N° RG 22/05289 – N° Portalis DBVX-V-B7G-ON2Q

Décision du Juge des contentieux de la protection de Saint-Etienne au fond du 05 avril 2022

RG : 21/01477

[P] veuve [G]

[G]

C/

S.A.S. SAUZEA IMMOBILIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 12 Février 2025

APPELANTES :

Mme [H] [P] veuve [G]

née le 24 Juin 1926 à [Localité 7]

L’EHPAD [8] sis [Adresse 3]

[Localité 4]

Décédée à [Localité 4] (FRANCE), le 5 août 2024

Initialement représentée par M^e Elisa GEYMONAT, avocat au barreau de LYON, toque : 2690

Madame [Z] [G], agissant en son nom propre et ès qualités d’ayant droit de Madame [H] [P] veuve [G],

née le 29 Décembre 1953 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Appelante et Intervenante volontaire

Représentée par M^e Elisa GEYMONAT, avocat au barreau de LYON, toque : 2690

INTIMÉE :

La Société SAUZEA IMMOBILIER, SAS immatriculée au RCS de SAINT-ETIENNE sous le N° 395 250 962, ayant son siège social sis [Adresse 1] à [Localité 4], prise en la personne de son Président en exercice domicilié audit siège

Représentée par M^e Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475

Ayant pour avocat plaidant M^e Olivia EMIN, avocat au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 18 Novembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Décembre 2024

Date de mise à disposition : 12 Février 2025

Audience présidée par Nathalie LAURENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

[H] [P] veuve [G] était usufruitière d’une maison d’habitation située [Adresse 6] à [Localité 4], dont sa fille, [Z] [G], épouse [B], avait la nue-propriété.

Par contrat du 3 Juillet 2018, [Z] [G] a donné mandat à la SAS Sauzea Immobilier de rechercher des locataires pour cette maison et de la louer.

Par acte sous seing privé du 8 novembre 2018, [H] [G], représentée par sa fille [Z] [G] a consenti à [W], [F] et [M] [K], un bail d’habitation portant sur ledit bien, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.050 €, outre provision sur charges mensuelle de 25 €.

Par acte distinct du 8 novembre 2018, [X] [S] épouse [K] s’est portée caution solidaire de ses trois enfants.

Le 12 novembre 2018, [H] [G] et [Z] [G], à titre personnel et comme représentante de sa mère, et la société Sauzea Immobilier ont convenu d’un contrat de gestion immobilière concernant le bien.

Par jugement du 8 janvier 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Etienne a prononcé une mesure d’habilitation familiale générale à l’égard d'[H] [G] et désigné [Z] [G] en qualité de mandataire aux biens et à la personne.

Le 9 octobre 2020, [H] [G] représentée par sa fille [Z] [G] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme au principal de 3.228,81 €, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par lettre R.A.R. du 19 janvier 2021, réceptionnée le 22 janvier 2021, [W], [F] et [M] [K] ont donné congé des lieux loués.

Par exploit du 24 février 2021, [Z] [G], agissant en qualité de représentante de sa mère et en son nom personnel, a fait assigner les trois locataires et leur caution ainsi que la société Sauzea Immobilier devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Etienne, afin de voir prononcer la résiliation du bail et l’expulsion des locataires et la condamnation in solidum de tous les défendeurs à payer l’arriéré de loyer, une indemnité d’occupation, et des dommages et intérêts.

L’état des lieux de sortie a eu lieu le 27 avril 2021, selon procès-verbal de constat dressé par Maître [E].

Par jugement contradictoire du 5 avril 2022, le juge des contentieux de la protection de Saint Etienne a :

Rejeté l’exception d’incompétence soulevée par la société Sauzea Immobilier ;

Condamné solidairement Mrs [K] [W], [K] [F], et Mme [K] [M] à payer à Mme [B]-[G] [Z] en son nom propre et au nom de sa mère Mme [P] [H] veuve [G] les sommes de :

o 7.070,69 € au titre de l’arriéré locatif, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 octobre 2020, date du commandement de payer,

o 1.350,06 € au titre des réparations locatives, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 24 février 2021 ;

Condamné, en sa qualité de caution, Mme [S] [X], solidairement avec Mrs [K] [W], [K] [F], et Mme [K] [M] à payer à Mme [B]-[G] [Z] en son nom propre et au nom de sa mère Mme [P] [H] veuve [G] les sommes de :

o 7.070,69 € au titre de l’arriéré locatif, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 octobre 2020, date du commandement de payer,

o 1.350,06 € au titre des réparations locatives, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 24 février 2021 ;

Condamné solidairement Mrs [K] [W], [K] [F], et Mme [K] [M] à payer à Mme [B]-[G] [Z] la somme de 300 € au titre de la résistance abusive ;

Condamné solidairement Mrs [K] [W], [K] [F], et Mme [K] [M] à payer à Mme [P] [H] veuve [G] la somme de 300 € au titre de la résistance abusive ;

Condamné solidairement Mrs [K] [W], [K] [F], et Mme [K] [M] ainsi que Madame Mme [S] [X], caution, à payer à Mme [K] [M] à payer à Mme [B]-[G] [Z] en son nom propre et au nom de sa mère Mme [P] [H] veuve [G] la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamné solidairement Mrs [K] [W], [K] [F], et Mme [K] [M] ainsi que Mme [S] [X], caution, aux dépens de l’instance, en ce compris notamment les frais du commandement de payer, les frais de son assignation, les frais du constat d’huissier du 27 avril 2021 et les frais de signification de la présente décision ;

Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

Rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le tribunal a retenu notamment que la société Sauzea Immobilier avait respecté son obligation contractuelle de moyen de vérification de la solvabilité des candidats au bail et qu’il n’était pas justifié d’un préjudice de perte de chance consécutif au manque d’assistance et de conseil du mandataire, compte tenu du montant des ressources des locataires par rapport au montant du loyer.

Par déclaration enregistrée le 19 juillet 2022, [Z] [B]-[G] agissant en son nom personnel et en qualité de mandataire de sa mère, [H] [P], veuve [G] a fait appel de ce jugement.

[H] [P], veuve [G] est décédée le 5 août 2024.

Par conclusions régularisées au RPVA le 31 octobre 2024, [Z] [B]-[G] demande à la cour :

Recevoir son intervention volontaire, en sa qualité d’ayant droit de [H] [G] ;

Infirmer le jugement du Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Etienne du 5 avril 2022 en ce qu’il a :

° Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

° Et, plus précisément, en ce qu’il a débouté Mmes [H] [G] et [Z] [G] de l’intégralité de leurs demandes formées à l’encontre de la SAS Sauzea Immobilier, à savoir :

A titre principal,

' Juger que la SAS Sauzea Immobilier a manqué à son obligation de s’assurer de la solvabilité du candidat à la location et de la caution et a commis des fautes dans la mise en location du bien de Mmes [G] ;

' Condamner in solidum la SAS Sauzea Immobilier, Mme [X] [S] épouse [K], M. [W] [K], Mme [M] [K] et M. [F] [K] ou celui d’entre eux qui mieux le devrait au paiement de la somme de 11.282,50 € au titre de la dette locative, outre les intérêts au taux légal à compter du 22 février 2019 date de la première mise en demeure, à Mme [H] [P] veuve [G] et à Mme [Z] [G] en son nom propre et ès qualités de mandataire aux biens et à la personne de Mme [H] [P] veuve [G] ;

A titre subsidiaire,

' Juger que la SAS Sauzea Immobilier a commis une faute entraînant une perte de chance sérieuse pour Mme [H] [P] veuve [G] et à Mme [Z] [B]-[G] de donner à bail leur bien à des locataires solvables et diligents ;

' Condamner la SAS Sauzea Immobilier à régler à Mme [H] [P] veuve [G] et à Mme [Z] [G] en son nom propre et ès qualités de mandataire aux biens et à la personne de Mme [H] [P] veuve [G] la somme de 10.154 € au titre du préjudice de perte de chance ;

En tout état de cause,

' Condamner in solidum la SAS Sauzea Immobilier, Mme [X] [S] épouse [K], M. [W] [K], Mme [M] [K] et M. [F] [K] ou celui d’entre eux qui mieux le devrait au paiement de la somme de 1.500 € à Mme [H] [P] veuve [G] et à Mme [Z] [G] en son nom propre et ès qualités de mandataire aux biens et à la personne de Mme [H] [P] veuve [G], au titre de dommages et intérêts pour exécution déloyale du contrat et résistance abusive ;

' Condamner in solidum la SAS Sauzea Immobilier, Mme [X] [S] épouse [K], M. [W] [K], Mme [M] [K] et M. [F] [K] ou celui d’entre eux qui mieux le devrait au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' Condamner in solidum la SAS Sauzea Immobilier, Mme [X] [S] épouse [K], M. [W] [K], Mme [M] [K] et M. [F] [K] ou celui d’entre eux qui mieux le devrait aux entiers dépens en ce y compris les frais du commandement de payer du 9 octobre 2020 (dont dénonce à la caution) ;

Statuant à nouveau sur ce point,

A titre principal,

Déclarer que la SAS Sauzea Immobilier a manqué à son obligation de s’assurer de la solvabilité du candidat à la location et de la caution et a commis des fautes dans la mise en location du bien de Mmes [G] ;

Condamner in solidum la SAS Sauzea Immobilier, avec Mme [X] [S] épouse [K], M. [W] [K], Mme [M] [K] et M. [F] [K] à régler l’ensemble des condamnations prononcées par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Etienne dans son jugement du 5 avril 2022, à savoir :

· 7.070,69 € au titre de l’arriéré locatif, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 octobre 2020, date du commandement de payer,

· 1.350,06 € au titre des réparations locatives, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 24 février 2021,

· 300 € à Mme [Z] [G] au titre de la résistance abusive,

· 300 € à Mme [H] [P] veuve [G] au titre de la résistance abusive,

· 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

· aux dépens, en ce compris notamment les frais de délivrance du commandement de payer, les frais de délivrance de l’assignation (dont dénonce et CCAPEX), les frais du constat d’huissier du 27 avril 2021 (dont convocations) et les frais de signification et d’exécution de la décision du Juge des contentieux de la protection ;

A titre subsidiaire,

Juger que la SAS Sauzea Immobilier a commis une faute entraînant une perte de chance sérieuse pour Mme [H] [P] veuve [G] et à Mme [Z] [G] de donner à bail leur bien à des locataires solvables et diligents ;

Condamner la SAS Sauzea Immobilier à régler à Mme [Z] [G] la somme de 11.375 € (à parfaire) au titre du préjudice de perte de chance ;

En tout état de cause,

Débouter la SAS Sauzea Immobilier de l’ensemble de ses demandes ;

Condamner la SAS Sauzea Immobilier à payer à Mme [Z] [G] la somme de 1.500 € au titre de l’article 123 du Code de procédure civile ;

Condamner la SAS Sauzea Immobilier à payer à Mme [Z] [G] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la SAS Sauzea Immobilier aux entiers dépens, en ce compris l’ensemble des émoluments d’huissier (dont ceux qui, habituellement, sont mis à la charge du créancier).

Par conclusions régularisées au RPVA le 9 octobre 2023, la SAS Sauzea Immobilier demande à la cour :

Confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté Mesdames [G] de leurs demandes à l’encontre de la SAS Sauzea Immobilier ;

Y ajoutant,

Déclarer irrecevable le premier chef d’appel en ce qu’aucune disposition légale ne prévoit la condamnation du chercheur de locataire avec ce dernier sans caution ni obligation ducroire ;

Déclarer irrecevable Mme [Z] [B]-[G] en ses demandes formulées à titre personnel ;

Au fond,

Dire et juger qu’il n’est établi ni faute, ni perte de chance, ni préjudice direct, né, certain et actuel ;

Débouter les appelantes de l’intégralité de leurs demandes ;

Condamner les appelantes à payer à la SAS Sauzea Immobilier une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, ainsi qu’une somme de 4.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner les appelantes aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé que les « demandes » tendant à voir « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile et ne saisissent pas la cour ; il en est de même des « demandes » tendant à voir « dire et juger » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

Sur les fins de non recevoir

Selon l’article 31 du Code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention.

L’article 32 du même code dit irrecevable toute prétention émise pour ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’article 123 du Code de procédure civile dispose que les fins de non recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il n’en soit disposé autrement et sauf possibilité pour le juge de condamner à des dommages et intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.

La société Sauzea soutient, en premier lieu, que la demande de condamnation in solidum au paiement de l’arriéré de loyer avec les locataires est irrecevable, aucune prescription légale ne prévoyant la condamnation de celui qui cherche un locataire pour le compte d’autrui avec le locataire ultérieurement défaillant.

Mme [G] objecte que ce moyen est en réalité un moyen au fond et non une fin de non recevoir.

Sur ce,

La cour fait sienne cette objection de l’appelante, le moyen soulevé consistant en un moyen au fond afférent au lien de causalité entre la faute de l’agent immobilier et le préjudice de loyer impayé et non pas en une fin de non recevoir.

L’exception à ce titre sera rejetée.

La société Sauzea soulève en second lieu le défaut de droit d’agir de Mme [Z] [G] en son nom personnel en sa qualité de nue-propriétaire du bien loué, l’article 595 du Code civil ne réservant le droit de percevoir les fruits civils qu’à l’usufruitier, sauf à justifier d’un préjudice propre qu’elle ne rapporte pas.

[Z] [G] soutient que c’est dans une intention dilatoire que cette fin de non recevoir est soulevée pour la première fois à hauteur d’appel, alors que l’intimée était informée dès l’origine de la situation de démembrement du droit de propriété, en sorte qu’elle sollicite une indemnisation à ce titre.

L’appelante fait par ailleurs valoir qu’au delà des demandes portants sur les impayés de loyer, elle est parfaitement recevable à agir aux fins de solliciter la réparation du préjudice moral qu’elle a personnellement subi du fait des fautes commises par la mandataire, alors qu’elle est elle-même poliomyélite et devait s’occuper de sa mère dans le cadre de la mesure d’habilitation familiale tout en assurant la gestion locative alors qu’elles avaient fait appel à un professionnel de l’immobilier pour mettre en location ce bien dont les revenus devaient permettre le financement de l’Ehpad. Elle ajoute avoir été plongée dans une situation d’incertitude pendant deux ans et demi, générant du stress, de l’anxiété et de l’appréhension pour sa mère, comme pour elle.

Elle déclare qu’en tout état de cause, elle intervient à la présente instance en qualité d’ayant droit unique de sa mère, en ses lieux et place.

Sur ce,

La cour déboute Mme [G] sa demande de dommages et intérêts, l’intention dilatoire de la société Sauzea Immobilier ne ressortant nullement de la procédure.

Par ailleurs, la cour rappelle qu’il résulte de l’article 595, alinéa 1er, du Code civil que seul l’usufruitier, ayant qualité de bailleur en vertu de son droit de jouissance sur le bien dont la propriété est démembrée, peut donner à bail ce bien et agir en résiliation de bail et en paiement d’un arriéré de loyer contre le locataire et contre toute personne qu’il estime responsable à ce titre.

En l’espèce, le jugement est définitif en ce qui concerne les prétentions formées contre les locataires et la caution. S’agissant de l’action contre le mandataire pour manquement à ses obligations contractuelles, si [Z] [G] invoque un préjudice moral qui lui est propre et qui n’aurait pu au demeurant être retenu qu’au titre de la responsabilité délictuelle de l’agence immobilière, il n’en demeure pas moins qu’elle sollicitait en son nom personnel, l’indemnisation de son préjudice financier correspondant à l’arriéré locatif et aux réparations locatives, en sorte qu’elle n’était effectivement pas recevable à agir en son nom personnel, mais uniquement en sa qualité de représentante de sa mère.

En tout état de cause, elle est intervenue volontairement à l’instance en qualité d’ayant droit de sa mère et la cour la dit recevable en cette qualité en application des dispositions de l’article 554 du Code de procédure civile.

La cour rejette en conséquence l’exception d’irrecevabilité soulevée comme étant devenue sans objet.

Sur la responsabilité contractuelle de la société Sauzea Immobilier

En application des articles 1991 et 1992 du Code civil, l’agent immobilier est tenu à une obligation de moyen de renseignement et de conseil à l’égard de son mandant et répond de sa faute s’il y manque. Il est notamment tenu de s’assurer de la solvabilité du candidat à la location, à l’aide de vérifications sérieuses, quelle que soit l’étendue de sa mission. Il a de même, le devoir de fournir à son client une information aussi exacte et complète que possible sur la situation notamment financière du candidat à la location et de le mettre en garde contre toute éventualité qui pourrait être, pour ce dernier, source d’un préjudice.

En outre, l’agent immobilier qui n’a pas fait preuve de diligence et de prudence dans l’appréciation de la situation financière du preneur sélectionné, commet par là même une faute de négligence en rapport direct avec le préjudice financier de loyers et indemnités d’occupation impayées.

[Z] [G] estime qu’il est ainsi notamment tenu de s’assurer de la proportionnalité entre les revenus réels des locataires postulants et le loyer prévu au bail, de vérifier la cohérence du document présenté et de s’assurer également de la solvabilité de la caution. Elle soutient que les vérifications effectuées en l’espèce sont très insuffisantes, les rares pièces demandées aux candidats et à leur caution ne lui ayant d’ailleurs été communiquées que le 10 mai 2019, postérieurement à la conclusion du bail et consistant en quelques bulletins de paie disparates, non contemporains de la signature du bail pour [F] et [W] [K], sans qu’il ne soit démontré qu’ils bénéficiaient d’un CDI. Elle ajoute qu'[M] [K] ne justifie pas de sa situation et que seule la caution a transmis un avis d’imposition sur les revenus 2017.

Elle reproche à la société Sauzea Immobilier de n’avoir sollicité aucun élément relatif au capital ou à l’épargne des locataires, ni les avis d’imposition des candidats à la location, ni d’attestation d’emploi récente. Elle déplore le caractère particulièrement faible des revenus des trois locataires très largement inférieurs à trois mois de loyer, les prestations familiales ne pouvant être prises en compte en raison de leur trop grande variabilité et le revenu annuel de Mme [K] s’élevant à 22.900 €, sans qu’il soit possible de prendre en compte les revenus de son époux qui n’est pas caution. Elle estime qu’il appartenait au mandataire d’étendre ses vérifications notamment s’agissant de la régularité de leur situation quant à leur précédent logement et, a minima, d’avertir sa mandante, profane en la matière, sur le risque de défaillance des preneurs et la légèreté du dossier.

Elle ajoute qu’il résulte d’une brève consultation au Bodacc que deux des membres de la fratrie ont fait l’objet d’une liquidation judiciaire, [W] [K] ayant en outre fait l’objet d’une faillite personnelle.

Elle soutient que les défaillances de la société Sauzea Immobilier au titre du mandat de recherche de locataires sont directement à l’origine du préjudice financier subi, les démarches coûteuses et infructueuses réalisées aux fins d’exécution du jugement attestant de l’insolvabilité des preneurs.

Elle ajoute, que l’intimée n’a pas davantage respecté les obligations qui lui incombait au titre du mandat de gestion, même s’il n’est pas en cause en l’espèce, s’étant contentée d’une seule relance en janvier 2019, alors qu’elle s’était engagée notamment à assurer la fonction d’intermédiaire entre le locataire et le mandant et de relancer les locataires en cas d’impayés de loyer, en sorte qu’elle-même et sa mère ont dû intervenir directement, étant observé que la société Sauzea Immobilier a renoncé à solliciter toute rémunération.

Elle expose encore que la condamnation in solidum s’applique lorsque chacune des fautes commises par les parties ont concouru, à la réalisation de l’entier préjudice financier, lequel est égal à la somme des pertes locatives.

A titre subsidiaire, elle soutient que les négligences de l’agence ont conduit à la disparition d’une éventualité favorable pour le bailleur de trouver un locataire sérieux et d’obtenir le règlement des loyers, préjudice qui n’a rien d’éventuel au vu du caractère infructueux des saisies et qu’il y a lieu d’évaluer à 90 % de la dette globale s’élevant à 12.639,18 €, en ce compris les frais d’exécution du jugement.

La société Sauzea Immobilier soutient en premier lieu que :

la convention de gestion ayant été conclue après le bail ne peut être génératrice d’une perte de chance de trouver des locataires véritablement solvables, alors que c’est précisément sur le gérant immobilier que repose la vérification de la solvabilité réelle du preneur,

elle est d’autant moins en cause qu’elle a été résiliée tacitement par les parties, quasiment aucun acte de gestion n’ayant été exercé par elle, notamment aucun encaissement de loyers, [H] et [Z] [G] ayant toujours seuls procédé à tous les actes, la seule prestation de l’agence ayant consisté en l’envoi d’une lettre recommandée de relance le 10 janvier 2019 pour les impayés de décembre et janvier, et n’ayant pas facturé ses honoraires,

aucun moyen ne s’appuie sur une inexécution fautive de cette convention.

Elle fait valoir en second lieu que dans le cadre du mandat de recherche, sa seule mission était de rechercher un locataire et le présenter au propriétaire, seul décisionnaire, Mme [B]-[G] ayant signé le bail elle-même, mission qu’elle a accomplie ayant trouvé des locataires au prix convenu dans un délai rapproché, la bailleresse ayant validé le dossier après examen, sans demander d’éléments complémentaires.

Elle soutient avoir exécuté son obligation de moyen de vérification de la solvabilité des preneurs, sans être autorisée à se livrer à des investigations plus poussées (auprès des impôts, des employeurs…), n’ayant pas à lire le Bodacc, ni à tenir compte d’une liquidation judiciaire ayant eu lieu 10 ans avant le bail, étant seulement débitrice d’une obligation de vérification de la cohérence des documents présentés et de la capacité du preneur à s’acquitter du loyer convenu en sorte qu’il ne pourrait que lui être reproché de n’avoir pas tenu compte de l’évidence ou de l’apparence. A ce titre, elle estime que les revenus des preneurs s’élevaient à une moyenne d’environ 3.000 € sur le 5 derniers mois, soit un tiers du loyer conformément aux critères habituels, les deux preneurs étant en CDI, d’expatrié s’agissant d'[F] [K], revenus auxquels s’ajoutaient les allocations de la CAF, lesquelles peuvent être prises en considération et la caution solidaire de Mme [K] dont le revenu fiscal de référence avec son époux est de 41.109 €, et supérieur à 20.000 € pour elle.

Elle conteste l’existence d’une perte de chance et d’un préjudice réel et actuel, dès lors qu’il n’est pas établi de disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable, le risque d’insolvabilité étant toujours présent mais pas nécessairement certain et l’appelante ne justifiant pas de ce que sans cette prétendue faute, elle aurait bénéficié d’un locataire solvable. Elle ajoute que par leur inertie à mettre en oeuvre la procédure d’expulsion, [Z] [G] et sa mère sont à l’origine de leur préjudice.

Sur ce,

La cour observe que [Z] [G] met en cause la société Sauzea immobilier dans le seul cadre du mandat de recherche, lui reprochant son manquement à son obligation de vérification sérieuse de la solvabilité des trois futurs preneurs ayant généré son préjudice financier, à titre principal, une perte de chance de donner à bail le bien à des locataires solvables, à titre subsidiaire. Le mandat de gestion, conclu après la signature du bail n’est pas en cause en l’espèce. Au demeurant, il a été ci-dessus rappelé que l’obligation concernée s’impose au mandataire de recherche, indépendamment d’un mandat de gestion stricto sensu.

Il est acquis aux débats que la société Sauzea Immobilier a vérifié la solvabilité des futurs preneurs au moyen des seules fiches de salaires d’avril à août 2018 de [W] [K] et de celles d’août et septembre 2018 d'[F] [K] et s’est assurée d’un acte de cautionnement par la mère de ces derniers dont elle a vérifié la solvabilité au moyen de son avis d’impôt 2018 sur les revenus 2017.

Il résulte de ces éléments que [W] [K] était « employé expatrié » comme apporteur d’affaires pour une société de droit ivoirien depuis le 1er février 2018 et qu'[F] [K] était agent de service depuis le 2 août 2018 pour la société Api Centre Est, tous deux dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée, en l’absence de mention de la durée du contrat dans les fiches de paie. Le revenu moyen de [W] [K] sur 5 mois était de 2.400 € et le revenu moyen d'[F] [K] sur 2 mois était de 570 €, soit un peu moins de 3.000 € au total mais seulement sur deux mois. La signature d’un contrat de cautionnement était dès lors nécessaire et le revenu fiscal de référence de M. et Mme [K] s’élevant à 41.109 €, la solvabilité de la caution paraissait suffisante.

Alors que les charges pesant sur un foyer de trois personnes sont importantes, la société Sauzea Immobilier qui devait s’assurer de la capacité de payer le loyer de la caution comme des preneurs, s’est toutefois contentée de ces éléments, sans solliciter d’attestation de l’employeur ou de contrat de travail, ni d’attestation de l’ancien bailleur ou d’autres justificatifs équivalents, ni d’avis d’imposition à tout le moins de [W] [K], documents habituellement réclamés au candidat au bail et dont la sollicitation ne se heurte pas à des obstacles légaux, les interdictions introduites par la loi Dallo visant l’attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges dès lors que le locataire peut présenter d’autres justificatifs et l’attestation de l’employeur dès lors qu’il peut être fourni le contrat de travail et les derniers bulletins de salaire. Par ailleurs, la société Sauzea Immobilier ne justifie pas avoir été informée des allocations versées par la CAF avant signature du contrat et encore moins à hauteur de 550 € par mois, alors qu’il résulte du décompte locatif versé aux débats qu’elles s’élevaient alors à 110 €. Même s’il n’y a pas lieu de les exclure au regard de leur nature, il n’y a pas lieu de les inclure en l’espèce pour apprécier l’étendue de la vérification de solvabilité.

En outre, la société Sauzea Immobilier ne justifie pas avoir fourni le dossier de candidature aux bailleresses, ni par conséquent les avoir mises en garde quant à un risque d’insolvabilité au regard des éléments fournis, alors qu’à l’inverse l’appelante verse aux débats les différents courriers qu’elle lui a adressés pour obtenir ce dossier qui lui sera communiqué le 10 mai 2019. Or, la preuve de l’exécution de ses obligations de renseignement et de conseil incombe à l’agent immobilier.

La cour retient en conséquence un manquement de l’intimée à son obligation de vérification de la solvabilité et de conseil directement à l’origine du préjudice financier constitué par les loyers non payés sans qu’il s’agisse d’une perte de chance, laquelle n’étant susceptible d’être retenue que dans le cadre du mandat de gestion, lorsque par sa faute, l’agent immobilier contribue au non recouvrement des loyers impayés, ce qui n’est pas invoqué en l’espèce, même si l’intimée est également critiquée à ce titre. En outre, les réparations locatives ne constituent pas la conséquence du défaut vérification de la solvabilité et doivent être exclues du montant de l’indemnisation.

Par sa faute, la société Sauzea Immobilier a contribué au préjudice financier en sorte qu’il y a lieu d’infirmer partiellement le jugement critiqué et de la condamner in solidum avec les anciens preneurs et leur caution à payer à [Z] [G], en qualité d’ayant droit de sa mère, la somme de 7.070,69 € au titre de l’arriéré locatif, outre intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 9 octobre 2020.

La décision de première instance est en revanche confirmée en ce qu’elle a débouté les bailleresses de leur demande à l’encontre de la société Sauzea Immobilier au titre des réparations locatives et de la résistance abusive, au sujet de laquelle l’appelante ne développe aucun moyen à hauteur d’appel.

Sur les mesures accessoires

Compte tenu de la teneur de la présente décision, la société Sauzea Immobilier est déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

La décision critiquée est infirmée dans les limites de l’appel au titre des dépens et la société Sauzea Immobilier condamnée en conséquence in solidum avec les preneurs et leur caution au paiement des dépens de première instance.

Elle est en outre condamnée aux dépens d’appel.

Par ailleurs, l’équité commande d’infirmer la décision de première instance dans les limites de l’appel et par conséquent de condamner la société Sauzea Immobilier in solidum avec les preneurs et leur caution à payer à [Z] [G] la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et de faire application des dispositions de ce texte, à hauteur d’appel, en la condamnant à payer à cette dernière la somme de 1.000,00 €, à ce titre.

La société Sauzea Immobilier est déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel,

Rejette les fins de non recevoir soulevées par la société Sauzea Immobilier ;

Déclare [Z] [G] recevable en son intervention volontaire en qualité d’ayant droit de [H] [G] ;

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme partiellement la décision attaquée en ce qu’elle a débouté [H] [P] veuve [G] et [Z] [B]-[G] de leurs demandes à l’encontre de la société Sauzea Immobilier ;

Statuant à nouveau,

Condamne la société Sauzea Immobilier in solidum avec [W] [K], [F] [K], [M] [K] et [X] [S], épouse [K] à payer à [Z] [B]-[G], en qualité d’ayant droit d'[H] [P], veuve [G], la somme de 7.070,69 € au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 octobre 2020 ;

Condamne la société Sauzea Immobilier in solidum avec [W] [K], [F] [K], [M] [K] et [X] [S], épouse [K] à payer à [Z] [B]-[G], en qualité d’ayant droit d'[H] [P], veuve [G] les dépens de première instance ;

Condamne la société Sauzea Immobilier in solidum avec [W] [K], [F] [K], [M] [K] et [X] [S], épouse [K] à payer à [Z] [B]-[G], en qualité d’ayant droit d'[H] [P], veuve [G] la somme de 1.000 €, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, en première instance ;

Confirme la décision attaquée pour le surplus, dans les limites de l’appel ;

Y ajoutant,

Déboute [Z] [B]-[G] de sa demande de dommages et intérêts pour intention dilatioire de la société Sauzea Immobilier ;

Déboute la société Sauzea Immobilier de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne la société Sauzea Immobilier aux dépens d’appel ;

Condamne la société Sauzea Immobilier à payer à [Z] [B]-[G], en qualité d’ayant droit d'[H] [P], veuve [G] la somme de 1.000 €, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, à hauteur d’appel ;

Déboute la société Sauzea Immobilier de sa demande sur le fondement de ce texte.

LE GREFFIER LE PRESIDENT