N° RG 24/00433 – N° Portalis DBVX-V-B7I-PNHD

Décision du

Tribunal Judiciaire de Lyon

Au fond

du 14 décembre 2023

RG : 21/08002

ch n°3 cab 03 C

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 25 Novembre 2025

APPELANTE :

La société ACTE 21

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentée par M^e Stéphane BONNET de la SELAS LEGA-CITE, avocat au barreau de [17],avocat postulant, toque : 502

ayant pour avocat plaidant la SCP PIERROT ET NEEL, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMEES :

Mme [B] [C] épouse [O]

née le 19 Juillet 1958 à [Localité 18]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Mme [M] [C] épouse [H]

née le 20 Juillet 1959 à [Localité 18]

[Adresse 4]

[Localité 10]

Mme [F] [C]

née le 05 Juillet 1962 à [Localité 18]

[Adresse 1]

[Localité 12]

Mme [I] [C] épouse [R]

née le 19 Février 1965 à [Localité 18]

[Adresse 15]

[Localité 7]

toutes représentées par M^e Delphine VALLEE, avocat au barreau de LYON, toque : 3776

PARTIES APPELÉES EN INTERVENTION FORCÉE:

La société MC EXPERTISES

[Adresse 9]

[Localité 11]

non représentée

La société SA GAN ASSURANCES ès-qualités d’assureur de la société MC EXPERTISES

[Adresse 14]

[Localité 13]

Représentée par M^e Romain LAFFLY de la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 938

ayant pour avocat plaidant M^e Marie-françoise PECH DE LACLAUSE de la SELEURL LACLAUSE AVOCAT, avocat au barreau de PARIS

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 15 Mai 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 24 Juin 2025

Date de mise à disposition : 14 Octobre 2025 prorogée au 25 Novembre 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt rendu par défaut rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié du 8 décembre 2020, la société Acte 21 (l’acquéreur) a acheté auprès de Mmes [B], [M], [F] et [I] [C] (les venderesses), au sein de l’immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 19] », sis [Adresse 3] (69), moyennant le prix de 1.000.000 euros, des lots constitués d’un appartement, cave et garage, ainsi désignés :

— lot numéro 60, dans le volume 6 de l’immeuble composé d’un appartement situé au 5ème étage d’une surface Carrez annoncée par les vendeurs de 153,87 m2,

— lot numéro 9 constitué d’une cave,

— lot numéro 138 constitué d’un emplacement de garage double.

En amont de la vente, le 25 juin 2020, la société MC expertises, assurée auprès de la société Gan assurances, a établi un diagnostic contenant le métrage des différentes pièces de l’appartement, pour une surface totale de 153,87 m².

Ce chiffre a été confirmé par le certificat remis le même jour par l’étude notariale, rédactrice de l’acte de vente.

A la suite du réaménagement complet de l’appartement et en vue de sa revente, l’acquéreur a fait établir un nouveau métrage.

La société [Localité 18] diagnostics, mandatée à cet effet par l’acquéreur, a retenu que l’appartement avait une surface de 142,46 m2.

Par actes introductifs d’instance des 24, 25 novembre, 3 et 6 décembre 2021, l’acquéreur a fait délivrer assignation devant le tribunal judiciaire de Lyon aux venderesses.

Par jugement contradictoire du 14 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Lyon a :

— rejeté la demande de l’acquéreur en réduction de prix pour moindre mesure,

— condamné l’acquéreur aux dépens,

— condamné l’acquéreur à payer aux venderesses la somme globale de 8.000 euros, soit 2.000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 17 janvier 2024, la société Acte 21 a interjeté appel.

Par ordonnance du 4 avril 2024, le conseiller de la mise en état a ordonné une expertise afin, notamment, de procéder aux mesurages utiles.

Par actes des 10 et 13 septembre 2024, les venderesses ont fait assigner la société MC expertises et la société Gan assurances (l’assureur) en intervention forcée.

L’expert a déposé son rapport le 28 octobre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 17 décembre 2024, la société Acte 21 demande à la cour de :

— réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant par nouvelle décision,

— déclarer recevable et bien fondée la procédure qu’elle a engagée,

— constater une diminution de surface vendue de plus de 5 %, en l’espèce 9.54 m²,

— condamner in solidum les venderesses, à lui payer la somme de 57.040 euros due à titre de réduction proportionnelle correspondant à la moindre mesure,

— condamner in solidum les venderesses à lui payer une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance,

— condamner in solidum les venderesses à lui payer une somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure devant la cour d’appel,

— condamner in solidum les venderesses aux entiers dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, dont distraction au profit de la SELAS [Adresse 16], société d’avocats, sur son affirmation de droit en application de l’article 699 du code de procédure civile, lesquels comprendront notamment le coût des trois rapports de mesurage établi par la société [Localité 18] diagnostics, la concluante et la société Ace revalorisation et le coût de l’expertise judiciaire de Mme [M] [K] [E].

***

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées le 28 novembre 2024, les consorts [C] demandent à la cour de :

— recevoir l’intervention forcée de la société MC expertises et son assureur, la société Gan assurances en cause d’appel,

— joindre la présente instance avec l’instance principale enregistrée sous le RG n°24/433,

— débouter l’acquéreur de l’intégralité de ses demandes,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— condamner l’acquéreur à leur payer la somme de 4.000 euros, soit 1.000 euros chacune, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens,

En cas de réformation:

— condamner solidairement la société MC expertises et son assureur, la société Gan assurances à les relever et garantir à hauteur de 98% des condamnations, principales et accessoires, qui seraient prononcées à son encontre,

— condamner solidairement la société MC expertises et son assureur, la société Gan assurances à leur payer la somme de 8.000 euros, soit 2.000 euros chacune, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens,

— les condamner solidairement aux dépens en ceux compris les frais d’expertise.

***

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 6 février 2025, la société Gan assurances demande à la cour de :

A titre principal :

— prononcer l’irrecevabilité de la demande d’intervention forcée dirigée contre elle en raison de la fin de non-recevoir tirée de l’absence d’évolution du litige,

A titre subsidiaire :

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté l’acquéreur de l’ensemble de ses demandes,

— débouter les venderesses de l’ensemble de leurs moyens, fins et conclusions dirigées contre elle et MC expertises,

— débouter toutes les parties de l’ensemble de leurs moyens, fins et conclusions dirigées contre elle et MC expertises,

A titre infiniment subsidiaire :

— juger que sa police d’assurance s’appliquera dans les limites et conditions contractuellement fixées,

En toute hypothèse :

— condamner la ou les parties qui succombent, au besoin « in solidum » en paiement d’une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens.

La société MC expertises, assignée en intervention forcée par acte du 13 septembre 2024, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 mai 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité des interventions forcées

L’assureur fait notamment valoir que:

— les venderesses l’ont assigné en intervention forcée avec la société MC expertises à hauteur d’appel afin de les relever et garantir de toute condamnation, alors qu’elles connaissaient leur existence dès la première instance, le diagnostic ayant été réalisé en amont de la vente,

— l’acquéreur ayant remis en cause le métrage réalisé par la société MC expertises, les venderesses étaient en mesure d’apprécier leur mise en cause dès la délivrance de l’assignation,

— l’avis de l’expert ne constitue pas une évolution du litige justifiant de le priver d’un degré de juridiction.

Les venderesses font notamment valoir que:

— l’erreur de surface n’était pas avérée avant le rapport d’expertise,

— le rapport d’expertise est un fait nouveau modifiant les données du litige.

Réponse de la cour

Il résulte de l’article 555 du code de procédure civile que les personnes qui n’ont été ni parties ni représentées en première instance peuvent être appelées devant la cour, même aux fins de condamnation, quand l’évolution du litige implique leur mise en cause.

L’évolution du litige n’est caractérisée que par la révélation d’une circonstance de fait ou de droit née du jugement ou postérieurement à celui-ci modifiant les données juridiques du litige.

La réalisation d’une expertise judiciaire afin de déterminer la surface de l’appartement ne constitue pas une circonstance de fait ou de droit modifiant les données juridiques du litige.

En conséquence, ajoutant au jugement, il convient de déclarer irrecevables les interventions forcées de la société MC expertises et de son assureur.

2. Sur la diminution du prix

L’acquéreur fait notamment valoir que:

— les travaux qu’il a fait réaliser postérieurement à la vente n’ont quasiment pas diminué la surface Carrez de l’appartement, qui ont eu une incidence mesurée par l’expert judiciaire de 1,91 m2,

— en tenant compte de l’incidence des travaux qui ont été réalisés postérieurement à la vente, la superficie loi Carrez est inférieure de plus de 1/20ème à celle exprimée dans l’acte de vente et est donc supérieure au seuil de 5% exigé par la loi,

— le certificat de la société MC expertises est erroné,

— la réduction proportionnelle correspondant à la moindre mesure est de 57.040 euros.

Les venderesses font notamment valoir que:

— pour estimer la surface avant travaux, l’expert a réalisé une moyenne des quatre mesurages effectués après travaux, ce qui est critiquable,

— la méthode de calcul des mesurages retenue par l’expert est contestable,

— la preuve certaine de la surface avant travaux n’est pas démontrée,

— l’impact des travaux sur la surface aurait dû être indiqué avec une marge d’erreur,

— le calcul de la diminution du prix est erroné en l’absence d’estimation précise de la valeur du garage.

Réponse de la cour

L’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie.

Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.

La signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie.

Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.

En vertu de l’article 4-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, la superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

L’article 4-2 du même décret ajoute que les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l’article 4-1.

Ayant fait réaliser un certificat de surface dont il résulte que la surface du lot s’élève à 142,46 m2 et non à 153,87 m2, comme mentionné dans l’acte de vente, la SCI Acte 21 sollicite sur le fondement des dispositions susvisées une réduction du prix.

La société Acte 21 ayant fait réaliser des travaux avant de procéder au mesurage, une expertise judiciaire a été ordonnée afin de déterminer l’impact des travaux sur l’appartement ainsi que sa surface réelle.

L’expert [K] [E], désignée par le conseiller de la mise en état, a réalisé sa mission en répondant de façon précise et complète aux questions qui lui étaient posées. Elle a disposé de l’ensemble des pièces produites par les parties, entendu chacune d’entre elles et a répondu à leurs dires. Il n’existe aucune critique sérieuse de nature à remettre en cause l’analyse et les conclusions de l’expert judiciaire qui a complètement et objectivement rempli sa mission en retenant une moyenne des mesures réalisées par les différents techniciens, y compris les siennes, qui sont au demeurant extrêmement proches entre elles puisque les mesures totales de l’appartement sont comprises entre 142,16 m2 et 142,55 m2. Dès lors, ce rapport servira de base d’appréciation à la cour sur les prétentions faites par les parties.

Il en résulte, en premier lieu, que les travaux réalisés par la société Acte 21 postérieurement à son acquisition ont modifié la surface au sens de la loi « Carrez » en le réduisant de 1,91 m2, du fait de la pose d’une cloison dans l’ancien séjour, de la création d’un habillage pour wc suspendu, de la création d’une douche, de l’aménagement de la salle de bain et de la pose d’un doublage dans les chambres.

En deuxième lieu, la surface qui doit être retenue pour l’appartement est de 142,42 m2 à laquelle il convient d’ajouter 1,91 m2 afin de tenir compte des travaux, soit une surface Carrez de 144,33 m2 au lieu de 153,87 m2 mentionnée dans l’acte de vente.

La tolérance de 5% prévue par la loi autorise une différence de (153,87 X 5%) 7,69 m2, soit une surface de 146,18 m2.

La différence de 9,54 m2 étant supérieure au seuil de 5% exigé par la loi, le vendeur doit supporter une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

Selon l’acte de vente du 8 décembre 2020, le prix global des lots n°60 (appartement), 9 (la cave) et 138 (garage), à l’exclusion des meubles, s’ élève à la somme de 990.000 euros.

La cave et le garage étant exclus du champ d’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, il convient d’exclure leur valeur du montant du prix.

Ainsi que le préconise l’expert, la cave n’est qu’un élément d’agrément accessoire, sans valeur particulière à déduire.

Par ailleurs, la valeur du garage double retenue par l’expert à la somme de 70.000 euros correspond à celle des garages vendus dans le secteur, ainsi qu’il ressort des termes de comparaison produits.

Ainsi, l’appartement seul a été vendu au prix de 920.000 euros pour 153,87 m2, soit 5.979,07/m2.

Dès lors, après correction de sa surface, il aurait dû être vendu à la somme de (5.979,07 euros X 144,33 m2) 862.960 euros.

En conséquence, infirmant le jugement, il convient de condamner in solidum les venderesses à payer à la société Acte 21, la somme de (920.000 – 862.960) 57.040 euros.

3. Sur les autres demandes

Le jugement est infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’indemnité de procédure.

La cour estime que l’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société Acte 21 et des sociétés MC expertises et Gan assurance.

Il y a donc lieu de condamner in solidum les venderesses à payer à la société Acte 21 la somme de 4.000 euros à ce titre.

Il y a également lieu de condamner les venderesses à payer à la société Gan assurances la somme globale de 1.500 euros.

Les dépens de première instance et d’appel sont à la charge des venderesses.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

statuant de nouveau et y ajoutant,

Déclare irrecevables les interventions forcées des sociétés MC expertises et Gan assurances,

Condamne in solidum Mmes [B], [M], [F] et [I] [C] à payer à la société Acte 21, la somme de 57.040 euros,

Condamne in solidum Mmes [B], [M], [F] et [I] [C] à payer à la société Acte 21, la somme globale de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Mmes [B], [M], [F] et [I] [C] à payer à la société Gan assurances la somme globale de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne in solidum Mmes [B], [M], [F] et [I] [C] aux dépens de première instance et d’appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière, La Présidente,