N° RG 24/02965 -N°Portalis DBVX-V-B7I-PSZT

Décision du Président du TJ de Lyon en référé du 19 février 2024

RG : 23/01496

Société 6ÈME SENS IMMOBILIER ENTREPRISES

C/

S.A.S. ARKESYS.NET VENANT AUX DROITS DE LA SOCIÉTÉ ACTEO FORMATION,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 21 Mai 2025

APPELANTE :

La société 6ème SENS IMMOBILIER ENTREPRISES, venant aux droits de la société PF GRAND PARIS, elle-même venant aux droits de la SCPI LA PARTICIPATION FONCIERE 1 ' « PF1 » et de la SCPI LA PARTICIPATION FONCIERE 2 ' « PF2 », SAS immatriculée au RCS de LYON sous le numéro 539 449 124, dont le siège est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Jean-paul SANTA-CRUZ de la SCP D’AVOCATS JURI-EUROP, avocat au barreau de LYON, toque : 692

INTIMÉE :

La société ARKESYS.NET, venant aux droits de la société ACTEO FORMATION, société par action simplifiée immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de SAINT-ETIENNE sous le numéro 501 033 609, dont le siège social est situé [Adresse 3], représentée par son président en exercice domicilié ès qualités audit siège

Représentée par M^e Ghislaine BETTON de la SARL PIVOINE SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 619

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 19 Mars 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 19 Mars 2025

Date de mise à disposition : 21 Mai 2025

Audience tenue par Bénédicte BOISSELET, président, et Nathalie LAURENT, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport,

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Exposé du litige

Selon contrat de bail commercial du 4 juin 2012, la SCPI La Participation Foncière 1 et la SCPI La Participation Foncière 2 ont donné à bail à la SARL Acteo Formation des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 4], ce, pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2012, moyennant un loyer annuel hors taxes et charges de 98.971,95 ', indexé.

Un avenant a été signé entre la société La participation Foncière 1 ( PF1) et la société Acteo Formation le 17 juillet 2017.

La société 6 ème Sens immobilier Entreprises a acquis les lieux loués le 12 juillet 2019.

Par acte d’huissier du 6 mars 2023, la société Arkesys.net a informé la société 6 ème Sens Immobilier Entreprises que, par décision du 31 décembre 2022 et par suite d’une fusion absorption, elle devenait locataire en lieu et place de la SAS Acteo Formation.

Par acte du 31 mai 2023, la société la société 6 ème Sens immobilier Entreprise a fait délivrer à la société Acteo Formation un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un total dû en principal de 45.335,43 '.

Par acte du 8 août 2023, la société 6 ème Sens Immobilier Entreprises aux droits des sociétés SCPI La Participation Foncière 1 et SCPI La Participation Foncière 2 a fait assigner la société Acteo Formation en référé, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, et partant, la résiliation du bail commercial pour les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4],

Ordonner l’expulsion de la société Arkesys.net et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

Condamner à titre provisionnel la société Arkesys.net à payer à la société 6 ème Sens Immobilier Entreprises la somme de 12.771,72 ', échéance du 2 ème trimestre 2023 incluse, à parfaire au jour de l’audience, outre intérêts au taux légal majoré de cinq points à compter du jour de chaque échéance impayée, sans mise en demeure préalable, soit la somme de 3.200,68 ' arrêtée à la date du commandement de payer au 31 mai 2023, à parfaire ;

Condamner la société Arkesys.net à payer à la société 6 ème Sens Immobilier Entreprises une indemnité d’occupation trimestrielle égale au montant du loyer fixée selon les termes prévus au bail, à savoir par jour de retard, à 1/360 ème du dernier loyer annuel majoré forfaitairement de 20% et de la TVA au taux en vigueur jusqu’à la date de la restitution des locaux, outre charges et taxes ;

Condamner la société Arkesys.net à payer à la société 6 ème Sens Immobilier Entreprises la somme de 1.500 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la société Arkesys.net aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement.

Par ordonnance du 19 février 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon a :

Renvoyé les parties à mieux se pourvoir ;

Dit n’y avoir lieu à référé ;

Renvoyé la société 6ème Sens Immobilier Entreprises à mieux se pourvoir ;

Déclaré commune à la SA Lixxbail, créancier inscrit, la présente ordonnance ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamné la société 6ème Sens Immobilier Entreprises aux dépens de l’instance.

En substance, le premier juge a au principal considéré que les multiples décomptes produits par la société 6 ème Sens Immobilier Entreprises ne lui permettaient de se prononcer utilement sur l’existence d’un arriéré locatif toujours existant dans le mois de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire ou sur l’existence d’un arriéré actuel.

La société 6 ème Sens Immobilier Entreprises, a interjeté appel de la décision attaquée par déclaration enregistrée le 4 avril 2024.

En ses dernières conclusions régularisées au RPVA le 18 mars 2025, la société 6 ème Sens Immobilier Entreprises, venant aux droits de la société PF Grand Paris, elle-même venant aux droits de la SCPI La Participation Foncière 1 ' « PF1 » et de la SCPI La Participation Foncière 2 ' « PF2 » demande à la cour :

Réformer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

Dit n’y avoir lieu à référé ;

Renvoyé la société 6ème Sens Immobilier Entreprises à mieux se pourvoir ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamné la société 6ème Sens Immobilier Entreprises aux dépens de l’instance.

Ce faisant,

Constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour les locaux donnés en location à la société Arkesys.net, sis [Adresse 1] à [Localité 4],

Ordonner l’expulsion de la société Arkesys.net et de tous occupants de son chef, au

besoin avec le concours de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur,

Condamner à titre provisionnel la société Arkesys.net à payer à la société 6 ème Sens Immobilier Entreprises la somme de 75.955,84 ', arrêtée au 1er octobre 2024, à parfaire au jour de l’audience, outre intérêts au taux légal majoré de cinq points à compter du jour de chaque échéance impayée, sans mise en demeure préalable (article 11 du bail).

Condamner la société Arkesys.net à payer à la société 6 ème Sens Immobilier Entreprises une indemnité d’occupation trimestrielle égale au montant du loyer fixée selon les termes prévus au bail, à savoir par jour de retard, à 1/360 ème du dernier loyer annuel,majoré forfaitairement de 20% et de la TVA aux taux en vigueur jusqu’à la date de la restitution des locaux, outre charges et taxes.

Condamner la société Arkesys.net à payer à la société 6 ème Sens Immobilier Entreprises la somme de 5.000 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner la société Arkesys.net aux entiers dépens de l’instance, comprenant le

coût du commandement.

Au soutien de ses prétentions, l’appelante soutient principalement :

Un premier commandement de payer haver déjà été délivré en 2015 mais un premier accord avait été négocié entre les parties. Moins de deux années plus tard la société Acteo Formation était de nouveau défaillante dans ses règlements et avait sollicité un nouvel échéancier outre report de l’encaissement du chèque portant sur le second trimestre 2020, et une nouvelle réduction des loyers pour imprévision. Le bailleur a accordé un report de l’encaissement dudit chèque, un report des loyers pendant 6 mois, et une franchise d’un mois de loyer sous réserve du respect de l’accord et du règlement des échéances courantes,

Un second commandement de payer visant la clause résolutoire a dû être signifié à la locataire qui ne s’est acquittée d’une partie de la dette que contrainte et forcée restant devoir la somme de 12.771,72 ' au 24 juillet 2023,

Plusieurs décomptes dont ceux des anciens gestionnaires ont été versés aux débats.

Il appartient à l’intimé le cas échéant de justifier des règlements qui n’auraient pas été pris en compte à supposer qu’ils ne concernent pas une période prescrite. Elle ne peut se prévaloir du décompte VSA sur la période du 1er janvier 2020 au 2 novembre 2022, celui-ci ne concernant que l’apurement de la dette Covid.

La société Arkesys.net ne conteste que les reprises de provisions sur charges et taxe foncière en février 2021, écritures passées entre le 10 février 2021 et le 24 février 2021, correspondant à des écritures comptables effectuées au moment de la reprise des comptes par le gestionnaire VSA Property,

la somme de 6.385,86 ' portée au crédit du compte correspond à la provision pour charges et de la provision pour taxe foncière TTC réglées par les soins d’Arkesys à l’ancien propriétaire pour le 1er trimestre 2019,

L’exercice 2019 ayant fait l’objet d’une régularisation en février 2021, ce montant a été porté au crédit du compte alors que parallèlement ont été portés au débit le solde charges (8.059,71 ') et le solde de la taxe foncière (7.904,94 '),

Même à considérer que les justificatifs ne seraient pas suffisants, l’incidence financière n’atteint pas la somme de 12.771,72 ' contestée par le preneur : la dernière ligne du décompte avant cette régularisation mentionne au 1er février 2021 une dette locative de 51.690,95 '. Après mention des régularisations, au 24 février 2021, la dette s’élevait à 61.032,04 ',

La régularisation de charges a donc été effectuée pour 9.341,09 ', soit encore un delta de 3.430,63 ', que la société Arkesys.net ne peut imputer à ces prétendues erreurs d’écriture.

La franchise de loyer accordée au titre de la période de pandémie a bien été prise en compte en date du 31 janvier 2022,

Au jour de la notification des premières conclusions de l’appelante, la dette locative s’élève à 75.955,84 ', échéance du 4ème trimestre 2024 incluse.

En ses dernières conclusions régularisées au RPVA le 10 mars 2025, la société Arkesys.net, venant aux droits de la société Acteo Formation, demande à la cour :

A titre principal :

Confirmer l’ordonnance du 19 février 2024 en ce qu’elle a :

renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ;

dit n’y avoir lieu à référé ;

en conséquence, renvoyé la société 6 ème Sens Immobilier Entreprises à mieux se pourvoir ;

déclaré commune à la SA Lixxbail, créancier inscrit, l’ordonnance,

condamné la société 6 ème Sens Immobilier Entreprises aux dépens de l’instance.

Débouter la société 6 ème Sens Immobilier Entreprises de l’intégralité de ses demandes.

A titre subsidiaire :

Accorder à tout le moins rétroactivement à la société Arkesys.net des délais de paiement jusqu’au 29 juin 2023 inclus pour s’acquitter du paiement de l’arriéré de loyers et charges,

Juger que durant le cours des délais ainsi accordés, la clause résolutoire a été suspendue de plein droit,

Juger que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué en raison du règlement dans lesdits délais de l’intégralité de l’arriéré locatif visé au commandement de payer délivré le 31 mai 2023,

Juger n’y avoir lieu à référé sur les demandes d’expulsion de la société 6ème Sens Immobilier Entreprises et de tous occupants de son chef et de condamnation à paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation en présence de contestations sérieuses.

A titre très subsidiaire :

Accorder à la société Arkesys.net un délai de paiement de 3 mois à compter de la signification de l’arrêt à venir pour s’acquitter du paiement de toute somme visée au commandement de payer éventuellement due au titre du bail, que la cour jugerait non sérieusement contestable,

Juger, s’agissant de toute créance née postérieurement au commandement et pendant le cours de la procédure, et correspondant donc aux loyers appelés en 2025, que la société Arkesys.net est bien fondée à opposer l’exception d’inexécution et donc juger que les loyers ne sont pas dus ou à tout le moins font l’objet d’une contestation sérieuse,

A défaut, accorder à la société Arkesys.net un délai de paiement de 12 mois à compter de la signification de l’arrêt à venir pour s’acquitter du paiement de toute somme autre que celle visée au commandement de payer éventuellement due au titre du bail et que la cour jugerait non sérieusement contestable,

Dire que durant le cours du délai ainsi accordé, la clause résolutoire sera suspendue de plein droit, et sera réputée ne pas avoir joué en cas de règlement dans ledit délai de toute somme pouvant rester à la charge de la société Arkesys.net.

En tout état de cause :

Infirmer l’ordonnance du 19 février 2024 uniquement en ce qu’elle a :

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

En conséquence, et statuant à nouveau :

Condamner la société 6 ème Sens Immobilier Entreprises à verser à la société Arkesys.net la somme de 5.000 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner la société 6 ème Sens Immobilier Entreprises aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Débouter la société 6 ème Sens Immobilier Entreprises de l’intégralité de ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, l’intimée fait principalement valoir :

L’arriéré locatif visé au commandement de payer a été intégralement réglé à la date à laquelle la juridiction statue, la clause résolutoire est donc réputée n’avoir jamais joué,

Dans le mois du commandement, la société Arkesys a réglé le montant du loyer pour le trimestre visé au commandement. Elle a toujours contesté la somme restante non justifiée de 12 771,72 '. Elle règle régulièrement les trimestres de loyers et charges. Au titre du 1er trimestre 2023, il a été appelé la somme de 28.803,72 ' et un avoir a été établi pour un montant de 1.625,03 ' ; Arkesys.net a payé la somme de 27.178,69 ' le 16 mars ;

au titre du 2 ème trimestre 2023, il a été appelé la somme de 32.563,71 ' ; Arkesys.net a payé les sommes de 15.000 ' et 17.536,71 ' respectivement les 16 et 29 juin ;

au titre du 3 ème trimestre 2023, il a été appelé la somme de 30.130,78 ' et le bailleur a cru émis une facture de pénalité de retard d’un montant de 2.034,89 ' le 31 août ; Arkesys.net a payé les sommes de 15.000 ' et 17.165,67 ' respectivement le 24 août et le 28 septembre, comprenant donc les pénalités de retard ;

au titre du 4 ème trimestre 2023, il a été appelé la somme de 30.130,78 ' ; Arkesys.net a payé les sommes de 15.130,78 ' et 15.000 ' respectivement les 23 et 28 novembre.

Si la comptabilité adverse était claire, un seul et unique décompte, depuis l’entrée dans les lieux du preneur, aurait été versé. Par mail du 16 mars 2023, VSA Property, mandataire du bailleur, indiquait à Arkesys.net qu’elle restait devoir cette fameuse somme de 12.771,72 ', et lui demandait d’interroger son service comptable à ce sujet.

Par mail 22 mars 2023, Arkesys.net lui a répondu qu’en 2020, un accord avait été trouvé entre le bailleur et le preneur sur un échéancier, dans le contexte de l’épidémie de covid-19. Or les sommes étalées ont été réglées. Par la suite, le loyer courant a été régulièrement payé.

En 2023, et suite au commandement de payer, le loyer a été payé au titre de l’ensemble des échéances trimestrielles.

— Même les sommes réclamées au titre des pénalités de retard ont été réglées.

Le décompte depuis juillet 2019 est problématique : on peut y lire une ligne « Facture février 2021 » qui vise à facturer des reprises de provisions pour charges et taxe foncière au titre de l’année 2019.

Cette facture de 2021 pour des charges de 2019 est une erreur. Les charges appelées au titre de l’année 2019 ont été réglées.

Des avoirs avaient été émis mais qu’ils ne sont pas comptabilisés :

avoir n°19003595 du 6 novembre 2019 d’un montant de 3.337,11 '

avoir n° 20002241 du 8 juillet 2020 d’un montant de 3.292,47 '

Une somme de 6.385,86 ' portée au crédit du preneur ne correspond à aucun règlement répertorié dans la comptabilité de Arkesys.net.

La société Arkesys.net a communiqué son Grand Livre général définitif de 2019 à 2023, duquel il ressort clairement qu’elle ne doit aucune somme à son bailleur, alors que l’arriéré de loyer serait tantôt de 12.771,72 ' (comme indiqué en première instance) et tantôt de 3.430,63 '. (comme indiqué désormais en appel)

Le décompte adressé à Arkesys.net par VSA Property en novembre 2022, pour la période du 1er juillet 2019 au 2 novembre 2022, ne mentionne pourtant ni la somme de 12.771 ' ni une régularisation au titre de 2019.

Arkesys.net a ensuite repris en ses conclusions ses différents paiements.

Elle ajoute que la société 6 ème Sens Immobilier adresse ses appels trimestriels de plus en plus tôt, avec plus de 2 mois d’avance, ce qui a pour effet d’augmenter artificiellement l’encours.

Les locaux ne sont absolument plus entretenus par le bailleur qui a entrepris des travaux de démolition de l’ensemble des bâtiments adjacents à celui occupé par Arkesys.net,

Ces travaux entraînent depuis le mois de novembre 2024 de très importantes nuisances La société Arkesys a fait chiffrer par son expert-comptable le préjudice financier subi par les travaux de démolition mis en 'uvre à compter de novembre 2024.

A titre subsidiaire : des délais de grâce sont nécessaires compte tenu du contexte de la cause et l’application de la clause résolutoire est subordonnée à la bonne foi du créancier qui s’en prévaut.

Le bailleur a introduit la présente procédure sans n’avoir au préalable communiqué aucune information à son preneur, mais a manifestement un projet de grande ampleur concernant l’ensemble Immobilier dans lequel se situent les locaux pris à bail. La concluante est désormais seule à occuper des locaux au milieu d’un espace en travaux.

La société 6ème Sens Immobilier Entreprises souhaite que son locataire, à bout, quitte les lieux sans indemnité d’éviction.

Pour plus ample exposé des moyens développés par les parties, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile il sera fait référence à leurs écritures.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé que les 'demandes’ tendant à voir 'constater’ ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile et ne saisissent pas la cour ; il en est de même des 'demandes’ tendant à voir 'dire et juger’ lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

Sur la demande en constat de la résiliation de plein droit du bail':

Le premier alinéa de l’article 835 du Code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, prescrire en référé, même en présence d’une contestation sérieuse, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article L.145-41 alinéa 1 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire, sans qu’il soit besoin de caractériser une quelconque urgence ou un trouble manifestement illicite, s’agissant du simple constat de l’application d’une clause claire et précise. Pour autant, il appartient au bailleur de démontrer que les sommes réclamées dans le commandement lui sont dues.

En l’espèce, il est établi que le contrat de bail comporte une clause résolutoire à défaut de paiement d’un seul terme de fraction du terme de loyer et charges accessoires, à son échéance, un mois après mise en demeure par acte extrajudiciaire infructueuse.

Le bailleur se prévaut d’un commandement de payer délivré le 31 mai 2023 réclamant la somme de 45 535,43 ' au titre de la dette locative arrêtée au 1er avril 2023, échéance du deuxième trimestre 2023 incluse en soutenant que dans le mois du commandement, le preneur n’a versé que 15'000 ' le 19 juin 2023 et 17'563,72 ' le 30 juin 2023.

La société Arkesys.net ne conteste pas le non-paiement de 12'771,72 ' sur les 45 535,43 ' réclamés mais conteste devoir cette somme.

Sur ce,

La cour relève que le bailleur indique en ses conclusions produire en pièce n°6 un décompte courant à compter du 15 novembre 2019 date à laquelle le compte du preneur ne présentait pas d’arriérés et jusqu’au 1er avril 2023, date d’arrêt du décompte visé au commandement.

Au préalable, la cour relève que la pièce n°6 de l’appelante nommé selon son bordereau ' Decompte VSA juillet 2019-avril 2023" est en réalité un décompte du 1er janvier 2023 au 27 juillet 2023.

La pièce numéro 11 du bailleur nommée 'Extrait de compte du 1er janvier 2000 au 22 mai 2023' porte elle, sur les comptes à compter du 12 juillet 2019 jusqu’à des écritures du 1er avril 2023.

Selon cette pièce, a été appelé et réglé le dépôt de garantie ce qui laisse à penser que l’ancien bailleur a remis au nouveau le dépôt de garantie qu’il avait perçu. Aucune somme perçue au titre de provisions pour charges payées par le preneur avant le 12 juillet 2019 et que l’ancien bailleur aurait pu percevoir et transmettre à la société appelante n’a été mentionné lors de la reprise décompte par le nouveau bailleur à compter du 12 juillet 2019.

Ce décompte mentionne ensuite les échéances locatives jusqu’au solde de 45 335,43 ' au 1er avril 2023, solde correspondant effectivement au montant réclamé au commandement visant la clause résolutoire.

Si cette pièce peut être utilement étudiée, la cour rappelle qu’en présence d’une contestation du preneur sur une partie des sommes réclamées, il appartient au bailleur de prouver que toutes les sommes réclamées étaient exigibles et plus précisément en l’espèce la somme de 12'771,72 ' contestée en l’instance même si selon le bailleur le preneur avait effectué des règlements réduisant au 29 décembre 2022 la dette à une somme inférieure (11'146,69 ').

La société preneuse conteste sur ce décompte la facturation en février 2021, une reprise de provision pour charges 2019 d’un montant de 80 59,71 ' HT, et une reprise de provision de taxe foncière 2019 pour 7 904,94 ' HT, en soutenant que les charges appelées au titre de l’année 2019 avaient été réglées en leur temps, puis que par ailleurs, un avoir du 6 novembre 2019 d’un montant de 3 337,11 ' et un avoir du 8 juillet 2020 d’un montant de 3 292,47 ' n’ont pas été comptabilisés.

Elle ajoute qu’une somme de 6 385,86 ' a été portée à son crédit mais ne correspond à aucun règlement répertorié dans sa comptabilité.

La cour relève que la société intimée justifie effectivement :

d’un avoir émis par Pf1 le 8 juillet 2020 pour un montant de 2 743,74 ' HT soit 3 292,47 ' TTC au titre de charges mentionnant d’un montant de 5 315,97 ' HT soit 6 379,17 ' TTC, et d’une reprise de provision pour charges d’un montant HT de 8 059,71 ' soit 9 671,64 ' TTC sur la période du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019, l’avoir correspondant à la différence entre les deux sommes ;

d’un avoir émis par Pf1 le 6 novembre 2019 pour la période du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019 d’un montant de 2 780,91 ' HT soit 3 337,11 ' TTC au titre de la taxe foncière et des ordures ménagères d’un montant de 6 148,83 ' HT et de la 'reprise provision Foncier & OM’ d’un montant de 7 904,94 ' HT (9 485,94 ' TTC). L’avoir correspondait à la différence entre ces deux sommes.

A la date du 24 février 2021, le décompte mentionne :

un 'avoir de février 2021' pour un montant de 3 220,62 correspondant au 'solde charges HT C de charges 2019",

une 'facture de février 2021' solde taxe foncières 2019 de 132,04 ' HT.

L’appelante indique que les écritures passées entre le 10 février et le 24 février 2021 correspondent à des écritures comptables effectuées au moment de la reprise des comptes par le gestionnaire VSA Property, lequel a alors effectué des opérations de régularisation de charges de taxe foncière, que la somme de 6 385,95 ' portée au crédit du compte correspond à la provision pour charges et à la provision pour taxe foncière TTC réglées par Arkésys à l’ancien propriétaire c’est-à-dire avant la vente intervenue au 1er trimestre 2019, que l’exercice 2019 a fait l’objet d’une régularisation en février 2021.

Elle ajoutait que même au cas où la cour considérerait que malgré les justificatifs des régularisations de charges, leur interprétation constituait une contestation sérieuse, l’incidence financière n’atteignait pas la somme de 12'771,79 ' puisque la dernière ligne du décompte avant la régularisation mentionnait au 1er février 2021 une dette locative de 51 690,95 ' et qu’après mention des régularisations au 24 février 2021, la dette s’élevait à 610 32,04 '. Ainsi la régularisation des charges avait été effectuée pour 9 341,09 '.

D’une part, la cour relève que si le règlement de 6 385,86 ' mentionné sur le décompte au 10 février 2021 correspondrait à un paiement de provision pour charges et taxes foncières versées par le preneur avant la vente du premier trimestre 2019, cette somme n’a aucune raison d’apparaître sur le décompte au 10 février 2021.

D’autre part, « l’avoir février 2021 » mentionné le 24 février 2021 au titre d’un 'solde de charges HT C 2019 ' ne correspond ni à celui du 8 juillet 2020, ni à l’avoir du 6 novembre 2019. Il n’est d’ailleurs pas versé de pièce l’expliquant.

Enfin, il ressort des deux avoirs émis le 6 novembre 2019 et 8 juillet 2020, avoirs établis avant la passation des écritures de février 2021, que les charges 2019 avaient été régularisées. Concernant les taxes et impôts le preneur justifie de l’avis d’impôt 2019 adressé par les Finances publiques à la SCPI PF Grand Paris et reçue le 4 septembre 2019.

Ces avoirs ont été émis après l’acquisition des locaux par la société appelante.

La pièce numéro 15 de la société appelante correspondant à un décompte du 14 avril 2012 au 7 mars 2025. Il ne mentionne pas le détail des échéances ni les avoirs de novembre 2019 et de juillet 2020.

La période du 17 avril 2012 jusqu’au 11 juillet 2019 ne comporte aucun détail des échéances et n’apporte donc pas plus d’informations utiles à la cour.

Enfin, l’appelante ne produit aucun justificatif de la régularisation des charges.

En conséquence la facturation à la société preneuse au 10 février 2021 des sommes de 8 059,71 ' + 7 904 94 ' HT outre TVA de 20 %, de celles de 3 192,93 ' et de 158,45 ' est sérieusement contestable.

Même en déduisant le règlement de 6 385,86 ' mentionné au 10 février 2021 et l’ avoir non expliqué de 3 864,74 ' TTC (3 220,62 ' + 644,12 ' de TVA), la contestation reste sérieuse à hauteur de 9 065,43 '.

Certes, sur la somme réclamée au commandement de payer, le preneur a laissé impayée la somme de 12 771,72 '.

Pour autant, si le commandement visant la clause résolutoire indique qu’un décompte est annexé, le bailleur ne le produit pas tandis que la première page de l’acte ne mentionnant qu’un principal de 45 335,43 ' au 1er avril 2023 sans aucun détail, la cour ignore ainsi quel décompte a donc été remis à l’appui du commandement. Or, il est établi que la simple consultation des décomptes produits en l’instance ne permet pas d’ apprécier le bien fondé du montant réclamé au commandement puisqu’une vérification approfondie sur l’année 2021 a été nécessaire.

En conséquence, le juge des référés, juge de l’évidence, ne peut pas considérer que les effets de la clause résolutoire ont été acquis après délivrance du commandement de payer délivré le 31 mai 2023.

La cour confirme la décision attaquée.

Sur la demande de provision

La société appelante sollicite la somme de 42'907,28 ' outre intérêts au taux légal majoré de 5 points selon décompte arrêté au 17 mars 2025, indiquant qu’une franchise de loyer accordée au titre de la période de pandémie a été prise en compte, qu’aucune exception d’inexécution de sa part n’est démontrée car si elle a réalisé des travaux ils ont été très limités dans le temps entre le 6 novembre et le 20 décembre 2024 puis entre le 6 janvier et le 21 février 2025, la locataire ayant pu occuper les locaux loués pendant tout le temps des travaux.

Elle ajoute que de nombreux échanges sont intervenus incluant notamment un projet d’avenant pour la mise à disposition de nouveaux emplacements de parking ou son acceptation de renoncer aux pénalités contractuelles de retard pour le troisième trimestre 2024. Elle précise que les travaux de grande ampleur réalisés visent à réhabiliter l’immeuble et faire cesser des squats dont se plaint la locataire.

L’intimée soutient avoir régulièrement réglé les appels de loyers et charges.

Elle soutient par ailleurs que le bailleur ne respecte pas ses obligations, ne garantit pas des conditions normales occupation des locaux lesquels ne sont pas entretenus, alors que centre de formation professionnelle, elle reçoit quotidiennement du public.

Elle ajoute que le bailleur a entrepris des travaux de démolition de l’ensemble des bâtiments adjacents à ceux qu’elle occupe afin de tout détruire et reconstruire à nouveau entraînant de très importantes nuisances sans que l’appelante n’accepte un geste sur le montant du loyer qu’elle a au contraire révisé, continuant à facturer très en avance.

Le preneur considère subir une perte financière de 38'912 '.

Sur ce,

La cour relève que si le preneur soutient que le bailleur appelle les échéances en avance, en réalité le décompte mentionne au 1er janvier 2025 l’échéance du mois de janvier 2025 pour le premier trimestre de l’année.

À la lecture de ce décompte, et après examen des pièces produites, la cour considère que la seule contestation sérieuse des chiffres est celle sur la somme de 9 065,43 '.

Par ailleurs, il n’est pas démontré que la réalisation de travaux à l’initiative du bailleur a empêché la jouissance des locaux.

Infirmant la décision attaquée, la cour considère en l’absence de contestation sérieuse que la société Arkesys.net doit à la société 6 ème Sens Immobilier Entreprise, la somme provisionnelle de 33 841,85 ' (42 907,28 ' – 9 065,43 ') au 17 mars 2025, échéance du mois de janvier 2025.

Le contrat de bail prévoit en son article 11 que toutes les sommes dues par le preneur au titre du bail non payées à leur échéance porteront de plein droit intérêt au profit du bailleur, au taux légal majoré de cinq points, à compter du jour de l’échéance, sans qu’il ne soit nécessaire de procéder à une mise en demeure préalable.

En conséquence, les intérêts sur la somme de 33 841,85 ' porteront intérêts au taux légal majoré de cinq points à compter du 1er janvier 2025 puisque selon l’article 6, le loyer principal annuel est payable d’avance et par quart le premier jour de chaque trimestre.

Sur la demande de délais de paiement :

Selon l’article 1343-5 du Code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La société Arkesys.net fait principalement valoir le contexte de la cause à savoir production par le bailleur de décompte erroné sans prise en compte des justificatifs de règlement. Elle invoque également sa non-information par le bailleur d’un projet de grande ampleur concernant l’ensemble immobilier dans lequel se situent les locaux laissés à l’abandon et dont elle est désormais la seule occupante, l’intention du bailleur étant manifestement de tirer argument du moindre prétexte pour expulser sa locataire à moindres frais.

La société 6 ème Sens Immobilier Entreprise conclut au débouté.

Sur ce,

La cour considère que l’allocation de délai de paiement n’est pas en l’espèce justifiée, la société Arkézys ne justifiant pas de sa situation financière.

Sa demande doit être rejetée.

Sur les demandes accessoires :

La cour confirme la décision attaquée sur les dépens et l’infirme partiellement sur l’article 700 du code de procédure civile en ce que le premier juge a rejeté la demande de la société Arkesys.net.

En équité, la cour condamne la société 6 ème Sens Immobilier Entreprise à lui payer la somme de 2 000 ' sur ce fondement. La cour confirme la décision attaquée sur le surplus concernant l’article 700 du Code de procédure civile en première instance.

À hauteur d’appel, la cour condamne la société 6 ème Sens Immobilier Entreprise aux dépens et dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans les limites de l’appel,

La cour d’appel,

Confirme la décision attaquée en ce qu’elle a :

dit, concernant le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, n’y avoir lieu à référé

condamné la société 6 ème Sens Immobilier Entreprise aux dépens de l’instance,

L’infirme pour le surplus,

Condamne la société Arkesys.net à payer à la société 6 ème Sens Immobilier Entreprise la somme de 33 841,85 ' selon décompte arrêté au 17 mars 2025, avec intérêts au taux légal majoré de cinq points à compter du 1er janvier 2025,

Condamne la société 6 ème Sens Immobilier Entreprise à payer à la société Arkesys.net la somme de 2 000 ' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rejette la demande de délais de paiement.

Y ajoutant,

Condamne la société 6 ème Sens Immobilier Entreprise aux dépens à hauteur d’appel,

Rejette à hauteur d’appel toute demande au titre des frais irrépétibles.

LE GREFFIER LE PRESIDENT