N° RG 24/05425 – N° Portalis DBVX-V-B7I-PYOW

Décision du Juge des contentieux de la protection de Lyon en référé du 07 juin 2024

RG : 24/00527

[V]

C/

[N]

[O]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 14 Mai 2025

APPELANT :

M. [D] [V]

né le 08 Mai 1940 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représenté par M^e Anne LACONDEMINE, avocat au barreau de LYON, toque : 1653

INTIMÉS :

Mme [U] [N]

née le 20 Mars 1983 à [Localité 5]

Domiciliée chez Monsieur et Madame [N]

— [Adresse 3]

(bénéficaire d’une aide juridictionnelle totale numéro 2024-011639 du 25/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Lyon)

Représentée par M^e Carole CHAMBARETAUD, avocat au barreau de LYON, toque : 569

M. [Y] [O]

né le 10 Juin 1985 à [Localité 4]

Domicilié chez Monsieur et Madame [N]

— [Adresse 3]

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle totale numéro 2024-011641 du 25/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Lyon)

Représenté par M^e Carole CHAMBARETAUD, avocat au barreau de LYON, toque : 569

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 18 Mars 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 18 Mars 2025

Date de mise à disposition : 14 Mai 2025

Audience tenue par Bénédicte BOISSELET, président, et Nathalie LAURENT, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport,

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing-privé du 13 décembre 2017 à effet au 22 décembre 2017, M. [D] [V] a donné à bail à M. [Y] [O] et Mme [U] [N] un appartement type F3 situé [Adresse 1] moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 990 euros et de provision sur charges de 65 euros, outre le versement d’un dépôt de garantie de 990 euros. Les conditions générales de ce contrat prévoyaient sa résiliation de plein droit en cas d’impayé de loyer non régularisé dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de payer.

Le 9 mars 2023, M. [D] [V] a fait délivrer à M. [Y] [O] et Mme [U] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 7'353,57 euros en principal. Par jugement du 7 juillet 2023, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon a, constatant que les locataires avaient régularisé la dette de loyer et que leur défaillance avait été ponctuelle, rejeté la demande en prononcé de la résiliation du bail et condamné in solidum M. [Y] [O] et Mme [U] [N] à payer à M. [D] [V] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le 1er juin 2023, M. [D] [V] a fait délivrer à M. [Y] [O] et Mme [U] [N] un congé aux fins de reprise pour habiter à effet au 21 décembre 2023 au profit de lui-même et de son épouse.

Prétendant que les consorts [O]-[N] se maintenaient dans les lieux malgré le terme du bail, M. [D] [V] a, par exploit du 6 mars 2024, fait assigner les intéressés devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon statuant en référé. Par ordonnance de référé contradictoire du 7 juin 2024, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon a statué ainsi':

Constatons la présence de contestations sérieuses,

Déboutons M. [D] [I] [E] [V] de toutes ses prétentions à l’encontre des consorts [S] et [O],

Laissons à chacune des parties la charge de ses propres frais irrépétibles et dépens,

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision,

Rejetons les plus amples demandes.

Le juge a retenu en substance':

Sur le fondement de l’article 834 du Code de procédure civile': Que si la volonté du bailleur de reprendre le logement est légitime, aucun élément probant n’est produit au soutien du délaissement de la résidence'; qu’antérieurement au congé pour reprise, des échanges multiples entre les parties ont eu lieu à propos de réparations locatives et qu’aucun élément d’urgence sanitaire ou économique n’est avancé';

Sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile': Que si un trouble existe en raison du maintien des locataires dans les lieux, il y a lieu de considérer que ce trouble n’est pas manifeste'; que la contestation implicite de la reprise et l’absence d’élément probant quant à l’urgence privent le trouble de son caractère manifestement illicite.

Par déclaration en date du 2 juillet 2024, M. [D] [V] a relevé appel de cette décision en tous ses chefs et, par avis de fixation du 8 juillet 2024 pris en vertu de l’article 905 et suivants du Code de procédure civile, l’affaire a été fixée à bref délai.

Parallèlement à la procédure d’appel, M. [D] [V] a, par exploit du 24 juillet 2024, saisi le juge du fond d’une demande en validation du congé et en expulsion des locataires (affaire en cours) et, le 23 décembre 2024, un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement entre les parties.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 27 août 2024 (conclusions d’appel n°2), M. [D] [V] demande à la cour':

Infirmer l’ordonnance rendue par le Juge des contentieux et de la protection près le Tribunal Judiciaire de Lyon en ce qu’il a : (reprise du dispositif de la décision attaquée),

Statuer à nouveau

A titre principal, sur le fondement de l’article 834 du Code de procédure civile,

Constater l’urgence justifiant la saisine en référé,

A titre subsidiaire, sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile,

Constater le trouble manifestement illicite constitué par l’occupation sans droit ni titre de M. [O] et Mme [N],

Faire cesser le trouble manifestement illicite constitué par l’occupation sans droit ni titre de M. [O] et Mme [N],

En tout état de cause :

Prononcer l’expulsion pure, simple et immédiate de M. [Y] [O] et Mme [U] [N] des lieux qu’ils occupent [Adresse 1], ainsi que tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique en cas de besoin,

Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner aux frais risques et périls des locataires,

Valider le congé délivré le 1er juin 2023 pour le 21 décembre 2023, en application des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989,

Constater que le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation des locaux loués à compter de la date d’effet du congé,

Condamner M. [Y] [O] et Mme [U] [N] au paiement de la somme de 1 200 euros mensuelle, ainsi que les charges, du 21 décembre 2023 jusqu’à parfaite libération des lieux, à titre d’indemnité d’occupation,

Rejeter les demandes de M. [Y] [O] et Mme [U] [N],

Condamner M. [Y] [O] et Mme [U] [N] à verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner les défendeurs aux entiers dépens.

Il invoque, à titre principal, l’article 834 du Code de procédure civile et il estime que le simple fait que les anciens locataires se maintiennent dans les lieux sans droit ni titre caractérise l’urgence. Il souligne qu’à raison de son âge et de l’âge de son épouse (84 ans tous les deux), ils ne peuvent plus assumer l’entretien de leur maison dont l’avis de valeur produit n’a pour but que de justifier de la configuration des lieux sur plusieurs niveaux. Il rappelle avoir acquis l’appartement donné à bail dans le but de l’occuper avec son épouse pour «'leurs vieux jours'» puisque ce logement est fonctionnel et à proximité de commerces. Il fait encore valoir que son épouse s’apprête à subir une opération chirurgical au niveau de la hanche fin septembre 2024 ce qui l’empêchera définitivement de résider dans une maison sur trois niveaux. Il ajoute que si les nuisances occasionnés au voisinage par les consorts [O]-[N] ne sont pas l’objet de la présente procédure, il lui paraît nécessaire de justifier des nombreuses démarches effectuées à ce sujet dans la mesure où cette situation lui occasionne beaucoup de stress et d’anxiété.

A titre subsidiaire, ils invoquent l’article 835 du Code de procédure civile et il rappelle qu’à raison du congé délivré, l’expiration du bail est intervenue le 21 décembre 2023. Il estime que le maintien dans les lieux des consorts [O]-[N] depuis cette date sans droit ni titre et sans régler aucune somme depuis avril 2024 caractérisent un trouble manifestement illicite. Il reproche au premier juge une mauvaise application de l’article 835 dès lors que l’existence d’une contestation sérieuse n’empêche pas le juge des référés de faire cesser un trouble manifestement illicite. Au demeurant, il relève que la validité du congé délivré n’est pas discutée et il conteste que les indemnités d’occupation soient réglées de manière régulière.

Il demande à la cour de valider le congé délivré, de constater l’occupation sans droit ni titre des anciens locataires et d’ordonner leur expulsion, ainsi que leur condamnation à payer des indemnités d’occupation d’un montant mensuel de 1'200 euros afin de leur conférer un caractère coercitif, ainsi qu’un caractère indemnitaire, d’autant qu’il ne peut plus revaloriser le montant du loyer postérieurement à la résiliation du bail.

Il s’oppose à la demande de sursis à expulsion, relevant le caractère partiel des justificatifs produits pour attester des recherches de relogement. Il considère que la demande de délai est purement dilatoire dès lors que les intéressés n’entendent pas quitter le logement et n’effectuent aucune recherche sérieuse depuis désormais 21 mois.

Il s’oppose à la demande de délivrance de quittances puisque les occupants ne sont pas à jour des indemnités d’occupation dues, lesquelles sont payées avec retard. Il estime qu’il n’existe aucune obligation pour lui de délivrer de telles quittances.

***

Aux termes de leurs écritures remises au greffe par voie électronique le 4 mars 2025 (conclusions récapitulatives), M. [Y] [O] et Mme [U] [N] demandent à la cour':

Infirmer partiellement l’ordonnance entreprise, et ce faisant :

Juger que Mme [N] et M. [O] ont restitué les lieux le 23 décembre 2024,

En conséquence,

Rejeter les demandes de résiliation de bail, expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation formées par M. [V] comme étant non fondées,

Réduire à de plus justes proportions la somme qui pourra être accordée à M. [V] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Statuer ce que de droit sur les dépens de l’instance.

Ils font valoir qu’ayant quitté les lieux le 13 décembre 2024 et un état des lieux de sortie ayant été dressé le 23 décembre 2024, les demandes de M. [V] n’ont plus de raison d’être.

Ils estiment que la présente procédure ne doit pas constituer une manne financière au profit de l’appelant dont la demande au titre de l’article 700 sera modérée par la cour.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

MOTIFS,

A titre liminaire, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties tendant à voir la cour «'constater'» ou «'juger'» lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

La Cour rappelle en outre qu’en application de l’article 954 du Code de procédure civile, elle ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties et qu’elle ne peut de ce fait se prononcer sur des prétentions qui n’y seraient pas intégrées.

Sur la demande de validation du congé et les demandes subséquentes en expulsion et indemnités d’occupation':

L’atteinte au droit de propriété constitue par elle-même, sans qu’il ne soit besoin de caractériser une quelconque urgence, une voie de fait et cause un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du Code de procédure civile que le juge des référés a le devoir de faire cesser.

La contestation d’un congé délivré, si elle est sérieuse, est de nature à ôter au trouble son caractère manifeste illicite.

Aux termes de l’article 15, I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son» concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. ' En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, il n’est pas discuté que le congé délivré par M. [V] par exploit du 1er juin 2023 respecte le délai de préavis de 6 mois puisque le bail tacitement renouvelé le 22 décembre 2020 arrivait à terme le 22 décembre 2023.

Par ailleurs, le congé est ainsi motivé': «'Vous précisant que ce congé vous est donné aux fins de reprise pour habiter au profit de la partie requérante, M. [V] [D] et son épouse Mme [V] [G] demeurant ensemble [Adresse 2] qui habiteront les lieux.

Le caractère réel et sérieux de cette décision de reprise vous est justifié par la nécessité pour M. et Mme [V] de disposer d’un logement plus petit que leur logement actuel consistant en une maison d’une superficie de 200 m² environ avec jardin sollicitant un entretien suivi.'».

L’appelant produit un avis de valeur de la maison qu’il occupe actuellement avec son épouse dont il résulte que cette habitation nécessite un entretien important en raison, tant d’une superficie habitable de 200 mètres carrés située sur plusieurs niveaux, que d’un terrain avec piscine. Le bailleur justifie en outre que cet entretien est devenu difficilement compatible avec l’état de santé de son épouse qui souffre d’arthrose avec boiterie nécessitant une intervention chirurgicale pour mise en place d’une prothèse, comme en atteste le compte-rendu de consultation médicale spécialisée qu’il verse aux débats.

Si les consorts [O]-[N] ont, de manière implicite comme relevé par le premier juge, contesté la validité du congé pour reprise délivré, ils n’ont pour autant nullement étayé leur contestation.

En effet, la seule concomitance entre le congé et le différent opposant les locataires au bailleur concernant la prise en charge de la réparation d’un brise-soleil et concernant les plaintes du voisinage pour des nuisances qu’ils occasionneraient n’est pas suffisante à faire douter de la volonté de reprise par M. [V] de l’appartement pour y habiter avec son épouse. Au contraire, la cour relève que, par un courrier du 28 juillet 2021, M. [V] avait informé les locataires de son intention de leur délivrer congé à la prochaine échéance triennale du bail de sorte que la décision de reprise pour habiter s’inscrit dans un projet réfléchi et planifié.

Il s’ensuit, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, que M. [V] justifie avec l’évidence requise devant le juge des référés du caractère réel et sérieux de sa volonté de reprise du logement pour y habiter, sans préjudice de l’appréciation qui sera celle du juge du fond s’il devait être saisi de cette question et que la contestation implicite élevée par les locataires à ce sujet ne présente pas quant à elle le caractère sérieux requis pour ôter à leur occupation des lieux son caractère manifestement illicite.

L’ordonnance attaquée, en ce qu’elle a débouté M. [V] de toutes ses prétentions, est en conséquence infirmée. Statuant à nouveau, la cour déclare le congé valide et, à raison de l’évolution du litige et du départ des lieux des locataires, rejette les demandes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation comme étant devenues sans objet.

Sur les demandes accessoires':

Les consorts [O]-[N] succombant à l’instance, la cour infirme la décision attaquée qui a laissé les dépens de première instance à la charge de chacune des parties. Statuant à nouveau, la cour condamne in solidum les consorts [O]-[N] aux dépens de première instance.

Y ajoutant, la cour condamne les consorts [O]-[N], dont la demande au titre de l’article 700 est rejetée, aux dépens de l’instance d’appel et à payer à M. [V] la somme de 1'500 euros au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance de référé rendue le 7 juin 2024 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Valide le congé pour reprise délivré par M. [D] [V] par exploit du 1er juin 2023 à effet au 22 décembre 2023,

Vu le départ des lieux loués de M. [Y] [O] et Mme [U] [N] le 23 décembre 2024,

Rejette les demandes de M. [D] [V] en expulsion et indemnités d’occupation comme étant devenues sans objet,

Condamne in solidum M. [Y] [O] et Mme [U] [N] aux dépens de première instance,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [Y] [O] et Mme [U] [N] aux dépens de l’instance d’appel,

Condamne in solidum M. [Y] [O] et Mme [U] [N] à payer à M. [D] [V] la somme de 1'500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT