N° RG 24/09922 – N° Portalis DBVX-V-B7I-QC5E

Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en référé du 17 décembre 2024

RG : 24/00591

S.A.R.L. [H]

C/

[W]

Syndic. de copro. SDC DE L’IMMEUBLE '[Adresse 1]'

S.A.S.U. SASU INNOVILLE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 13 Mai 2026

APPELANTE :

La société [H], Société à Responsabilité Limitée, au capital de 6.000 €, immatriculée au RCS sous le numéro 790 771 240, dont le siège est situé [Adresse 2] [Localité 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Sandrine TRIGON de la SELARL HESTEE AVOCAT, avocat au barreau D’AIN

INTIMÉS :

1° M. [M] [W]

né le 20 Mars 1945 à [Localité 3] (SUISSE)

domicilié angle [Adresse 3] à [Localité 4]

2° [Localité 5] des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] », sis [Adresse 4] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, Monsieur [O] [I], domicilié [Adresse 4] à [Localité 4]

Représentés par M^e Ambrine FROGER, avocat au barreau D’AIN

Ayant pour avocat plaidant M^e Loïc CONRAD, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS

La SAS INNOVILLE, en sa qualité de copropriétaire, dont le siège social se situe [Adresse 5] à [Localité 6], représentée par son gérant exercice, domicilié ès-qualités audit siège

Le commissaire de justice en charge de signifier la déclaration d’appel ayant établi un procès-verbal de recherches infructueuses le 7 février 2025

Défaillante

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 24 Février 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 24 Février 2026

Date de mise à disposition : 13 Mai 2026

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt par défaut rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI [Localité 7], aux droits de laquelle vient désormais le SAS Innoville, est propriétaire, dans un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 4] à Ferney-Voltaire (01210), des lots n°1 et 8 correspondant à un local commercial en rez-de-chaussée et à une cave en sous-sol.

Par acte sous seing privé du 19 avril 2013, la SCI [Localité 7] a consenti à la SARL [H] un bail commercial portant sur ces locaux pour y exploiter une activité de «'bar, brasserie, restauration, PMU et jeux légaux'». Par avenant du 12 février 2015, les parties ont convenu d’une extension de la destination du bail afin d’autoriser le preneur à exercer toute autre activité commerciale, principalement «'commerce de bouche (épicerie fine, salon de thé, restauration à emporter)'».

Souhaitant à nouveau exploiter une activité de restauration, la société [H] a déposé auprès de la commune de [Localité 8] une déclaration préalable de travaux le 21 mars 2024, complétée le 25 juin 2024, ayant pour objet l’aménagement d’un restaurant en lieu et place d’un commerce, la modification de la façade sur rue et l’installation d’un caisson d’extraction en toiture Nord-Est.

Dénonçant la réalisation de travaux affectant les parties communes de l’immeuble sans autorisation préalable de la copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Ferney-Voltaire (01210), pris en la personne de son syndic en exercice, ainsi que M. [M] [W], ont, par exploit des 31 octobre et 4 novembre 2024, fait assigner les sociétés Inoville et [H] devant le président du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse statuant en référé, afin d’obtenir':

leur condamnation in solidum à procéder aux travaux de remise en état sous astreinte de 150 € par jour de retard passé un délai de huit jours,

au besoin, l’autorisation du syndicat des copropriétaires à effectuer l’intégralité des travaux de remise en état au frais des défendeurs et la condamnation solidaire de ces derniers à rembourser les frais avancés à cet effet.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 17 décembre 2024, le président du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse a :

Condamné in solidum la société Innoville et la société [H] à procéder aux travaux de remise en état suivant :

retrait des caissons de ventilation installés sur le toit de l’immeuble et de la cheminée,

rebouchage de l’ouverture réalisée sur un mur porteur,

suppression des VMC réalisés en façade au-dessus du local et dans la cour du bâtiment,

retrait des câbles électriques présents en ouverture de la façade,

reconstruction du mur sous l’escalier et le palier du premier étage,

Condamné in solidum la société Innoville et la société [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 8] (Ain) et à M. [W] la somme de 1'800 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejeté toutes autres demandes,

Condamné in solidum la société Innoville et la société [H] aux dépens du présent référé.

Par déclaration en date du 31 décembre 2024, la SARL [H] a relevé appel de cette décision en tous ses chefs et, par avis de fixation du 21 janvier 2025 pris en vertu des articles 906 et suivants du code de procédure civile, l’affaire a été fixée à bref délai.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 23 février 2026 (conclusions d’appelante n°3 récapitulatives), la SARL [H] demande à la cour':

Réformer l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal Judiciaire de Bourg en Bresse le 17 décembre 2024 en ce qu’elle a condamné in solidum la société [H] et la société Innoville à procéder aux travaux de remise en état suivants :

retrait des caissons de ventilation installés sur le toit de l’immeuble et de la cheminée,

rebouchage de l’ouverture réalisée sur un mur porteur,

suppression des sorties VMC réalisées en façade au-dessus du local et dans la cour du bâtiment,

retrait des câbles électriques présents en ouverture de la façade,

reconstruction du mur sous l’escalier et le palier du 1er étage,

et les a condamnées in solidum à verser 1'800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires et à M. [W],

La confirmer pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Débouter syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et M. [W] de l’intégralité de leurs demandes,

Autoriser d’ores et déjà les travaux décrits dans la déclaration préalable de travaux transmise par la société [H] au soutien de sa demande d’autorisation d’urbanisme, à savoir :

installation en toiture en lieu et place du moteur et du filtre à charbon initialement installé, un conduit maçonné tel qu’autorisé par le Maire de [Localité 9] [Localité 7] le 15 janvier 2026,

Pivotement de 90° de la cheminée ventilation,

ouverture dans le mur en parpaings sous escalier pour installer des toilettes

ouverture dans le mur donnant sur la cour intérieure et en façade pour permettre l’aération

installation de câbles électriques en façade,

A titre subsidiaire

Surseoir à statuer dans l’attente de la décision du Tribunal Judiciaire sur la demande d’autorisation de travaux tels que décrits précédemment,

A titre très subsidiaire

Dire que l’obligation de remise en état ne sera prononcée qu’à défaut d’autorisation amiable ou judiciaire de réaliser les travaux décrits précédemment,

En tout état de cause,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et M. [W] à verser à la société [H] une somme de 3'000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner les mêmes aux dépens.

***

Aux termes de leurs écritures remises au greffe par voie électronique le 23 février 2026 (conclusions récapitulatives n°3 d’intimé), le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 4], pris en son syndic en exercice, et M. [M] [W] demandent à la cour':

De confirmer l’ordonnance de référé déférée en ce qu’elle a condamné in solidum la société Innoville et la société [H] à procéder aux travaux de remise en état suivant :

retrait des caissons de ventilation installés sur le toit de l’immeuble et de la cheminée,

rebouchage de l’ouverture réalisée sur un mur porteur,

suppression des sorties VMC réalisés en façade au-dessus du local et dans la cour du bâtiment,

retrait des câbles électriques présent en ouverture de la façade,

reconstruction du mur sous l’escalier et le palier du 1er étage,

De confirmer la même ordonnance en ce qu’elle a condamné in solidum la société Innoville et la société [H] à payer aux concluants une somme de 1'800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens,

Et statuant à nouveau,

Débouter la société [H] de l’intégralité de ses demandes et prétentions,

D’autoriser, dans l’hypothèse où ni la SAS Innovile ni la SARL [H] ne procéderaient à la remise en état des travaux susvisé dans le mois suivant la décision à intervenir, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble «'[Adresse 4]'» à les faire effectuer en pénétrant au besoin dans les parties privatives appartenant à la SAS Innoville et ce, aux frais solidaires de la société [H] et la société Innoville,

De condamner in solidum, au besoin, la société [T] et la société Innoville à rembourser toutes les sommes avancées à cet effet par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble «'[Adresse 4]'»,

De condamner in solidum les mêmes à payer, pour la présente instance, au syndicat concluant et à M. [W] la somme de 5'000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens.

***

La SASU Innoville, qui s’est vu signifier la déclaration d’appel par exploit du 7 février 2025 par procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas constitué avocat.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

MOTIFS,

La cour rappelle qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties et qu’elle ne peut de ce fait se prononcer sur des prétentions qui n’y seraient pas intégrées.

Sur la demande reconventionnelle d’autorisation judiciaire des travaux :

La société [H] considère que le refus de l’assemblée générale d’autoriser les travaux n’est pas fondé sur un motif légitime puisque le règlement de copropriété autorise l’activité de restauration au rez-de-chaussée de l’immeuble et qu’une telle activité suppose, pour des raisons de sécurité et de salubrité, un dispositif d’extraction adapté. Elle souligne que la destination de l’immeuble est mixte.

A titre conciliatoire, elle propose de modifier son projet initial de ventilation à l’effet d’installer en toiture, en lieu et place du moteur et du filtre à charbon, un conduit maçonné tel qu’autorisé par la municipalité et de pivoter de 90° le groupe de climatisation existant depuis 2015.

Elle précise qu’elle ne peut pas modifier le surplus des travaux mais qu’une autorisation de travaux est sollicitée à l’assemblée générale des copropriétaires dont la convocation en assemblée générale extraordinaire a été sollicitée par la bailleresse.

Elle demande à la cour, en cas de rejet de cette autorisation ou dans l’hypothèse où cette dernière n’interviendrait pas avant l’audience, d’autoriser les travaux en lieu et place du syndicat des copropriétaires compte tenu de l’absence manifeste de danger pour les parties communes.

Le syndicat des copropriétaires et M. [W] considèrent que cette demande reconventionnelle est totalement irrecevable puisqu’elle émane de la société locataire alors que l’action prévue à l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 est réservée aux copropriétaires.

Ils ajoutent qu’aucune des trois conditions de la mise en 'uvre de ce texte n’est remplie, à savoir une absence de commencement d’exécution des travaux, une demande présentée devant le juge du fond et une corrélation entre les travaux sollicités en assemblée générale et la demande faite au tribunal puisque la société [H] a modifié son projet par rapport à la demande d’autorisation soumise à l’assemblée générale.

Ils invoquent en outre une jurisprudence interdisant d’autoriser des travaux d’installation d’équipement créant des nuisances sonores et ils affirment que l’accès au toit est dangereux, réservé uniquement aux pompiers ou professionnels avertis en cas de nécessité.

Sur ce,

L’article 834 du code de procédure civile énonce que, dans tous les cas d’urgence, il peut être ordonné en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le quatrième alinéa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25, b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration, le tribunal fixant alors les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées.

En l’espèce, les parties intimées sont fondées à relever que l’action prévue par le texte précité est réservée aux copropriétaires, agissant seul ou en groupe. Or, la société Inoville, qui n’a pas comparu, ne reprend pas à son compte la demande reconventionnelle formée par la société locataire, laquelle n’a pas qualité pour solliciter l’autorisation judiciaire de réaliser des travaux nécessitant l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Dès lors et sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner le détail des travaux pour lesquels l’autorisation judiciaire est sollicitée, la cour dit n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle présentée par la société [H] de ce chef.

Sur la demande de remise en état':

Le juge de première instance a retenu qu’il résulte des multiples constats dressés par le commissaire de justice requis par le syndicat des copropriétaires et des autres productions que des travaux réalisés par la société [H], locataire de la société Innoville, copropriétaire, sur certaines parties communes de l’immeuble l’ont été sans autorisation de l’assemblée générale. Il en a conclu que le trouble manifestement illicite dénoncé était démontré, justifiant de faire droit intégralement aux demandes, cependant sans astreinte.

Sur la recevabilité de la demande de remise en état en ce qu’elle émane de M. [W]':

La société [H] oppose d’abord à la demande de remise en état dirigée contre elle l’absence d’intérêt à agir de M. [W] puisque celui-ci n’est pas copropriétaire et ne revendique pas de l’être. La société appelante estime que les nuisances qui seraient occasionnées par le moteur de la ventilation et les appareils de climatisation sur la toiture de l’immeuble ne reposent que sur des supputations puisque M. [W], en ne déclarant pas son adresse dans le cadre de l’exploit introductif d’instance, ne lui a pas permis de s’assurer de son intérêt à agir.

Au demeurant, elle considère que l’invocation à hauteur d’appel d’un droit à agir sur le fondement des troubles anormaux de voisinage en qualité de propriétaire d’un immeuble contigu n’enlève rien au fait que M. [W] ne démontre pas, ni en première instance, ni en appel, d’un préjudice distinct de celui du syndicat des copropriétaires.

Elle relève que les nuisances olfactives et sonores relèvent de conjectures en l’absence d’exploitation du local. Concernant les fissures, elle souligne qu’il n’est pas établi qu’elles aient été provoquées par les travaux qu’elle a réalisés.

Le syndicat des copropriétaires et M. [W] répliquent sur ce point que M. [W] est propriétaire domicilié angle [Adresse 6], immeuble contiguë et mitoyen de celui appartenant à la copropriété du [Adresse 4].

Ils soutiennent, plans et photographies à l’appui, que M. [W] est directement exposé aux installations projetées dès lors que plusieurs fenêtres et ouvertures de son immeuble donnent sur la toiture concernée, de sorte qu’il subira les nuisances olfactives et sonores résultant des dispositifs d’extraction et de ventilation.

Ils produisent également un courrier de 2013 relatif à un projet antérieur d’installation de cheminée contre l’immeuble voisin.

Sur ce,

Le premier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile prévoit que le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Pour l’application de ce texte, le demandeur peut invoquer, soit un trouble manifestement illicite qui doit être actuel, soit un dommage imminent qui, par hypothèse, est futur dès lors qu’il est certain.

En l’espèce, si M. [W] n’est effectivement pas copropriétaire au sein de l’immeuble [Adresse 4], il peut néanmoins se prévaloir d’un trouble manifestement illicite qui résulterait de l’absence d’autorisation de l’assemblée générale à la condition de justifier d’un préjudice personnel occasionné par les travaux litigieux, lequel préjudice sera examiné ci-après.

En outre, M. [W] peut assurément invoquer un dommage imminent puisque, en raison de la configuration des lieux, il est établi que les travaux réalisés par la société [H] sont susceptibles d’occasionner des nuisances dont il pâtirait personnellement.

En effet, l’immeuble appartenant à M. [W] jouxte la copropriété du [Adresse 4] et les fenêtres de l’immeuble de M. [W] donnent directement sur la toiture de l’arrière du local exploité par la société [H], toiture sur laquelle l’on comprend que la société appelante a implanté des caissons de ventilation et une cheminée.

Ainsi, et à ce stade de la discussion entre les parties, la fin de non-recevoir soulevée par la société [H] tirée d’un défaut d’intérêt à agir de M. [W], est écartée, ce moyen n’étant pas de nature à faire rejeter la demande de remise en état présentée en référé.

Sur l’exception de nullité de l’assignation':

La société [H] oppose ensuite la nullité de l’assignation en invoquant, en premier lieu, l’absence de mentions obligatoires dès lors que cet acte n’indique, ni la profession, ni le domicile, ni la nationalité, ni les dates et lieux de naissance de M. [W]. Elle affirme que cette absence de renseignements lui a causé un grief tenant à l’impossibilité d’apprécier la réalité de l’intérêt à agir de M. [W].

Elle considère que l’adresse mentionnée dans les écritures d’appel des intimés n’est pas réglementaire en ce qu’elle ne permet pas de faire signifier la décision à M. [W]. Elle invoque, en second lieu, la nullité de l’assignation tirée de l’irrégularité de la signification selon procès-verbal de recherches infructueuses alors que, si son nom n’apparaissait pas à l’adresse de son siège social, y figurait bien le nom de son gérant.

Elle souligne que l’avocat des demandeurs lui a d’ailleurs fait parvenir une lettre recommandée à cette adresse le 24 septembre 2024 et elle en conclut que l’acte aurait pu lui être signifiée à cette adresse.

Concernant l’adresse du restaurant «'Karishma'» qui était fermé, elle relève que l’huissier de justice ne dit rien des horaires d’ouverture de l’établissement. Elle considère que ces irrégularités lui ont causé un grief puisqu’elle a perdu un double degré de juridiction.

Le syndicat des copropriétaires et M. [W] contestent toute irrégularité, soutenant que le commissaire de justice a accompli l’ensemble des diligences requises, y compris au domicile du gérant, et qu’aucun grief n’est établi. Ils admettent l’absence de certaines mentions mais la qualifient d’erreur matérielle sans incidence, le syndicat des copropriétaires, principale partie demanderesse, étant quant à lui parfaitement identifié.

Sur ce,

L’article 54 du code de procédure civile énonce notamment que la demande initiale formée par voie d’assignation mentionne notamment, à peine de nullité, les nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des demandeurs personnes physiques.

L’article 114 prévoit que la nullité pour vice de forme suppose que celui qui l’invoque justifie du grief que lui a causé l’irrégularité.

Aux termes de l’article 654, la signification doit être faite à personne et la signification à une personne morale est faite à personne lorsque l’acte est délivré à son représentant légal, à un fondé de pouvoir de ce dernier, ou à toute autre personne habilitée à cet effet.

Selon l’article 659, lorsque la personne à qui l’acte doit être signifié n’a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, le commissaire de justice dresse un procès-verbal où il relate avec précision les diligences qu’il a accomplies pour rechercher le destinataire de l’acte.

En l’espèce, la première page de l’assignation du 31 octobre 2024 mentionne être délivrée à la requête du syndicat des copropriétaires et de M. [M] [W], effectivement sans aucune autre précision concernant ce dernier. Pour autant, cette irrégularité n’est pas susceptible d’avoir occasionné un quelconque grief à la société [H] puisqu’elle n’a pas eu connaissance de cette assignation, délivrée selon un procès-verbal de recherches infructueuses.

Par ailleurs, les écritures d’appel des parties intimées mentionnent que M. [W] est domicilié «'angle [Adresse 6] à [Localité 4]'» et l’intimé justifie que cette adresse est celle mentionnée sur son avis de taxe foncière. Dans ces conditions, la société [H] ne rapporte pas la preuve qu’elle ne serait pas en mesure de faire signifier la décision à intervenir à l’intéressé, échouant en conséquence tant à établir une irrégularité qu’à se prévaloir d’un grief qui en résulterait.

Enfin, le procès-verbal de recherches infructueuses dressé par le commissaire de justice mentionne régulièrement les diligences que celui-ci a effectuées puisqu’il n’est pas contesté que le siège social de la société [H], qui était alors le «'[Adresse 7] à [Localité 8]' ([Localité 10])'», n’était en réalité plus d’actualité. A la faveur de ses diligences notamment par l’interrogation du site «'société.com'», l’officier ministériel a découvert que la société [H] disposait d’une autre adresse, à savoir «'[Adresse 8] à [Localité 11]'», mais, là encore, ses vérifications in situ ne lui ont pas permis de confirmer la réalité de cette adresse.

En effet, l’officier ministériel décrit ses constatations et en particulier, l’absence de nom de la société [H] sur l’interphone, son impossibilité d’accéder aux boîtes aux lettres de l’immeuble et la fermeture du restaurant indien «'Karishma'» dont il résulte l’absence de personne rencontrée pouvant le renseigner.

Dès lors qu’en l’état des pièces produites, rien ne permet de rattacher la société [H] à ce restaurant, le commissaire de justice n’avait aucune raison de s’enquérir des horaires d’ouverture de l’établissement. Par ailleurs, la société appelante n’est pas fondée à considérer que le commissaire de justice aurait dû faire signifier l’acte à l’adresse personnelle de son gérant dès lors que la régularité de la signification imposait au contraire à l’officier ministériel de rechercher le siège social de la société destinataire de l’acte.

Au final, la cour écarte les exceptions de nullité de l’assignation articulées par la société appelante, ces exceptions n’étant pas de nature à faire rejeter la demande de remise en état présentée en référé.

Sur le bien fondé de la demande de remise en état':

La société [H] oppose à la demande de remise en état formée contre elle la conformité des travaux initiaux puisque les lieux étaient en mauvais état et qu’elle a, au cours des années 2013 à 2015, agrandi les ouvertures en réalisant des travaux de reprise en sous-'uvre et en mettant des linteaux.

Elle souligne que ces travaux ont été réalisés il y a plus de dix ans de sorte que le délai d’épreuve est dépassé. Elle ajoute qu’elle avait, à la même époque, installé un groupe de climatisation sur le toit avec un condensateur, refait l’installation électrique, créée une porte d’accès dans la cour et modifié les ouvertures en façades, travaux selon elle ratifiés implicitement par l’assemblée générale des copropriétaires.

Elle en conclut que le syndicat des copropriétaires et M. [W] sont prescrits en leur demande de remise en état visant ces travaux.

Elle invoque ensuite la conformité des travaux réalisés au cours de l’année 2024 qui bénéficient d’une autorisation par le maire de [Localité 8] puisque ce dernier a rapporté son arrêté d’opposition le 6 novembre 2024. Elle affirme qu’elle disposait également de l’autorisation donnée oralement par M. [V], syndic de la copropriété «'[Adresse 4]'», mais que ce dernier a toutefois retiré l’autorisation au motif que les travaux ne tenaient pas compte de toutes les prescriptions souhaitées par les copropriétaires.

Elle précise que les travaux ont consisté, d’une part, à ouvrir une porte dans un mur fermant un ancien passage existant afin d’aménager des WC, contestant que ces travaux nécessitaient une autorisation car le mur n’avait aucun effet structurel, et d’autre part, à déplacer le groupe climatisation installé en 2015 pour le remplacer par un plus petit équipement et de mettre en 'uvre un moteur et un filtre à charbon sur le toit afin de mettre son activité de restauration en conformité.

Elle fait valoir l’absence de nuisances objectivées en l’absence d’expertise judiciaire contradictoire, comme de toute mesure acoustique ou olfactive. Elle souligne que le rapport de visite ESBA n’établit pas que les fissures de l’immeuble ont été causées par les travaux qu’elle a réalisés et elle relève au demeurant qu’au jour de l’instance en référé, la climatisation et le système d’extraction n’avaient pas été mis en service de sorte qu’ils n’avaient pu occasionner aucune nuisance.

Elle souligne l’évolution des travaux puisque, à titre de gain de paix, elle a déposé une déclaration préalable de travaux pour remplacer le moteur et le filtre à charbon en toiture par un conduit d’extraction maçonné en toiture, ce qui constitue une amélioration substantielle des premières installations, travaux autorisés le 15 janvier 2026 par le maire de [Localité 8].

Elle en conclut que le maintien d’une remise en état radicale, ordonnée sur le fondement d’une situation antérieure et dépassée, ne saurait être justifiée par un trouble qui n’est en aucun cas manifestement illicite.

Enfin, elle oppose le caractère disproportionné de la démolition en l’état des autorisation urbanistiques obtenues et de l’absence de démonstration de nuisances.

A titre subsidiaire, la société [H] demande, en cas de rejet par l’assemblée générale de sa demande, que la cour sursoit à statuer dans l’attente que le Tribunal Judiciaire se prononce sur sa demande d’autorisation.

A titre encore plus subsidiaire, elle demande à ce que l’éventuelle condamnation de remise en état ne soit prononcée qu’à défaut d’autorisation par le syndicat des copropriétaires ou par le Tribunal judiciaire de réaliser les travaux décrits ci-dessus, étant rappelé qu’à ce stade, l’installation réalisée ne produit aucune nuisance.

Elle précise que cet ajournement de la condamnation à remise en état pourrait être conditionnée par le fait que la demande d’autorisation des travaux ait été présentée à la prochaine assemblée générale et à tout le moins avant le 30 juin 2026.

Le syndicat des copropriétaires et M. [W] répliquent que ni le propriétaire, ni le locataire n’ont sollicité d’autorisation pour réaliser des travaux et ils ajoutent que les intéressés n’ont pas répondu aux mises en demeure de les cesser.

Ils renvoient au règlement de copropriété qui identifie les parties communes comme les gros murs de façade et de refond, les couvertures du bâtiment, les conduits de fumée, coffres et gaines, les ornements des façades et ils considèrent que les travaux litigieux affectent bien les parties communes. Ils rappellent que l’autorisation de travaux délivrée par la mairie ne concerne que le respect de la réglementation pour l’ouverture d’un établissement recevant du public, ainsi qu’une sortie de ventilation et l’enseigne de façade.

Ils dénoncent des demandes d’autorisation de travaux présentées après leur exécution, ainsi que des atteintes à la structure de l’immeuble. Ils démentent toute autorisation verbale, ainsi que la préexistence d’une quelconque cheminée, une telle installation, envisagée en 2015, ayant été refusée par le syndicat des copropriétaires en raison des fumées polluantes. Ils contestent également l’existence d’une ventilation sur le toit depuis 2013.

Ils s’opposent au maintien du système de ventilation installé sans autorisation et ils jugent indispensable que les modules soient intégrés à l’intérieur des locaux privatifs appartenant à la société Innoville.

Ils affirment que la société appelante, dans le plus grand mépris de la copropriété et de la décision de première instance, a continué de réaliser des travaux sans autorisation et ils soulignent que ces travaux exposent l’immeuble voisin aux extractions d’odeurs d’air des cuisines.

Sur ce,

L’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 soumet au vote à la majorité simple l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

La réalisation de travaux en méconnaissance de ce texte constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

En l’espèce, la société [H] reconnaît avoir fait réaliser en 2024 des travaux dont elle précise qu’ils ont consisté à ouvrir une porte dans un mur fermant un ancien passage existant afin d’aménager des WC, à remplacer le groupe climatisation installé en 2015 par un plus petit équipement et à mettre en 'uvre un moteur et un filtre à charbon sur le toit afin de mettre son activité de restauration en conformité.

Ces travaux correspondent globalement à ceux décrits dans les procès-verbaux de constat établis successivement par commissaire de justice à la demande du syndicat des copropriétaires et M. [W], à savoir des travaux en façade avant (trois percement avec présence de câbles électriques), l’installation d’une cheminée d’extraction de fumées et de blocs climatisation sur le toit du local du rez-de-chaussée exploité par la société appelante, le percement d’un trou circulaire dans un mur du rez-de-chaussée et la fixation de caisson en aluminium sur un autre mur.

Les photographies figurant dans le procès-verbal du 22 juillet 2024 établissent suffisamment que le trou circulaire n’a pas été percé dans une paroi privative mais dans un mur qui, en en raison de son épaisseur, est manifestement un mur de refend défini par le règlement de copropriété comme une partie commune.

Ainsi, il est suffisamment établi avec l’évidence requise devant le juge des référés que les travaux réalisés en 2024, soumis au premier juge, nécessitaient une autorisation préalable de l’assemblée générale que, ni la société [H], ni la société Innoville, ne justifie avoir obtenu, ni même sollicitée préalablement à leur réalisation.

La société [H] n’invoque pas utilement l’arrêté de non-opposition pris par la mairie de [Localité 8] le 6 novembre 2024 puisqu’il est constant qu’un tel acte ne concerne que le respect des règles d’urbanisme, sans concerner le respect des règles de droit privé relevant des tribunaux judiciaires.

Par ailleurs, la circonstance que la société [H] ait, entre 2013 et 2015, réalisé de précédents travaux affectant les parties communes, simplement alléguée, n’emporterait de toute façon aucune dispense de solliciter l’autorisation de la copropriété pour en effectuer de nouveaux. Si la société [H] est fondée à opposer au syndicat des copropriétaires et à M. [W] l’absence de toute nuisances sonores ou olfactives occasionnées en l’absence de mise en service des installations, reste que le défaut d’autorisation de la copropriété constitue une atteinte aux droits de celle-ci et suffit à caractériser le trouble manifestement illicite qu’elle allègue.

La démolition étant la seule solution pour faire cesser ce trouble manifestement illicite, la société [H] échoue à invoquer une disproportion.

En revanche, il est exact qu’en l’absence de mise en service des équipements installés sur le toit, M. [W] ne justifie pas subir des nuisances, étant observé que le bruit occasionné le 6 septembre 2024 par les travaux, relaté dans un document manuscrit versé aux débats, ne constitue assurément pas les nuisances alléguées en raison du caractère très ponctuel du désagrément subi.

Il s’ensuit qu’à défaut de justifier d’un préjudice actuel et personnel qui en résulterait, M. [W], étranger à la copropriété, n’est pas fondé à invoquer l’absence d’autorisation de l’assemblée générale.

Par ailleurs, les procès-verbaux de constat établis par huissier de justice mentionnent, pour la plupart, la présence de fissures sur le mur de la propriété de M. [W], donnant directement sur le toit du local exploité par la société [H] et l’officier ministériel a pu consigner les déclarations du propriétaire de ce mur selon lesquelles «'les fissures existantes s’étaient élargies'» (notamment le procès-verbal de constat du 12 septembre 2024).

Or, l’élargissement allégué ne résultent pas suffisamment, ni des constatations de l’huissier de justice, ni même de l’analyse structurelle établie par le bureau d’étude ESBA, d’autant moins que ce dernier précise que la «'légère évolution des fissures … reste cependant à relativiser car elle repose uniquement sur une comparaison photographique'».

En outre, à supposer l’élargissement des fissures soit avérée, l’imputabilité de ce phénomène aux travaux réalisés par la société [H] n’est nullement démontrée avec l’évidence requise devant le juge des référé en l’état des pièces produites par M. [W]. Il s’ensuit que ce dernier échoue également à invoquer un dommage imminent justifiant la demande de remise en état qu’il présente.

Cela étant, la circonstance que M. [W] ne soit pas fondé, à titre personnel, en ses demandes, n’est pas de nature à invalider la décision de première instance puisque ces mêmes demandes sont régulièrement présentées par le syndicat des copropriétaires, lequel justifie d’une atteinte à ses droits comme il a été vu ci-avant, laquelle atteinte s’inferant en effet de l’absence d’autorisation des copropriétaires.

La demande de sursis à statuer «'dans l’attente de la décision du Tribunal Judiciaire sur la demande d’autorisation de travaux'» ne peut pas prospérer puisque la société [H] ne justifie pas avoir saisi une juridiction au fond à l’effet d’obtenir cette autorisation judiciaire. La cour ne peut en conséquence que rejeter la demande de sursis à statuer comme étant sans objet en l’absence d’instance au fond en cours.

Il n’y a pas d’avantage lieu à ajournement de la décision de référé puisque si la société [H] justifie d’une déclaration préalable de travaux modificative ayant fait l’objet d’un nouvel arrêté de non-opposition du maire de [Localité 8] du 6 janvier 2026, elle ne justifie pas de la demande d’autorisation qui aurait été adressée à la copropriété par la société Innoville qu’elle allègue.

La cour ne peut en conséquence que rejeter la demande d’ajournement comme étant sans objet en l’absence de nouvelle demande d’autorisation adressée au syndicat des copropriétaires, étant rappelé que les demandes d’autorisation qui ont effectivement été adressées au syndicat des copropriétaires ont donné lieu à des votes défavorables lors des assemblées générales des 23 février et 1er juillet 2025.

Au final, l’ordonnance attaquée, en ce qu’elle a accueilli la demande de M. [W] en considérant que ce dernier était fondé à invoquer un trouble manifestement illicite, est infirmée. Statuant à nouveau, la cour rejette la demande de M. [W] qui ne justifie, ni d’un trouble manifestement illicite portant une atteinte à ses droits ou lui occasionnant un préjudice personnel, ni être exposé à un dommage imminent.

L’ordonnance attaquée est en revanche confirmée en ce qu’elle a accueilli la demande présentée par le syndicat des copropriétaires en condamnation in solidum la société Inoville et la société [H] à procéder à la remise en état antérieur pour ceux des travaux réalisés affectant les parties communes.

Ajoutant à la décision attaquée et en application de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, la cour d’appel constate que la résistance imposée par les sociétés [H] et Innoville impose d’assortir la condamnation de remise en état d’une astreinte provisoire dans les conditions qui seront précisées au dispositif du présent arrêt.

Sur la demande d’autorisation de réaliser les travaux de remise en état et de condamnation à remboursement':

Le juge de première instance a retenu que les travaux de remise en état ordonnés pourront, le cas échéant, être réalisés par le syndicat à ses frais avancés sans qu’il n’y ait lieu de condamner d’ores et déjà les sociétés défenderesses au paiement des sommes que le syndicat des copropriétaires pourrait être amené à avancer dès lors que leur coût n’est pas encore connu et que cette demande, formée à titre définitif, excède les pouvoirs du juge des référés qui ne peut allouer que des provisions.

Le syndicat des copropriétaires considère que le premier juge, qui a accueilli sa demande tendant à faire réaliser lui-même les travaux de remise en état à ses frais avancés, a omis de reproduire ce chef dans le dispositif de sa décision.

La société [H] s’oppose à cette demande qu’elle juge disproportionnée et qui excède l’office du juge des référés puisque le syndicat des copropriétaires se substituerait au maître de l’ouvrage, libre de choisir la nature, l’étendue et le coût des travaux.

Elle considère que l’autorisation sollicitée de pénétrer dans les lots privatifs constituerait une violation caractérisée de ses droits.

Elle fait valoir que l’article 835 autorise la cessation d’un trouble manifestement illicite et non la gestion intégrale d’un chantier complexe d’un lot privatif. Elle conteste l’imputabilité des désordres en raison de l’ancienneté du bâtiment, elle considère que partie des demandes de remise en état ne sont pas nécessaire à la cessation du trouble et elle conteste que le mur soit structurellement porteur.

Elle en conclut que cette demande se heurte à une contestation sérieuse tenant au périmètre de l’opération et à la part de travaux imputable à l’état antérieur de l’immeuble. Elle considère que l’absence de reprise au dispositif de ce point dans la décision attaquée n’est pas une erreur matérielle.

Sur ce,

En l’espèce, l’astreinte ci-avant ordonnée, en ce qu’elle est suffisamment de nature à garantir l’exécution des travaux de remise en état par les sociétés Innoville et [H], rend inutile la demande présentée par le syndicat des copropriétaires à être autorisé à réaliser lui-même lesdits travaux et, par voie de conséquence, sa demande en remboursement du coût de ces travaux ne peut qu’être rejetée comme étant sans objet, outre que cette demande n’est pas présentée à titre provisionnel comme relevé par le premier juge.

L’ordonnance attaquée, en ce qu’elle n’a pas autorisé, du moins dans son dispositif, le syndicat des copropriétaires à faire réaliser lui-même les travaux de remise en état et en ce qu’elle a rejeté sa demande en remboursement des frais avancés à cet effet, est confirmée.

Sur les demandes accessoires':

La cour d’appel confirme la décision attaquée qui a condamné in solidum les sociétés Innoville et [H], parties perdantes, aux dépens de première instance et à payer au syndicat des copropriétaires et à M. [W] la somme de 1'800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les sociétés Innoville et [H], parties perdantes, sont condamnés in solidum aux dépens à hauteur d’appel et la société appelante est déboutée de sa demande d’indemnisation de ses frais irrépétibles.

La cour d’appel condamne en outre in solidum les sociétés Innoville et [T] à payer au syndicat des copropriétaires et à M. [W] la somme supplémentaire de de 3'000 € à valoir sur l’indemnisation de leurs frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle présentée par la société [H] tendant à être autorisée judiciairement à faire réaliser des travaux affectant les parties communes de l’immeuble située [Adresse 4] à [Localité 8],

Infirme l’ordonnance de référé rendue le 17 décembre 2024 par le Président du Tribunal Judiciaire de Bourg-en-Bresse en ce qu’elle a accueilli la demande de remise en état présentée par M. [M] [W],

Statuant à nouveau,

Rejette la demande de remise en état présentée par M. [M] [W] qui échoue à invoquer, tant un trouble manifestement illicite lui causant un préjudice personnel, qu’un dommage imminent,

Confirme l’ordonnance de référé rendue le 17 décembre 2024 par le Président du Tribunal Judiciaire de Bourg-en-Bresse pour le surplus ses dispositions critiquées, et notamment en ce qu’elle a accueilli la demande de remise en état présentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à Ferney-Voltaire (01210), pris en son syndic en exercice,

Y ajoutant,

Dit que faute pour la SAS Innoville et la SARL [H] de procéder auxdits travaux de remise en état dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, elles seront redevables in solidum, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant est provisoirement fixé jusqu’au 30 septembre 2026 à 100 € par jour de retard,

Condamne in solidum la SAS Innoville et la SARL [H] aux dépens de l’instance d’appel,

Rejette la demande présentée par la SARL [H] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la SAS Innoville et la SARL [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 4], pris en son syndic en exercice, et M. [M] [W] la somme de 3'000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT