ARRET N° 356

R.G : 16/01731

Z

SAS STELLIUM IMMOBILIER

S.A.S IMODEUS INVEST

J SCPP OF 5

C/

X

Y

SA CNP IAM

SCP PIERRE U ET V

SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT

SA CNP

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 19 SEPTEMBRE 2017

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/01731

Décision déférée à la Cour : Jugement au fond du 19 avril 2016 rendu par le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHE SUR YON.

APPELANTS :

Monsieur L Z

né le […] à TOULOUSE

18 Rue W Goujon

[…]

SAS STELLIUM IMMOBILIER Société par Actions Simplifiées au capital de 150 000 euros immatriculée au RCS de TOULOUSE sous le numéro 384 850 095 représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité au siège social

[…]

[…]

S.A.S IMODEUS INVEST Société par Actions Simplifiées au capital de 50 000 euros immatriculée au RCS de TOULOUSE sous le numéro B 399 198 571 représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité au siège social

[…]

[…]

J SCPP OF 5 Société Civile Immobilière immatriculée au RCS de TOULOUSE sous le numéro D 488 210 618 au capital de 423 euros prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège social

32 Rue W Moulin

[…]

ayant tous les quatre pour avocat postulant M^e Eric ALLERIT de la SCP R ALLERIT, avocat au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant M^e Hervé JEANJACQUES, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES :

Madame M X

née le […] à […]

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant M^e Yann AH de la SCP ERIC AG – YANN AH, avocat au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant M^e Charles FREIDEL, avocat au barreau de LYON

Maître W-AA, N Y

né le […] à […]

[…]

[…]

[…]

assisté de M^e Frédéric MADY de la SCP MADY GILLET BRIAND, avocat au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant M^e Thomas SERMAND, avocat au barreau de RENNES

SA CNP IAM

[…]

[…]

SA CNP ASSURANCES

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant M^e Monique H, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

SCP PIERRE U ET V

[…]

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant M^e Antoine DE GUERRY DE BEAUREGARD de la SELARL DGCD AVOCATS, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

ayant pour avocat plaidant M^e Dominique VAILLY, avocat au barreau D’ANNECY

SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT Société anonyme au capital de 124 821 566.00 €, inscrite au registre du commerce et des sociétés de PARIS, venant aux droits de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (RCS LYON 391 563 939) par suite d’une opération de fusion, pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège.

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant M^e Jacques SIRET de la SCP SIRET ET ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

ayant pour avocat plaidant M^e Christine BAUDON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 06 Juin 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Isabelle CHASSARD, Président

Monsieur Dominique ORSINI, conseiller qui a présenté son rapport

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle CHASSARD, Président

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me Marie-Laure MAUCOLIN,

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Isabelle CHASSARD, Président, et par M^me Marie-Laure MAUCOLIN,
Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Courant 2004-2005, la K Domaine Le parc de Melusine réalise une résidence destinée à l’investissement locatif , commune de Saint Philibert de Bouaine (Vendée).

La commercialisation du programme immobilier est confiée à la SAS Stellium Immobilier appartenant au groupe Omnium finance.

M. O P , mandataire commercial, membre du réseau de la SAS Stellium Immobilier démarche M^me X.

Le 6 juillet 2006, elle signe avec la K Domaine Le Parc de Melusine un contrat de réservation préliminaire portant sur un appartement d’une surface habitable de 33,81 m2, moyennant un prix de vente de 106.500,00 euros.

Le 1 août 2006, la SA Crédit Immobilier de France lui notifie une offre de prêt dénommé Prêt CAP Projet , prêt de 110.900,00 euros, d’une durée prévisionnelle de 25 ans, à taux d’intérêt de 4,00 % l’an.

Le remboursement du prêt est garanti par une police d’assurance souscrite auprès des compagnies CNP Assurances et CNP IAM.

L’acte authentique de vente est ensuite établi par Maître Y, notaire à Orvault le 31 août 2006, porte sur une vente en l’état futur d’achèvement.

La livraison du bien intervient le 26 mai 2008.

M^me X Q la gestion locative de l’immeuble à la SAS Omnium Gestion , souscrit une garantie des risques locatifs auprès de la compagnie d’assurance GAN.

Le 20 janvier 2009, est conclu un contrat de location de trois ans avec effet au 29 janvier 2009. Le 31 juillet 2009, le locataire met fin au contrat de location.

Le 15 mars 2010, la K Domaine le parc de Melusine fait l’objet d’une dissolution amiable. Les opérations sont clôturées le 3 mai 2010.

M^me X a saisi le Tribunal de Grande Instance de la Roche sur Yon par assignation en date du 11 juillet 2011 aux fins de voir prononcer l’annulation de la vente pour dol, l’annulation du prêt et du contrat d’assurance souscrits.

Par jugement en date du 19 avril 2016 , le Tribunal de Grande Instance de La Roche sur Yon a statué comme suit :

-Déclare recevable l’action en nullité de l’acte de vente,

-Prononce la nullité de l’acte de vente du 31 août 2006 pour dol et du contrat de réservation conclus entre la K Domaine Le Parc De Melusine et M^me X ayant pour objet l’acquisition d’un bien répondant à le désignation suivante :

commune de […]

dans un ensemble Immobilier en cours de construction […], dénommé "[…]" soumis au régime de la copropriété et ayant fait l’objet d’un état descriptif de division – règlement de copropriété dressé par M. AB AC AD à Nantes 3, […] en mai 2006 déposé au rang des minutes de Maître Y , notaire soussigné le 13 juillet 2006 dont une copie authentique sera publiée à la Conservation des Hypothèques de La Roche sur Yon avant ou au plus tard en même temps que les présentes,

Ledit bien immobilier est cadastré, savoir :

- section AT, numéro 123, pour une contenance de VINGT-DEUX ARES VINGT-CINQ CENTIARES (22a 25ca)

- section AT, numéro 124, pour une contenance de VINGT ET UN ARES NEUF CENTIARES (21a 09ca)

- section AT, numéro 135, pour une contenance de VINGT-QUATRE ARES QUARANTE CENTIARES (24a 4Oca)

- section AT, numéro 138, pour une contenance de VINGT-SEPT ARES DIX CENTIARES (27a 10 ca)

- section AT, numéro 137,pour une contenance de VINGT-TROIS ARES DIX-HUIT CENTIARES (23a 18 ca)

-section AT, numéro 173, pour une contenance de QUATORZE ARES HUIT CENTIARES (14a 08ca)

- section AT, numéro 312, pour une convenance de VINGT-HUIT ARES SOIXANTE ET ONZE CENTIARES (28a 7I ca)

-section AT, numéro 310, pour une contanance de SOIXANTE-QUINZE CENTIARES(75ca)

Soit ensemble : UN HECTARE SOIXANTE ET UN ARES CINQUANTE SIX CENTIARES (1ha 61a 56 ca )

SAVOIR BATIMENT A, AU REZ-DE-CHAUSSÉE LE LOT NUMÉRO TROIS (3)

Un appartement de type 2, comprenant entrée, séjour – cuisine avec placard, chambre avec placard, salle de bains, WC., balcon,

Et les quatre-vingt-six/dix millièmes (86/10,000) des parties communes générales de l’immeuble,

Ledit appartement d’une superficie de 33,81 m2

2, LE LOT NUMÉRO SOIXANTE DOUZE, (72)

Un parking,

Et les quatre-dix millièmes(4/10,000émes) des parties communes générales de l’Immeuble, LE LOT NUMÉRO SOIXANTE TREIZE (73)

Et les quatre/dix millièmes (4/10,000èmes) des parties communes générales de l’Immeuble »

Tels au surplus que lesdits biens et droits immobiliers existeront. et comporteront après

achèvement complet de la construction avec tous leurs droits aisances et dépendances

sans aucune exception ni réserve,

-Condamne en conséquence à concurrence de leurs droits sociaux dans la K Domaine Le Parc de Mélusine dissoute le 15/03/2010, la société SCPP OF 05, la société IMODEUS INVEST et M. Z, pris en leur qualité d’associés de ladite K Domaine Le Parc de Mélusine à rembourser à M^me X le prix de vente du dit immeuble, soit la somme de 106.500,00 €,

-Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter 6 juillet 2011, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du Code Civil,

-Dit n’y avoir lieu à statuer sur l’hypothèse d’une éventuelle procédure collective qui sera ouverte à l’encontre de l’un ou de plusieurs des associes de la K Domaine Le Parc de Mélusine,

-Dit qu’il n’y a pas lieu de différer la restitution du bien immobilier par M^me X

-Ordonne la nullité du contrat de prêt « CAP PROJET » n° 81377/31748 consenti le 1 er août 2005, et réitéré en la forme authentique le 31 août 2006. par le Crédit Immobilier de France Financière Rhône Ain, aux droits de laquelle Intervient la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT venant aux droits du Crédit Immobilier de France Rhône-Alpes Auvergne pour un montant de 110.900,40 €,

-Condamne M^me X dés qu’elle aura perçu la somme de 106 500,00 euros, montant du prix de vente de l’appartement, à rembourser à la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT la somme de 110.900 € au titre du capital emprunté aux termes de l’acte de prêt notarié du 31 août 2006, somme de laquelle il faudra déduire toutes les sommes versées par M^me X tant au titre du remboursement du capital qu’a celui des intérêts, ou de tous frais quelconques, notamment la somme de 2 860 E représentant les frais de garanties (2.100 E) et les frais de dossier (760 E), et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement

-Déboute la SA CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT de sa demande de maintien des inscriptions conventionnelles et de privilèges de prêteur de deniers grevant les lots L3, 72 et 73 situés dans un ensemble immobilier dénommé "[…]", […]

-Ordonne le résiliation du contrat d’assurance affecté au prêt résolu et souscrit auprès des Compagnies CNP ASSURANCES et CNP IAM,

-Condamne à due concurrence de leurs droits sociaux dans la « défunte » K Domaine Le Parc de Mélusine, la SCPP OF 05, la Société IMODEUS INVEST et M. Z. pris en leur qualité d’associés de le SC CV Domaine Le Parc de Mélusine, ainsi que in solidum la Société STELLIUM IMMOBILIER et Maître Y à payer.à M^me X des dommages et intérêts a hauteur de 2.346,12 euros au titre des frais notariés et d’enregistrement, 831,60 euros au litre du contrat d’assurance adossé au prêt, et 9.000 euros au titre du préjudice moral,

-Déboute M^me X de sa demande au titre du manque à gagner du gain fiscal de Robien,

-Déboute M^me X de sa demande au titre de la perte de revenus résultant des périodes de vacance locative

-Dit que les sommes allouées à M^me X au titre des dommages et intérêts porteront intérêts de droit à compter de ce Jour, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du Code civil,

-Dit que la charge finale des condamnations au titre des dommages et intérêts sera répartie comme suit :

- 40 % à concurrence de leurs droits sociaux dans la « défunte » K Domaine Le Parc de Mélusine, la société SCPP OF 05, la société IMODEUS INVEST et M. Z,

- 40 % la Société STELLIUM IMMOBILIER,

- 20 % Maitre Y,

-Déboute M^me X de sa demande à l’encontre de la SCP U- C devenue U-V,

-déboute la SA CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT de sa demande en paiement des intérêts intercalaires et des intérêts contractuels,

-Condamne à due concurrence de leurs droits sociaux dans la « défunte » K Domaine Le Parc de Mélusine la SCPP OF 05, la Société IMODEUS INVEST et M. D, pris en leur qualité d’associés de ladite société ainsi que in solidum la Société STELLIUM IMMOBILIER et Maître Y, à payer à M^me X la somme de 5.000 € à titre d’indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et à la SCP U-C, devenue U-V la somme de 1.500 € à ce même titre,

-Déboute la SCPP OF 05, la Société IMODEUS INVEST et Monsieur L Z, pris en leur qualité d’associés de la K Domaine Le Parc de Mélusine, ainsi que la Société STELLIUM IMMOBILIER, Maître Y, la SA CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT, la SA CNP ASSURANCES et la SA CNP IAM de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

-Dit n’y avoir lieu a exécution provisoire du jugement,

-Condamne à due concurrence de leurs droits sociaux dans la « défunte » K Domaine Le Parc de Mélusine la SCPP OF 05, la Société IMODEUS INVEST et M. Z , pris en leur qualité d’associés de ladite société, ainsi que In solidum la Société STELLIUM IMMOBILIER, Maître Y, la SA CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT, la SA CNP ASSURANCES et la SA CNP IAM en tous les dépens avec distraction au profit de la SELARL PARTHEMA 1,

LA COUR

Vu l’appel général en date du 19 avril 2016 interjeté par M. Z, la SAS Stellium immobilier, la SAS Imodeus Invest, la J SCPP Of 5

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 24 avril 2017, M. Z, la SAS Stellum Immobilier, la SAS Imodeus Invest, la J SCPP OF5 ont présenté les demandes suivantes :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes ou en tout cas mal fondées ;

Prenant droit de l’ensemble des éléments de la cause ;

-Réformer en toutes ses dispositions contraires aux présentes le Jugement rendu par le Tribunal de grande instance de la Roche-sur-Yon le 19 avril 2016;

A titre principal,

-Débouter Madame M X de ses demandes en nullité pour dol, absence de cause et manquement au devoir d’information et de conseil concernant la vente en l’état futur d’achèvement qu’elle a conclue avec la J DOMAINE LE PARC DE MELUSINE, suivant acte reçu par Maître W-AA Y, Notaire, le 31 août 2006 ainsi que du prêt « CAP PROJET » n° 81377/31748 consenti le 15 août 2006 avec la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE-AIN ;

-Dire et juger prescrite, en application des dispositions de l’article 1304 du Code Civil l’action en nullité exercée par voie de conclusions en date du 25 avril 2012 par Madame M X à l’encontre du contrat de réservation préliminaire du 6 juillet 2006, avec toutes conséquences

-Débouter Madame M X de sa demande en nullité par ricochet, pour violation prétendue de l’article L. 121-23-7° du Code de la consommation du contrat de réservation préliminaire et des actes de vente en l’état futur d’achèvement et de prêt ;

-Dire et juger qu’en toute hypothèse la régularité de forme et de fond des actes reçus par Maître W-AA Y, Notaire, de même que les formalités de notification et de dépôt sont de nature, comme le précise expressément l’article XI en page 18 de l’acte, à purger toutes conventions préparatoires antérieures de vices éventuels qui pourraient les affecter ;

A titre subsidiaire,

-Dire et juger irrecevable et infondée en raison d’une exécution totale et sans réserve pendant près de cinq ans des conventions querellées, les demandes en nullité pour dol ou pour violation des dispositions de l’article L. 121-23-7° du Code de la consommation de M^me X à l’encontre de la J SCPP OF 05, la SAS IMODEUS INVEST, M. Z en leur qualité d’associés de la J DOMAINE LE PARC DE MELUSINE dissoute le 15 mars 2010, liquidée le 3 mai 2010 et radiée le 8 juin 2010 et de la SAS STELLIUM IMMOBILIER anciennement dénommée OMNIUM CONSEIL;

-Dire et juger que M^me X a couvert, par une confirmation tacite mais certaine, la prétendue nullité pour dol ou toute autre nullité relative ;

-Débouter en conséquence M^me X de toutes ses demandes de nullité et d’indemnisations accessoires ;

-Débouter la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formulées à titre subsidiaire à l’encontre de la J SCPP OF 05, de la SAS IMODEUS INVEST, de M. Z, en leur qualité d’associés de la J DOMAINE LE PARC DE MELUSINE et de la SAS STELLIUM IMMOBILIER ;

En tout état de cause et reconventionnellement,

-Débouter M^me X sa demande de dommages et intérêts fondée sur une prétendue responsabilité contractuelle de la J SCPP OF 05, de la SAS IMODEUS INVEST, de M. Z, en leur qualité d’associés de la J DOMAINE LE PARC DE MELUSINE et de la SAS STELLIUM IMMOBILIER, anciennement dénommée OMNIUM CONSEIL, en tant que mandataire commercial ;

-Condamner enfin M^me X et, solidairement, toute partie succombante, au paiement d’une indemnité à chacun des défendeurs J SCPP OF 05, SAS IMODEUS INVEST, M. Z, et SAS STELLIUM IMMOBILIER de 1.500,00 € hors taxes, soit au total une indemnité globale de 6.000,00 € hors taxes, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

-Condamner enfin M^me X et, solidairement, toute partie succombante, aux entiers dépens de l’Instance, le tout avec distraction au profit de SCP R S, Avocat, sur ses affirmations de droit, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

A l’appui de leurs prétentions, ils soutiennent notamment que :

— Le groupe Omnium Finance accrédite des mandataires commerciaux indépendants.

Ces mandataires sont susceptibles de proposer des investissements immobiliers locatifs avec défiscalisation.

— M. O P, mandataire commercial indépendant, membre du réseau de la SAS Stellium Immobilier a présenté une pré-étude à M^me X, lui a fait remplir une fiche de pré-réservation.

— La plaquette de présentation utilisée par les mandataires n’excéde pas la mesure d’un document publicitaire, non contractuel , destiné à favoriser la commercialisation d’un bien. Elle ne prive pas ses lecteurs de leur libre arbitre.

— L’étude financière personnalisée réalisée est complète, objective.

— Les manoeuvres alléguées doivent exister antérieurement ou concomitamment à l’acte querellé.

— L’intention de tromper n’est pas démontrée.

— L’éligibilité de la résidence à l’amortissement fiscal de Robien n’est pas rentrée dans le champ contractuel. La référence à la fiscalité ne figure que dans l’étude personnalisée. L’acquéreur ne démontre pas avoir acquis uniquement dans un but de défiscalisation.

— Les avantages fiscaux dépendent de l’Etat, sont évolutifs, ne peuvent être à l’origine du moindre engagement contractuel.

— Il n’y a pas manquement à une obligation d’information.

— Le promoteur-vendeur a fourni une documentation technique, urbanistique, assurantielle extrêmement détaillée, annexée au contrat de réservation.

— M^me X savait nécessairement au vu de la documentation qui lui a été remise que la condition pour bénéficier des avantages fiscaux était la location du bien dans les douze mois de la mise en location et cela pendant neuf ans.

— M^me X a elle-même un devoir de prudence et de diligence.

— L’action en nullité du contrat de réservation est prescrite.

— La notification du projet d’acte authentique, la faculté de rétractation étaient conformes aux articles L271-1 du CCH.

— Le contrat de réservation est facultatif, est indépendant du contrat de vente.

— La signature de l’acte authentique de vente vaut renonciation à se prévaloir de l’irrégularité de la notification du droit de rétractation, purge toute convention préparatoire antérieure de ses vices éventuels.

— La nullité de la VEFA a été couverte par une confirmation postérieure en connaissance de cause.

— Le fait de donner procuration illustre la volonté de l’acquéreur de purger toute nullité relative.

— Durant quatre ans, M^me X s’est comportée en maître du bien acquis, signe des mandats, encaisse les loyers puis les indemnités d’assurance de valeur locative.

— Le vendeur-promoteur, le mandataire n’ont commis aucune faute.

— L’avantage fiscal, la perception des loyers, la stabilité du taux d’intérêt du prêt n’ont jamais été garantis. Les limites de l’opération comprenant une part d’aléa ne pouvaient être ignorées de l’acquéreur.

— Le crédit immobilier de France est en possession de l’intégralité des pièces, est un professionnel de l’investissement locatif, l’a informée du taux d’intérêt révisable.

— La banque sera déboutée de son action récursoire à l’encontre du promoteur-vendeur si le prêt était annulé.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 6 septembre 2016, M^me X a présenté les demandes suivantes :

Vu les articles 1116, 1131, et 1382 du Code civil,

Vu les articles L 111-1, L120-1, L120-2, L121-21 et suivants, R121-3 et suivants,

L 312-12 et suivants du Code de la Consommation

Vu les articles L 271-1, R 261-30 du Code de la construction et de l’habitation,

1) Sur l’anéantissement de la vente et ses conséquences :

- CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a estimé qu’est affecté d’un dol le contrat de vente du 31 août 2006 conclu entre la K Domaine Le Parc de Mélusine et M^me M X ayant pour objet l’acquisition d’un bien répondant à la désignation suivante :

[…]

(Vendée)

Dans un ensemble immobilier en cours de construction […], dénommé

"[…]" soumis au régime de la copropriété et ayant fait l’objet d’un état descriptif de division – règlement de copropriété dressé par Monsieur AB AC AD à NANTES 3, […] en mai 2006 déposé au rang des minutes de Maître Y notaire soussigné le 13 juillet 2006 dont une copie authentique sera publiée à la Conservation des Hypothèques de LA ROCHE SUR YON avant ou au plus tard en même temps que les présentes

Ledit bien immobilier est cadastré, savoir :

- section AT, numéro 123, pour une contenance de VINGT-DEUX ARES VINGT-CINQ CENTIARES (22a 25ca).

- section AT, numéro 124, pour une contenance de VINGT ET UN ARES NEUF CENTIARES (21a 09ca).

- section AT, numéro 135, pour une contenance de VINGT-QUATRE ARES QUARANTE CENTIARES (24a 40ca).

- section AT, numéro 136, pour une contenance de VINGT-SEPT ARES DIX CENTIARES (27a 10ca).

- section AT, numéro 137, pour une contenance de VINGT-TROIS ARES DIX-HUIT CENTIARES (23a 18ca).

- section AT, numéro 173, pour une contenance de QUATORZE ARES HUIT CENTIARES (14a 08ca).

- section AT, numéro 312, pour une contenance de VINGT-HUIT ARES SOIXANTE ET ONZE CENTIARES (28a 71ca).

- section AT, numéro 310, pour une contenance de SOIXANTE-QUINZE CENTIARES (75ca).

Soit ensemble : UN HECTARE SOIXANTE ET UN ARES CINQUANTE SIX CENTIARES (1ha 61a 56ca).

SAVOIR BATIMENT A AU REZ-DE-CHAUSSEE

LE LOT NUMERO TROIS (3)

Un appartement de type 2, comprenant : entrée, séjour – cuisine avec placard, chambre

avec placard, salle de bains, W.C., balcon

Et les quatre-vingt-six/dix millièmes (86/10.000èmes) des parties communes générales

de l’immeuble. Ledit appartement d’une superficie de 33,81 m2

LE LOT NUMERO SOIXANTE DOUZE (72)

Un parking

Et les quatre/dix millièmes (4/10.000èmes) des parties communes générales de l’immeuble.

LE LOT NUMERO SOIXANTE TREIZE (73)

Un parking

Et les quatre/dix millièmes (4/10.000èmes) des parties communes générales de l’immeuble.

Tels au surplus que lesdits biens et droits immobiliers existeront, et comporteront après achèvement complet de la construction avec tous leurs droits aisances et dépendances sans aucune exception ni réserve.

- A titre subsidiaire,

- CONSTATER l’existence d’une absence de cause, d’un manquement au devoir d’information et de conseil, ainsi que d’un non-respect des dispositions impératives du Code de la consommation et du Code de la construction et de l’habitation, ayant entaché la formation du contrat de réservation et du contrat de vente immobilière,

- Par voie de conséquence, et en tout état de cause, CONFIRMER le jugement en ce qu’il a prononcé la nullité de l’acte authentique de vente conclu le 31 août 2006 entre la K Domaine Le Parc de Mélusine et M^me X,

-CONFIRMER en conséquence le jugement en ce qu’il a condamné la SCPP OF 05, la Société IMODEUS INVEST et Monsieur L Z en leurs qualités d’associés de la K Domaine Le Parc de Mélusine à rembourser à Madame X le prix de vente dudit immeuble, soit la somme de 106.500,00 euros, chacun à due proportion de sa participation au capital social de la K DOMAINE LE PARC DE MELUSINE, avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2011 et avec capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du Code civil;

- Et infirmant partiellement le jugement,

DIRE ET JUGER que Madame X ne devra restituer le bien immobilier en cause qu’après complet remboursement du prix de vente par la SCPP OF 05, la Société IMODEUS INVEST et Monsieur L Z,

-Et l’infirmant partiellement également,

DIRE ET JUGER que pour le cas où une procédure collective serait ouverte à l’encontre de l’un ou de plusieurs des associés de la K Domaine Le Parc de Mélusine, même postérieurement à la décision à intervenir mais avant que le remboursement du prix ait été intégralement opéré, à l’annulation de la vente se substituera une condamnation solidaire des autres associés in bonis de la K Domaine Le Parc de Mélusine, ainsi que de la Société STELLIUM IMMOBILIER, de la SCP « Pierre U, T C, Notaires » et de Maître W-AA Y au paiement au profit de Madame X de dommages et intérêts à hauteur de 35.000 euros au titre de la surévaluation du bien.

- CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la nullité du contrat de prêt immobilier conclu le 1 er août 2006 par Madame X auprès du Crédit Immobilier de France Financière Rhône Ain, aux droits de qui intervient désormais le Crédit Immobilier de France Rhône-Alpes Auvergne pour un montant de 110.900,00 €, et CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a jugé que le remboursement du capital emprunté n’interviendra qu’une fois perçu par Madame X le remboursement du prix de vente du bien immobilier,

-CONFIRMER également le jugement entrepris en ce qu’il a jugé que le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT sera réciproquement tenu de rembourser à Madame X toutes les sommes versées par celle-ci en exécution du prêt, tant au titre du remboursement du capital qu’au titre des intérêts, et de tous frais quelconques, notamment la somme de 2.860 euros représentant les frais de garantie et les frais de dossier (760 euros), et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement

-DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT de son appel incident par lequel il demande à conserver les intérêts versés par Madame X en exécution du prêt.

- CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné la résiliation du contrat d’assurance affecté au prêt résolu et souscrit auprès des Compagnies CNP ASSURANCES et CNP IAM,

- DEBOUTER la SCPP OF 05, la Société IMODEUS INVEST, la Société STELLIUM IMMOBILIER et Monsieur L Z de leur appel, et de toutes leurs demandes et conclusions,

2) Sur les dommages et intérêts complémentaires à l’anéantissement de la vente :

- CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a retenu que la SCPP OF05, la Société IMODEUS INVEST, la Société STELLIUM IMMOBILIER, Monsieur L Z et Maître W-AA Y ont engagé leur responsabilité à l’égard de Madame X,

- DEBOUTER par voie de conséquence Maître Y de son appel incident par lequel il sollicite sa mise hors de cause,

- INFIRMANT partiellement le jugement, CONSTATER que la SCP U V a également engagé sa responsabilité à l’égard de Madame X,

- INFIRMANT le jugement sur le quantum alloué à la concluante à titre de dommages et intérêts, CONDAMNER la SCPP OF 05, la Société IMODEUS INVEST, la Société STELLIUM IMMOBILIER, Monsieur L Z, Maître W-AA Y et la SCP U V à payer à Madame X la somme de 51.859,72 euros à titre de dommages et intérêts,

-DIRE ET JUGER que les sommes allouées à Madame X à titre de dommages et intérêts, porteront intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du Code civil.

3) A titre infiniment subsidiaire, pour le cas où par impossible l’anéantissement de la vente ne serait pas confirmé :

- DIRE ET JUGER que la K Domaine Le Parc de Mélusine, Société STELLIUM IMMOBILIER, la SCP U V et Maître Y ont manqué à leur obligation d’information et à leur devoir de conseil l’égard de M^me X,

--En conséquence, CONDAMNER in solidum la SCPP OF 05, la Société IMODEUS INVEST et M. Z, pris en leur qualité d’associé de la K Domaine Le Parc de Mélusine, ainsi que in solidum la Société STELLIUM IMMOBILIER, la SCP U V et Maître Y à payer à M^me X la somme de 80.820,00 € à titre de dommages et intérêts.

4) En tout état de cause :

- REJETER toutes demandes, fins, et conclusions adverses, en ce compris les demandes formées par les Compagnies CNP ASSURANCES et CNP IAM au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

- CONDAMNER à concurrence de leurs droits sociaux dans la « défunte » K Domaine Le Parc de Mélusine la SCPP OF 05, la Société IMODEUS INVEST et M. Z, pris en leur qualité d’associés de ladite société, ainsi que in solidum la Société STELLIUM IMMOBILIER, la SCP U V et Maître Y à payer à Madame X la somme de 6.000,00 € à titre d’indemnité et par application de l’article 700 du Code de procédure civile, en sus des sommes qui lui ont été allouées sur le même fondement aux termes de la décision dont appel,

- CONDAMNER les mêmes en tous les dépens de première instance et d’appel, avec distraction au profit de la SCP AG-AH, avocats au barreau de POITIERS, sur son affirmation de droit.

A l’appui de ses prétentions, M^me X soutient notamment que :

— Le démarcheur s’est présenté comme conseiller financier mandaté par le groupe Omnium Finance. Il a présenté une simulation vantant les bénéfices financiers et fiscaux de l’opération.

Elle devait percevoir des revenus locatifs garantis croissants durant neuf ans, bénéficier d’une substantielle économie d’impôt, rembourser le prêt grâce aux revenus locatifs et économies d’impôts. Le risque de vacances locative était couvert par la police d’assurance.

— Les brochures remises évoquent une solution complète clé en mains parfaitement sécurisée et rentable.

— Elle a remis un chèque de dépôt de garantie de 1500 euros le 6 juillet 2006, jour de la signature du contrat de réservation.

— Le bien est resté non loué entre août 2009 et le 25 novembre 2014.

— M^me X a découvert que la garantie offerte par la police carence locative couvrait les seuls loyers à l’exclusion des charges, était plafonnée à 12 mois de loyers.

— Elle n’a rien touché après le départ du locataire. Les primes ont augmenté du fait de la trop grande sinistralité de la résidence.

— La commune avait un très faible potentiel locatif ce que tout professionnel de l’immobilier savait .

— Quand M^me X a reloué, elle a dû baisser le loyer alors qu’une hausse constante lui avait été assurée.

— Elle s’est aperçue que le bénéfice de l’avantage fiscal était conditionné à la location effective continue du bien et que l’avantage fiscal était perdu à défaut de relocation effective dans les 12 mois suivant le congé.

— Le prix d’acquisition a été très surestimé.

— L’action en nullité a été engagée avant le 31 août 2011, moins de cinq ans après la vente.

— La nullité pour non-respect des dispositions relatives au démarchage n’est pas prescrite, le contrat de réservation ayant été signé par la J le 2 août 2006.

— Le dol peut résulter d’une présentation fallacieuse des revenus locatifs susceptibles d’être générés par un bien immobilier. La brochure remise garantissait une forte demande locative, demande vérifiée par le promoteur,par la banque, par Omnium Gestion.

— L’absence d’étude réelle du marché locatif a été dissimulée.

— Le démarcheur mandaté et rémunéré par le promoteur s’est présenté comme un conseiller patrimonial indépendant.

— Il lui a été cédé au prix fort un bien non attractif.

— Les assurances ont été présentées comme éliminant tout risque, étaient le 'prix de la tranquillité'.

— Le vendeur, ses mandataires commerciaux doivent informer le client des aléas essentiels de l’investissement.

— La publicité soutient que la résidence dispose d’un niveau de défiscalisation performant.

— L’avantage fiscal était entré dans le champ contractuel.

— Le dol peut être sanctionné alors même qu’il n’a entraîné qu’une erreur sur la valeur ou la rentabilité.

— L’auteur du dol est le mandataire commercial du vendeur.

— La vente est nulle faute de cause puisque le mobile fiscal était essentiel.

— Le contrat de réservation a été signé au domicile de M^me X. Il ne comporte pas le nom du démarcheur. Le formulaire de rétractation n’est pas conforme. Un dépôt de garantie a été demandé et versé avant l’expiration du délai de réflexion ce qui entraîne la nullité du contrat (chèque émis le 5 juillet 2006).

— La nullité du contrat préliminaire et de l’acte authentique de vente qui en est le prolongement est certaine.

— Il n’y a pas eu confirmation des actes nuls.

— La société venderesse est à l’origine de la méthodologie de démarchage retenue.

Elle a rédigé la brochure vantant la forte demande locative, le niveau de défiscalisation performant. Les documents publicitaires ont une valeur contractuelle lorsque étant suffisamment précis et détaillés, ils ont eu une influence sur le consentement du cocontractant.

— Le vendeur est un promoteur spécialisé dans l’investissement locatif défiscalisant.

— Il est responsable de plein droit des fautes commises par ses démarcheurs même indépendants qui agissent pour son compte. Il a engagé sa responsabilité quasi-délictuelle.

— Le mandataire commercial est tenu de vérifier le potentiel locatif du bien.

— Stellium immobilier a une obligation d’information et de conseil inhérentes aux professions d’agent immobilier, de conseil fiscal, de conseil en gestion de patrimoine.

— Le notaire doit informer l’acquéreur de la faisabilité juridique et financière de l’obligation de défiscalisation. La loi fiscale fait partie intégrante du domaine d’expertise du notaire.

— Maître Y est le notaire du programme. Son nom apparaît sur les documents commerciaux.

— Les chèques de réservation sont libellés à son ordre. Il ne conteste pas être le notaire habituel du groupe Omnium. Il était donc informé des motifs locatifs et fiscaux de l’acquisition.

— Aucun des deux notaires n’a exercé son devoir de conseil.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 24 août 2016, Maître Y a présenté les demandes suivantes :

-réformer le jugement dont appel

-débouter M^me X de toutes ses demandes à l’encontre de Maître Y

-débouter la SA Crédit immobilier de toutes ses demandes à son encontre

-condamner M^me X et la SA Crédit Immobilier à lui verser une indemnité de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC

A l’appui de ses prétentions, Maître Y soutient notamment que :

— Le devoir de conseil du notaire ne s’étend pas à l’opportunité économique des actes qu’il est chargé de recevoir.

— Le notaire n’a pas à s’exprimer sur l’opportunité économique d’une opération de défiscalisation comportant des aléas que ne pouvaient ignorer les investisseurs.

— Le notaire n’avait pas d’éléments précis de nature à lui faire douter de la capacité du promoteur-vendeur à mener l’opération à bonne fin.

— Le notaire ne répond pas des irrégularités de forme pouvant affecter le contrat de réservation préliminaire.

— Il est tenu d’un devoir d’impartialité, ne peut se faire le conseil d’une partie au détriment de l’autre.

— Les contrats du 6 juillet et 2 août 2006 n’étaient pas une promesse synallagmatique de vente. Le réservataire n’était pas tenu d’acquérir.

— Les irrégularités pouvant affecter le contrat de réservation sont sans incidence sur la validité

de l’acte authentique de vente dès lors que l’acquéreur a pu bénéficier du délai de rétractation.

— Le délai de rétractation part à compter de la notification du contrat de réservation le 7 août 2006.

— M^me X a renoncé au bénéfice du délai d’un mois relatif à la notification du projet d’acte (un mois avant la signature ). Le projet a été notifié le 23, signé le 28 août.

— Le notaire ignorait totalement qu’elle avait été démarchée.

— L’efficacité juridique des actes reçus n’est pas en cause.

— Le préjudice résultant d’un défaut de mise en garde s’analyse comme la perte d’une chance de ne pas avoir renoncé à contracter.

— Le notaire en tout état de cause n’est pas responsable de la nullité de la vente, de la résolution du contrat de prêt.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 6 septembre 2016, la SCP Pierre U, T C, notaires a présenté les demandes suivantes :

'Sans s’arrêter à toutes écritures contraires si ce n’est pour les rejeter comme irrecevables et en tout cas non fondées ;

Vu les pièces versées aux débats ;

-DONNER ACTE à la SCP U-V de son intervention volontaire.

-CONFIRMER le jugement du Tribunal de Grande Instance de LA ROCHE SUR YON du 19 avril 2016 en ce qu’il a débouté Madame M X de sa demande à l’encontre de la SCP U-C devenue U-V et alloué à cette dernière une indemnité de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

-CONDAMNER Madame M X ou qui mieux il lui plaira désigner à verser à la SCP U-V une indemnité complémentaire de 2 000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

-DONNER ACTE à la SCP U-V qu’elle s’en rapporte sur toutes autres demandes.

-CONDAMNER Madame M X ou qui mieux il lui plaira désigner aux dépens avec application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile au profi t de la SELARL DE GUERRY-CUFI-AE-AF-MESLIN'

A l’appui de ses prétentions, la société soutient notamment que :

— Maître C a régularisé le 28 août 2006 une procuration authentique sur brevet pour acquérir et emprunter établie par Maître Y .

— Elle n’a pas été destinataire du projet d’acte pour la signature duquel procuration était donnée.

— Elle n’est pas tenue d’un devoir d’information et de conseil sur des actes reçus hors son concours.

— Elle a été mise hors de cause par le premier juge.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 7 septembre 2016, la SA Crédit immobilier de France Rhone Alpes Auvergne a présenté les demandes suivantes :

Vu le jugement du Tribunal de Grande Instance de la ROCHE SUR YON du 19 avril 2016,

-Statuer ce que de droit sur la demande d’annulation du contrat de vente sollicitée par Madame X,

En cas de résolution du contrat de prêt immobilier souscrit auprès de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant aux droits de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE AIN ;

-Réformer ledit jugement en ce qu’il a débouté la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT de sa demande de condamnation, au titre des intérêts et du maintien des suretés,

Vu les dispositions des articles 1134, 1184 du Code Civil, (dans leur version en vigueur jusqu’au 1 er octobre 2016)

-Condamner reconventionnellement Mademoiselle X d’avoir à restituer à la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant aux droits de la SA CREDIT IMMOBILIER

DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE les sommes débloquées soit un montant de 118 115,32 €, sous déduction des remboursements opérés par ses soins outre intérêt au taux légal à compter de la mise à disposition des fonds ou à défaut, à compter de la signification des présentes,

Vu les dispositions des articles 1347 et suivants nouveaux du Code Civil,

-Dire et juger que ces restitutions s’opéreront par compensation,

-Dire et juger que les inscriptions conventionnelles et de privilèges de prêteur de deniers grevant les lots 3, 72 et 73 situés dans un ensemble immobilier dénommé « […], […] (85) continueront de produire leurs effets jusqu’à complet remboursement,

Vu les dispositions de l’article 1382 du Code Civil, (dans sa version en vigueur jusqu’au 1 er octobre 2016),

-Condamner la partie qui sera jugée responsable de la résolution judiciaire, à savoir les Sociétés STELLUM IMMOBILIER, J SCPP OF 05, IMODEUS INVEST et M. Z ainsi que Maître Y, au paiement des intérêts intercalaires (7 215,32 €) et des intérêts contractuels (51 110,57 €) perdus par la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant aux droits de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE, en raison de cette faute,

Vu l’article 122 du Code de Procédure Civile,

-Déclarer irrecevables et en tous cas mal fondées, les demandes formées par les Sociétés STELLUM IMMOBILIER, J SCPP OF 05, IMODEUS INVEST et M. Z à l’encontre de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, En conséquence, débouter les appelants de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

-Confirmer le jugement querellé pour le surplus,

-Condamner la partie qui succombera au paiement d’une somme de 6 000 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente Instance.

A l’appui de ses prétentions, la société soutient notamment que :

— La banque n’est pas intervenue lors de la formation du contrat de réservation puis du contrat de vente.

— Elle s’en remet à droit sur la demande de nullité du contrat de vente formée par M^me X, ne reconnaît pas le bien-fondé de ses demandes .

— L’annulation du contrat de prêt lui cause un préjudice.

— Les demandes formées par le vendeur tendant à arguer d’une faute contractuelle de la banque sont irrecevables sur le fondement de l’article 122 du CPC dans la mesure où nul ne plaide par procureur, où M^me X ne s’est jamais prévalue d’un manquement de la banque à son devoir de mise en garde.

— Le vendeur ne peut agir que sur le fondement de l’article 1382 du code civil, doit démontrer une faute de la banque, un préjudice, un lien de causalité.

— Le devoir de conseil ou de mise en garde du banquier n’implique pas de proposer une alternative à l’emprunteur, ni de s’immiscer dans ses choix.

— Seules des anomalies manifestes doivent inciter le prêteur à ne pas conclure le contrat.

— Le risque doit être connu du banquier et relever de sa compétence.

Ce risque n’est pas un risque normal, intrinsèquement lié à l’opération réalisée.

Le banquier n’a pas à tenir compte de la pertinence, de la viabilité du projet notamment au regard de la fiscalité.

— La banque n’a aucun lien avec les commercialisateurs.

— Elle n’a aucune obligation de conseil sur l’opération immobilière à laquelle elle est tiers, ni sur sa rentabilité, ni sur les risques qu’elle comporte.

— Elle est débitrice d’une obligation de mise en garde en cas de risque excessif d’endettement de l’emprunteur non averti. En l’espèce, en 2006, aucun risque d’endettement n’existait.

— L’opération prévoyait des loyers de 430 euros, des échéances d’emprunt de 603 euros.

— Le tribunal a jugé ultra petita , l’emprunteur ne s’étant jamais prévalu d’une faute de la banque.

-La résolution du prêt entraîne condamnation de M^me X à payer le capital emprunté avec intérêts depuis la mise à disposition des fonds sous déduction des intérêts déjà réglés par l’emprunteur.

— Les sûretés doivent être maintenues jusqu’au remboursement complet du prêt.

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 30 septembre 2016, la SA CNP Iam et la CNP Assurances ont présenté les demandes suivantes :

-Donner acte à la CNP Assurances et la CNP IAM de ce qu’elles s’en rapportent à justice sur les demandes formulées par M^me X en nullité de l’acte de vente et du contrat de prêt.

-Condamner M^me X à payer à la CNP Assurances et la CNP IAM une somme de 2 000 € sur le fondement de l’Art. 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de M^e H sur ses offres et affirmations de droit.

A l’appui de leurs prétentions, elles soutiennent notamment qu’elles n’entendent pas s’immiscer dans le débat juridique sur la validité de l’engagement de M^me X concernant la vente et le prêt.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 9 mai 2017.

SUR CE

-sur l’objet du litige

M^me X n’a pas assigné le mandataire du vendeur, M. O P, ni le mandataire de gestion de l’appartement, Omnium Immobilier.

Elle a assigné les associés de la K dissoute en qualité de vendeur, les notaires, la banque, les assureurs du prêt.

Le premier juge a annulé la vente pour dol. Il a de plus condamné les associés de l’ex la K, la société Stellium Immobilier , le notaire rédacteur de l’acte authentique de vente pour fautes, les a condamnés à indemniser les préjudices subis par l’acquéreur.

Le vendeur, Stellium Immobilier ont fait appel du jugement. Ils contestent la nullité de la vente, les fautes reprochées.

L’acquéreur , les notaires, la banque, l’assureur ont formé appel incident.

-sur la nullité de la vente pour dol

L’article 1116 du code civil dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que ,sans ces manoeuvres l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas, et doit être prouvé.

Le dol émane du cocontractant ou de son représentant.

Les manoeuvres doivent être destinées à provoquer une erreur de nature à vicier le consentement du contractant.

Le seul manquement aux exigences légales d’information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence , si ne s’y ajoute le caractère intentionnel de ce manquement .

M^me X soutient que son consentement a été vicié dans la mesure où elle a été trompée sur la valeur du bien acquis, son potentiel locatif, l’intérêt fiscal de l’opération, le montant de l’effort financier, les capacités du bien de générer les résultats patrimoniaux et financiers promis.

Elle fait valoir en particulier que l’investissement promis n’a pas été effectif puisque l’acquisition devait être financée par un revenu locatif présenté comme assuré alors que la location effective n’a duré que quelques mois, que le logement est resté vacant pendant plusieurs années, par les économies d’impôts qu’elle devait réaliser, économies qui ne se sont pas concrétisées en l’absence de location effective.

Elle indique en outre avoir acheté un bien manifestement surestimé.

Le mensonge a donc selon elle porté sur la rentabilité locative du bien , rentabilité inexistante du fait de la taille de la commune, la construction de la résidence ne pouvant qu’ accroître la disproportion de l’offre locative au regard de la demande.

Le promoteur-vendeur soutient que l’intention de tromper n’est pas établie, que l’information relative à l’investissement a été tenue par le seul commercial, n’était nullement essentielle, que la plaquette qu’il a rédigé n’excède pas la mesure d’un document publicitaire non contractuel.

Il convient d’analyser les documents remis avant la signature du contrat de réservation le 6 juillet 2006.

Sont produits une plaquette élaborée par le vendeur , une étude personnalisée réalisée par M. O P.

> La lecture de la plaquette de six pages (pièce 1-3 de M^me X ) se distingue par le logo Robien en première page. La plaquette ne reprend plus le terme par la suite, évoque un investissement de qualité dans une région riche et attractive, la proximité de saint-Philbert de Bouaine avec Nantes, des prestations qui garantissent au domaine une forte demande locative.

Le programme offre aux investisseurs l’opportunité d’un placement idéal, sûr et rentable à court terme, gage d’un niveau de défiscalisation performant, tout en constituant à long terme un patrimoine immobilier sécurisant.

Le support retenu , les termes employés, les qualificatifs choisis, les photographies annexées ne laissent aucun doute sur le caractère publicitaire du document qui ne saurait être qualifié de document contractuel au regard de son caractère manifestement commercial.

> La lecture du document remis le 15 novembre 2005 par M. O P se présentant comme conseiller du groupe Omnium Finance est plus complexe puisque le document comprend 19 pages.

Il s’intitule 'Utilisez l’argent de vos impôts pour vous bâtir un capital ou une retraite'.

La référence à la loi Robien est immédiate, est citée deux fois dès la première page.

Il est affirmé que la loi permet de faire d’importantes économies d’impôts, de vous constituer un capital non imposable.

Page 15, est établi un plan d’investissement type, qui prévoit un investissement de 115 000 euros, un financement de 115 000 euros, une absence d’ apport , le financement reposant sur des mensualités de 632 euros, une participation fixée à 242 euros compte tenu d’un loyer net de 390 euros tenant compte des frais de gestion.

Le plan prévoit une revente à 15 ans de l’appartement au prix de 115 000 euros.

Est également mesuré le gain fiscal ( calcul et répartition) .

Total des 5 premières années (9200 euros ), gain fiscal global sur 15 ans (15 520 euros).

Page 8, il est indiqué que toutes les opérations proposées par Omnium répondent parfaitement à l’ensemble des critères indispensables, notamment une bonne rentabilité.

Il est affirmé que le site, l’emplacement est essentiel, fait l’objet d’une étude de marché par: le promoteur, la banque qui se porte garante, Omnium gestion pour un marché locatif clairement identifié.

Il est assuré que les caractéristiques étudiées sont les bassins d’emploi, le marché économique, les transports en commun, les axes de desserte, les commerces, écoles.

Page 11, sont présentées les garanties complémentaires:

— assurance loyers impayés

— assurance vacance locative

garantie de paiement des 12 premiers mois de loyers

Si le style du document se veut pédagogique, didactique, technique, le caractère publicitaire apparaît également clairement.

La rédaction établit que le document vaut pour tous les programmes construits par le promoteur.

La référence faite aux études de marché réalisées reste générale, approximative, décrit une méthode. Il n’est donné aucune information prenant appui sur des données locales, concrètes permettant de penser qu’il s’agit d’études effectives et non de publicité.

Seuls sont présentés les avantages de l’opération. Aucune réserve n’est émise. Le seul objectif poursuivi est d’emporter la conviction sans que l’information donnée réponde à des critères d’objectivité ou d’adaptation aux besoins spécifiques du client.

> La cour considère donc que le caractère intrinsèquement publicitaire de ces documents remis ne permet pas de considérer qu’il s’agit de documents contractuels dont les omissions ou partialités peuvent être qualifiées de mensonges ayant pour intention de tromper.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a prononcé la nullité des contrats de réservation et de vente sur le fondement du dol.

-sur la nullité de la vente pour défaut de cause

Selon l’article 1131 du code civil, l’obligation sans cause ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet.

La cause du contrat de vente consiste dans le mobile déterminant, celui en l’absence duquel l’acheteur ne se serait pas engagé.

Si la cause de l’obligation de l’acheteur réside bien dans le transfert de propriété et dans la livraison de la chose vendue, en revanche la cause du contrat de vente consiste dans le mobile déterminant, c’est-à-dire celui en l’absence duquel l’acquéreur ne se serait pas engagé. (Cass. 1^re civ. 12 juill. 1989) .

L’existence de la cause d’une obligation doit s’apprécier à la date où elle est souscrite. Lorsque l’obligation d’une partie est dépourvue de cause, l’engagement du cocontractant est nul faute de cause.

a) le champ contractuel

M^me X fait valoir que la réalisation d’un investissement , le mobile fiscal étaient les mobiles déterminants de son acquisition.

Le vendeur soutient que la référence à la loi de Robien ne figure ni sur le contrat de réservation ni sur l’acte de vente, que cet objectif n’ est pas rentré dans le champ contractuel.

Il ressort d’une part du document publicitaire remis par le conseiller d’Omnium Finance que l’essentiel de son argumentation porte effectivement sur un investissement ' de Robien', sur une opération financée par un revenu locatif et des économies d’impôt présentés comme certains.

Le démontrent l’insistance sur le gain fiscal, le calcul du gain fiscal immédiat, au bout de cinq ans, au bout de quinze ans, la simulation réalisée sur la base d’une revente de l’investissement. La description du bien immobilier construit est secondaire. Seule importe sa rentabilité locative.

Sont donc valorisées les dimensions d’ investissement et d’avantage fiscal.

C’est en vain que le vendeur fait observer que l’argument de vente sur l’investissement fiscal a été tenu par le mandataire puisqu’il reconnaît avoir mandaté l’agent commercial, membre de son réseau , a souligné dans ses écritures qu’il n’était pas démontré que ses calculs fussent erronés.

D’autre part, le mobile fiscal ressort d’autres documents, documents qui ont valeur contractuelle, ont été établis directement par le vendeur ou étaient connus du vendeur.

Ainsi, les mandats donnés le 6 juillet 2006 à la SAS Omnium Gestion pour la livraison du bien et la gestion de l’appartement visent-ils expressément le dispositif de Robien (pièce 1-4 de M^me X) .

De même, il ressort clairement de l’offre de prêt immobilier du 1 août 2006 que l’opération financée est un appartement en VEFA à usage locatif (pièce 2 de Omnium).

La banque prévoit au demeurant parmi les garanties une promesse de délégation des loyers.

Il ressort de la fiche de renseignements remplie par l’emprunteur le 5 juillet 2006 remise à la banque qu’elle prévoit un plan d'investissement (un financement mensuel qui prévoit une mensualité de 580 euros, un loyer net mensuel de 355 euros, une participation de 225 euros ) .

La fiche mentionne également un gain fiscal global sur 15 ans de 15 850 euros, un gain fiscal mensuel sur 15 ans de 88 euros , chiffres très proches de ceux retenus par la simulation qui avait été établie par le mandataire d’Omnium (15 520 et 86 euros).

Ces éléments établissent donc que les objectifs relatifs à l’ investissement locatif et l’ avantage fiscal étaient effectivement rentrés dans le champ contractuel contrairement à ce qui est affirmé par Stellium Immobilier.

b) sur le défaut de cause

M^me X établit que l’investissement promis a fait défaut dans la mesure où la rentabilité locative s’est révélée particulièrement médiocre d’une part et dans la mesure où le bien acquis a manifestement été surévalué.

Elle justifie que l’appartement est resté vacant entre le 31 juillet 2009 et le 25 novembre 2014.

Elle produit également les comptes de location établis par Omnium Finances, comptes qui ne font apparaître aucun versement au titre de l’ assurance liée à l’absence du locataire (12 mois

de garantie,100% du loyer hors charges).

Elle produit ses avis d’imposition, avis qui établissent qu’elle n’a pas perçu de déduction au titre de l’amortissement Robien.

Elle produit une estimation de l’agence Century 21 du 8 mars 2011 selon laquelle l’appartement peut être estimé entre 75 et 85 000 euros alors qu’elle l’a payé 106 500 euros.

Il ressort des pièces produites, notamment du courrier adressé par Omnium gestion le 28 janvier 2009 que dès 2008 (année de livraison),la sinistralité a été accrue du fait d’impayés locatifs et de vacances locatives, situation qui a entraîné une augmentation des cotisations d’assurance, augmentation qui s’est poursuivie en 2009, 2010.

Ces éléments établissent donc ainsi que le soutient M^me X que la cause déterminante de la vente faisait défaut, justifiant le prononcé de la nullité de la vente pour défaut de cause dès lors que :

— cette situation prévisible préexistait à la vente elle même même un locataire a pu occuper les lieux pendant un temps

— la surévaluation du prix effaçait de fait tout avantage fiscal réel.

-sur la prescription de l’action

Le vendeur-promoteur fait valoir que l’action en nullité est prescrite.

La demande de nullité du contrat pour défaut de cause est une nullité relative soumise à la prescription de cinq ans.

Le point de départ du délai commence à courir à compter du jour où le défaut de cause a été connu.

En l’espèce, l’appartement a été livré le 26 mai 2008. C’est seulement à compter du départ du locataire en juillet 2009 , de l’augmentation des cotisations liée aux impayés et vacances locatives en 2009 que M^me X a pu réaliser le défaut de cause du contrat.

L’assignation au fond ayant été délivrée le 11 juillet 2011, l’action est recevable.

Dès lors que l’action n’est pas prescrite et que la demande en nullité a été formée par voie d’action par M^me X, il ne peut être utilement soutenu que la nullité ne peut être exécutée lorsque le contrat a été exécuté.

Le principe jurisprudentiel selon lequel '« l’exception de nullité peut seulement jouer pour faire échec à la demande d’exécution d’un acte juridique qui n’a pas encore été exécuté » est un obstacle non pas à une action en nullité mais à l’exception de nullité et dans ce dernier cas non pas à l’exception de nullité elle-même mais à la perpétuité de l’exception. (Civ. 1^re, 17 juin 2010, Bull. n° 136).

En effet, si la demande de nullité est atteinte par la prescription et que le contrat a été exécuté, la nullité ne peut être invoquée (après le délai de prescription) par voie d’exception (compte tenu de l’exécution du contrat).

Le débat sur l’exécution du contrat est donc inopérant en l’espèce.

-sur la confirmation de la nullité

Le vendeur-promoteur soutient que la nullité de la vente a été confirmée par M^me X qui pendant plusieurs années a fait des actes de propriétaire.

La nullité peut être couverte dès lors qu’il résulte d’actes postérieurs à la conclusion du contrat une volonté même tacite de confirmer l’acte.

L’article 1338 du code civil dispose que l’acte de confirmation ou de ratification d’une obligation contre laquelle la loi admet l’action en nullité n’est valable que lorsqu’on y trouve la substance de cette obligation et l’intention de réparer le vice sur lequel cette action est fondée.

En l’espèce, les mandats de gestion donnés par M^me X sont antérieurs à la livraison de l’appartement.

Le vendeur n’établit aucune intention de l’acquéreur de ratifier la vente.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a a considéré que la prescription n’était pas acquise, que la nullité relative n’avait pas été couverte par une exécution volontaire des contrats litigieux.

-sur les conséquences de la nullité de la vente, du prêt

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a constaté que la nullité du contrat de vente entraîne la nullité du contrat de prêt affecté, ordonné la résiliation des contrats d’assurance CNP Assurances et CNP Iam .

La nullité des contrats emporte leur anéantissement au jour de leur conclusion, remise des choses en leur état antérieur.

Le prix de vente sera restitué par le vendeur. Le capital prêté sera remboursé par l’emprunteur.

L’immeuble sera restitué par l’acquéreur.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a indiqué qu’il n’y avait pas lieu à différer la restitution du bien immobilier.

M^me X devra donc restituer le capital prêté sous déduction des sommes déjà versées au titre du capital , des intérêts, des primes d’assurance payées, les opérations de restitution étant concomitantes.

C’est donc à juste titre que le tribunal l’a déboutée de sa demande , demande qu’elle réitère devant la cour tendant à subordonner la restitution de l’immeuble à la restitution du prix de vente.

-sur le sort des sûretés

Les sûretés subsistent jusqu’à extinction de l 'obligation de restitution des sommes effectivement dues .

Le jugement sera infirmé en ce qu’il débouté la banque de sa demande de maintien des inscriptions conventionnelles et de privilèges de prêteur de deniers.

-sur les fautes du vendeur, du mandataire , des notaires

Le droit de demander la nullité du contrat pour défaut de cause n’exclut pas l’exercice par la victime d’une action en responsabilité délictuelle pour obtenir de l’auteur des manquements avérés réparation des préjudices subis.

L’action est fondée sur l’article 1382 du code civil s’agissant des manquements du vendeur dans le cadre de la formation du contrat , des manquements des notaires dans l’exercice de leur activité d’officier ministériel.

a) sur la faute de la SAS Stellium Immobilier, filiale de Omnium Finance

Ainsi que cela a été indiqué précédemment, le vendeur est responsable des propos tenus, des écrits remis par son mandataire.

Stellium Immobilier n’a jamais critiqué la teneur de l’argumentation développée par M. O P, l’a même validée.

Il convient de rappeler que dans l’étude personnalisée qu’il a remise à M^me X ,ce dernier se présente comme un conseiller d’Omnium Immobilier, se définit comme membre du réseau , chargé du conseil.

Le vendeur lui a délégué l 'information pré-contractuelle sur l’opération, devait veiller à ce que cette information soit précise, complète.

En l’espèce, l’information donnée était partielle, partiale, inexistante s’agissant des aléas, risques présentés par l’opération. Elle ne donnait aucun élément sur les conditions de la déduction fiscale De Robien et en particulier sur la nécessité de louer l’appartement dans les douze mois de sa livraison, de le louer de manière continue pendant neuf ans.

Par ailleurs, l’étude personnalisée fait référence à des études de marché émanant du promoteur, de la banque, études de marché fictives. Elles n’ont jamais été réalisées alors que leur réalisation préalable et leur sérieux sont affichés comme garantie de la rentabilité locative du bien acheté.

La faute du promoteur consiste donc à avoir validé une information pré-contractuelle qui présente un caractère ne permettant pas au co contractant d’apprécier les données relatives à la cause du contrat.

b) sur la faute du vendeur

La K est l’auteur du contrat de réservation, contrat auquel étaient joints les mandats de livraison et de gestion locative, a transmis au notaire les pièces utiles aux fins d’établissement de l’acte de vente.

Il ressort du contrat produit qu’il a été signé par M^me I à Meythet le 6 juillet 2006, par la J à Toulouse le 2 août 2006.

Contrairement à ce que soutiennent les associés de l’ex J, la documentation annexée au contrat de réservation puis au contrat de vente rédigé par le notaire ne donne aucune information sur les conditions qui devaient être remplies pour pouvoir bénéficier d’un avantage fiscal.

La seule indication du dispositif fiscal aurait permis à l’acquéreur de réaliser la nécessité d’une location rapide du bien et surtout continue durant neuf ans.

Le fait de cocher De Robien sur le mandat de gestion et de livraison ne saurait à l’évidence valoir information.

Si les conditions d’assurance étaient certes annexées au mandat de gestion, font apparaître une couverture de l’impayé de loyer , de la vacance locative durant douze mois, M^me X n’était pas en mesure de confronter le contrat d’assurance au risque réellement couru puisqu’elle n’avait pas connaissance des conditions fiscales , a été entretenue dans l’idée que la rentabilité locative du bien acquis était certaine.

La faute du vendeur consiste donc à ne pas avoir informé clairement l’acquéreur des conditions requises pour bénéficier des avantages prévus par la loi de Robien.

Elle consiste également à avoir laissé croire à l’acquéreur que la rentabilité locative de la résidence avait été étudiée, vérifiée alors que dès 2008, les cotisations d’assurance augmentaient du fait d’une 'sinistralité’ accrue liée aux impayés locatifs et vacances locatives, augmentation qui s’est poursuivie en 2009,2010.

-sur les fautes des notaires

1° Maître Y

Le premier juge a estimé que le notaire avait commis plusieurs fautes dans la mesure où il n’avait pas vérifié la régularité du contrat de réservation au regard des règles du code de la consommation s’appliquant au démarchage à domicile, relevant que le contrat ne mentionnait pas le nom du démarcheur ,comprenait un bon de rétractation non conforme, que le notaire avait perçu le dépôt de garantie avant l’expiration du délai de rétractation de sept jours.

Il a considéré en outre que le notaire savait que l’acquéreur achetait en VEFA à usage locatif, qu’il avait donc manqué à son obligation de conseil.

Le notaire soutient que son obligation de conseil ne porte pas sur l’opportunité économique de l’opération.

Il est certain que l’ obligation de conseil du notaire ne concerne nullement l’opportunité ou la viabilité économique de l’opération. En revanche , entrent dans ses compétences et ses attributions les informations de nature juridique et fiscale.

Le notaire doit fournir à ses clients les informations leur permettant de prendre leurs décisions en connaissance de cause et d 'atteindre leurs objectifs.

C’est à juste titre que le premier juge a rappelé que le notaire était le notaire du programme, était dépositaire de tous les dépôts de garantie versés par les acquéreurs .

Le prêt bancaire visait expressément l’investissement locatif annexé à l’acte de vente, les mandats de livraison et de gestion annexés au contrat de réservation mentionnent expressément que l’achat est un investissement locatif.

Si la rédaction de l’acte de vente d’un bien acquis en VEFA exige l’intervention d’un notaire, c’est effectivement pour veiller à la protection de l’acquéreur s’agissant d’une opération complexe, qui présente plus d’aléas que l’achat d’un bien déjà construit.

La faute de Maître Y en l’espèce consiste à avoir établi l’acte de vente sans s’assurer de ce que l’acquéreur avait pris la mesure exacte des contraintes induites par le bénéfice de la loi de Robien alors même que M^me X avait été démarchée à domicile , ce que le notaire savait puisque le contrat de réservation a été signé à Meythet , était jeune, finançait l’intégralité du bien sans apport personnel, avait renoncé au délai d’un mois qui doit séparer la signature de l’acte authentique de vente et la transmission du projet de vente, n’avait rencontré un notaire que dans le cadre d’une procuration, ce notaire ayant indiqué ne pas avoir eu copie du projet d’acte de vente, ce que Maître Y savait .

La cour considère donc que le notaire a fait preuve de légèreté , de désinvolture , le contenu des documents annexés au contrat de réservation et à l’acte de vente excluant toute information spécifique sur les conditions de l’investissement locatif au sens de la loi de Robien.

Le notaire n’a pas adressé à l’acquéreur les informations fiscales qu’il devait impérativement connaître pour acheter en connaissance de cause.

Il n’a pas veillé à ce que le notaire chargé de faire signer la procuration de vente donne les informations nécessaires sur les contraintes, risques des acquisitions en VEFA avec investissement locatif, ne s’est pas assuré que l’acheteur avait effectivement connaissance des dispositions fiscales relatives à ce type d’ investissement .

2°) Maître C

M^me X demande la condamnation de Maître C, fait valoir que ce notaire n’a pas non plus rempli son devoir d’information et de conseil à son égard.

Dans la mesure où il est démontré que Maître C s’est limitée ainsi qu’elle le conclut à établir une procuration , n’avait pas une connaissance précise de l’opération engagée, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il l’a mise hors de cause.

-sur les préjudices de l’acheteur

Le dommage réparable en cas de manquement à l’obligation professionnelle d’information est une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à de meilleures conditions.

M^me X justifie que son objectif était d’acquérir un immeuble dont la construction serait financée pour l’essentiel par le revenu locatif et l’avantage fiscal, immeuble susceptible ensuite d’être revendu.

Elle justifie que le logement est resté vacant pendant plus de quatre ans, ne pas avoir bénéficié d’un abattement fiscal au titre de son investissement.

Elle produit une attestation établissant que l’immeuble ne vaut pas son prix d’achat (80 000 euros au lieu de 106 500 euros.

Devant la cour, M^me X demande à nouveau

— la perte de revenus locatifs qu’elle chiffre à 21 300 euros correspondant à un loyer de 355 euros durant cinq ans

— la perte du gain fiscal escompté qu’elle chiffre à 15 520 euros , soit l’évaluation qui avait été réalisée par le commercial lors de la simulation

— un préjudice moral évalué à 9000 euros

Le premier juge a condamné le vendeur à lui payer les sommes déboursées au titre des frais notariés, des frais de prêt et d’assurance, évalué le préjudice moral à la somme de 9000 euros.

Il est constant que l’absence de revenus locatifs est imputable aux aléas du marché immobilier.

S’agissant du gain fiscal non réalisé , la perte est liée au fait que les conditions de déduction de l’investissement fiscal n’étaient pas réunies faute de location continue .

Ces préjudices ne sauraient en conséquence être mis à la charge du vendeur et du notaire en l’absence de lien de causalité direct entre leurs fautes et les préjudices subis.

Il convient donc de confirmer le premier juge en ce qu’il a débouté M^me X de ses demandes à ce titre .

Le jugement sera également confirmé s’agissant de la répartition de la charge finale de la condamnation entre les associés de l’ex K, le mandataire commercial Stellium Immobilier, le notaire.

-sur le préjudice subi par la banque

La banque fait valoir qu’elle subit un préjudice du fait de la nullité du prêt qui entraîne la perte des intérêts intercalaires et des intérêts contractuels, demande la condamnation de celui qui sera jugé responsable de cette nullité de les lui payer 'à savoir le vendeur et le notaire''.

Omnium Immobilier fait valoir que le vente n’aurait pu être régularisée sans le prêt consenti par le crédit Immobilier de France, professionnel reconnu s’agissant de l’investissement locatif, que la banque est fautive si elle a accepté de financer une opération qui est nulle .

Le vendeur-promoteur estime que la banque commet une faute en s’en rapportant sur la nullité des vente et prêt , faute qui justifie que le préjudice qu’elle subit reste à sa charge.

Le notaire conteste avoir commis une faute.

Le tribunal a estimé que l’octroi du prêt était manifestement disproportionné au regard du revenu, des charges, du patrimoine décrit dans le document relatif à sa situation financière du 5 juillet 2006, que la banque avait commis une faute dans tous les cas, devait assumer le coût de l’annulation du prêt.

C’est à juste titre que la banque fait valoir que M^me X n’ a jamais fait grief que ce soit en première instance ou en appel à la banque d’avoir manqué à ses obligations d’information ou de mise en garde au titre du crédit accordé.

La banque subit effectivement un préjudice en relation avec la nullité du prêt, préjudice liée à la perte des intérêts intercalaires et conventionnels, intérêts qu’elle aurait perçus si le remboursement avait été mené jusqu’à son terme jusqu’au 10 février 2031, soit les sommes de 7212,32 euros et 51 110,57 euros.

Le manquement à l’obligation de conseil reproché au notaire étant sans lien de causalité direct avec la nullité du prêt, la banque sera déboutée de sa demande tendant à la condamnation du notaire .

La nullité du prêt est en revanche imputable au vendeur. Il sera en conséquence condamné à payer les intérêts non perçus à la banque.

Le jugement sera donc infirmé sur ce chef.

-sur les autres demandes

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté l’emprunteur de sa demande subsidiaire de réduction du prix de vente dans l’hypothèse où l’un des associés de l’ex K ferait l’objet d’une procédure collective, la demande étant formulée sur la base d’un événement hypothétique.

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d’appel seront fixés à la charge des associés de l’ex K Domaine le parc de Mélusine, Stellium Immobilier, Maître Y.

Il sera fait application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP AG-AH, la Selarl de Guerry .

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il est équitable de laisser à la charge de la SCP U-C , de la SA Crédit immobilier de France, de la SA CNP IAM et la CNP Assurances, les frais irrépétibles exposés.

Il est équitable de condamner in solidum la société SCPF of 05, la société Imodeus Invest, M. Z , d’une part , Maître Y, d’autre part à payer à M^me X la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :

-Prononce la nullité de l’acte de vente du 31 août 2006 pour dol et du contrat de réservation conclus entre la K Domaine Le Parc De Melusine et M^me X

-Déboute la SA CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT de sa demande de maintien des inscriptions conventionnelles et de privilèges de prêteur de deniers grevant les lots L3, 72 et 73 situés dans un ensemble immobilier dénommé "[…]", […]

-déboute la SA CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT de sa demande en paiement des intérêts intercalaires et des intérêts contractuels,

Statuant de nouveau sur les points infirmés :

— prononce la nullité de la vente du 31 août 2006 entre la K Domaine le parc de Melusine et M^me X pour défaut de cause

-dit que les inscriptions conventionnelles et les privilèges de prêteur de deniers grevant les lots 3,72,73 situés dans un ensemble immobilier dénommé Résidence le parc de Mélusine à Saint Philibert de Bouaine continueront de produire leur effet jusqu’à complet remboursement.

— condamne in solidum les sociétés Stellum Immobilier, la J SCPP Of 05, Imodeus Invest, M. Z à payer à la SA Crédit immobilier de France Développement les sommes de 7213,52 euros et 51 110,57 euros au titre des intérêts intercalaires et contractuels.

Y ajoutant :

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Condamne in solidum la société Stellum Immobilier, la J SCPP Of 05, Imodeus Invest, M. Z à payer à M^me X la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

Condamne Maître Y à payer à M^me X la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

Condamne in solidum la société Stellum Immobilier à hauteur de 40%, la J SCPP Of 05, Imodeus Invest, M. Z à hauteur de 40 % , Maître Y à hauteur de 20% aux dépens d’appel avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de SCP AG-AH, la Selarl de Guerry étant rappelé que les dépens de première instance restent répartis ainsi que décidé par le premier juge .

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,