RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A.R.I. N° RG 24/01274 – N° Portalis DBVS-V-B7I-GGHJ

Minute n° 25/00116

[V], [V]

C/

Société D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 3] HABITAT

— ------------------------

Juge des contentieux de la protection de METZ

17 Juin 2024

12-24-173

— ------------------------

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

A.R.I.

ARRÊT DU 24 AVRIL 2025

APPELANTS :

Madame [E] [V]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Marjorie EPISCOPO, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-004602 du 22/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de METZ)

Monsieur [G] [V]

[Adresse 2]

Représenté par M^e Marjorie EPISCOPO, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

SOCIÉTÉ D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 3] HABITAT

[Adresse 1]

Représentée par M^e Arnaud ZUCK, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me DUSSAUD, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 septembre 2019, l’OPH [Localité 3] Habitat Territoire a consenti un bail à M. [G] [V] et M^me Mme [E] [P] épouse [V] portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 390,50 euros ainsi que 145,78 euros pour les charges.

Par acte d’huissier du 10 août 2023, la SEM Eurometropole de [Localité 3] Habitat ( ci-après la SEM EMH)venant aux droits du bailleur initial, a fait délivrer aux locataires un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte d’huissier du 20 décembre 2023, elle les a assignés devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz statuant en référé aux fins de constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion des locataires, les condamner solidairement à lui verser à titre provisionnel une somme au titre de l’arriéré locatif et une indemnité d’occupation mensuelle de 599,82 euros révisable selon les termes du bail jusqu’à libération effective des lieux et avec régularisation des charges, outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [V] n’ont pas contesté la dette ni formulé de demandes.

Par ordonnance du 17 juin 2024, le juge des référés a :

— déclaré recevables les demandes formées par la SEM EMH à l’encontre de M. et Mme [V]

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 23 septembre 2019 entre la SEM EMH et M. et Mme [V] concernant le logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 10 octobre 2023

— condamné solidairement, à titre provisionnel, M. et Mme [V] à payer à la SEM EMH la somme de 5.517 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance de mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 10 août 2023 sur la somme de 2.053,74 euros et à compter de l’ordonnance pour le surplus

— dit n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement avec effet suspensif des effets de la clause résolutoire

— ordonné en conséquence l’expulsion de M. et Mme [V] ainsi que celle de tout occupant de leur chef du logement situé [Adresse 2]

— dit qu’à défaut pour M. et Mme [V] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la SEM EMH pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique

— dit que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, l’huissier de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en 'uvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable

— dit qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par l’huissier, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu

— dit que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant par l’application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

— condamné solidairement, à titre provisionnel, M. et Mme [V] à payer à la SEM EMH une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 599,82 euros à compter du 10 octobre 2023 outre actualisation conformément au bail et à la réglementation applicable en matière d’HLM, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 5.517 euros outre intérêts à laquelle M. et Mme [V] déjà solidairement condamnés provisionnellement par la présente ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 10 octobre 2023 et la date de l’ordonnance

— dit que la SEM EMH pourra procéder à une régularisation des charges

— dit que la dernière indemnité d’occupation sera calculée prorata temporis

— constaté qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que M. et Mme [V] bénéficieraient des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles 171 1-1 et suivants du code de la consommation

— condamné in solidum M. et Mme [V] à payer à la SEM EMH la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 10 août 2023, de l’assignation en référé du 20 décembre 2023 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 21 décembre 2023.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 9 juillet 2024, M. et Mme [V] ont interjeté appel de l’ordonnance en toutes ses dispositions.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 10 février 2025, ils demandent à la cour d’infirmer l’ordonnance et de':

— à titre principal condamner la SEM EMH à leur payer l’ensemble de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation qui serait mis à sa charge à titre de dommages et intérêts

— à titre subsidiaire juger qu’ils ne sont plus redevables d’un quelconque arriéré locatif et que la clause résolutoire est dénuée de tout effet, ordonner que le bail initial se poursuive aux conditions prévues au contrat de bail et enjoindre à la SEM EMH de mentionner l’effacement sur leur compte locataires

— à titre plus subsidiaire leur octroyer des délais de paiements de 3 ans à compter de l’arrêt avec suspension des effets de la clause résolutoire et dire n’y avoir lieu à expulsion

— en tout état de cause déclarer irrecevables et subsidiairement mal fondées les demandes de la SEM EMH et les rejeter

— condamner la SEM EMH à payer à M^e Episcopo la somme de 2.400 euros TTC par application de l’article 700 2° du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens d’instance et d’appel.

Ils exposent avoir rencontré des difficultés financières à compter de février 2024, que l’intimée a contribué à l’augmentation de leur dette locative en ne donnant pas suite à leur demande d’un logement plus petit et en signalant les impayés à la CAF et que ce comportement justifie l’octroi de dommages et intérêts à hauteur des sommes dues. Subsidiairement, ils se prévalent des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 aux motifs qu’ils ont fait l’objet d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire le 12 décembre 2024 qui a effacé leur dette locative, de sorte que la clause résolutoire ne doit pas jouer et sollicitent subsidiairement des délais de paiement.

Aux termes de ses dernières conclusions du 13 février 2025, la SEM EMH demande à la cour de confirmer l’ordonnance de référé en toutes ses dispositions, débouter M. et Mme [V] de toutes leurs demandes et les condamner solidairement in solidum à lui payer une somme de 2.400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les frais et dépens de la procédure d’appel.

Elle expose avoir proposé un logement plus petit et moins cher aux appelants qui l’ont refusé en mars 2023, qu’elle était dans l’obligation légale de signaler les impayés à la CAF, que la procédure de surendettement ne concerne que M. [V], que la clause résolutoire a été mise en jeu de bonne foi et que la demande de délais de paiement doit être rejetée au vu de l’arriéré locatif qui s’élève à 8.972,05 euros au 13 février 2025, concluant à la confirmation de l’ordonnance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 954 du code de procédure civile, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation, ainsi qu’un bordereau récapitulatif des pièces annexé.

Il est constaté que si les appelants concluent à l’irrecevabilité de l’ensemble des demandes de l’intimée, ils n’exposent dans leurs conclusions aucune critique de l’ordonnance, ni aucun moyen à l’appui de cette fin de non recevoir et la cour ne relève aucun motif d’irrecevabilité, de sorte que l’ordonnance confirmée en ce qu’elle a déclaré les demandes de la SEM EMH recevables.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il est rappelé que le juge des référés ne peut statuer sur l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux et il ressort des conclusions des appelants qu’ils ne forment aucune demande de provision mais sollicitent la condamnation de l’intimée à leur verser des dommages et intérêts équivalents aux sommes qu’ils doivent, ce qui ne relève pas des pouvoirs du juge des référés. En conséquence la demande d’indemnisation est rejetée.

Sur la résiliation du bail

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il a été exactement relevé par le premier juge que le commandement de payer notifié aux appelants le 10 août 2023 d’avoir à payer la somme de 2.053,74 euros au titre de l’arriéré locatif, rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail, est demeuré infructueux dans le délai de deux mois. En effet, au vu des pièces produites par l’intimée, il n’a été réglé que la somme de 350 euros le 10 septembre 2023, ce montant étant insuffisant pour couvrir la somme visée au commandement de payer. Il est en outre constaté que la décision de recevabilité de la commission de surendettement a été rendue le 12 décembre 2024, soit postérieurement à l’acquisition des effets de la clause résolutoire au 10 octobre 2023, de sorte qu’elle est sans effet sur la résiliation du bail.

En conséquence il convient de confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail à compter du 10 octobre 2023 et ordonné l’expulsion des appelants. Les appelants sont déboutés de leur demande tendant à ordonner la poursuite du contrat de bail.

Sur l’indemnité d’occupation

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties en condamnant les appelants à verser à l’intimée à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle de 599,93 euros jusqu’à la libération des lieux. En conséquence l’ordonnance est confirmée.

Sur l’arriéré locatif

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que par décision du 12 décembre 2024, la commission de surendettement a imposé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire à l’encontre de M. [V] et qu’en l’absence de contestation, les mesures ont été validées le 28 janvier 2025 et la dette locative de 8.688,49 euros a été effacée à son égard. Il n’est justifié d’aucune décision de surendettement concernant Mme [V].

Concernant M. [V], compte tenu de l’effacement de sa dette par la commission de surendettement à hauteur de 8.688,49 euros, il ne reste devoir aucune somme arrêtée à mars 2024, de sorte que la demande de provision à son encontre est rejetée et l’ordonnance infirmée.

Concernant Mme [V] qui ne bénéficie d’aucune mesure de rétablissement personnel ni effacement de sa dette, l’ordonnance est confirmée en ce qu’elle l’a condamnée à verser à l’intimée la somme provisionnelle de 5.517 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation incluant l’échéance de mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 10 août 2023 sur la somme de 2.053,74 euros et à compter de l’ordonnance pour le surplus.

La demande tendant à enjoindre à l’intimée de mentionner l’effacement de la dette sur le compte locataire des appelants est rejetée.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon les dispositions de l’article 24 VI et VIII de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’au jour de l’audience le locataire a repris le paiement du loyer et des charges et lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture. Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé produit par l’intimée que tous les règlements dont les appelants justifient émanant d’eux-mêmes et de la CAF, ont été pris en compte. Toutefois au jour de l’audience devant la cour, les appelants ne démontrent pas avoir repris le paiement des loyers et des charges alors que le loyer et les charges de novembre 2024 n’ont pas été réglés, étant ajouté concernant Mme [V] qui ne bénéficie pas d’un effacement de la dette locative, qu’elle n’est pas en situation de régler la dette locative qui s’élève à 8.301,37 euros au 13 février 2025 après déduction des frais de procédure. En conséquence la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire est rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions de l’ordonnance sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

M. et Mme [V] devront supporter les dépens d’appel et il n’y a pas lieu en équité de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

INFIRME l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné M. [G] [V] à payer à la SEM Eurometropole de [Localité 3] Habitat la somme provisionnelle de 5.517 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation incluant l’échéance de mars 2024 avec intérêts et statuant à nouveau,

DEBOUTE la SEM Eurometropole de [Localité 3] Habitat de sa demande de condamnation de M. [G] [V] à lui verser la somme provisionnelle de 5.517 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation incluant l’échéance de mars 2024 avec intérêts ;

CONFIRME le surplus de l’ordonnance ;

Y ajoutant,

DEBOUTE M. [G] [V] et Madame Mme [E] [P] épouse [V] de leur demande de dommages et intérêts, de poursuite du contrat de bail, d’injonction à mentionner l’effacement de la dette sur le compte locataire et de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire';

CONDAMNE M. [G] [V] et Madame Mme [E] [P] épouse [V] in solidum aux dépens d’appel ;

DEBOUTE les parties de leur demande au titre de l’article 700 et 700 2° du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT