RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 20/00351 – N° Portalis DBVS-V-B7E-FHI4

Minute n° 24/00185

Société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE LORR AINE

C/

S.C.P. [N] [A] ET [Y] [K] UNE SCP TITULAIRE D’UN OFFICE NOTARIAL

Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de SARREGUEMINES, décision attaquée en date du 14 Octobre 2019, enregistrée sous le n° 16/00077

COUR D’APPEL DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 02 JUILLET 2024

APPELANTE :

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE LORR AINE, représentée par son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

S.C.P. [N] [A] ET [Y] [K], représentée par son représentant légal

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représentée par M^e Véronique HEINRICH, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 21 Mars 2024 tenue par M^me Claire DUSSAUD, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 02 Juillet 2024, en application de l’article 450 alinéa 3 du code de procédure civile

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Cindy NONDIER

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : M^me FLORES, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M^me DUSSAUD,Conseillère

M^me DEVIGNOT, Conseillère

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M^me Anne-Yvonne FLORES, Présidente de Chambre et par M^me Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Lorraine (ci-après désignée « la CRCAML » ou la banque) a accordé un prêt à Mme [I] pour l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], d’un montant de 215 000,00 euros.

M. [N] [A], notaire à [Localité 8], a, par la suite, en date des 16 et 17 octobre 2008, établi les actes authentiques de vente et de prêt et d’affectation hypothécaire.

Mme [I] ayant cessé de rembourser le prêt, la CRCAML a décidé de mettre en 'uvre une procédure d’exécution forcée immobilière, et a obtenu une ordonnance d’exécution forcée immobilière le 24 mai 2011.

Faute d’acquéreur, la procédure d’exécution forcée immobilière sur l’immeuble situé [Adresse 3] n’a pas pu aboutir.

Par acte du 28 décembre 2015, la CRCAML a assigné la SCP [N] [A] et [Y] [K], notaires associés, devant le tribunal de grande instance de Sarreguemines aux fins d’indemnisation.

Par un jugement du 14 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Sarreguemines a :

Rejeté toutes les fins de non-recevoir ;

Rejeté toutes les demandes de la CRCAML ;

Condamné la CRCAML aux dépens ;

Condamné la CRCAML à payer avec exécution provisoire la SCP [N] [A] et [Y] [K] 3 600,00 euros au titre des frais irrépétibles.

Le tribunal de grande instance de Sarreguemines a tout d’abord considéré que malgré le changement de dénomination de la société civile professionnelle, initialement « SCP [N] [F] [N] [A] » pour devenir « SCP [N] [A] et [Y] [K] », il s’agissait toujours de la même personne morale. Il a considéré que la CRCAML était recevable à poursuivre cette SCP pour la faute d’un de ses notaires en 2008.

Le tribunal a ensuite estimé que le délai de prescription de cinq ans avait commencé à courir à partir du jour où la partie contre laquelle il court a été mise en mesure de connaître le préjudice, et d’agir en justice.

Sur la responsabilité du notaire, le tribunal de Sarreguemines a considéré que la faute était caractérisée en ce qu’une adresse de l’immeuble erronée (18 au lieu de 21) a été mentionnée dans l’attestation transmise à la banque, attestation qui reprenait les indications du compromis de vente ; qu’au stade des actes authentiques, le notaire a corrigé son erreur dans le contrat de vente, mais n’a pas indiqué d’adresse précise dans le contrat de prêt ; que le notaire n’a jamais informé la banque du changement d’adresse de l’immeuble et d’objet financé, pourtant essentiel car pouvant modifier substantiellement la sûreté.

Toutefois, le tribunal a estimé que la CRCAML n’a pas rapporté de preuve fiable de la valeur du premier immeuble, n° 18, en ce que la banque indique qu’il lui aurait procuré la somme de 388 610,96 euros en 2012, alors qu’il avait été vendu pour presque la moitié quatre années auparavant ; et que les photos de la maison de village n° 18 n’établissent pas sa valeur. Le tribunal a considéré que la demande d’indemnisation devait être rejetée faute de preuve d’un préjudice.

Le 31 janvier 2020, par déclaration au greffe de la cour d’appel de Metz, la CRCAML a interjeté appel de la décision du tribunal de grande instance de Sarreguemines.

Par dernières conclusions du 7 février 2024, transmises par RPVA le 8 février 2024, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la CRCAML demande à la cour d’appel de :

« Dire et juger l’appel de la CRCA à l’encontre du jugement du Tribunal de Grande Instance de SARREGUEMINES du 14 octobre 2019 recevable en la forme et bien fondé,

En conséquence, y faire droit,

Infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Vu la faute engageant la responsabilité de la SCP [N] [A] et [Y] [K] dans l’exécution de ses obligations professionnelles,

Condamner la Société Civile Professionnelle [N] [A] et [Y] [K] Notaires Associés d’une société civile professionnelle titulaire d’un Office Notarial à verser à la CRCA la somme de 388 610,96 euros arrêtée au 4.12.2018 à titre de dommages et intérêts,

Subsidiairement,

Condamner la SCP [N] [A] et [Y] [K] au paiement d’une somme de 257 000 euros,

Condamner la Société Civile Professionnelle [N] [A] et [Y] [K] à payer à la CRCA une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

Infirmer le jugement ayant condamné la CRCA à payer à la SCP [N] [A] et [Y] [K] la somme de 3 600 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens de la procédure de première instance,

Débouter la SCP [N] [A] et [Y] [K] de leurs demandes à ce titre,

Débouter la SCP [N] [A] et [Y] [K] de sa demande de voir écartées les pièces 24, 25 et 26 communiquées aux débats par la CRCA,

Condamner la SCP [N] [A] et [Y] [K] aux frais et dépens de la procédure de première instance et d’appel,

Dire et juger l’appel incident de la CSP [N] [A] et [Y] [K] recevable en la forme mais non fondé,

En conséquence, le rejeter,

Débouter la SCP [N] [A] et [Y] [K] de l’ensemble de ses demandes,

Débouter la SCP [N] [A] et [Y] [K] de ses demandes au titre de l’article 700 du CPC et au titre des frais et dépens de la procédure. »

Sur la recevabilité de ses demandes, l’appelante soutient que la prescription d’une action en responsabilité contractuelle à l’encontre d’un notaire ne court qu’à compter de la date à laquelle les faits dommageables se sont révélés et non pas à compter de la commission de la faute.

Elle observe qu’en l’espèce elle n’était pas présente lors de la signature de l’acte authentique puisqu’elle avait donné tout pouvoir à Mme [E] en l’étude de Me [N] [F] ; que de plus l’acte indique, à la page cinq le [Adresse 2] mais vise, en page dix, le numéro 21 comme donné en garantie ; que cette erreur aurait pu ne pas causer de dommage si la valeur du bien donné en garantie était la même que celle de celui qui avait été présenté à l’appelant ; que c’est donc en réalité le courrier de Me [M] qui révèle le fait dommageable et qui constitue selon la CRCAML le point de départ du délai de prescription ; que l’assignation date du 28 décembre 2015.

Sur la faute alléguée, la CRCAML rejette l’argument selon lequel l’attestation fournie par l’intimée n’était pas créatrice de droit, et que l’adresse n’entrait pas dans le champ contractuel.

Elle souligne que c’est sur la base de cette attestation que la délégation de pouvoir au profit d’un collaborateur de l’étude a été prise ; que cette délégation avait pour objet l’établissement d’un contrat de prêt, ainsi que la prise d’une hypothèque conventionnelle sur le [Adresse 2] ; que la CRCAML n’a pas demandé une inscription hypothécaire sur l’objet de la vente, mais sur une maison sise [Adresse 2] ; que le notaire n’a pas respecté le mandat puisque l’inscription a été prise sur le [Adresse 3], et que l’appelante n’a pas été informée de cette modification ; que la CRCAML n’a jamais reçu de projet d’acte, comme en atteste l’absence de date à côté de la formalité « envoi projet client » dans la pièce 2 adverse  ; que la faute d’un notaire s’apprécie in abstracto ; qu’il ne peut être reproché à la CRCAML de ne pas avoir sollicité un plan cadastral ou une copie du livre foncier alors que ces formalités incombent au notaire qui avait reçu tous pouvoirs de la CRCAML.

Sur le préjudice, la CRCAML met en avant le prix du mètre carré à [Localité 10] qui se situe entre 1040,00 euros et 1660,00 euros. Elle fait valoir que pour une maison de 200 mètres carrés, le prix est d’environ 208 000,00 euros ; qu’une revente à l’heure actuelle serait à un prix à peu près similaire ; que la créance s’élevait à 238.026,20 euros au moment de l’établissement du cahier des charges, et qu’elle s’élevait à 388 610,96 euros le 4 décembre 2018 ; que l’exécution forcée n’a pu être menée car personne n’a souhaité acquérir le bien hypothéqué, qui n’avait de toute façon qu’une valeur de 5 000,00 euros ; que le préjudice en lien avec la faute du notaire est compris entre 215 000,00 euros et 388 610,96 euros ; que la réparation du préjudice doit être proportionnelle à la chance perdue de recouvrer la somme prêtée de 215 000,00 euros ainsi que les autres accessoires estimés à 42 000,00 euros ; que le prêt a été délivré sur la base d’avis d’impositions et de fiches de paies de Mme [I], et que ses revenus lui permettaient d’affronter les échéances ; que la CRCAML a été diligente en sollicitant la prise d’une sûreté.

Par dernières conclusions du 25 avril 2023 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCP [N] [A] et [Y] [K], notaires associés titulaires d’un office notarial, demande à la cour d’appel de :

« – Écarter des débats les pièces n° 24, n° 25 et n° 26 produites par le Crédit Agricole selon bordereau en date du 12 janvier 2023

Faisant droit à l’appel incident de la SCP [N] [A] et [Y] [K], infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes du Crédit Agricole

Statuant à nouveau :

Déclarer irrecevables comme prescrites l’action et les demandes de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Lorraine (le Crédit Agricole) en tant que dirigées à l’encontre de la SCP [N] [A] et [Y] [K]

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Lorraine (le Crédit Agricole) aux dépens et à verser à la SCP [N] [A] et [Y] [K] la somme de 3600 € au titre de l’article 700 du CPC.

Subsidiairement :

Jugeant que la SCP [N] [A] et [Y] [K] n’a commis aucune faute, débouter la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Lorraine (le Crédit Agricole) de toutes ses demandes, fins et conclusions en 14 tant que dirigées à l’encontre de la SCP [N] [A] et [Y] [K]

Plus subsidiairement :

Juger qu’il n’existe aucun lien de causalité directe entre la faute imputée à la SCP [N] [A] et [Y] [K] et le préjudice invoqué par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Lorraine (le Crédit Agricole)

En conséquence, débouter la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Lorraine (le Crédit Agricole) de toutes ses demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l’encontre de la SCP [N] [A] et [Y] [K]

À titre infiniment subsidiaire :

Juger que la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Lorraine (le Crédit Agricole) ne peut prétendre qu’à une perte de chance de ne pas accorder le prêt ou à une perte de chance de réaliser la garantie escomptée

Constatant que la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Lorraine (le Crédit Agricole) n’établit ni le principe ni le quantum du préjudice invoqué, débouter la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Lorraine (le Crédit Agricole) de toutes ses demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l’encontre de la SCP [N] [A] et [Y] [K]

En conséquence, confirmer le jugement entrepris

En tout état de cause :

Débouter la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Lorraine (le Crédit Agricole) de toutes ses demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l’encontre de la SCP [N] [A] et [Y] [K]

Eu égard aux circonstances de la cause, condamner la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Lorraine (le Crédit Agricole) aux entiers dépens d’instance d’appel et à verser à la SCP [N] [A] et [Y] [K] la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du CPC. »

La SCP [N] [A] et [Y] [K] invoque la prescription de l’action sur le fondement de l’article 2224 du code civil. Elle se prévaut d’une jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle :

le point de départ d’un délai à l’expiration duquel une action ne peut plus être exercée se situe nécessairement à la date d’exigibilité de l’obligation qui lui a donné naissance (Cass. ass. plén. 6 juin 2003, 01-12-453) ;

Il convient de prendre pour point de départ de la prescription la manifestation du préjudice dans son principe, peu important son ampleur exacte (3ème chambre civile, 27 février 2020, n°18-24.008).

La SCP [N] [A] et [Y] [K] conteste que l’attestation du 8 juillet 2008 constitue l’élément déclencheur du prêt, et soutient que la CRCAML avait étudié la demande de prêt en amont, une demande d’adhésion au contrat d’assurance groupe ayant été signée le 25 juin 2008. Elle observe que l’offre de prêt est datée du 4 juillet 2008, soit le jour de la fourniture de l’attestation par Me [A]. La SCP [N] [A] et [Y] [K] estime que l’attestation du 4 juillet 2008 ne fait que reprendre les termes du compromis de vente signé le 27 juin 2008 portant sur un immeuble situé [Adresse 2] pour la somme de 200 000 euros, et ne fait que constater les faits correspondants.

La SCP [N] [A] et [Y] [K] considère n’avoir commis aucune erreur en rédigeant cette attestation ; elle souligne que le compromis sous seing privé ne contenait aucune référence cadastrale ; que la bonne adresse s’est révélée lors de l’instruction du dossier ; que toutes les parties ont reçu un projet d’acte ; que la CRCAML n’évoque pas les vérifications qu’elle devait effectuer ; que la CRCAML indique avoir réalisé l’évaluation du bien sur la base de photos sans vérifier si elles correspondaient au bien ; que l’offre de prêt émise ne contenait aucune indication d’adresse ; que la désignation exacte du bien n’est jamais entrée dans le champ contractuel ; que le prêt de l’ancien propriétaire permettait de financer le prix de 60 000,00 euros ainsi que des travaux, ce qui aurait dû alerter la CRCAML ; que le notaire a respecté son mandat en prenant une hypothèque conventionnelle sur le bien objet de la vente, hypothèque régulièrement inscrite ; qu’il est reproché au notaire de ne pas avoir évalué l’immeuble, alors qu’il est de jurisprudence constance qu’il ne doit pas se faire juge de l’opportunité économique d’une opération, ni même vérifier la consistance des biens vendus.

La SCP [N] [A] et [Y] [K] conteste l’existence d’un lien de causalité entre le préjudice invoqué et la faute alléguée qu’elle conteste. Elle fait valoir que l’attestation n’est pas liée au défaut de paiement de Mme [I] ; que le notaire n’est pas garant de la solvabilité des emprunteurs ; qu’il n’existe pas d’erreur dans l’inscription de l’hypothèque conventionnelle ; qu’en tout état de cause, l’appelante a concouru à son propre dommage en ne faisant pas de recherches et en ne vérifiant pas la solvabilité de l’emprunteuse.

De manière infiniment subsidiaire, la SCP [N] [A] et [Y] [K] soutient que le préjudice ne peut être égal à la créance restant due par l’emprunteur, et qu’il ne s’agit que d’une perte de chance de ne pas accorder le prêt ou de réaliser la garantie escomptée ; qu’il existe toujours un risque d’impayé ; que le notaire n’est pas partie au prêt, il ne peut donc être tenu des frais ; que le préjudice ne peut jamais être supérieur à la valeur escomptée de l’inscription ; que le bien n’a jamais été évalué ; qu’on ne peut estimer un bien sur simple photographie ; qu’il est très peu probable qu’une maison à [Localité 10] atteigne la somme de 400 000,00 euros, le prix moyen étant de 900 euros par mètre carré ; que l’immeuble du [Adresse 3] a été vendu en 2006 pour 60 000,00 euros et 132 000,00 euros de travaux, soit 210 000,00 euros, et qu’il n’en vaut plus que 5 000,00 à ce jour ; qu’in fine, la consistance de la perte de chance n’est pas établie.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Le point de départ du délai de prescription est la date à laquelle le dommage allégué, caractérisé par la conclusion d’un prêt sans garantie hypothécaire effective, s’est manifesté.

L’acte authentique de prêt et d’affectation hypothécaire du 16 et 17 octobre 2008 passé entre la CRCAML et Mme [I] comporte une erreur et une contradiction puisqu’il indique en haut de la page 5 dans le paragraphe GARANTIES que l’emprunteur fournit au prêteur une hypothèque conventionnelle sur les biens immobiliers situés [Adresse 2] à [Localité 11], alors qu’il indique en bas de la page 10 que le bien donné en garantie est situé [Adresse 3]. En outre cet acte a été reçu par le notaire suite à une procuration consentie le 5 août 2008 par la CRCAML à Mme [E], employée de la SCP [N] [F] et [N] [A], prévoyant une hypothèque sur le bien situé [Adresse 2], et suite à une offre de prêt du 4 juillet 2008 prévoyant cette même garantie.

Il est précisé en haut de la page 10 de l’acte authentique qu’il est soumis aux conditions du prêt consenti par la CRCAML qui a été annexé, et dont elle détient un exemplaire. Il est ainsi fait référence à l’offre de prêt émise le 4 juillet 2008 acceptée le 30 juillet 2008, annexée à la minute du notaire. L’intimée ne démontre pas avoir transmis à la CRCAML une copie du projet d’acte authentique, ni une copie simple de l’acte authentique reçu le 16 et 17 octobre 2008. La liste des formalités qu’elle produit en pièce n° 2 ne fait pas état de tels envois. En tout état de cause cet acte comportait une erreur et une contradiction de nature à induire le lecteur en erreur.

À la date du 16 et 17 octobre 2008 et ultérieurement la CRCAML qui n’était pas présente en l’étude notariale pouvait donc légitimement ignorer que dans l’acte authentique l’immeuble affecté en garantie du prêt était situé [Adresse 3], et pouvait légitimement ne pas s’enquérir de la valeur de ce bien.

L’acte authentique de prêt du 16 et 17 octobre 2008 indique en page 11, dans le paragraphe « situation hypothécaire, rang » que le bien donné en garantie ' sans rappel de l’adresse ' était déjà grevé d’une hypothèque conventionnelle de la BNP Paribas pour sûreté d’une somme principale de 132 661 euros conformément à un acte du 3 octobre 2006. Cette mention n’est pas en elle-même révélatrice d’une valeur dérisoire du bien affecté en garantie, puisque la somme de 132 661 euros financée en octobre 2006 par la BNP Paribas en contrepartie d’une hypothèque pouvait correspondre à tout ou partie du prix d’achat de l’immeuble ou du coût des travaux permettant de le rénover et valoriser.

Aucune autre mention de l’acte authentique de prêt du 16 et 17 octobre 2008 n’a un rapport direct ou indirect avec la valeur du bien immobilier affecté en garantie hypothécaire.

Par ailleurs l’acte authentique de vente du 16 octobre 2008, qui précise que le bien acquis par Mme [I], situé [Adresse 3] avait été acheté au prix de 60 000 euros en 2006, qu’il ne dispose pas de système de chauffage, et qui n’indique pas d’affectation des pièces en cuisine, séjour ou chambres, n’a pas été conclu par la CRCAML. Il ne ressort d’aucun document que celle-ci aurait reçu une copie de cet acte de vente, ou du projet d’acte de vente.

Ainsi la CRCAML était légitime à ignorer la faible valeur du bien situé [Adresse 3] à la date de l’acte authentique de prêt. De même elle l’était encore lorsque le notaire a fait inscrire l’hypothèque conventionnelle le 22 octobre 2008, puis lorsqu’elle a sollicité une copie exécutoire de l’acte notarié le 21 août 2009 et l’a réceptionnée en septembre 2009 (pièces 1 et 2 de l’intimée, et 4 de l’appelante).

Si la CRCAML a fait dresser un commandement aux fins de vente forcée immobilière, signifié le 31 août 2010, et a pu connaître alors l’erreur commise par le notaire, pour autant à cette époque le dommage ne s’était pas manifesté.

Il ne l’a été que lorsque la notaire en charge de la procédure d’exécution forcée immobilière a averti la CRCAML que l’immeuble situé [Adresse 3] était en très mauvais état d’entretien, laissé à l’abandon, avec un trou visible dans la toiture et sans système de chauffage, que sa situation dans le périmètre de protection d’un monument historique rendait tous travaux de rénovation très onéreux, que les travaux de changement de fenêtre avaient cessé et que la dalle du premier étage s’était effondrée, bloquant la porte d’entrée. Il ressort en effet de la lettre du 7 novembre 2012 de Me [J] [M], chargée de la procédure d’exécution forcée immobilière, que celle-ci a fourni toutes ces informations à l’avocate de la CRCAML au cours d’une « discussion lors de l’établissement du procès-verbal de débats » (cf pièce 9 de l’appelante). La date de cette discussion et de l’établissement du procès-verbal des débats n’est pas précisée dans les pièces communiquées par les parties. Toutefois elle a eu lieu nécessairement entre la date de désignation de Me [J] [M], par ordonnance du 24 mai 2011 qui a ordonné l’exécution forcée immobilière, d’une part, et la lettre précitée du 7 novembre 2012, d’autre part (cf pièces 5, 8 et 9 de l’appelante).

En conséquence le dommage s’est manifesté au plus tôt le 24 mai 2011, de sorte que le point de départ de l’action en responsabilité contre le notaire n’est pas antérieur au 24 mai 2011. À la date de l’assignation du 28 décembre 2015 par laquelle la CRCAML a engagé la procédure de première instance, le délai de prescription quinquennal n’était pas expiré.

Dès lors le jugement est confirmé en ce qu’il rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription.

II- Au fond

Sur la demande principale

Selon l’article 1382, devenu 1240 du code civil, tout fait de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; en vertu de l’article 1383 du code civil, devenu article 1241 du code civil, chacun est responsable du dommage causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence.

La fonction de la responsabilité civile est de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans perte ni profit pour elle.

Sur l’existence d’une faute

En l’espèce le notaire, M. [N] [A], a signé le 4 juillet 2008 une attestation indiquant qu’il était chargé de la vente par M. [W] [B] à Mme [P] [I] d’un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 10]. Cette attestation a été transmise à la CRCAML qui la produit devant la cour d’appel.

Parallèlement, le 4 juillet 2008, la CRCAML a édité une offre de prêt à l’intention de Mme [P] [I] qui précise en page 2 que pour sûreté du prêt l’emprunteur fournit une hypothèque conventionnelle sur les biens et droits immobiliers situés à « [Adresse 2], portant sur Maison individuelle [Localité 10]. ». Cette offre de prêt a été acceptée le 30 juillet 2008 par Mme [P] [I].

Enfin dans un acte intitulé « délégation de pouvoirs », signé le 5 août 2008, la CRCAML a donné tous pouvoirs à Mme [S] [E], « à l’effet de signer l’acte authentique constatant ou réitérant le(s) prêt(s) (…) » et prévoyant notamment une hypothèque conventionnelle de 1er rang sur : « Maison individuelle [Localité 10]., [Adresse 2] ».

Le mandat confié à Mme [E], et l’offre de prêt précitée, ont été annexés à l’acte authentique de prêt et affectation hypothécaire litigieux du 16 et 17 octobre 2008.

En outre Mme [P] [I] avait elle-même signé, en qualité d’acheteuse, un compromis de vente avec M. [O] [V], vendeur, portant sur un bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 10]. (pièce 18 de l’appelante).

Il ressort des quatre documents ci-dessus, et spécifiquement de l’offre de prêt et de la délégation de pouvoirs signés par elle, que la CRCAML a entendu financer l’acquisition d’une maison individuelle située [Adresse 2] à hauteur de 215 000 euros, et obtenir en garantie une hypothèque conventionnelle de 1er rang sur cet immeuble.

L’intimée soutient à tort que « dans le cadre de l’instruction du dossier, il s’est avéré que la désignation cadastrale exacte du bien objet de la vente correspondait en fait au [Adresse 3] ». En effet l’attestation signée par le notaire le 4 juillet 2008, le compromis de vente signé par l’acheteuse et le vendeur, l’offre de prêt, et la « délégation de pouvoirs » signée par la CRCAML n’indiquent pas la désignation cadastrale du bien. Ces quatre documents n’identifient le bien objet de la vente et de l’affectation hypothécaire que par l’indication du n° [Adresse 2]. En outre les photographies produites par la CRCAML en pièce 7 démontrent que le n° 18 est parfaitement visible sur un pilier du portail de la propriété. Enfin le n° 21, numéro impair, est situé de l’autre côté de la rue, en face du n° 18, numéro pair. Ainsi aucune confusion n’était possible entre les deux immeubles, et la CRCAML ne pouvait pas supposer que les négociations et contrats relatifs à un bien situé au n° 18 concernaient en réalité un bien situé au [Adresse 3].

Or en définitive selon acte authentique des 16 et 17 octobre 2008, reçu par M. [A], M. [O] [V] a vendu à Mme [P] [I] un bien situé [Adresse 3]. La SCP [N] [A] et [Y] [K] affirme sans être démentie que le vendeur et l’acheteur n’ont jamais contesté que l’objet de l’acte authentique de vente était l’immeuble n° 21 cadastré section [Cadastre 1] n° [Cadastre 4].

Il a déjà été observé que l’acte authentique de prêt et d’affectation hypothécaire des 16 et 17 octobre 2008 rédigé par M. [A] indique en haut de la page 5 dans le paragraphe GARANTIES que l’emprunteur fournit au prêteur une hypothèque conventionnelle sur les biens immobiliers situés [Adresse 2] à [Localité 11], alors qu’il indique en bas de la page 10 que le bien donné en garantie est situé [Adresse 3]. Il est constant que l’hypothèque a été inscrite au Livre Foncier sur l’immeuble situé au [Adresse 3].

La CRCAML n’était pas présente mais était représentée à cet acte par Mme [S] [E], secrétaire domiciliée professionnellement en l’étude du notaire, qui était salariée de la SCP [N] [F] et [N] [A] ainsi qu’il ressort des références « dossier suivi par Mme [S] [E] » et « e-mail : [Courriel 9] » figurant dans l’attestation susvisée du 4 juillet 2008.

En outre le notaire ne justifie pas avoir alerté la CRCAML, après la procuration du 5 août 2008, que l’emprunteuse souhaitait acquérir l’immeuble situé au [Adresse 3].

En dressant dans ces conditions un acte de prêt et d’affectation hypothécaire concernant un bien situé [Adresse 3] le notaire n’a pas respecté la volonté exprimée par la CRCAML dans le mandat confié à Mme [E] le 5 août 2008 et dans l’offre de prêt du 4 juillet 2008, portant sur un bien situé au [Adresse 2] la même rue.

Ce faisant le notaire a commis une faute tenant à la validité de l’acte, pour avoir rédigé un acte authentique de prêt et d’affectation hypothécaire en l’absence du consentement de la banque pour cet acte.

Sur l’existence d’un préjudice certain

Il ressort des pièces 8 à 10 et 15 de la CRCAML que le bien immobilier situé [Adresse 3] est totalement dépourvu de valeur vénale, et qu’il n’a pas trouvé d’enchérisseur malgré une mise à prix à 5 000 euros, de sorte que la banque est dans l’impossibilité de recouvrer sa créance en procédant à sa vente.

Il ne résulte pas des débats que la CRCAML serait en mesure de recouvrer sa créance par d’autres voies d’exécution forcée. Il ressort au contraire d’une ordonnance du 7 février 2013 du juge du tribunal d’instance de Sarreguemines siégeant en matière de procédure d’exécution forcée immobilière, que la débitrice Mme [P] [I] est sans domicile connu en France ou à l’étranger. Dès lors que l’emprunteuse est de nationalité allemande, qu’elle résidait en Allemagne à la date de l’acte litigieux, qu’elle est désormais sans domicile connu, et que l’acte de prêt ne prévoit pas d’autre garantie que l’hypothèque conventionnelle précitée, la CRCAML est dans l’impossibilité de recouvrer sa créance, de sorte que le préjudice qu’elle subit est certain.

Sur le lien de causalité entre la faute et le préjudice

Si la CRCAML indique en page 14 de ses conclusions que « la réparation du préjudice doit être proportionnelle à la chance perdue » et que « la chance perdue est celle d’obtenir le recouvrement de la somme de 215 000 euros outre les intérêts, frais et indemnités et autres accessoires évalués à la somme de 42 000 euros, soit 257 000 euros », pour autant elle ne propose ni n’admet aucun taux de perte de chance déterminant son indemnisation. En outre et surtout elle indique préalablement, en pages 13 à 14 de ses conclusions, qu’elle supporte un préjudice en lien direct avec la faute du notaire, qu’elle évalue entre 215 000 euros et 388 610,96 euros. Enfin il ressort du dispositif de ses conclusions qu’elle réclame l’indemnisation intégrale d’un préjudice direct qu’elle évalue à 388 610,96 euros à titre principal, et qu’elle ne réclame l’indemnisation d’une éventuelle perte de chance, à hauteur de 257 000 euros, qu’à titre subsidiaire.

La faute du notaire ne correspond pas à un manquement à son devoir d’information et de conseil, puisque la CRCAML n’a pas entendu prêter en contrepartie d’une hypothèque sur l’immeuble n° [Adresse 3].

Le préjudice réparable ne correspond pas à une perte de chance de ne pas accorder le prêt. Si le notaire n’avait pas commis de faute la banque n’aurait pas, le 17 octobre 2008, prêté les fonds permettant à Mme [P] [I] d’acquérir l’immeuble n° [Adresse 3]. Le préjudice réparable ne correspond pas non plus à une perte de chance de réaliser la garantie escomptée sur l’immeuble n° 18. Si le notaire n’avait pas commis de faute la banque n’aurait pas, le 17 octobre 2008, prêté les fonds pour financer l’acquisition de l’immeuble n° 18, que M. [V] n’entendait pas vendre et que Mme [P] [I] n’entendait pas acquérir ainsi qu’il ressort de l’acte authentique de vente qu’ils ont signé.

En résumé si le notaire n’avait pas commis de faute, la CRCAML n’aurait pas prêté 215 000 euros à Mme [P] [I] le 17 octobre 2008 aux fins de payer le prix de vente et les frais d’acte notarié.

Par ailleurs les photographies du bien situé n° [Adresse 3], les mentions de l’acte de vente du 16 et 17 octobre 2008 relatives au faible prix d’achat en 2006, à des pièces sans destination spécifique (« salle de bains/WC, 3 pièces »), à l’inexistence d’un système de chauffage dans l’immeuble, de même que l’état de ruine décrit par la notaire quelques années après la vente en novembre 2012, démontrent qu’en octobre 2008 ce bien immobilier n’était pas habitable et était déjà très dégradé et très difficilement vendable et qu’il ne pouvait pas constituer une garantie de remboursement.

La faute du notaire, qui a rédigé l’acte authentique de prêt et d’affectation hypothécaire pour l’immeuble n° [Adresse 3] en l’absence du consentement de la banque à cet égard, a un lien direct avec le dommage représenté par un prêt de 215 000 euros à Mme [P] [I] sans garantie hypothécaire effective.

Sur l’absence de faute de la victime

Il ressort des pièces produites par la CRCAML, notamment pièces 24 et 25, qu’elle a évalué la solvabilité de Mme [P] [I] avant de consentir l’offre de prêt, et que celle-ci avait à l’époque un salaire net de 3 783 euros par mois. Il n’y a pas lieu d’écarter ces pièces au motif qu’elles sont rédigées en allemand et non traduites, dès lors que d’une part le nom de Mme [P] [I] y figure, et que d’autres part la présentation, les dates, et les indications chiffrées, les mentions Brutto-Netto sur les documents produits en pièce 24 démontrent qu’il s’agit de ses bulletins de paie de décembre 2007 et février à mai 2008, et qu’enfin les mentions « Deutsche Bank » sur les pièces produites en annexe 25, de même que les références IBAN qui s’y trouvent, la présentation d’opérations en débit (- ) ou en crédit (+) démontrent qu’il s’agit de ses relevés de compte bancaires d’avril à juin 2008.

Par ailleurs il n’incombait pas à la banque de procéder à des recherches et vérifications sur la situation exacte du bien affecté en garantie hypothécaire, alors qu’elle entendait précisément obtenir une garantie hypothécaire sur l’immeuble situé au [Adresse 2], et qu’elle l’a indiqué au notaire.

Dès lors la CRCAML n’a pas concouru à son propre préjudice.

Sur l’évaluation du préjudice réparable directement causé par la faute du notaire

Le préjudice de la CRCAML ne s’évalue pas en fonction de la valeur de l’immeuble situé [Adresse 2], que Mme [P] [I] n’a en définitive pas acquis, et qui ne pouvait pas être affecté par elle en garantie.

Le préjudice causé par le notaire correspond au montant des fonds prêtés le 17 octobre 2008 par la CRCAML sans sa volonté, et dont elle n’a pas pu obtenir le remboursement.

En revanche la perte des intérêts conventionnels que la CRCAML espérait obtenir de l’emprunteuse dans le cadre du contrat de prêt conclu avec elle, de même que la perte des « frais, indemnités et autres accessoires » découlant des relations contractuelles entre la prêteuse et l’emprunteuse, ne correspondent pas à un préjudice directement causé par la faute du notaire. La perception d’intérêts conventionnels en plus du remboursement des fonds prêtés, et le cas échéant la perception de frais, indemnités et accessoires supplémentaires ne pouvaient en tout état de cause pas être garantis par une hypothèque conventionnelle inscrite sur un bien vendu au prix de 200 000 euros.

Le préjudice réparable ne correspond qu’au capital prêté et non remboursé.

Il résulte du décompte produit en pièce n° 11 que le capital restant dû représente 29 033,76 (part en capital des échéances impayées) + 185 966,24 (capital à échoir au 07.07.2015) = 215 000 euros.

Dès lors, en réparation du préjudice causé la SCP [N] [A] et [Y] [K] est condamnée à payer à la CRCAML la somme de 215 000 euros en principal, outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt infirmatif en application de l’ancien article 1153-1 du code civil devenu article 1231-7 du code civil.

Le jugement est infirmé en ce qu’il rejette intégralement la demande en dommages-intérêts formée par la CRCAML.

Sur les dépens et l’indemnité prévue par l’article 700 du code de procédure civile

Les dispositions du jugement statuant sur les dépens et indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance sont infirmées.

La SCP [N] [A] et [Y] [K], partie perdante, est condamnée aux dépens de première instance et d’appel, et à payer à la CRCAML la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

Les demandes de la SCP [N] [A] et [Y] [K] au titre des dépens et indemnités prévues par l’article 700 du code de procédure civile sont rejetées.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement en ce qu’il rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription ;

Infirme le jugement en ce qu’il a :

Rejeté toutes les demandes de la CRCAML ;

Condamné la CRCAML aux dépens ;

Condamné la CRCAML à payer avec exécution provisoire la SCP [N] [A] et [Y] [K] 3 600,00 euros au titre des frais irrépétibles. ;

Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées,

Condamne la SCP [N] [A] et [Y] [K] à payer à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Lorraine la somme de 215 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

Condamne la SCP [N] [A] et [Y] [K] aux dépens de première instance ;

Condamne la SCP [N] [A] et [Y] [K] à payer à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Lorraine la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes de la SCP [N] [A] et [Y] [K] au titre des dépens et indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ;

Y ajoutant,

Condamne la SCP [N] [A] et [Y] [K] aux dépens de la procédure d’appel ;

Condamne la SCP [N] [A] et [Y] [K] à payer à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Lorraine la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

Rejette les demandes de la SCP [N] [A] et [Y] [K] au titre des dépens et indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

La Greffière La Présidente de chambre