Cour d'appel de Rennes, 5e chambre, 19 mars 2025, n° 23/05024

CA Rennes
Infirmation 19 mars 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations contractuelles par la locataire
La cour a constaté que la locataire n'a pas réglé les loyers dus, ce qui constitue une inexécution suffisamment grave justifiant la résiliation du bail.
Accepté
Résiliation du bail justifiant l'expulsion
La cour a jugé que l'expulsion de la locataire était justifiée suite à la résiliation du bail pour défaut de paiement.
Accepté
Montant des loyers dus par la locataire
La cour a constaté que la locataire devait des loyers et a ordonné le paiement de la somme due jusqu'à la libération effective des lieux.
Accepté
Frais irrépétibles dus par la locataire
La cour a jugé que la locataire, ayant succombé dans l'instance, devait supporter les frais irrépétibles.
Accepté
Dépens à la charge de la locataire
La cour a décidé que la locataire devait supporter les dépens de la première instance et d'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Rennes, 5e ch., 19 mars 2025, n° 23/05024
Juridiction :	Cour d'appel de Rennes
Numéro(s) :	23/05024
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	24 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Yann PAILLER
Cabinet(s) :	BRITANNIA

Texte intégral

5ème Chambre

ARRÊT N° 88

N° RG 23/05024 – N° Portalis DBVL-V-B7H-UBTW

(Réf 1ère instance : 23/000129)

M. [H] [Y]

Mme [L] [E] épouse [I]

Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Pailler

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 19 MARS 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Février 2025, devant Madame Virginie HAUET, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

par défaut, prononcé publiquement le 19 Mars 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur [H] [Y]

né le 01 Août 1969 à [Localité 8], de nationalité française, loueur en meublé professionnel

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par M^e Yann PAILLER de la SELARL BRITANNIA, plaidant/postulant, avocat au barreau de BREST

INTIMÉE :

Madame [L] [E] épouse [I]

née le 19 avril 1968 à [Localité 7]

écrou 32048

actuellement détenue au centre pénitentiaire des femmes

[Adresse 1]

[Localité 4]

non représentée (déclaration d’appel et conclusions d’appelant régulièrement signifiées le 14 11 2023 par remise à étude)

M. [H] [Y] aurait donné verbalement à bail à une des filles de Mme [L] [I], née [E], à effet au 28 mars 2022 un logement meublé situé [Adresse 6] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 400 euros, outre une provision sur charges de 150 euros, payables d’avance.

Aucun bail écrit n’a été rédigé.

M. [H] [Y] indique que le logement serait en réalité occupé par Mme [L] [I].

Invoquant un défaut de paiement des loyers à compter du 1er septembre 2022, M. [H] [Y] a fait délivrer le 27 décembre 2022 à Mmes [L] [I] et [S] [I], fille de Mme [L] [I], un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au projet de bail rédigé par le bailleur, pour un arriéré échu de 2 750 euros arrêté au 31 décembre 2022.

A défaut de règlement amiable, M. [H] [Y] a fait citer la seule Mme [L] [I] devant le juge des contentieux de la protection de Brest par exploit d’huissier de justice en date du 26 janvier 2023.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département du Finistère par communication électronique Exploc le 3 janvier 2023.

Par jugement en date du 20 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Brest a :

— débouté M. [H] [Y] de toutes ses fins, demandes et conclusions,

— condamné M. [H] [Y] aux entiers dépens de la présente instance,

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Le 23 août 2023, M. [H] [Y] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 4 janvier 2024, il demande à la cour de réformer le jugement dont appel et de :

— prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Mme [L] [I] pour défaut de paiement des loyers,

— ordonner l’expulsion de Mme [L] [I] avec si besoin est le concours de la force publique,

— condamner Mme [L] [I] à lui régler la somme de 550 euros/mois à compter du 1er septembre 2022 jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Mme [L] [I] à lui régler la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [L] [I] aux entiers dépens.

Mme [L] [I] n’a pas constitué avocat dans le délai prescrit. La déclaration d’appel ainsi que les conclusions d’appelant ont été signifiées à étude, le 14 novembre 2023.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la résiliation du bail et les demandes subséquentes

M. [Y] indique avoir remis les clés de son logement à Mme [L] [I] afin qu’elle y loge sa fille, Mme [S] [I], et lui avoir fait parvenir par la suite un projet de bail, qui restera non signé.

Il dit verser en appel de nouvelles pièces établissant la présence de Mme [L] [I] dans le logement, qui caractérisent, selon lui, sa qualité de locataire effective de l’appartement donné à bail, en lieu et place de Mme [S] [I].

Il souligne que nonobstant l’absence d’écrit, la remise des clés de l’appartement, l’entrée en jouissance de Mme [I] et le règlement des loyers pour la période du 29 mars au 31 août 2022 sont caractéristiques d’un bail meublé, soumis en conséquence aux dispositions des articles 25-3 et suivants de la loi du 6 juillet 1989.

L’appelant estime par ailleurs que le manquement de Mme [I] à son obligation de règlement des loyers depuis le 1er septembre 2022 prévue par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 constitue une faute contractuelle justifiant le prononcé de la résiliation du bail au 24 mars 2022, en application des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1224 du code civil.

Sur l’arriéré locatif, il précise que les règlements en espèce des 3 septembre et 6 octobre 2022 avancés par la locataire, ont été imputés sur la dette la plus ancienne suivant l’article 342-10 (sic) du code civil, à savoir les loyers de juillet et août 2022.

Il indique qu’à la date de ses dernières écritures (loyer du mois de septembre 2023 échu), la dette de loyers et charges s’élève à 550 x 13 = 7 750 euros.

Il réclame la condamnation de Mme [I] à lui verser la somme de 550 euros par mois à compter du 1er septembre 2022 jusqu’à libération définitive des lieux, soit sous la forme de loyer jusqu’à la date d’effet de la résiliation du bail, puis sous la forme d’indemnité d’occupation à compter de la date d’effet de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur l’identification de la locataire

Aux termes des articles 1714 et 1709 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement. La preuve d’un tel bail s’établit par tous moyens mais nécessite toutefois un commencement d’exécution préalable, la seule preuve de l’occupation des lieux étant insuffisante.

En l’espèce, aucun contrat de bail écrit n’a été formalisé, M. [Y] présentant seulement un projet de bail en date du 24 mars 2022 qui comporte son unique signature et qui précise le nom de Mme [S] [I] en qualité de locataire et de Mme [L] [I] en qualité de garant. Ce projet prévoyait une période de location à compter du 28 mars 2022 et un montant mensuel de loyer de 400 euros outre 150 euros de charges.

La présence de Mme [L] [I] comme locataire des lieux résulte des éléments suivants :

— le procès-verbal de plainte de M. [Z] du 31 mars 2023 rédigé à l’encontre de Mme [L] [I] précise qu’il est locataire depuis le 1er avril 2022 et que celle-ci était visiblement arrivée une semaine avant lui dans l’immeuble,

— le portail CAF répertorie Mme [L] [I] en qualité de locataire depuis le 29 mars 2022,

— le nom de Mme [L] [I] est inscrit sur la boîte aux lettres,

— le courrier recommandé adressé par Mme [L] [I] à maître [X] contestant les sommes réclamées dans le commandement de payer comporte, pour l’adresse de l’expéditeur, celle du logement de M. [Y],

— M. [Z] et M. [R], attestent de la présence de Mme [L] [I] à cette adresse respectivement les 20 décembre 2023 et 8 janvier 2023.

De plus, les paiements des loyers effectués par Mme [I] d’avril 2022 à octobre 2022, suivant la liste produite par M. [Y] et qui ne sont pas contestés par la locataire, caractérisent un commencement d’exécution.

En conséquence, les paiements des loyers et la présence de Mme [I] dans l’appartement de M. [Y], situé au [Adresse 6] à [Localité 7], à compter de fin mars 2022 permettent d’établir l’existence d’un bail verbal entre M. [Y] et Mme [I].

Le jugement est infirmé en ce qu’il a considéré que la qualité de locataire de Mme [L] [I] n’était pas établie.

Sur la résiliation du bail

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation de payer les loyers.

L’article 24 I. de la loi du 6 juillet 1989 invoqué par M. [Y] prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. L’application de cet article implique nécessairement l’identification d’une clause résolutoire au sein d’un contrat de bail écrit, ce qui fait échec en l’espèce.

De ce fait, ce sont les dispositions de l’article 1224 du code civil suivant lesquelles la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, qui s’appliquent au cas présent.

Le montant des loyers et charges mensuels dus par la locataire fixé à 550 euros dans le projet de bail n’est pas contesté par Mme [I] et est corroboré par les divers paiements qu’elle a effectués.

M. [Y] produit un mail dans lequel il répertorie les paiements suivants :

—  6 avril 2022 (espèces) : 605 euros

—  9 mai 2022 (virement) : 550 euros

—  9 août 2022 (espèces) : 550 euros

—  3 septembre 2022 (espèces) : 550 euros

—  6 octobre 2022 (espèces) : 550 euros

Le montant total des versements n’est pas remis en cause par Mme [L] [I], celle-ci contestant uniquement les termes du commandement de payer relatifs aux échéances de septembre et octobre 2022 qu’elle affirme, dans un mal adressé au commissaire de justice, avoir versées en espèces.

Il n’est en outre justifié d’aucun versement de la part de la locataire depuis octobre 2022, et ce, malgré sa présence toujours effective dans les lieux au mois de janvier 2023, au regard de son courrier de contestation, puis le 20 décembre 2023 suivant l’attestation de M. [Z].

Ainsi, il résulte du calcul de M. [Y] que la dette locative de Mme [I] s’élève à la somme de 7 150 euros (550 x 13), en ce inclus le loyer du mois de septembre 2023. Il convient d’en déduire que Mme [I] n’a pas réglé l’équivalent de plus d’un an de loyers et a été défaillante dès le troisième mois suivant son entrée dans les lieux. Ce manquement réitéré à l’obligation de paiement, qui constitue pour le locataire la contrepartie essentielle à la mise à disposition des locaux, caractérise une inexécution grave, qui justifie que soit prononcée la résiliation du bail à compter de la présente décision, M. [Y] ne reprenant pas la date du 24 mars 2022 dans le dispositif de ses écritures, seules saisissant la cour au visa de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande de M. [Y] de voir ordonner l’expulsion de Mme [I], avec si besoin le concours de la force publique.

Il convient par ailleurs de faire droit à la demande de M. [Y] de condamner Mme [L] [I] à lui verser la somme 550 euros par mois à compter du 1er septembre 2022 jusqu’à sa libération effective des lieux, soit sous la forme de loyer jusqu’à la date d’effet de la résiliation du bail, puis sous la forme d’indemnité d’occupation à compter de la date d’effet de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

— Sur les frais irrépétibles et les dépens

Mme [I], succombant à l’instance, devra supporter la charge des entiers dépens de première instance et d’appel et verser la somme de 2 000 euros à M. [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront infirmées.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut par mise à disposition au greffe :

Infirme le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau,

Prononce la résiliation du bail aux torts et griefs de Mme [L] [E] épouse [I] pour défaut de paiement des loyers ;

Ordonne l’expulsion de Mme [L] [E] épouse [I] avec si besoin le concours de la force publique ;

Condamne Mme [L] [E] épouse [I] à verser à M. [H] [Y] la somme de 550 euros par mois à compter du 1er septembre 2022 jusqu’à la libération effective des lieux ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [L] [E] épouse [I] à verser à M. [H] [Y] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamne Mme [L] [E] épouse [I] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le greffier, P/La présidente, empêchée,

M^me Parent,