Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRET DU 11 DECEMBRE 2015

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/23963

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 07 Novembre 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 14/56185

APPELANTE

SCI J & J INVESTISSEMENT

Agissant en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège social

XXX

XXX

Représentée par M^e Véronique KIEFFER JOLY, avocat au barreau de PARIS, toque : L0028

Assistée de M^e Olivier BEAUGRAND, avocat au barreau de PARIS, toque : D457

INTIMÉE

XXX

représenté par son Syndic en exercice Cabinet Z – XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0502

Assistée de M^e Isabelle ROSA, substituant M^e Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0502

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 6 novembre 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Annie DABOSVILLE, Présidente de chambre, et M^me C-D E, Conseillère, chargées d’instruire l’affaire.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Annie DABOSVILLE, Présidente de chambre

M^me C-D E, Conseillère

M^me A B, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Patricia PUPIER

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Annie DABOSVILLE, présidente et par M^me Patricia PUPIER, greffière présente lors du prononcé.

XXX, dont le syndic est le cabinet Z, est soumis au statut de la copropriété. La société J&J INVESTISSEMENT est propriétaire du lot n°96 dans cette copropriété. Ce lot est issu de la division du lot n°1 selon modificatif à l’état descriptif de division intervenu le 3 mai 1975. Sa destination n’a pas été modifiée à cette occasion.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX à Paris (le Syndicat des Copropriétaires ) agissant par son syndic le Cabinet Z, se fondant sur deux constats d’huissier dressés les 3 décembre 2013 et 10 janvier 2014, soutient que la société J&J INVESTISSEMENT a aménagé le local en salle de danse et y dispense des cours de danse, contrairement au règlement de copropriété.

Faisant valoir qu’une mise en demeure avait été adressée en vain le 19 septembre 2013 aux fins de voir cesser toute activité contraire au règlement de copropriété,par acte d’huissier en date du 11 avril 2014, le Syndicat des copropriétaires du XXX à Paris 18^e représenté par son syndic le Cabinet Z, a fait assigner la société J&J INVESTISSEMENT devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, aux fins, notamment, de condamner la société J&J INVESTISSEMENT à cesser toute activité contraire au règlement de copropriété sous astreinte, de désigner un huissier pour pénétrer dans les lieux afin de constater l’exercice d’activités contraires au règlement de copropriété, et de condamner la société J&J INVESTISSEMENT à lui payer 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire rendue le 7 novembre 2014, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, retenant notamment que le règlement de copropriété de l’immeuble dispose qu'« il ne pourra y être installé aucun cours de musique, de chant ou de danse, aucune association, aucune salle de conférence, aucun siège de parti politique ne pourra y être admis » ; que le constat d’huissier du 3 décembre 2013 montre la présence de personnes en nombre important attendant l’ouverture du local dont l’appelante est propriétaire, lesquelles, après y avoir accédé « semblent s’échauffer » ; que le constat d’huissier du 10 janvier 2014 comporte des pages qui confirment l’existence de cours de danse indienne pour la saison 2013-2014 dans les locaux du studio 18 ; que l’existence d’un trouble manifestement illicite contemporain est caractérisé puisqu’il n’est pas établi que lesdits cours dont la société J&J INVESTISSEMENT nie la matérialité auraient cessé, a :

— condamné la société J&J INVESTISSEMENT à cesser toute activité contraire au règlement de copropriété sous astreinte de 2.500 € par infraction constatée par M^e X, huissier de justice ;

— autorisé M^e X à pénétrer dans les lieux afin de constater l’exercice d’activités contraires au règlement de copropriété et correspondant à une infraction pouvant donner lieu à liquidation d’astreinte ;

— (s’est) réservé la liquidation de l’astreinte ;

— condamné la société J&J INVESTISSEMENT à payer au Syndicat des Copropriétaires du XXX à Paris 18^e représenté par son syndic le Cabinet Z la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Par acte du 27 novembre 2015, la société J&J INVESTISSEMENT a interjeté appel de cette décision.

Par ses conclusions transmises le 3 juin 2015, l’appelante demande à la cour de :

— Infirmer l’ordonnance de référé du 7 novembre 2014 en ce qu’elle a caractérisé l’existence d’un trouble manifestement illicite contemporain.

Statuant à nouveau :

— Déclarer le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis XXX irrecevable en ses demandes ;

— Débouter le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis XXX de l’ensemble de ses demandes contraires aux présentes ;

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis XXX à lui payer une somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la dispenser de contribuer au paiement de la condamnation prononcée à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires demandeur, dans le cadre de la répartition des charges ;

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis XXX aux entiers dépens.

L’appelante fait valoir notamment qu’en l’espèce, ni l’existence d’un trouble manifestement illicite, ni l’existence d’une obligation non sérieusement contestable n’étaient établies, notamment aux termes des pièces produites aux débats par le syndicat des copropriétaires ; que ce dernier n’a pas démontré qu’elle est l’auteur d’un trouble manifestement illicite, ni qu’elle est débitrice à son égard d’une obligation de faire ou de ne pas faire non sérieusement contestable ; que si au moment où le juge doit statuer, le trouble allégué a pris fin, aucune mesure n’a lieu d’être prononcée sur le fondement de l’article 809 alinéa 1^er du code de procédure civile.

Elle rappelle que l’article 9 de la Loi du 10 juillet 1965 prévoit que chaque copropriétaire dispose librement des parties privatives de son lot ; que les clauses interdisant l’exercice de certaines activités ne peuvent prohiber l’exercice de toute activité mais seulement d’activités bien déterminées ; que le Syndicat des Copropriétaires n’est pas en droit d’interdire une activité si aucun inconvénient anormal n’est causé au voisinage ; que si le règlement de copropriété peut apporter des restrictions à cette liberté, ces restrictions doivent être justifiées par la destination de l’immeuble qui est évolutive ; que la possibilité d’exercer un certain commerce doit s’analyser en fonction de la situation actuelle de l’immeuble et son environnement.

Elle soutient notamment qu’en l’espèce, l’immeuble du Syndicat des Copropriétaires sis XXX n’est pas ou plus aujourd’hui, un immeuble de standing ; qu’il n’est pas situé dans un quartier prestigieux de la capitale ; qu’il n’est pas non plus composé d’un nombre limité de lots qui assurerait à ses occupants une tranquillité particulière ; que l’ensemble du rez-de-chaussée et les trois lots désormais qu’il comprend ont toujours été utilisés et affectés à usage commercial et ont même été un temps un atelier ; que les habitants tant de la rue André Del Sarte que de l’immeuble en cause vivent depuis de nombreuses années non plus dans un environnement artisanale et industriel mais davantage dans un contexte culturel et artistique ; qu’en conséquence, la clause litigieuse n’est pas ou plus justifiée par la destination de l’immeuble ; qu’elle doit être réputée non écrite, à tout le moins sa validité est particulièrement contestable. Elle ajoute, entre autres, que la clause restrictive d’activité du règlement de copropriété apparaît contraire à certaines dispositions d’ordre public du droit français, en ce qu’elle prohibe dans les lieux le droit de réunion.

Elle fait valoir que le Syndicat des Copropriétaires ne produit aux débats strictement aucun élément attestant ou justifiant que quelque plainte que ce soit ait été adressée au Syndic de l’immeuble ou encore de l’existence de quelque nuisance que ce soit du fait des activités qui se déroulent dans son lot ; qu’au contraire, elle a recueilli auprès des occupants et copropriétaires de l’immeuble un certain nombre d’attestations qui justifient que, depuis qu’elle est copropriétaire du lot n°96, aucun d’entre eux n’a subi quelque nuisance que ce soit du fait des activités qui sont menées à l’intérieur du local.

Elle soutient que littéralement, la clause précitée interdirait aux copropriétaires (i) d’installer (ii) aucun cours de musique de chant ou de danse, aucune association, aucune salle de conférence, aucun siège de parti politique ne pourra y être admis ; qu’interprétée strictement, la clause restrictive d’activité interdirait consécutivement la mise en place durable de séances d’enseignement dans les matières visées à la clause, à savoir la danse, le chant et la musique ; que la preuve d’une telle installation de séances d’enseignement dans le lot n°96 de la société J&J INVESTISSEMENTS n’est pas rapportée.

Elle soulève l’absence de preuve d’une activité contraire au règlement de copropriété ; que le Syndicat des Copropriétaires ne justifie nullement de l’existence d’une activité dans les lieux à laquelle se serait livré un locataire ou une personne à qui le local a été mis à disposition, contraire au règlement de copropriété et comme en attestent les factures de location de la salle qui portent sur des locations ponctuelles pour quelques heures ; qu’aucune de ces activités menées dans le lot n°96 ne correspond aux activités prohibées.

Elle fait valoir que les pièces produites aux débats ne sont pas probantes; que les éventuels manquements d’une partie et l’appréciation du préjudice subi s’apprécient au jour où le juge statue ; qu’à date de l’audience du juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, soit le 10 octobre 2014, cela faisait plus de 5 mois que le site triwat.org avait fait l’objet d’un avis rectificatif sur le lieu des cours de danse indienne.

XXX, représenté par son syndic le Cabinet Z, intimé, par ses conclusions transmises le 29 juillet 2015, demande à la cour de :

— confirmer dans sa totalité l’ordonnance de référé rendue le 7 novembre 2014 par le président du tribunal de grande instance de Paris statuant en matière de référé ;

— débouter la Société J&J INVESTISSEMENT de toutes ses demandes principales et/ou accessoires formulées à son encontre,

— condamner, en outre, la Société J&J INVESTISSEMENT à lui payer la somme de 2.500 € au visa de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente instance devant la cour d’appel de Paris, et ce en sus de la condamnation prononcée à ce titre par le président du tribunal de grande instance de Paris, et enfin aux entiers dépens d’appel.

L’intimé fait valoir que la Société J&J INVESTISSEMENT ne conteste pas avoir, en son temps, organisé des cours de danse en infraction avec la stipulation du règlement de copropriété ; que l’argumentaire de la Société J&J INVESTISSEMENT se limite à soutenir qu’à ce jour plus aucune activité contraire au règlement de copropriété ne serait organisée dans ses locaux, et à contester la validité de la clause du règlement de copropriété interdisant les cours de chant et de danse dans l’immeuble du XXX.

Il rappelle l’effectivité des activités contraires au règlement de copropriété ; que l’exploitation de ces activités était démontrée et prouvée par l’établissement d’un constat d’huissier dressé par M^e X, huissier de justice ; que la société J&J INVESTISSEMENT réplique que les pages authentifiées par Maître X datent de cours organisés en 2010 mais n’en conteste toutefois pas la réalité ; qu’il veut démontrer l’existence de ces infractions répétées pour voir accueillir favorablement sa demande tendant à ordonner pour le futur une condamnation sous astreinte par infraction constatée ; que l’ordonnance de référée valide une interdiction textuelle particulièrement claire figurant au règlement de copropriété, et est rendue dans un esprit de respect de ce texte puisqu’il ne prononce une astreinte que pour le futur.

Il fait valoir qu’il n’appartient pas au juge des référés de traiter sur le fond la validité d’une clause de cette nature ; que ce type de clauses d’interdiction est toujours reconnu comme étant valable, sauf à démontrer une dégradation de la destination de l’immeuble depuis l’établissement du règlement de copropriété ; que toute clause d’un règlement de copropriété reste valable tant que celle-ci n’a pas été déclarée non écrite par jugement ; qu’en aucune manière la société J&J INVESTISSEMENT n’a initié une action au fond visant à contester la clause du règlement de copropriété.

Rappelant que l’immeuble du XXX est situé au pied du Sacré-Coeur à une centaine de mètres du marché Saint Pierre, quartier on ne peut plus touristique et bien fréquenté, il fait valoir que les clauses figurant au règlement de copropriété ont pour objectif de garantir la destination générale de l’immeuble et par leur effet impératif, visent à garantir, pour la durée de vie de la copropriété, le respect de certains critères dans l’immeuble ; que l’insertion de ce type de clause au règlement de copropriété permet justement au Syndicat des Copropriétaires de faire respecter ces critères, sans avoir à démontrer un préjudice relevant de la responsabilité pour faute en se fondant sur la règle du contrat qui s’applique aux relations nées de l’adhésion à un règlement de copropriété.

Il rappelle que la société J&J INVESTISSEMENT ne pourra simplement soutenir que son acte d’acquisition par acte notarié prévoyait un usage « commercial » général du lot de copropriété acquis ; que si celle-ci n’a pas pris le soin de prendre connaissance avec application du règlement de copropriété lors de la signature de l’acte d’acquisition de son bien, il ne peut en être tenu responsable.

SUR CE LA COUR

Considérant qu’aux termes de l’article 809 alinéa 1 du code de procédure civile, le président (du tribunal de grande instance) peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ;

Considérant que le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit ;

Qu’il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle la cour statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage, d’un préjudice ou la méconnaissance d’un droit, sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines, qu’un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés ; que la constatation de l’imminence du dommages suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets ;

Considérant qu’en l’espèce, en pages 28-29,du règlement de copropriété, l’article 6 mentionne notamment : 'Les appartements dépendant de l’immeuble ne pourront être occupés que bourgeoisement et de façon honnête par des personne de bonne vie et m’urs. Il ne pourra y être exercé aucune activité commerciale ou artisanale susceptible d’apporter un trouble quelconque à la jouissance de autres occupants de l’immeuble.

Les locaux du rez de chaussée pourront être maintenus à usage commercial dans la limite permise par toute législation ou tous règlements de police.

Il ne pourra y être installé aucun cours de musique, de chant ou de danse, aucune association, aucune salle de conférence, aucun siège de parti politique ne pourra y être admis’ ;

Considérant qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de statuer sur la licéité d’une telle clause et l’appelante ne justifie pas avoir saisi le juge du fond d’une telle demande ;

Qu’en outre, en l’absence d’un caractère manifestement illicite, une clause, objet du présent litige, dont les termes sont clairs et dénués d’ambiguïté, comme cela est le cas en l’espèce, est susceptible de fonder une action en référé sur le fondement de l’article 809, alinéa 1, sus visé ;

Considérant que la cour relève :

— que l’assemblée générale des copropriétaire a le 27 mai 2013 a habilité le syndic à agir en justice pour demander au propriétaire du local de la société J&J INVESTISSEMENT de se mettre ne conformité avec le règlement de copropriété et en tant que de besoin introduire une action en justice après avoir rappelé : « il apparaît que le lot 96 est utilisé pour des activités de cours de chants et de danses. Cette activité est de nature à exposer la responsabilité du syndicat des copropriétaires, le mettre en situation délicate vis à vis des autorités administratives ( établissement ouvert au public) et à l’égard de l’assurance de l’immeuble ( facteurs aggravants). L’activité génère un nombre important d’allers et venues de visiteurs dans les parties communes de l’immeuble notamment » ;

— que par courrier du 19 septembre 2013, le conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble a rappelé à la société J&J INVESTISSEMENT la clause du règlement de copropriété, lui demandant de justifier sous quinzaine de la cessation de toute activité contraire audit règlement, faute de quoi l’affaire pourrait être portée sur le plan judiciaire,

— que dans un procès-verbal de constat d’huissier en date du 3 décembre 2013 à Y, il est précisé que la sonnette-interphone au dessus du digicode mentionne « studio 18 », que dans le couloir se trouvent de « nombreuses personnes devant une porte au fond du couloir à droite attendant dans les lieux », qu’entre 18H45 et 19H15 un passage incessant de personnes pénètre dans le couloir attendant l’ouverture de la dernière porte droite du couloir, que le groupe de personnes pénètre dans les lieux, la porte du local s’étant ouverte à 19H02 et que l’huissier, lors de la sortie de l’une des personnes de ce local aperçoit « une grande salle ou des personnes semblent s’échauffer »,

— qu’un procès-verbal d’huissier en date du 14 janvier 2014 mentionne qu’une recherche informatique révèle que de nombreux cours de tango argentin ou de danse indienne sont dispensés au studio 18, XXX ; que la mise à jour du site est de 2010 ;

— que par contre ce même constat mentionne que pour « triwat école de danse indienne », le site est à jour en 2014 et mentionne les tarifs des cours et les chorégraphies pour la saison 2013-2014 avec notamment comme lieu de cours le studio 18 Montmartre XXX, ce que ne conteste d’ailleurs pas l’appelante, page 17 ligne 23 de ses conclusions ;

Considérant que si la société J&J INVESTISSEMENT justifie que, le soir du 3 décembre 2013, son local était occupé par un cours de gymnastique douce et atelier corporel, activité non prohibée, le premier juge a pertinemment retenu que les pages « web » objet du procès-verbal de constat de janvier 2014 établissent qu’une activité de danse indienne activité prohibée avait vocation à occuper les locaux plusieurs jours par mois ;

Considérant que peu important que les locaux soient également loués pour d’autres activités qui elles ne sont pas prohibées par le règlement de copropriété, l’existence d’un trouble manifestement illicite est en l’espèce suffisamment caractérisé ;

Considérant que l’appelante soutient que ce trouble aurait cessé et produit la pièce n°30, soit des captures d’écran des sites Internet actualisés au 7 mai 2014 de l’école de danse Triwat et du « Centre-Danse 18 » démontrant selon elle le changement de studio pour cette activité soit « Centre-Danse 18 est remplacé par Studio Danse » ;

Que cependant, la cour relève :

— que le site « Centre-Danse 18 » renvoie effectivement au « STUDIO-DANSE » dont l’adresse est au 77 route d’Orléans à XXX soit dans le département du Cher de sorte que la relation entre ce département du Cher qui porte le n°18 et le 18^e arrondissement de Paris est sans intérêt pour le présent litige,

— que par contre, le site TRIWA à la date du 7 mai 2014 mentionne toujours les 4 mêmes lieux de cours que lors du constat d’huissier du 10 janvier 2014 soit le Centre Barbara, le « Studio Montmartre XXX » (au lieu de « Studio 18 Montmartre » en janvier 2014), le gymnase Pajol et l’Ecole SIMPLON avec l’indication des stations de métro les plus proches sauf que le 7 mai 2014 plus aucune adresse n’est indiquée pour le Studio Montmartre alors qu’en janvier 2014 il était mentionné « XXX »,

— que dans un courrier du 23 janvier 2015, le responsable de l’association Triwat précise que le gérant de la SCI J&J INVESTISSEMENT lui a formellement interdit tout cours de danse dans son espace sans autre précision;

Considérant que si la société J&J INVESTISSEMENT prétend avoir définitivement abandonné la location des lieux pour la tenue de cours de danses, elle ne le démontre pas de façon manifeste à la date à laquelle la cour statue ; que l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a condamné l’intimée à cesser toute activité prohibée dans les lieux loués et ce sous astreinte et autorisé l’appelante à faire constater par huissier toute infraction au règlement, se réservant la liquidation de ladite astreinte ;

Considérant que l’équité commande de condamner la société J&J INVESTISSEMENT à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Que l’appelante doit être déboutée de sa demande du même chef et condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Condamne la SCI J&J INVESTISSEMENT à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SCI J&J INVESTISSEMENT de sa demande du même chef ;

Condamne la SCI J&J INVESTISSEMENT aux dépens

Le Greffier, Le Président,