Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-10, 7 avril 2022, n° 20/00047

TGI Bouches-du-Rhône 5 février 2020

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 7 avril 2022

Arguments

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Accepté
Évaluation du prix au m²
La cour a retenu un prix au m² ajusté en tenant compte des caractéristiques de la maison et de sa situation géographique, aboutissant à une indemnisation totale inférieure à celle initialement fixée.
Accepté
Imprescriptibilité de l'action de l'administration
La cour a confirmé que l'absence de permis de construire pour la surélévation rendait cette partie non évaluable, justifiant ainsi une réduction de l'indemnisation.
Rejeté
Évaluation de la valeur de la propriété
La cour a rejeté cette demande en considérant que les termes de référence fournis ne correspondaient pas à des biens comparables en zone d'activité.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la Métropole Aix-Marseille-Provence a fait appel d'un jugement fixant l'indemnisation due aux consorts B à 1.005.042,50 € pour l'exercice de son droit de préemption. La question juridique principale portait sur la détermination de la valeur de la parcelle, notamment en tenant compte de la surélévation sans permis de la maison. Le juge de première instance avait retenu une valeur élevée, tandis que la Métropole soutenait qu'elle devait être réduite en raison de l'irrégularité de la construction. La cour d'appel a infirmé le jugement initial, en retenant une indemnisation totale de 716.473,14 €, en excluant la surélévation irrégulière et en appliquant des abattements appropriés. La cour a ainsi statué en faveur de la Métropole, tout en laissant les dépens à sa charge.

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Commentaire • 1

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1. Expropriation d'une construction illégale et non régularisable : quelle indemnisation ?Accès limité

Guillaume Daudré · Defrénois · 25 juillet 2024

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1-10, 7 avr. 2022, n° 20/00047
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	20/00047
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Bouches-du-Rhône, EXPRO, 5 février 2020, N° 19/87
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Agnès DENJOY, président
Avocat(s) :	Camille MIALOTAurélie SOPHIEJean-Mathieu LASALARIE
Cabinet(s) :	WILSON HENRY ET PATRICK ET DAUMAS GERARD

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

ARRÊT AU FOND

DU 07 AVRIL 2022

N° 2022/0021

N° RG 20/00047 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGDV2

MÉTROPOLE AIX-MARSEILLE PROVENCE

LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

X-H B

A B épouse Y

E B épouse Z

Grosse délivrée :

à :

M^e Aurélie SOPHIE

M^e X-mathieu LASALARIE

Monsieur LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

le :

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’expropriation de BOUCHES-DU-RHONE en date du 05 Février 2020, enregistré au répertoire général sous le n° 19/87.

APPELANT

MÉTROPOLE AIX-MARSEILLE PROVENCE, demeurant […]

représenté par M^e Camille MIALOT de la SELARL MIALOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, M^e Aurélie SOPHIE, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Monsieur X-H B

demeurant […] représenté par M^e X-mathieu LASALARIE de l’ASSOCIATION WILSON/DAUMAS, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame A B épouse Y

[…]

représentée par M^e X-mathieu LASALARIE de l’ASSOCIATION WILSON/DAUMAS, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame E B épouse Z

[…]

représentée par M^e X-mathieu LASALARIE de l’ASSOCIATION WILSON/DAUMAS, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT, demeurant DRFP Pôle d’évaluation domaniale – […]

représenté par M^me F G

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Mars 2022 en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Agnès DENJOY, Présidentdésignée pour présider la Chambre des Expropriations, en qualité de titulaire, par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel d’Aix en Provence.

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère,

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère,

Greffier lors des débats : M^me Mélissa NAIR Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Avril 2022.

Les avocats présents ont été entendus.

Le Commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations.

Après clôture des débats, la Cour a mis l’affaire en délibéré.

Puis les mêmes magistrats ont délibéré de l’affaire, conformément à la loi, hors la présence du Commissaire du Gouvernement et du greffier.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé publiquement le 07 Avril 2022 et signé par Madame Agnès DENJOY, Président et M^me Mélissa NAIR, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCEDURE :

La métropole Aix-Marseille-Provence est titulaire du droit de préemption sur le territoire de la commune de Gignac-la-Nerthe.

M. et M^mes X-H, A et E B ont fait parvenir à la commune une déclaration d’intention d’aliéner en date du 2 mai 2019 portant sur la parcelle cadastrée à Gignac-la-Nerthe section AL n° 66 située 735 Carraire de l’Aiguille, qu’ils avaient l’intention de vendre au prix de 750 000 €.

La métropole leur a fait savoir qu’elle exerçait son droit de préemption au prix de 662 000€.

Les consort B ont maintenu leur prix.

La métropole a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation du prix d’acquisition de la parcelle en application de l’article L.213 ' 11 du code de l’urbanisme.

Le juge de l’expropriation s’est transporté sur les lieux le 9 octobre 2019 en présence des parties et du commissaire du gouvernement.

Par le jugement dont appel rendu le 5 février 2020, le juge de l’expropriation a fixé l’indemnisation due aux consorts B à la somme de 1.005.042,50 € outre 2000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et a laissé les dépens à la charge de la métropole.

La métropole Aix-Marseille Provence a relevé appel de cette décision par déclaration écrite adressée au greffe de la cour parvenue le 24 juillet 2020.

La métropole a déposé son mémoire d’appelante le 23 octobre 2020, notifiée aux consort B le 3 novembre 2020 et au commissaire du gouvernement le même jour.

Le commissaire du gouvernement a déposé son mémoire le 8 décembre 2020 notifié à l’appelante le 10 décembre 2020 et aux intimés le même jour.

Les consort B ont déposé leur mémoire en réponse le 18 janvier 2021 notifié à l’appelante le 19 janvier 2021 et au commissaire du gouvernement le même jour.

La métropole a conclu en réplique par mémoire déposé le 21 avril 2021; notifié aux intimés et au commissaire du gouvernement le 3 mai 2021.

PRETENTIONS DES PARTIES :

La métropole demande à la cour d’infirmer le jugement, statuant à nouveau, de fixer le prix d’acquisition de la parcelle à la somme de 662 000 € et de laisser les dépens à sa charge.

Elle rappelle que devant le premier juge, les consort B sollicitaient une indemnité de 1.028.120 €.

Elle estime que la date de référence est le 28 janvier 2020, date à laquelle la dernière modification du PLU a été rendue publique.
Elle estime que c’est à tort que le premier juge a pris en considération les surfaces édifiées sans permis de construire.

Elle estime qu’il incombe à celui qui invoque la prescription d’en rapporter la preuve, et qu’il résulte de l’article L.421 ' 9, 5° du code de l’urbanisme que lorsqu’un permis de construire était requis pour une construction, le délai de prescription de 10 ans n’est pas applicable : l’action de l’administration est imprescriptible, la construction demeure irrégulière tant qu’un permis de construire de régularisation n’a pas été obtenu. Or, en l’espèce, le zonage interdit désormais toute construction à usage d’habitation. La surélévation irrégulière de la maison est ainsi non régularisable et les consort B ne peuvent se prévaloir d’un droit juridiquement protégé.

Elle s’élève contre la motivation du jugement selon laquelle son offre était supérieure à la demande des consort B : elle estime que la valeur au m² de la maison doit être évaluée sur une base de 2 488,90 € et moyennant une décote de 50 % compte tenu de sa situation en zone industrielle et du fait que la superficie habitable de ce bien est trop élevée par rapport au marché local. Elle estime que la valeur de la maison doit être ramenée à 1 800 € le m².

Elle estime également, en ce qui concerne le bâtiment annexe que le permis de construire qui avait été obtenu ne permettait pas la création de la mezzanine qui y a été réalisée. La superficie supplémentaire en résultant de 105,73 m² est irrégulière et ne peut être prise en compte.

À titre subsidiaire, elle demande qu’un coefficient de 0,5 soit retenue en ce qui concerne la surface de la mezzanine.

En ce qui concerne ce bâtiment, elle produit comme terme de référence la cession d’un entrepôt situé à Gignac-la-Nerthe sur des parcelles cadastrées BD 71 et 70 pour un montant de 526 € le m².

Elle estime enfin qu’en l’espèce, l’activité de mécanicien exercée par Monsieur B a généré un certain nombre de déchets : ferrailles usagées, huile liquide, chiffons, batteries, et que le terrain doit être vraisemblablement pollué alors qu’aucun certificat de dépollution n’a été communiqué et qu’il s’agit de facteurs de moins-value. Elle demande donc que la valeur du bien soit ramenée à 430 € le m².

Les consort B demandent à la cour de fixer la valeur globale de leur bien à 1 028 120

€, soit 415 370 euros pour la maison et 612 750 euros pour le bâtiment industriel et demandent la condamnation de la métropole à leur payer la somme de 5 000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il versent aux débats une évaluation réalisée par un professionnel de l’immobilier, M. C. Ils rappellent que la parcelle est encombrée de deux bâtiments de nature différente, un bâtiment d’activité sur un terrain de 1350 m² environ, et une maison d’habitation sur un terrain de 650 m² environ.

Ils reconnaissent que la maison a été surélevée dans le non respect du permis de construire obtenu en 1993 mais invoquent le jeu de la prescription décennale applicable, selon eux en vertu de l’article L.421-9 5° du code de l’urbanisme, dès lors qu’ils ont édifié la maison, à l’origine, en vertu d’un permis de construire.

Ils soutiennent que la métropole ne réclame finalement pas d’abattement pour pollution du terrain.
Ils citent 15 termes de référence dont ils déduisent que le prix moyen au m² habitable de la maison se situe à environ 3 043 €, terrain intégré, soit, pour la maison, une valeur de 1 521,50 euros pour une maison de 273 m² ce qui donne l’évaluation de 415 370 €.

En ce qui concerne le bâtiment, ils demandent la prise en compte de la surface de la mezzanine édifiée sans permis, et sans pondération, et citent quatre termes de référence pour en conclure à une valeur vénale de 750 € le m² terrain intégré soit 612 750 €.

Le commissaire du gouvernement conclut à une valeur de la maison de 356 627,46 € et à une valeur du bâtiment de 581 743 € soit au total 938 310 €.

Il relève, en ce qui concerne la maison, qu’elle présente des caractéristiques atypiques : sa superficie, et sa situation en zone d’activité. Il estime qu’il doit être procédé à un abattement de 40 % sur la valeur du deuxième étage soit 98,68 m², en raison de la surélévation sans permis.

En ce qui concerne le local professionnel, il cite cinq termes de comparaison qui permettent de conclure à une valeur moyenne au m² de 750 €, sauf à déduire un abattement de 40 % pour la surface de la mezzanine réalisée sans permis de construire.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’évaluation de la valeur de la maison d’habitation :

Il est acquis aux débats que la maison a été surélevée sans permis de construire en 1993, et que cette surélévation porte sur une surface de plancher supérieur à 20 m² (98,68 m² selon un professionnel géomètre-expert)

La prescription pénale de cette surélévation est acquise.

La métropole invoque, en revanche, à bon droit l’imprescriptibilité de l’action de l’administration résultant de l’article L.421 ' 9, 5° du code de l’urbanisme, dès lors que la surélévation a été réalisée sans permis de construire et que la régularisation est désormais impossible.

L’indemnisation des propriétaires ne peut donc pas tenir compte de la surélévation réalisée de manière irrégulière et doit prendre pour base la seule surface du rez-de-chaussée et du premier étage soit au total 175,30 m².

En ce qui concerne le prix au m² :

Le bien est une villa individuelle d’une superficie plus importante que la moyenne située dans une zone dite « d’activité » et non dans une zone d’habitat individuel. La maison a été construite aux alentours de 1986 en R + 1 (et surélevée en 1993). La maison se situe en bordure de voie ; le terrain d’assiette est de petite dimension.

Il s’agit de facteurs dévalorisants.

La métropole offre en appel une indemnité sur la base de 1 800 euros le m² tandis que les consorts B demandent 3 043 euros le m² par référence à 15 transactions intervenues en zone d’habitat individuel sur les secteurs de Gignac-la-Nerthe et Marignane.

Le commissaire du gouvernement a retenu trois termes de comparaison pour des biens situés à Gignac-la-Nerthe ou Saint-Victoret et estime la valeur de la maison à 356 627,46 euros.
Les termes de référence cités par les consorts B ne peuvent être retenus dès lors qu’ils reconnaissent qu’ils portent sur des biens situés en zone d’habitat et qu’ils ne citent pas de terme de comparaison pour des habitations situés en zone dite « d’activités ».

Par référence aux termes cités par le commissaire du gouvernement situés en zone d’activité, si l’on élimine la maison ancienne et en mauvais état (terme n° 2) vendue 809,86 euros le m² le 5 août 2020, le prix moyen au m² pour des biens similaires s’établit à 2 436 euros.

Cette valeur doit être retenue et doit y être appliqué un abattement de 20 % sur ce montant pour tenir compte de la superficie hors marché de ce bien soit une valorisation ramenée à 2 436

- (20 %) = 1 948,80 euros le m²

C’est donc ce montant qui doit être entériné pour le bien soit une indemnisation à hauteur de 175,30 m² x 1948,80 = 341 624,64 euros

En ce qui concerne le bâtiment industriel :

Pour la détermination de la surface du bâtiment à prendre en compte, le raisonnement est le même que pour la maison : de la superficie mesurée par le géomètre expert à 817,95 m², doit être déduite la surface de la mezzanine qui a été réalisée dans le non-respect du permis de construire délivré le 26 juillet 1985, soit 105,73 m².

La superficie du bâtiment dont il doit être tenir compte doit donc être ramenée à 712,22m².

Sur l’évaluation :

En l’absence de tout élément de preuve d’une situation polluée du terrain, aucun abattement pour pollution n’a à être retenu.

La métropole cite un terme de comparaison représenté par une vente intervenue le 12 janvier 2017 portant sur un local d’activité avec terrain situé sur la commune de Gignac-la-Nerthe vendu pour le prix au m² de 526 euros, la métropole précisant sans citer ses sources que le bâtiment est en meilleur état que celui qui fait l’objet du litige.

La métropole fait en revanche observer à juste titre que ce bien de comparaison a une implantation plus favorable car en bordure de route départementale et au sein d’une zone d’activités existante.

Le commissaire du gouvernement propose 5 termes de comparaison qui concernent des biens situés pour deux d’entre eux à Gignac-la-Nerthe (dont celui également cité par la métropole) et 3 dans d’autres communes.

IL est notable que les deux termes de comparaison sur la commune de Gignac-la-Nerthe cités par le commissaire du gouvernement font ressortir un prix au m² nettement moins élevé (425 euros le m² et 526 euros le m²) que les prix relevés dans d’autres communes: 1 090 euros le m², 592 euros le m² et 1042 euros le m².

Les 4 termes de comparaison proposés par les consort B ne peuvent pas être retenus s’agissant de biens qui sont d’une superficie bien supérieure à celle du litige et qui sont situés pour trois d’entre eux dans une autre commune (Vitrolles et Saint-Victoret).

Dès lors, le seul terme de comparaison pertinent est celui proposé par la métropole relevé sur le site dvf (vente du 12 janvier 2017 en bordure de voie au prix de 526,31 euros le m² terrain intégré) soit une valeur du bien en litige, en 2020, devant être fixée, par référence, à 526,31 x 712,22 = 374 848,50 euros

L’indemnisation des consort B sera donc chiffrée à la somme totale de 341 624,64 euros + 374 848,50 euros = 716 473,14 euros.

PAR CES MOTIFS : La cour, statuant publiquement, contradictoirement, Infirme le jugement déféré, sauf en ce qui concerne la charge des dépens, Statuant à nouveau pour le surplus,

Fixe l’indemnisation de M. X-H B, M^me A B et Madame E B par la métropole Aix-Marseille-Provence pour l’exercice de son droit de préemption sur la parcelle cadastrée section AL n° 66 à Gignac-la-Nerte à la somme totale de 716 473,14 euros,

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes des parties,

Laisse les dépens de l’instance d’appel à la charge de la métropole Aix-Marseille-Provence.

LE GREFFIER LE PRESIDENT