N° RG 23/03812 -N°Portalis DBVX-V-B7H-O6Y5

Décision du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] au fond du 27 février 2023

RG : 21-003390

[Z]

C/

[I]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 29 Avril 2026

APPELANT :

M. [W] [Z]

Domicilié de son vivant au [Adresse 1] – [Localité 2]

Décédé à [Localité 3] le 24 septembre 2025

Initialement représenté par M^e Baptiste CHASSAGNE de la SARL GADIAN, avocat au barreau de LYON, toque : 2736

INTIMÉ :

M. [F] [I]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Valérie MOULIN de la SELARL ACTIVE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 896

INTERVENANTS VOLONTAIRES :

1° Mme [L] [U] veuve [Z]

née le 09 Septembre 1944 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 6]

2° Mme [P] [Z] épouse [R]

née le 02 Février 1969 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 8]

3° Mme [D] [Z] épouse [V]

née le 22 Août 1972 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 10]

4° M. [N] [Z]

né le 21 Avril 1975 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 11]

En qualité d’héritiers de Monsieur [W] [Z]

Représentés par M^e Baptiste CHASSAGNE de la SARL GADIAN, avocat au barreau de LYON, toque : 2736

Ayant pour avocat plaidant M^e Sophie JUGE, SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, avocat au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 09 Mars 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Mars 2026

Date de mise à disposition : 29 Avril 2026

Audience présidée par Nathalie LAURENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé du 30 juin 2019, M. [W] [Z] a consenti à M. [F] [I] le bail d’un logement situé [Adresse 6] Scise à [Localité 12], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.020 €, outre 55 € à titre de provision sur charges.

En septembre 2019, le locataire a signalé à son bailleur un premier dégât des eaux affectant la cuisine.

Par acte du 27 août 2020, M. [Z] a fait délivrer un commandement de payer la somme de 2.159 € en principal à M. [I] au titre des arriérés de loyers et visant la clause résolutoire.

Une expertise amiable et contradictoire a été réalisée le 4 décembre 2020 par le cabinet Saretec, mandaté par l’assureur du bailleur. L’expert a relevé que l’origine de la fuite se trouvait dans une canalisation des eaux usées de la cuisine, qui était préexistante à l’entrée dans les lieux du locataire et estimé le préjudice de jouissance subi par M. [I]. Dans ce cadre un accord est intervenu entre les parties.

M. [Z] a été indemnisé par sa compagnie d’assurance à hauteur de 6.427,85 €.

M. [I] a, quant à lui, été indemnisé à hauteur de 10.912,12 € dont 7.195 € pour 'perte d’usage’ et 3.717,12 € pour les frais engagés auprès du garde meuble.

Par acte du 6 août 2021, M. [Z] a fait assigner M. [I] devant le tribunal judiciaire de Lyon, en résiliation de bail par acquisition de la clause résolutoire et expulsion.

Le 17 août 2021, un nouveau dégât des eaux est survenu affectant à nouveau la cuisine, outre l’entrée.

Deux expertises amiables contradictoires ont été réalisées en décembre 2021 et novembre 2022.

Par jugement contradictoire du 27 février 2023, le tribunal judiciaire de Lyon a :

— Débouté M. [Z] de ses demandes relatives à la résiliation du bail ;

— Ordonné à M. [I] de régler la somme mensuelle de 1.075 € au titre des loyers et charges mensuels dus depuis le 1er février 2021 à M. [Z] ;

— Condamné M. [Z] à régler la somme de 10.000 € à M. [I] à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ;

— Condamné M. [Z] à régler la somme de 4.080 € à M. [I] à titre de dommages et intérêts pour préjudice d’anxiété ;

— Débouté les parties de leurs demandes contraires ou complémentaires ;

— Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

— Rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisioire de plein droit.

Par déclaration enregistrée le 9 mai 2023, M. [Z] a interjeté appel de ce jugement.

Par acte du 23 octobre 2023, M. [Z] a fait commandement à M. [I] de payer un arriéré de loyer de 17.023,47 € et lui a fait sommation de lui laisser accès à l’appartement pour les travaux.

Les travaux ont été réalisés le 6 mars 2024.

Par acte du 26 juillet 2024, M. [Z] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon en constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire au 24 décembre 2024, et condamnation de M. [I] au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 19.173,41 € et d’un indemnités d’occupation.

Par jugement du 28 avril 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné son dessaisissement et renvoyé le dossier à la cour d’appel, au titre de la connexité avec la présente procédure.

Par arrêt du 28 janvier 2026, le conseiller de la mise en état de la 8ème chambre de la cour d’appel de Lyon a :

— dit qu’il appartiendra à la cour de donner acte de l’intervention volontaire des héritiers de M. [Z], décédé le 24 septembre 2025,

— rejeté la demande de sursis à statuer formée par M. [I], les pièces produites et notamment le rapport du cabinet Assistance Expertise Bâtiment du 4 septembre 2024 ainsi que les échanges avec les services municipaux compétents apportant d’ores et déjà des éléments sur l’état du logement litigieux.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 4 mars 2026, Mme [U], Mme [P] [Z], Mme [D] [Z] et M. [N] [Z] demandent à la cour de :

Infirmer le jugement du 27 février 2023 en ce qu’il a :

Débouté M. [Z] de ses demandes relatives à la résiliation du bail,

Condamné M. [Z] à régler la somme de 10.000 € à M. [I] à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,

Condamné M. [Z] à régler la somme de 4.080 € à M. [I] à titre de dommages et intérêts pour préjudice d’anxiété,

Débouté M. [Z] de ses demandes contraires ou complémentaires,

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

— Débouter M. [I] de son appel incident et confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné à M. [I] de régler la somme mensuelle de 1.075 € au titre des loyers et charges mensuels dus depuis le 1er février 2021 à M. [Z] ;

Et, statuant à nouveau,

— Donner acte de l’intervention volontaire des héritiers de M. [W] [Z] dans la présente instance en qualité de parties aux fins de reprise de la procédure au stade où elle se trouvait avant son interruption ;

— Débouter M. [I] de l’ensemble de ses demandes ;

Et,

Sur la résolution du bail et ses conséquences,

A titre principal,

— Juger que la clause résolutoire du contrat de bail au 30 juin 2019 est acquise aux héritiers de M. [Z] depuis le 28 octobre 2020 à 00h00, de sorte que M. [I] est occupant sans droit ni titre depuis le 28 octobre 2020 ;

A titre subsidiaire,

— Prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail du 30 juin 2019 ;

Et, en tout état de cause,

— Ordonner à M. [I] de libérer les lieux qu’il occupe au [Adresse 2] à [Localité 12] de tous occupants de leur chef et de tous biens, et à défaut,

— Autoriser les héritiers de M. [Z] à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de leur chef, ainsi que la séquestration des meubles meublants et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux, situés [Adresse 2] à [Localité 12], au choix du requérant et aux frais, risques et périls des défendeurs, avec le concours de la force publique en cas de besoin, et ce, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, et sous astreinte d’une somme de 50 € par jour de retard à compter de l’expiration dudit délai ;

— Fixer à la somme de 1.075 € correspondant au montant du dernier loyer contractuel augmenté de la provision sur charges, le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due par M. [I] ;

— Condamner M. [I] à payer aux héritiers de M. [Z] la somme mensuelle de 1.075 € à titre d’indemnité d’occupation, jusqu’à parfaite libération des lieux matérialisée par la remise des clés depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, la résolution judiciaire du bail, déduction faite des quatre mois de loyers et charges acquittés par le locataire, d’avril à juillet 2023 ;

Sur la dette locative,

— Condamner M. [I] à payer aux héritiers de M. [Z] les loyers et charges impayés, soit la somme mensuelle de 1.075 € pour la période allant du 1er juillet 2020 jusqu’à la date d’acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, de la résolution judiciaire ;

Sur les condamnations du bailleur au titre des préjudices du locataires,

— Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [Z] à la somme de 10.000 € au titre du trouble de jouissance, ou en tout état de cause, le ramener à une somme maximale de 4.080 € ;

— Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [Z] à payer la somme de 4.080 € au titre du préjudice d’anxiété dû à l’amiable ou, en tout état de cause, le ramener à une somme maximale de 200 € ;

— Débouter M. [I] de ses entières demandes, et plus précisement : de sa demande de paiement de 2.000 € au titre du trouble de jouissance supplémentaire ayant perduré jusqu’au mois d’avril 2023 et de sa demande de paiement de 50.000 € au titre du préjudice d’anxiété ;

Sur l’article 700 et les dépens,

— Condamner M. [T] à payer aux héritiers de M. [Z] la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [I] aux entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 27 août 2020 ;

— Débouter M. [I] de ses demandes à ce titre.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 24 février 2026, M. [I] demande à la cour de :

— Confirmer le jugement en ce qu’il a :

Débouté M. [Z] de ses demandes relatives à la résiliation du bail,

Condamné M. [Z] à régler la somme de 10.000 € à M. [I] à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ;

— Infirmer le jugement en ce qu’il a :

Ordonné à M. [I] de régler la somme mensuelle de 1.075 € au titre des loyers et charges mensuels dus depuis le 1er février 2021 à M. [Z],

Condamné M. [Z] à régler la somme de 4.080€ à M. [I] à titre de dommages et intérêts pour préjudice d’anxiété,

Débouté les parties de leurs demandes contraires ou complémentaires,

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

Et statuant à nouveau,

Sur le contrat de bail,

A titre principal,

— Constater l’indécence du logement et par conséquence, autoriser M. [I] à invoquer l’exception d’inexécution sur la période allant du 1er février 2021 jusqu’au mois de mars 2024 ;

— Rejeter la demande en paiement de [L] [U], veuve [Z], [P] [Z], épouse [R], [D] [Z], épouse [E] et [N] [Z], es qualité d’héritiers de M. [Z] ;

Sur les demandes indemnitaires,

— Condamner [L] [U], veuve [Z], [P] [Z], épouse [R], [D] [Z], épouse [E] et [N] [Z], es qualité d’héritiers de M. [Z] au paiement de la somme de 24.096,94 € au titre du trouble de jouissance supplémentaire ;

— Condamner [L] [U], veuve [Z], [P] [Z], épouse [R], [D] [Z], épouse [E] et [N] [Z], es qualité d’héritiers de M. [Z] au paiement de la somme de 50.000 € au titre du préjudice d’anxiété et correspondant l’exposition à l’amiante durant six mois ;

En tout état de cause,

— Rejeter l’ensemble des demandes formulées par [L] [U], veuve [Z], [P] [Z], épouse [R], [D] [Z], épouse [E] et [N] [Z], es qualité d’héritiers de M. [Z] ;

— Condamner [L] [U], veuve [Z], [P] [Z], épouse [R], [D] [Z], épouse [E] et [N] [Z], es qualité d’héritiers de M. [Z] à payer à M. [I] la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le même aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

La cour donne acte aux ayants-droits de M. [Z], décédé le 24 septembre 2025 de leur intervention volontaire dans la présente procédure.

Sur la résiliation du bail

La cour rappelle que l’obligation de délivrance à laquelle le bailleur est tenu en vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, l’oblige à délivrer au locataire un logement décent au sens de ce texte et du décret du 30 janvier 2002, c’est à dire ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est également tenu de délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation, pourvu des équipements mentionnés au bail en bon état de fonctionnement et d’entretenir les lieux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives. Il a également l’obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible des lieux.

Selon l’article 7 de la même loi, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Sur la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il n’est pas discuté et il est régulièrement justifié de la recevabilité de cette demande, une copie de l’assignation ayant été notifiée à la Préfecture du Rhône et les bailleurs ayant saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, le tout dans les conditions de forme et de délais prévues aux dispositions des II et III de l’article 24 de la loin°89-462 du 06 juillet 1989.

Les appelants soutiennent que les causes du commandement de payer du 27 août 2020 n’ont pas été apurées dans le délai de deux mois imparti, en sorte que le bail est résilié depuis le 28 octobre 2020 et que M. [I] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Ils contestent la suppression des-dites causes du fait de l’acceptation des indemnisations proposées par les deux parties dans le cadre de l’expertise Saretec ayant donné lieu au rapport du 4 décembre 2020, alors qu’il a été décidé que l’assurance du bailleur ne verserait pas à ce dernier l’indemnité pour perte de loyers mais plutôt que le locataire serait indemnisé pour trouble de jouissance par son propre assureur après action en défense-recours présenté à l’assurance du bailleur, à charge pour le locataire de régulariser ses loyers, en sorte que le bailleur n’a pas renoncé aux loyers sur cette période, mais simplement abandonné amiablement le volet 'perte de loyer’ contre son propre assureur, dans la mesure où le locataire s’était engagé, à réception de l’indemnité d’assurance, à 'régulariser le paiement de ses loyers'.

Ils précisent à ce titre que le locataire a été indemnisé pour trouble de jouissance de l’appartement à hauteur de la totalité des loyers jusqu’au 1er février 2021, en sorte que le non-paiement des loyers sur la même période est contraire au principe de réparation intégrale et que le premier juge a dénaturé les termes pourtant clairs de l’engagement respectif des parties.

M. [I] fait valoir que s’il n’a pas déféré au commandement delivré le 27 août 2020 c’est parce que son bailleur ne respectait pas l’obligation de délivrance à laquelle il est tenu, raison pour laquelle ce dernier a accepté de renoncer aux loyers, le rapport Saretec indiquant page 5 : 'Volet perte de loyer abandonné à la demande de l’assuré', ce qui comprend les loyers visés par le commandement de payer.

Il conteste le fait que la renonciation du bailleur aux loyers ne vaille qu’à l’égard de son assureur dès lors qu’il a été convenu que M. [Z] soit indemnisé par ce dernier à hauteur de 5.404,85 € et soutient que l’engagement pris par lui de régulariser le paiement de ses loyers concerne uniquement les loyers postérieurs au 31 janvier 2021, qu’il aurait payés si M. [Z] avait remédié aux désordres.

Sur ce,

Le premier juge a retenu qu’il résultait du rapport d’expertise Saretec du 4 décembre 2020 qu’un accord avait été conclu entre les parties au sujet des loyers impayés entre le mois de juillet 2020 et le 31 janvier 2021, en sorte que les causes du commandement de payer du 27 août 2020 ne pouvaient être valablement invoquées, les parties ayant admis, d’une part, que le logement n’était pas totalement inhabitable, d’autre part, que le bailleur avait abandonné le volet 'perte de loyer’ pour cette période.

Selon ce rapport dont il résulte que le sinistre survenu en septembre 2019 a pour origine une fuite sur une évacuation antérieure à l’arrivée de M. [I] et qu’il a causé des perturbations indéniables dans l’usage de l’appartement, il a été convenu entre les parties en présence des experts mandatés par leur assureur respectif que le locataire serait indemnisé par son propre assureur du montant du préjudice après que celui-ci ait présenté un recours à l’assureur du bailleur et qu’à réception de l’indemnisation portant sur les frais liés au garde meuble et à la perte d’usage du logement, le locataire s’engageait à régulariser le paiement de ses loyers à l’assuré.

Il est indiqué in fine : 'Volet perte de loyer abandonné à la demande de l’assuré’ et 'Recours de la compagnie Swiss Life à honorer'.

La cour retient qu’en renonçant ainsi à son indemnisation au titre de la perte de loyer à l’égard de son assureur, M. [Z] a également renoncé à se prévaloir des causes du commandement de payer contre son locataire dont il reconnaît le préjudice d’usage subi, étant précisé qu’il a délivré ce commandement alors qu’il avait connaissance du dégât des eaux subi par M. [I] dont la réparation n’était pas encore intervenue. Bien que ce dernier n’ait pas respecté les termes de cet accord en ce qu’il a en effet été indemnisé pour la période du 1er juillet 2020 au 31 février 2021 sans régulariser la situation auprès du bailleur, la cour confirme le jugement en ce qu’elle a débouté M. [Z] à ce titre.

Les appelants ne réitèrent pas les demandes qu’ils ont formées par acte du 26 juillet 2024 en constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire au 24 décembre 2023, sur le fondement du commandement de payer du 23 octobre 2023 et en paiement de l’arriéré locatif chiffré.

La cour n’en est donc plus saisie.

Sur la demande subsidiaire de prononcé de la résolution du bail et la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1219 du code civil prévoit qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Enfin, l’article 1719 du même code prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Les bailleurs font valoir qu’en matière de bail, la suspension des loyers sur le fondement de l’exception d’inexécution n’est possible que lorsque le locataire est dans l’impossibilité absolue d’utiliser les locaux du fait de leur inhabitabilité, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, dès lors que la dette de loyer porte sur 3 ans et 6 mois et s’élève à 45.150 € alors que les experts des deux assurances ont estimé que le trouble de jouissance du locataire lié aux désordres n’affectait que 36% de la surface de l’appartement, ce qui ne peut justifier l’absence totale de paiement des loyers sur la période concernée.

Ils ajoutent que l’exception de non exécution ne saurait être invoquée par un locataire de mauvaise foi compte tenu de sa responsabilité dans la perduration de la situation, en ce qu’il a refusé ou négligé de faire une déclaration de sinistre auprès son assureur pour les deux dégâts des eaux, retardé les opérations d’expertise en annulant et reportant sans cesse les réunions, retardé les travaux qui n’ont pu avoir lieu que le 6 mars 2024 et invoque désormais la non-conformité des-dits travaux pour continuer à ne pas s’acquitter du paiement du loyer, vivant gratuitement dans le logement depuis plus de 5 ans, tout en reconnaissant qu’en l’état, c’est pour des raisons financières qu’il ne paie pas le loyer.

Ils invoquent par ailleurs le manquement du locataire à son obligation de jouissance paisible des lieux.

Ils contestent les nuisances invoquées par M. [I], qu’il s’agisse :

— de la présence de rongeurs, problème ponctuel datant de 2020 qui a été pris en charge par le Syndic de l’immeuble

— de l’exposition à l’amiante, soutenant que le repérage effectué au mois de mai 2022 a conclu à l’absence d’amiante dans les sols et que si le second diagnostic du 13 juin 2022 révèle la présence d’amiante, cela n’affecte pas les conditions de sécurité du logement seule l’ouverture des sols étant concernée, laquelle n’a pas duré 6 mois et l’exposition étant qualifiée de ponctuelle dans le rapport Saretec du 22 novembre 2022,

— des dommages affectant la structure, alors que si le rapport établi par la société Assistance Expertise Bâtiment relève un caractère 'potentiellement dangereux’ du sol de la cuisine en lien avec les dégâts des eaux, qui n’a pas été communiqué au bailleur, le syndicat de copropriétaires, seul à pouvoir intervenir sur une partie commune, a mandaté un bureau d’étude chargé de rendre un avis technique sur l’affaissement du plancher lequel à conclu à l’absence de risque imminent pour la stabilité du chantier.

Ils sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné M. [I] à payer le loyer à hauteur de 1.075 € par mois à compter du 1er février 2021, étant précisé que le locataire n’a repris le paiement des loyers qu’à compter d’avril 2023 et s’est de nouveau arrêté en août 2023, et l’infirmation du jugement en ce qu’il a débouté le bailleur de sa demande au titre du loyer du 1er juillet 2020 au 1er février 2021, à hauteur de 1.075 € par mois et de sa demande de résolution du bail, compte tenu de la gravité des manquements.

Ils sollicitent en outre l’expulsion de M. [I] et sa condamnation au paiement de la somme de 1.075 € par mois à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux, manifestée par la remise des clés.

M. [I] s’estime fondé à opposer l’exception de non exécution, dès lors qu’il n’a jamais pu jouir paisiblement du logement lequel n’est pas décent au regard des canalisations fuyardes, de la présence de rongeurs, d’un logement laissé à l’état de travaux pendant plus de 6 mois, de l’exposition à l’amiante et de l’impossibilité d’utiliser la cuisine.

Il précise à ce titre que pour le désordre apparu en septembre 2019, la société SDB n’est intervenue que début 2020 pour changer la plomberie de la cuisine et des toilettes, travaux relatifs aux canalisations qui ne seront terminés qu’en avril 2021, sans être complets, en raison de l’inertie du bailleur qui ne signait pas les devis et ce alors que lui-même avait proposé de financer une partie des travaux de remise en état.

Il ajoute qu’il résulte du rapport d’expertise du 13 janvier 2023 que les-dits travaux n’ont jamais été terminés, alors que des infiltrations sont à nouveau survenues en août 2021, sinistre encore plus grave que le premier selon l’expert et qui a totalement détruit le sol de la cuisine.

Il prétend avoir fait les démarches nécessaires auprès de son assureur et déclare qu’il ne fait aucun doute que M. [Z] n’a pas remédié au premier sinistre, ni au second qui a découlé du premier lesquels ont rendu le logement indécent et ce jusqu’au mois d’avril 2023, l’exposant ainsi pendant 6 mois à l’amiante de juin 2020 à février 2021, pour le premier sinistre, comme retenu par l’expert dans le rapport du 13 janvier 2023 dans lequel il est ainsi fait état d’un risque pour sa santé, outre la cohabitation avec les rongeurs dans les parties privatives et non pas seulement communes, en sorte que les loyers ne sont pas dus pour la période postérieure au 1er février 2021.

Il estime qu’il ne peut être retenu des troubles de jouissances à hauteur de 36% des lieux et le paiement intégral du loyer. Il conteste être à l’origine du retard pris dans les travaux et précise avoir du attendre le 6 mars 2024 pour que les travaux soient réalisés sans pour autant que ceux-ci soient satisfactoires et complets, notamment au regard des prescriptions du DTU.

Il prétend ainsi continuer à vivre dans un appartement dont les travaux ne sont pas terminés et dépourvu de chauffage fonctionnant correctement. Il invoque l’expertise qui s’est tenue le 25 juin 2024 par la société Assistance Expertise Bâtiment, mandatée par son assureur qui remet en cause les travaux effectués et retient que la solidité de la structure sur laquelle repose la cuisine demande des investigations complémentaires et relève son caractère potentiellement dangereux, ce qui a été confirmé par le cabinet Colza Expertises mandaté par le syndic de l’immeuble, qui préconise un sondage destructif afin de s’assurer que le solivage n’est pas dangereux pour l’habitabilité du logement, intervention à l’issue de laquelle les services compétents décideront ou non d’émettre un arrêté de péril et dans tous les cas d’ordonner les travaux nécessaires.

Il précise que cette question avait déjà été évoquée par le cabinet Saretec qui avait sollicité le contrôle des solives et que le sol continue de s’affaisser. Il invoque la réévaluation de son préjudice de jouissance telle qu’elle résulte de ce dernier rapport d’expertise à la somme de 24.096,76 € TTC.

Ils contestent par ailleurs les manquements à son obligation de jouissance paisible des lieux que M. [Z] lui impute.

Ils sollicitent l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamné au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 1.075 € par mois alors qu’il est fondé à ne pas s’acquitter du loyer depuis le 1er février 2021 (outre la renonciation du bailleur aux échéances précédentes).

Sur ce,

Pour la période du 1er juillet 2020 au 31 janvier 2021, les loyers sont dus aux bailleurs à hauteur de 7.195 €, correspondant à 7 mois de loyer hors charges, somme que M. [I] a perçue de la part de son assureur au titre de la perte d’usage du logement, à charge pour lui de la reverser au bailleur ce qu’il n’a pas fait.

L’accord avait pour effet une occupation gratuite des lieux, alors même que la perte d’usage était partielle, étant précisé que l’indemnisation de M. [Z] par son propre assureur à hauteur de 5.404,85 € correspond aux travaux de reprise (traitement des solives) et non pas aux loyers impayés auxquels M. [Z] n’a pas renoncé ayant seulement renoncé à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire.

Le jugement est infirmé à ce titre et M. [I] condamné à payer la somme de 7.195 € aux ayants-droitsde M. [Z].

Pour la période commençant le 1er février 2021, le premier juge a retenu que si l’absence de paiement du locataire ne peut relever de l’exception d’inexécution en l’absence d’inhabitabilité totale des lieux, elle ne revêt toutefois pas un caractère suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail, dès lors que de multiples nuisances ont été constatées en raison de la vétusté de l’installation de plomberie, de l’absence de diagnostic amiante, de la lenteur et de la mauvaise exécution des travaux pointées par les deux experts.

Il n’est pas contesté par M. [I] qu’il n’a depuis payé aucun loyer à l’exception des échéances d’avril à juillet 2023 et il est en effet de jurisprudence constante que l’exception d’inexécution en matière de bail d’habitation, n’est possible sans autorisation du juge que si une impossibilité absolue d’habiter dans les lieux est caractérisée, que celle-ci relève ou non de l’indécence.

Il résulte du rapport d’expertise de la société Assistance Expertise Bâtiment du 25 janvier 2022 qu’à la date de la visite du 8 décembre 2021, les travaux de remise en état suite au premier dégât des eaux n’avaient pas été terminés, notamment en ce que des fils avaient été laissés à nu, ce qui constitue un danger pour le locataire et que suite au second dégât des eaux ayant impacté le sol, la cuisine est devenue inutilisable.

L’expert retient que le désordre rend l’ouvrage impropre à sa destination. Il ajoute que la chambre a été impactée par des infiltrations en façade, l’humidité du mur était de 100 %, en sorte qu’il est impossible d’utiliser cette pièce, la réparation incombant à la copropriété.

Il est également retenu une possible exposition à l’amiante entre juin 2020 et février 2021, alors que les sols de l’appartement étaient ouverts pour effectuer les travaux de réparation suite au premier sinistre, étant précisé que des dalles de sol ont été découvertes sous le sol existant.

Le cabinet Saretec a confirmé ces constatations le 8 décembre 2021 évoquant une forte probabilité d’exposition à l’amiante, du fait de la dépose du sol sans diagnostic amiante avant travaux.

Par ailleurs, il n’est pas établi que le retard dans l’exécution des travaux suite au premier sinistre soit imputable au locataire, alors que le bailleur a tardé à signer les devis. S’agissant du second sinistre, il est acquis que le locataire a tardé à déclarer le sinistre à son assureur, la déclaration n’étant intervenue que le 21 janvier 2022 alors qu’il lui avait été demandé de faire diligence à cet effet à plusieurs reprises et que plusieurs réunions d’expertise ont été reportées par le locataire ou l’expert de son assureur.

Il résulte du diagnostic amiante réalisé par la société Qualitech le 10 mai 2022 qu’il n’a pas été détecté d’amiante alors que la société Batimex a retenu la présence de fibres d’amiante dans la dalle béton du sol, selon rapport du 20 septembre 2022, suite à des prélèvements en profondeur.

Le 22 novembre 2022, les experts respectifs des deux assureurs (sociétés Saretec et Assistances Expertises Bâtiment) se sont à nouveau rendus sur place et ont constaté la perduration des conséquences des sinistres.

La société Saretec retient que la perduration du préjudice est jusqu’en janvier 2022 exclusivement liée au premier sinistre et que l’exposition du locataire à l’amiante est ponctuelle, ayant vraisemblablement cessé après plusieurs bonnes ventilations des lieux, en sorte que des mesures d’empoussièrement ne sont pas nécessaires.

A cette date, le nouveau sinistre survenu en août 2021 affectant la cuisine et l’entrée n’a toujours pas été traité et il est retenu que le locataire a subi une perte d’usage partielle circonscrite à la surface de 5 m² de la cuisine inutilisable et à une surface identique dans l’emprise du salon (5m²), depuis février 2021. La société Saretec relève également que les infiltrations par la façade ayant affecté la chambre n’ont toujours pas été traitées (les deux causes relevant de la compétence du syndic ayant été supprimées, alors que la 3ème cause relevant de la responsabilité du bailleur ne l’ayant pas été).

Selon rapport du 13 janvier 2013, la société Assistance Expertise Bâtiment confirme la perduration des conséquences du deuxième sinistre dans la cuisine, retient que l’exposition à l’amiante de juin 2029 à février 2021 a entraîné un risque pour la santé de M. [I] et que les conséquences de l’infiltration en façade n’ont pas davantage été traitées, l’humidité des murs de la chambre étant toujours de 100%, et la pièce inutilisable.

Enfin, il résulte du rapport d’expertise de la société Assistance Expertise Bâtiment du 4 septembre 2024 suite à réunion contradictoire du 1er juin 2024 que les travaux de réfection des parties touchées par le deuxième dégât des eaux ont été réalisés le 6 mars 2024 en sorte que la perte de jouissance partielle est évaluée à 15.268,60 € pour la période de janvier 2021 à mars 2024 (38 mois) et les frais de garde meuble à 8.828,16 € TTC (soit 24.096,94 € au total).

Il y est également constaté que la solidité de la structure sur laquelle repose la cuisine demande des investigations complémentaires, la tenue de l’ouvrage dans le temps étant sujet à caution, ce que confirme la société Colza mandatée par le syndicat de copropriétaires.

Au vu des expertises qui retiennent systématiquement une perte d’usage partielle du logement, M. [I], qui a continué à vivre dans les lieux, tardé à saisir son propre assureur à la suite du deuxième dégât des eaux et reporté à plusieurs reprises les réunions d’expertise, ne justifie pas d’une inhabitabilité totale du logement qui l’aurait autorisé à suspendre le paiement du loyer sans autorisation du juge. Il explique lui-même avoir installé la cuisine dans le séjour et déplacé ses affaires dans la seconde chambre, qui est habitable.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il l’a condamné à payer à M. [Z], aux droits duquel viennent aujourd’hui ses héritiers, la somme de 1.075 € par mois à compter du 1er février 2021, sauf à ajouter que cette condamnation vaut sous déduction des paiements des échéances d’avril à juillet 2023.

En outre, malgré le manquement indéniable du bailleur à son obligation de délivrance mais à défaut d’inhabitabilité totale des lieux, y compris au titre de l’indécence, la cour retient que le non-paiement des loyers dans les conditions ci-avant décrites est suffisamment grave pour justifier la résolution du bail et l’expulsion de M. [I], lequel n’a pas régularisé les loyers malgré son indemnisation pour la période antérieure à février 2021, n’a pas repris le paiement du loyer malgré sa condamnation en première instance et la réalisation des travaux en mars 2024, invoquant du reste des difficultés financières. Le jugement est infirmé de ce chef et M. [I] condamné au paiement d’un indemnité d’occupation de 1.075 € par mois jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur les demandes indemnitaires de M. [I]

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Sur le préjudice de jouissance

M. [I] sollicite la confirmation du jugement ayant retenu une indemnisation de son trouble de jouissance à hauteur de 10.000 € et l’indemnisation complémentaire retenue par l’expert à hauteur de 24.096,94 € au titre de son préjudice de jouissance, lequel a été contradictoirement fixé à la somme de 20.524,48 € par les experts des deux assurances. Il explique ne pas avoir été indemnisé à ce titre par son assureur malgré cet accord.

Les appelants sollicitent l’infirmation du jugement en ce qu’il a condamné le bailleur au paiement de la somme de 10.000 € dès lors que le locataire a déjà été indemnisé pour le trouble subi sur la période allant du 1er juillet 2020 et 1er février 2021, que le trouble de jouissance serait estimé à 36% de l’appartement et que le comportement du locataire aurait participé à la perduration des troubles.

Concernant la demande à hauteur de 7.666 € au titre du garde meuble, les appelants soutiennent qu’aucune facture n’est produite en ce sens et que les prix annoncés semblent élevés par rapport à des prix de location de box sur [Localité 1].

M. [I] ayant été indemnisé par son assureur au titre du préjudice de jouissance subi de juillet 2020 à janvier 2021 inclus, alors qu’il ne s’était pas acquitté du loyer sur cette période et n’a pas régularisé la situation auprès du bailleur ne saurait effectivement être à nouveau indemnisé de son trouble pour cette période. Il l’a d’ailleurs été également au titre du garde meuble.

Pour la période postérieure, son préjudice de jouissance est indéniable de même que son lien de causalité avec le manquement du bailleur à son obligation de délivrance. La cour confirme le jugement en ce qu’il a condamné le bailleur à cet effet, sauf à dire que cette condamnation s’applique à ses ayants-droits et à la porter à la somme de 24.096,94 €, telle que retenue par la société Assistance Expertise Bâtiment pour la période du 1er février 2021 au 6 mars 2024, soit 38 mois, à raison de 26 m² inutilisable et de 15,45 € /m ² et comprenant la somme de 8.828,16 € au titre du garde meuble sur la même période, le caractère excessif du loyer de 232,32 € par mois n’étant pas rapporté par les bailleurs.

Sur le préjudice d’anxiété

Les ayants-droitsde M. [Z] contestent l’existence du préjudice d’anxiété dès lors que M. [I] n’est pas exposé à l’amiante dans l’appartement, qu’il y aurait été exposé une fois au moment de l’ouverture des sols, en faible quantité et qu’il s’agit d’une exposition ponctuelle qui a cessé très rapidement. Ils font en outre valoir que ce préjudice ne découle pas en soi de l’exposition et qu’il doit être rapporté par celui qui l’invoque.

M. [I] rappelle que les sols ont été ouverts sans qu’aucun diagnostic amiante préalable n’ait été effectué de sorte qu’il a été exposé à l’amiante, pendant soit 6 mois, exposition qui perdure toujours puisque subsistent des ouvertures sous le bac de la salle de bain et dans les sanitaires. Il déclare vivre quotidiennement avec la connaissance d’être exposé à l’amiante et que les conséquences d’une telle exposition peuvent être l’apparition d’un cancer.

La cour rappelle que le préjudice d’anxiété revendiqué ne peut résulter que de la connaissance d’avoir été exposé à de l’amiante pendant une certaine durée, ce qui a été révélé en décembre 2021 et rapidement dissipé en janvier 2022 par le cabinet Saretec, même si l’expert de l’assureur de M. [I] ne le confirme pas. Il n’est nullement retenu de perduration de ce préjudice, du fait des travaux effectués dans la salle de bains.

En conséquence, la cour confirme le jugement en ce qu’il l’a évalué à 4.080 € et condamné le bailleur au paiement de ce montant.

Sur les mesures accessoires

La décision déférée est confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

Succombant principalement, M. [F] [I] supportera les dépens d’appel.

L’équité commande en outre de le condamner à payer aux ayants-droitsde M. [Z] la somme de 2.000 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel et de le débouter de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel,

Donne acte à [L] [U], veuve [Z], [P] [Z], épouse [R], [D] [Z], épouse [E] et [N] [Z] de leur intervention volontaire dans la présente procédure ;

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme la décision attaquée en ce qu’elle a débouté [W] [Z] aux droits duquel viennent [L] [U], veuve [Z], [P] [Z], épouse [R], [D] [Z], épouse [E] et [N] [Z] de leur demande de constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

L’infirme en ce qu’elle a débouté [W] [Z] aux droits duquel viennent [L] [U], veuve [Z], [P] [Z], épouse [R], [D] [Z], épouse [E] et [N] [Z] de sa demande tendant au prononcé de la résolution du bail et d’expulsion et de sa demande tendant à la condamnation de M. [I] au paiement des loyers pour la période du 1er juillet 2020 au 31 janvier 2021 ;

La confirme en ses autres dispositions sauf à :

— dire qu’elles s’appliquent à [L] [U], veuve [Z], [P] [Z], épouse [R], [D] [Z], épouse [E] et [N] [Z] venant aux droits de [W] [Z],

— porter le montant de la condamnation des bailleurs au titre du préjudice de jouissance subi par [F] [I] à la somme de 24.096,94 €,

— dire que la condamnation de ce dernier au paiement de la somme mensuelle de 1.075 € à compter du 1er février 2021 au titre des loyers impayés vaut jusqu’à la résolution du bail et sous déduction des paiements des échéances d’avril à juillet 2023 ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [F] [I] à payer la somme de 7.195 € à [L] [U], veuve [Z], [P] [Z], épouse [R], [D] [Z], épouse [E] et [N] [Z] au titre des loyers pour la période du 1er juillet 2020 au 31 janvier 2021 ;

Prononce la résolution du bail liant les parties à compter du présent arrêt ;

Dit qu’à défaut pour M. [F] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [L] [U], veuve [Z], [P] [Z], épouse [R], [D] [Z], épouse [E] et [N] [Z] pourront faire procéder à son expulsion du logement situé situé au 4ème étage du [Adresse 7] à [Localité 12], ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

Rappelle que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

Rappelle que conformément aux dispositions des article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais du preneur, en un lieu qu’il aura choisi et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois ;

Condamne M. [F] [I] à payer à [L] [U], veuve [Z], [P] [Z], épouse [R], [D] [Z], épouse [E] et [N] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation de 1.075 € à compter du présent arrêt et jusqu’à la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés ;

Condamne M. [F] [I] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [F] [I] à payer à [L] [U], veuve [Z], [P] [Z], épouse [R], [D] [Z], épouse [E] et [N] [Z] la somme totale de 2.000 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel ;

Déboute M. [F] [I] de sa demande sur ce fondement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT