N° RG 21/08030 – N° Portalis DBVX-V-B7F-N5SG

Décision du Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond du 22 septembre 2021

( chambre 1 cab 01 B)

RG : 19/02727

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 06 Novembre 2025

APPELANTE :

S.C.I. SERPE

[Adresse 1]

[Localité 10]

Représentée par la SELARL VM AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 1439

INTIMEES :

Mme [B] [W] veuve [Y]

Décédée le 10 janvier 2022

Mme [P] [Y] épouse [X]

née le 04 Janvier 1946 à [Localité 12]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représentée par la SELARL THIERRY BRAILLARD ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 124

Et ayant pour avocat plaidant la SELARL Gramond, avocat au barreau de PARIS, toque : R057

Mme [O] [Y]

née le 03 Septembre 1956 à [Localité 16]

[Adresse 9]

[Localité 11]

Représentée par la SELARL THIERRY BRAILLARD ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 124

Et ayant pour avocat plaidant la SELARL Gramond, avocat au barreau de PARIS, toque : R057

Mme [C] [Y] épouse [I]

née le 08 Octobre 1948 à [Localité 15]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représentée par la SELARL THIERRY BRAILLARD ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 124

Et ayant pour avocat plaidant la SELARL Gramond, avocat au barreau de PARIS, toque : R057

Mme [D] [Y] épouse [J], agissant en tant qu’héritière de Mme [B] [W] veuve [Y],

née le 07 Septembre 1963 à [Localité 17]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par la SELARL THIERRY BRAILLARD ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 124

Et ayant pour avocat plaidant la SELARL Gramond, avocat au barreau de PARIS, toque : R057

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 13 Septembre 2022

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 19 Juin 2025

Date de mise à disposition : 30 octobre 2025 prorogée au 6 novembre 2025 les avocats dûment avisés conformément à l’article 450 dernier alinéa du code de procédure civile

Audience tenue par Julien SEITZ, président, et Olivier GOURSAUD, magistrat honoraire, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier

A l’audience, un des membres de la cour a fait le rapport.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Anne WYON, présidente

— Julien SEITZ, conseiller

— Olivier GOURSAUD, magistrat honoraire

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Julien SEITZ, conseiller pouur le président empêché, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

RAPPEL DES FAITS ET PROCÉDURE :

Selon compromis de vente sous seing privé signé les 29 octobre, 05, 09 et 17 novembre 2018, Mme [B] [W] veuve [Y], représentée par sa tutrice [D] [Y] épouse [J], Mme [P] [Y] épouse [X], Mme [O] [Y], Mme [C] [Y] et Mme [D] [Y] épouse [J] (les consorts [Y]) ont cédé à la société civile immobilière Serpe (la société Serpe) une maison à usage d’habitation [Adresse 2] à [Localité 14], moyennant un prix de 560.000 euros, sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt au bénéfice de l’acquéreur.

Les parties ont stipulé que la réception de l’offre de prêt par l’acquéreur devait intervenir au plus tard dans le délai de soixante jours à compter du compromis et que la date de réitération de la vente en acte authentique était fixée au 31 janvier 2019 au plus tard.

Elles ont également stipulé une clause pénale d’un montant de 56.000 euros, ainsi qu’une indemnité d’immobilisation fixée à la somme de 56.000 euros, dont moitié a été consignée en l’étude de Me [T] [E], notaire à la résidence de [Localité 13].

Par courrier recommandé en date du 24 janvier 2019, Me [T] [E] a interrogé la société Serpe sur les suites données à ses demandes de prêt.

Par lettre du 30 janvier 2019, la société Serpe a notifié un refus de prêt émanant de la société CIC Lyonnaise de banque, daté du 29 janvier 2019, en faisant connaître qu’elle ne pouvait 'maintenir l’achat’ et qu’il convenait 'de procéder à l’annulation pure et simple de la vente'.

Par lettre d’avocat du 26 février 2019, les consorts [Y] ont mis la société Serpe en demeure de confirmer l’autorisation donnée à Me [E] de débloquer en leur faveur la somme de 28.000 euros et de leur adresser la somme complémentaire de 28.000 euros au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation, outre celle de 56.000 euros en exécution de la clause pénale.

Par lettre du 06 mars 2019, la société Serpe a indiqué qu’elle avait formé une nouvelle demande de prêt et demandé un délai supplémentaire pour conclure la vente.

Par courrier du 18 mars 2019, le conseil de la société Serpe a mis les consorts [Y] en demeure de donner l’ordre irrévocable à Me [E] de restituer la somme de 28.000 euros.

Considérant que la société Serpe n’avait pas respecté ses obligations contractuelles, les vendeurs l’ont assignée par acte d’huissier du 8 avril 2019 devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins de l’entendre condamner à leur verser la somme de 56.000 euros au titre de l’indemnité d’éviction, ainsi qu’un même montant au titre de la clause pénale.

Par jugement en date du 4 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Lyon a :

— autorisé Me [T] [E] à se dessaisir de la somme de 28.000 euros au profit des consorts [Y] ;

— condamné la société Serpe à payer aux consorts [Y] la somme de 28.000 euros au titre du surplus de l’indemnité d’immobilisation ;

— débouté la société Serpe de sa demande de se voir restituer la somme de 28.000 euros par Me [T] [E] ;

— débouté les consorts [Y] de leur demande de condamnation de la société Serpe à leur payer la somme de 56.000 euros au titre de la clause pénale ;

— réduit la clause pénale à la somme de 1 euro et condamné la société Serpe à payer cette somme aux consorts [Y] ;

— débouté la société Serpe de sa demande au titre de la procédure abusive ;

— condamné la société Serpe à payer aux consorts [Y] la somme de 1.000 euros pour tous en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Serpe aux dépens de l’instance et autorisé la société Thierry Braillard à recouvrer contre les parties condamnées ceux des dépens dont elle a fait directement l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— ordonné l’exécution provisoire de sa décision.

Par déclaration d’appel en date du 5 novembre 2021, la société Serpe a interjeté appel du jugement précité.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Aux termes de ses conclusions notifiées le 20 juillet 2022, la société Serpe demande à la cour, au visa des articles 1103, 1104 et 1231-5 du code civil, de :

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lyon du 22 septembre 2021, en toutes ses dispositions ;

— à titre principal, juger que la saisine de la société CIC Lyonnaise de banque par la société Serpe est valable et conforme au compromis de vente et que la société Serpe n’a commis aucun manquement dans le cadre de l’exécution de ce compromis ;

— à titre subsidiaire, juger que la condition suspensive de financement se trouvait alors réalisée et la vente parfaite et que les consorts [Y] devaient la mettre en demeure de venir signer l’acte authentique ;

en toute hypothèse :

— juger que les consorts [Y] ont fait preuve de mauvaise foi dans l’exécution du compromis de vente;

— juger que les consorts [Y] n’ont subi aucun préjudice du fait de la non-obtention du financement par la société Serpe ;

— juger que tant l’indemnité d’immobilisation que la clause pénale n’ont pas lieu d’être appliquée en l’espèce ;

— condamner les consorts [Y] à lui restituer la somme de 57.001 euros au titre du paiement de l’indemnité d’immobilisation, de la clause pénale et de l’article 700 du code de procédure pénale, réalisé en exécution des condamnations de première instance ;

— condamner les consorts [Y] à lui payer une somme de 5.000 euros, à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— débouter les Consorts [Y] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner les Consorts [Y] à lui payer une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner en outre aux entiers dépens de l’instance.

La société Serpe précise avoir transmis un projet de compromis à la société CIC Lyonnaise de banque par courriel du 27 septembre 2018, pour valoir demande de prêt.

Elle ajoute que les erreurs entachant ce projet ont justifié la rédaction d’une seconde version du compromis, signée les 29 octobre, 05, 09 et 17 novembre 2018, qu’elle a transmis à la banque le 30 octrobre 2018. Elle précise cependant que les dispositions afférentes à la condition suspensive de l’obtention d’un prêt sont demeurées inchangées entre le projet de compromis et sa version définitive.

Elle estime en conséquence avoir formé deux demandes de prêt, en dates des 27 septembre et 30 octobre 2018, conformes aux dispositions du compromis.

La société Serpe se prévaut à cet égard d’une attestation bancaire confirmant que deux saisines ont été effectuées, dont elle estime qu’elle constitue la preuve suffisante de ce que la condition suspensive a été valablement mise en 'uvre.

Elle conteste en conséquence avoir commis la moindre faute dans la transmission à la banque d’une demande de prêt conforme.

La société Serpe conteste en second lieu toute responsabilité dans le refus opposé par la banque à sa demande de financement. Elle fait valoir que les consorts [Y] confondent à tort la demande formulée par l’acquéreur, parfaitement conforme aux exigences du compromis, avec la réponse apportée par l’établissement bancaire, visant des taux et durée erronés. Elle insiste sur le fait qu’elle ne saurait être tenue responsable de la réponse erronée de la banque, dès lors qu’elle a, de son côté, formé des demandes de financement conformes aux stipulations contractuelles.

Elle explique que la durée de remboursement de 156 mois mentionnée dans la réponse de la banque correspond à une durée d’amortissement de 144 mois parfaitement conforme aux paramètres fixés par le compromis, précédée d’une période de franchise de 12 mois. Elle ajoute que la durée maximale de remboursement prévue à l’avant-contrat tend à protéger l’acquéreur plutôt que le vendeur.

Elle considère au surplus qu’à considérer qu’elle ait demandé un financement à un taux inférieur au taux maximal prévu au compromis, il n’en résulterait pas de manquement de sa part aux termes de l’avant contrat, la stipulation d’un taux maximum permettant à l’acquéreur de solliciter un taux moindre.

Elle rappelle également avoir informé les consorts [Y] du refus de financement opposé par la société CIC Lyonnaise de banque dans le délai contractuel de 8 jours à compter de la mise en demeure.

La société Serpe soutient que ce sont les consorts [Y] qui ont manqué à leurs obligations contractuelles, en cherchant à l’écarter au profit d’un autre acquéreur, auquel ils ont vendu le bien le 6 avril 2019. Elle indique avoir sollicité la communication de l’éventuel compromis conclu avec cet acquéreur et n’avoir obtenu aucune réponse. Elle estime que l’absence de transparence des intimés traduit leur mauvaise foi dans l’exécution du contrat, et leur volonté de bénéficier à la foi de l’indemnité d’éviction et de la clause pénale prévues à l’avant-contrat, tout en vendant le bien à un tiers dans un même trait de temps.

Elle conclut par l’ensemble de ces motifs qu’aucun manquement ne peut lui être imputé et qu’aucune somme ne saurait lui être réclamée.

L’appelante ajoute qu’à supposer ses demandes de prêt non conformes, la condition suspensive de financement s’en est trouvée réalisée à la date convenue, à effet de rendre la vente parfaite. Elle en déduit que les consorts [Y] auraient dû l’enjoindre de signer l’acte authentique de vente et que leur abstention caractérise un manquement délibéré à leurs obligations, révélateur de leur intention de tirer un double bénéfice de la situation. Elle y voit une man’uvre destinée à accroître leur profit en contradiction avec l’exigence de bonne foi contractuelle.

Elle soutient que si les consorts [Y] l’avaient régulièrement mise en demeure de se présenter à la signature, elle aurait pu rechercher et obtenir un financement alternatif, ce qui aurait permis la réalisation de la vente. Elle considère qu’en s’abstenant de cette démarche, les vendeurs ont sciemment empêché la conclusion de la vente.

En conséquence, l’appelante conclut que c’est à tort que le tribunal judiciaire de Lyon a retenu que le défaut de réitération de l’acte authentique de vente lui était imputable.

Elle affirme partant n’être tenue au paiement d’aucune indemnité, et avance au contraire qu’elle devrait être indemnisée en raison de la procédure abusive engagée à son encontre par les consorts [Y].

Elle fait valoir que l’indemnité qualifiée d’immobilisation dans le compromis de vente doit être requalifiée en clause pénale dès lors qu’elle a pour objet de sanctionner l’acquéreur en cas d’inexécution de ses obligations contractuelles. Elle soutient en effet que la rédaction de ladite clause démontre clairement son caractère comminatoire : elle vise à faire peser sur la société Serpe les conséquences d’une éventuelle non-réalisation de la vente due à son fait.

Or, elle explique que les consorts [Y] n’ont pas respecté leurs propres engagements, dans la mesure où ils ont recherché un autre acquéreur alors que le compromis était toujours en cours de validité, et qu’ils n’ont, de ce fait, subi aucun préjudice indemnisable. Elle rappelle par ailleurs que si la condition suspensive d’obtention du prêt n’a pas été réalisée, cela ne saurait lui être imputé, dès lors qu’elle a accompli toutes les diligences exigées par le contrat.

Elle reproche au tribunal judiciaire de Lyon de s’être fondé exclusivement sur l’intitulé de la clause, sans procéder à une analyse de son contenu et de sa finalité juridique, pour conclure à l’existence d’une simple indemnité d’immobilisation.

L’appelante considère pour finir que la clause pénale n’est pas applicable en l’espèce, parce que la demande de financement était conforme mais a été refusée par la banque d’une part et parce qu’à supposer cette demande non conforme, la société Serpe n’a jamais été convoquée à la signature de l’acte authentique d’autre part, ce qui exclut toute démonstration d’un refus de sa part d’exécuter la vente.

En outre, elle fait valoir que les consorts [Y] ont refusé toute tentative de règlement amiable du différend. Elle indique qu’ils n’ont donné aucune suite à la lettre adressée par la société Serpe en date du 18 mars 2019, préférant initier une procédure judiciaire, et qu’ils se sont fermement opposés à la proposition de médiation formulée par le tribunal de grande instance.

***

Aux termes de leurs conclusions en date du 21 avril 2022, les consorts [Y] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement du 22 septembre 2021 ;

— condamner la société Serpe au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de la société Thierry Braillard, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— débouter en toute hypothèse la société Serpe de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Aux termes de ces conclusions, les consorts [Y] indiquent à titre liminaire que Madame [B] [W] veuve [Y], est décédée le 10 janvier 2022 et que sa dévolution successorale s’établit au profit de Mme [D] [Y], épouse [J], de sorte que celle-ci intervient à l’instance en tant qu’héritière.

Concluant sur la régularité de la demande de prêt formulée par la société Serpe, les consorts [Y] soutiennent que le courriel du 27 septembre 2018, par laquelle la société Serpe a transmis un projet de compromis à la société CIC Lyonnaise de banque, ne saurait valoir demande de financement conforme aux stipulations du compromis.

Ils ajoutent que ce courriel du 27 septembre 2018 ne contient aucune demande explicite de prêt et qu’il résulte d’un courrier de la banque que la seule demande formelle s’entend de celle intervenue le 30 octobre 2018.

Les consorts [Y] contestent la régularité de cette demande du 30 octobre 2018, dont ils relèvent qu’elle ne respecte pas les paramètres prévus par le compromis, notamment en raison d’erreurs relatives au taux d’intérêt et à la durée de l’emprunt. Ils relèvent également que la société Serpe n’a versé aux débats aucun élément permettant de vérifier le contenu exact de cette demande, ce qui jette un doute sur sa conformité.

Ils expriment également des réserves quant à la réalité même de la remise en mains propres du compromis à la banque le 30 octobre 2018, en soulignant qu’à cette date, le document n’avait été signé que par l’acquéreur, les vendeurs n’ayant tous procédé à sa signature qu’au cours du mois de novembre 2018.

En conséquence, les consorts [Y] estiment que la société Serpe n’établissent pas avoir formulé une demande de financement conforme aux exigences du compromis de vente.

Concluant en second lieu que la réponse apportée par la société CIC Lyonnaise de banque à la demande de prêt, les consorts [Y] font valoir que la société Serpe ne saurait utilement invoquer une erreur de la banque relativement aux modalité sde l’emprunt sollicité, dès lors qu’elle ne justifie pas avoir valablement saisi ces établissements conformément aux stipulations du compromis de vente.

Ils en déduisent que la société Serpe ne peut utilement se prévaloir d’un refus prétendument erroné ou tardif des établissements bancaires.

Ils considèrent au contraire que la réponse de la banque témoigne de ce que la demande de financement n’a pas été formulée aux aux paramètres et conditions fixés parle compromis.

Ils contestent l’argument avancé par la société Serpe selon lequel la durée de 156 mois évoquée dans le refus de prêt opposé par la société CIC Lyonnaise de banque correspondrait à une franchise de remboursement de 12 mois suivi d’une période d’amortissement de 12 ans, et soulignent au surplus que la franchise évoquée n’est pas conforme aux paramètres fixés par le compromis.

Ils relèvent également que le taux d’intérêt nominal de 1,15 % visé dans le demande de prêt adressée à la société CIC Lyonnaise de banque est inférieur au taux contractuel maximal de 1,20 % prévu au compromis.

Ils ajoutent qu’en cas de rejet d’une demande de prêt visant des conditions différentes de celles prévues au compromis de vente, il appartient à l’acquéreur de formuler une nouvelle demande strictement conforme aux conditions contractuelles.

Il rappellent en dernier lieu que la société Serpe n’a pas respecté le délai de 60 jours imparti pour obtenir une offre de prêt. Ils exposent à cet égard que le compromis a été signé par la société Serpe le 29 octobre 2018, et par les vendeurs les 5, 9 et 17 novembre 2018, de sorte qu’à retenir le terme le plus favorable à l’acquéreur, celui-ci aurait dû justifier d’une offre ou d’un refus de prêt au plus tard le 17 janvier 2019, ce qu’il n’a pas fait.

Ils considèrent qu’en l’absence de demande de prêt conforme, la condition suspensive doit être considérée réalisée, conformément aux dispositions contractuelles applicable.

Les consorts [Y] contestent cependant que la réalisation de la condition les ait obligés à mettre l’acquéreur en demeure de signer l’acte authentique de vente.

Ils rappellent en effet que la société Serpe a indiqué, dans un courrier adressé à Me [E] le 30 janvier 2019, qu’elle considérait ne plus pouvoir maintenir son engagement d’achat, et qu’en conséquence, la vente pouvait être purement et simplement annulée.

Les consorts [Y] soutiennent pour le surplus que l’indemnité d’immobilisation stipulée au compromis n’a pas pour objet de sanctionner un manquement contractuel et qu’elle ne constitue point une clause pénale, mais représente la contrepartie de la réservation du bien pendant la durée de validité de la promesse. Ils soulignent que le compromis prévoit distinctement une clause pénale et que cette circonstance confirme que les deux stipulations ont des objets différents.

Ils relèvent par ailleurs que la société Serpe ne s’est jamais prévalue, dans le délai conventionnel de sept jours avant l’expiration de la promesse, de l’une des hypothèses contractuellement prévues, lui permettant de revendiquer la restitution de la somme de 28 000 euros consignée à l’étude notariale.

Ils soutiennent en dernier lieu que la société Serpe ne saurait leur reprocher d’avoir cédé le bien à un tiers au mois d’avril 2019, après avoir indiqué le 30 janvier 2019 qu’elle renonçait à acquérir. Ils estiment que cette vente ultérieure ne peut en aucun cas être interprétée comme une rupture fautive du compromis initial.

***

Le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction par ordonnance du 13 septembre 2022. L’affaire a été appelée à l’audience du 19 juin 2025, à laquelle elle a été mise en délibéré au 30 octobre 2025. Le délibéré a été prorogé au 06 novembre 2025.

Sur les demandes afférentes au versement de l’indemnité d’immobilisation :

Vu l’article 1103 du code civil ;

Vu l’article 1231-5 du même code ;

Conformément à l’article 1103 susvisé, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le compromis de vente dispose en page 7, à la rubrique 'conditions suspensives particulières’ que :

' L’acquéreur déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L. 313-40 du code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :

Organisme prêteur : tout organisme bancaire ou financier,

Montant maximal de la somme empruntée : 560.000 euros,

Durée maximale de remboursement : 12 ans,

Taux nominal d’intérêt maximal : 1,20 % l’an (hors assurances).

En conséquence, le compromis est soumis en faveur de l’acquéreur est dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l’obtention d’un crédit aux conditions sus-énoncées.

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil'.

Le compromis de vente dispose à la suite, dans la rubrique 'réalisation de la condition suspensive', que :

' Le prêt sera réputé obtenu est la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l’acquéreur de l’offre écrite, tels que prévus aux articles L. 313-24 et suivants du code de la consommatin, de consentir le crédit aux conditions principales sus énoncer et dans le délai de réalisation des présentes. La réception de cette offre devra intervenir au plus tard dans le délai de 60 jours à compter des présentes.

L’obtention ou la nonne obtention du prêt devrait être notifiée par l’acquéreur au vendeur.

À défaut de cette notification, le vendeur aura la faculté de mettre l’acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception domicile ci-après élue. Passé ce délai de huit jours sans que l’acquéreur ait apporté des justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas l’acquéreur pourra recouvrer le dépôt de garantie qu’il aura, le cas échéant, verser en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. À défaut, le dépôt de garantie restera acquis au vendeur'.

La transmission d’un compromis à un organisme bancaire pour recherche de financement emporte demande de concours bancaire.

Or, la société Serpe justifie avoir communiqué le projet de compromis puis la promesse signée à la société CIC Lyonnaise de banque les 27 septembre et 30 octobre 2018 et cette banque confirme en son courrier du 29 janvier 2019, avoir traité cette seconde transmission comme une demande de prêt.

Reste à déterminer quels ont été les termes de l’emprunt sollicité par l’appelante, ceux-ci ne s’entendant pas nécessairement des paramètres prévus dans le compromis communiqué pour valoir demande de financement.

Il résulte à cet égard du refus de concours bancaire notifié par la société CIC Lyonnaise de banque le 29 janvier 2019 que les termes de la demande rejetée étaient les suivants:

— montant 560.000 euros,

— taux d’intérêt nominal 1,15 % l’an,

— durée 156 mois.

Aucun élément ne permet de retenir que les différences entre les paramètres du prêt fixés par le compromis et ceux mentionnés dans la réponse de la banque résulterait d’une erreur de celle-ci. Il convient en conséquence de retenir que les conditions évoquées par la société CIC Lyonnaise de banque correspondent à celles fixées par la société Serpe postérieurement à la transmission du compromis.

Force est de constater que la durée de remboursement de 156 mois n’est pas conforme à celle de 144 mois prévue dans le compromis. S’il est vrai que la durée du prêt dont l’obtention conditionne la vente est habituellement stipulée dans l’intérêt de l’acquéreur, cette circonstance ne dispense pas l’intéressé de respecter les termes précis du compromis dans la mise en oeuvre de la condition. Or, aucun élément ne donne foi aux affirmations de l’appelante selon lesquelles la durée de 156 mois évoquée par la banque correspondrait à un amortissement de 144 mois précédé d’une période de franchise de 12 mois.

La demande de prêt adressée à la société Lyonnaise de banque n’est donc pas conforme.

S’il est vrai par ailleurs que la stipulation d’un taux maximum d’intérêts dans le compromis permet à l’acquéreur de solliciter un emprunt à un taux inférieur, tout rejet de sa demande par la banque nécessite qu’il sollicite ensuite un prêt au taux maximum fixé par le compromis pour satisfaire soin obligation de former une demande de prêt conforme aux modalités fixées par la condition suspensive. La société Serpe n’établit pas avoir fait diligence en ce sens dans le délai de 60 jours prévu par l’avant-contrat.

La cour approuve en conséquence le tribunal d’avoir retenu que la société Serpe ne justifiait pas avoir formulé une demande de prêt conforme.

Il s’ensuit que la condition suspensive est réputée réalisée, en application du dernier alinéa des dispositions contractuelles afférentes.

Cette circonstance n’a pas eu pour effet de provoquer la caducité du compromis, celle-ci n’étant prévue qu’en cas d’absence de réponse dans le délai de 8 jours à l’interpellation comminatoire faite à l’acquéreur d’avoir à justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Or, la société Serpe a bien répondu, dans le délai de 8 jours, à l’interpellation émanant du notaire des vendeurs, en date du 24 janvier 2019, en transmettant le 30 janvier 2019 le courrier de refus de prêt émanant de la société CIC Lyonnaise de banque.

Il est constant toutefois que les parties n’ont pas réitéré la vente en la forme authentique, malgré la réalisation de la condition.

La solution du litige implique en pareilles circonstances de rechercher quelles sont les conséquences d’une telle situation sur l’indemnité d’immobilisation stipulée au contrat.

Les dispositions contractuelles relatives à l’indemnité d’occupation prévoient que 'les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 56.000 euros'.

Elles prévoient également que 'l’acquéreur versera au vendeur, qui le reconnaît et lui en donne quittance, sous réserve de l’encaissement du virement, et ainsi qu’il résulte de la comptabilité des notaires soussignés participants, la somme de 28.000 euros’ à titre de dépôt de garantie, à valoir sur l’indemnité d’immobilisation.

S’agissant de cette somme de 28.000 euros consignée en l’étude notariale, l’avant contrat dispose que 'en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au vendeur à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci…' à moins que l’une des conditions suspensives soit défaillie ou que la non réalisation de la vente promise soit imputable au seul vendeur.

Il a été précédemment retenu que la condition relative à l’obtention d’un prêt devait être réputée réalisée. En outre, la société Serpe ne démontre nullement que l’absence de réitération de la vente serait imputable aux vendeurs. L’appelante n’ayant pas justifié de l’obtention d’un prêt dans le délai imparti et ayant fait connaître par lettre du 30 janvier 2019 qu’elle ne pouvait 'maintenir l’achat’ et qu’il convenait de 'procéder à l’annulation pure et simple de la vente', alors que la réitération de la vente devait intervenir le 31 janvier 2019 au plus tard, les consorts [Y] pouvaient légitimement considérer que la cession ne pouvait intervenir au profit de la société Serpe et rechercher un nouvel acquéreur.

Il ne saurait en conséquence leur être reproché de n’avoir pas mis la société Serpe en demeure de conclure la vente, alors que l’appelante leur avait d’ores et déja indiqué renoncer à l’acquisition.

La preuve n’est pas rapportée enfin de ce que les consorts [Y] auraient consenti une nouvelle promesse à un tiers avant que la société Serpe ne leur fasse connaître que la vente à son profit pouvait être annulée et que le délai de réitération soit expiré. L’absence de réponse à la sommation de communiquer tout compromis éventuellement conclu avec le tiers ayant acquis le bien en avril 2019 ne suffit en effet à tirer la moindre présomption en ce sens.

La mauvaise foi des vendeurs n’est donc pas démontrée et la somme de 28.000 euros déposée en l’étude de Me [E] leur est acquise.

S’agissant du surplus de l’indemnité contractuelle d’immobilisation, d’un montant de 28.000 euros, la promesse synallagmatique de vente prévoit que ' l’acquéreur s’oblige à le verser au vendeur, au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente par virement bancaire, pour le cas où l’acquéreur, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait'.

Tel est le cas en l’espèce, la société Serpe ayant indiqué sur interpellation du notaire des consorts [Y] que la vente devait être annulée, avant de se raviser courant mars 2019, alors que les délais d’obtention d’un prêt et de réitération de la vente en la forme authentique étaient expirés et que les vendeurs étaient entrés en négociation avec un tiers.

La société Serpe est donc débitrice du surplus de l’indemnité d’immobilisation, d’un montant de 28.000 euros.

La cour relève pour finir :

— que le compromis de vente indique expressément que l’indemnité d’immobilisation restera acquise au vendeur, en cas de non réitération de la vente 'à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble’ ;

— que le compromis prévoit une clause pénale distincte de cette indemnité, venant sanctionner le 'cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles'.

Il résulte clairement de ces dispositions que l’indemnité contractuelle d’immobilisation répare l’indemnisation provisoire du bien tandis qu’une clause pénale distincte a pas pour objet de garantir l’exécution de l’engagement des parties.

Il s’ensuit que l’indemnité d’immobilisation litigieuse n’a pas la nature d’une clause pénale susceptible de modération.

Le fait allégué que les consorts [Y] n’aient pas subi de préjudice pour avoir conclu la vente au profit d’un tiers au mois d’avril 2019 est sans incidence sur l’obligation faite à la société Serpe de régler l’indemnité d’immobilisation, étant retenu au surplus que l’immobilisation au profit de la société Serpe a duré plus de deux mois et qu’elle a nécessairement repoussé la conclusion de la cession au profit d’un tiers.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a autorisé Me [E] à se libérer de la somme de 28.000 euros entre les mains des consorts [Y] et condamné la société Serpe à acquitter le même montant pour valoir complément de l’indemnité.

Sur la demande formée au titre de la clause pénale :

Vu l’article 1103 du code civil ;

Vu l’article 1231-5 du même code ;

C’est par de justes motifs, qui répondent aux conclusions des parties et que la cour adopte que le tribunal judiciaire de Lyon a modéré la clause pénale stipulée au contrat pour la ramener à la somme de 1 euro et a condamné la société Serpe à s’en acquitter entre les mains de consorts [Y].

Sur les demandes de la société Serpe :

Vu l’article 1241 du code civil, ensemble l’article 32-1 du code de procédure civile ;

Les consorts [Y] étant bien-fondé à solliciter le versement de l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat, leur action ne revêt pas de caractère abusif et le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande correspondante.

Le jugement entrepris étant confirmé, il convient de rejeter le surplus des demandes de l’appelante, visant la restitution des sommes versées en exécution du jugement de 1ère instance.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Vu les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile ;

L’appelante succombe en cause d’appel. Il convient en conséquence de confirmer les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens et de condamner la société Serpe à supporter en sus les dépens de l’instance d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de distraction au profit de la société Thierry Braillard, avocat, sur son affirmation qu’elle en a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

L’équité commande de condamner la société Serpe à payer aux consorts [Y] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter sa propre demande formée au titre des frais non répétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé en dernier ressort,

— Confirme le jugement prononcé le 22 septembre 2021 entre les parties par le tribunal judiciaire de Lyon sous le numéro RG 19/2727 ;

Y ajoutant :

— Condamne la société Serpe aux dépens de l’instance d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de distraction au profit de la société Thierry Braillard, avocat, sur son affirmation qu’elle en a fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

— Condamne la société Serpe à payer à Mme [P] [Y] épouse [X], Mme [O] [Y], Mme [C] [Y] et Mme [D] [Y] épouse [J], ensemble, la somme de 3.000 euros en indemnisation des frais non répétibles du procès d’appel ;

— Déboute la société Serpe de ses demandes.

LE GREFFIER LE CONSEILLER POUR LE PRESIDENT EMPÊCHÉ