N° RG 23/05264 – N° Portalis DBVX-V-B7H-PCAD

Décision du

Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond

du 25 mai 2023

RG : 19/11881

ch n°3 cab 03 C

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 20 Mai 2025

APPELANTE :

La SCI RIGAULT-FARGIER

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Christelle BEULAIGNE de l’AARPI B&C AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 796

INTIMEE :

Le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], représenté par son Syndic la société BARI

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Lydie DREZET de la SELARL DREZET – PELET, avocat au barreau de LYON, toque : 485

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 02 Mai 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 25 Février 2025

Date de mise à disposition : 20 Mai 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Le 14 avril 2015, la SCI Rigault-Fargier (la SCI) a acquis de M. [X] :

— le lot n°31 au rez-de-chaussée et qui comprend un local commercial avec WC, salle de danse, vestiaire et bar,

— le lot n°32 à l’entresol qui correspond à un appartement,

— le lot n°13 au sous-sol qui correspond à une cave à usage commercial,

le tout au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2].

Cet immeuble est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Les lots n°31 et 32 proviennent de la division du lot n°1 réalisée par M. [X] par acte du 14 avril 2015.

A la demande de la SCI, le syndic a fait inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 8 juin 2015, une résolution visant à autoriser cette dernière à effectuer à ses frais la réouverture de deux fenêtres condamnées par l’ancien propriétaire et à ouvrir une trémie afin de faciliter l’accès entre le lot n°31 et le lot n°13.

L’assemblée générale du 8 juin 2015 a autorisé la réouverture des fenêtres, mais ne s’est pas prononcée sur l’ouverture de la trémie.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 avril 2016, le conseil de la SCI a demandé au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale une résolution l’autorisant à créer une trémie d’escalier entre la seconde partie du lot n°31 et la cave située à son aplomb constituant le lot n°13.

Concomitamment, la SCI a déposé une demande de permis de construire pour le changement de destination du local commercial en logement avec modification de façade, qui lui a été accordé par arrêté du 13 septembre 2016.

L’assemblée générale du 29 juin 2016 a, dans sa délibération n°15, refusé l’autorisation de création d’une trémie et, par une résolution n°16, a décidé d’engager une procédure judiciaire aux fins de remise en état d’origine du lot n°1.

La SCI a sollicité et obtenu, selon ordonnance de référé du 12 juin 2018, l’organisation d’une expertise confiée à M. [J] avec mission de décrire les travaux de création de la trémie en plancher sur cave sollicitée ainsi que leurs impacts et conséquences et de préconiser, le cas échéant, les travaux propres à la création de cette trémie eu égard à la structure de l’immeuble.

L’expert a déposé son rapport définitif le 20 février 2019 concluant à la faisabilité du projet de création de trémie établi par le cabinet Frairot, sous réserve de certaines précautions.

L’assemblée générale extraordinaire du 14 octobre 2019 a de nouveau rejeté l’autorisation de travaux sollicitée par la SCI.

Par acte du 11 décembre 2019, la SCI a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins d’être autorisée à faire réaliser les travaux de création d’une trémie dans son local commercial, subsidiairement d’obtenir l’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 14 octobre 2019, et en tout état de cause, en indemnisation de son préjudice.

Par jugement contradictoire du 25 mai 2023, le tribunal judiciaire de Lyon a :

— rejeté la demande de la SCI tendant à être autorisée à faire réaliser les travaux de création d’une trémie du local commercial dont elle est propriétaire au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2],

— rejeté la demande d’annulation de la résolution n°4 votée lors de l’assemblée générale du 14 octobre 2019 du syndicat des copropriétaires,

— rejeté la demande de la SCI en paiement de dommages et intérêts pour perte de chance,

— rejeté la demande du syndicat des copropriétaires en paiement de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— condamné la SCI aux dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire,

— condamné la SCI à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire.

Par déclaration du 29 juin 2023, la SCI a interjeté appel.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 18 décembre 2023, la SCI demande à la cour de :

— la déclarer bien fondée en son appel principal,

— débouter le syndicat des copropriétaires de son appel incident,

— réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon le 25 mai 2023 en ce qu’il :

— a rejeté sa demande tendant à être autorisée à faire réaliser les travaux de création d’une trémie du local commercial dont elle est propriétaire au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2],

— a rejeté la demande d’annulation de la résolution n°4 votée lors de l’assemblée générale du 14 octobre 2019 du syndicat des copropriétaires,

— a rejeté sa demande en paiement de dommages et intérêts pour la perte de chance,

— a rejeté sa demande en paiement d’une indemnité de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamnée aux dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire,

— l’a condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau :

— la déclarer bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses contestations et demandes reconventionnelles,

— l’autoriser à faire réaliser les travaux de création d’une trémie de son local commercial dont elle est propriétaire au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2],

Subsidiairement

— prononcer la nullité de la résolution n°4 votée lors de l’assemblée générale du 14 octobre 2019,

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser :

— la somme de 176.202,52 euros HT, outre la TVA applicable au jour du jugement, au titre de la perte de chance d’avoir pu régulariser un bail commercial dès le mois de septembre 2015 et de percevoir ainsi des revenus locatifs en vertu dudit contrat (à parfaire au jour du rendu de la décision à intervenir),

— la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

Y ajoutant

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser :

— une indemnité de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens d’appel, avec droit de recouvrement.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 février 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

— confirmer intégralement le jugement de première instance en ce qu’il a :

— rejeté la demande de la SCI tendant à être autorisée à faire réaliser les travaux,

— rejeté la demande d’annulation de la résolution n°4 votée en assemblée générale,

— rejeté la demande de la SCI en paiement de dommages et intérêts,

— condamné la SCI aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

— condamné la SCI à lui payer 4.000 euros d’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de l’instance.

— réformer pour le surplus et condamner la SCI à lui régler la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Y ajoutant, il est demandé à la cour de

— débouter la SCI de ses demandes, fins et prétentions en cause d’appel,

— condamner la SCI à lui régler la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel,

— condamner la SCI aux entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 mai 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’autorisation de travaux

La SCI fait valoir que :

— le tribunal judiciaire a considéré à tort que les travaux ne constituaient pas une amélioration, en ajoutant une condition au texte ; la motivation est contradictoire puisque le jugement retient l’amélioration des descentes de charges sur les fondations mais retient à tort, qu’il a été porté atteinte aux droits des autres copropriétaires, par une aggravation des charges,

— le tribunal va à l’encontre de la jurisprudence sur la présomption de nuisances puisqu’il considère que les conditions d’exploitation du local sont susceptibles de se trouver modifiées en termes de fréquentation et de nuisances, notamment sonores, et qu’il n’est pas démontré que les travaux projetés, qui conduiront à ce changement d’affectation de la cave, ne porteront pas atteinte aux droits de la collectivité des copropriétaires et qu’ils seront conformes à la destination de l’immeuble,

— la trémie est une amélioration, le simple fait d’alléger la structure de l’immeuble constitue en soi une amélioration au sens de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ; la jurisprudence retient que les travaux concernés sont ceux qui apportent des éléments supplémentaires de confort et d’habitabilité par rapport aux aménagements préexistants et procurent de ce fait une valorisation certaine ; il n’est pas nécessaire que cette « amélioration » concerne les parties communes et bénéficie à l’ensemble des copropriétaires,

— les travaux apportent un confort indéniable en ce qu’ils permettent d’accéder directement aux caves depuis le local commercial du rez-de-chaussée, sans passer par les parties communes de l’immeuble, et permettent l’utilisation commerciale des caves,

— les travaux ne constituent pas un risque pour la structure de l’immeuble ; l’expert a donné un avis favorable, tout en insistant évidemment sur les précautions à prendre, et notamment le recours à une entreprise qualifiée ; ses devis répondent aux recommandations selon l’expert,

— les travaux sont conformes à la destination de l’immeuble, la création d’un accès par un escalier intérieur entre deux lots appartenant à un même copropriétaire n’est pas de nature à modifier l’affectation d’un lot. Il n’est pas davantage démontré que ces travaux auront pour effet de permettre un changement d’affectation des caves alors qu’elle a renoncé à créer un club de jazz,

— l’existence d’une ouverture ne justifie pas une révision des tantièmes des charges dès lors qu’elle n’a pas pour conséquence de modifier l’utilisation ou l’affectation des lots considérés, ni de les agrandir, mais seulement de faciliter l’accès entre le rez-de-chaussée et le sous-sol,

— il n’existe pas de présomption de nuisances ou d’atteinte à la tranquillité, il n’est pas possible d’invoquer un trouble de voisinage dont le caractère anormal n’est pas établi,

— la « destination de l’immeuble » n’est pas définie par l’affectation que le règlement de copropriété attribue à ces différents locaux mais désigne l’usage affecté à l’immeuble (mixte ici), le règlement de copropriété ne prohibe aucune activité particulière, et autorise l’exploitation commerciale des caves,

— il n’y a pas d’atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives,

— il n’est pas démontré par le syndicat, que les travaux projetés porteraient atteinte à l’intégrité

de l’immeuble et que l’accord préalable de la copropriété voisine serait indispensable,

— le syndicat des copropriétaires qui procèdent par simples allégations ne rapporte pas la preuve d’un accroissement substantiel des charges liées aux services et équipements communs.

Le syndicat des copropriétaires rétorque que :

— les juges ne peuvent se substituer à l’assemblée générale pour accorder l’autorisation prévue par l’article 30 que dans les limites prévues par la loi, lesquelles n’autorisent pas la modification de la consistance des droits réels, ni d’accorder un droit de cette nature à celui qui en est dépourvu, alors que la majorité est souveraine et est en droit de refuser certains travaux, – les travaux envisagés ne présentent aucun intérêt pour l’immeuble qui ne souffre d’aucune difficulté sur les descentes de charges, mais uniquement pour la SCI,

— l’ouverture d’une trémie porte d’abord atteinte à sa structure ; il existe un risque considérable que les préconisations ne soient pas toutes respectées et que l’immeuble s’en trouve plus fragilisé qu’amélioré, il existe des risques naturels sur cette parcelle, le projet comporte de gros risques pour un bénéfice nul pour l’immeuble. Il n’existe pas de ventilation propre à la partie sous-sol, le mur porteur sur lequel doit reposer le chaînage de rive en béton armé est mitoyen, à défaut de preuve contraire, et la copropriété voisine n’a pas donné son accord,

— les travaux ne sont pas conformes à la destination de l’immeuble, définie par l’affectation que le règlement de copropriété attribue à ces différents locaux ; tout changement d’affectation nécessite le consentement unanime des copropriétaires et si le règlement de copropriété autorise la cave à usage commercial, il ne permet pas qu’elle devienne un local à destination de local commercial ; les travaux projetés entraîneront un changement d’affectation du lot et l’accroissement de la surface commerciale, la trémie n’aura pas pour but un accès direct à la cave pour entrepôt de matériel,

— l’affirmation d’un changement du projet initial n’est pas sérieuse, le but est l’augmentation des loyers (fondement de la demande de dommages intérêts), mais l’argumentation adverse a changé en appel, la cave peut être louée actuellement à usage commercial, en tant qu’annexe du local commercial,

— les travaux projetés portent atteinte aux droits des autres copropriétaires, le changement d’affectation de la cave modifie sa consistance, aggrave les nuisances et implique nécessairement un accroissement substantiel des charges liées aux services et équipements communes alors que la SCI n’envisage pas une modification des tantièmes de charges, et il n’a été demandé aucune modification de l’état descriptif de division,

— le tribunal judiciaire n’est pas allé à l’encontre de la jurisprudence, mais il a vérifié l’objectif poursuivi, qui est évident ; la SCI est débitrice de la preuve quant à l’amélioration et la conformité à la destination de l’immeuble,

— la référence à la transformation d’un local en garage n’est pas pertinente.

Sur ce,

Selon l’article 25 b) de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant des parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

L’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable, prévoit une autorisation judiciaire en cas de refus d’autorisation si les travaux sont conformes à la destination de l’immeuble, constituent une amélioration et ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Cet article prévoit que « Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus » tels que « l’adjonction d’éléments nouveaux ».

En l’espèce, les travaux projetés affectent les parties communes puisqu’ils impliquent le percement de la dalle partie commune, entre rez-de-chaussée et sous-sol. Il convient en conséquence d’apprécier si les travaux projetés et qui ont été refusés par le syndicat des copropriétaires remplissent les conditions de l’article 30 susvisé.

Concernant l’amélioration requise, les travaux visés par l’article 25 b sont ceux effectués dans l’intérêt d’un ou de plusieurs copropriétaires, et ils doivent constituer une amélioration au sens de l’article 30 mais sans qu’il ne soit nécessaire que cette amélioration bénéficie aux autres copropriétaires et à l’immeuble en entier et il n’importe donc pas que ces travaux bénéficient à un seul copropriétaire requérant. C’est donc à tort que le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’amélioration doit concerner l’immeuble dans son ensemble.

Il apparaît dès lors incontestable que la trémie envisagée constitue une amélioration pour la SCI en ce qu’elle évite un passage par les parties communes de l’immeuble (accès aux caves par la cour intérieure actuellement) et permet ainsi des facilités d’exploitation et un fonctionnement plus aisé du local commercial avec un accès direct à la cave à usage commercial depuis le rez-de-chaussée.

Sur la conformité des travaux à la destination de l’immeuble, le règlement de copropriété stipule que le lot n°13 en sous-sol est une cave à usage commercial. Il n’est pas soutenu par l’appelante qu’une autre destination de l’affectation du lot en cause est actuellement envisagée ni qu’une affectation des caves en local commercial est le but poursuivi. Il n’existe donc pas d’atteinte à la destination de l’immeuble qui soit avérée même si un projet différent avait pu être à un moment envisagé, ce qui n’est plus revendiqué.

Sur l’atteinte aux droits des autres copropriétaires, il n’existe aucune démonstration technique et concrète du syndicat des copropriétaires de la nécessité d’une modification de tantièmes de copropriété en raison des travaux entrepris et préjudiciable au syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires se prévaut de nuisances futures en faisant valoir que la copropriétaire souhaiterait étendre ses locaux commerciaux à la cave avec un usage nuisible aux autres occupants de l’immeuble (à cause du bruit notamment).

Toutefois, si un tel projet a pu être évoqué (cave à vin ou cave de jazz) ce qui a à l’évidence crispé les positions du syndicat des copropriétaires, la SCI ne soutient pas avoir l’intention d’utiliser les caves comme local commercial (ce qui sera aisément vérifiable par la suite) de sorte qu’il ne peut être à ce stade retenu par anticipation l’utilisation d’une cave contraire aux stipulations du règlement de copropriété et une présomption de nuisances et d’atteinte à la tranquilité.

S’agissant enfin de la dangerosité des travaux sur la structure de l’immeuble, notamment en raison d’une atteinte à la solidité de l’immeuble comme soutenu par le syndicat des copropriétaires, il est constant que l’accès à la cave en sous-sol n’est possible aujourd’hui que par un escalier depuis la cour intérieure de l’immeuble.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire dressé par M. [K] [J], ingénieur du bâtiment, que le projet de création de trémie découlant de la note de faisabilité et des plans du cabinet Frairot, bureau d’études, fait l’objet d’un avis favorable de l’expert, lequel insiste sur les précautions à prendre lors de l’exécution des travaux par une entreprise qualifiée respectant les recommandations émises par le BET Frairot sous le contrôle vigilant d’un maître d’oeuvre.

M. [J] explique par ailleurs que les craintes émises par le syndicat des copropriétaires n’apparaissent pas fondées car la création de la trémie n’aura pas pour effet de modifier de manière importante les descentes de charges sur les fondations : au contraire, le remplacement très localisé de la voûte et du marin par une dalle en béton armé devrait alléger un peu celles-ci. En outre, le mur en limite de propriété (mitoyen ou non) apparaît désolidarisé de la voûte et ne devrait pas être concerné par le projet sauf les deux scellements prévus pour ancrer la dalle béton, ce qui ne devrait pas poser de problème notamment si le mur est mitoyen. Il devrait être possible de modifier le projet en dimensionnant la dalle en forme de L en conséquence, sans aucun appui sur ce mur.

Enfin, l’expert a demandé la production de devis et souligné que ceux du cabinet Frairot (contrôle d’exécution), de maîtrise d’oeuvre de conception et suivi d’exécution (cabinet Claire Brevet) et des sociétés Guiraud et DBTS répondaient aux recommandations proposées. Il a écarté les objections techniques du syndicat des copropriétaires déposées par dires.

En conséquence de ces éléments techniques qui ne sont pas sérieusement contredits, la cour, infirmant le jugement, autorise les travaux selon les préconisations du rapport d’expertise.

Sur la nullité de la résolution de l’assemblée générale

La SCI fait valoir que :

— le tribunal a considéré à tort, qu’elle ne démontrait pas l’existence d’un quelconque abus de majorité, le raisonnement adopté par le tribunal est contestable puisque ce dernier motive sa décision sur le seul risque de sinistre, inhérent à tout chantier,

— le refus réside en fait dans l’utilisation qu’elle pourrait faire des caves, du fait des agissements du précédent propriétaire,

— elle avait apporté tous les documents nécessaires,

— elle n’entend pas faire supporter par le syndicat des copropriétaires le coût de ses travaux,

— le syndicat des copropriétaires a laissé un autre copropriétaire modifier son local en garage, il y a rupture d’égalité.

Le syndicat des copropriétaires réplique que sa position est à l’antipode de l’abus de droit car il a voulu préserver l’intérêt commun, il a été longtemps en litige avec le précédent propriétaire, ce qui a abouti à des décisions de condamnation, que l’appelante n’a pas répondu à ses courriers demandant des explications et que les copropriétaires ont le droit de préserver la tranquillité de l’immeuble.

Sur ce,

L’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. ['] »

Une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires, voire lorsqu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires.

En l’espèce, force est de constater que la demande d’annulation n’a été présentée qu’à titre subsidiaire, et dans la mesure où il est fait droit à la demande de travaux, elle est sans objet.

Sur la demande d’indemnisation de préjudice

La SCI fait valoir que :

— non seulement, son investissement n’a pas eu l’effet escompté puisqu’elle se trouve privée depuis plus de 5 ans, de son droit de propriété et de jouissance de ses lots du fait de la réticence injustifiée de certains copropriétaires, mais en plus, elle a été contrainte pour des raisons financières, de donner à bail son local commercial du rez-de-chaussée « en l’état », soit, sans accessibilité au sous-sol par l’intérieur,

— elle est privée d’une perte de chance de percevoir le double du loyer,

— il ne lui appartient pas de démontrer de quelconques autorisations administratives, mais le caractère abusif du refus opposé par le syndicat.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— le fait qu’une juridiction autorise les travaux ne vaut pas démonstration de la responsabilité que le refus du syndicat des copropriétaires est fautif ou abusif,

— le préjudice d’une perte de chance ne serait pas rapporté, puisque la SCI peut louer sa cave en tant qu’annexe au local commercial,

— il n’existe aucune perte de chance, le local commercial est loué, le montant réclamé a pour but d’impressionner les copropriétaires en attendant un vote prochain.

Réponse de la cour

Il appartient à la SCI de démontrer qu’elle aurait pu obtenir des loyers d’un montant supérieur si la cave avait été accessible par l’intérieur des locaux commerciaux mais elle n’en fait nullement la démonstration financière de même qu’elle n’établit pas avoir dû renoncer à la jouissance de ses lots.

Alors qu’elle affirme ne pas avoir l’intention de changer la destination de la cave, elle est par ailleurs mal fondée à prétendre avoir été contrainte de conclure un bail provisoire et avoir perdu le doublement du loyer commercial du fait de l’absence de trémie.

La perte de chance alléguée n’est donc pas établie.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté cette prétention.

Sur l’appel incident du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 5.000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive.

Toutefois, il résulte de ce qui a été jugé supra que les prétentions principales de la SCI sont justifiées de sorte que la caractère abusif de la procédure n’est nullement établi.

En conséquence, confirmation du jugement intervient en ce qu’il a rejeté la demande de dommages intérêts du syndicat des copropriétaires.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires qui succombe sur la demande de travaux aura la charge des dépens de première instance et d’appel avec droit de recouvrement.

Toutefois, la SCI conservera le coût de l’expertise judiciaire qui s’est révélée indispensable et qui a été réalisée dans son seul intérêt, le jugement étant confirmé sur ce point.

Il est équitable de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dans le présent litige.

PAR CES MOTIFS

La cour

Infirme le jugement querellé, sauf en ce qu’il a :

— rejeté la demande de la SCI Rigault Fargier en paiement de dommages intérêts pour perte de chance,

— rejeté la demande de dommages intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4],

— mis la charge de l’expertise judiciaire à la SCI Rigault Fargier.

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Autorise la SCI Rigault Fargier à faire réaliser les travaux de création d’une trémie reliant le rez-de-chaussée de son local commercial et sa cave à usage commercial dont elle est propriétaire au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], selon les modalités précisément définies par l’expert judiciaire M. [J] dans son rapport du 20 février 2019 et les prestations prévues aux devis.

Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d’appel avec droit de recouvrement,

Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La Présidente,