RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 20/00223 – N° Portalis DBVS-V-B7E-FG65

Minute n° 21/00446

Y, Y

C/

Z, Z

Jugement Au fond, origine Tribunal d’Instance de METZ, décision attaquée en date du 18 Octobre 2019,

enregistrée sous le n° 112018-311

COUR D’APPEL DE METZ

3^e CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 08 JUILLET 2021

APPELANTES :

Madame G Y née X.

[…]

[…]

Représentée par M^e Philippe KAZMIERCZAK, avocat au barreau de METZ

Madame I Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Philippe KAZMIERCZAK, avocat au barreau de METZ

INTIMÉS :

Monsieur J Z

[…]

[…]

Représenté par M^e Frédéric MOITRY, avocat au barreau de METZ

Madame L Z

[…]

[…]

Représentée par M^e Frédéric MOITRY, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 08 avril 2021 tenue par Monsieur MICHEL, Magistrat rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans leur délibéré pour l’arrêt être rendu le 10 juin 2021 à cette date le délibéré a été prorogé au 8 juillet 2021

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame Sophie GUIMARAES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : Madame GIZARD, Conseiller

Monsieur MICHEL, Conseiller

EXPOSE DU LITIGE':

Suivant compromis de vente en date du 18 août 2016, M^me G X veuve Y et M^me I Y ont vendu à M. J Z et M^me L F épouse Z une maison d’habitation située à Fleury, […], comprenant des dépendances et un jardin, moyennant le prix de 295.000 euros. Ce compromis a été réitéré en la forme authentique le 23 décembre 2016.

Faisant état de à titer principal de vices cachés et à titre subsidiaire d’un défaut d’information ayant engagé leur responsabilité contractuelle, M. et M^me Z ont fait assigner les vendeurs par acte du 16 décembre 2016 devant le tribunal d’instance de Metz aux fins de les voir condamner in solidum à leur payer les sommes de 5.067,12 euros au titre des travaux de remise en état de la toiture et de 935 euros au titre des travaux conservatoires, outre celles de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts et de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et les dépens.

M^mes Y se sont opposées aux demandes et ont sollicité la condamnation ded demandeurs à leur verser une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par jugement en date du 18 octobre 2019, le tribunal a dit que les désordres constatés en toiture de l’annexe de l’immeuble constituent un vice caché et en conséquence, a condamné M^me G Y et M^me I Y in solidum à payer à M. J Z et M^me L F épouse Z les sommes de 5.067,12 euros au titre des travaux de remise en état de la toiture et de 935 euros au titre des travaux conservatoires, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, ainsi que 250 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le premier juge a relevé qu’il résulte du rapport d’expertise amiable que la partie haute de rehausse de l’annexe réalisée en agglos est dépourvue d’étanchéité entre le mur pignon et les chevrons constituant la toiture, que d’importantes traces d’écoulement d’eau existent sur les chevrons et les murs intérieurs, dont les anciennes propriétaires avaient parfaitement connaissance au regard d’un courriel adressé à M. Z et d’attestations. Il a ajouté que la clause de l’acte authentique de vente, qui stipule que l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices cachés ne peut trouver application. Il a relevé par ailleurs que le vice présentait une certaine gravité en ce qu’il a rendu les locaux inutilisables pour y entreposer du matériel et enfin qu’il est demeuré caché aux acquéreurs qui ont visité les lieux le 18 août 2016, en été, en relevant que l’agence immobilière chargée de la vente a attesté dans un courrier du 6 décembre 2017, qu’à la date du compromis de vente et de l’acte authentique, elle n’avait pas eu connaissance de l’existence de fuites au niveau de la toiture

de la maison et qu’elle ne pouvait informer les acquéreurs de l’existence d’un tel vice.

Le tribunal, faisant application des dispositions de l’article 1644 du code civil, a retenu les devis, versés aux débats, de la société CBI en date des 20 mars 2017 et 14 mars 2018 chiffrant le coût des travaux visant à remédier aux vices et les travaux conservatoires aux sommes de 5.067,12 euros et 935 euros et alloué aux demandeurs une somme de 250 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Suivant déclaration reçue le 17 janvier 2020, M^mes Y ont relevé appel de ce jugement en ce qu’il a dit que les désordres constatés en toiture de l’annexe de l’immeuble constituent un vice caché et les a condamnées in solidum au paiement des sommes de 5.067,12 euros au titre des travaux de remise en état de la toiture et 935 euros au titre des travaux conservatoires, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, ainsi que des sommes de 250 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elles concluent à l’infirmation du jugement entrepris, au rejet de l’appel incident et des demandes formés par M. et M^me Z et à leur condamnation aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’au paiement d’une somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les appelantes soutiennent que la preuve n’est pas rapportée par M. et M^me Z d’un défaut affectant le bien vendu revêtant les caractéristiques d’un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil. Elles font valoir que l’expertise amiable sur lequel s’est fondé le tribunal n’est pas contradictoire et ne peut leur être opposée, qu’en tout état de cause, ce rapport est sans force probante, l’expert ne précisant ni la date d’apparition des désordres, ni leur caractère apparent, ni l’impropriété de l’ouvrage à sa destination, ni la nature des travaux à entreprendre.

Subsidiairement, M^mes Y prétendent que les désordres dénoncés concernent une annexe éloignée de la maison d’habitation, destinée à entreposer du matériel et ne bénéficiant d’aucun aménagement pérenne, qu’elle ne constitue pas une pièce habitable’et qu’aucun élément ne permet d’affirmer que les vices allégués la rendent inutilisable. Elles font valoir par ailleurs que le caractère caché du vice n’est pas établi, que M. et M^me Z ont visité le bien à plusieurs reprises, le 20 juillet 2016, le 4 août 2016, le 18 août 2016 lors de la signature du compromis puis en novembre 2016 et enfin le 23 décembre 2016 afin de procéder au relevé des compteurs d’électricité et de gaz, ce qui leur a permis d’en avoir une parfaite connaissance et d’en apprécier toutes les caractéristiques, qu’au cours de ces visites, ils ont pu constater les nombreuses traces d’humidité, parfaitement visibles y compris pendant la période estivale, ainsi qu’il résulte des attestations produites aux débats, étant précisé que l’expert a constaté d’importantes traces d’écoulement d’eau le 21 juillet 2017. Elles affirment que la relative vétusté de l’étanchéité de la toiture de la remise était décelable par un simple contrôle visuel, et que rien ne permet d’affirmer que les infiltrations se seraient aggravées depuis la vente.

M^mes Y concluent également au rejet des demandes sur le fondement des articles 1602 et 1603 du code civil, en observant que l’existence d’un défaut de conformité s’apprécie au regard des caractéristiques de la chose en considération desquelles la vente est censée avoir été conclue, qu’en l’espèce, la non-conformité aux règles de l’art ne peut recevoir que la qualification de vice caché, exclusive du défaut de conformité, qu’en toute hypothèse, la réception sans réserve de la chose vendue couvre les défauts apparents de conformité. S’agissant de l’obligation d’information à laquelle est tenu le vendeur, elle ne concerne que les éléments que l’acquéreur ne peut pas connaître, notamment ce qui n’apparaît pas au résultat d’une simple visite sur les lieux, alors que M. et M^me Z ont pu constater par eux-mêmes les traces d’infiltrations. Les appelantes contestent toute réticence dolosive alors que la parfaite étanchéité de la remise ne constituait pas un élément déterminant de la vente.

A titre subsidiaire, elles soutiennent que les travaux préconisés procurent un enrichissement aux intimés, qu’à supposer leur préjudice avéré, les travaux nécessaires ne pourraient être déterminés que dans le cadre d’une expertise judiciaire’et qu’en l’état, la demande est injustifiée en son montant. Enfin, ils s’opposent à la demande de dommages et intérêts en l’absence d’abus.

M. et M^me Z concluent à la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a limité le montant des dommages-intérêts octroyés à la somme de 250 euros. Sur appel incident, ils demandent à la cour de condamner in solidum de M^me G Y et M^me I Y à leur verser la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, outre la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et les dépens de première instance et d’appel.

Ils exposent, sur la garantie des vices cachés, que la toiture, qui constitue un des éléments et accessoire essentiel de l’immeuble, doit être étanche, qu’à défaut, elle n’est pas conforme à l’usage auquel elle est destinée, qu’en l’espèce, il résulte du rapport d’expertise et des photographies produites que la toiture de la dépendance qui est accolée au corps du bâtiment principal, est affectée d’importantes infiltrations qui entraînent un écoulement sur les murs intérieurs de sorte qu’elle ne remplit pas l’usage auquel elle est destinée’et que le vice est suffisamment grave au sens de l’article 1641 du code civil.

Ils précisent, concernant la valeur probante du rapport d’expertise, que le juge peut se fonder sur un rapport d’expertise établi unilatéralement à la demande d’une des parties dès lors que les éléments contenus dans ce rapport ont été soumis à la libre discussion des parties, ce qui est le cas en l’espèce, qu’en outre, ils produisent plusieurs devis établis par des professionnels qui se sont déplacés sur site pour constater les désordres et évaluer les travaux à entreprendre, ainsi que des attestations, des photographies et un constat d’huissier en date du 18 décembre 2020.

Les intimés font également valoir que l’antériorité du vice est établie, résultant d’un mail de M^me Y en date du 13 janvier 2017, qu’elle connaissait l’existence des infiltrations de la toiture, de sorte que la clause exonératoire prévue au contrat ne peut jouer.

S’agissant du caractère caché des désordres, M. et M^me Z exposent qu’ils ont pu visiter l’annexe en juillet et en août 2016 mais n’ont effectué aucune autre visite avant de revenir sur les lieux après réitération de la vente en décembre 2016, la visite de novembre 2016 ayant pour seul objet de prendre les mesures de certaines pièces et ne concernant pas la remise ainsi que l’atteste l’artisan qui les a accompagnés. Ils ajoutent qu’ils ne se sont pas davantage rendus dans l’annexe le 23 décembre 2016, que lors des visites en période sèche, étant profanes, ils ne pouvaient déceler les éventuelles traces d’infiltrations sur la charpente ou sur le sol de la dépendance’et produisent des photographies pour étayer leurs affirmations. Ils contestent la valeur probante des attestations versées aux débats par les appelantes et ajoutent qu’à supposer même que les traces d’infiltrations aient pu être visibles lors des visites du bien, leur ampleur actuelle, qui implique des travaux de réparation, n’était pas décelable pour un acquéreur profane.

A titre subsidiaire, M. et M^me Z soutiennent que M^mes Y’ n’ont pas satisfait à leur obligation, résultant de l’article 1603 du code civil, de délivrer une chose conforme aux stipulations contractuelles et/ou aux normes de la réglementation en vigueur, applicables à l’accessoire de l’immeuble, eu égard au mauvais entretien de la toiture de l’annexe qui ne permet pas une protection contre les intempéries. Ils ajoutent que les appelantes, qui avaient connaissance de la présence de fuites et infiltrations dont elles ne les ont pas avertis, ont failli à leur obligation de leur délivrer une complète et parfaite information sur l’objet de leur engagement. Ils font valoir qu’il résulte du rapport d’expertise que les travaux réalisés sur la toiture de la dépendance ne sont pas conformes aux règles de l’art, qu’il est nécessaire de démonter la toiture et de la remplacer avec des éléments de couverture conformes, qu’il est certain qu’ils n’auraient pas acquis la maison au prix fixé par le contrat s’ils avaient été dûment informés. Ils précisent que les travaux prévus ne constituent nullement un enrichissement mais correspondent aux préconisations de l’expert et sollicitent des dommages-intérêts en raison de la résistance abusive des appelantes.

MOTIFS DE LA DECISION :

Vu les conclusions déposées le 11 mars 2021 par M^mes Y et le 18 janvier 2021 par M. et M^me Z, auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens';

Vu l’ordonnance de clôture en date du 8 avril 2021';

Sur l’action en garantie des vices cachés

Selon les articles 1641 et 1642 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement cet usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus. Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acquéreur a pu se convaincre lui-même. L’article 1644 précise que l’acquéreur a le choix de rendre la chose et se faire restituer le prix ou garder la chose et se faire rendre une partie du prix. Par ailleurs, suivant l’article 1645, le vendeur s’il connaissait les vices de la chose est tenu de tous les dommages intérêts envers l’acquéreur.

Il sera rappelé que la preuve de la réalité et de la gravité du défaut ainsi que la preuve de son antériorité par rapport à la vente incombent à l’acquéreur. En revanche, une fois ces éléments établis, il appartient au vendeur, qui oppose un tel moyen de défense, de démontrer le caractère apparent au jour de la vente, du vice allégué.

Sur la réalité du vice allégué et son antériorité par rapport à la vente, il résulte du rapport d’expertise établi le 21 juillet 2017 par M. A, expert mandaté par l’assureur de M. et M^me Z, que les chevrons de la toiture et le mur intérieur de la dépendance située à l’arrière de l’habitation, présentent d’importantes traces d’infiltrations d’eau. L’expert explique qu’il s’agit d’une toiture réalisée sur une ancienne partie de dépendance ayant nécessité une rehausse en agglos pour le positionnement de chevrons en bois venant prendre appui sur le mur pignon de l’habitation, sur lesquels ont été posés des tuiles mécaniques, qu’or, la pente de toit de 3 à 5 % ne pouvait en aucun cas recevoir une couverture en tuiles mécaniques’et qu’en outre, aucune étanchéité n’a été réalisée entre le mur pignon et les chevrons constituant la toiture.

Il est constant que les constatations de l’expert n’ont pas été menées contradictoirement, M^me G Y, bien que convoquée n’étant pas présente et M^me I Y n’ayant pas été appelée aux opérations d’expertise. Cependant, si le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l’une des parties, il est relevé que les intimés produisent d’autres pièces venant corroborer cette expertise non contradictoire, à savoir le procès-verbal de constat dressé le 18 décembre 2020 par M^e D, huissier de justice à Metz, qui relève qu’à l’intérieur de l’annexe, toutes les poutres sont marquées par des traces de coulures d’eau brunâtres et qu’il existe, par endroits, des développements de champignons blancs, et constate sur les mur périphériques, des entrées d’eau et des coulures d’eau verticale, et au niveau de la dalle de plancher, une zone de stagnation d’eau, flaques ou auréoles d’humidité. Il résulte également de l’attestation de M. M X, frère de M^me G Y, que les membres de la famille ont procédé à la réfection de la toiture au cours de l’été 2002 et que dès les années qui ont suivi, des problèmes de stagnation d’eau pluviale et d’infiltrations sont apparus sur la partie du toit, suivis, au fil des ans, de traces visibles sur les poutres de soutènement de la toiture et du mur droit en entrant, qui plus est dans les dernières années,'comme il a pu le constater début 2016 lors de son dernier passage à Fleury. M. N B, gendre de M^me G Y, a pour sa part, indiqué avoir constaté en octobre 2015, qu’il y avait des traces d’humidité sur le mur de droite, dans le local brut de finitions, s’agissant d’une annexe permettant de stocker du matériel peu fragile.

La réalité du défaut affectant la toiture est dès lors parfaitement établie, de même que son antériorité par rapport à la vente, confirmée par les témoins ci-dessus cités, ainsi que par M. O P, propriétaire de la maison voisine, qui indique que fin novembre 2016 début décembre 2016, M^me Y qui demeurait […] à Fleury lui a demandé l’autorisation d’accéder à son jardin afin de vérifier l’état du toit de l’extension car apparemment il y avait une fuite, et par M. Q R qui déclare avoir constaté dès 2013 des infiltrations d’eau provenant de la toiture de l’appentis jouxtant la partie habitation, visibles dès l’entrée du local.

La connaissance par M^mes Y de la présence d’infiltrations d’eau dans l’annexe exclut l’application de la clause du contrat les exonérant de la garantie des vices cachés, conformément aux dispositions de l’article 1643 du code civil.

Sur le caractère caché du vice, il sera rappelé que le défaut est considéré comme tel à l’égard d’un acquéreur dépourvu de compétences techniques, lorsqu’il ne se révèle pas à l’occasion de vérifications immédiates et d’investigations élémentaires, que s’il suffit que le vice soit apparu dans ses premières manifestations au moment de la vente, encore faut-il que ces manifestations soient de nature à alerter l’acquéreur sur les conséquences susceptibles d’en découler.

En l’espèce, M. et M^me Z soutiennent que lors des visites de l’annexe qu’ils ont effectuées pendant la saison sèche, en juillet et août 2016, ils n’ont été alertés par aucun signe extérieur de la présence d’infiltrations de la toiture et qu’ils n’ont constaté les écoulements d’eau que le 23 décembre 2016, lorsqu’ils ont pris possession des lieux après signature de l’acte authentique de vente.

Si M^mes Y soutiennent que les acquéreurs se sont également rendus dans l’annexe au mois de novembre 2016, elles n’en rapportent pas la preuve, étant observé que M. S T, entrepreneur en rénovation, qui a accompagné, courant novembre 2016, les acquéreurs dans l’immeuble en cause afin d’établir la liste du matériel nécessaire pour procéder à la réfection des peintures papiers peints, a précisé qu’il ne s’était rendu que dans les trois pièces concernées. De même, étant rappelé que nul ne peut se constituer de preuve par soi-même, l’attestation sur l’honneur de M^me G Y qui prétend que le 23 décembre 2016, elle a donné rendez-vous à M. Z pour procéder à la fermeture des compteurs de gaz et électricité et qu’elle l’a accompagné dans la pièce incriminée afin de détailler le stock de tuiles laissées sur place et les différents produits entretien, est dépourvue de toute valeur probante.

Il sera également observé que si les témoins attestent de l’existence de traces d’humidité et d’infiltrations depuis plusieurs années, ils ne précisent pas à quelle saison ils ont effectué leurs constatations, M. B indiquant pour sa part, que M^me Y lui a fait faire «'le tour du propriétaire'» en octobre 2015.

Certes, l’expert, qui a effectué ses diligences le 21 juillet 2017, a pu constater d’importantes traces d’écoulement d’eau sur les chevrons et des traces sur le mur intérieur. Cependant, ce seul élément ne suffit pas, alors qu’aucune indication n’est donnée concernant les conditions climatiques à la période à laquelle l’expertise a été réalisée, à démontrer que les traces d’infiltrations d’eau, un an auparavant, en juillet et août 2016 étaient suffisamment visibles pour attirer l’attention de M. et M^me Z, acquéreurs profanes, quant aux désordres affectant la toiture et leurs conséquences prévisibles, M. C, agent immobilier chargé de la vente de la maison ayant en outre certifié que pendant toute la durée de la négociation, il n’avait pas eu connaissance de l’existence de fuites au niveau de la toiture de la dépendance.

Il résulte enfin des éléments du dossier, et notamment du constat d’huissier établi 4 ans après la vente, que les désordres présentent une certaine gravité dans la mesure où du fait des infiltrations et de l’humidité, l’annexe ne peut remplir de manière satisfaisante sa fonction d’entrepôt de matériel.

Il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré bien fondée l’action en garantie des vices cachés formée par M. et M^me Z et a condamné M^mes Y au paiement de la somme de 5.067,12 euros, ce montant qui correspond au coût des travaux de réfection de la toiture afin de mettre un terme aux désordres, tel que chiffré par l’expert suivant devis de la société CBI, n’étant pas de nature à procurer un enrichissement indu aux intimés, ainsi que celle de 935 euros correspondant aux travaux conservatoires, résultant du constat de M^e D que la toiture est recouverte d’une bâche de protection.

Sur la demande de dommages-intérêts

Etant rappelé que la défense à une action en justice ne dégénère en faute qu’en cas d’abus caractérisé ou intention de nuire, lesquels ne sont pas caractérisés en l’espèce, il n’y a pas lieu en revanche, de faire droit à la demande de M. et M^me Z tendant au paiement de dommages intérêts. Le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

M^mes Y, partie perdante, devront supporter les dépens d’appel et il est équitable qu’elles soient condamnées à verser à M. et M^me Z la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée en première instance. Il convient en outre de les débouter de leur propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement rendu le 18 octobre 2019 par le tribunal d’instance de Metz en ce qu’il a condamné in solidum M^me G Y née X et M^me I Y à payer à M. J Z et M^me L Z née F, sur le fondement de la garantie des vices cachés, la somme de 5.067,12 euros au titre des travaux de remise en état de la toiture et la somme de 935 euros au titre des travaux conservatoires, majorées des intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement, ainsi qu’une indemnité de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance ;

L’INFIRME en ce qu’il a condamné M^me G Y née X et M^me I Y à payer à M. J Z et M^me L Z née F la somme’ de 250 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et statuant à nouveau sur ce point,

DEBOUTE M. J Z et M^me L Z née F de leur demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

Y ajoutant,

CONDAMNE M^me G Y née X et M^me I Y in solidum à payer à M. J Z et M^me L Z née F une indemnité de 1.200 euros du chef des frais irrépétibles d’appel ;

DEBOUTE M^me G Y née X et M^me I Y de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M^me G Y née X et M^me I Y in solidum aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, présidente de chambre à la cour d’appel de Metz et par Madame GUIMARAES, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT