RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 18/02076 – N° Portalis DBVS-V-B7C-E2CG

Minute n° 20/00229

X, B

C/

Z

Jugement Au fond, origine Tribunal d’Instance de THIONVILLE, décision attaquée en date du 17 Juillet

2018, enregistrée sous le n° 17/00612

COUR D’APPEL DE METZ

3^e CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 07 JUILLET 2020

APPELANTS :

Monsieur H I X

[…]

[…]

Représenté par M^e Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

Madame D B épouse X

[…]

[…]

Représentée par M^e Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

INTIMÉ :

Monsieur F Z

[…]

[…]

Représenté par M^e Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2018/008172 du 22/08/2018 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de METZ)

A la date du 5 mai 2020, l’affaire a été fixée par le président de la chambre en application des dispositions de l’article 8 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, les parties ayant expressément accepté le recours à ces dispositions par formulaire joint au dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 juillet 2020 par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, les parties en ayant été avisées.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Madame Sandrine GUIOT-MLYNARCZYK, Président de chambre

ASSESSEURS : M. Eric LAMBERT, Conseiller

M. Olivier F, Conseiller

GREFFIER présent au prononcé du délibéré : Nejoua TRAD-KHODJA

Arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 20 août 2013, la SCP Valenza a consenti un bail à M. F Z pour une durée d’un an renouvelable portant sur une chambre meublée située […], moyennant un loyer mensuel de 400 euros.

Le 5 juillet 2016, M. H-J X et M^me D B épouse X ont acheté l’immeuble à la SCP Valenza.

Par déclaration déposée au greffe le 31 mai 2017, M. Z a saisi le tribunal d’instance de Thionville aux fins d’obtenir la condamnation de M. et M^me A à lui verser la somme de 2.680 euros à titre de dommages-intérêts en raison de l’état du logement.

M. et M^me A se sont opposés aux demandes et ont demandé au tribunal, à titre reconventionnel, de prononcer la résiliation du contrat de bail. Ils n’ont pas comparu à l’audience de renvoi du 5 juin 2018 et ont adressé au tribunal, par courrier reçu le 12 juin 2018, différents documents.

Par jugement réputé contradictoire du 17 juillet 2018, le tribunal d’instance de Thionville a':

— constaté que M. F Z s’est désisté de sa demande de réduction du loyer et d’inscription de faux,

— écarté des débats le courrier et les pièces déposés le 12 juin 2018 par les défendeurs

— condamné M. et M^me A à verser à M. F Z la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance,

— débouté M. et M^me A de leur demande de résiliation du bail,

— condamné M. et M^me X aux dépens.

Le premier juge a écarté des débats le courrier et les pièces déposés après la clôture des débats par les bailleurs, estimant que ces pièces n’avaient pu être débattues contradictoirement.

Sur l’état du logement, il a relevé que le 2 mai 2017, la Caisse d’allocations familiales de Moselle avait

constaté qu’il ne répondait pas aux normes de décence exigées, que les bailleurs avaient effectué de nombreux travaux et que le logement avait été en grande partie rénové, sans qu’il soit cependant possible de s’assurer que tous les désordres relevés avaient été réparés. Il a estimé que le locataire était fondé à solliciter des dommages-intérêts au titre du trouble de jouissance et a évalué l’indemnisation due à la somme de 500 euros compte tenu de la durée et du degré de gravité du trouble subi. Il a en outre rejeté la demande de résiliation du bail, considérant que le comportement du locataire ne saurait constituer un manquement à une obligation essentielle dans la mesure où il n’était pas démontré que celui-ci ne ferait pas un usage raisonnable des locaux, ne l’entretiendrait pas selon l’usage prévu ou provoquerait des troubles du voisinage.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 26 juillet 2018, M. et M^me A ont interjeté appel de cette décision en ce qu’elle les a condamnés à verser à M. Z la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance ainsi qu’aux dépens et les a déboutés de leur demande de prononcé de la résiliation du bail.

Les appelants concluent à l’infirmation du jugement et demandent à la cour de':

— rejeter l’appel incident de M. Z et le débouter de l’ensemble de ses demandes,

— subsidiairement confirmer le jugement entrepris et débouter M. Z de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 1.500 euros,

— plus subsidiairement, déclarer irrecevable la demande de M. Z en paiement d’une somme de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts pour ne pas avoir été présentée dans ses premières conclusions comportant appel incident du 28 janvier 2019, et en tout état de cause, rejeter cette demande,

— prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de M. Z et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est,

— condamner M. Z à leur payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance et d’appel.

Sur le trouble de jouissance, les appelants soutiennent que M. Z a accepté de prendre en location le logement dans son état, qu’il ne les a pas informés des dysfonctionnements alors qu’il a refusé que l’expert entre dans sa chambre le 1^er août 2016 et qu’il a refusé et retardé les travaux qu’ils ont voulu entreprendre dès l’acquisition de l’immeuble. Ils ajoutent que le locataire a refusé de déménager dans une chambre au 4^e étage lorsqu’ils ont voulu procéder à la rénovation de l’installation électrique de son logement. Ils exposent également que si le logement a été déclaré décent le 23 janvier 2018, les travaux qui ont permis de faire lever le constat de non décence étaient réalisés depuis le mois de juillet 2017 et que le logement était ainsi décent dès le 14 juillet 2017. Ils soulignent enfin que l’intimé a demandé à la cour, par conclusions du 28 janvier 2019, de fixer son préjudice à la somme de 1.500 euros puis, par conclusions du 11 septembre 2019, à la somme de 4.000 euros et concluent à l’irrecevabilité de cette demande par application de l’article 910-4 du code de procédure civile, précisant qu’il n’y a aucune évolution du litige entre les conclusions comportant appel incident du 28 janvier 2019 et celles du 11 septembre 2019.

Sur la résiliation du bail, M. et M^me A exposent que la relation de confiance entre propriétaires et locataire n’existe plus, que l’intimé ne les a pas informés des problèmes qu’il rencontrait dans le logement, qu’il a refusé de laisser faire les travaux qu’ils ont proposés et qu’il a refusé l’accès de l’expert à son logement. Ils ajoutent qu’ils l’ont mis en demeure le 3 août 2016 de leur adresser une attestation d’assurance, qu’il ne justifie pas de ce qu’il avait souscrit une assurance habitation et que ce manquement est sanctionné par la résiliation du bail, soit au titre de la clause résolutoire, soit au titre de l’article 1227 du code civil.

Ils sollicitent la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts au motif que l’action de l’intimé est purement abusive et soulignent que celui-ci a attendu le 31 mai 2017 pour les assigner en invoquant l’état

d’indécence du logement alors que les rénovations étaient en cours et qu’il ne leur a adressé aucune plainte ni mise en demeure préalable. Ils soutiennent enfin avoir tout mis en 'uvre depuis l’acquisition du logement pour effectuer les travaux d’amélioration et de mise aux normes nécessaires.

M. Z conclut à l’infirmation du jugement et demande à la cour de':

— rejeter l’ensemble des demandes de M. et M^me A,

— les condamner à lui verser la somme de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi,

— confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

— condamner M. et M^me A au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d’appel.

Sur le trouble de jouissance, il estime que sa demande a été présentée dès ses premières conclusions et que l’augmentation du montant d’une demande ne constitue pas une demande nouvelle. Il soutient que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrer un logement décent, conteste avoir été informé de la réalisation des travaux de mise en sécurité électrique et avoir réceptionné le courrier du 24 mai 2017 et affirme que son refus de déménager est son droit le plus strict, qu’il ne s’est pas opposé aux travaux et que la CAF n’a attesté du caractère décent de son logement que le 23 février 2018. Il sollicite en conséquence une somme de 4.000 euros, soit 200 euros par mois de juillet 2016 à février 2018 eu égard à la durée et la gravité des désordres n’ayant pas permis une occupation normale des lieux loués.

Sur la résiliation du bail, l’intimé expose qu’il règle son loyer et que les bailleurs ne lui reprochent aucun manquement au contrat de bail. Il ajoute qu’en succédant à la SCP Valenza, les appelants répondent du défaut d’entretien de l’immeuble. Enfin il s’oppose à la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, précisant avoir saisi le tribunal lorsque le constat de non décence de l’appartement lui a été remis par la CAF.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les écritures déposées le 8 janvier 2020 par M. Z et le 11 février 2020 par M. et M^me A, auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 12 mars 2020 ;

Sur le préjudice de jouissance

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, qui définit les caractéristiques du logement, dispose notamment (article 2) que le logement doit satisfaire aux exigences suivantes':

(1) Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre le ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

(4) La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

(5) Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

(6) Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Sur la recevabilité de la demande au visa de l’article 910-4 du code de procédure civile, il convient de constater que l’intimé avait formulé une demande de dommages-intérêts au titre du trouble de jouissance dans ses conclusions initiales du 28 janvier 2019, dans le délai de l’article 909 du code de procédure civile, de sorte que cette demande n’est pas nouvelle et la modification de son quantum ne la rend pas irrecevable. En conséquence l’exception d’irrecevabilité est rejetée.

Sur le fond, il est constant que M. et M^me A ont racheté le 5 juillet 2016 l’immeuble dans lequel M. Z occupe une chambre meublée depuis 2013, qu’ils ont immédiatement écrit à l’ensemble des locataires pour leur indiquer que des travaux de rénovation allaient être entrepris et leur demander de préciser s’il existait des dysfonctionnements ou désordres dans leur logement, M. Z ayant répondu le 8 août 2016 'qu’il n’y avait aucun problème et que tout fonctionnait pour le mieux'. Cependant, il ressort du rapport de la CAF établi le 22 mai 2017, que le logement ne correspondait pas aux normes de décence, en relevant la nécessité de procéder à des travaux liés à la sécurité des occupants du logement (mettre en 'uvre un tableau électrique propre au logement, avec les dispositifs de protection adaptés), des travaux liés à la santé des occupants (mettre en place une douche ou une baignoire dans le logement, créer un espace de toilette adapté) et des travaux liés aux usages des occupants (mettre en place un système de ventilation avec extractions d’air au niveau des pièces ou espaces humides, faire vérifier par un professionnel l’étanchéité à l’air et à l’eau des menuiseries extérieures ainsi que les mécanismes, mettre en place un compteur électrique propre au logement, créer un coin cuisine, mettre en place un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées, et mettre en 'uvre un appareil de cuisson adapté).

Les appelants justifient avoir procédé à des travaux de rénovation importants et le 23 janvier 2018, la CAF a dressé un nouveau rapport concluant à la décence du logement et débloqué les aides au logement consignées au profit des bailleurs. Il n’est pas démontré que les travaux de rénovation ont été terminés dès juillet 2017, les seuls courriers des appelants étant d’une force probante insuffisante.

Il résulte de ces éléments que, même si des travaux ont été diligentés rapidement par les nouveaux bailleurs, M. Z n’a pas bénéficié d’un logement remplissant les critères de décence durant plusieurs mois ce qui justifie l’allocation de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, étant précisé que le fait qu’il a accepté de prendre le logement en l’état en 2013 est sans emport sur les obligations légales du propriétaire. Il est en outre établi par le mail de la société chargée du diagnostic électrique en date du 13 février 2018 et les attestations des autres locataires versés aux débats, que certains travaux ont été retardés en raison de l’opposition de M. Z et de son refus de déménager durant les travaux, le bailleur ayant mis à sa disposition une autre chambre rénovée dans le même immeuble.

En conséquence, le premier juge a exactement évalué le préjudice de jouissance subi de juillet 2016 à janvier 2018 inclus, à la somme de 500 euros, de sorte que le jugement est confirmé.

Sur la résiliation du bail

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Selon l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux logements meublés ayant été reconduits depuis le 27 mars 2014, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés et chaque année à la demande du bailleur.

En l’espèce, M. A et M^me B établissent par la production de la pièce n° 10, avoir demandé à M. Z de justifier avoir souscrit une assurance habitation par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 4 août 2016. Il n’est produit aucune réponse à cette demande, ni attestation d’assurance, étant observé que l’intimé ne justifie toujours pas en cause d’appel d’une attestation d’assurance garantissant le logement mis à bail des risques locatifs et ne fait valoir aucun moyen.

Le défaut d’assurance constant pendant plusieurs années constitue un manquement grave et répété aux obligations du locataire justifiant la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. Le jugement déféré est infirmé.

Sur la procédure abusive

L’exercice d’une action ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grave équivalente au dol.

En l’espèce, M. et M^me A ne démontrent par aucune pièce que M. Z aurait agi abusivement en usant de son droit d’ester en justice, de sorte qu’ils doivent être déboutés de leur demande d’indemnisation de ce chef.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement sur les dépens sont confirmées. M. Z, qui succombe en son appel, sera condamné aux dépens et il n’y a pas lieu en équité de faire application des dispositions au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. Et M^me C leur exception d’irrecevabilité de la demande de dommages et intérêts formée par M. Z ;

CONFIRME le jugement rendu le 17 juillet 2018 par le tribunal d’instance de Thionville en ce qu’il a condamné M. et M^me A à verser à M. F Z la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance, ainsi qu’aux dépens ;

L’INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau,

PRONONCE la résiliation du contrat du bail conclu le 20 août 2013 entre M. et M^me A venant régulièrement aux droits de la SCP Valenza et M. Z et portant sur le local d’habitation situé […] ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de M. Z et de tout occupant de son chef du local d’habitation, si besoin avec le concours de la force publique, après l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux';

Y ajoutant,

DEBOUTE M. Z et M. et M^me A de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. Z aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de chambre à la Cour d’Appel de METZ et par Madame TRAD-KHODJA, Greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT