RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

RG N° 11/03971

(1)

XXX

C/

XXX

ARRÊT N°13/00078

COUR D’APPEL DE METZ

1^re Chambre

ARRÊT DU 05 MARS 2013

APPELANTE :

SCI A venant aux droits de la XXX

XXX

57950 MONTIGNY-LES-METZ

représentée par M^es ROZENEK et MONCHAMPS, avocats à la Cour d’Appel de METZ

INTIMEE :

XXX

XXX

XXX

— appel incident -

représentée par M^e BETTENFELD, avocat à la Cour d’Appel de METZ

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRÉSIDENT : Madame STAECHELE, Président de Chambre

ASSESSEURS : Madame OTT, Conseiller

Madame CUNIN-WEBER, Conseiller

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me C

DATE DES DÉBATS : Audience publique du 11 Décembre 2012

L’affaire a été mise en délibéré pour l’arrêt être rendu le 05 Mars 2013.

Saisi par la SA Meubles Detemple au vu du rapport d’expertise déposé le 1^er mars 2011 par M. B, désigné par jugement du 26 janvier 2010, d’une demande tendant à l’homologation de ce rapport, à la fixation du loyer de renouvellement à effet du 1^er octobre 2009 à la somme de 112 290 € par an et à la condamnation de la XXX à lui rembourser la différence entre le montant de ce loyer et les loyers versés en cours d’instance, outre les intérêts et la somme de 6000 € pour frais irrépétibles,

et saisi par la XXX de conclusions tendant à titre principal à voir fixer le loyer renouvelé à compter du 1^er octobre 2009 à la somme annuelle de 204 000 € hors taxes et hors charges et subsidiairement à l’organisation d’une nouvelle mesure d’expertise,

le tribunal de grande instance de Thionville, par jugement du 13 décembre 2011,a :

— débouté la XXX de ses demandes et prétentions,

— homologué le rapport d’expertise de M. B,

— fixé le loyer de renouvellement à effet au 1^er octobre 2009 à la somme annuelle de 112 290 € hors taxes et charges contractuellement définies,

— condamné en tant que de besoin la XXX rembourser à la SA Meubles Detemple l’éventuel trop-perçu encaissé depuis cette date, outre les intérêts au taux légal à compter du prononcé de ce jugement, les intérêts étant eux-mêmes capitalisés en application de l’article 1154 du Code civil,

— condamné la XXX au paiement de la somme de 4500 € pour frais irrépétibles et à supporter les dépens, y compris ceux liés à l’expertise judiciaire.

Pour statuer ainsi, le tribunal a relevé que la XXX n’a déposé aucun dire pour contester les conclusions de l’expert émises à l’issue d’un travail fouillé et largement explicité, la XXX ne produisant en outre aucun élément pertinent à l’appui de ses constatations tardives.

Le tribunal a souligné que la XXX ne communiquait aucun élément de nature à voir retenir une valeur locative de 204 000 €, soit pratiquement le double de la valeur retenue par l’expert judiciaire.

Par déclaration d’appel du 15 décembre 2011,

la XXX a relevé appel de cette décision.

Par conclusions récapitulatives du 25 mai 2012,

la SCI A, venant aux droits de la XXX, a demandé à la cour :

— de juger son appel recevable et bien fondé,

— de rejeter l’appel incident

— d’infirmer le jugement entrepris,

— de fixer le montant annuel des locaux à usage commercial loués la SA Meubles Detemple à la somme de 146 480 € nets hors taxes et hors charges, avec réajustement du dépôt de garantie, les autres et clauses et conditions du bail restant inchangées, et ce à compter du 1^er octobre 2009,

— de condamner la SA Meubles Detemple à payer à la SCI A les compléments de loyers dus à compter du 1^er octobre 2009 avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt intervenir, outre la capitalisation des intérêts,

— subsidiairement, d’ordonner une nouvelle expertise judiciaire à l’effet de déterminer la valeur locative des locaux loués à la date du 1^er octobre 2009 et de fournir tous éléments techniques de nature à déterminer le montant du loyer de renouvellement à cette même date,

— de condamner la SA Meubles Detemple aux dépens et au paiement de la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles d’instance et une somme de même montant au titre des frais irrépétibles d’appel.

Par conclusions du 4 avril 2012, la SA Meubles Detemple a demandé à la cour :

— de rejeter l’appel principal comme non fondé,

— de dire que la XXX n’a adressé aucun dire à l’expert à la suite de la communication de son pré-rapport,

— de rejeter la demande d’expertise formée subsidiairement par l’appelante,

— de confirmer le jugement entrepris en son principe,

— de juger que le loyer de renouvellement arrêté par le tribunal sera fixé dans les rapports entre elle-même et la SCI A au même montant que celui admis par le tribunal à compter de l’entrée en jouissance du bien par la SCI A,

— de condamner la SCI A à rembourser le trop-perçu encaissé depuis le jour de l’entrée en jouissance suite à la vente par la XXX de l’immeuble loué, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt intervenir, outre la capitalisation en application de l’article 1154 du Code civil,

— de condamner in solidum la XXX et la SCI A à lui payer la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts pour appel abusif et la somme de 10 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Motifs de la décision :

Vu les conclusions des parties en date des 25 mai 2012 et 4 avril 2012, les énonciations du jugement attaqué et les pièces versées aux débats:

Attendu que l’article L. 145 – 10 du code de commerce énonce que, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail, doit en faire la demande, soit dans les 6 mois qui précèdent l’expiration du bail, soit le cas échéant à tout moment au cours de sa reconduction, que la demande renouvellement doit être signifiée au bailleur par acte extrajudiciaire et que, dans les 3 mois de la signification de la demande de renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement, l’article L. 145 – 11 édictant la règle selon laquelle le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail, doit dans sa réponse à la demande de renouvellement faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivants des modalités définies par décret en Conseil d’État ;

Attendu que l’article L. 145 – 33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre la valeur locative et qu’à défaut d’accord cette valeur est déterminée d’après : 1° les caractéristiques du local considéré, 2° la destination des lieux, 3° des obligations respectives des parties, 4° des facteurs locaux de commercialité, 5° des prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Qu’il est précisé à l’article L. 145 – 38 du même Code que la demande en révision ne peut être formée que 3 ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé et que par dérogation aux dispositions de l’article

L. 145 – 33 et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction ou, s’ils sont applicables, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionné à l’article L. 112 – 2 du code monétaire et financier intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer ;

Que, s’agissant de la détermination de la valeur locative, l’article R. 145 – 3 du code de commerce précise que les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et son volume, de la commodité de son accès pour le public, 2° de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux, 3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation en la forme d’activité qui y est exercée, 4° de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail, 5° de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire ;

Que aux termes de l’article R. 145 – 6 les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où e il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire ;

Que selon l’article R. 145 – 7 les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents ensemble eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145 – 3 et R. 145 – 6 et qu’à défaut d’équivalence, ils peuvent à titre indicatif être utilisées pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence, le texte précisant encore que les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent pour chaque local, son adresse, sa description succincte et qu’elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de ces fixations ;

Que l’article R. 145 – 8 précise que, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et des obligations incombant normalement au bailleur , dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative et qu’il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages ;

Attendu que l’expert B, commis par jugement avant dire droit du 26 janvier 2010, a rappelé les caractéristiques du bail renouvelé, savoir un bail commercial souscrit à l’origine par acte sous seing privé du 1^er février 1988 pour un loyer annuel de base hors taxes de . 281 000 fr. (42 838,17 euros) à compter du 25 janvier 1997 pour une durée de 9 ans, prévoyant un dépôt de garantie de 70 250 fr. correspondant à 3 mois de loyer hors taxes et un indice de référence INSEE connu à la date de l’entrée dans les lieux, soit l’indice 889 pour la première année et pour les années ultérieures en comparant l’indice retenu pour la réévaluation précédente et l’indice du même trimestre de l’année suivante, avec cette indication que le bailleur avait donné son accord sur les travaux envisagés par le preneur et s’était engagé à prendre en charge une partie du coût de ces travaux à concurrence de 45 000 fr. hors taxes sous réserve de leur réalisation, ce bail ayant fait ensuite l’objet d’un avenant de renouvellement par acte sous seing privé du 3 juin 1996 portant le loyer annuel à 323 355,48 francs hors taxes (49 295,23 euros) à compter du 25 janvier 1997 (valeur indice INSEE 1023 correspondant à l’indice du second trimestre 1995) et mentionnant que sur l’ensemble des travaux immobiliers réalisés par le preneur à ses frais le bailleur acceptait de participer à hauteur de 250 000 fr., les autres conditions du bail étant resté inchangées ;

Que l’examen du bail initial révèle qu’il était convenu que le preneur rembourse au bailleur la quote-part à la charge des locaux loués des prestations communes, assurances, impôts fonciers, taxes locatives, fournitures individuelles, dépenses nécessaires au fonctionnement, à la propreté, à l’entretien et aux réparations de l’ensemble immobilier et notamment aux frais concernant l’entretien et réparation des équipements communs ;

Que l’expert a évoqué dans ce rappel des caractéristiques du bail liant les parties l’arrêt prononcé par la cour d’appel de céans le 21 mars 2007, confirmant le jugement rendu par le tribunal grande instance de Thionville, cette fois, non pas dans le cadre, comme au cas présent, de la fixation du loyer d’un bail renouvelé, mais dans le cadre d’une procédure de révision du loyer d’un bail en cours, cette procédure ayant abouti à la fixation d’un loyer de 108 000 € hors taxes par an à compter du 12 mai 2004, date de la demande du bailleur aux fins de révision du loyer, soit un prix moyen de 90 € hors taxes par m2 déjà arrêté à ce taux par le même expert judiciaire, la cour ayant observé dans cet arrêt que l’évaluation de l’expert B était tout à fait voisine de l’estimation avancée par l’expert privé M. X, déjà missionné par le bailleur, à concurrence de 91,46 euros du m2/an ;

Que, pour ce qui concerne la référence faite à cet arrêt par la SCI A, qui en reprend intégralement les termes dans ses dernières conclusions, il faut en effet insister sur cette différence de nature de contentieux et sur le fait que dans cette précédente procédure le bailleur avait invoqué pour obtenir le déplafonnement du loyer une variation importante des facteurs locaux de commercialité qui a été admise par le tribunal de grande instance de Thionville, puis par la juridiction d’appel ;

Que l’expert a souligné que l’impôt foncier, l’entretien et les réparations étaient à la charge du locataire, le bailleur n’étant tenu qu’aux réparations prévues à l’article 606 du Code civil, savoir les grosses réparations portant sur les gros murs et les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ;

Attendu que l’expert s’est ensuite attaché à décrire la situation géographique et la localisation du local commercial loué à la SA Meubles Detemple, notamment sa situation au sein de la zone industrielle du Linkling et plus spécialement dans la zone de Linkling II, elle-même prolongée par la zone de Linkling III, celle-ci bénéficiant d’un accès par le nouveau giratoire de la route d’Arlon, mais avec cette restriction que la Boucle du Ferronnier (desservant immédiatement les locaux litigieux) est en sens unique et que, bien que visible de la route d’Arlon et du giratoire, elle n’est accessible que depuis la Route des Romains située à 400 m, et également mais de manière indirecte et détournée par l’Avenue du 14 Juillet, le rond-point Castorama et XXX ;

Qu’il a étudié plus spécialement les 3 parties de la zone du Linkling en prenant comme date de référence le 1^er octobre 2009, ce qui ne peut lui être valablement reproché par le bailleur, dès lors que la demande de renouvellement du preneur date du 29 mars 2009, avec proposition d’un loyer du bail renouvelé à compter du 1^er octobre 2009 d’un montant de 87 727,50 euros hors taxes (ramené ultérieurement à 63 000 € hors taxes et hors charges par ans, soit 54 € par mètre carré pondéré par an, selon mémoire du 20 octobre 2010), que l’accord de renouvellement du bailleur a été donné par acte d’huissier du 26 mai 2009, proposant pour sa part un nouveau loyer annuel de 204 000 € hors taxes et hors charges et que les deux parties dans leurs écritures respectives sont d’accord pour la fixation du loyer du bail renouvelé à cette date du 1^er octobre 2009, conformément aux dispositions de l’article L. 145 – 10 du code de commerce ;

Que l’expert a décrit plus précisément le terrain d’assiette des locaux loués et ses équipements, notamment en emplacements de stationnement et en parkings, ainsi que la construction elle-même comprenant une surface hors oeuvre bâtie de 1250 m², soit une surface utile de 1200 m², surface dans laquelle le hall d’exposition – vente aménagé en fonction de son usage spécifique occupe 1135 m², avec cette indication que la structure et les équipements correspondent à la catégorie « entrepôt chauffé » sans autre aménagement particulier ;

Attendu que pour déterminer la valeur locative l’expert a exposé que la dernière fixation du bail résulte d’une fixation judiciaire découlant de l’arrêt déjà évoqué du 21 mars 2007 à 108 000 € hors taxes et hors charges par ans au 12 mai 2004, soit 90 € le mètre carré utile et 92 € le mètre carré pondéré, alors qu’à cette date le dernier indice connu était celui du 4^e trimestre 2003 soit 1214 ;

Qu’il a fait état de la règle selon laquelle, à moins d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité (la cour observant qu’une nouvelle modification notable n’est pas ici invoquée), si la durée du bail n’est pas supérieure à 9 ans, le loyer ne peut excéder la variation de l’indice du coût de la construction, en l’espèce le dernier connu au 1^er octobre 2009, c’est-à-dire celui du premier trimestre 2009, soit 1503, mais a ajouté qu’en l’occurrence le dernier avenant de renouvellement a pris effet le 25 janvier 1997, le bail s’est poursuivi après la période de 9 ans par tacite reconduction, de sorte que sa durée a dépassé 12 ans au moment de la demande de renouvellement avec effet du 1^er octobre 2009, ce dépassement de durée faisant échec aux dispositions de l’article L. 145 – 34 du code de commerce, d’où il suit qu’il ne peut non plus être lui fait grief d’avoir fait uniquement référence aux indices 1214 et 1503 ;

Qu’il a évoqué à la fois à la difficulté d’accès à la Boucle du Ferronnier et l’avantage situé par le fait que le bâtiment abritant le commerce du preneur bénéficie d’un impact visuel et publicitaire optimal depuis le giratoire multidirectionnel de la route d’Arlon, a énoncé les caractéristiques spécifiques au bâtiment, savoir un espace d’exposition vente- ouvert au public occupant la quasi-totalité de la surface louée, abrité dans un ensemble immobilier en bon état d’entretien locatif et a souligné que les conditions générales et particulières du bail d’origine mettent à la charge du locataire les frais et dépenses liées à la location, ainsi que des débours normalement supportés par le bailleur, tels que les impôts fonciers, ce type de clause étant effectivement rencontré dans de nombreuses conventions similaires, sans que pour autant cette objection du bailleur présente un quelconque intérêt, puisque à cet égard cette situation a été prévue entre les parties dès la conclusion du bail initial ;

Que l’expert n’a pas mis en évidence une variation notable des facteurs locaux de commercialité entre mai 2004 (date de l’évaluation faite à ce titre par la précédente décision de la cour) et septembre 2009 puisque les départs (Z, Fly) ont été compensés par l’arrivée de Leader Price, enseigne d’envergure nationale, et de Castorama également d’envergure nationale ;

Que l’expert s’est fondé sur une surface pondérée de 1169,70 m² qui n’est pas discutée par l’une ou l’autre des parties ;

Qu’il a écarté à juste titre, ce dont le bailleur ne s’est cette fois pas plaint dans ses écritures, les 3 avenants de baux commerciaux versés aux débats par la SA Meubles Detemple portant réduction de loyers obtenue dans différents secteurs à compter du 1^er octobre 2010 en soulignant que ces réductions ont été accordés compte tenu « du fait de la personnalité de M. Y » dans le cadre « de sa participation directe ou indirecte dans la société Meubles Detemple », preneur, ainsi que le bail commercial consenti à Leader Price dans les locaux laissés vacants par Z, certes pour une surface utile supérieure de 1241 m², pondérée compte tenue de la configuration à 1031 m², puisque les locaux actuellement en litige loués par la société Meubles Detemple bénéficient d’un meilleur impact visuel (ce qui rejoint d’ailleurs les observations et critiques du bailleur quant au fait que l’emplacement de Leader Price se trouve à l’intérieur de la Boucle du Ferronnier et que cet établissement est complètement invisible) et a encore fait de même pour les données fournies par le preneur concernant le local Salon Center pour une valeur locative estimée à 110,60 euros par m2 pondéré par an pour une surface de 931 m², mais avec cette indication que le bailleur a été intégré à une autre structure en décembre 2008 et que son revenu déclaré était alors de 115 874 € par an, soit 124 € par m2 et par an ;

Que l’expert, après avoir insisté sur la considération, résultant des prescriptions énoncées par les textes susvisés, que les loyers comparatifs connus doivent concerner des locaux équivalents et correspondre aux mêmes dates de référence, et, à défaut, doivent subir des correctifs appropriés, a retenu comme éléments de comparaison les loyers d’établissements positionnés à proximité de l’établissement de la société Meubles Detemple, Boucle du Ferronnier, XXX et à XXX ;

Qu’il est important de souligner que l’expert B n’a pas écarté le prix de 149 euros/ m², prix le plus élevé des éléments de comparaison qu’il a retenus, ni le prix le plus réduit de 51 €/mètre carré, et n’encourt pas pour cela la critique émise par l’expert privé X, mandaté par la XXX, alors que cet expert privé n’explique pas en quoi ces deux termes de comparaison seraient exceptionnels au sens de l’article R. 145 – 7 alinéa 1 du code de commerce et seraient de nature à fausser la moyenne retenue sur la base des éléments de comparaison ainsi pris en compte, sauf à observer que leur exclusion lui permet de faire ressortir une valeur plus réaliste selon lui de 121 à 127 € du mètre carré, au lieu de la moyenne de 99 €/mètre carré adopté par l’expert B, et ignore par contre les autres loyers payés par les autres établissements implantés autour de la Boucle du Ferronnier ;

Attendu que dans le cadre de ses conclusions l’expert B a noté que les indices connus pour le calcul des loyers révisés ont progressé de près de 24 % (1503/1214) dans la période comprise entre mai 2004 et septembre 2009 (soit la période intéressant le présent litige), que les valeurs comparatives pour des locaux similaires dans des zones différentes et extérieures à Thionville sont en moyenne de 124 € le mètre carré pondéré, mais que les valeurs comparatives, toutes surfaces confondues, sur la zone de Linkling II (lieu d’implantation des locaux loués à la SA Meubles Detemple) sont en moyenne de 110 € par mètre carré par an à la date du 1^er octobre 2009, mais que la Boucle du Ferronnier est globalement dépréciée par rapport à cette moyenne de 15 % environ, l’expert tenant ainsi compte des difficultés et du caractère indirect de l’accès à cet établissement, alors qu’il a évalué à 2 % la majoration consécutive au bénéfice apporté par l’impact visuel et publicitaire optimal du bâtiment en cause, parvenant ainsi à une valeur locative estimée au mètre carré de surface pondérée de 96 € par mètre carré par an et à un loyer estimé de 1169,70 m² x 96 € = arrondi à 112 290 € par an ;

Qu’à cet égard il faut relever que l’expert X, qui de son côté évalue à 15 % la plus-value minimale tenant compte des caractéristiques du bâtiment, assorti d’un parking individualisé de grande capacité et surtout de l’orientation de la façade commerciale sur le giratoire de la route Arlon, n’explicite pas davantage le taux de la majoration qu’il applique et dont l’effet est d’annihiler la minoration de 15 % pratiquée par M. B au titre de l’accès au hall d’exposition de la société Meubles Detemple ;

Que le rapport de M. X a eu néanmoins pour conséquence que le bailleur a ramené ses prétentions de la somme de 204 000 € par an à celle de 146 480 €, soit une différence notablement supérieure à celle existant entre la proposition de la société preneuse, demanderesse au renouvellement, et l’évaluation de l’expert judiciaire ;

Attendu que le rapport privé de l’expert X ne permet par conséquent pas à la XXX et à présent la société A d’écarter les évaluations et conclusions expertales que la cour retiendra, comme l’a déjà fait le tribunal, et alors que tant en première instance qu’en cause d’appel, le bailleur a été mis en mesure de contester le rapport d’expertise judiciaire, soit par voie de conclusions, soit en produisant une expertise privée, comme elle l’a fait au niveau de la procédure d’appel ;

Qu’il échet par suite d’une part de juger que la demande de nouvelle expertise réitérée par le bailleur n’est pas fondée et d’autre part de confirmer le jugement déféré en ce que le tribunal de grande instance de Thionville a fixé à 11 290 € par an hors taxes et hors charges à compter du 1^er octobre 2009 le loyer annuel du par la SA Meubles Detemple d’abord à la XXX et à compter de la vente intervenue le 27 décembre 2011 à la SCI A ;

Qu’il y a lieu d’ajouter que le dépôt de garantie doit être modifié pour tenir compte de cette nouvelle évaluation et être ainsi porté à la somme de 28 072,50 euros hors taxes et hors charges, représentant 3 mois de loyer ;

Qu’il doit être rappelé que les autres conditions et charges du bail demeurent inchangées ;

Attendu que les parties ont formé réciproquement des demandes tendant soit à la condamnation du preneur au profit de l’appelante d’un complément de loyers, soit du bailleur au profit du preneur d’une restitution d’un trop-perçu ;

Qu’elles n’ont pas chiffré ces demandes et n’ont fourni aucune donnée sur le montant du loyer en cours à la date du 1^er octobre 2009 à la suite de l’indexation contractuelle telle que déterminée par le bail et appliquée dans l’arrêt du 21 mars 2000 7 au 25 janvier 2005 ;

Que ces demandes seront par suite rejetées, les parties se trouvant par conséquent créancières ou débitrices l’une de l’autre par application des dispositions du contrat de bail qui les oblige et des dispositions du présent arrêt ;

Attendu qu’il y a lieu de relever que la XXX n’est plus dans la cause, que l’acte de cession n’est produit qu’en extrait, ce qui ne permet pas de caractériser à la charge de la XXX une quelconque obligation de prendre charge le passif créé jusqu’à la date de la cession ;

Que dès lors il convient de rejeter la demande tendant à la condamnation solidaire des XXX et A à titre de dommages-intérêts pour appel abusif et en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Que l’intimée n’a pas rapporté la démonstration de ce que la XXX et ensuite la SCI A ont abusé du droit d’appel, de sorte que sa demande de dommages-intérêts doit en tout état de cause être rejetée;

Que l’appelante, qui succombe en la majeure partie de ses demandes et prétentions, doit supporter les dépens d’appel et la charge au profit de la partie adverse d’une indemnité de 6000 € en compensation des frais irrépétibles que celle-ci a été contrainte d’exposer pour la défense de ses intérêts devant la cour ;

Par ces motifs :

Par arrêt contradictoire, prononcé publiquement :

*Donne acte à la SCI A de son intervention volontaire aux lieu et place de la S. ELKO ;

*Juge les appels recevables en la forme ;

*Juge l’appel principal non fondé et le rejette ;

*Confirme le jugement rendu le 13 décembre 2011 par le tribunal de grande instance de Thionville, sauf en ses dispositions relatives à la condamnation du bailleur en restitution d’un éventuel trop-perçu de loyers ;

* Y ajoutant, dit que à compter du 1^er octobre 2009 le dépôt de garantie doit être fixé à la somme de 28 072,50 euros hors taxes et hors charges ;

*Rejette les demandes de complément de loyer ou de restitution d’un trop-perçu de loyers formées respectivement par la XXX, à présent la SCI A et par, la SA Meubles Detemple ;

* Rejette la demande de la SA Meubles Detemple tendant à la condamnation in solidum des XXX et A au paiement d’une indemnité pour appel abusif et d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

*Rejette la demande d’indemnité pour appel abusif formé par la SA Meubles Detemple en tant que dirigée contre la SCI A ;

*Condamne la SCI A aux dépens d’appel et à payer à la SA Meubles Detemple une indemnité de 6000 € au titre des frais irrépétibles d’appel.

Le présent arrêt a été prononcé publiquement le 5 mars 2013 par M^me STAECHELE, président de chambre, assistée de M^me TRAD KHODJA, greffier, et signé par elles.