneur.

La clause résolutoire est d’interprétation stricte et doit être mise en 'uvre de bonne foi par le bailleur.

Les termes contractuels doivent être précis pour permettre au preneur de savoir que son manquement est sanctionné par la résiliation de plein droit du contrat.

Le 19 avril 2019, estimant que la société preneuse avait commis des infractions au bail, notamment en ayant transformé une partie des locaux destinés à l’habitation en réserve, les époux [A] lui ont fait délivrer par acte extrajudiciaire une mise en demeure d’avoir à mettre fin aux infractions commises à ses obligations.

Cette mise en demeure rappelle les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce et cite la clause du bail relative à la clause résolutoire, ainsi que les infractions invoquées, outre le délai d’un mois pour y mettre fin.

Le bail précise en sa première page :

' IL A ETE ARRETE ET CONVENU CE QUI SUIT :

Par les présentes, Monsieur et Madame [N], soussignés ensemble de première part, donnent à titre de BAIL A LOYER à Monsieur et Madame [Y], soussignés ensemble de seconde part, et qui acceptent conjointement et solidairement entre eux : les locaux à usage de commerce et d’habitation ci-après désignés, faisant partie d’un immeuble en copropriété sis à [Localité 5], [Adresse 6], et consistant en :

Rez de chaussée

Petite entrée, grande pièce à usage de magasin avec grande vitrine et deux fenêtres,

Contre ce magasin, débarras avec lavabo et W.C. contigu

A la suite, salle à manger et chambre contiguë,

Salle de bains à la suite dans laquelle baignoire, bidet, lavabo, W.C,

Au fond : cuisine dans laquelle évier à deux bacs, sur placard bois à deux portes et deux éléments bois avec haut et bas munis chacun de deux portes.

Au sous-sol

Grande cave dans laquelle chaudière à gaz marque « VAP », un cumulus électrique de deux cents litres, deux placards,

Autre petite cave à vins au fond.'

En deuxième page sont mentionnés un premier paragraphe intitulé ''DUREE DU BAIL'' puis un deuxième paragraphe intitulé ''CHARGES ET CONDITIONS'' qui se poursuit sur la troisième page et qui comporte les obligations pesant sur le preneur. Il est suivi de deux autres paragraphes intitulés pour l’un ''LOYER'' et pour l’autre ''REVISION DU PRIX'' se poursuivant sur la quatrième page du bail.

La clause résolutoire vient à la suite de ces paragraphes et elle est ainsi rédigée :

'' CLAUSE RESOLUTOIRE''

''À défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de remboursement de frais, charges et prestations qui en constituent l’accessoire, ou d’exécution de l’une ou l’autre des conditions du présent bail et UN MOIS après une simple sommation de payer ou une sommation d’exécuter restée sans effet, et contenant déclaration par les bailleurs d’user du bénéfice de la présente clause le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble aux bailleurs, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice.

Dans le cas où les preneurs se refuseraient d’évacuer les lieux, leur expulsion pourrait avoir lieu sans délai, sur une simple Ordonnance de Référé rendue par Monsieur le Président du tribunal de Grande Instance du Havre, et exécutoire par provision nonobstant appel. »

Seule la description des lieux, tels que ci-dessus précisés en début du bail, mentionne que les locaux sont à usage de commerce et d’habitation. Si cette description permet de rattacher l’usage de certaines parties du lieu, leur affectation n’est pas précisément détaillée sauf en ce qui concerne la ''grande pièce à usage de magasin''.

La rubrique ''CHARGES ET CONDITIONS'' qui énumère les obligations du preneur en 17 points n’en contient aucune sur la destination et l’affectation des lieux de sorte qu’aucune obligation n’est adjointe à la désignation des locaux.

Aucune stipulation expresse du bail ne fait obligation à la société preneuse d’utiliser les locaux loués conformément à la description qui en est faite ou ne lui fait interdiction d’utiliser la partie habitation des locaux pour les besoins de son commerce.

Si la clause résolutoire stipulée au bail vise à sanctionner effectivement des manquements autres que le seul défaut de paiement du loyer et ses accessoires, il ne peut s’agir que de ceux en infraction avec les stipulations figurant dans le paragraphe consacré aux ''charges et conditions'' érigées en obligations.

Et c’est par des motifs pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont retenu une carence du bail dans la précision apportée à la rédaction de la clause portant sur la désignation des lieux cités en préambule du contrat, au caractère obligatoire de leur utilisation conformément à cette affectation et à son invocabilité pour mettre fin au bail par le jeu de la clause résolutoire.

Par conséquent, la clause résolutoire ne pouvait pas être mise en oeuvre pour sanctionner les manquements reprochés à la société Jademaël.

Sur la résiliation judiciaire du bail

Moyens des parties

Les époux [A] soutiennent que :

* la modification de l’affectation des lieux en entreposant des marchandises dans la partie privative du local et dans les parties communes de l’immeuble constitue un manquement grave ;

* lorsqu’il a acquis le bien le 1er août 1994, M [A] exploite, en face du local commercial, un fonds de commerce de restauration et de vente à emporter sous l’enseigne ''L’Escale'' ; en procédant à cette acquisition, il s’est assuré définitivement qu’aucun concurrent dans son activité de restauration de vente à emporter ne pourrait s’implanter dans ce lieu compte tenu de la configuration des locaux et de leur destination imposée par le règlement de copropriété et le cahier des charges ;

* le maintien du caractère mixte de l’occupation constitue pour le bailleur une condition essentielle et déterminante de son engagement d’achat sans laquelle il n’aurait pas réalisé son acquisition ; les époux [A] ne sont pas à l’origine du bail qui ne pouvait pas être modifié en insérant cette condition qui n’est pas admise lors d’un renouvellement ;

* en vertu du bail de 1994, le locataire ne peut exploiter qu’un fonds de commerce de vente d’articles de souvenirs dans ce lot.

La société Jademaël réplique que :

* le manquement invoqué doit revêtir une gravité suffisante ; les bailleurs usent de la clause résolutoire et des actions en résiliation judiciaire pour reprendre les locaux sans verser d’indemnité au preneur ;

* le délai de plus de 12 mois écoulé entre l’établissement du premier constat, sa dénonciation à la société preneuse et la présente assignation ôte tout caractère de gravité aux infractions dont les bailleurs entendent se prévaloir ;

* le constat d’huissier du 11 juin 2019 ne démontre pas de façon certaine l’usage illicite des pièces réservées à l’habitation, ni l’attestation de Maître [L], supposant que le stock aurait été caché, ni celle de [Z] [A] qui n’est autre que la bailleresse ;

* les bailleurs, ne cherchent qu’à prendre en défaut la société preneuse, à jour de ses obligations et notamment celle d’honorer son loyer et ses charges ;

* le bailleur ne peut être que responsable de ne pas avoir inséré une clause sur le fait que le caractère mixte de l’occupation a constitué pour lui une condition essentielle et déterminante de son engagement d’achat des locaux commerciaux loués.

Réponse de la cour

Le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, se fonde sur l’ancien article 1184 du code civil, applicable en la cause eu égard à la date du bail litigieux. Il découle de ce texte que, dans un contrat synallagmatique tel que le bail, si l’une des parties n’exécute pas ses obligations, son cocontractant peut poursuivre l’exécution forcée ou demander au juge de prononcer la résiliation du bail. S’il opte pour la résiliation, il lui appartient d’établir, à l’encontre de son cocontractant, une inexécution totale ou partielle des obligations, principales ou accessoires, d’une gravité suffisante.

En application des dispositions de l’article 1728 ancien du code civil, le locataire est tenu d’user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

Il ressort du procès-verbal de constat du 16 octobre 2018 que l’intégralité des lieux loués autre que ''la grande pièce à usage de magasin'' est utilisée comme espace de stockage des marchandises vendues par la société Jademaël ce que cette dernière a admis dans la correspondance de son conseil du 18 mai 2019 évoquant une utilisation des locaux affectés à l’habitation comme une zone de stockage temporaire.

Mais, le constat d’huissier du 11 juin 2019 s’il met en évidence – nonobstant le refus de M. [R] [X], gérant de la société preneuse, de permettre à l’huissier d’ouvrir des armoires ou encore des rideaux installés devant des étagères – que les pièces autres que celle nommée ''grande pièce à usage de magasin'' sont pourvues d’étagères servant de rangement pour les produits mis en vente, il fait néanmoins ressortir par les clichés photographiques annexés au procès-verbal que lesdites pièces ne présentent plus le même encombrement qu’en octobre 2018 et qu’elles peuvent être utilisées comme pièces d’habitation.

Et ainsi que dit plus haut, il n’est nullement imposé au preneur au titre des obligations qui pèsent sur lui de ne pas utiliser les lieux loués tels qu’ils sont désignés. Par conséquent, en l’absence d’obligation contractuelle stricte d’usage de telle ou telle pièce à seule fin d’habitation, le stockage de marchandises dans lesdites pièces ne peut justifier la résolution du bail.

Il s’ensuit que l’argumentation des époux [A] tenant à l’acquisition des locaux à usage mixte, objet du bail litigieux, pour éviter toute concurrence en raison de leur exploitation d’un fonds de restauration en face du local loué est sans portée et ceci d’autant que les parties actuelles ne sont plus celles qui avaient initialement conclu ledit bail.

Dès lors le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.

Les dépens d’appel seront mis à la charge des époux [A], parties succombantes, que la cour condamne en outre à payer à la société Jademaël la somme de 4 500 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [G] [A] et Mme [Z] [A] aux dépens de l’appel,

Condamne M. [G] [A] et Mme [Z] [A] à payer à la société Jademaël la somme de 4500 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel,

Déboute M. [G] [A] et Mme [Z] [A] de leur demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La présidente,