NH/SL

N° Minute

[Immatriculation 1]/654

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 25 Novembre 2025

N° RG 23/00217 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HFUK

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8] en date du 30 Janvier 2023

Appelant

M. [K] [I] [V]

né le 08 Novembre 1984 à [Localité 6] (BRESIL), demeurant [Adresse 3]

Représenté par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représenté par la SELAS RTA AVOCATS, avocats plaidants au barreau de THONON-LES-BAINS

Intimée

Mme [N] [T]

née le 14 Avril 1961 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

Représentée par la SELARL JSA AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY

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Date de l’ordonnance de clôture : 30 Juin 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 21 octobre 2025

Date de mise à disposition : 25 novembre 2025

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance de M^me Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré

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Faits et procédure

Par acte notarié en date du 11 mars 2019, M. [K] [V] et Mme [N] [T] ont régularisé un compromis de vente portant sur un bien appartenant à cette dernière et situé à [Localité 7].

La promesse de vente comporte une condition suspensive tenant à l’obtention, au plus tard le 13 mai 2019, d’un prêt d’un montant maximal de 315.000 euros à rembourser sur 25 ans au plus et à taux d’intérêt maximum de 1,80% hors assurances. La régularisationd e l’acte authentique était fixée au plus tard au 4 juin 2019.

Un avenant à cette promesse a été signé le 18 mai 2019 a reporté le délai d’obtention du prêt au 30 juin 2019 avec régularisation de l’acte authentique au plus tard le 15 juillet 2019, les autres conditions demeurant inchangées.

M. [V] a fait part du refus de crédit qui lui a été opposé et la vente n’a pas été réitérée. Les parties ne sont pas parvenues à un accord amiable malgré une tentative de conciliation.

Mme [T] a mis M. [V] en demeure de lui verser le montant de la pénalité prévue au compromis augmentée de charges supplémentaires, par courrier recommandé du 3 décembre 2019, en vain.

Par acte d’huissier du 15 juin 2020, Mme [T] a assigné M. [V] en paiement de ces sommes devant tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains.

Par jugement du 30 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a :

— Condamné M. [V] à payer à Mme [T] la somme de 15.750 euros ;

— Rejeté la demande de Mme [T] tendant au paiement de la somme de 1.332,38 euros ;

— Rejeté la demande de Mme [T] tendant au paiement de la somme de 7.326,68 euros ;

— Condamné M. [V] à payer la somme de 2.500 euros à Mme [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté M. [V] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné M. [V] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

— Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Au visa principalement des motifs suivants :

M. [V] ne démontre pas avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, cette défaillance s’analyse en une carence fautive et Mme [T] peut solliciter le paiement de la clause pénale ;

Cette dernière, qui correspond à 5% du montant total de la vente, n’est pas manifestement excessive et aucune modération ne doit intervenir ;

Mme [T] ne démontre pas que M. [V] s’est engagé à supporter des charges supplémentaires comme condition de l’avenant et les frais de caution, agence et déménagement ne sont pas en lien avec l’échec de la vente.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 7 février 2023, M. [V] a interjeté appel de la décision en ce qu’elle a :

— Condamné M. [V] à payer à Mme [T] la somme de 15.750 euros ;

— Condamné M. [V] à payer la somme de 2 500 euros à Mme [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté M. [V] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné M. [V] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

— Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 6 novembre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [V] sollicite l’infirmation des chefs critiqués de la décision et demande à la cour de :

Statuant à nouveau,

— Juger Mme [T] irrecevable en son appel incident ;

— Juger qu’il a, dans les délais convenus, entrepris les formalités nécessaires à l’effet d’obtenir la levée de la condition suspensive d’obtention d’un prêt et ce, en formulant deux demandes de prêt conformes aux caractéristiques définies au compromis de vente auprès de deux établissements bancaires ;

— Juger que compte tenu de la défaillance de la condition suspensive le compromis de vente est caduque de sorte que Mme [T] ne saurait solliciter l’application de la clause pénale insérée au compromis ;

— Juger que Mme [T] est défaillante dans l’administration de la preuve qui lui incombe de ce que la défaillance de la condition suspensive trouverait sa cause dans une faute de M. [V] ;

En toute hypothèse,

— Juger que la pénalité de 15.750 euros convenue est manifestement excessive dès lors que Mme [T] ne rapporte nullement la preuve qui lui incombe de ce qu’elle aurait subi un préjudice pouvant être évalué à cette somme ;

En conséquence,

— Ramener la clause pénale insérée au compromis à la somme de 1 euro ;

— Juger que Mme [T] ne saurait solliciter l’allocation de dommages-intérêts complémentaires correspondant à des dépenses de charges et de déménagement qu’elle aurait dû en tout état de cause assumer ;

— Débouter Mme [T] de l’intégralité de ses demandes ;

— Condamner Mme [T] à payer à M. [V] la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Mme [T] aux entiers frais et dépens de l’instance avec application pour les dépens d’appel des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SELURL Bollonjeon, avocat.

Au soutien de ses prétentions, M. [V] fait notamment valoir que :

Mme [T] est irrecevable en son appel incident en ce qu’elle ne demande pas la réformation du jugement querellé ;

Il démontre avoir sollicité un emprunt immobilier correspondant aux caractéristiques définies à l’acte et Mme [T] échoue à démontrer que sa défaillance est déloyale ;

Elle ne démontre pas davantage que la défaillance de la condition suspensive lui aurait causé un préjudice pouvant être fixé à la somme de 15.750 euros de sorte que la clause pénale devra être ramenée à 1 euro,

Les demandes de dommages et intérêts complémentaires sont mal fondées.

Par dernières écritures du 5 août 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [T] demande à la cour de :

— Juger recevable mais mal fondé l’appel interjeté par M. [V] contre le jugement du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains en date du 30 janvier 2023 ;

— Juger que M. [V] est défaillant dans l’administration de la preuve qui lui incombe de ce qu’il a sollicité un prêt aux conditions contractuellement déterminées ;

— Juger que cette défaillance s’analyse en une carence fautive ;

— Confirmer la décision querellée en ce qu’elle a condamné M. [V] à lui payer la somme de 15.750 euros au titre de la clause pénale convenue ;

— Confirmer le Jugement entrepris en qu’il a condamné M. [V] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles engagés en Première Instance ainsi qu’aux dépens ;

Recevant son appel incident pour le surplus et statuant à nouveau,

— Condamner M. [V] à lui payer la somme de 1.332,38 euros au titre des charges échues entre le 1er juin et le 15 juillet 2019 ;

— Condamner M. [V] à lui payer la somme de 7.326,68 euros à titre de dommages-intérêts complémentaires ;

— Condamner M. [V] à lui payer la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Mme [T] fait notamment valoir que :

A aucun moment M. [V] n’a justifié d’une quelconque demande de financement conforme en tous points aux conditions contractuelles ;

Aucun élément ne justifie la modération de la clause pénale ;

Elle établit que M. [V] a accepté de prendre en charge les frais complémentaires qu’elle sollicite ;

Elle n’a pas manqué à son obligation de clairvoyance et de précaution mais est victime du comportement fautif de M. [V].

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 30 juin 2025 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été retenue à l’audience du 21 octobre 2025.

Motifs de la décision

I – Sur la clause pénale

En application des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi pour les parties qui doivent les exécuter de bonne foi.

L’article 1304-3 du même code énonce par ailleurs que 'La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.'

Ainsi qu’il a été rappelé ci-avant, le compromis de vente comporte une condition suspensive dont il est précisé expressément qu’elle n’est prévue que dans l’intérêt exclusif de l’emprunteur, et tenant à l’obtention d’un prêt répondant aux caractéristiques suivantes :

— tout organisme prêteur,

— montant maximal de la somme empruntée : 315.000 euros,

— durée maximale de remboursement : 25 ans,

— taux nominal d’intérêt maximal : 1,80% l’an hors assurances.

Le compromis prévoit que l’acquéreur s’oblige à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt dans les meilleurs délais, sans qu’une date butoir soit fixée pour le dépôt de la demande, et déclare qu’il n’existe au jour de la signature, aucun obstacle de principe à cette obtention. Il fixe enfin au 13 mai 2019 la date limite de réception de l’offre de crédit, cette date ayant été repoussée au 15 juillet 2019 par avenant du 18 mai 2019, à charge pour l’acquéreur de notifier au vendeur l’obtention ou la non obtention du prêt.

Par sms du 29 juin 2019, M. [V] a informé Mme [T] de ce 'qu’une banque m’a fait un refus de prêts et m’a envoyer vers ma banque actuelle. Hors celle-ci a besoin de mon dernier bilan comptable de ma société pour mener le dossier à termes. Cependant mon comptable ne l’a pas encore bouclé. A ce jour ils ne pourront respecter les délais de l’avenant et me fournissent donc un refus de prêt (…)' Il indique ensuite comprendre que Mme [T] souhaite mettre fin au compromis mais, si elle souhaitait poursuivre, l’informe que le bilan ne pourra être transmis à la banque avant la fin de l’été.

Aucun report nouveau n’a été convenu entre les parties et la condition suspnesive tenant à l’obtention du prêt a défailli.

Pour justifier du respect de ses obligations s’agissant de la demande de crédit bancaire, M. [V] verse aux débats un courrier du Crédit Agricole des Savoie en date du 27 juin 2019, ainsi libellé :

'Nous avons étudié avec beaucoup d’attention votre demande de prêt :

— d’un montant de 315.000 EUR

— destinée à financer votre Résidence [5].

Nous avons le regret de vous informer que nous ne pouvons donner une suite favorable au financement que vous avez sollicité.

Nous vous prions d’agréer…'

Ce courrier ne permet pas de déterminer à quelle date l’appelant a sollicité de la banque le prêt qu’elle vient lui refuser alors même qu’il s’est engagé le 11 mars 2019 à le faire dans les meilleurs délais. Il ne fait surtout nullement état des conditions du crédit demandé, s’agissant tant du taux que de la durée, alors même que le compromis signé comporte expressément une clause aux termes de laquelle 'toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil'. Ainsi, contrairement aux affirmations de M. [V], il doit bien démontrer avoir sollicité un prêt répondant à l’ensemble des caractéristiques prévues au contrat et non pas seulement son montant, ce qu’il ne fait nullement.

Par ailleurs, alors que M. [V] soutient dans ses écritures qu’il 'justifie avoir consulté deux établissements bancaires alors qu’aux termes de la promesse il n’y était pas tenu', il se contente d’affirmations qui ne sont étayées d’aucune pièce et ne sont nullement établies par le courrier du conseil de Mme [T] qui se contente de rapporter ce que M. [V] aurait indiqué à sa cliente, sans que celle-ci ait pu le constater.

Ainsi M. [V] justifie uniquement avoir sollicité du Crédit Agricole des Savoie, à une date inconnue, un crédit de 315.000 euros pour financer sa résidence principale, sans produire sa demande ou le dossier rempli permettant de constater que le taux et la durée du prêt sont conformes au contrat et sans établir davantage que ce refus tiendrait à l’absence de bilan, cette explication n’étant qu’avancée par l’intéressé qui n’en justifie nullement. Cette seule pièce est insuffisante à démontrer qu’il a exécuté les obligations qui étaient mises à sa charge s’agissant de l’obtention d’un prêt, conformément au contrat et il doit en conséquence être constaté, ainsi que l’a fait le premier juge, qu’il a par son comportement, empêché la réalisation de la condition suspensive qui est donc réputée accomplie.

Le compromis de vente comporte en page 9, une 'stipulation de pénalité’ aux termes de laquelle dans l’hypothèse où toutes les conditions prévues au compromis étant accomplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, ellle devrait verser à l’autre la somme de 15.750 euros 'à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil'.

Ce texte énonce que 'Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.'

M. [V] a été mis en demeure de payer l’indemnité prévue au contrat par courrier recommandé en date du 3 décembre 2019, qu’il n’a pas cru devoir retirer ainsi que le fait apparaître le bordereau de la poste.

La clause pénale vient compenser le préjudice subi par la venderesse dont le bien a été immobilisé pendant plusieurs mois sans être finalement vendu, du seul fait de la faute de son cocontractant. A cet égard, le montant de l’indemnité qui correspond à 5% du prix de vente, n’apparaît nullement excessif et c’est dès lors à

juste titre que le tribunal a condamné M. [V] à payer à Mme [T] la somme de 15.750 euros au titre de l’indemnité prévue au contrat. Le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point.

II – Sur les demandes en paiement de charges échues et dommages et intérêts formées par Mme [T]

Aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel qu’il soit principal ou incident tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel. Il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que, lorsque l’appelant ne demande dans le dispositif de ses conclusions ni l’infirmation ni l’annulation du jugement, la cour d’appel ne peut que confirmer le jugement. (2e Civ., 1 juillet 2021, pourvoi n° 20-10.694)

Cette demande doit être formée au dispositif de leurs conclusions, remises au greffe dans les délais impartis aux articles 908 et 909 et qui déterminent l’objet du litige.

Il résulte encore de l’article 954 dudit code que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

En l’espèce, le dispositif des conclusions de l’intimée, notifiées le 5 août 2023 soit dans les délais de l’article 909 du Code de procédure civile, est rédigé comme suit :

Juger recevable mais mal fondé l’appel interjeté par M. [V] contre le jugement du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains en date du 30 janvier 2023 ;

Juger que M. [V] est défaillant dans l’administration de la preuve qui lui incombe de ce qu’il a sollicité un prêt aux conditions contractuellement déterminées ;

Juger que cette défaillance s’analyse en une carence fautive ;

Confirmer la décision querellée en ce qu’elle a condamné M. [V] à lui payer la somme de 15.750 euros au titre de la clause pénale convenue ;

Confirmer le Jugement entrepris en qu’il a condamné M. [V] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles engagés en Première Instance ainsi qu’aux dépens ;

Recevant son appel incident pour le surplus et statuant à nouveau,

Condamner M. [V] à lui payer la somme de 1 332,38 euros au titre des charges échues entre le 1er juin et le 15 juillet 2019 ;

Condamner M. [V] à lui payer la somme de 7 326,68 euros à titre de dommages-intérêts complémentaires ;

Condamner M. [V] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens.

Force est de constater que ce dispositif ne vise à aucun moment la réformation ou l’infirmation de l’un ou l’autre des chefs du jugement soumis à la cour, mais se contente de solliciter que 'l’appel incident’ soit reçu, sans en préciser le contour, puis d’énoncer les demandes à adopter par la cour. Il y a lieu dès lors de déclarer Mme [T] irrecevable en son appel incident de sorte que les dispositions du jugement ayant rejeté ses demandes de condamnations aux charges complémentaires et à des dommages et intérêts sont définitives.

III – Sur les mesures accessoires

Le jugement querellé sera confirmé s’agissant des dépens et frais irrépétibles.

M. [V] qui succombe en son appel, supportera la charge des dépens exposés à hauteur de cour et versera à Mme [T] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, sa propre demande de ce chef ne pouvant qu’être rejetée.

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Déclare irrecevable l’appel incident formé par Mme [N] [T],

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions valablement soumises à la cour,

Ajoutant,

Condamne M. [K] [V] aux dépens d’appel,

Condamne M. [K] [V] à payer à Mme [N] [T] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 25 novembre 2025

à

la SELARL BOLLONJEON

la SELARL JSA AVOCATS ASSOCIES

Copie exécutoire délivrée le 25 novembre 2025

à

la SELARL BOLLONJEON

la SELARL JSA AVOCATS ASSOCIES