RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00973 – N° Portalis DBVS-V-B7I-GFNH

Minute n° 25/00308

[G]

C/

[D], [D], [G] NEE [X]

Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de [Localité 7], décision attaquée en date du 16 Mai 2024, enregistrée sous le n° 23/000357

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2025

APPELANT :

Monsieur [P] [N] [G]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024-004762 du 21/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

INTIMÉS :

Monsieur [O] [D]

[Adresse 6]

Représenté par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ

Madame [V] [Z] épouse [D]

[Adresse 6]

Représentée par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ

Madame [L] [H] [G] née [X]

[Adresse 4]

Non représentée

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me MARTIN, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Rendu par défaut

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 23 mars 2012, M. [O] [D] et Mme [V] [Z] épouse [D] ont consenti un bail à M. [P] [G] et Mme [L] [H] [X] épouse [G] portant sur un local d’habitation situé à [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 550 euros outre une provision mensuelle sur charges de 75 euros.

Par actes des 21 et 22 février 2022, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte du 25 mai 2022, ils les ont assignés devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé et par ordonnance du 6 avril 2023, le juge a constaté l’existence d’une contestation sérieuse et renvoyé l’affaire au fond.

M. et Mme [D] ont demandé au juge du fond à titre principal de constater la résiliation du bail à la date du 22 avril 2022, à titre subsidiaire de prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l’expulsion des locataires, les condamner solidairement à leur payer la somme de 10.380,14 euros selon décompte arrêté au 18 avril 2023 et une indemnité d’occupation de 728,92 euros à compter de la résiliation du bail, outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire du 16 mai 2024 le tribunal a :

— déclaré recevables les demandes de M. et Mme [D] à l’encontre de M. et Mme [G]

— constaté qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que M. et Mme [G] bénéficieraient des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu 23 mars 2012 entre M. et Mme [D] et M. et Mme [G] s’agissant du logement sis [Adresse 2] et ce à compter du 22 avril 2022 à minuit

— condamné solidairement M. et Mme [G] à payer à M. et Mme [D] la somme de 10.029,45 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement représentant le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges au 9 février 2024, échéance de février 2024 incluse

— dit n’y avoir lieu à accorder d’office les délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989

— ordonné en conséquence l’expulsion de M. et Mme [G] ainsi que celle de tout occupant de leur chef du logement situé [Adresse 3] à [Localité 5]

— ordonné à M. et Mme [G] de libérer le logement et d’en restituer les ciels dans un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement

— dit qu’à défaut M. et Mme [D] pourront, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ct dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique

— dit que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-l et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

— condamné au besoin solidairement M. et Mme [G] à payer à M. et Mme [D] une somme équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation soit la somme mensuelle de 728,92 euros le 1er de chaque mois jusqu’à la libération des lieux, outre actualisation conformément au bail, étant précisé que le paiement de l’indemnité sera dû au prorata de l’occupation effective

— dit que cette indemnité se substitue aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 10.029,45 euros outre intérêts à laquelle M. et Mme [G] sont déjà condamnés par la décision au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 22 avril 2022 et la date de la décision

— condamné in solidum M. et Mme [G] à payer à M. et Mme [D] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût des commandements de payer

— débouté les parties du surplus de leurs prétentions.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 31 mai 2024, M. [G] a interjeté appel du jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions du 5 mai 2025, il demande à la cour d’infirmer le jugement et de :

— déclarer recevable et bien fondée l’exception d’inexécution invoquée au titre de l’obligation de payer les loyers et charges

— débouter M. et Mme [D] de l’ensemble de leurs demandes notamment la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement d’arriérés de loyers et indemnités d’occupation

— subsidiairement réduire les demandes au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation et débouter M. et Mme [D] du surplus de leurs demandes

— subsidiairement lui accorder des délais de paiement sur 36 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire en application des dispositions des articles 24 et suivants de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et dire que si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué

— condamner M. et Mme [D] à lui payer une somme de 20.937,50 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l’indécence du logement du 17 janvier 2019 au 31 août 2024, puis une somme de 312,50 euros par mois à compter du 1er septembre 2024 jusqu’à l’arrêt

— ordonner la compensation des créances réciproques

— fixer le montant du loyer et/ou de l’indemnité d’occupation à la somme de 312,50 euros par mois charges comprises à compter du 17 janvier 2019

— très subsidiairement lui accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil

— déclarer l’arrêt à intervenir commun et opposable à Mme [G]

— condamner M. et Mme [D] aux entiers frais et dépens d’instance et d’appel et à lui payer une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelant expose que le logement est indécent au sens de l’article 6 de la loi de 1989 au vu du rapport du service d’hygiène de la ville de [Localité 7] et des photographies annexées (présence de moisissures, dysfonctionnement des radiateurs et du cumulus), que malgré les mises en demeures les bailleurs n’ont pas réalisé les réparations, qu’il est bien fondé à invoquer une exception d’inexécution pour le paiement du loyer, que les intimés ne peuvent solliciter que la part résiduelle du loyer puisque l’APL a été suspendue par la CAF et que la demande en paiement doit être rejetée, subsidiairement réduite. Il sollicite des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire. A titre reconventionnel, il sollicite des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi du fait du manquement des intimés à leur obligation de délivrance de logement décent, qu’il évalue à 50% du loyer avec compensation entre les sommes dues, précisant ne pas s’être opposé à des travaux.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 27 novembre 2024, M. et Mme [D] demandent à la cour de confirmer le jugement, débouter M. [G] de ses demandes et le condamner aux dépens et à leur payer une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent que la clause résolutoire est acquise et que le montant de l’indemnité d’occupation a été justement fixé par le premier juge, concluant à la confirmation du jugement. Sur l’exception d’inexécution, ils soutiennent avoir diligenté les travaux nécessaires pour le remplacement du cumulus, que les travaux ont pris du retard du fait de l’indisponibilité de l’appelant, qu’il ressort du diagnostic humidité que les désordres constatés étaient dus à un phénomène de condensation consécutif à un manque de ventilation du logement imputable au locataire, qu’aucune fuite ou infiltration n’a été relevée, que l’appelant s’est opposé à l’intervention de la société mandatée pour les convecteurs et contestent tout manquement à leurs obligations.

Sur l’arriéré locatif, ils font valoir que l’appelant ne justifie pas de la suspension des APL par la CAF ni de règlements non comptabilisés, que leur créance est certaine et s’élève à la somme de 10.029,45 euros au vu du décompte arrêté au 9 février 2024, concluant à la confirmation du jugement. Ils s’opposent aux délais de paiement et à la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance aux motifs qu’ils ont remédié aux désordres signalés et que l’appelant s’est opposé à l’intervention d’une entreprise et ne justifie pas du préjudice allégué.

Par acte du 6 septembre 2024 remis à étude, M. [G] a fait signifier sa déclaration d’appel à Mme [G] qui n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le caractère décent du logement

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, il ressort du rapport du service d’hygiène de la ville de [Localité 7] du 14 janvier 2019 que le logement présentait plusieurs désordres (présence de moisissures dans les pièces et défaut du cumulus). S’agissant des moisissures, si leur réalité n’est pas contestée et est avérée par ce rapport et les photographies annexées, l’imputabilité de ce désordre est discutée. Par courrier du 17 janvier 2019, le service d’hygiène a invité la société Quadral Immobilier, gestionnaire du bail pour le compte des bailleurs, à procéder à une recherche des causes de la présence d’humidité, que selon le rapport du 26 février 2019 établi par la société Nuwa mandatée par les bailleurs, il n’y a aucune fuite ni infiltration ni humidité en profondeur, que les extractions d’air fonctionnent normalement hormis dans la cuisine et les WC où elles sont encrassées, que les désordres proviennent d’un phénomène de condensation dû à un manque de ventilation et a préconisé d’aérer régulièrement le logement, chauffer d’avantage les pièces et nettoyer les grilles d’entrée et d’extraction d’air du logement. Il résulte de ces pièces, étant observé que les conclusions du rapport de la société Nuwa ne sont contredites par aucun élément objectif, que les moisissures constatées provenaient d’un défaut d’entretien et d’utilisation conforme du logement par les locataires (manque d’aération, de chauffage, d’entretien des extractions d’air) et n’étaient pas imputables aux bailleurs.

Sur les convecteurs, il ne résulte d’aucune pièce et notamment pas du rapport du 14 janvier 2019 qu’ils étaient défectueux, étant observé que les intimés ont mandaté une société pour en vérifier le fonctionnement et que celle-ci a indiqué par mail du 21 octobre 2022 que le locataire lui a dit ne pas souhaiter une intervention à son domicile. Il n’est démontré à cet égard aucun manquement des bailleurs à leurs obligations légales.

Sur le cumulus, le rapport du 14 janvier 2019 indique qu’il présentait un défaut (consommation excessive) obligeant le locataire à couper le fusible et chauffer de l’eau pour la toilette quotidienne. Il n’est justifié d’aucune démarche entreprise par les intimés pour remédier à ce dysfonctionnement avant la facture de réparation datée du 21 avril 2022, les éventuelles difficultés pour faire établir un devis ou fixer un rendez-vous avec les locataires étant sans emport comme ne constituant pas un cas de force majeure. Il en découle que les intimés ont manqué à leur obligation légale de délivrance d’un logement décent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 pour la période du 17 janvier 2019 au 21 avril 2022.

Sur l’APL, l’appelant ne produit aucune pièce justifiant qu’il percevait une aide de la CAF qui aurait été suspendue dans l’attente de la réalisation des travaux et il ne peut prétendre n’être redevable que du reliquat de loyer, ce moyen étant inopérant.

Sur la demande de réduction du loyer, si l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement jusqu’à l’exécution de des travaux, cette disposition n’est applicable que si le locataire a formé une demande de condamnation du bailleur à exécuter les travaux de mise aux normes. En l’espèce l’appelant n’ayant formé aucune demande de travaux, il doit être débouté de sa demande de réduction du loyer.

Eu égard à ces éléments, l’appelant n’est pas fondé à soutenir que le logement était totalement insalubre et inhabitable comme allégué et à invoquer une exception d’inexécution pour le paiement total du loyer. Il est toutefois incontestable qu’il a subi un préjudice de jouissance du fait du dysfonctionnement du cumulus sur la période du 17 janvier 2019 au 21 avril 2022, qui sera justement réparé par l’allocation de la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi sur la période du 17 janvier 2019 au 21 avril 2022. Le surplus de la demande est rejeté, aucun préjudice de jouissance n’étant démontré après le changement du cumulus.

Sur la résiliation du bail

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il a été exactement relevé par le premier juge que le commandement de payer visant la somme de 9.568,23 euros au titre de l’arriéré locatif et rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail, est demeuré infructueux dans le délai de deux mois. En effet, au vu du décompte, les locataires ont effectué deux règlements de 703,34 euros les 17 mars et 19 avril 2022, soit un montant total de 1.406,68 euros et il n’est justifié d’aucun autre règlement qui n’aurait pas été pris en compte, de sorte que la somme versée est insuffisante pour régulariser la cause du commandement de payer. En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail au 22 avril 2022 et ordonner l’expulsion des locataires.

Sur l’indemnité d’occupation

C’est à juste titre et par des motifs pertinents que la cour adopte, que le premier juge a fixé le montant de l’indemnité d’occupation à une somme équivalente au montant du loyer majoré des avances sur charges (728,92 euros par mois) et condamné M. et Mme [G] à verser cette somme à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux. Le jugement est confirmé.

Sur l’arriéré locatif

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, au vu du décompte produit, le premier juge a exactement condamné M. et Mme [G] à verser aux intimés la somme de 10.029,45 euros arrêtée au 9 février 2024,après déduction des frais d’huissiers qui n’ont pas à être pris en compte au titre des loyers, étant observé que les règlements invoqués par l’appelant (698,88 euros le 4 février 2022 et 703,34 euros le 13 juin 2022) ont bien été portés au crédit du décompte les 7 février et 13 juin 2022 et qu’il n’est justifié d’aucun autre règlement. En conséquence le jugement est confirmé.

Sur la demande de compensation

Selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes et elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. L’article 1348 précise que la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible et à moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l’espèce il convient d’ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties à la date du présent arrêt.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, au jour de l’audience devant la cour, l’appelant ne démontre pas avoir repris le paiement des loyers et des charges, étant observé qu’au regard de ses ressources, il n’est pas en situation de régler la dette locative, même après compensation entre les créances. En conséquence il est débouté de sa demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire sur les deux fondements.

Sur l’opposabilité de l’arrêt

Mme [G] étant partie à la procédure d’appel, il n’y a pas lieu de dire que l’arrêt lui sera opposable et commun.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

M. [G], qui succombe principalement en ses demandes, est condamné aux dépens d’appel. Pour des raisons d’équité, les parties sont déboutées de leur demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt par défaut, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [O] [D] et Mme [V] [Z] épouse [D] à payer à M. [P] [G] la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

ORDONNE la compensation entre les créances réciproques à la date de l’arrêt ;

DEBOUTE M. [P] [G] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE M. [P] [G] aux dépens d’appel ;

DÉBOUTE les parties de leur demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT